derecho inmobiliario unidad 1
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DERECHO INMOBILIARIO
UNIDAD 1.
1. DERECHO INMOBILIARIO.
2. LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE.
3. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE.
4. LIMITACIONES DEL DOMINIO.
5. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
6. PLURALIDAD DE PROPIETARIOS
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 1
Nota:
El presente texto es un material didáctico, que contiene opiniones del autor, no
se aceptarán responsabilidades por las posibles pérdidas ocasionadas a quienes
actúen o dejen de actuar como consecuencia de alguna información contenida en
esta publicación.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 1
1. DERECHO INMOBILIARIO. ............................................................................................................ 1-1
1.1 DEFINICIÓN DE INMUEBLE. .............................................................................................................. 1-2 1.1.1 El suelo. .................................................................................................................................. 1-2
1.1.1.1 Situación básica de suelo urbanizado. ................................................................................................ 1-3 1.1.1.2 Derechos y deberes de los propietarios del suelo. .............................................................................. 1-3 1.1.1.3 Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos. ...................................................................... 1-4
1.1.2 Las edificaciones. ................................................................................................................... 1-5
2. LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ................................................................................................. 2-1
2.1 DEFINICIÓN DE PROPIEDAD SOBRE LOS INMUEBLES. ........................................................................ 2-3
2.2 FORMA DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ............................................................ 2-4 2.2.1 El contrato de compraventa.................................................................................................... 2-5 2.2.2 La accesión. ............................................................................................................................ 2-5
2.2.2.1 La accesión por incorporación. ........................................................................................................... 2-6 2.2.2.1.1 La accesión de inmueble a mueble................................................................................................ 2-6 2.2.2.1.2 La accesión de mueble a inmueble................................................................................................ 2-8
2.2.3 La prescripción adquisitiva. ................................................................................................. 2-11 2.2.3.1 La posesión. ...................................................................................................................................... 2-12
2.2.3.1.1 Titular del derecho. ..................................................................................................................... 2-13 2.2.3.1.2 Posesión pacífica. ....................................................................................................................... 2-13 2.2.3.1.3 Posesión pública. ........................................................................................................................ 2-13 2.2.3.1.4 Posesión ininterrumpida.............................................................................................................. 2-14
2.2.3.2 Período de tiempo para producirse la usucapión. ............................................................................. 2-15
3. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ............................... 3-1
3.1 LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN DEL INMUEBLE. ........................................................................... 3-1 3.1.1 Presunciones posesorias. ........................................................................................................ 3-2
3.1.1.1 Presunción de buena fe posesoria. ...................................................................................................... 3-2 3.1.1.2 Presunción de continuidad del concepto posesorio. ........................................................................... 3-3 3.1.1.3 Presunción en la continuidad de la posesión. ..................................................................................... 3-4 3.1.1.4 Presunción de legitimidad posesoria. ................................................................................................. 3-4
3.1.2 Defensa de la posesión del inmueble. ..................................................................................... 3-5 3.1.2.1 El interdicto de recobrar. .................................................................................................................... 3-6 3.1.2.2 El interdicto de retener. ...................................................................................................................... 3-7
3.2 LA PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. ......................................................................... 3-8 3.2.1 Acción reivindicativa. ............................................................................................................. 3-9 3.2.2 Acción negatoria................................................................................................................... 3-10 3.2.3 Acción declarativa. ............................................................................................................... 3-10 3.2.4 Acción de cerramiento de fincas. .......................................................................................... 3-11 3.2.5 Acción de deslinde y amojonamiento.................................................................................... 3-11 3.2.6 Interdicto de obra nueva. ...................................................................................................... 3-12 3.2.7 Interdicto de obra ruinosa. ................................................................................................... 3-12
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Unidad 1 2
4. LIMITACIONES DEL DOMINIO. .................................................................................................... 4-1
4.1 LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE LOS INMUEBLES. ............................................. 4-1 4.1.1 Limitaciones por razón del patrimonio histórico. .................................................................. 4-2 4.1.2 Vías públicas. ......................................................................................................................... 4-3 4.1.3 Límites por razón de las costas. ............................................................................................. 4-5 4.1.4 Límites por razón del dominio público hidráulico. ................................................................ 4-8
4.2 LIMITACIONES DEL CONTENIDO DEL DOMINIO (SERVIDUMBRES). .................................................... 4-9 4.2.1 Medianería. .......................................................................................................................... 4-10
4.2.1.1 Signos exteriores que prueban la no existencia de servidumbre. ...................................................... 4-11 4.2.1.2 Obligaciones de la servidumbre de medianería. ............................................................................... 4-12 4.2.1.3 Derechos de los propietarios. ........................................................................................................... 4-12
4.2.2 Tanteo y retracto legal. ........................................................................................................ 4-13 4.2.2.1 Retracto de los comuneros. ............................................................................................................... 4-14 4.2.2.2 Retracto de colindantes. ................................................................................................................... 4-14 4.2.2.3 Retracto de coherederos. .................................................................................................................. 4-15
5. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD. ........................................................................... 5-1
5.1 LA RENUNCIA AL DERECHO SOBRE EL INMUEBLE. ........................................................................... 5-1
5.2 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA. ........................................................................................................... 5-2 5.2.1 Procedimiento expropiatorio. ................................................................................................. 5-2
5.3 LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA. ......................................................................................................... 5-3 5.3.1 Plazo de inactividad para la prescripción extintiva. .............................................................. 5-3
6. PLURALIDAD DE PROPIETARIOS ................................................................................................ 6-5
6.1 COPROPIEDAD POR CUOTAS. ............................................................................................................ 6-5 6.1.1 Poderes de los copropietarios. ............................................................................................... 6-6
6.1.1.1 El uso del inmueble común. ............................................................................................................... 6-6 6.1.1.2 El disfrute del inmueble común. ......................................................................................................... 6-7 6.1.1.3 Cargas y gastos del inmueble común.................................................................................................. 6-7 6.1.1.4 Administración del inmueble en común. ............................................................................................ 6-8
6.1.2 Poderes de los copropietarios en relación a su cuota de participación. ................................ 6-8
6.2 PROPIEDAD HORIZONTAL. ............................................................................................................. 6-10
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Unidad 1 1-1
1. DERECHO INMOBILIARIO.
Prescindiendo de definiciones técnicas, a los efectos de la materia objeto de
estudio, podemos definir el Derecho Inmobiliario como la exposición de las
disposiciones normativas que regulan las relaciones económicas y jurídicas
que se derivan de un elemento complejo como es el inmueble,
centrándonos en la exposición de la normativa referente a los inmuebles
que consisten en construcciones (viviendas y locales).
Las relaciones jurídicas relacionadas con el inmueble están contempladas
por los distintos regímenes civiles coexistentes en el territorio:
La normativa contemplada en el Código Civil.
La normativa contenida en los regímenes forales (Aragón,
Baleares, Cataluña, Galicia, Navarra y País Vasco).
La exposición analiza la normativa estatal.
Otro aspecto de gran relevancia en el ámbito del inmueble (construcción) es
la normativa urbanística.
Dadas las características del presente curso, no se contemplan todos los aspectos
urbanísticos relacionados con el inmueble, sólo se expondrá la materia más
relevante en el tráfico inmobiliario.
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Unidad 1 1-2
1.1 Definición de inmueble.
El C. C. hace una relación de los bienes que a los efectos del derecho se
consideran bienes inmuebles, se enumeran los más significativos.
Las tierras, edificios y construcciones.
Los árboles, las plantas y los frutos pendientes.
Tienen que estar unidos a la tierra o formar parte de un inmueble.
Las minas, canteras y escoriales.
Los diques y otras construcciones destinadas a permanecer en un
punto fijo de un río, lago, o costa.
La exposición de la materia de este curso se centrará en los bienes
inmuebles que son tierra, edificios y construcciones.
1.1.1 El suelo.
Se conoce por suelo la superficie de la tierra en su configuración natural.
Desde el punto de vista técnico el suelo se clasifica en:
Urbano.
El suelo urbanizado.
Urbanizable.
No urbanizable o rústico.
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Unidad 1 1-3
1.1.1.1 Situación básica de suelo urbanizado.
Se encuentra en esta situación el suelo integrado de forma legal y efectiva
en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
Se entenderá que un terreno está integrado en la red de dotaciones y
servicios propios de los núcleos de población cuando las parcelas cuenten
con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o
puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las
parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
1.1.1.2 Derechos y deberes de los propietarios del suelo.
Los derechos y deberes de los propietarios del suelo tienen los aspectos
propios de los derechos derivados del concepto jurídico de propiedad del
suelo.
El derecho de propiedad sobre el suelo se extiende al derecho de sobre
vuelo y al derecho sobre el subsuelo, respetando las limitaciones legales
que puedan existir.
Derecho sobre el vuelo: El propietario puede utilizar el suelo para levantar
edificaciones, para plantar...
Derecho sobre el subsuelo: El propietario puede, sobre el perímetro de su
propiedad realizar excavaciones.
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Unidad 1 1-4
Junto a este principio general, el ejercicio de un derecho concreto está
condicionado por la situación urbanística en la que se encuentre el suelo, lo
que da lugar a que el ejercicio de un derecho concreto está vinculado al
destino urbanístico que en cada momento tenga el suelo.
Para poder edificar se requiere que el suelo reúna los requisitos para poder
clasificar el suelo como urbanizado.
El propietario tiene la obligación de cumplir los requisitos urbanísticos
establecidos para que el suelo adquiera una determinada situación
urbanística.
A su vez, el cumplimiento, por parte del propietario, de los requisitos
urbanísticos es condición previa para que el dueño pueda adquirir las
facultades urbanísticas.
Mediante la clasificación del suelo como urbano o urbanizable se incorporan al
derecho de propiedad los distintos contenidos urbanísticos.
Esta incorporación de derechos se produce como consecuencia de la participación
del propietario en el proceso urbanizador.
1.1.1.3 Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos.
Se considera parcela la unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y
uso independiente.
Se considera finca la unidad de suelo o de edificación atribuida a un
propietario.
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Unidad 1 1-5
En el derecho inmobiliario el concepto de finca tiene otros significados. Así, por
ejemplo, se habla de finca registral (terminología utilizada en el Registro de la
Propiedad) y de finca catastral (término utilizado por el Catastro Inmobiliario.
1.1.2 Las edificaciones.
Se considera edificación lo construido sobre el suelo o en el subsuelo de
forma que no pueda separarse de él sin grave quebranto para lo construido.
Fundamentalmente las edificaciones consisten en bienes de carácter inmobiliario
(pisos, casas, etc.).
Las edificaciones constituyen a su vez una clase de bienes inmuebles a los
que se va a aplicar la normativa prevista para los inmuebles.
Pueden ser objeto de dominio y de soporte de derechos reales.
Los inmuebles son aquellos que tienen una situación fija y no pueden ser
desplazados sin ocasionar daños a los mismos.
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Unidad 1 2-1
2. LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE.
Con carácter previo a la definición del derecho de propiedad inmobiliaria se
expone el concepto jurídico de “dominio” aplicado al inmueble.
El dominio concede a su titular un señorío pleno sobre el inmueble,
consistente en poder disponer del inmueble en todos los aspectos y obtener
toda la utilidad que pueda prestar.
El ser titular del pleno dominio no significa un poder ilimitado.
La propiedad (el dominio) es el derecho a gozar y disponer de la cosa sin
más limitaciones que las establecidas en las leyes.
Como consecuencia de ser titular de todos los derechos sobre el inmueble,
el titular del dominio tiene las siguientes facultades:
Gozar del bien.
Implica el uso, disfrute, y aprovechamiento. Es decir obtener las
utilidades que se deriven del bien (frutos y rentas).
Disponer.
Implica poder venderla, transmitirla, gravarla...
Reivindicar
Implica poder excluir del “goce” a otras personas, poder
identificar el bien y la facultad de reclamar a otros que
perturben su dominio sobre el bien.
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Unidad 1 2-2
El derecho genérico a gozar de un bien comprende multitud de derechos
concretos como son el derecho a usar, derecho a poseer, derecho a obtener
sus frutos, derecho a arrendarlo, derecho a ceder el uso...
Como consecuencia del dominio el propietario puede hacer valer sus
derechos frente a cualquiera.
También existen límites al dominio, estos límites están impuestos por las
leyes y por la función social que puedan cumplir los bienes.
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Unidad 1 2-3
2.1 Definición de propiedad sobre los inmuebles.
Consiste el derecho de propiedad inmobiliaria como el derecho de gozar, y
disponer de un inmueble (suelo o edificación) sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes.
El propietario puede:
Usar el bien inmueble.
Apropiarse de sus rendimientos.
Alquileres...
Poseer el inmueble.
Disponer del mismo.
Transmitirlo o gravarlo.
Delimitarlo.
Cercarlo, deslinde y amojonamiento.
Reivindicar su propiedad y protegerse de las perturbaciones de
la misma.
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Unidad 1 2-4
2.2 Forma de adquisición de la propiedad del inmueble.
La adquisición de la propiedad del inmueble se obtiene por la realización de
acciones capaces de producir la adquisición del derecho.
Realizar un acto al que la ley liga la adquisición de la propiedad.
La forma de adquisición de la propiedad puede ser:
Originaria.
Se adquiere un inmueble que antes no pertenecía a otro.
Derivada.
Se adquiere un inmueble por la transferencia del anterior dueño.
Son actos idóneos para la adquisición de la propiedad:
El contrato de compraventa.
La sucesión en el derecho de propiedad.
La donación del derecho de propiedad.
La accesión.
La prescripción adquisitiva.
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Unidad 1 2-5
2.2.1 El contrato de compraventa.
Esta materia se expone, de forma detallada, en la Unidad 3.
Por medio del contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a
la entrega de un inmueble y el otro a pagar, por el inmueble, un
determinado precio.
El contrato de compraventa de inmueble es un título para adquirir, sólo
cuando se produzca la entrega del inmueble se habrá realizado la
transmisión de la propiedad.
El otorgamiento de Escritura Pública de un contrato de compraventa de inmuebles
equivale a la entrega del mismo.
También se produce la transmisión de la propiedad por la entrega de llaves y por
medio de un acta notarial de entrega.
2.2.2 La accesión.
En la normativa legal se prevén dos modalidades de accesión:
Accesión por producción.
El dueño de la cosa se convierte en dueño de los frutos y rentas
que produzca.
Accesión por incorporación.
El dueño de un inmueble se convierte en dueño de los elementos
que se incorporen al mismo.
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Unidad 1 2-6
La accesión es una forma de adquirir la propiedad.
Se basa en el principio que señala que los elementos que se incorporan a
una cosa principal pasan a ser propiedad del dueño de la cosa principal.
2.2.2.1 La accesión por incorporación.
En relación con los inmuebles existen las siguientes modalidades de
accesión:
Accesión de inmueble a inmueble.
Accesión de mueble a inmueble.
2.2.2.1.1 La accesión de inmueble a inmueble.
Se produce fundamentalmente en el ámbito del suelo.
La normativa contempla los siguientes supuestos:
Aluvión: El acrecentamiento, que por efecto de la corriente de las aguas,
se produce en los terrenos de las orillas de los ríos al depositar arenas que
arrastra.
El incremento de superficie que se produce en el terreno pasa a ser
propiedad del dueño del terreno.
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Unidad 1 2-7
Avulsión: La aportación a los terrenos ribereños de los ríos porciones de
terreno o árboles violentamente arrancados procedentes de otros terrenos,
como consecuencia de la violencia de las aguas.
La aportación por efecto de la acción lenta y constante de la corriente se llama
aluvión.
En el supuesto de avulsión la porción conocida de terreno que las aguas
transportaron de un terreno a otro sigue perteneciendo a su primitivo
dueño.
No existe accesión.
Mutación del cauce. Los cauces públicos que quedan abandonados por
variar naturalmente el curso de las aguas pertenecen a los dueños de los
terrenos ribereños en los que estaba el cauce abandonado.
Si el cauce abandonado separaba terrenos de distintos propietarios, la nueva línea
divisoria correrá por el centro del cauce abandonado.
Formación de islas. Las islas que se formen en el río (no navegables ni
flotables) por efecto de la sedimentación pertenecen a los dueños de los
terrenos situados en las orillas más cercanas, si la isla está en el centro del
río pertenece a los dueños de los terrenos situados en las orillas más
cercanas.
Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas y en los ríos
navegables o flotables son de dominio público.
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Unidad 1 2-8
2.2.2.1.2 La accesión de mueble a inmueble.
Esta modalidad de accesión se produce como consecuencia de acciones
realizadas por el hombre.
El principio general establece que el dueño del terreno adquiere la
propiedad de lo plantado o construido, y debe indemnizar al dueño de los
materiales.
La regla general se aplica si no existe una norma específica aplicable al supuesto
concreto (arrendamiento, usufructo...)
En el ordenamiento jurídico se contemplan las siguientes situaciones:
Edificación en terreno ajeno.
Plantación o siembra en terreno ajeno.
Dentro de cada una de estas situaciones se contemplan las siguientes
alternativas:
Incorporación hecha en el suelo propio con materiales ajenos.
Incorporación hecha en el suelo ajeno con materiales propios.
Construcciones extralimitadas.
Las consecuencias de cada una de estas alternativas son diferentes si se ha
obrado de buena fe o con mala fe.
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Incorporación hecha en el suelo propio con materiales ajenos.
El propietario que, de buena fe, haga en su terreno construcciones, obras
o plantaciones utilizando materiales ajenos deviene en propietario de los
materiales utilizados, debiendo abonar el valor de los materiales utilizados.
El propietario que, de mala fe, haga en su terreno, construcciones, obras o
plantaciones utilizando materiales ajenos deviene en propietario de los
materiales utilizados debiendo, además de abonar su valor resarcir los
daños y perjuicios ocasionados a su propietario.
Incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios.
Si la incorporación se realiza de buena fe, (el dueño de los materiales cree
que el suelo es suyo), el dueño del terreno puede optar:
Por hacer suyo lo incorporado indemnizando al dueño de los
materiales.
Por obligar al dueños de los elementos incorporados a que le
pague el precio del suelo.
Si la incorporación se realiza de mala fe el dueño del suelo puede:
Hacer suyo lo incorporado sin pagar ninguna indemnización.
Exigir la demolición de la obra, o que se arranque la plantación
y a que se reponga el suelo a su estado primitivo.
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Construcciones extralimitadas.
Se produce esta situación cuando se construye en terreno propio pero, por
errores en la medición o por defecto de los planos, la construcción invade
parcialmente el terreno ajeno y no existe la posibilidad de dividir o derruir lo
construido en exceso sin que se produzca un grave deterioro en la
construcción.
En el supuesto que la extralimitación en la construcción se haya realizado
de buena fe la jurisprudencia señala que el dueño de la construcción
“accede” a la parte de suelo ajeno.
El adquirente debe indemnizar a la otra parte por el valor de la franja de terreno
que adquiere y por el daño que la accesión le produzca en el terreno (pérdida de
valor).
En el supuesto que la extralimitación de la construcción se haya realizado
de mala fe, el dueño del terreno puede optar por que le sea pagado el valor
del terreno (con la correspondiente indemnización por pérdida de valor) o
exigir la demolición de lo construido sobre su terreno y la correspondiente
indemnización por daños y perjuicios que haya podido sufrir.
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Unidad 1 2-11
2.2.3 La prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el dominio de un
inmueble por su posesión continuada durante un período de tiempo
establecido en la normativa.
El nombre técnico de esta forma de adquisición se llama usucapión.
Si una persona, sin ser realmente dueño de un derecho real sobre un
inmueble, durante el tiempo y con las condiciones establecidas, aparece,
figura y viene comportándose como dueño de un derecho real sobre un
inmueble se convierte en dueño del mismo.
Concepto de derecho real: El poder directo e inmediato sobre una cosa que
concede al titular un señorío (pleno o limitado) sobre la cosa y que en principio (el
derecho sobre la cosa) puede hacerse valer frente a cualquiera.
Existen dos modalidades de usucapión.
Usucapión ordinaria, se produce cuando se posee de buena
fe y con justo título, durante el período de tiempo previsto
en la normativa.
Se considera justo título al que legalmente sea suficiente para
transferir la propiedad (compra, donación, transacción,
herencia...
Se considera buena fe al que cree que dispone de justo título.
Estamos ante el supuesto de una compra de un inmueble a
alguien que no era propietario del inmueble, y desconociendo
este dato el comprador.
Usucapión extraordinaria, se produce por el transcurso del
período de posesión previsto en la normativa.
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Cumpliendo los requisitos que debe reunir la posesión.
2.2.3.1 La posesión.
El concepto de posesión tiene dos sentidos.
Uno jurídico que equivale a tener derecho a ejercer las
facultades derivadas de la propiedad del inmueble.
Con independencia que se posea materialmente o no.
Otro material, que se corresponde con el señorío o el poder de
hecho sobre un inmueble, este poder lo tiene quien
materialmente domine el inmueble.
Con independencia que se tenga derecho o no a poseerlo.
Para adquirir la propiedad por este mecanismo (la usucapión) se requiere
que posesión en el sentido material.
No obstante la posesión material debe haber sido:
Como titular del derecho, (como si fuera titular).
Pacífica.
Pública.
Ininterrumpida.
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2.2.3.1.1 Titular del derecho.
Para adquirir la propiedad mediante la usucapión el adquirente ha debido
poseer como si fuese dueño.
El poseer en concepto de dueño se prueba por el comportamiento poseedor.
Se hace cargo de los gastos que corresponden al dueño, se apropia de las rentas
que produce, introduce modificaciones, ofrece el en venta o arrendamiento...
2.2.3.1.2 Posesión pacífica.
La posesión pacífica del inmueble implica que la misma no es mantenida
mediante la fuerza.
No es pacífica la posesión que es cuestionada por otra persona que se considera
dueño.
No es pacífica si el dueño ha instado reiteradamente el desalojo del inmueble.
2.2.3.1.3 Posesión pública.
Para que la usucapión de lugar a la adquisición de la propiedad la posesión
ha debido ser pública.
Se considera que una posesión es pública cuando la conducta del poseedor
es normalmente conocida por terceras personas que asocian la conducta del
poseedor a la que realizaría el dueño del inmueble.
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Unidad 1 2-14
La publicidad tiene la finalidad de permitir conocer este hecho a quien
podría reclamar la cosa.
Quien posee la cosa en secreto o indicando que el concepto de posesión es distinta
del de propiedad (arrendamiento) no puede adquirir por usucapión.
2.2.3.1.4 Posesión ininterrumpida.
Para que se produzca la usucapión, la posesión tiene que haber sido
ininterrumpida.
Se produce la ruptura de la posesión cuando se deja de poseer, durante algún
tiempo, en concepto de dueño.
Si la posesión no cesa, pero se produce una reclamación civil tendente a
hacer cesar la posesión y la reclamación prospera se produce la ruptura de
la posesión.
No se produce ruptura de la posesión si la reclamación no prospera.
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Unidad 1 2-15
2.2.3.2 Período de tiempo para producirse la usucapión.
El período de tiempo que debe transcurrir para que se produzca la
usucapión de inmuebles es distinto según se trate de usucapión ordinaria o
usucapión extraordinaria.
Usucapión ordinaria:
10 años entre presentes.
20 años entre ausentes.
Ver en el apartado 2.2.3. el concepto de usucapión ordinaria.
Se considera ausente al que reside en el extranjero.
Usucapión extraordinaria:
30 años.
La adquisición se produce al cumplirse el plazo de usucapión, en ese
momento el poseedor (que cumple los requisitos) se convierte en
propietario y sus efectos se retrotraen a la fecha de inicio del plazo de
usucapión.
El usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo pero este
derecho le es reconocido desde el principio del cómputo del plazo.
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Unidad 1 3-1
3. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD
DEL INMUEBLE.
Se distinguen en este apartado dos materias relacionadas:
La protección de la posesión.
Se protege el hecho material de posesión de un inmueble en virtud de la
presunción que el poseedor es titular del derecho a poseer, siendo la
titularidad (propiedad) de otra persona.
La protección de la propiedad.
Se protege al propietario frente a quien posee o arrebata la posesión
injustamente.
3.1 La protección de la posesión del inmueble.
La normativa establece dos modalidades de defensa del poseedor del
inmueble:
Presunciones posesorias.
Las presunciones implican que a quien beneficia la presunción no tiene
que probar su derecho.
Las presunciones posesorias están previstas en la normativa jurídica.
Otorgando al poseedor facultades para la defensa de su derecho
ante los Tribunales.
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Unidad 1 3-2
3.1.1 Presunciones posesorias.
En relación con la posesión de los inmuebles existen las siguientes
presunciones.
Presunción de buena fe.
Presunción de continuidad en las características de la posesión.
Presunción en la continuidad de la posesión.
Presunción de legitimidad posesoria.
La posesión de los inmuebles puede ser:
A título de dueño.
En virtud de un derecho del tenedor, siendo el propietario otra
persona.
Las presunciones posesorias protegen tanto al poseedor dueño, como al
poseedor propietario.
3.1.1.1 Presunción de buena fe posesoria.
Es poseedor de buena fe de un inmueble el que lo posee ignorando que su
título o modo de adquisición adolece de vicio o defecto que invalida el mismo.
La posesión de mala fe implica que el poseedor conoce que su título no le capacita
para el ejercicio de los derechos que está utilizando.
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Unidad 1 3-3
En relación con la posesión de los inmuebles se presume que el actual
poseedor lo es de buena fe y por lo tanto quien pretenda ser poseedor del
mismo derecho sobre el inmueble o que cese el actual poseedor deberá probar
la validez del título posesorio que pretende ejercitar y la invalidez o la
caducidad del título del actual poseedor.
Si una persona está viviendo en un inmueble a título de propietario, se presume que es
propietario. Si una segunda persona manifiesta que es propietaria ella, será la
segunda persona quien tiene que demostrar que el verdadero propietario es ella.
La posesión de buena fe permite hacer propios los frutos del inmueble.
Si son frutos naturales, estos pertenecen al poseedor de buena fe desde que se separan
del inmueble.
Si son frutos civiles, estos se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor
de buena fe proporcionalmente al tiempo que se ha poseído de buena fe.
3.1.1.2 Presunción de continuidad del concepto posesorio.
Se presume que la posesión sigue teniendo las mismas características del
momento de la adquisición.
Si una persona está viviendo en un inmueble a título de arrendatario se presume que
inicialmente lo era a título de arrendatario.
Por lo tanto quien pretenda indicar que las características de la actual posesión
no se corresponden con el derecho inicial deberá probar que se ha producido
un cambio en el concepto posesivo.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-4
Se produce un cambio en el concepto posesorio cuando quien posee a título de
arrendatario, pasa a poseerlo a título de dueño. (sin título jurídico que justifique el
cambio posesorio).
3.1.1.3 Presunción en la continuidad de la posesión.
Esta presunción implica que el poseedor actual que pruebe su posesión en un
tiempo anterior no precisa probar el tiempo intermedio para demostrar que lo
ha poseído de forma continuada durante el período.
Esta presunción también implica que quien recupere la posesión
indebidamente perdida se presume que la ha disfrutado sin interrupción.
Esta segunda modalidad de presunción sólo funciona para los supuestos que puedan
redundar en su beneficio.
3.1.1.4 Presunción de legitimidad posesoria.
El que posee en concepto de dueño goza de una presunción de legitimidad
posesoria de posesión con justo título.
El actual poseedor a título de dueño no tiene obligación de probar su derecho.
Si otra persona pretende ser dueño del inmueble deberá probar su título.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-5
3.1.2 Defensa de la posesión del inmueble.
La ley protege a todo poseedor, por el mero hecho de serlo, contra cualquier
perturbación o despojo de que sea objeto por parte de otra persona que, por
cuenta propia intente la posesión del inmueble frente al actual poseedor.
El poseedor, basándose únicamente en el hecho de ser poseedor, puede
promover el oportuno procedimiento judicial tendente a que se le devuelva la
posesión.
Sin prejuzgar si le corresponde o no el derecho a poseer.
El propietario debe de acudir a los Tribunales para obtener o recuperar su posesión.
Para la defensa de los derechos del poseedor el ordenamiento jurídico pone a
su disposición determinadas acciones a ejercer ante los Tribunales.
Jurídicamente las acciones que tiene el propietario se llaman interdictos y
normalmente se tramitan en juicios verbales.
El interdicto es un procedimiento judicial muy sumario y de tramitación sencilla cuyo
objetivo es atribuir la posesión de una cosa a una persona frente a otra.
Existen dos modalidades de interdictos:
El interdicto de recobrar.
El interdicto de retener.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-6
3.1.2.1 El interdicto de recobrar.
Quien haya sido despojado en la posesión de un inmueble puede acudir a los
tribunales para, basándose en el mero hecho de ser poseedor, promover un
procedimiento judicial para que se le devuelva la posesión.
Está legitimado activamente el poseedor.
La reclamación se puede interponer contra quien ha producido el despojo.
El reclamante deberá acreditar:
Que tenía la posesión de hecho en el momento de la
perturbación o despojo.
Que el despojo se ha realizado por el demandado (contra el
que se reclama).
Que el despojo se ha realizado dentro del período de tiempo
correspondiente al año anterior a la fecha de presentación de
la demanda.
El plazo para interponer la reclamación es de un año desde que se
produjo el despojo.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-7
3.1.2.2 El interdicto de retener.
Quien haya sido perturbado en la posesión de un inmueble puede acudir a los
tribunales para, basándose en el mero hecho de ser poseedor, promover un
procedimiento judicial para que cese la perturbación de la misma.
Este interdicto tiene las mismas características y requisitos que el interdicto de
recobrar.
Está legitimado activamente el poseedor.
La reclamación se puede interponer contra quien ha producido la perturbación.
El plazo para interponer la reclamación es de un año desde que se produjo la
perturbación.
En el interdicto de recobrar ha sido expulsado del inmueble.
En el interdicto de retener el poseedor está amenazado de expulsión.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-8
3.2 La protección de la propiedad del inmueble.
El ordenamiento jurídico pone a disposición del dueño diversas acciones
encaminadas a la protección de los diversos aspectos y facultades que
componen el derecho de propiedad.
Son acciones contempladas por la normativa;
La acción reivindicativa.
La acción negatoria.
La acción declarativa.
La acción de cerramiento de fincas.
La acción de deslinde y amojonamiento.
Además de las anteriores acciones, existen interdictos encaminados a
garantizar la integridad del inmueble.
Interdicto de obra nueva.
Interdicto de obra ruinosa.
Ver el concepto de interdicto en el apartado 3.1.2. de esta Unidad.
El interdicto también se puede plantear para el caso que exista una
reclamación por algún daño inminente.
El derecho de propiedad está protegido en todos los aspectos que pueda
adoptar por lo que, se puede ejercer cualquier acción para su defensa, con
independencia que no exista un tipo de acción previsto.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-9
3.2.1 Acción reivindicativa.
El propietario que ve perturbado su derecho de uso, disfrute y posesión de un
inmueble por la actividad de otro que indebidamente ejerce el uso, disfrute y
posesión del mismo puede interponer una demanda para que sea declarado su
derecho de propiedad y obtener el uso, disfrute y posesión del inmueble.
Tiene la finalidad que el inmueble sea restituido a su propietario por quien lo posee
indebidamente.
Requisitos:
Se debe acreditar que el demandante es el dueño del
inmueble.
Si la propiedad está inscrita en el Registro de la Propiedad, se
considera probado su dominio.
En la interposición de la demanda se debe identificar
inequívocamente el inmueble cuya posesión se reclama.
Que el demandado la posea actualmente y sin derecho (sin
justo título).
Si el demandado tiene, a su vez, un título posesorio, se debe instar
simultáneamente la nulidad del mismo.
El efecto de la acción reivindicatoria es la restitución del inmueble a su
propietario y la obtención de las indemnizaciones que procedan.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-10
3.2.2 Acción negatoria.
Por medio de esta acción el propietario puede obtener una declaración que
manifieste que un determinado inmueble no esta sometido a un gravamen que
otro ejerce sobre el.
El propietario niega el derecho que otro pretende tener.
Se ejercitará ante la persona que pretenda ejercitar el derecho a que haga
referencia el gravamen.
Se requiere que:
Quien la interpone justifique que es dueño del inmueble que
alega estar libre del gravamen negado.
Que se pruebe que el demandado le ha producido una
perturbación en el goce del derecho que injustamente está
ejerciendo.
El efecto de la acción es hacer cesar en la perturbación y obtener las
indemnizaciones que procedan.
3.2.3 Acción declarativa.
Por medio de esta acción el propietario pretende obtener que otra persona
reconozca los derechos del propietario.
Se debe aportar la prueba del dominio y la identificación inequívoca del inmueble.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-11
3.2.4 Acción de cerramiento de fincas.
El propietario tiene derecho a cerrar o cercar su propiedad.
El cierre o el cercado puede ser sustituido por otros medios incluso por medio de
carteles o anuncios.
El cierre tiene la finalidad de impedir que otras personas entren en la finca
cerrada o cercada.
Se interpondrá la demanda (acción de cerramiento de fincas) cuando el
propietario intente cerrar o cercar la finca y no pueda hacerlo por oposición de
otra persona.
3.2.5 Acción de deslinde y amojonamiento.
El propietario tiene derecho a deslindar la propiedad, con citación de los
dueños de los predios colindantes.
Deslinde establecer la línea límite entre propiedades.
Amojonamiento establecer en los ángulos de los límites de la propiedad una señal
física.
Otras acciones que la normativa otorga al propietario son, suspensión de obra
nueva, demolición de obra ruinosa, posesión de herencia, de recuperación de
la plena posesión, tutela de la posesión.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 3-12
3.2.6 Interdicto de obra nueva.
El interdicto de obra nueva está dirigido a paralizar una obra que se está
construyendo cuando el inmueble del reclamante pueda sufrir un perjuicio
directo como consecuencia de las obras que se están realizando.
3.2.7 Interdicto de obra ruinosa.
El interdicto de obra ruinosa está dirigido a demoler o derribar una obra en
estado de ruina y que amenace a causar daños en el inmueble propiedad del
reclamante.
También puede interponerse por el peligro que pueda causar un árbol, columna u otro
objeto en estado de ruina.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-1
4. LIMITACIONES DEL DOMINIO.
Se establecen tres tipos de limitaciones:
Límites del derecho de propiedad sobre los inmuebles.
Limitaciones del contenido del dominio sobre los inmuebles.
Limitaciones por la función social de los inmuebles.
4.1 Limitaciones del derecho de propiedad sobre los inmuebles.
El principio general que establece que los derechos de una persona finalizan
donde empiezan los derechos de otra persona también es de aplicación en
relación con la propiedad sobre los inmuebles.
Junto a este principio general se establecen otros límites (limitaciones) en
interés público, impuestos por las distintas normas que regulan el ejercicio de
los diversos usos de los que son susceptibles los inmuebles.
En las diversas normativas sobre los bienes inmuebles (urbanismo, normas de
construcción, requisitos de la vivienda, agricultura, dominio público...) se establecen
límites en interés público.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-2
4.1.1 Limitaciones por razón del patrimonio histórico.
Los bienes integrantes del patrimonio histórico que sean declarados de interés
cultural gozan de especial protección y tutela.
Los inmuebles que forman parte del patrimonio histórico se clasifican en:
Monumentos. Jardines. Conjuntos y Sitios Históricos y Zonas Arqueológicas.
Son monumentos aquellos bienes inmuebles que constituyen realizaciones
arquitectónicas o de ingeniería u obras de escultura colosal.
Esta circunstancia, haber sido declarados Bienes de Interés Cultural, limita el
derecho de propiedad.
El inicio del expediente de declaración de Bien de Interés
Cultural respecto de un bien inmueble determinará la
suspensión de las correspondientes licencias municipales de
parcelación, edificación o demolición en las zonas afectas.
Un inmueble declarado Bien de Interés Cultural es inseparable
de su entorno. No se podrá proceder a su desplazamiento o
remoción.
En los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural no
se podrá realizar obras (interiores o exteriores) que afecten
directamente al inmueble.
Las obras inaplazables que se deban realizar en los supuestos
de fuerza mayor deben ser autorizadas por los organismos
competentes.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-3
En los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural no
podrá colocarse publicidad comercial, ni cualquier clase de
cables, antenas y conducciones.
4.1.2 Vías públicas.
En la normativa que regula las vías públicas se establecen los siguientes
límites al derecho de propiedad:
Una zona de dominio público.
Una zona de servidumbre.
Una zona de afectación.
Zona de dominio público.
Son de dominio público las carreteras y sus elementos funcionales más una
franja de terreno de ocho metros de terreno a cada lado en las autopistas y
tres metros en el resto de las carreteras.
Para realizar cualquier tipo de obras o instalaciones en las zonas de dominio
público se deberá solicitar las correspondientes autorizaciones.
El límite del derecho de propiedad consiste en que, para su trazado, pueden ser
expropiados los terrenos y que necesita autorización para realizar cualquier tipo de
obras o instalaciones.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-4
Zona de servidumbre.
Las zonas de servidumbre de las vías públicas consisten en dos franjas de
terreno delimitadas interiormente por la zona de dominio público.
Las zonas de servidumbre tendrán veinticinco metros en las autopistas, y ocho
metros en el resto de carreteras.
En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras ni se permitirán más
usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad vial.
Las obras y usos que se realicen en la zona de servidumbre deben estar autorizadas
expresamente.
Los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre los terrenos
afectados por la zona de servidumbre podrán realizar cultivos sin necesidad de
autorización.
No podrán realizar plantaciones que afecten a la seguridad de la circulación vial.
Zona de afectación.
La zona de afectación de una carretera consistirá en dos franjas de terreno a
ambos lados de la misma, delimitados interiormente por la zona de
servidumbre.
Las zonas de afectación tendrán cien metros en las autopistas y cincuenta en
las carreteras.
Para realizar, en la zona de afectación, cualquier tipo de obras o instalaciones,
cambiar el uso o el destino de las mismas, plantar o talar árboles se requerirá
previa autorización.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-5
En las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse obras de
reparación y mejora que no supongan aumento del volumen de la construcción.
4.1.3 Límites por razón de las costas.
La propiedad de los terrenos situados en la línea de costas tienen los
siguientes límites:
Zona de protección del dominio público terrestre.
Zona de servidumbre de protección.
Zona de servidumbre de tránsito.
Servidumbre de tránsito.
Servidumbre de acceso al mar.
Zona de influencia.
Zona de protección del dominio público terrestre.
La protección del dominio público marítimo-terrestre implica la defensa de su
integridad y de los fines de uso a que está destinado, la preservación de sus
características y elementos naturales y la prevención de las perjudiciales
consecuencias de obras e instalaciones que se realicen en él.
El dominio público marítimo-terrestre está formado por la ribera del mar y de
las rías, el mar territorial y sus aguas interiores, los recursos naturales de la
zona económica y la plataforma continental.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-6
Por lo que hace referencia a la ribera del mar y de las rías el dominio público
se extiende por:
El espacio comprendido entre la línea de bajamar y el límite
hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales
conocidos.
Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos. (arenas,
gravas, guijarros, dunas formadas por la acción del mar, del
viento o cualquier otra causa natural o artificial).
Los terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre están
sujetos a determinadas limitaciones y servidumbres.
Zona de servidumbre de protección.
La servidumbre de protección recae sobre una zona de 100 metros medida
desde el límite interior de la ribera del mar.
En la zona de servidumbre de protección están prohibidos:
Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.
La construcción o modificación de las vías de transporte
interurbano.
Las que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.
El tendido aéreo de líneas de alta tensión.
El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales
sin depuración.
La publicidad a través de carteles o vallas o por medios
acústicos o audiovisuales.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-7
Servidumbre de tránsito.
La servidumbre de tránsito recae sobre una franja de 6 metros a partir del
límite interior de la ribera del mar.
Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público
peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.
Servidumbre de acceso al mar.
Los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre
están sujetos a una servidumbre de acceso público y gratuito al mar.
En las zonas urbanas y urbanizables existirán accesos de tráfico rodado
separados entre si como máximo por quinientos metros, y accesos peatonales
separados entre si por 200 metros.
Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público.
La zona de influencia.
La zona de influencia será como mínimo de 500 metros a partir del límite
interior de la ribera y estará sometida a las exigencias de protección del
dominio público marítimo-terrestre.
Estas exigencias deberán cumplir los siguientes criterios.
En los tramos con playa y con acceso de tráfico rodado se
preverán reserva de suelo para aparcamiento de vehículos.
Se deberá evitar la construcción de pantallas arquitectónicas o
acumulación de volúmenes.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-8
4.1.4 Límites por razón del dominio público hidráulico.
Los terrenos situados en los márgenes de los cauces de los ríos están sujetos
a:
Una servidumbre de cinco metros para uso público.
Una zona de policía de cien metros.
Servidumbre de cinco metros para uso público.
La zona de servidumbre para servicio público tendrá los siguientes fines:
Paso para servicio del personal de vigilancia del cauce.
Paso para el ejercicio de actividades de pesca fluvial.
Paso para el salvamento de personas o bienes.
Varado y amarre de embarcaciones.
En esta zona se podrá sembrar y plantar especies no arbóreas.
No podrá edificar.
Zona de policía.
La zona de policía tendrá una anchura de 100 metros. En esta zona se
requerirá autorización previa para:
Las alteraciones sustanciales del relieve natural del terreno.
Las extracciones de áridos.
Las construcciones.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-9
4.2 Limitaciones del contenido del dominio (servidumbres).
La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena.
Es un gravamen en beneficio de una persona distinta del dueño del inmueble
gravado por la servidumbre.
El derecho de propiedad del titular del inmueble se encuentra limitado por la
presencia de las servidumbres.
Junto a las servidumbres y limitaciones previstas en las normas legales (servidumbres
forzosas) pueden establecerse otras limitaciones o servidumbres por medio de los
contratos (servidumbres voluntarias).
En este apartado se hará referencia a las servidumbres previstas en las normas y
cuando se analicen los diversos contratos relacionados con los inmuebles se
analizarán las “cláusulas” más comunes que limitan el derecho de propiedad.
Servidumbres y limitaciones legales:
Medianería.
Tanteo y retracto legal.
Otras servidumbres.
Consentir el paso de materiales, recoger aguas pluviales, guardar
determinadas distancias para la apertura de ventanas, balcones y
otros voladizos.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-10
4.2.1 Medianería.
Existe servidumbre de medianería cuando dos inmuebles contiguos están
separados por un elemento físico (pared, valla, seto, empalizada, zanja...) y
este elemento físico se encuentre situado sobre la línea divisoria de ambas
propiedades.
Si el elemento de separación está construido sobre el terreno de uno de los
propietarios colindantes, no existe servidumbre de medianería.
Este elemento físico de la servidumbre constituye una comunidad “pro
indiviso” que pertenece, sin posibilidad de división a ambos propietarios.
Se presume la existencia de servidumbre de medianería cuando.
Exista una pared divisoria de dos edificios contiguos.
Exista pared divisoria en los jardines o corrales.
Existan cercas, vallados y setos vivos.
La presunción de la existencia de servidumbre se desvirtúa cuando
exista un título, signo exterior o prueba de lo contrario.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-11
4.2.1.1 Signos exteriores que prueban la no existencia de servidumbre.
Son signos que prueban que no existe medianería:
La existencia de ventanas o huecos en las paredes divisorias
de los edificios.
Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y por el otro
presente relex o retallos.
Relex, retallos, son términos de la construcción que indican los
lugares donde se apoyan las vigas y donde se modifica la línea
normal de la pared para darle más consistencia.
Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de
una de las fincas.
Cuando sufra las cargas y carreras, pisos y armaduras de una
de las fincas y no de la otra.
Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades
esté construida de forma que la albardilla vierta hacia una de
las propiedades.
Cuando la pared divisoria, construida de mampostería
presente piedras, llamadas pasaderas, que de distancia en
distancia, salgan fuera de la superficie sólo por un lado.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-12
4.2.1.2 Obligaciones de la servidumbre de medianería.
Los copropietarios de la servidumbre de medianería están obligados a la
construcción, mantenimiento y reparación de las paredes medianeras. Su
coste se distribuye en proporción al derecho de cada uno.
Si un copropietario renuncia a sus derechos de medianería no tendrá obligación de
contribuir a los gastos.
No puede renunciar si la pared de medianería sostiene un edificio de su propiedad.
4.2.1.3 Derechos de los propietarios.
Los medianeros tendrán derecho a.
Elevación de la pared medianera.
Se realizará a su costa y deberá indemnizar al resto de los perjuicios
que ocasione su construcción, incluso si se precisa incrementar el
espesor de toda la pared medianera.
Edificación con apoyo en la pared medianera.
Deberá obtener previamente el consentimiento de los otros
copropietarios.
El copropietario podrá edificar apoyando su obra en la pared
medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor.
Apertura de ventanas y huecos.
Deberá obtener previamente el consentimiento de los otros
copropietarios.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-13
4.2.2 Tanteo y retracto legal.
La servidumbre de tanteo consiste en que el titular de esa servidumbre
tiene el derecho de ser informado de las circunstancias relativas a la
transmisión de un inmueble y la preferencia a adquirir el inmueble por el
mismo precio.
El tanteo ejerce su eficacia con anterioridad a la transmisión.
La servidumbre de retracto consiste en que el titular de esa servidumbre
tiene derecho a subrogarse, en las mismas condiciones fijadas, en el contrato
de transmisión o dación en pago de un inmueble.
El retracto actúa con posterioridad a la transmisión.
Las servidumbres de tanteo y retracto legal, limitan los derechos del
propietario ya que en el supuesto de enajenación del inmueble el propietario
puede verse obligado a vender a una persona distinta de la elegida por el
propietario.
En la normativa legal existen los siguientes retractos legales y tanteos legales:
Retracto de los comuneros.
Retracto de los colindantes.
Retracto de los coherederos.
Retracto del arrendatario urbano.
Retracto del dueño directo y del enfiteuta.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-14
4.2.2.1 Retracto de los comuneros.
Los propietarios de una cosa en común tienen la posibilidad de utilizar el
retracto en el supuesto que un comunero venda a un extraño la parte que le
corresponde.
Existe un plazo para ejercitar el derecho de retracto. Este es el comprendido
dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro
de la Propiedad.
En el supuesto de falta de inscripción, el plazo de los nueve días cuentan desde que el
comunero, que ejerce el retrato, ha tenido conocimiento de la venta.
El retracto se interpone contra el adquirente.
Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del
contrato y cualquiera otros gastos realizados en el inmueble.
4.2.2.2 Retracto de colindantes.
Este derecho sólo está previsto para la venta de fincas rústicas.
Puede ser ejercitado por el titular de tierras colindantes y sólo cuando la finca
colindante (vendida) tiene una superficie inferior a una hectárea.
No se consideran colindantes las fincas separadas por arroyos, acequias, barrancos,
caminos y otras servidumbres aparentes en beneficio de otras fincas.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 4-15
Existe un plazo para ejercitar el derecho de retracto, éste es el comprendido
dentro de los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro
de la Propiedad.
En el supuesto de falta de inscripción, el plazo de los nueve días cuentan desde que el
comunero, que ejerce el retrato, ha tenido conocimiento de la venta.
El retracto se interpone contra el adquirente.
Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del
contrato y cualquiera otros gastos realizados en el inmueble.
4.2.2.3 Retracto de coherederos.
Si alguno de los coherederos vendiere, antes de la partición, su derecho
hereditario a un extraño, podrán todos o cualquiera de los coherederos
subrogarse en el lugar del comprador.
El plazo para ejercitar este derecho es de un mes desde el momento en que
este hecho se haga saber.
El retracto se interpone contra el adquirente.
Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del
contrato y cualquiera otros gastos realizados en el inmueble.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 5-1
5. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.
El dominio del propietario sobre un bien inmueble puede extinguirse, entre
otras, por las siguientes causas:
La renuncia al derecho sobre el inmueble.
La renuncia debe ir seguida del abandono del mismo.
La expropiación forzosa.
El inmueble expropiado pasa a ser de dominio público.
La prescripción extintiva.
5.1 La renuncia al derecho sobre el inmueble.
La renuncia a un derecho implica la extinción, para el renunciante, de ese
derecho.
La renuncia al derecho de propiedad de un inmueble, además de la renuncia,
exige el abandono del mismo.
Dejar de poseer el inmueble.
El inmueble abandonado pasa a ser propiedad del Estado.
Pertenecen al Estado, como bienes patrimoniales los inmuebles que estuviesen
vacantes y sin dueño conocido.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 5-2
5.2 La expropiación forzosa.
La expropiación forzosa de inmuebles consiste en la privación de la propiedad
de un inmueble realizada por la autoridad competente debido a causa
justificada de interés público y previo la correspondiente indemnización.
5.2.1 Procedimiento expropiatorio.
Son fases del procedimiento de expropiación:
Declaración de utilidad pública o de interés social.
El fin a que se destine el inmueble expropiado debe ser de utilidad
pública o de interés social.
Acuerdo de la necesidad de ocupar el inmueble a expropiar.
Existirá un trámite de información pública, donde se puede alegar.
Determinación de justo precio.
Pago de la indemnización.
Ocupación del inmueble por la Administración.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 5-3
5.3 La prescripción extintiva.
La prescripción extintiva es la otra cara de la moneda de la prescripción
adquisitiva (usucapión).
Ver el apartado 2.2.3. de esta Unidad.
Se produce la prescripción extintiva si durante el plazo que marca la ley el
dueño de un inmueble no ejerce los derechos que implican la propiedad.
La inactividad del ejercicio de los derechos de propiedad, no sólo debe
referirse al uso de los derechos relativos a la disposición (uso y disfrute), se
debe dar también en el uso de las acciones defensivas de la propiedad.
Los interdictos posesorios (recobrar y retener). Ver el apartado 3.1.2. de esta Unidad.
Las acciones, reivindicativa, negatoria, declarativa, de cerramiento de fincas, de
deslinde y amojonamiento. Ver el apartado 3.2. de esta Unidad.
5.3.1 Plazo de inactividad para la prescripción extintiva.
El plazo de inactividad de los derechos propios de la propiedad que da lugar a
la extinción de la misma es de:
10 años entre presentes.
20 años entre ausentes.
30 años en el supuesto de usucapión extraordinaria.
Ver el apartado 2.2.3.2. de esta Unidad. Plazo de usucapión.
D. I. Unidad 1
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Unidad 1 5-4
La pérdida del derecho de propiedad se produce al cumplirse el plazo de
usucapión, y sus efectos se retrotraen a la fecha de inicio del plazo de
usucapión.
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 6-5
6. PLURALIDAD DE PROPIETARIOS
Cuando el derecho de propiedad sobre el inmueble pertenece a varias
personas conjuntamente existe una comunidad de propietarios.
El inmueble está en condominio o en copropiedad.
En relación con los inmuebles existen diversas modalidades de copropiedad:
Copropiedad por cuotas.
Copropiedad de casas por pisos.
Copropiedad dividida.
Este tipo de propiedad se produce cuando existen varias personas que son titulares de
distintos poderes derivados de la propiedad sin que se pueda afirmar que la
propiedad, en su conjunto pertenece a uno de ellos.
Se da esporádicamente en el ámbito rural a título de ejemplo: En relación con un
terreno una persona es titular del derecho de siembra, y otra persona es titular de los
árboles que existen en el terreno.
No será de estudio en este curso.
6.1 Copropiedad por cuotas.
Cada propietario es dueño de una parte no concreta del inmueble.
Un determinado inmueble pertenece a los señores A, B, y C. sin especificar qué parte
concreta del inmueble pertenece a cada copropietario.
Salvo que los copropietarios hayan establecido un grado de participación
concreto se presume que las cuotas son iguales para todos los copropietarios,
D. I. Unidad 1
* ESTUDIOS DE EMPRESA DERECHO INMOBILIARIO
Unidad 1 6-6
por lo tanto, las rentas y los gastos se atribuyen por partes iguales a los
copropietarios.
6.1.1 Poderes de los copropietarios.
6.1.1.1 El uso del inmueble común.
Cada partícipe podrá servirse de la totalidad de los elementos del inmueble
siempre que disponga de él conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad de propietarios ni impida a los otros
copartícipes utilizarlo según su derecho.
Si todos los copropietarios deciden hacer uso del inmueble a la vez, el uso deberá ser
proporcional a su cuota de participación.
No obstante se pueden establecer reglas o pactos en relación con el uso del
inmueble, estos pactos deberán contar con la conformidad de todos los
afectados.
Se puede establecer el uso exclusivo del inmueble por turnos...
D. I. Unidad 1
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Unidad 1 6-7
6.1.1.2 El disfrute del inmueble común.
Se entiende por disfrute del inmueble la participación en los frutos o las rentas
que produzca un inmueble.
La participación de cada propietario en las rentas, frutos y beneficios que
produzca el inmueble será proporcional a su cuota de participación.
Se pueden establecer reglas o pactos en relación con el disfrute del inmueble,
estos pactos deberán contar con la conformidad de todos los afectados.
Estos pactos son más frecuentes en los inmuebles rústicos, donde se pueden establecer
pactos para que cada copropietario se quede con una modalidad de los rendimientos
de la finca (fruta, hierba, cereales...).
6.1.1.3 Cargas y gastos del inmueble común.
Las cargas y los gastos del inmueble en común serán soportadas por los
copropietarios en la proporción de su cuota de participación.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los
gastos de conservación del inmueble en común.
Se pueden establecer pactos en relación con el reparto de las cargas y los
gastos, estos pactos normalmente están relacionados con el uso y disfrute que
cada copropietario realice del inmueble.
Estos pactos no afectan al condueño a los que no se le cambie la proporción legal en
la que deba contribuir.
D. I. Unidad 1
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Unidad 1 6-8
6.1.1.4 Administración del inmueble en común.
La administración del inmueble se realizará por el régimen de acuerdo de la
mayoría de las cuotas de participación.
Un inmueble con tres copropietarios cuya cuota de participación sea el 60% 20% y
20%, podrá ser administrado por el copropietario que tiene la mayor cuota de
participación.
Este régimen de mayoría se aplica a las actuaciones de gestión y
administración del inmueble y no para la disposición y alteración del mismo en
los que se requiere unanimidad.
Se requiere unanimidad para realizar un contrato de larga duración, para gravar un
inmueble...
6.1.2 Poderes de los copropietarios en relación a su cuota de participación.
Cada propietario en relación a su cuota de participación tiene la plena
propiedad de su parte y de las rentas que le correspondan, por lo tanto el
copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su parte.
Hay que tener en cuenta que en los casos de enajenación a un extraño existe el
derecho de retracto que corresponde a los otros copropietarios. Ver el apartado 4.2.2.
de esta Unidad.
D. I. Unidad 1
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Unidad 1 6-9
Cada propietario puede pedir, en cualquier momento la división del inmueble
que está en copropiedad.
Existe la posibilidad de establecer la indivisión por un plazo no superior a 10 años.
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Unidad 1 6-10
6.2 Propiedad horizontal.
Esta modalidad de propiedad se produce en los inmuebles, también se conoce
como propiedad de casas por pisos.
Consiste en:
La propiedad exclusiva de una parte del inmueble.
De los distintos pisos o locales de un edificio o de partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
común o a la calle.
La copropiedad de las partes comunes.
Se aplican reglas distintas de las correspondientes al régimen de
copropiedad por cuotas. Ver el apartado. 6.1. de esta Unidad.
Pese a que tiene aspectos semejantes a la copropiedad por cuotas no se trata
de este tipo de copropiedad, ya que se trata de propiedad privada de
elementos privados y comunidad de los elementos comunes del edificio.
La regulación de este tipo de propiedad se expone en la Unidad 6.