tratado de derecho registral inmobiliario tomo 2

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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario - Tomo II

Ediciones Legales

2Tomo

Gunther Hernán Gonzales Barrón

TRATADO DE

DERECHOREGISTRAL

INMOBILIARIO

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Tratado de Derecho Registral Inmobiliario

Tomo II

© GunTHeR HeRnán Gonzales BaRRón

© eDIToRa Y DIsTRIBuIDoRa eDICIones leGales e.I.R.l.Jr. azángaro 1075, of. 604, lima-PerúTeléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406

RuC: 20523085345 web: www.edicioneslegales.com.pe

e-mail: [email protected]

1ra. Reimpresión de la segunda edición aumentada: noviembre 2010

Tiraje: 500 ejemplares

Hecho el Depósito legal en laBiblioteca nacional del Perú n.º 2012-00761

Registro IsBn: 978-612-4115-08-0

Reservados todos los derechos. ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo foto-copia, sin previa autorización escrita del autor y el editor.

Diseño de portada : saúl P. Pacheco lagunaDiagramación de interiores : enrique M. Tello Paravecino

Impresión y encuadernación:editorial san Marcos de aníbal Jesús Paredes Galván

av. las lomas n.º 1600 - s. J. l.RuC: 10090984344

Impreso en Perú / Printed in Peru

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Actos y negocios susceptibles de

publicidAd registrAl inmobiliAriA

CAPÍTULO

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1. ACTOS INSCRIBIBLES

1.1. EL PRINCIPIO GENERAL EN MATERIA DE AC-TOS INSCRIBIBLES

El Registro de la Propiedad es la institución jurídica des-tinada a publicar con presunción de exactitud el historial jurí-dico de las fincas, de tal manera que se conozca fácilmente, y con efectos legales, su estado y situación, con miras a brindar protección al tráfico patrimonial inmobiliario. Para cumplir ese objetivo y finalidad, el Registro debe permitir el acceso de todos los actos o negocios susceptibles de producir alguna modifica-ción en la situación jurídica de la finca1. Por lo tanto, los actos

1 En rigor, los derechos reales “per se” no son inscribibles, sino los actos por los que se constituyen, declaren, reconocen, transmiten, modifican o extinguen. Por ello, es preferible utilizar el concepto de “actos inscribibles” y no el de “derechos inscribibles”, aunque este último también se puede utilizar con cierta licencia del lenguaje: ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario, Tomo I, pág. 188.

De forma más matizada, también se ha dicho que el Registro español (muy pareci-do al peruano) no recibe derechos puros, sino los actos que los crean, modifican y extinguen; por lo que es exacto que esta institución se califique como Registro de “actos” o de “títulos”. Como bien señaló ALFONSO DE COSSIO: “El Registro es-pañol, a diferencia del alemán, no se limita a decirnos que tal finca o tal derecho pertenecen a una persona determinada, sino que nos informa de que tal titularidad se ha producido en virtud de tal acto o de tal contrato, y es precisamente ese acto o ese contrato lo único que tiene acceso al Registro de la Propiedad”: Cit. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SAN-CHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral, pág. 84.

Estos autores distinguen entre el objeto de la inscripción (el título material) y el objeto de la publicidad (el derecho), lo cual puede admitirse como una precisión terminológica, pero sin que de ello se derive alguna consecuencia sustantiva ex-traña a nuestra tradición jurídica. En todos los casos, el título es causa eficiente de la adquisición del derecho, sin pretender dotar de absoluta autonomía al derecho

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destinados a tener acceso a la publicidad registral son aquellos actos que crean, modifican, regulan y extinguen derechos sobre bienes inmuebles.

No es difícil llegar a la conclusión que los actos constitutivos o modificativos de derechos sobre inmuebles se corresponden básicamente con el concepto técnico de los derechos reales. Es-tos se definen por su carácter inmediato y absoluto respecto a un objeto o realidad externa a la del mismo sujeto. Con lo primero –carácter inmediato o inherente- se entiende que la actuación lícita del titular se realiza de una manera directa sobre los bie-nes, sin necesidad de una especial colaboración o intermedia-ción de otras personas. Con lo segundo –carácter absoluto- se suele entender que el titular del derecho satisface su interés, no sólo frente a un sujeto pasivo concreto, sino frente a los terce-ros, lo cual se define como la efectividad frente a todos (“erga omnes”)2. En consecuencia, el principio general aplicable en esta materia es que todos los actos o negocios susceptibles de crear o modificar un derecho real son inscribibles en el registro in-mobiliario3.

El enunciado principio general se halla contenido en el inciso 1) del artículo 2019 del Código Civil, el cual establece que son ins-

frente al título que lo causó, ni que el Registro se limite a albergar “derechos químicamente puros”. En mi opinión, el Registro contiene “títulos que causan derechos”, sin separatismos abstractos fundados en construcciones dogmáticas ajenas a nuestro principio de causalidad de las atribuciones patrimoniales. Esa es la razón por la que el presente capítulo se denomina “actos y negocios susceptibles de publicidad...”.

2 DIÉZ PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil patrimonial, Tomo III, pág. 68.3 El sistema de “Registro inmobiliario” se diferencia del llamado “sistema hipote-

cario”, ya que en este último sólo se inscriben las deudas a que se hallan sujetas las fincas, mientras el primer sistema abarca todas las situaciones jurídicas cuyo objeto es un inmueble. En este caso, el Registro se propone documentar y paten-tizar el estado jurídico integral de la riqueza inmobiliaria (NUSSBAUM, Arthur. Tratado de derecho hipotecario alemán, pág. 7-8). En el Perú existió el sistema “me-ramente hipotecario” con la legislación anterior a la Ley del 2 de enero de 1888, pues esta creó el Registro de Propiedad Inmueble en sentido integral. En el siste-ma anterior sólo se tomaba razón de las hipotecas, censos y otros gravámenes que pesaban sobre el inmueble. La referida ley lo abrogó.

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cribibles en el Registro inmobiliario todos los actos que constitu-yen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los dere-chos reales sobre inmuebles4. La Exposición de Motivos dice que:

resultan inscribibles los contratos de compraventa, permuta, donación, dación en pago, aporte y en general todo contrato que tenga por objeto transmitir el derecho de propiedad. Asimismo, se inscriben todos los contratos innominados en los que se acuerde la transferencia total o parcial de los demás derechos reales reconocidos por el Código como los de usufructo, servidumbre y superficie. Del mismo modo, se inscriben los actos mediante los cuales se constituye el derecho real de garantía hipotecaria, sea este legal o convencional...5.

En buena cuenta, todo acto o negocio que contenga, en am-plio sentido, el nacimiento o modificación de un derecho real es per se inscribible en el Registro inmobiliario. Este principio gene-ral tiene un aspecto negativo: si son inscribibles los actos y nego-cios susceptibles de producir el nacimiento o modificación de los derechos reales, entonces, mirando las cosas desde el punto de vista opuesto, se puede inferir que los derechos no-reales, esto es, los obligacionales, CARECEN de aptitud para acceder al Re-gistro. La jurisprudencia lo ha ratificado en muchos casos. Por ejemplo, la fenecida Junta de Vigilancia de los Registros Públicos (Resolución Nº 085/92-ONARP-JV del 17 de diciembre de 1992) rechazó la anotación de una demanda de indemnización, pues entendió que una demanda de este tipo no modifica en lo abso-luto la situación jurídico-real de la finca, ya que de ser amparada obliga al deudor a su pago, pero ello no afecta al inmueble, salvo que este fuese afectado con una medida idónea como es el embar-go. Por tanto, no habiéndose ordenado la traba del embargo, era

4 Con menor precisión, el artículo 1 del RI. (de 1936) señalaba que: “Son inscribibles todos los bienes y derechos sobre inmuebles conforme al Código Civil. También son inscri-bibles los actos y contratos que modifiquen o extingan esos derechos”.

5 COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición de Motivos Oficial del Có-digo Civil – Registros Públicos, pág. 18.

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lógico suponer la inutilidad de dicha anotación. Anteriormente, la Junta ya se había pronunciado en los mismos términos sobre otra pretensión exclusivamente obligacional como es el pago de una deuda por honorarios. La Resolución Nº 024/88-ONARP-JV del 24 de Agosto de 1988 señaló lo siguiente:

(...) Que, por los fundamentos de la Resolución materia de alzada se confirma la observación de la Registradora a la anotación de la demanda por pago de honorarios planteada por el recurrente contra los herederos de José Oshiro La Rosa; Que el artículo 2019 del Código Civil dispone que son inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble los embargos y demandas verosímiles acreditados; Que el artículo 79 del Reglamento de las Inscripciones –que forma parte del título referido a las anotaciones preventivas– señala que son materia de estas las demandas, a juicio del Juez, que se refieran a actos inscribibles; y, el pago de honorarios profesionales por sí mismo, no constituye un acto inscribible(...).

Sin embargo, la doctrina reconoce otras situaciones jurídicas que, sin ser derechos reales propiamente dichos, pueden acce-der al Registro. Se cita el caso de las condiciones, las afecciones o cargas reales de naturaleza voluntaria, las cargas reales nacidas legalmente en virtud a la legislación urbanística, los estatutos de propiedad horizontal, la afectaciones nacidas en virtud a las nor-mas de protección del patrimonio cultural, etc. Estas situaciones, extremadamente heterogéneas, tienen como puntos en común la estabilidad e inherencia (inmediatez) del derecho sobre el bien6. En cambio, la absolutividad no es una característica intrínseca de las situaciones jurídicas reales, es su consecuencia. Las circunstancias de estabilidad e inherencia llevan implícita la necesidad de afectar a todos los que entran en contacto jurídico con el inmueble (abso-

6 “Las situaciones jurídicas inmobiliarias son circunstancias que afectan de manera in-herente y estable a un inmueble. La inherencia y la estabilidad es lo que caracteriza las situaciones jurídicas frente a determinadas conductas que tienen por objeto un inmueble: las prestaciones. La prestación es, por naturaleza, externa al bien mismo, y transitoria, se agota con el cumplimiento”: PAU PEDRÓN, Antonio. “Cuatro notas sobre el objeto de la publicidad registral”. En La publicidad registral, pág. 270.

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Índice

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Índice tomo ii

cApÍtulo XiActos y negocios susceptibles de publicidAd registrAl

inmobiliAriA

1. Actos inscribibles .............................................................................1.1. El principio general en materia de actos inscribibles .......1.2. Tipología de actos inscribibles .............................................

2. Inscripción de actos referidos a derechos reales .........................2.1. Clasificación de los derechos reales ....................................2.2. Diferencia entre derechos reales y obligacionales ............2.3. Títulos de nacimiento de los derechos reales: voluntario,

legal y judicial ........................................................................3. Algunos supuestos que generan dudas respecto a su inclusión

como derechos reales .......................................................................3.1. La cuestión previa: el numerus clausus de los derechos reales .3.2. Algunos supuestos dudosos ................................................

4. Inscripción de circunstancias o modalizaciones del derecho real ..4.1. Inscripción de condiciones suspensivas o resolutorias ....

4.1.1. Generalidades ............................................................4.1.2. Inscripción de condiciones suspensivas ................4.1.3. Inscripción de condiciones resolutorias.................4.1.4. Condiciones suspensivas o resolutorias en nego-

cios mortis causa .........................................................4.2. Pactos con trascendencia real ..............................................

4.2.1. Pactos prohibitivos de disponer y gravar..............4.2.2. Pactos restrictivos al ejercicio del derecho de pro-

piedad .........................................................................4.2.3. Pactos resolutorios y análogos ................................

5. Anotaciones preventivas.................................................................5.1. Introducción ..........................................................................5.2. Situación en el derecho peruano .........................................5.3. Justificación de la figura .......................................................5.4. Hipótesis de trabajo para comprender esta figura ...........

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5.5. Bloqueo registral ....................................................................5.6. Medidas judiciales conservativas .......................................

5.6.1. Anotación preventiva de demanda ........................5.6.2. Prohibiciones de disponer .......................................

5.7. Medidas judiciales en garantía de pago .............................5.7.1. El embargo .................................................................5.7.2. Embargos de inmuebles en forma de inscripción:

jurisdicción civil ........................................................5.7.3. Embargo de inmuebles no inscritos: jurisdicción

civil ..............................................................................5.7.4. Embargo de inmuebles en jurisdicción penal .......5.7.5. El secuestro ................................................................

5.8. Cancelación registral de las medidas judiciales de asegu-ramiento y garantía ...............................................................

6. Inscripción de restricciones legales de la propiedad ..................7. La pretendida inscripción de derechos obligacionales ..............

7.1. Nociones generales ................................................................7.2. El contrato de arrendamiento ..............................................7.3. El contrato de opción ............................................................

8. Inscripción de la posesión...............................................................9. Algunos actos con nula eficacia real .............................................10. El acto o negocio inscrito: ¿importa el título o el asiento? ........

10.1. Sistemas en el derecho comparado .....................................10.2. Diferencias formales o sustantivas entre los sistemas de

transcripción de los títulos (archivo. y los de extracto o encasillado de títulos (inscripción. ......................................

10.3. Discrepancia entre el “asiento” y el “título” ......................10.4. Opinión de la jurisprudencia ...............................................10.5. Algo más sobre los sistema abstracto y causalista de atri-

buciones patrimoniales .........................................................

cApÍtulo Xii estudio teórico de los derechos reAles

1. El presupuesto ontológico que sustenta la categoría jurídica de los derechos reales ...........................................................................

2. La categoría jurídica de los derechos reales: generalización de tipos concretos ..................................................................................

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3. La teoría clásica de los derechos reales. La diferencia con los derechos obligacionales ..................................................................

4. La teoría negadora de la distinción entre los derechos reales y obligacionales ...................................................................................4.1. Esbozo de esta teoría .............................................................4.2. Refutación de esta teoría .......................................................4.3. Aportes de esta teoría al debate jurídico ............................

5. Algunas disfuncionalidades en la categoría jurídica de los de-rechos reales ......................................................................................

6. Conclusión: necesidad de la distinción clásica debidamente ac-tualizada ............................................................................................6.1. Configuración del derecho real ...........................................6.2. Utilidad práctica en mantener la distinción ......................

cApÍtulo XiiieficAciA del tÍtulo inscrito: principio de legitimAción

1. Origen histórico ................................................................................2. Definición y características .............................................................3. El principio de legitimación en nuestra normativa ....................4. Los alcances de la presunción de exactitud .................................

4.1. Alcance natural del principio ..............................................4.2. Alcance expansivo del principio. El caso del estado civil 4.3. Alcance del principio en los distintos tipos de asiento re-

gistral ......................................................................................5. La presunción de exactitud respecto a los datos físicos de la

finca ....................................................................................................6. Consecuencias jurídicas de la presunción de exactitud .............

6.1. Consecuencias sustantivas ..................................................6.2. Consecuencias procesales .....................................................

6.2.1. El titular registral como demandante ....................6.2.2. El titular registral como tercero ..............................

7. Destrucción de la presunción de exactitud ..................................8. Nulidad de las inscripciones ..........................................................

8.1. La inscripción no convalida la nulidad ..............................8.2. ¿Es necesario emplazar a la entidad pública registral en

una demanda de nulidad de inscripción? ..........................8.3. Clases de nulidad de inscripción.........................................

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8.4. ¿Quién declara la nulidad?...................................................8.4.1. El dogma de la nulidad declarada por el poder

judicial ........................................................................8.4.2. La nulidad declarada por autoridad administra-

tiva ...............................................................................8.4.3. Revocación declarada por autoridad administra-

tiva ...............................................................................8.5. Nulidad del título y nulidad del asiento registral ............8.6. Prescripción de la pretensión anulatoria ............................

cApÍtulo XiV eficAciA del tÍtulo inscrito frente A otro tÍtulo:

los principios de inoponibilidAd y fe públicA

1. Los dos planos de la protección registral .....................................1.1. Introducción ...........................................................................1.2. Primer plano de protección registral: el papel desempe-

ñado por la inscripción en el sistema general de transfe-rencia de derechos .................................................................

1.3. Segundo plano de protección registral: la inscripción y la presunción de exactitud........................................................

2. Principio de inoponibilidad ...........................................................2.1. Definición y fundamento ......................................................2.2. Aplicación práctica ................................................................

2.2.1. Concurrencia de acreedores y doble venta ...........2.2.2. Conflicto entre una transferencia de propiedad

no-inscrita (o inscrita con posterioridad. frente a una hipoteca inscrita .................................................

2.2.3. Conflicto entre un arrendatario y un acreedor hi-potecario inscrito con anterioridad ........................

2.2.4. Conflicto entre acreedores hipotecarios y acree-dores embargantes ....................................................

2.2.5. Excepción al principio de inoponibilidad ............2.3. Requisitos de aplicación del principio de inoponibilidad.

El tercero protegido o “cualificado” ...................................2.4. Explicación dogmática del principio de inoponibilidad

(la doble venta) ......................................................................

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2.5. Mecanismos legales de protección del acreedor preterido 2.5.1. Responsabilidad del vendedor frente al acreedor

preterido .....................................................................2.5.2. Responsabilidad del acreedor preferido frente al

acreedor preterido .....................................................2.6. La errónea creencia de que el artículo 1135 CC Surte

efectos exclusivamente “obligacionales” ...........................2.7. Supuestos ajenos a la doble venta o a la concurrencia de

acreedores ...............................................................................2.8. El título del acreedor preferido (inscrito) es válido, aun-

que su título sea segundo en el orden cronológico...........3. Principio de fe pública ....................................................................

3.1. Definición ................................................................................3.2. Fundamento ...........................................................................3.3. Explicación dogmática del principio de fe pública...........3.4. Requisitos de aplicación del principio de fe pública.

El tercero protegido o “cualificado” ...................................3.4.1. Elemento negocial: adquisición válida a título

oneroso .......................................................................3.4.2. Elemento objetivo: confianza en el registro...........3.4.3. Elemento subjetivo: buena fe del adquirente ........3.4.4. No debe constar en el registro las causales de nu-

lidad o ineficacia del negocio antecedente ............3.4.5. Elemento de cierre: inscripción del título ..............

3.5. Una errata en el artículo 2014 CC. .......................................4. ¿Protección del registro frente a los datos físicos de la finca? ...5. ¿Protección del registro frente a la doble inmatriculación? .......

5.1. Soluciones a nivel “macro” y “micro” ................................5.2. Soluciones en el derecho peruano .......................................5.3. Soluciones en el derecho español ........................................5.4. Algunas guías para la solución de este conflicto ..............

6. Protección del tercero inscrito o “cualificado”: tesis monista y tesis dualista ....................................................................................6.1. Los dos planos de protección registral. Los dos “terceros” .6.2. Antecedentes históricos: clara diferencia de origen entre

los dos “terceros” ...................................................................6.3. Distintas finalidades que cumplen los “dos terceros” .....6.4. Contraposición entre la tesis monista y dualista ..............

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Índice

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cApÍtulo XV eficAciA del tÍtulo inscrito frente A otros tÍtulos

inscritos compAtibles: el principio de prioridAd

1. Origen histórico ................................................................................2. Concepto estricto y concepto amplio del principio de priori-

dad .....................................................................................................3. Créditos prefenciales .......................................................................

3.1. Delimitación conceptual de los créditos preferenciales ...3.2. Privilegios y derechos reales de garantía. ..........................

4. Un caso práctico para el correcto entendimiento del principio de prioridad: la preferencia de créditos subsiguiente al remate judicial de un inmueble ...................................................................4.1. Introducción ...........................................................................4.2. El principio de prioridad correctamente entendido .........4.3. Fundamento de la solución legal ........................................4.4. Cuestiones procedimentales del artículo 739 del código

procesal civil ...........................................................................5. Conflicto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el acree-

dor embargante ................................................................................6. Conflicto de prioridad entre acreedores hipotecarios ................Bibliografía ..............................................................................................

AneXos

• Ley 27755, que crea el Registro de Predios a cargo de la Super-intendencia Nacional de los Registros Públicos ..........................

• Exposición de Motivos del Proyecto de Ley presentado por el Poder Ejecutivo ................................................................................

• Decreto Supremo N.º 023-2003-JUS, norma reglamentaria del formulario registral ..........................................................................

• Decreto Supremo N.º 007-2004-JUS, aclaración de la norma reglamentaria del formulario registral .........................................

• Directiva N.º 013-2002-SUNARP/SN, sobre traslado definiti-vo de partidas registrales del Registro Predial Urbano al Regis-tro de Propiedad Inmueble .............................................................

• Directiva N.º 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro ................................................................................

• Ley 28294, del Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios .........................................

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