DERECHO INMOBILIARIO

URBANIZACIONES PRIVADAS

Dra.Adriana N.Abella

TRANSFORMACIONES DEL DERECHO PRIVADO

El régimen jurídico de los derechos sobre el suelo y de la propiedad

inmobiliaria fue evolucionando. La organización de la vida social supone el

respeto básico de las leyes de la naturaleza y de las condiciones ambientales

Derecho Comparado

Toda urbanización

requiere de una racional organización del espacio territorial adecuándolo a una planificación coherente con vista al progreso social y a la satisfacción de las necesidades de la población.

Las normas que regulan el parcelamiento territorial son del ámbito público, administrativo.

La formación de nuevas unidades prediales debe responder a un plan global, y obedecer a las reglas de ordenación territorial

Funciones de un plan

• Respetar la conformación del territorio, uso del espacio y aprovechamiento racional de los recursos

• Respetar el derecho de propiedad del suelo, clasificación del uso y su destino y la división del territorio en zonas

El plan Puede limitar y condicionar la

ocupación, uso y transformación de las parcelas a la realización de las operaciones materiales y jurídicas adecuadas para la creación de nuevos predios previo a la transmisión, constitución, modificación y extinción de derechos reales.

Los titulares dominiales

SON RESPONSABLES de la ejecución de los actos materiales y jurídicos que conducen a la ordenación dominical

Preocupación

• Prevenir y controlar la contaminación, los efectos y formas perjudiciales de erosión

• Criar reservas y parques naturales y de recreo y proteger el paisaje

• Ordenar el territorio con vista a una localización de actividades y un equilibrado desarrollo socioeconómico

• Promover la estabilidad ecológica

Todo complejo urbanístico, social, deportivo y residencial tiene particularidades propias,

pero en todos existen normas de derecho privado y de derecho público ensamblandas.

  Normas de derecho público

Esferas de competenciaEn lo regional, la jurisdicción es de la provinciaEn lo urbano, el poder de policía es de los municipios

Planificación: Equilibrio apropiado entre todas las partes del suelo.

La zonificación:Nos enfrenta con el problema de los límites al derecho de propiedad de los particulares.Se imponen restricciones que afectan a los titulares de dominio de los inmuebles

PROVINCIAS

delegan en las municipalidades el control y aprobación de las urbanizaciones privadas,

pero el proyecto hidráulico y la

subdivisión del suelo es controlado por las autoridades provinciales.

Intereses del desarrollista

Comerciales: Valoración del suelo

Administración: Racionalizar el proceso de ordenación y edificación

Efectos de la decisión

Normas de derecho privado

Las normas de los derechos reales son sustancialmente de orden público, existe

el principio de número cerrado, la formalidad, y publicidad brindan mayor seguridad. Las normas de los derechos personales son

más elásticas, los particulares tienen mayor libertad para reglamentar las relaciones jurídicas .

Análisis del encuadre jurídico

Constitución Nacional

• el artículo 14;• Artículo 41.Todos los habitantes de la nación gozan del

derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo.

• Artículo 42 los derechos de usuarios y consumidores adquieren jerarquía constitucional;

• Artículo 43. La tutela para todos los derechos de incidencia colectiva, a un ambiente sano, del usuario y el consumidor y a la no discriminación, es mención enunciativa toda vez que la norma constitucional emplea la frase "derechos de incidencia colectiva en general"

• La Constitución de las Provincias• La ley general del ambiente 25. 675

arts. 2, 8, 9, 10, 30, 31 32 y 33 y cc. • Ley de las Pcias.de Medio Ambiente

Las normas del Código Civil y leyes complementarias

• Libro segundo y tercero, y partes pertinentes del cuarto• Ley 14.005, • Ley de prehorizontalidad,• La ley 13.512 de propiedad horizontal • Ley 24441 el fideicomiso • Ley de Defensa al consumidor 24.240, modificada por las

leyes 24.568, 24.787, 24.999 y 26.361. • Ley Nacional de Catastro 26.209, • Las normas provinciales y municipales mediante

disposiciones de diversa jerarquía institucional, regula aspectos transcendentes del derecho de propiedad: las leyes de ordenamiento territorial, códigos de planeamiento urbano y códigos de edificación, la reglamentación de la ley de propiedad horizontal.

Derechos del consumidorLa Ley 26.361

• La relación de consumo puede tener su causa fuente en un acto jurídico unilateral, o un hecho jurídico, o en las actividades de producción, importación, distribución o comercialización de cosas o servicios instaladas en el mercado.

• La responsabilidad precontractual en los contratos de consumo debe partir de las características de la oferta, basándose fundamentalmente en el deber de información y trato digno y equitativo.

• Consumidor, es toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza, a título oneroso o gratuito bienes o servicios para destinarlo a su consumo final, en beneficio propio o de su grupo familiar

• El proveedor es toda persona física o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de producción, transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores y usuarios. La profesionalidad no exige habitualidad

• En materia inmobiliaria constituye criterio legal de valoración el destino del inmueble y su aprovechamiento.

• Ya no se requiere que necesariamente se destine a vivienda; tampoco que sea nuevo; ni que haya mediado oferta pública dirigida a persona indeterminada.

• La noción de destino final ha de elaborarse tomando en cuenta los usos, y así quedan excluidas las adquisiciones de inmuebles si éstos son destinados a la producción o con fines comerciales o industriales, o si se lo adquiere como objeto de su negocio de comprar y vender

• el objeto del contrato de consumo puede estar referido:

• a) a un bien que desaparece tras su empleo, como al duradero;

• b) la contratación puede ser a título gratuito u oneroso siempre que tenga por finalidad la adquisición o utilización de bienes o servicios (art. 1°, ley 24.240, modificado por ley 26.361);

• c) a la recepción de cosas o servicios gratuitos como consecuencia de una contratación a título oneroso, por ejemplo muestras gratis (art. 1° decreto 1798/94);

• d) a la adquisición o utilización de bienes o servicios por quien no es parte de una relación de consumo, (pero) como consecuencia o en ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y

• e) a quien de cualquier manera esté expuesto a una relación de consumo (art. 1, in fine, ley 24.240, modificado por ley 26.361)

En una relación de consumo normas especiales señalan el

efecto vinculante• de la publicidad (arts. 7 y 8), • el alcance y el contenido del derecho a la información • trato digno y equitativo (art. 8 bis),• contenido del contrato (art. 10), • la posibilidad de resolución ante la determinación de

una cláusula abusiva (arts. 37, 38, 47), • efectos especiales del incumplimiento (art. 10 bis), • la incidencia de la responsabilidad objetiva y solidaria

(arts. 40 y 52 bis), regulación sobre los vicios redhibitorios (arts.11,18),

• la eventual influencia de las sanciones aplicables por la autoridad de aplicación.

• Se ha convalidado la unificación de plazos de prescripción otorgando una preferencia a los establecidos por disposiciones generales o leyes especiales cuando son más beneficiosos para el consumidor (art 50).

• Se ha incorporado al derecho nacional la figura del daño punitivo o multa privada (art. 52 bis).

• Se establece la posibilidad de aplicar una multa civil en caso de que el proveedor incumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor.

La ley 26.361 contempla expresamente estas

modalidades cuando en el art. 1 alude a “figuras afines”

una compraventa tiene normas generales aplicables a su tratamiento en el Código Civil, y en ocasiones en regímenes especiales (Vgr. leyes como 14.005 o 19.724 de Prehorizontalidad) y si es relación de consumo se aplica LDC.

De todas ellas prevalece la más conveniente al vulnerable

En materia de interpretación del contrato y de acuerdo con lo prescripto por el art. 1198 del Cód Civil, el principio de la buena fe que gobierna toda relación junto con el de la confianza, y tienen un componente de ética jurídica que se orienta hacia la seguridad del tráfico jurídico

Particularidades de las urbanizaciones según:

1. el origen. 2. el emplazamiento y extensión 3. las actividades deportivas

Urbanizaciones preexistentes

Propietarios formaron una entidad y ésta resuelve la compra

de terrenos para sus asociados

Nuevas urbanizaciones

a partir de la recepción de regulaciones específicas en las leyes de suelo tienen regímenes similares. Las urbanizaciones privadas que se formaron

  Esquemas de organización jurídica

Las urbanizaciones que se formaron con posterioridad a esta legislación • parcelamiento • propiedad horizontal.  

En algunos clubes de campo el carácter de socio del club es independiente de la propiedad de la parcela.

En otros el propietario es también socio con acceso a todas las actividades deportivas.

Otros restringen la práctica de determinada actividad como golf o equitación, que se concede sólo a los propietarios que adquieren la membresía para el uso de las instalaciones y práctica de ese deporte.

La Provincia de Buenos Aires legisla los clubes de campo en la ley 8912, Título III, Capítulo V. Se evidencia la preocupación del legislador respecto de este instituto, con el dictado del decreto reglamentario 9404 del año 1986 para clubes de campo.Barrios Cerrados la Resol.74/97 y D 27/98 .Comunes a ambos D. 1727/2002 y Resol. 194/03.Disp. 6010/02 ; 6011/02 y1821/03Ley 13512. DP 2489/63 y D 947/04

MENDOZA

• LEYES 8051/2009 Ley de suelo• 4341 de Loteo y fraccionamiento• 4686/83 Uso ,fracc. Suelo Zona Oeste del Gran

Mendoza• 5804/91 de Regulación zona Pedemonte Gran

Mendoza. Reserva Ambiental• 5961/92 Ley General Ambiental• 7050/02 Programa mejoramiento barrial• D.P. 834/81; Res. 72/80 de Catastro

• D.P.3300/79 de PH,• D.P.4903/84 DPC normas confección planosPH

División por parcelamiento y régimen jurídico adoptado

• Dominio sobre parcelas residenciales y condominio sobre lotes comunes

• Entidad titular de dominio de las partes comunes y parcelas privadas con destino residencial. Dominio con servidumbres

CONDOMINIO

• Art. 2710. Aplicación restrictiva• Partición, pactos temporales• Disponibilidad de parte indivisa• No es obligatorio un administrador• Quórum y mayorías• Citación y Notificación de las resoluciones.• No resuelve la prestación de servicios• Problema con las innovaciones

Usufructo

• Naturaleza del derecho• Temporalidad• Derechos y obligaciones del

usufructuario

Servidumbres

• Naturaleza del derecho• Pueden consistir en un no hacer o un

dejar hacer

Propiedad Horizontal

• Inmueble edificado• Terreno art.2 ley 13512.Partes comunes• Obras nuevas. Modificación de

reglamento• Mayorías• Reglas de convivencia

  Pcia. De Buenos AiresLey 8912 art. 64 a 69

•Que sea un área territorial que no conforme núcleourbano•Que una parte se encuentre afectada a la práctica de algún deporte•Que la parte restante se encuentre condicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio•Que las áreas guarden una mutua e indisoluble unidad   

  Decreto 9404/86

La mutua e indisoluble unidad convierte la superficie un todo inescindible Debe establecerse la formación de una entidad jurídica

Es necesario constituir servidumbres que aseguren a los titulares de cada parcela el uso de los bienes comunes

Áreas de esparcimiento, fundo dominante, Servidumbre de non facere sobre parcelas privadasParcelas privadas, fundo dominante: Servidumbre de dejar hacer

Problemas actuales En los clubes de campo y barrios cerrados

• Cerramiento• •Expensas

• Disciplina.

•Las restricciones a la libre transferencia, el control de admisión,y el ejercicio del derecho de preferencia de la sociedad administradora.

CEMENTERIOS PRIVADOS.

• Toda empresa prestadora del servicio de Cementerio Privado se encuentra comprendida en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor como proveedora profesional de bienes y servicios.

• Invariablemente la seriedad de la empresa es vital, así como la correcta administración, y el pago puntual de las expensas por los usuarios. La causa final subjetiva es la Sepultura.

El hipermercado

• Es una red porque sólo funciona si hay una multiplicidad de sujetos interactuando entre sí mediante contratos conexos.

• Razones de optimización económica hace prácticamente imposible que ello no ocurra.

• La realidad de éstos conjuntos nos muestra que la solución no parece estar dentro de los derechos reales, siendo suficiente la de los derechos personales para estructurar estos negocios.

TIEMPO COMPARTIDO

• Cualquiera fuera el encuadre jurídico, en el sistema de tiempo compartido surgirán tres sujetos interesados y comprometidos que son

• el desarrollador o proveedor, el usuario, y/o adquirente, y/o beneficiario y /o adherente, y el administrador; y tres relaciones contractuales relacionadas entre sí:

• a) el contrato de entrega del bien,• b) el contrato entre el usuario y el

administrador c) el contrato que vincula al usuario con la cadena de intercambio.

• En lo que hace a los TC en áreas turísticas, según la ley 26.356 de STTC sus disposiciones se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la ley de Defensa de la Competencia (ley 25.156) y la Ley de Lealtad Comercial (nº 22.802) o las que en el futuro las reemplacen y en caso de duda sobre la interpretación de los principios de la ley, prevalecerá la más favorable al consumidor.

PARQUES INDUSTRIALES

• La Pcia. de Buenos Aires regula en la ley 13.744 los agrupamiento industriales, pendiente de reglamentación.

• Serias limitaciones a los titulares de dominio de las fracciones de terreno destinadas a calles internas, bienes y servicios de uso común las que quedan reservadas al cumplimiento de fines oficiales.

• Se deberán ceder mediante la planimetría aprobada los espacios a favor de la Municipalidad o la provincia de Buenos Aires, según corresponda.

• Según el régimen, las calles interiores del Agrupamiento Industrial, los bienes de uso común y los reservados por la Provincia o la Municipalidad respectiva para el cumplimiento de sus fines, serán de exclusiva propiedad de la Provincia o Municipalidad según corresponda.

• Los escribanos intervinientes en las transferencias de dominio de los inmebles deberán dejar constancia de las restricciones que establezca la Ley, su reglamentación y el reglamento de administración y funcionamiento de cada Agrupamiento Industrial, y requerir del administrador previo al acto, un certificado de libre deuda de expensas comunes y extraordinarias.

DERECHO REAL NUEVO

Conjuntos inmobiliarios

Clubes de campo, Barrios cerrados y Chacras, Parques industriales Empresariales Náuticos

Conjuntos inmobiliarios

ARTÍCULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Conjuntos inmobiliarios

Todos los aspectos relativos a la zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Conjuntos inmobiliarios

Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales.

Conjuntos inmobiliariosTransmisión de unidades

El Reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas

Conjuntos inmobiliariossanciones

Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento

Tiempo compartido

ARTÍCULO 2087. Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

Tiempo compartido

Bienes que lo integranCon independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados

Tiempo compartidoAfectación

La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial

Cementerios privados PCUAfectación

Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía

muchas gracias

Dra. Adriana Abella