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• Mayoría : El Registro está facultado para calificar el contenido del acto si analizamos la LR como totalidad.

CALIFICACION DEL DOCUMENTO JUDICIAL.

Procedencia. La ley 17801 no los excluye ni contiene una regla general pero admite que sean calificados en el art. 32.IV Congreso Nac. D. Registral 1982 sostuvo que “rigen los mismos principios y las mismas normas aplicables a cualquier tipo de documento, (art.2 a 9, 15 a 18, 25, 30 a 37) salvo las modalidades propias”.

Límites. IV Congreso Nac. D Registral 82

Aspectos calificables: aspectos formales que resulten de las leyes de fondo y de los C.Proc.; cumplimiento de los principios de rogación, prioridad, especialidad y tracto; y confrontación con el asiento.Aspectos no calificables: contenido de la sentencia y congruencia del mandato con el procedimiento en que se dictó. XXXV Reunión Nacional de Directores de Registro

• En la medida que los documentos de origen judicial en el ejercicio de la calificación se ajusten al principio de legalidad, manifestación práctica de la supremacía del orden jurídico (art.31 CN), se elimina toda posibilidad de conflicto.

• Si observado un documento se lo reitera sin tenerlas en cuenta, se anotará bajo exclusiva responsabilidad del oficiante, sin perjuicio de lo dispuesto por algunas reglamentaciones locales

PLAZOS PARA CALIFICAR. 30 días contados desde su presentación. (art 9 Ley 17801)Artículo 125 Ley 8236: El Registro calificará los documentos quese presenten para su inscripción de conformidad con las disposiciones de la Ley 17.801 y sus modificatorias y de esta Ley, procediendo a su inscripción o devolución en el plazo de 20 días hábiles administrativos, haciendo saber al peticionario la calificación con la totalidad de las observaciones que merezca.

RESULTADOS DE LA CALIFICACION. Art. 9 y 18 Ley 17.801. Ingresado el documento y realizado su análisis puede resultar

inscripto en forma NORMAL, PROVISIONAL, CONDICIONAL, DEVUELTO, DEVUELTO CON RESERVA DE PRIORIDAD, o anotado en forma PREVENTIVA.

La inscripción PROVISIONAL, puede caducar de pleno derecho por el transcurso del plazo de su vigencia sin ser subsanada, ser PRORROGADA antes de su vencimiento, inscripta en forma DEFINITIVA, INSCRIPTA EN LA FECHA o en el caso de que reingrese el documento conteniendo el defecto subsanable fuera del plazo de su validez, anotada una NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL.

Si el presentante no está de acuerdo con el tipo de inscripción o la devolución practicada por el Registro puede interponer RECURSO DE RECONSIDERACIÓN. Si es denegado puede interponerse RECURSO JERARQUICO, el que denegado agota la vía administrativa pudiendo interponerse ACCION PROCESAL ADMINISTRATIVA.

Tipos de Inscripción: • NORMAL

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• PROVISIONAL, su PRORROGA• CONDICIONAL• RECHAZO O DEVOLUCION• PREVENTIVA art.38 Ley 19.550.

NORMAL“Se realiza cuando el documento ingresado al Registro reúne todos los requisitos formales y sustanciales para su inscripción”.

PROVISIONAL (art 9 inc b 17.801) Concepto: “Se realiza cuando el documento ingresado adolece de uno más defectos subsanables”. Su caducidad se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo sin que se subsane el defecto o se pida su PRORROGA, revirtiendo el dominio al anterior titular. Casos en que procede. Ej. Falta de autorización exigida por los art. 59, 135, 152 bis, 297 y 443 CC, incorrecta determinación de sujetos, derecho u objeto, no acompañar certificado catastral, defecto de forma no previsto por art. 998,1004 y 1005 CC., acto realizado por el representante del menor sin autorización art.1042 CC, venta de un condómino de parte determinada art.2680 CC. etc.Plazo: 180 días a partir del día siguiente al del ingreso del documento. Debe ser fundada y notificada al presentante conforme Art. 129 Ley 8236.

Artículo 126 Ley 8236: Si el documento presentado al Registro adoleciere de:a) Un defecto subsanable, el registrador lo inscribirá en forma Provisional por el plazo de ciento ochenta días...

Artículo 127 Ley 8236: Las inscripciones provisionales a que se refiere el artículo 33 de la Ley 17.801 y sus modificatorias, se practicarán mediante breves notas que se colocarán en el asiento registral y en el documento presentado expresando claramente el o los motivos de la observación...

DEFINITIVAConcepto: “Se realiza cuando el documento ingresa con el defecto subsanado dentro del plazo de vigencia de la inscripción PROVISORIA o su PRORROGA”.En San Luis también se usa cuando ingresa el documento subsanado vencida la PROVISORIA o su PRORROGA. Si ingresara el documento con el defecto subsanado pero habiendo vencido el plazo de vigencia de la PROVISORIA o su PRORROGA el Registro debe verificar el estado del dominio: Ej. DEVOLVERÁ si ingresó prohibición de innovar contra el transmitente del acto, anotará PROVISORIO si ingresó embargo, etc.

INSCRIPTO EN LA FECHA:“Se realiza cuando ingresa el documento con el defecto subsanado pero habiendo vencido la PROVISIONAL o su PRORROGA”. Art.19 Ley 17.801. No puede realizarse si ingresó inhibición o medida de no innovar contra el transmitente del acto.En San Luis también se usa cuando ingresa el documento subsanado vencida la PROVISORIA o su PRORROGA. Si ingresara el documento con el defecto subsanado pero habiendo vencido el plazo de vigencia de la PROVISORIA o su PRORROGA el Registro debe verificar el estado del dominio: Ej. DEVOLVERÁ si

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ingresó prohibición de innovar contra el transmitente del acto, anotará PROVISORIO si ingresó embargo, etc.

PRÓRROGA• Concepto : “Se realiza cuando se solicita antes del vencimiento de la

PROVISORIA sin haber subsanado el defecto”. Ej. El notario no ha alcanzado a obtener la autorización judicial para vender el inmueble del menor.Para algunos debe limitarse. Villaro. Para otros no. Cohglan. Artículo 127 última parte Ley 8236: ...La solicitud de Prórroga de la Inscripción Provisional deberá presentarse antes de su vencimiento al Registro debiendo ser fundada, pudiendo la Dirección otorgarla o denegarla de acuerdo con las circunstancias del caso.

NUEVA INSCRIPCION PROVISORIA• Concepto: “Se realiza cuando reingresa el documento vencido el plazo de

vigencia de la inscripción PROVISORIA sin que se subsane el defecto”. Hubo reversión registral del domino y pérdida de la protección por ese lapso.

CONDICIONAL Art. 18 inc. b. Ley 17.801

Concepto: “Es aquella que no tiene un plazo fijo de duración, debido a que permanece vigente durante el tiempo que le reste a la circunstancia que la condiciona” Ej. Continúa vigente si se prorroga la PROVISORIA o se interpone un recurso contra ella.

Casos.1) Cuando el inmueble registra una inscripción PROVISORIA vigente . Ej. Dos ventas simultáneas y la primera resulta inscripta Provisional,

escritura de venta que resulta inscripta Provisional y constitución de otro derecho real (hipoteca o usufructo), dominio Provisional y cautelar contra el transmitente o el adquirente.

2) Cuando el inmueble registra un certificado vigente o están corriendo los 45 días para inscribir . (art.24 y 5 ley 17.801)

Artículo 128 Ley 8236: Las inscripciones condicionadas a que se refiere el artículo 18 inciso b) de la Ley 17.801 y sus modificatorias, se practicarán en forma completa de igual modo que si fueren definitivas, pero consignándose la circunstancia que las condiciona tanto en el asiento registral como en el documento.

Su conversión en definitiva o su decaimiento se producirá de pleno derecho según fuere el resultado de la condición.

En tal caso podrá solicitarse al Registro que se ponga nota en el documento respectivo de tal circunstancia, lo que se hará reingresándolo.

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RECHAZO o DEVOLUCION

Concepto: “Se realiza cuando el documento tiene una nulidad absoluta y manifiesta” Art. 9 inc. A. Ley 17.801.Debe ser fundada y notificada al presentante en el domicilio constituido por cédula, carta certificada con aviso de retorno o personalmente en el Registro. (art.10 Ley V-124-2004) Ej: contratación entre cónyuges 1358 CC, falta de nota de inscripción del inmueble, defectos de forma previstos en los art.998,1004 y 1005 CC.DTR 1/2003. Ej. Incapaces de derecho en virtud de los artículos 279, 450 inc 1, 3 y 7, 1441, 1490, 1807 y 2831 del CC. Clases• LISA Y LLANA. • CON RESERVA DE PRIORIDAD Art.18 inc a.“El documento es devuelto pero si

reingresa dentro del plazo de su validez conserva la prioridad”. Todo documento posterior se inscribe en forma Condicional.

Artículo 127 Ley 8236:....b) Una nulidad absoluta y manifiesta o un defecto que aún

siendo subsanable hiciere imposible su inscripción, lo devolverá sin inscribir.La devolución podrá realizarse Con Reserva de Prioridad por ciento ochenta (180) días.

PREVENTIVA art.38 Ley 19.550 .

Concepto:“es aquella que se realiza cuando ingresa al Registro una escritura por la que se ha instrumentado un aporte de capital para una sociedad en formación”

Artículo 41 Ley 8236- Cuando la transmisión del inmueble se efectuara por aporte para integrar el capital social, de conformidad al art. 38 de la Ley 19.550, el documento deberá consignar:a) Los datos del instrumento constitutivo de la sociedad;b) Que el transmitente integra la sociedad y que la transmisión del dominio se realiza como aporte a la sociedad en formación.

Notificación ficta:

Artículo 129 Ley 8236: El acto administrativo resultante de la calificación efectuada será notificado de manera ficta y en forma fidedigna a través de una lista diaria que se confeccionará y se dará a publicidad de acuerdo a los medios tecnológicos que disponga la Dirección. La notificación se tendrá por cumplida el día siguiente hábil a aquél en que se publicite en lista el acto.

INSCRIPCIÓN PREVENTIVA

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El siguiente cuadro sintetiza los tipos de inscripción a que puede dar lugar la calificación del documento:NORMAL “Se realiza cuando el documento reúne todos los requisitos formales y sustanciales para su inscripción”.

PROVISIONAL Art 9 inc B Ley 17.801.“Se realiza cuando el documento adolece de un defecto subsanable”.

-Tiene un plazo de 180 días. Art. 43 Ley 17801.

Ej. Defecto de forma no previsto por art.998,1004 y 1005 CC., acto realizado por el representante del menor sin autorización art. 1042 CC, venta de un condómino de parte determinada art. 2680 C.C., omisión de número y fecha del cert. Catastral, etc.

DEFINITIVA “Se realiza cuando el documento reingresa con el defecto subsanado dentro de los 180 días, es decir, del plazo de vigencia de la PROVISIONAL”.PRORROGA DE LA INSC. PROVISIONAL. “Se realiza cuando se solicita antes del vencimiento de la Provisional sin haber subsanado el defecto”. Art.9 inc. b. Debe ser fundada, autorizada por Dirección y presentarse 5 días antes del vencimiento de la PROVISIONAL. Dec.155/80.Posición de Villaro: debe limitarse. Posición de Cohglan: no debe limitarse. Orden de servicio 93: la limita a tres.CADUCIDAD En realidad no es un tipo de

sino produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo sipleno derecho por el transcurso del tiempo sin que se subsane el defecto o se

pida prórroga, produciendo la reversión registral del

NUEVA INSC. PROVISIONAL “Se realiza cuando reingresa el documento vencidos los 180 días sin que se subsane el defecto”. Hubo reversión registral del dominio y pérdida de la protección por ese lapso.INSCRIPTO EN LA FECHA “Se realiza cuando ingresa el documento con el defecto subsanado pero habiendo vencido la PROVISIONAL o su PRORROGA”. Art.19 Ley 17.801. No puede realizarse si ingresó inhibición o medida de no innovar contra el transmitente del acto.

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CONDICIONAL Art. 18 inc. b. Ley 17.801“Es aquella que no tiene un plazo fijo de duración, debido a que permanece vigente durante el tiempo que le reste a la circunstancia que la condiciona”Ej. Continúa vigente si se prorroga la Provisional o se interpone un recurso contra ella.

Porque exista una inscripción PROVISIONAL vigente, o porque haya sido solicitada su PRORROGA o haya ingresado RECURSO (de reconsideración o jerárquico) contra ésta y esté pendiente de resolución.Ej. Dos ventas simultáneas y la primera resulta inscripta Provisional, escritura de venta que resulta inscripta Provisional y constitución de otro derecho real (hipoteca o usufructo); dominio Provisional e ingreso de cautelar contra el transmitente o el adquirente.

Porque existe un PROHIBICIÓN DE INNOVAR vigente

Porque exista un certificado vigente. (art.24 Ley 17.801)

Porque estén corriendo los 45 días para inscribir. (art.5 ley 17.801)

Porque haya una Devolución con Reserva de Prioridad vigente

RECHAZO O DEVOLUCION “Se realiza cuando el documento tiene una nulidad absoluta y manifiesta” Art. 9 inc. A. Ley 17.801

LISA Y LLANADebe ser fundada. Ej: contratación entre cónyuges, falta de nota de inscripción del inmueble, defectos de forma previstos en los art.998,1004 y 1005 CC.

CON RESERVA DE PRIORIDAD Art.18 inc a.“El documento es devuelto pero si reingresa dentro del plazo de su validez conserva la prioridad”. Todo documento posterior se inscribe en forma CONDICIONAL.

CASO ESPECIAL: PREVENTIVA “Se realiza cuando se ha instrumentado un aporte de capital para una sociedad en formación” Art. 38 Ley 19.550

INSCRIPCIÓN NORMAL

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INSCRIPCIÓN NORMAL

INSCRIPCIÓN PROVISIONAL

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INSCRIPCIÓN PROVISIONAL

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INSCRIPCIÓN DEFINITIVA

PRÓRROGA DE LA INSCRIPCION PROVISIONAL

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CADUCIDAD

NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL

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INSCRIPTO EN LA FECHA

La orden de servicio 93 del 8-6-05 limita las PRÓRROGAS de la INSCRIPCIÓN PROVISIONAL a no más de tres, indicando que al otorgarse la tercera se le hará saber al solicitante que se trata de la última. Sin embargo, los casos de excepciones extremas serán merituados especialmente.

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También aclara que si el tercer plazo pertenece a una NUEVA INSCRIPCIÓN PROVISIONAL, luego no podrán solicitarse nuevas PRORROGAS. Funda las limitaciones en que el sentido de la ley es que los actos jurídicos sean otorgados correctamente o subsanados en un término prudencial.

INSCRIPCION CONDICIONAL

De conformidad al art 18 inciso b) de la Ley 17.801 corresponde realizar inscripción CONDICIONAL cuando:

a) Se encuentra vigente una inscripción PROVISIONAL en virtud del art 9 inc b Ley 17.801, sea porque estén corriendo los 180 días o por haber sido solicitado su PRORROGA o por haber ingresado RECURSO (de reconsideración o jerárquico) contra ésta y estar pendiente de resolución.

b) Cuando está vigente un certificado (art 24 y 25 de la Ley 17.801) o está corriendo el plazo para inscribir del art 5. de la ley 17801.

c) En Mendoza cuando ingresa una medida cautelar y el inmueble reconoce PROHIBICIÓN DE INNOVAR vigente. En algunos registros el certificado se anota PROVISIONAL a la mencionada medida.

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Artículo 106 Ley 8236- La prohibición de innovar recibirá el mismo tratamiento registral que las restantes medidas cautelares.

Si ingresara prohibición de innovar y el inmueble tuviese un certificado vigente o estuviese corriendo el plazo de cuarenta y cinco (45) días previsto para la inscripción del documento, el Registro anotará dicha medida en forma Condicional al certificado, comunicándolo al oficiante.

Encontrándose vigente la anotación de la prohibición de innovar, las medidas cautelares que ingresen posteriormente se anotarán en forma Condicional, y los documentos por los que se dispusiese o constituyese derecho real a favor de un tercero serán Devueltos con Reserva de Prioridad.

d) En Mendoza cuando el inmueble registra contrato de Leasing, y se solicita traba de medida cautelar sobre el dador, el que se anota en forma CONDICIONAL a que se ejerza la opción de compra.

e) Se encuentra vigente una DEVOLUCIÓN CON RESERVA DE PRIORIDAD en virtud de los art. 18 inc a y 9 inciso a de la Ley 17.801.

f) En el supuesto de doble o múltiple dominio, cuando ingresa una medida cautelar, la que se anota CONDICIONAL a la determinación en sede judicial de la titularidad efectiva.

Como ya mencionamos, si el inmueble registra un certificado vigente o está corriendo el plazo para inscribir el acto -previsto en el artículo 5 de la ley 17.801-; e ingresa al Registro una medida cautelar, la misma se anota en forma CONDICIONAL al certificado, dependiendo de cuál haya sido el motivo del certificado serán los efectos jurídicos que producirá sobre el documento ingresado con posterioridad. Es decir, que puedan darse cuatro tipos de CONDICIONALIDAD:

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a) En cuanto a la existencia: cuando el certificado se requiere para cualquier acto que implique transferencia del derecho real de dominio a otro sujeto de derecho. Por ejemplo, venta, donación, anticipo de herencia, dación en pago, aporte de capital, transferencia, permuta o aceptación de compra, dominio fiduciario ley 24.441, dominio revocable art.2663 del CC., adjudicación por acto cooperativo, etc.

El ingreso de la escritura para el acto que motivó el certificado otorgada por el escribano que lo solicitó, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo produce el desplazamiento de pleno derecho de la cautelar anotada, aún si se tratase de una Prohibición de innovar.

b) En cuanto a la prioridad: cuando el certificado se solicita para constitución de derecho real de hipoteca.

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El ingreso de la escritura de hipoteca otorgada por el escribano que solicitó el certificado, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo, produce la posposición en el rango de la medida cautelar oportunamente anotada en forma CONDICIONAL.

c) En cuanto a la especialidad: cuando el certificado se solicita para división de condominio, unificación, fraccionamiento, sometimiento a Propiedad Horizontal, constitución de servidumbre predio sirviente.

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Certificado para constitución de servidumbre predio sirviente.

El ingreso de la escritura de constitución de servidumbre predio sirviente otorgada por el escribano que solicitó el certificado, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo produce que la medida oportunamente registrada en forma CONDICIONAL afecte al inmueble reconociendo la servidumbre como vigente.

En el caso en que se hubiese solicitado certificado para afectación al régimen de Propiedad Horizontal

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El ingreso de la escritura otorgada por el escribano que solicitó el certificado, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo produce que la medida oportunamente registrada en forma CONDICIONAL afecte al inmueble bajo este régimen.

En el supuesto en que se hubiese solicitado certificado para fraccionar el inmueble, el ingreso de la escritura otorgada por el escribano que solicitó el certificado, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo produce que la medida oportunamente registrada en forma CONDICIONAL sea arrastrada como preexistente a cada una de las fracciones, afectándolas a todas ellas.

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Si el inmueble se encuentra anotado en condominio entre varias personas e ingresa una medida cautelar que pretende afectar la parte indivisa de uno de los condóminos, y el certificado para división de condominio o el plazo para inscribir el acto se encuentran vigentes, la misma se anota en forma CONDICIONAL.

El ingreso de la escritura otorgada por el escribano que solicitó el certificado, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo produce que la medida afecte y en consecuencia sea arrastrada como preexistente solamente a la fracción determinada que le corresponda al condómino embargado.

Fracción A titularidad del condómino embargado

Fracción A

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Si la división de condominio es parcial, lo que significa que en el inmueble de origen queda un resto de superficie sin dividir, la medida cautelar tendrá un doble carácter, por una parte continuará afectando la parte indivisa del condómino afectado en el resto de superficie en el antecedente de dominio y por otra, afectará la Fracción que se le ha adjudicado.

Si las partes pretenden dividir el condominio y uno de los condóminos simultáneamente va a vender la Fracción determinada que se le adjudique, el motivo del certificado debe ser claro y completo solicitándose no solamente para división de condominio sino también para venta simultánea de la Fracción indicando su superficie.

Si el certificado está motivado en forma completa la medida oportunamente inscripta en forma CONDICIONAL quedará desplazada de pleno derecho.

Fracción A

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De lo contrario, y si justamente es éste el condómino afectado la medida cautelar recaerá sobre el adquirente de la fracción.

d) En cuanto a la plenitud: cuando el certificado se requiere para constitución de derecho real de usufructo, uso o habitación.

El ingreso de la escritura de constitución de cualquiera de los derechos reales mencionados otorgada por el escribano que solicitó el certificado, cumpliendo el plazo legal para otorgar el acto y para inscribirlo produce que la medida cautelar oportunamente anotada en forma CONDICIONAL afecte la nuda propiedad solamente.

Si el documento resulta inscripto en forma CONDICIONAL a una

DEVOLUCIÓN con RESERVA de PRIORIDAD, también debe considerarse el motivo de la

misma, por cuanto puede implicar el desplazamiento del documento condicionado o solamente

su posposición en el rango.

Lo primero se produce, por ejemplo, cuando se DEVUELVE con RESERVA de PRIORIDAD un expediente sucesorio en mérito a que estando el causante, titular registral, en condominio con otro en el inmueble, el juez del sucesorio ha adjudicado la totalidad del mismo a los herederos. El ingreso del expediente sucesorio con el auto de adjudicación rectificado producirá el desplazamiento de la medida cautelar contra el causante anotada en forma CONDICIONAL. (El acreedor pudo hacer valer su derecho en el expediente)

Si en cambio se anotó un embargo CONDICIONAL a una DEVOLUCIÓN con RESERVA de otro embargo, debido a que se solicitaba afectar a Juan Pérez y el dominio figuraba a nombre de Juan Antonio Pérez y Juan Andrés Pérez, con lo cual no podía determinarse a cuál de los dos titulares pretendía afectarse con la medida. El ingreso del oficio aclarando el nombre completo del demandado, producirá solamente la posposición en el rango de la medida condicionada. (presuponiendo que pretendía afectar a la misma persona y no el otro condómino)

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El doble o múltiple dominio consiste en la vigencia simultánea de dos o más asientos dominiales, con titulares diversos, referidos a un mismo inmueble.1 Pueden referirse total o parcialmente al mismo inmueble, y aún movilizarse paralelamente en sucesivas transferencias o siendo afectados por otros derechos reales o medidas cautelares. Se altera el principio del tracto sucesivo y se afecta el supremo valor de la seguridad en el trafico jurídico inmobiliario.

Al detectarlo el Registro debiera vincular las inscripciones coexistentes, relacionando las titularidades superpuestas, hasta tanto el conflicto sea resuelto en sede judicial. Allí se determinará cuál de los derechos inscriptos prevalece y se ordenará la cancelación los restantes.

Los certificados debieran expedirse publicitando la situación y expresando la imposibilidad de obtener la inscripción de cualquier nuevo derecho hasta tanto se aclare la titularidad que deba prevalecer. En el caso de que ingresare un nuevo documento se anotará en forma PROVISIONAL.

Las medidas precautorias contra cualquiera de los titulares debe anotarse en forma CONDICIONAL a la determinación en sede judicial de la titularidad definitiva, dejando nota relacionando su ingreso en los restantes dominios.

Artículo 141 Ley 8236 - Doble matriculación. Cuando al calificar un documento resulte la existencia de uno o varios asientos de dominio o condominio superpuestos sobre un mismo mueble o sobre una misma parte indivisa con distintos titulares:a) Si son contradictorios o incompatibles entre sí, se vincularán las inscripciones coexistentes, debiendo determinarse judicialmente cuál de ellas subsiste. Hasta que ello ocurra sólo se registrarán medidas precautorias en forma Condicional a la determinación judicial de la titularidad. En el documento registrado se pondrá nota, dejándose constancia de su situación registral.b) Cuando se trate de dos asientos originados por la presentación errónea del mismo documento en distintas oportunidades, la Dirección podrá resolver dejar sin efecto uno de ellos, previo dictamen de Asesoría Letrada.c) Si se tratara de un único inmueble registrado con los mismos titulares en tomos de distintos departamentos, por encontrarse en el límite de los mismos, se vincularán las inscripciones coexistentes y se practicarán todas las anotaciones en cada uno de ellos, dándole publicidad en el documento presentado. Cuando se determine su ubicación departamental se hará su pase a una nueva matrícula, consignando ambos antecedentes.

En síntesis afirmamos que la inscripción CONDICIONAL, debe ser analizada en detalle para interpretar la situación jurídica del inmueble, por la variedad de situaciones a las que puede dar lugar.

Por ejemplo en el caso descripto en el apartado a) (inscripción

CONDICIONAL a una inscripción PROVISIONAL) puede ocurrir que el dominio se encuentre inscripto a nombre de una persona siendo de estado civil casada y a continuación se anote en forma PROVISIONAL por adolecer de un defecto subsanable la adjudicación en el expediente de divorcio del inmueble a su nombre. La medida cautelar se registrará en forma CONDICIONAL a la PROVISIONAL, pero sólo en cuanto al carácter del bien.1 Scotti, Edgardo. (h) “El doble o múltiple dominio como situación registral anómala”. L.L. T 1986-D. Sec. Doctrina. Pág.956.

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NOCIONES BASICAS EN MATERIA DE NULIDADESNULIDAD. Concepto: “es una sanción legal que priva de sus efectos propios a un acto jurídico en virtud de una causa existente al momento de su celebración.” No depende de la voluntad de las partes.Excepción: 1051 CC, incapaz que ha recibido algo en virtud de un acto nulo lo autoriza a no restituirlo si ya no estuviese en su patrimonio.

INEXISTENCIA• Es una noción que proviene de la lógica.• Concepto: se produce cuando a ciertos hechos materiales les falta

algún elemento para ser acto jurídico: sujeto, objeto o forma. No se aplica el 1051 CC.

• Ej. Acto otorgado por quien se atribuye falsamente la identidad de otro o no firmado, cuando no coinciden las voluntades, uno cree vender y el otro alquilar, casamiento sin oficial público.

INOPONIBILIDADConcepto: “se produce cuando el acto es válido entre las partes pero no produce efectos frente a determinados terceros”Ej. Constitución de usufructo sobre inmueble hipotecado, o de bien de familia frente a acreedor anterior, venta hecha por un concursado sin autorización judicial art. 17 ley 24522, hipoteca no registrada.

Clasificaciones de las nulidades. Según la causa• NULO : es la ley la que aniquila el acto desde el momento en que se

celebró, siendo la causa taxativa, rígida, determinada. Art.1044 CC. Si es manifiesta será de nulidad absoluta.

• ANULABLE : es el juez quien teniendo en cuenta el acto particular determina que la causa de invalidez existe teniendo efectos desde el día de la sentencia. Art.1045 CC.

Según el rigor de la sanción.• ABSOLUTA : cdo el acto es contrario al orden público o a las buenas

costumbres• RELATIVA : cuando ha sido establecida teniendo en cuenta un interés

particular.

• Tanto los actos nulos como los anulables pueden ser de nulidad absoluta o relativa.

Actos NULOS de nulidad• ABSOLUTA : el juez debe declararla de oficio cuando es manifiesta,

puede pedirla todo interesado menos quien sabía o debía saber el vicio, no es confirmable, no es renunciable la acción y no prescribe, Art. 1047 CC. Ej. Donación no hecha en escritura pública, Art. 1810 CC. Actos simulados o en fraude a los acreedores, Art.1044 CC.

• RELATIVA : necesita investigación, sólo la puede pedir la persona en cuyo beneficio se instituyó, es confirmable, la acción es renunciable y prescribe. Art. 1048 CC. Ej. Acto impedido al menor adulto 1042 CC, acto impedido al menor emancipado 1044, 1164 y 4031CC.

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Actos ANULABLES• Están previstos en el art. 1045. • Luego de su análisis el juez determinará si la sanción será la nulidad

relativa o absoluta.

Nulidad de las escriturasCasos de nulidad por defecto de forma:• No estuviere la designación de tiempo y lugar.• Falta el nombre de los otorgantes.• Falta la firma de las partes. (1004 CC) • No hubiese sido hecha en el protocolo del notario (998) o no se halle en la

página que le correspondiese según el orden cronológico. (1005 CC)Casos que no anulan la escritura • La omisión de otras formalidades no anula la escritura pero podrá el notario

ser sancionado con multa debiendo el Registro anotarla en forma PROVISORIA.

• Si faltara la firma del notario no habría instrumento público (Inexistencia), debiendo el Registro proceder a la DEVOLUCIÓN.

9.8. Principio de legitimación. FUNDAMENTO Y SIGNIFICADOEn materia registral la legitimación es “el pronunciamiento de un oficial público acerca de la legalidad o licitud del acto”. Requiere la observancia de las normas que rigen la actividad calificadora.La legalidad es el umbral (el acceso) y la legitimación es la puerta final de todo el proceso.Para el registrador la verificación de la legitimación del documento es una responsabilidad inexcusable. La ley le obliga a calificar plenamente el documento.La legitimación “es el pórtico final de todo el proceso de inscripción” “Es una suma de principios antecedentes o el producto final de todos ellos”.

LEGITIMACIÓN Y LEY 17801La ley 17801 no establece expresamente este principio, pero fluye de su contexto como una previsión ya que además de publicidad y oponibilidad, el objetivo principal de los registros inmobiliarios es brindar “seguridad jurídica”.El derecho registral ha evolucionado en cuanto su objetivo o fin, siendo actualmente la seguridad jurídica, que a su vez se logra cumpliendo con la legitimación.

LEGITIMACIÓN PROGRESIVASi el documento ha cumplido con el principio de autenticidad y legalidad( art. 3 y 2).Si la rogación fue solicitada por personas legalmente autorizadas (art 6).Cuando controla la especialidad respecto al sujeto, objeto o derecho (monto en venta, etc) (art. 12).Con que tipo de prioridad ingresó (art. 5,17, 24, 25, 19, 40).Si se cumplió con el tracto (art. 15, 16)El cumplimiento de cada una de los principios no basta, para que se de la legitimación del instrumento deben darse en forma integral. La legitimación va

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avanzando a medida que se califica el cumplimiento de todos los principios y se produce la legitimación plena logrando una correcta inscripción.El documento esta legitimado:- Cuando el otorgante, como primer calificador del acto, aplicó todos los

principios registrales.- El registro verificó su cumplimiento y procedió a la correcta inscripción

del documento.- Su efecto será que la adquisición, transmisión o modificación de

derechos reales se juzgue perfeccionada y sea oponible a terceros ( art. 2505 del CC.)

LEGALIDAD Y LEGITIMACIÓN1- Legalidad implica someterse a la aplicación de decretos, leyes, ordenanzas, no puede argumentarse que no se califica por ausencia legal. El registro debe calificar conforme a la normativa vigente.2- Legitimación es la aplicación del derecho positivo a lo que debe sumarse la valoración que hace el registrador. Esta valoración debe tener nivel científico, la capacitación del registrador otorga prestigio y evita errores que pueden producir responsabilidad para el Estado.

VALORACION DE LEGITIMACIÓN NOTARIALLa legitimación del registrador ha sido precedida por la legitimación del notario, autor del documento en cuanto a su forma ( art. 977,1183, 1184 etc) y en cuanto a la prueba art. 1190, 993,994, etc.)El Notario otorga el documento dando fe de lo que le dicen las partes ante él, y de lo que él ha verificado.Lo manifestado por las partes admite prueba en contrario—lo manifestado por el escribano requiere redargución de falsedad, es igual que en el caso del oficial público.

9.8.1. INEXACTITUD REGISTRAL

Art. 34: “Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral”.

Las causas pueden ser:l- Extrarregistrales: el inmueble fue subastado y no se presentó para su inscripción el título judicial. El titular registral es el subastado, el titular del derecho real de dominio es el adquirente en la subasta. En este supuesto la adquisición del derecho de dominio no fue perfeccionada, no tiene efectos frente a terceros ( art. 2505 CC)ll- Registrales: son las que provocan el error u omisión en el asiento. Y en este supuesto, de conformidad al art. 35 de la Ley 17801, debemos distinguir:- A) Error en el documento que se presentó para su inscripción: “

…se rectificará siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento (rectificatorio) de la misma naturaleza (notarial, judicial, administrativa) que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto..” Deberá acompañarse el documento inscripto que dio origen a la inexactitud.

- B) Error u omisión en el asiento al inscribirse el documento: “..se

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procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que lo originó”…

Ante inexactitudes o errores evidentes, el registro puede proceder “de oficio” a la rectificación del asiento, sobre la base de otros asientos de procedencia y documentación que existiera en el Registro, siempre que resultara suficiente.

PRESUNCIÓN DE FE PÚBLICA REGISTRALPor ejemplo, hacemos una escritura por tracto abreviado y nos falta un heredero o firma solo el administrador. Es el supuesto del art. 3270: Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor ni más extenso que el que gozaba y contrario nadie puede adquirir un derecho mejor ni más extenso que el que tenía quien se lo transmitió.-Pero este principio no es absoluto: el código establece la protección del tercer adquirente art. 732,996,1051,1855,1866,2777 y 2778.-Hay toda una problemática vinculada con el concepto de derecho aparente. El derecho registral debe cumplir con una importante función: otorgar la presunción de exactitud en los asientos registrales.“La fe pública registral significa conceder a la información del registro la presunción de exactitud en beneficio del tercer adquirente”. Por ello el registro debe cumplir con:-ppio de presunción de exactitud, que conduce-a la fe publica registral, que conduce -a la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario- Lo expuesto no es absoluto ya que se puede demostrar la mala fe del tercer adquirente (certificado anterior que informa inhibición)

LA CUESTION EN NUESTRO DERECHONo está contemplada en la 17801.Si se armoniza la lectura de los arts. 2, 20 y 22, a contrario sensu puede afirmarse: Los derechos no inscriptos no son oponibles a terceros. Por lo tanto, los derechos inscriptos son oponibles a terceros. LOS DERECHOS NO REGISTRADOS NO PERJUDICAN A LOS TERCEROS.Si a esto agregamos lo dispuesto por el art. 2505 “se presume que todos los derechos reales y medidas cautelares sobre un inmueble siempre están inscriptos”Ej: 2 hipotecas: el segundo acreedor podria haber entregado dinero al deudor en la certeza de que su hipoteca estaría en primer grado.Ej: En certificado no se informó un embargo, el inmueble se transfiere, lo no informado no le es oponible al adquirente.

EL ART. 1051 DEL CCExige 2 requisitos1-Oneroso, si es gratuito no hay perjuicio2- buena fe: a- Objetiva: hay tracto, hay buena fe. Importa sólo lo que informa el registro, lo extrarregistral carece de importancia.b-Subjetiva: importa la realidad extrarregistral. Para que haya buena fe es necesario que el tercero no haya conocido los vicios ( certificado anterior)-Para que se cumpla la buena fe del 1051 se aplica la tesis subjetiva- así lo confirma la nota al art. 3136.

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BUENA FE Y FE PUBLICA REGISTRALSi relacionamos lo expuesto con el art. 1198: este exige actividad previsora y cuidadosa.El art. 1051 es una excepción al 3270 por lo que para que haya buena fe debe cumplirse con el art. 1198 y aplicando estos principios es donde adquiere importancia el análisis de los antecedentes de dominio ( acto otorgado con poder insuficiente).Por lo expuesto:

- Que sea titular no es suficiente para acreditar la buena fe.- Que no conozca el vicio no es suficiente para acreditar la buena fe.- Se requiere además conducta diligente:a. Estudio de títulosb. Genera responsabilidad para el escribanoc. Es un deber del notariod. Una obligación implícita del art. 902 y 909

Recordemos el art 4: no convalida. Puede estar inscripto y no ser válido.Para que se configure la buena fe del 1051 se requiere estudio de títulos, ya que si aún con el estudio no se hubiera podido detectar los vicios antecedentes, ayudaría a su cliente a demostrar su buena fe.La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del registro.

10. LA RECTIFICACION DE LAS INEXACTITUDES REGISTRALES

EXTERNAS

Dra. Arabela Gherzi

CLASIFICACION DE LAS INEXACTITUDESINTERNAS: discordancia entre el título y el asiento.EXTERNAS: discordancia entre la matriz y la realidad jurídica extraregistral que trae aparejado error en la inscripción.

TRATAMIENTO EN LA LEY 17801: • Art. 34: “Se entenderá por inexactitud del registro todo desacuerdo que, en

orden a los documentos susceptibles de inscripción exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral”.

• Art. 35: “Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se rectificará siempre que a solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contengan los elementos necesarios”.

DOS SON LOS REQUISITOS PARA LA RECTIFICACIÓN :

A- Que se trate de un error material.B- Que la rectificación se realice mediante documento de la misma naturaleza o resolución judicial.

Doctrina del fallo Pinto: 1- Cuando interpretando la declaración de voluntad común, se puede

averiguar su correcto sentido, partiendo de sus propios expresiones utilizadas al celebrar el negocio , entonces el acto es válido y

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corresponde rectificar (relación directa con art. 44 ley 3058: que el error surja de títulos, planos u otros documentos fehacientes que hayan servido para la descripción del inmueble por expresa referencia en el cuerpo de la escritura)

2- Si no existió error en el objeto ( art. 927 CC) que anula el acto dando nacimiento a la obligación de mutua restitución de las prestaciones (art. 1052 CC) hubo falsa demostratio que por sus características resulta rectificable siempre que no se afecten derechos de terceros.

Por lo tanto, conforme ley y doctrina del fallo, para rectificar debo: • Pedir certificado (no excluyente- afectación derechos de terceros).• Escritura complementaria de rectificación.• Comparencia de las partes y terceros interesados si los hubiera.• Aclarar que se trató de error material o de pluma en la declaración y que es

accidental.• Que se tomó posesión sobre el inmueble correcto. (acta de constatación –

Gattari).• Acreditación del error: manifestación de las partes, referencia a documentos

auténticos(planos , certificados, antecedentes dominiales y registrales) que hayan servido para la descripción del inmueble por expresa referencia en el cuerpo de la escritura, referencia al precio etc.

TRATAMIENTO EN LA LEY 8236: • Artículo 136 - Cuando la inexactitud provenga de error en el asiento, se rectificará con la presentación del mismo documento que dio origen a la inscripción colocando nota en el rubro pertinente del folio, con los siguientes datos:a) Número y fecha de presentación de la solicitud o documento que la autorice.b) Funcionario autorizante o solicitante.c) Breve síntesis de lo modificado, aclarado o rectificado.• Artículo 137 - Cuando la inexactitud provenga de error en el documento, la rectificación será posible siempre que se trate de un error material. Se considera error material cuando del propio instrumento o de otros documentos complementarios surge que se trata de un yerro en el que si bien no existe una falsedad ideológica, no se ha logrado la redacción correcta que refleje la realidad extradocumental en el instrumento, o existen inexactitudes en la interpretación del documento.• Artículo 138 - En todos los casos, a los fines de la rectificación, deberá acompañarse:a) Documento de la misma naturaleza del que dio origen a la inscripción o resolución judicial que la ordene, en el que deberán consignarse los documentos habilitantes que permitan acreditar la existencia de un error material.b) Documento que dio origen a la inscripción.c) Indicación precisa de la rectificación, modificación o aclaración que se pretende.

• Artículo 139 - No será necesaria la comparencia de las partes ante notario cuando la rectificación, modificación o aclaración se efectúe con base de soporte documental auténtico y de conformidad a lo dispuesto por el art. 44 de la Ley 3058.

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• Artículo 140 - Será necesaria la comparencia de las partes ante notario cuando la rectificación, aclaración o modificación altere el contenido negocial del acto.

11. CASOS ESPECIALES DE REGISTRACIÓN.11. 1. MEDIDAS CAUTELARES. Concepto, objeto, caracteres y presupuestos.

Concepto. Podetti2 nos dice que, si bien no existe acuerdo respecto a las bases de este concepto, se utiliza el vocablo “medidas” debido a que son decisiones o resoluciones judiciales que se ponen en ejecución o se cumplen y “cautelares” porque previenen o se anticipan, por precaución, a lo que está por venir.Objeto.

Su objeto es prevenir posibles perjuicios a los “presuntos” titulares de un derecho subjetivo, asegurar la eficacia práctica de la resolución definitiva y por último restablecer el orden jurídico.Caracteres.

a. Son un anticipo de la garantía de defensa en juicio de la persona y de los derechos: por cuanto la medida cautelar se adelanta al esclarecimiento en juicio de la existencia del derecho otorgándose ante la mera verosimilitud del derecho y aún sin él, con una contracautela eficaz, para asegurar el resarcimiento de posibles daños. Pueden ser anteriores al juicio en el que se pretende el reconocimiento del derecho.

b. Son accesorias: por cuanto son un instrumento o elemento de otro proceso, eventual o hipotético, ya que puede no llegar a existir sin afectar la eficacia de la medida.

c. Son provisorias: por cuanto subsisten mientras duran las circunstancias que las condicionan (art.112 inc.6 CPCMza, art 202 del CPC SLuis). El rechazo del pedido de una medida cautelar, no impide solicitarla nuevamente en el mismo expediente, sea el principal o una pieza incidental o un expediente autónomo “cuando se hubiere modificado la situación de hecho o de derecho”. (Art 112 inc. CPCMza)

Según lo dispuesto por el artículo 203 del CPCSLuis el acreedor puede solicitar su sustitución cuando la medida no cumpla adecuadamente su función de garantía, (Ej.: pidiendo una ampliación de embargo), y el deudor también puede requerir su sustitución por otra menos perjudicial, siempre que garantice suficientemente el presunto derecho del acreedor (Ej.: solicitando la reducción de monto, su sustitución sobre otro bien de menor valor como un automotor, o limitando la medida a parte de superficie del inmueble afectado, etc.)

El artículo 204 del CPC de San Luis permite que el juez disponga una medida distinta a la solicitada o limitarla para lo que deberá tener en cuenta por una parte evitar perjuicios innecesarios al deudor, y por otra la importancia del derecho que se intenta proteger.

d. Son mutables y flexibles: por cuanto pueden ser sustituidas a pedido del demandado y deben ajustarse al fin de la cautela adaptándose, lo

2 Podetti, Ramiro J. Tratado IV, de las Medidas Cautelares, EDIAR, Bs. As., 1969, pág.13

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mas ceñidamente posible, a las necesidades del caso, evitando ocasionar molestias o perjuicios que puedan evitarse. La medida solicitada puede ser sustituida por el juez o limitada “teniendo en cuenta la importancia del derecho que se intenta proteger y para evitar perjuicios o vejámenes innecesarios al demandado”. (art.11 inc.5 CPC Mza) Puede aún ejecutoriada la resolución que la acordó, modificarse, ampliarse o limitarse a pedido de los interesados (art.113 CPC Mza)

e. Son secretas: art. 198 CPC Mza. El artículo 198 del CPC S. Luis establece que se decretan y cumplen sin audiencia de la otra parte, notificándosele personalmente o por cédula dentro de los tres días, y que ningún incidente planteado por el destinatario puede detener su cumplimiento.

f. Tienen un fin protector: proteger al presunto titular de un derecho subjetivo.

Presupuestos. Art. 112 y 117 del C.P.C. Mza. a. Verosimilitud del derecho. Ej.: si se demanda por escrituración

deberá acompañarse el boleto de compraventa.b. Peligro en la demora. Ej: deberá acreditarse con una copia

certificada del dominio que ya se han expedido certificado para transferir parte del único inmueble que se encuentra inscripto a nombre del deudor.

c. Contracautela: para responder a lo eventuales daños que se pudieran ocasionar por haber sido pedida sin derecho. (art199 y 200 CPC. SL) Ej.: generalmente se afecta un inmueble o un automotor a nombre del actor o de un tercero que se obliga por éste, exigiéndose que no esté gravado. No deberá exigirse contracautela en San Luis cuando el actor sea la Nación, la provincia el municipio o persona que justifique ser reconocidamente abonada o que actuare con beneficio de litigar sin gastos.

Enumeración.

11.1. EMBARGO. Concepto.

Es aquella medida que individualiza un bien o bienes determinados, del presunto deudor, sobre los que recae, afectándolo al pago de un crédito, para asegurar la eventual ejecución futura, limitando las facultades de disposición y goce de su titular, hasta tanto se dicte la sentencia condenatoria o se desestime la demanda principal.Clases.

1. Preventivo: es aquel que se otorga bastando que exista verosimilitud del derecho. Nuta3 sostiene que solo afecta la “libre” disponibilidad del bien por lo que para disponer deberá respetarse el 1174 y 1179 CC.

2. Ejecutivo: es aquel que se otorga en un proceso ejecutivo, cuando existe un “título ejecutivo” (Art. 228 y su nota del CPC Mza, 520 y 523 CPC SL), es decir, cuando se demanda el cumplimiento de una obligación de dar una suma de dinero, líquida o fácilmente liquidable, exigible ( si es a plazo o está sometida a una condición suspensiva, el plazo debe haberse cumplido o el hecho acaecido), que consta en un instrumento

3 NUTA, Ana Raquel. ROTONDARO, Domingo N. Y ot. Medidas Cautelares y bloqueo registral. Ediciones La Rocca. (Bs.As. 1989. p.51).

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público o en un instrumento privado con firma reconocida judicialmente o con firma certificada.

3. Ejecutorio o definitivo: es aquel que se otorga cuando existe un derecho declarado judicialmente reconocido en forma definitiva por una sentencia ejecutoriada. Nuta4 considera que es un acto jurisdiccional de desapoderamiento por lo que afecta la disponibibilidad del bien que queda a disposición del Tribunal no pudiendo el titural registral otorgan ningún acto a su respecto. La conversión en definitivo de un embargo preventivo por existir

sentencia no afecta su plazo de caducidad original, que se cuenta a partir de la toma de razón. (art.37 inc. b ley 17801).

Si el inmueble registra un embargo ejecutorio o definitivo es posible que haya sido subastado.

Artículo 104 Ley 8236 - La conversión en definitivo de un embargo preventivo, no será considerada nueva medida sino que conservará la prioridad y caducidad de la medida original. El mismo criterio empleará el Registro para otras aclaraciones.

11.2. PROHIBICION DE INNOVAR. Art. 122 del C.P.C. Mza y 230 del CPC San Luis.

Es aquella que tiene por fin que las partes no alteren el estado de cosas sobre que versa la litis o la situación jurídica del inmueble, que mantengan el status quo, evitando que el derecho del vencedor resulte de cumplimiento imposible.

En Mendoza, una vez trabada sobre un inmueble todo documento que ingresa con posterioridad al Registro se inscribe en forma CONDICIONAL, por aplicación analógica del art.18 inc. B ley 17801.

Respecto de la expedición de certificados existen distintas posturas, algunos Registros los expiden informando la medida, de tal manera que el escribano para otorgar cualquier acto debe previamente tener a la vista el oficio de levantamiento, otros los expiden CONDICIONANDO el certificado a la medida y otros se niegan a expedirlos.

11.3. PROHIBICION DE CONTRATAR. Art. 121 del C.P.C.Mza.

4 NUTA, ana Raquel. op. Cit. pág.51.

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Es aquella que impide al afectado celebrar cualquier tipo de contrato respecto del inmueble sobre el que recae. Ej.: no podría celebrar un contrato de locación o un boleto de compraventa. Parte de la doctrina considera que podría constituir el inmueble como bien de familia.

11.4. LITIS. Art.123 del C.P.C.Mza y 232 del CPCSan Luis.

Es aquella que tiene por fin publicitar a terceros de la existencia de un litigio sobre el inmueble de tal forma que los terceros una vez inscripta ya no puede alegar buena fe, persiguiendo la cosa misma, es decir su titularidad. La medida no impide ni restringe la disponibilidad del bien, que puede ser embargado o enajenado.5 (art 1174 del C.C).

Se aplica en todo proceso que pueda modificar una inscripción en el registro respectivo, sea la acción real o personal, siempre que exista la posibilidad de constituir, transmitir, declarar o modificar derechos sobre bienes registrales. Ej: acción de nulidad, pauliana, confesoria, reinvindicatoria, división de condominio, disolución de sociedad, escrituración, deslinde, expropiación, usucapión, partición de comunidad hereditaria.

La doctrina discute su plazo de vigencia: ya que a su vez el artículo 37 inciso B de la ley 17801 no distingue el tipo de medida estableciendo un plazo común de caducidad de 5 años a partir de su toma de razón. El IV Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en Mendoza el 24 de abril de 1982 opinó que el plazo de caducidad es para todas las medidas el dispuesto por el art. 37 inciso B de la ley 17801 y que las disposiciones de los códigos procesales en cuando a la subsistencia “durante todo el transcurso del proceso” rigen para el ámbito judicial, lo cual es independiente de lo dispuesto por las normas registrales que se refieren a los efectos de dichas medidas en su oponibilidad a terceros (art2505 del CC)

11.5. MEDIDA INNOMINADA. Art.115 del C.P.C.Mza. Consiste en cualquier medida idónea o apta para asegurar

provisoriamente un derecho aún no reconocido por la justicia. Ej. Abstenerse de expedir certificados sin antes notificar al Tribunal oficiante; impedir la inscripción definitiva de una inscripción provisional fundada en que existe al margen del dominio publicidad noticia de subasta del bien; o anotación de que debe suspenderse la registración de un oficio que solicitaba inscribir a favor de determinada persona hasta tanto el Tribunal disponga lo contrario; impedir la cancelación de una hipoteca por haber sido sustraídos los documentos hipotecarios o las letras hipotecarias, o el expediente y el primer testimonio inscripto que se encontraba en la caja de seguridad del Tribunal y las hojas pertinentes del protocolo; anotación preventiva de la existencia de ejecución de conformidad al artículo 528 inc. a del C.P.C de Córdoba (Ley 8465), anotación de que la titularidad de determinada persona es el resultado de negocios simulados, en fraude a los derechos gananciales de la actora (esposa del vendedor), por lo que no puede serle opuesto debiendo integrar el haber ganancial al momento de la liquidación de la sociedad conyugal; la anotación de atribución de hogar conyugal; la anotación de que por ante el juzgado oficiante se investiga la posible comisión del delito de estafa en concurso real con falsificación ideológica de instrumento publico (art172, 55 y 293 del C.

5 TABORRELLI, José Nicolás. Cierre registral y medidas cautelares. (Bs. As. La Ley S.A. Septiembre 2.001, p.55).

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Pe.); etc. El art.232 del C.P.C SL exige para su dictado que se pruebe que existe motivo fundado para creer que el derecho sufrirá un perjuicio irreparable e inminente.

11.6. INHIBICION. Art.124 del C.P.C.Mza. Art.14 inc.7; art.88 inc.2 de la Ley 24.522.

Es aquella medida cautelar que se decreta cuando no existen bienes o son insuficientes, para impedir la disposición de derechos reales sobre inmuebles.

La inhibición, como el resto de las medidas cautelares caduca de pleno derecho a los 5 años de su toma de razón, (art 37. inc. B Ley 17801) salvo aquellas cuyo motivo sea concurso, quiebra, insanía, inhabilitación (art152 Bis del C.C.) o penales (art. 12 del C. Pe) , las que deben ser canceladas.

Artículo 107 Ley 8236- Las solicitudes de traba de inhibiciones deberán contener:a) Si fuesen personas físicas: nombre o nombres completos en minúscula y apellido en mayúscula, tipo y número de documento nacional de identidad, libreta cívica o de enrolamiento según corresponda; tratándose de personas físicas extranjeras: documento nacional de identidad para extranjeros, pasaporte o documento idóneo. Si fuesen personas jurídicas: nombre completo sin iniciales o abreviaturas, salvo que así fuese su nombre, tipo societario si correspondiera y clave de identificación otorgada por la Administración Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.).b) Número de autos, carátula, número de juzgado, fuero y circunscripción a la que pertenece.c) Firma y sello del Juez, Secretario o Agente Fiscal y sello del Tribunal. Si se omitiera cualquiera de los datos anteriores el registrador practicará una inscripción Provisional hasta tanto sean consignados.

Artículo 108 Ley 8236 - Las inhibiciones caducan a los cinco (5) años de su toma de razón salvo las inhibiciones provenientes de concursos, quiebras, insania, inhabilitación del 152 bis del Código Civil e inhabilitación del artículo 12 del Código Penal, las que mantienen su vigencia hasta tanto sean canceladas por oficio.

Artículo 109 Ley 8236- La incorporación de las inhibiciones se efectuará respetando en forma textual la gráfica del nombre y apellido aportada por el solicitante de la medida e ingresando exactamente el tipo y número de documento consignado.

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Artículo 110 Ley 8236- La búsqueda de Inhibiciones a fin de expedir informe o certificado de ley deberá realizarse:a) De personas físicas; por apellido y nombre según la gráfica aportada y por tipo y número de documento textualmente denunciado por el solicitante.b) De personas jurídicas; por la palabra más destacada del nombre o su C.U.I.T.

Artículo 111 Ley 8236- Las solicitudes de informes o certificados de ley deberán consignar la totalidad de los datos personales exigidos para la inscripción, de todas las personas cuya inhibición se solicita.

Artículo 112 Ley 8236- Las solicitudes de cancelación de inhibiciones al solo efecto de otorgar un acto determinado deberán consignar además la nota de inscripción del o de los inmuebles cuya transmisión se autoriza. Las mismas podrán ser calificadas por el notario no ingresándolas al Registro. En este caso el notario deberá transcribir el resolutivo judicial, de lo que el registrador tomará nota al margen del dominio.

Artículo 113 Ley 8236- El notario podrá calificar la inhibición informada en el certificado haciendo constar los motivos por los que no afecta al disponente, transcribiendo el resolutivo judicial en su caso, de lo que el registrador dejará constancia al margen del dominio.

El art. 228 del CPC San Luis establece que no concede preferencia respecto de

las anotadas

con posterioridad.

Diferencia con la inhabilitación. Art. 152 Bis del C.C. Art. 12 del C.Pe. y

Art. 234 a 238 de la Ley 24.522.

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INHIBICION

Aquella medida cautelar que se dicta cuando no existen bienes o son insuficientes impidiendo la disposición de derechos reales sobre inmuebles. Art.229 y 534 del C.P.C y art.14 inciso 7 y art.88 inciso 2 de la Ley 24.522 y Códigos Procesales Penales de la Provincia y la Nación.

INHABILITACION

PRIMERA ACEPCIONAquella medida que se aplica a ebrios, toxicómanos, pródigos y disminuídos en sus facultades mentales que no lleguen a ser dementes. Su efecto es que les impide la disposición de bienes por actos entre vivos sin la conformidad del curador.Se inscribe en el Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas.Art. 152 Bis del C.C.

SEGUNDA ACEPCIONAquella medida que se aplica a condenados a una pena mayor a 3 años. Su efecto es privarlos de la patria potestad, de la administración de sus bienes y del derecho de disponer por acto entre vivos, quedando sujetos a la curatela prevista por el C.C.Generalmente se libre oficio al Registro de la Propiedad comunicándolo.Art. 12 del C.Penal

TERCERA ACEPCIONAquella medida que se aplica a los falllidos desde la fecha de la sentencia de quiebra. Su efecto es que el inhabilitado no puede ejercer el comercio, por sí o por interpósita persona, ser administrador, gerente, síndico, liquidador o fundador de sociedades, asociaciones, ni integrar sociedades o ser factor o apoderado con facultades generales de ellas.

Art 234 a 238 de la Ley 24.522.

11.7. REGISTRACION DE LAS MEDIDAS CAUTELARES.

Desde el punto de vista del Registro, ante la solicitud de traba de una medida cautelar, se corren menos riesgos si se la realiza que en el caso de una DEVOLUCIÓN erróneamente realizada.

Por el contrario la cancelación solo debe practicarse si el oficio contiene TODOS los requisitos exigibles, ya que una vez hecha no es posible volver al estado jurídico anterior: la medida perdió su prioridad y se corre el riesgo de la expedición de un certificado y la posterior transferencia del inmueble a un tercero al que no se le publicitó la medida, al que por tanto le es inoponible. Numerosos fallos han condenado al Registro.

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Artículo 89 Ley 8236 - El peticionario de la inscripción de oficios que ordenen la traba, reinscripción, aclaración y/o cancelación de medidas cautelares deberá acreditar suidentidad, ante la Mesa de Entradas del Registro, con la presentación del carné profesional o documento nacional de identidad

Artículo 90 Ley 8236 - Las solicitudes de traba de medida cautelar, salvo de inhibición deberán contener:a) Nota precisa y completa de inscripción del inmueble.b) Apellido y nombres del titular o titulares registrales a afectar con la medida, salvo en la anotación de litis.c) Tipo de medida.d) Número de autos, carátula, número de juzgado, fuero y circunscripción a la que pertenece.e) Si se pretendiese afectar parte de mayor extensión: designación de la fracción, superficie, límites y medidas perimetrales, debiendo además denunciar número de plano si fuese loteo. En el caso de inmueble sometido a Propiedad Horizontal debe consignarse unidad, designación, piso o sector.f) Firma y sello del Juez, Secretario o Agente Fiscal y sello del Tribunal.

En la traba de embargo deberá además denunciarse moneda y monto.Deberá presentarse una solicitud por cada inmueble.

Si le falta el número de autos, o el caratulado, juzgado, sello aclaratorio del Tribunal y del que lo suscribe, se inscribe en forma PROVISIONAL por 180 días (art.9 inc B Ley 17.801) hasta tanto sea consignado el dato faltante.

Si en cambio no está firmado por el juez, secretario (art.101 C.P.CMza); o por el agente fiscal.(art. 92 párrafos 11 y 12 de la ley 25.239) se DEVUELVE sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto no ha habido manifestación de voluntad. (art.913, 988 del CC) Generalmente si se sabe el juzgado al que pertenece, por constar el sello del Tribunal o del juez, se lleva el oficio al juzgado, para ser firmado a fin de evitar dilatar el diligenciamiento de la medida.

Si lo que falta es la nota de inscripción del inmueble se contesta: Se DEVUELVE por cuanto no consigna la nota de inscripción del inmueble a afectar con la medida. (art.313 L.O.T) Se procede de la misma forma si en el oficio se solicita “INFORME y luego que se afecte al o los inmuebles que se encuentren a nombre del demandado”. Ello en mérito a que, si existen varios inmuebles, el Registro carece de facultades para elegir un inmueble u otro, lo que debe merituar el juez en base al valor de los mismos, al monto reclamado y a la existencia o no de otros gravámenes.

Puede ocurrir que se denuncie la nota de origen del inmueble, es decir donde figuraba inscripto a nombre del transmitente, o que por un acto jurídico hubiese pasado a estar registrado en otra nota de inscripción que tiene como antecedente la denunciada (división de condominio, venta de parte indivisa, sometimiento a Propiedad Horizontal), en ambos casos se traba la medida y se comunica: “Se hace constar que actualmente el inmueble denunciado se encuentra inscripto a la matrícula....... o al asiento n°. Fs... del Tomo.........del Departamento de .......... debiendo denunciarse esta nota de inscripción en lo sucesivo”.

Si se denuncia mezcladas dos notas de inscripción de dos inmuebles que pertenecen al mismo titular que es a quien se pretende afectar con la medida, por ejemplo, el número de asiento y el tomo de un inmueble y la fojas y tomo

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de otro, en ambos se DEVUELVE CON RESERVA DE PRIORIDAD, por 180 días con los alcances establecidos en el art.18 inciso a de la ley 17.801 hasta tanto se determine si se deben afectar ambos inmuebles o si es uno a cuál de ellos (art.15 Ley 17801).

Debe denunciarse al o los titulares registrales a afectar con la medida. Generalmente el titular es el que figura como demandado en el caratulado, pero si en el oficio se solicitara afectar “al demandado” y en el caratulado figura como demandada una persona seguido de la expresión “y otros”; se DEVUELVE por cuanto no puede determinarse si bajo la expresión “otros” del caratulado se encuentra comprendido o no el titular, con RESERVA DE PRIORIDAD (art 18 inc.a Ley 17.801) hasta tanto se determine si corresponde afectar al titular registral con la medida. En el supuesto de ejecución HIPOTECARIA, aunque no se denuncie al titular o éste hubiese transferido se afecta al actual titular por el ius persequendi propio de este derecho real. (art.3.162 del C.C.)

Cuando no coincide exactamente el nombre denunciado, por ejemplo porque está invertido, el tipo societario es diferente, o nos surgen dudas, por ejemplo porque el año de inscripción es antiguo, el documento denunciado es de una persona joven y no consta en el dominio el número de documento; se DEVUELVE con RESERVA DE PRIORIDAD (art 18 inc a Ley 17.801), aclarando todos los datos que constan y hasta tanto se determine si corresponde afectar al titular con la medida. Puede ocurrir que haya varias personas con el mismo nombre en el asiento, (muchas veces padres e hijos llevan el mismo nombre) en cuyo caso SE DEVUELVE con RESERVA DE PRIORIDAD, hasta tanto se determine a cuál de ellos corresponde afectar con la medida.

Cuando el titular registral es una sociedad y en el asiento de inscripción consta el número de CUIT, lo que ocurrirá con las inscripciones posteriores a la sanción del art 3 Bis de la ley 17801, debe compararse con el CUIT denunciado en el oficio, si así se ha hecho, para evitar la posibilidad de afectar con la medida a una sociedad homónima. Ocurre a veces que dos sociedades tienen un nombre parecido, Ej: El Bosque SA o Agrícola EL Bosque SA o EL Triángulo SRL o Expreso El Triángulo SRL, sea porque la Dirección de personas Jurídicas se equivocó o porque se trata de dos sociedades que han obtenido personalidad jurídica en distintas provincias.

Cuando existe un inmueble principal y un accesorio, cuyo destino puede ser, pasillo comunero de indivisión forzosa, o pozo y el oficio ordena trabar la medida en ambos ésta se practica normalmente.

Si en cambio solicita afectar solamente al principal se le comunica: “A los efectos legales pertinentes se hace constar que a este inmueble le corresponde porcentaje indiviso de otro inmueble destinado a .....................”.

Si solicita traba sobre el accesorio se comunica: “A los efectos legales pertinentes se hace saber que el destino de este inmueble es ...............” A fin de que el presentante tome conocimiento y solicite trabar la medida en el principal.

En todos los casos de DEVOLUCIONES debe dejarse constancia al margen del dominio o en el casillero D, colocando “DEVUELTO of. De embargo entrada n°......... del ................ Reg. A fs..... del Tomo……. De Embargos Generales”.

Artículo 91 Ley 8236 - Serán devueltas las medidas cautelares:a) Que requieran afectar derechos y acciones;b) Que tengan por objeto afectar el cincuenta por ciento del cónyuge no titular;

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c) Que dispongan inhibiciones voluntarias;d) Que soliciten afectar el derecho real de hipoteca, anticresis o usufructo.

En la solicitud de traba de embargo debe consignarse monto, de lo contrario se inscribe PROVISIONAL hasta tanto se denuncie el monto. (principio de especialidad y deteminación, art 9 inc B ley 17801 art.313 L.O.T)

Medida de un inmueble sometido a Bien de Familia. Ley 14.394. Cuando el inmueble se halla afectado al régimen de Bien de Familia el

Registro de Mendoza lo inscribe y comunica la existencia y fecha de sometimiento al mencionado régimen.

Será el juez el que merituará si el inmueble se encuentra protegido o si se trata de un caso de excepción.

El artículo 38 de la ley 14.394 dispone que el Bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo: por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que lo graven directamente, gravámenes constituidos con la conformidad del cónyuge o si éste se opusiere, faltare o fuere incapaz con autorización judicial mediando causa grave o manifiesta utilidad para la familia o por créditos por construcción o mejoras.

Embargo contracautela Es el que se ordena antes de la traba de una medida solicitada en un proceso, para responder por los daños y perjuicios que pudiera ocasionar el haberla requerido sin derecho. (art.112 del C.P.C. Mza)

Medida que afecta la parte indivisa de un condómino y división total o parcial del condominio

Si un inmueble se encuentra en condominio y se solicita afectar a uno de sus titulares, la medida solamente afecta su parte indivisa.

Si el condominio se divide totalmente la medida debe arrastrarse como preexistente a la parte determinada que le toque al condómino afectado.

Si en cambio se divide parcialmente la medida además de arrastrarse como preexistente a la parte determinada que le toque al condómino afectado, continúa subsistiendo en el resto de superficie que queda en el inmueble de origen en la parte indivisa correspondiente.

Medida que solicita afectar parte de superficie de mayor extensión Debido a que es necesaria además de la individualización jurídica la

individualización física de la fracción a afectar, el oficio debe consignar designación, (por ejemplo: Lote.... Manzana......, Fracción.......), superficie,

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límites y medidas perimetrales y número de plano de lo contrario se lo DEVUELVE CON RESERVA DE PRIORIDAD hasta tanto se consignen los datos solicitados. (D.T.R.n°5).

La Disposición Técnico Registral n°35 prevé que cuando un organismo público, por ejemplo, Dirección General de Rentas o Dirección General de Irrigación solicite afectar un inmueble loteado o afectado a Propiedad Horizontal siendo el mismo inembargable en virtud de cualquier régimen legal, el oficio sea DEVUELTO con RESERVA DE PRIORIDAD sobre el resto no transferido (art 18 inc a Ley 17801), hasta tanto se determine si se pretende embargar el resto o un lote o unidad determinada, en cuyo caso deberá consignarse designación (lote y manzana o unidad), superficie y número de plano.

Embargo por sustitución Genera su propia prioridad, ya que no es posible trasladar la prioridad de

un inmueble a otro.Artículo 97 Ley 8236 - En el supuesto de sustitución de inmueble afectado por una medida cautelar el Registro cancelará la misma en el inmueble originario y la trabará en el inmueble sustituto dándole el tratamiento registral de una nueva medida cautelar al efecto de la aplicación del principio de prioridad y rango, y del cómputo del plazo de caducidad.

Medida sobre derechos y accionesEl Registro de la Propiedad Inmueble, de conformidad al artículo 2 de la ley

17.801, inscribe derechos reales y medidas cautelares sobre los mismos. En consecuencia cuando ingresa una medida que solicita afectar derechos y acciones Se DEVUELVE.Artículo 91 Ley 8236 - Serán devueltas las medidas cautelares:a) Que requieran afectar derechos y acciones;...

Generalmente se solicita afectar derechos y acciones cuando el titular registral ha fallecido y sus herederos son deudores o cuando el titular registral ha vendido por boleto de compraventa y el adquirente a su vez es deudor de un tercero que solicita la medida.

Si el deudor es heredero corresponde trabar la medida en el expediente sucesorio sobre los derechos y acciones. Dispuesta la adjudicación debe solicitarse la conversión del embargo sobre derechos y acciones en el expediente en embargo sobre el derecho real adjudicado y oficiarse al Registro solicitando simultáneamente la inscripción de la adjudicación y de la medida.

Medidas cautelares sobre inmuebles inscriptos en forma provisional. D.T.R.n°7

Corresponde distinguir si se solicita contra el transmitente o contra el adquirente del acto, y si la inscripción PROVISIONAL se encuentre vigente o no.

Si se halla vigente se registra en forma CONDICIONAL a la inscripción provisional, sea contra el transmitente o contra el adquirente del acto. Si el dominio de origen está en el sistema de registración en tomo y es contra el transmitente se coloca allí el sello de la medida

Realizada la INSCRIPCIÓN DEFINITIVA O EL INSCRIPTO EN LA FECHA si se solicitaba afectar al adquirente la medida quedará firme, si en cambio, se requería afectar al transmitente la medida quedará desplazada de pleno derecho.

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Si la INSCRIPCIÓN PROVISIONAL caduca de pleno derecho por el transcurso del plazo de su validez sin que sea subsanada y la medida era contra el transmitente queda firme. Si en cambio era contra el adquirente del acto queda desplazada.

Si se halla caduca la INSCRIPCIÓN PROVISIONAL y se solicita afectar al transmitente, hoy titular por reversión registral, la medida se traba informando la fecha en que transfirió, quién adquirió, cómo resultó inscripto y que se afecta por REVERSIÓN REGISTRAL.

Si en cambio se solicita afectar al adquirente se DEVUELVE por no ser propiedad del demandado y se informa lo ocurrido.

Medida sobre cuotas sociales de sociedades de responsabilidad limitada

En Mendoza el Registro de Comercio y Mandatos es una Sección del Registro de la Propiedad Inmueble, en consecuencia se toma razón de medidas sobre las cuotas de las sociedades de responsabilidad Limitada en virtud de lo dispuesto por la Ley 19.550 en su artículo156.

Medida sobre acciones de sociedades anónimasSe DEVUELVE por cuanto: a) las medidas cautelares sobre títulos al portador son posibles

únicamente en presencia del título y en las mismas condiciones que cualquier cosa mueble.

b) A partir de la vigencia de la ley 24587 del 21-11-95 denominada ley de Nominatividad de las acciones, queda claro que las medidas cautelares sobre acciones se hacen efectivas mediante notificación a la sociedad emisora y su inscripción en el Libro de Registro de Acciones al que se refiere el art.213 de la ley 19550.

En consecuencia, las medidas cautelares sobre acciones deben hacerse efectivas por la vía que la ley indica.

Medida sobre fondo de comercio. Ley 11.867.Debe verificarse si se halla inscripto y si no lo está se DEVUELVE por cuanto:a) el fondo de comercio que se solicita afectar no se encuentra inscripto en

esta repartición, haciéndose constar que tampoco existe registro de medidas cautelares sobre fondo de comercio.

b) El Registro Público de Comercio es de enlegajamiento o transcripción no siéndole aplicables las normas contenidas en la Ley 17801 por lo que no se ejerce función calificadora.

c) Los fondos de comercio se rigen por un régimen especial previsto en la ley 11.867, la que establece en su art. 2 cuál es el momento en el que los acreedores podrán hacer valer su derecho oponiéndose a su enajenación.

Medida en el caso de leasing. Ley 24.441. Art.31.El artículo 1 de la ley 25248 define al contrato de leasing como: aquel en el

que el dador conviene transferir la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.

El leasing debe instrumentarse en escritura pública cuando tiene como objeto inmuebles, buques o aeronaves, debiendo inscribirse a los efectos de su

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oponibilidad frente a terceros en el Registro que corresponda según la naturaleza de los bienes.

En el caso de inmuebles la inscripción se mantiene por 20 años pudiendo renovarse antes de su vencimiento, por rogatoria del dador u orden judicial. (art 8 Ley 24587)

Si ingresa una medida cautelar que solicita afectar al dador del leasing el Registro la inscribe en forma CONDICIONAL al ejercicio de la opción de compra. Si la opción se ejerce la medida quedará desplazada de pleno derecho de lo contrario quedará efectivizada.Artículo 94 Ley 8236- La solicitud de traba medida cautelar sobre el dador respecto de un inmueble que registrase contrato de leasing se anotará en forma Condicional a la existencia registral del mencionado Contrato, previa verificación de la vigencia de su plazo.

Medida sobre bienes fideicomitidos. Ley 24.441. Art. 15 y 16.

Cuando se solicita afectar un inmueble y su titular tiene dominio fiduciario ley 24441 el Registro verifica si en el oficio se ha merituado la calidad del dominio. Si se ha hecho lo inscribe, sino se anota en forma PROVISIONAL por 180 días (art.9 inc B Ley 17801) hasta tanto tal calidad sea merituada en sede judicial. Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio de afectación separado tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario y solamente responden por las obligaciones emergentes de la fiducia y no frente a los acreedores particulares del fiduciario (Ej. Alimentos a los hijos) o del fiduciante salvo fraude. (art. 14, 15 y 16 ley 24441)

Si se solicita traba de una medida y el titular a afectar ha transferido por dominio fiduciario ley 24441, se DEVUELVE haciéndose constar que el inmueble ha transferido por dominio fiduciario ley 24441 y adjuntándose copia del dominio si es de folio. Debido a que se trata de un dominio revocable y es posible que cumplida la condición o vencido el plazo el dominio vuelva al demandado si así ha sido establecido en la manda.

Artículo 93 Ley 8236- La solicitud de traba de medida cautelar sobre inmueble inscripto a nombre de titular fiduciario Ley 24.441 se inscribirá en forma Provisional si el solicitante no hubiese merituado la calidad de dominio fiduciario, hasta tanto lo hiciese.

Medida que afecta a un inmueble que se unifica.

Cuando se unifican dos o mas inmuebles puede ocurrir:

a) Si todos los inmuebles se hallen gravados con la misma hipoteca y/o las mismas medidas cautelares. En este caso re practica la inscripción en un folio nuevo unificando los inmuebles y arrastrando como preexistentes los gravámenes cuidando de respetar su grado de prelación y fecha de caducidad.

b) Si solamente uno de ellos esté gravado con hipoteca/s y/o medidas/s, en ese supuesto la inscripción se realiza en forma PROVISIONAL por 180 días (art 9 Inc B Ley 17801) hasta tanto sea merituada en sede judicial la situación del/os acreedores hipotecario o embargante por afectar el principio de especialidad y determinación

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(art.10 a 12 Ley 17801). Generalmente el juez reitera oficio extendiendo el embargo a la totalidad de la superficie

c) Si cada inmueble reconoce distintos gravámenes, la inscripción se realiza en forma PROVISIONAL por 180 días (art 9 Inc B Ley 17801) hasta tanto sea merituada en sede judicial la situación del/os acreedores por afectar el principio de especialidad y determinación (art10 a 12 Ley 17801) y el principio de prioridad (art 19 y 40 Ley 17801). Por ejemplo un acreedor embargante en uno de los inmuebles trabó su medida en el 2-3-2000 con lo cual se encontraba en 1° grado pero otro de los inmuebles reconoce un embargo del 3-6-99, ¿qué prioridad le correspnde al primero? En este caso además deberá el acreedor consentir la posposición en el rango.

Embargo de un inmueble que registra claúsula accesoria de inembargabilidad.

Se Embarga y se informa la existencia de la cláusula accesoria de inembargabilidad para que sea meriturada en sede judicial. Ley 22.235, Ley 6.606.

La Ley 21.499 en su artículo 24 dispone como parte del proceso de expropiación que deba anotarse en el registro una litis con los alcances de inembargabilidad e indisponibilidad.

Artículo 95 Ley 8236- Las medidas cautelares que se solicitaran sobre inmuebles afectados con cláusula accesoria de inembargabilidad, cualquiera sea la ley que la disponga, serán trabadas, comunicando al juez oficiante la existencia de la mencionada cláusula.

Medida sobre usufructo. El derecho real de usufructo no es susceptible de embargo al ser

intransferible por expresas disposiciones legales.La nota al art. 2807 del CC transforma al derecho real en cuestión en un

bien que se encuentra fuera del comercio y por lo tanto en virtud de lo dispuesto por los arts. 2336 y 2337 del mismo cuerpo legal se caracteriza por su inenajenabilidad absoluta.

Al ser así, la adquisición en subasta por un tercero (compraventa compulsiva) de tal derecho real sería un acto nulo de nulidad absoluta al estar prohibida la enajenación (art1327 del CC) y ser su objeto prohibido por la ley (art 953 y su nota) acarreará necesariamente la alegación de nulidad prevista por los art1044 y 1047 del CC.

Lo dispuesto por el 2.908 del C.C. debe entenderse como la posibilidad de afectar no el derecho real en sí sino los frutos en sede extraregistral sobre los cuales el mismo se ejerce.

En el caso de ingresar al Registro se DEVUELVE CON RESERVA DE PRIORIDAD (art 18 inc.a Ley 17801). Medida por fax o telegrama.

Se inscribe en forma PROVISIONAL (art 9 Ley 17801) hasta tanto sea remitido el original.

Medida sobre el cónyuge no titular Se DEVUELVE por cuanto no es posible afectar al cónyuge no titular. Ley

17.801 Art.15. Ley 11.357. Art. 5.

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Artículo 91 Ley 8236 - Serán devueltas las medidas cautelares:...b) Que tengan por objeto afectar el cincuenta por ciento del cónyuge no titular;...

Ampliaciones de Embargos.Desde el punto de vista del Registro solo se consideran ampliaciones a

aquellas medidas que requieren ampliar el monto. Si por ejemplo en el expte se ha decretado la traba de embargo sobre un automotor y luego “la amplian” a un inmueble, aunque al Registro se le comunique que se trata de una ampliación, verificará si existe embargo anterior vigente trabado en los mismos autos caratulado y juzgado sino simplemente ingresará como embargo. Si existiendo un condominio se afecta a un solo titular y luego se solicita “ampliar” a otro condómino, en realidad se trata de una NUEVA medida, con su propia prioridad y caducidad, respecto de este condómino.

Cuando se solicita ampliar un embargo que se trabó CONDICIONAL a un certificado y que ha quedado desplazado por el uso del mismo corresponde DEVOLVER EL oficio aclarando “se devuelve por cuanto el embargo que se solicita ampliar ha quedado desplazado de pleno derecho por la utilización cumpliendo los plazos legales para otorgar el acto y para inscribirlo del certificado que motivó la inscripción CONDICIONAL.”Ley 8236:Artículo 98 - Las solicitudes de ampliaciones de monto de embargos recibirán el tratamiento registral de una nueva medida cautelar al efecto de la aplicación del principio de prioridad y rango, y del cómputo del plazo de caducidad. Si el embargo original se encontrara caduco la solicitud de ampliación al ser calificada como nueva medida cautelar, deberá ser trabada o rechazada según correspondiese.

Artículo 99 - En la inscripción de la ampliación de monto de un embargo respecto de un inmueble que se hubiese transferido al momento del ingreso de la solicitud de ampliación, deberá distinguirse:a) Si la medida original se encuentra vigente y en el oficio no se merite al nuevo titular será Devuelto con Reserva de Prioridad, hasta tanto se reiterase la solicitud ordenando la traba sobre el actual titular registral.b) Si la medida original se encuentra caduca, dicha solicitud será rechazada por hallarse transferido el inmueble.

Artículo 100 - En el caso que el inmueble reconociese ampliaciones de embargos inscriptas, la cancelación del embargo deberá denunciar las notas de inscripción de cada una de ellas. De lo contrario el Registro cancelará solamente lo expresamente solicitado.

Supuestos de transferencia. Adquisición de un inmueble embargado. Art. 1174 del C.C. Teoría nominalista y valorista.

Si se solicita ampliación de un embargo y el inmueble está transferido a un tercero debe calificarse si el embargo original se encuentra vigente o no:

Si está vigente debe devolverse con RESERVA DE PRIORIDAD hasta tanto el juez meritúe si corresponde afectar al actual titular o no. El juez pedirá la copia de la escritura y analizará la cláusula de asunción del embargo.

Si está caduca, por tratarse de una NUEVA providencia debe DEVOLVERSE por hallarse transferido el inmueble. (art.15 Ley 17.801 y art. 109 Ley 1.197)

Suele ocurrir que se reitera oficio en los mismos términos, sea por error involuntario del tribunal o inducido (cuando el abogado presenta un escrito alegando el extravío del oficio) el mismo debe ser DEVUELTO POR CUANTO NO

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SUBSANA EL MOTIVO QUE ORIGINÓ LA Devolución Con Reserva de Prioridad ya que no se merituó en el oficio que debe afectarse al actual titular ni se menciona que se pretende efectivizarla.

ReinscripcionesSi se solicita reinscribir un embargo debe calificarse: primero que se

encuentre vigente y segundo el monto por el que se lo solicita.Si el embargo está dentro del último año de caducidad de la medida,

es decir, está vigente, y se denuncia el mismo monto, se procede a la reinscripción solicitada.

Se verifica si se ha producido algún cambio en la situación jurídica del inmueble. (por ejemplo: expedición de certificado, inscripción de una publicidad noticia de subasta del inmueble, rectificación de superficie, transferencia a un tercero, constitución de Bien de Familia, etc.) lo que solamente se informa en el sistema de registración en tomos, ya que existe encadenamiento de las medidas. Ello no resulta necesario en el sistema de registración en Folio Real si se remite copia de la matrícula. Si al embargo le queda más de un año para que se produzca su caducidad, se comunica: “Se DEVUELVE sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto la medida se halla vigente hasta el .............., tomándose razón de la reinscripción de las medidas durante el último año de caducidad de las mismas”.

Si se pide reinscribir por un monto mayor, ingresa por la diferencia en mas del monto original como una NUEVA medida. Si el inmueble no está transferido, se embarga por ampliación; si en cambio está transferido estando vigente el embargo se DEVUELVE con Reserva de Prioridad hasta tanto se meritúe en sede judicial si corresponde afectar al actual titular registral con la medida. Artículo 101 Ley 8236- Toda solicitud de reinscripción o aclaración de medida cautelar deberá indicar además de los datos exigidos para la traba la nota de inscripción de la anotación que se solicita reinscribir o aclarar.Artículo 102 Ley 8236- Si se solicitase reinscripción de una medida vigente por un monto mayor a la traba original o se requiriese reinscripción de la medida y ampliación de su monto: se reinscribirá la medida por el monto original y se trabará nuevo embargo por la ampliación, quedando registralmente vigente ambas medidas cautelares, correspondiendo al Juez oficiante valorar la prioridad en el caso concreto para el supuesto de existir embargos intermedios provenientes de otras causas.

Artículo 103 Ley 8236- Las solicitudes de reinscripción de medidas cautelares que se encuentren caducas serán calificadas como nuevas medidas cautelares procediéndose a su traba o devolución según correspondiese.

Cancelación. Debe denunciarse la nota de inscripción de la anotación a cancelar (Art.16

Ley 1.197) sino se DEVUELVE salvo que el inmueble se encuentre inscripto en matrícula, en cuyo caso se busca aquella medida en la que coinciden autos, caratulado, y juzgado y se cancela.

Debe verificarse que no sea PARCIAL o AL SOLO EFECTO. Puede ser PARCIAL en tres sentidos:1) cuando en el oficio de traba se afectaron varios inmuebles o se inhibieron varias personas y se solicita cancelar sobre uno o algunos de ellos.

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2) cuando se pretende cancelar sobre superficie determinada, indicándose por ejemplo: “sobre la Fraccion A o sobre el Lote 2 MzA” y no consta como denominación del inmueble en el asiento de inscripción. Para lograr la individualización física de la parte determinada a cancelar, debe consignarse superficie. Límites y medidas perimetrales. Art.19 Ley 1.197. 3) cuando el inmueble se encuentra en condominio, se ha afectado con la medida la totalidad y se solicita cancelar respecto de un condómino.Artículo 121 Ley 8236- Toda solicitud de cancelación de medida cautelar deberá indicar además de los datos exigidos para la traba, la nota de inscripción de la anotación que se solicita cancelar.

Artículo 122 Ley 8236- En las cancelaciones de medidas cautelares, deberán coincidir los autos, carátula y juzgado en los que se ordena la cancelación con aquellos en los que se dispuso su traba. De no existir tal coincidencia el oficiante deberá hacer constar la causa legal que la motiva.

Caducidad. Las medidas cautelares caducan de pleno derecho, sin necesidad de

solicitud alguna por el transcurso de 5 años. Art.37 inc. B Ley 17.801.Si se solicita por nota firmada por un particular con firma certificada

o por un profesional o agente fiscal (notario, abogado, martillero, etc.) que se tome razón de la caducidad operada de una o mas medidas cautelares de be contestarse:“Se DEVUELVE sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto la caducidad de las medidas cautelares se produce DE PLENO DERECHO SIN NECESIDAD DE SOLICITUD ALGUNA. (Art. 37 inciso b de la Ley 17.801)”.

Si se solicita por oficio firmado por juez, secretario la CANCELACIÓN de una medida cautelar que se encuentra CADUCA debe contestarse: “No obstante estar CADUCA de pleno derecho, se toma razón por escrito de la caducidad operada. (art.37 inciso b Ley 17.801)”. En el casillero C se coloca: “CADUCIDAD: por oficio de fecha….. en autos n°.......... se toma razón de la caducidad operada del embargo relacionado al asiento B-......Ent..... del ........”

Artículo 124 Ley 8236- Los embargos, prohibiciones de innovar, prohibiciones de contratar, litis y medidas innominadas caducan de pleno derecho, sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco años de la fecha de su traba.

Cancelación de medidas en el caso de subasta. Art. 255. apartado II y Art.258 apartados III y IV del C.P.C.Mza. D.T.R.N° 5.

Debe verificarse el objeto de la subasta, y cancelar solamente lo que se subastó. Ej.: parte determinada o parte indivisa.

Artículo 123 Ley 8236- Con la solicitud de inscripción de la subasta a nombre del adquirente, deberá acompañarse la cancelación de las medidas cautelares anteriores a la fecha del acta de remate. Las medidas cautelares registradas con posterioridad a la fecha del acta de remate, serán Desplazadas de su posición registral por el título dominial resultante de la subasta, comunicándose la variación a los jueces respectivos, con indicación del fuero, juzgado y juicio en que la subasta se realizó, de lo que se dejará constancia en el folio respectivo.

CADUCIDAD Y REINSCRIPCIÓNSi se solicita reinscribir un embargo que se encuentra CADUCO

corresponde distinguir si el inmueble se halla transferido no.

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1) Si no se halla transferido se comunica: “No se procede a la reinscripción del embargo registrado a Fs. ..... del Tomo ..... de Embargos Generales de fecha .......... por cuanto se encuentra caduco de pleno derecho. (art.37 inciso B Ley 17.801) De conformidad a la Disposición Técnico Registral N° 5 ingresa como NUEVA providencia. En consecuencia se toma razón de un nuevo embargo el que queda registrado al asiento B-..... a Fs. Del Tomo. De Embargos Generales.”

Si además se omite el monto debe ser inscripto en forma PROVISIONAL por falta de monto (art. 313 L.O.T), y en el caso en que se consigne “hasta.......”, éste será tomado como único monto.

2) Si se halla transferido se comunica: “No se procede a la reinscripción del embargo registrado a Fs. ..... del Tomo ..... de Embargos Generales de fecha .......... por cuanto se encuentra caduco de pleno derecho. (art.37 inciso b Ley 17.801) De conformidad a la Disposición Técnico Registral N° 5 ingresa como Nueva providencia de la que no puede tomarse razón por cuanto el inmueble se halla transferido a la fecha. (art.15 Ley 17.801 y art.10 Ley 1.197)”

Embargo DEFINITIVO

Existen tres acepciones de la palabra Definitivo:1) Cuando se solicita la inscripción definitiva de un embargo oportunamente inscripto PROVISIONAL por adolecer de un defecto subsanable (9 Ley 17.801) por ejemplo por falta de monto. (Art.313 L.O.T) Se coloca en el casillero B: “INSCRIPCIÓN DEFINITIVA: del embargo provisional relacionado al asiento B-....., en autos n°........ Ent. ... del ........”.

2) Cuando se solicita convertir en definitivo un embargo que oportunamente tuvo el carácter de PREVENTIVO. Se coloca en el casillero B: “ACLARACIÓN: se convierte en definitivo el embargo preventivo relacionado al asiento B-......, en autos n°.......... Ent..... del ........”

Cabe aclarar que aunque el embargo no se hubiese incripto con el carácter de preventivo, por no haber sido solicitado, se procederá a convertirlo en definitivo.

Por otra parte la conversión en definitivo no le da un nuevo plazo, el que sigue contándose desde la toma de razón originaria, (art.37 Ley 17.801) “Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”. Para evitar la caducidad de la medida debe solicitarse antes de que ésta se opere su reinscripción.

3) Cuando se solicita inscribir en forma definitiva un embargo oportunamente incripto CONDICIONAL a un certificado de ley. Corresponde distinguir el motivo del certificado.

Si el certificado es para transferencia, venta, permuta, dación en pago, donación, anticipo de herencia, o cualquier otro título causa que produzca mutación dominial, se comunica: “Se devuelve sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto la conversión en FIRME de un embargo trabado CONDICIONAL a un certificado de ley se produce de PLENO DERECHO, por la no utilización del mismo o por el incumplimiento de los plazos legales para otorgar el acto escriturario (art.24 Ley 17801) y/o para inscribirlo (art.5 Ley 17.801)”.

Si el certificado es para división de condominio se comunica: “Se devuelve sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto la conversión en FIRME, afectando la parte indivisa del condómino o la parte determinada que le

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tocó, de un embargo trabado CONDICIONAL a un certificado de ley se produce de PLENO DERECHO, por la no utilización del mismo o por el incumplimiento de los plazos legales para otorgar el acto escriturario (art.24 Ley 17801) y/o para inscribirlo (art.5 Ley 17.801)”.

Si el certificado es para hipoteca se comunica: “Se devuelve sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto la posición en el rango de un embargo trabado CONDICIONAL a un certificado de ley se produce de PLENO DERECHO, por la no utilización del mismo o por el incumplimiento de los plazos legales para otorgar el acto escriturario (art.24 Ley 17801) y/o para inscribirlo (art.5 Ley 17.801)”.

Si el certificado es para constituir derecho real de usufructo se comunica: “Se devuelve sin dar cumplimiento a lo solicitado por cuanto la traba sobre la plenitud del dominio o no de un embargo trabado CONDICIONAL a un certificado de ley se produce de PLENO DERECHO, por la no utilización del mismo o por el incumplimiento de los plazos legales para otorgar el acto escriturario (art.24 Ley 17801) y/o para inscribirlo (art.5 Ley 17.801)”.

Registración de la Inhibición. Art.32 Ley 17.801. Debe denunciarse el nombre completo y el número de documento sino se

inscribe en forma PROVISIONAL por 180 días.

Caso especial de la Inhibición ordenada en un proceso concursal. D.T.R.n°5.

En principio las inhibiciones caducan de pleno derecho a los 5 años como las restantes medidas cautelares, salvo las por concurso, quiebra, insana o como consecuencia del art 12 del Código Penal que no tienen plazo de caducidad sino que se mantienen hasta tanto sean canceladas por oficio.

Inhibición voluntaria. Se DEVUELVEN de conformidad a la D.T.R. n°1.

Levantamiento al solo efecto de escriturar. DTR5La inhibición General de bienes es la única medida que puede ser

cancelada AL SOLO EFECTO de otorgar un acto determinado. En Mendoza, el notario puede merituar el levantamiento en su escritura transcribiendo la parte resolutiva y archivando el oficio como documento habilitante al final del protocolo.

La cancelación de cualquier otra medida AL SOLO EFECTO debe DEVOLVERSE, por cuanto las restantes medidas cautelares no pueden ser canceladas de esta forma, debiendo en el caso en que la cancelación se condicione al otorgamiento o inscripción de un acto determinado a favor de determinada persona, ingresar ambos documentos simultáneamente para que la cancelación sea procesada definitivamente. (DTR 5 apartado 15)Ejemplo:Si ingresa solicitud de cancelación de medida cautelar (excepto inhibición) al solo efecto de otorgar un acto determinado a favor de personada determinada debe verificarse si está pendiente de inscripción el documento por el que se solicita la anotación del acto mencionado en el oficio:. Si está pendiente de procesamiento (lo que debe averiguarse consultando el sistema de Mesa de Entradas por matrícula o por nombre del otorgante o titular registral) debe procesarse normalmente.. Si no lo está debe DEVOLVERSE consignando lo siguiente: “por cuanto las medidas cautelares (excepto la inhibición) no pueden ser canceladas al solo

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efecto, debiendo en el caso en que la cancelación se condicione al otorgamiento o inscripción de un acto determinado a favor de determinada persona, ingresar ambos documentos simultáneamente para que la cancelación sea procesada definitivamente. ( D.T.R 5 apartado 15)”. En este caso debe devolverse el oficio ORIGINAL, que es el que generalmente está FIRMADO a la Mesa de Entradas para que el notario lo reingrese simultáneamente con su escritura.

12. TITULOS JUDICIALES12.1- TITULOS NOTARIALES Y TITULOS JUDICIALES.-TITULO SUFICIENTE

Remitiéndonos a lo expuesto en adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales y limitándonos a los bienes inmuebles por ser el objeto registrable, a modo de síntesis, diremos:- En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribe la adquisición,

modificación, transmisión o extinción de los siguientes derechos reales sobre bienes inmuebles: dominio y condominio, usufructo, uso y habitación, servidumbre e hipoteca.

- El derecho real se adquiere, modifica, transfiere o extingue en sede extrarregistral con el otorgamiento del TITULO Y MODO y se perfecciona con la inscripción que le da publicidad y oponibilidad frente a terceros. ( Art. 2505 CC)

- El título es el instrumento público que contiene la causa que origina la adquisición, transmisión, modificación o extinción del derecho real (contrato de compra-venta, donación, sucesión universal en los derechos del propietario, prescripción adquisitiva, etc.)

El título suficiente, como instrumento público en el que se determina la causa, puede ser administrativo, notarial (otorgado por voluntad de los contratantes) o judicial:

A) Notarial: generalmente es un contrato bilateral suscripto entre particulares (compra-venta, constitución de usufructo, constitución de servidumbre, hipoteca).De conformidad al art. 1184 del CC: “Deben ser hechos por escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: -1) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro…-8) Las transacciones sobre bienes inmuebles …9)La cesión de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura pública…..”

B) Judicial: sentencia por la que el Juez, por disposición legal y en ejercicio de sus facultades jurisdiccionales, adjudica, transmite, modifica o extingue derechos reales, (subasta, sucesión, divorcio, prescripción adquisitiva, división de condominio, cancelación de hipoteca, etc)El otorgamiento de títulos judiciales está expresamente previsto en el CC, a modo de ejemplo reiteramos lo dispuesto en el art. 1184: “con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública “ y el mismo artículo establece: Deben ser hechos por escritura pública…:“2)Las particiones

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extrajudiciales de herencia, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesión..”

REQUISITOS

Los títulos por los que se adquieren, modifican, transfieren o extinguen derechos reales, sean notariales o judiciales, deben contener los mismos requisitos, cumpliendo ambos con todos los principios registrales.En los documentos judiciales, las dificultades registrales se presentan en la mayoría de los supuestos, por no cumplir con el principio de especialidad respecto al objeto, sujeto y derecho. El error respecto al objeto o al derecho puede ocasionar graves pérdidas para la parte actora, procesos inútiles o responsabilidad para el Tribunal. Respecto al sujeto hoy no se cumple en sede judicial el art. 12 de la Ley 17801 que remite al art. 1001 del CC, en todos los títulos judiciales deberían consignarse los datos que éste exige: nombre completo, nacionalidad, documento, estado civil y domicilio. Además por el art. 3 bis debe consignarse el CUIT o CUIL.La falta de éstos requisitos origina inscripciones provisionales o devoluciones que implican esfuerzos laborales inútiles para el Tribunal y para el Registro.

12.2. TÍTULOS DE ORIGEN JUDICAL QUE CONSTITUYEN, MODIFICAN, TRANSFIEREN O EXTINGUEN DERECHOS REALES.

-A-SUCESIÓNNOCIONES DE DERECHO SUCESORIO:

Teoría de la Personalidad Arts. 3.279, 3.281, 3.282 y su nota, 3.410, 3.416, 3.417, 3.449, 3.451 y conc. del Código Civil.

Los herederos continúan la persona del causante desde el día de su muerte, siendo propietarios, acreedores o deudores de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor y poseyendo desde ese mismo día lo que él poseía.

Teoría del estado de indivisión hereditaria. Los bienes que integran el acervo hereditario forman parte de un todo

ideal y abstracto, una universalidad jurídica, perdiendo así su individualidad.La totalidad de los bienes pertenecen a todos los herederos.

Como consecuencia de ambas teorías podemos afirmar que la sucesión no es una entidad intermedia y que hasta la adjudicación los actos de disposición de los bienes hereditarios deben se hechos por todos los herederos mayores y los representantes necesarios de los menores o incapaces con autorización judicial.

-DISTINTAS ETAPAS PROCESALES• Desde la muerte hasta la declaratoria : derechos personales-cesión• Desde la declaratoria hasta la partición y adjudicación: idem. La

declaratoria no se inscribe. Todos juntos pueden disponer de derechos reales.

• Partición y adjudicación: pone fin al estado de indivisión naciendo en cabeza del adjudicatario derechos reales, tiene título y modo.

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1-Desde la muerte del causante y hasta la declaratoria de herederos: en esta etapa no hay aún declaratoria de herederos, no pueden constituir ni transferir derechos reales, los herederos “forzosos” sólo tienen derechos personales, así lo dispone el CC y el art. 16 inc. b) de la Ley 17801. Se requiere declaratoria de herederos para disponer o constituir derechos reales.Los herederos sólo podrán ceder DERECHOS Y ACCIONES PERSONALES.2-Desde la declaratoria de herederos hasta la partición y adjudicación: la declaratoria de herederos es el reconocimiento legal y formal de la calidad de herederos, éstos son legalmente aceptados como titulares de derechos y acciones “personales”. La declaratoria de heredero no se inscribe en el Registro de la Propiedad, de conformidad al art. 2 de la Ley 17801 no está comprendida dentro de los documentos registrables, por ser un documento portante de DERECHOS PERSONALES.Los herederos sólo podrán ceder derechos y acciones personales o siendo todos mayores y capaces (art. 3462 CC), como continuadores de la persona del causante, pueden transferir por escritura pública derechos reales por el sistema de tracto abreviado, previsto en el art. 16 inc b) de la Ley 17801.3-Partición y adjudicación: dictado el auto de adjudicación los herederos adquieren DERECHOS REALES sobre los bienes que integran el acervo hereditario.Desde la adjudicación, como titulares de derechos reales, el o los adjudicatarios sólo pueden disponer de los inmuebles que se les hubieren adjudicado.

- CESIÓN DE DERECHOS Y ACCIONESCesión de Derechos y acciones. Art.1.455, 1.184 inc.6, 1.442, 1.444, 848, 849 y conc. Del C.C.

Los herederos pueden disponer de sus derechos y acciones personales a través de la cesión desde la muerte hasta la adjudicación.

Debe ser sobre la totalidad. Debe ser por escritura.

Los herederos pueden disponer de sus derechos y acciones personales a través de la figura de la cesión, DESDE LA MUERTE DEL CAUSANTE Y HASTA EL AUTO DE ADJUDICACIÓN.De conformidad al art. 1184 inc 6 del CC, ”la cesión, repudiación o renuncia de derechos hereditarios deben ser hechas por ESCRITURA PUBLICA”Operada la adjudicación y configurado el derecho real, la cesión no es título idóneo para transferir éstos derechos, debe realizarse por el título-causa que legalmente corresponda (compra-venta, donación, dación en pago, adjudicación, etc), según el acto que los contratantes pretendan otorgar.

LEGITIMACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE LA SUCESIÓN Sólo tiene facultades de administración. No puede disponer de los inmuebles del acervo hereditario ni con

autorización judicial, necesitaría PODER ESPECIAL de TODOS los herederos.

Si compareciera sólo el Registro lo inscribirá PROVISORIO hasta tanto los herederos declarados o el adjudicatario ratifiquen o acredite personería con poder.

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El CPC Mza en los artículos 336 a 345 refiere a la Administración de las Sucesiones. Los art. 340 y 341 establecen las funciones del administrador provisorio y definitivo y de su lectura surge claramente que sólo tienen las “facultades administrativas que tiendan al cuidado de los bienes del sucesorio”.El Administrador NO tiene facultades de disposición sobre los bienes que integran el acervo hereditario.Si bien el art. 341 dispone que pueden realizar aquellos actos que por unanimidad los herederos le encomendaran, no implica que en el expediente, por un escrito, puedan autorizarlo a realizar actos de disposición, sino que se refiere sólo a actos de administración que excedan a los de mera conservación de los bienes.Para disponer de bienes del acervo hereditario no es suficiente la autorización judicial, el administrador debe estar legalmente facultado con poder otorgado por escritura pública para representar a todos los herederos ( art. 1184 inc.7 y 1881 inc 7 y 15 del CC). Lo expuesto surge claramente del art. 340 cuando dispone que el administrador podrá realizar otros actos que por “circunstancias especiales autorizara el Juez..”, agregando en su nota “en caso de que no exista unanimidad para la venta o arrendamiento, el Juez oyendo a los interesados disconformes, resolverá si la operación debe hacerse o no. Esta operación sólo se hará en caso de urgencia o conveniencia manifiesta..”.Es decir, el administrador podrá disponer con autorización judicial sólo en aquellos supuestos en que, por circunstancias especiales justificadas por urgencia o conveniencia, a criterio del Juez sean suficientes para omitir la voluntad de todos los herederos. (Ej: se vende un inmueble para afrontar problemas de salud de un heredero menor de edad o para pagar deudas que, de no hacerlo, ocasionarían mayores pérdidas para el acervo hereditario).

Documentos que conforman el título judicial.TÍTULO Y MODO-El título judicial está integrado por los siguientes documentos, según los distintos supuestos:a) Convenio de partición suscripto por todos los herederos mayores y capaces y auto de homologación del convenio ( art. 350 CPC Mza)b) Operaciones de inventario, avalúo y partición (hijuelas) y auto de aprobación de la adjudicación. (art. 346 a 348 CPC Mza)-Respecto al modo o posesión dispone el art. 3410 del CC: ”Cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia”. Agrega el art. 3412: ”Los otros parientes llamados por la ley a la sucesión no pueden tomar la posesión de la herencia, sin pedirla a los jueces y justificar su título a la sucesión”.Ambas normas establecen que los herederos forzosos toman posesión de los bienes que integran el acervo hereditario desde la muerte del causante, en tanto los demás sucesores serán puestos en posesión de los bienes, y se juzga que los herederos han sucedido inmediatamente al difunto, sin ningún intervalo de tiempo y con efecto retroactivo al día de la muerte del autor de la sucesión ( art. 3415 CC).

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Al respecto dispone el art. 321 del CPC Mza: “POSESIÓN DE LA HERENCIA. La sentencia de declaratoria de herederos o de aprobación del testamento, aún sin declaración expresa, otorgará la posesión de la herencia a quienes no la tengan por ley.”Por lo expuesto, “el derecho real se configura en cabeza de los herederos, al momento de dictarse el auto de homologación del convenio de partición o auto de aprobación de adjudicación (título) considerando que la posesión se les entregó con la sentencia de declaratoria de herederos ( modo).”

Aprobación judicial de las operaciones de inventario y avalúo: “Es opinión de la Dirección que una vez aprobadas las operaciones de inventario, avalúo y partición, se encuentra perfeccionada en cabeza del adjudicatario, el derecho real de dominio. Ello en virtud de que se ha cumplido con el título y con el modo exigido por el Código Civil para su perfeccionamiento. A los fines de transferir el dominio, resulta ineludible cumplir con la forma preceptuada por el art. 1184 CC, cual es la escritura pública, y además realizar la transferencia a través de un medio idóneo para transferir derechos reales (título causa), tal como la donación, venta, permuta, etc”.(Devolución de Asesoría: Ent. 568526- 24/04/08- Autos n°84.565 “Guerrero Francisco P/Suc.” 5° Jdo. Civ.-Reg. a fs.1 bis T°3 Devoluc.F.R.)6

Inscripción: Devolución con Reserva de Prioridad, con nota “se inscribirá por reiteración de oficio y bajo responsabilidad del oficiante”.

Partición y Adjudicación judicial y extrajudicial. Art.3.462 del C.C. La partición debe ser JUDICIAL en los casos previstos por el 3465 del

CC: cuando hubiera menores o incapaces, cuando hubiera terceros interesados (acreedores del causante o de los herederos) o cuando siendo todos mayores y capaces no hubiese unanimidad sobre cómo dividirse el acervo hereditario. Puede hacerse:• por operaciones de inventario y avalúo y de partición y adjudicación. El

perito forma hijuelas a nombre de cada heredero indicando los bienes que le corresponderían. En este caso el título lo constituye el auto de aprobación de las operaciones de adjudicación.

• por convenio entre los herederos presentado al sucesorio para ser homologado por el juez. El título lo constituye el auto de homologación del convenio.

La partición podrá ser EXTRAJUDICIAL nos dice el Art.3.462 del C.C. cuando todos los herederos estuviesen presentes, fuesen mayores y capaces, en cuyo caso podrán hacerla de la forma (adjudicándose los bienes como estimen conveniente alterando o no las legítimas de los herederos forzosos y cualquiera fuese el valor económico que se adjudicase) y por el acto que estimen conveniente (escritura pública o convenio privado presentado al expediente sucesorio para ser homologado).

B- DIVORCIO

6 Esta ha sido la postura sostenida por la Dra. Viñaza en su tesis doctoral “Estado de indivisión hereditaria”- Rev. Del Notariado n° 7, pág. 61: “Por lo expuesto, entendemos que las cesiones son jurídicamente viables antes que exista adjudicación o de que se cumplan los recaudos necesarios para obtener dominio en los casos de pública subasta”. D. T. R. n° 5 ap. II).

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-SENTENCIA DE DIVORCIO Y SEPARACIÓN DE BIENESDispone el art.302 del CPC Mza:”PROCESO POR DIVORCIO. El proceso por divorcio al que podrá acumularse el de separación de bienes..”.La ley no obliga a las partes a dividir los bienes luego de la sentencia de divorcio, dice “podrá”, puede suceder que los cónyuges sólo pretendan divorciarse y mantener el estado de indivisión del patrimonio ganancial, sin separar los bienes que integran la sociedad conyugal. -La sentencia de divorcio produce la disolución de la sociedad conyugal, los bienes gananciales quedan en estado de indivisión post-comunitaria hasta el momento de la adjudicación.(art.1299 CC)Desde la sentencia de divorcio y hasta la adjudicación, para transferir los bienes, deberán hacerlo por escritura pública compareciendo ambos cónyuges a disponer del bien, aplicándose en este supuesto el sistema de tracto abreviado que establece el art 16 inc b de la Ley 17801.Se aplica este artículo por analogía, ya que el CC en las disposiciones que refieren a la disolución de la sociedad conyugal, remite a la división de herencia en materia sucesoria. (Sucesión: declaratoria de herederos-derechos personales-disponen todos los herederos = Divorcio: sentencia de divorcio-derechos personales-disponen ambos cónyuges)- La adjudicación solo podrá hacerse a favor de uno u otro cónyuge como únicos integrantes de la sociedad conyugal, no es legalmente factible que se adjudique a los hijos de ambos. Si esa es la voluntad de las partes, debe adjudicarse a uno de ellos con el cargo de efectuar la correspondiente escritura de donación a favor de los hijos, a hacerlo ambos por el sistema de tracto abreviado.Producida la adjudicación el derecho real sobre los bienes que integran la sociedad conyugal quedará configurado en el cónyuge adjudicatario, pudiendo sólo éste disponer de sus bienes.

Asesoría 7 :

“..., operada la disolución de la sociedad conyugal, debe adjudicarse nuevamente el inmueble. En este caso, la intención de las partes es que el inmueble quede inscripto a favor de los dos hijos y de la cónyuge. El oficio ordena inscribir el inmueble en dichas condiciones. El objeto del proceso consiste en un divorcio vincular por lo que en dicho ámbito puede procederse a la separación de los bienes de la sociedad conyugal pudiendo adjudicárselos a los cónyuges y no a terceros ajenos al divorcio. Por tanto, el 50% puede ser adjudicado en el divorcio a la cónyuge, pero en relación al resto, si la voluntad es transferirlo a los hijos, la transferencia deberá ser hecha por escritura pública de conformidad con el art. 1184 del Cód. Civil, inc. 1° ya que en materia de bienes inmuebles , la "forma" de la transmisión debe ser respetada bajo pena de nulidad de conformidad con lo dispuesto por los arts. 975, 1184 Y cc. del Código Civil. Dicha transferencia podrá efectuarse por el sistema de tracto abreviado previsto por el art. 16 de la ley 17.80l. Por lo tanto, el inmueble ingresa en su totalidad al divorcio, y debe ser adjudicado en el mismo a los cónyuges, ambos, o uno de ellos. Una vez hecha la adjudicación, cada uno de los cónyuges podrá disponer de su parte por escritura pública (art. 1184 C.C.). Antes de la adjudicación, ambos, juntos pueden disponer del inmueble como lo crean conveniente, siempre claro está

7 Proc. S. Medina L. y Dr. R. Valle.

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por escritura pública y por algún medio idóneo para transferir el dominio (ej. Venta, donación, permuta, etc.).Por lo expuesto, se ha procedido a la inscripción del 50% a favor de la cónyuge y en lo que respecta al otro 50% esta Asesoría considera que debe procederse a la devolución del presente con una reserva de prioridad por 180 días (art. 18 ley 17.801). Registrada a fs. 202/203 del T°3 de Dictámenes de Asesoría- y fs. 11 T° 4 Devoluciones Folio Real.

Documentos que conforman el título judicial.-TÍTULO Y MODO-Similar al supuesto de la sucesión, el título judicial está integrado por los siguientes documentos, según los distintos supuestos:a) Convenio de división suscripto por ambos cónyuges y auto de homologación del convenio.b) Operaciones de inventario, avalúo y partición (hijuelas) y auto de aprobación de la adjudicación.-La posesión la tenían ambos cónyuges desde que el bien ingresó a la sociedad conyugal y la conservan aún después de la sentencia de divorcio (art. 2445 y conc. CC), al adjudicarse a uno de los cónyuges, el otro pierde la posesión por haber operado la tradición por título suficiente (adjudicación judicial).Art. 1299 y 1306 del CC.

C- SUBASTA

-Debemos distinguir el procedimiento establecido para la ejecución de sentencia en los art. 250 y conc. del CPC Mza con el dispuesto en el Código de Comercio-Ley 24522 para los concursos y quiebras:

I- en sede civil: art. 1184 parte 1ª CC.- SUBASTA POR EJECUCIÓN DE SENTENCIA-ART. 255 DEL CPC MZA-

Documentos que conforman el título judicial: art. 1184 parte 1ª CC. y art. 256 del CPC. Modo o posesión art. 255 apartado II CPC.-Título y modoLos documentos que integran el título judicial son:-Acta de remate-Auto de aprobación de subasta-Acta de entrega de posesión

Si se hubiera agregado la escritura por la que el adquirente en subasta cedió sus derechos y acciones a favor de un tercero, este documento también es parte integrante del título, ya que legitima al cesionario como titular de los derechos que se le hubieren adjudicado.Estos documentos deben cumplir con todos los requisitos establecidos por los arts. 3 y 3 bis de la Ley 17801.Respecto al modo o posesión, está expresamente previsto en el art. 255 ap. II del CPC, cuando ordena que al adquirente en subasta “se le de la posesión

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por intermedio del oficial de justicia”, se efectiviza por la entrega material del inmueble dejando constancia en la denominada acta de entrega de posesión.

-Principio de especialidad en el edicto y en el acta de remateEn cuanto al objeto y al sujeto

Ordenada la inscripción, se presenta al Registro el oficio y el título para su inscripción, es decir las copias certificadas por el Tribunal de los tres documentos (acta de remate, auto de aprobación y acta de entrega de posesión). Es lo correcto ya que el título como portante del derecho real de dominio debe ser suficiente (contener todos los supuestos legales que configuren el derecho real de dominio)

Al momento de procesar la inscripción, se presentan inconvenientes que producen inscripciones provisionales o rechazos, los más frecuentes son:a) En el acta de remate NO se cumple con el principio de especialidad en cuanto el inmueble, generalmente remite a los datos consignados en el edicto, y éste documento NO integra el título judicial.En el Acta de Remate deberían consignarse todos los datos requeridos por el art. 12 de la Ley 17801, para proceder a la correcta inscripción de un título autosuficiente. b) Respecto al adquirente en subasta, también deben consignarse todos los datos personales exigidos por el art.12 de la Ley 17801, que remite al art.1001 del CC.Es determinante consignar el estado civil, si el adquirente es casado debería registrarse en el asiento de dominio, por cuanto al inscribirse futuras transferencias el Registro “debe” calificar el otorgamiento del asentimiento conyugal exigido por el art.1277 del CC.Además debe cumplirse con el art.3 bis de la Ley 17801 (CUIT o CUIL), a efectos de evitar devoluciones con reserva de prioridad.-Cesión de derechos y acciones

Por lo expuesto, la cesión de derechos y acciones sólo es procedente hasta la entrega de posesión, momento en que se configura el derecho real en cabeza del adquirente en subasta.

Luego de entregada la posesión no puede admitirse la transmisión de derechos reales por cesión, si el adquirente pretende transferir el derecho real de dominio, deberá hacerlo en sede notarial por el título idóneo que corresponda.

Si se presenta al registro la orden de inscripción a nombre de un cesionario, cuyos derechos le fueron otorgados con posterioridad a la entrega de posesión al adquirente originario, el documento se devuelve con reserva de prioridad para que sea merituado por el Tribunal, quien podrá ordenar su inscripción por reiteración de oficio y bajo su exclusiva responsabilidad.

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Cancelación de medidas en la subasta.Dispone el art. 255. apartado II del CPC: “…. Que se cancelen los

gravámenes y embargos y al sólo efecto de escriturar se levanten las inhibiciones…”.Artículo 123 Ley 8236- Con la solicitud de inscripción de la subasta a nombre del adquirente, deberá acompañarse la cancelación de las medidas cautelares anteriores a la fecha del acta de remate. Las medidas cautelares registradas con posterioridad a la fecha del acta de remate, serán Desplazadas de su posición registral por el título dominial resultante de la subasta, comunicándose la variación a los jueces respectivos, con indicación del fuero, juzgado y juicio en que la subasta se realizó, de lo que se dejará constancia en el folio respectivo.

Como conclusión, de conformidad a las normas relacionadas, y a la práctica judicial y registral, junto con el oficio que ordena la inscripción, deberá solicitarse la cancelación de las medidas cautelares trabadas con anterioridad a la fecha del Acta de Remate, las anotadas con posterioridad a esta fecha son desplazadas por el Registro, dejando constancia en el asiento de dominio del desplazamiento de la medida y que se ha notificado al tribunal que oportunamente la trabara.

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-Publicidad noticia: oportunidad y conveniencia, su cancelaciónConcluido el trámite de subasta en sede judicial, la inscripción debe

procurarla el adquirente y la ley no establece tiempo para hacerlo.Hay supuestos en que han transcurrido muchos años sin solicitarse la

correspondiente inscripción ocasionando una grave inseguridad jurídica, el titular registral no es el titular del derecho real de dominio.

Se han trabado medidas cautelares y continúan los procesos, incluso subastándose nuevamente el inmueble ante el desconocimiento de la existencia de un remate anterior.

Para evitar los graves perjuicios que provocaría una doble subasta debe solicitarse la toma de razón de publicidad noticia en la nota de dominio del inmueble, a efectos de publicitar que se ha fijado fecha para subasta y/o que el inmueble fue subastado, en este último supuesto consignando la fecha y los datos de quien resultó adquirente.

Artículo 59 Ley 8236- Solo se tomará razón como publicidad noticia de Ios oficios judiciales que informen la fecha en que se realizará la subasta del inmueble, o de que se hubiesen promovido acciones sobre el dominio, o sobre constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real y

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la sentencia haya de ser opuesta a terceros. Si el inmueble ya hubiese sido subastado se Devolverá con Reserva de Prioridad hasta tanto se acompañen las actas que integran el título a fin de que se inscriba el derecho real.

Al documento por el que se transmitiese el dominio que no merite la publicidad noticia inscripta, se le dará publicidad cartular, debiendo cancelarse por orden judicial.

Si del oficio resulta que se pretende afectar parte de mayor extensión de la superficie inscripta en el dominio, deberá denunciarse la designación de la fracción a afectar, su superficie, límites y medidas perimetrales, debiendo además denunciar número de plano si fuese un inmueble perteneciente a un loteo. En el caso que pretendiese afectar una unidad de un inmueble sometido a Propiedad Horizontal deberá consignarse unidad, designación, piso o sector. Si del oficio no surgiera que se pretende afectar parte de mayor extensión y el inmueble fuese loteo o estuviese sometido a Propiedad Horizontal se tomará razón sobre la totalidad o resto del inmueble según fuese el caso.

Caducan de pleno derecho, sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco años de la fecha de su ingreso, salvo que estuviesen vinculadas a delitos de lesa humanidad.

No es obligatorio para el Tribunal, pero es recomendable publicitar: a) La fecha fijada para subasta o b) La fecha en que se subastó y quien resultó adquirente.

Cancelación de la publicidad noticia

Procede la cancelación cuando por cualquier motivo la subasta no se realizó o habiéndose realizado se decretó su nulidad. En éstos supuestos, cuando el Tribunal lo considere procesalmente oportuno o antes de archivar los autos, debería cancelarse la publicidad noticia, a efectos de evitar inconvenientes innecesarios para el demandado, quien al pretender transferir deberá solicitar la cancelación o el Notario autorizante deberá dejar constancia de que la subasta no se realizó por haber concluido el proceso.

II- en la ley 24522: art. 205 y conc.SUBASTA EN LA LEY 24522- CONCURsOS Y QUIEBRAS

La ley 24522 de concursos y quiebras, Capítulo 6: Liquidación y distribución, Sección 1: Realización de bienes, en el art. 206 establece la venta por licitación pública de la empresa o establecimientos que la integran.

Debe ser dispuesta por el Juez, se confecciona un pliego donde se determinan las condiciones de la venta (base de venta, descripción de los bienes, etc.), se publican edictos fijando el plazo en que deben presentarse al Tribunal las ofertas en sobre cerrado. Se fija fecha de audiencia de apertura de sobres ante el Juez, quien adjudicará el inmueble a la mejor oferta. El adjudicatario depositará la totalidad del importe, el Juez resolverá la aprobación definitiva de la adjudicación y ordenará la entrega de posesión e inscripción del inmueble a nombre del oferente adjudicatario.

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En este supuesto los documentos que integran el título y modo son:- Acta de apertura de sobres de ofertas.- Resolución definitiva que aprueba la adjudicación al mejor

oferente.- Acta de entrega de posesión.

D- PRESCRIPCION ADQUISITIVA-TITULO SUPLETORIO- Art 4015 del CC--DETERMINACION DE LA TITULARIDAD REGISTRAL DEL DOMINIO PRETENDIDO

Dispone el art. 4015 del CC.: ”Prescribe también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor…”

Esta norma establece que la posesión continua e ininterrumpida de un inmueble con el ánimo de tener la cosa para sí, otorga derecho de propiedad sobre la cosa.

El derecho de propiedad debe consolidarse en sede judicial, es necesaria la declaración del dominio. El Juez, luego de merituar el cumplimiento de los supuestos legales, adjudicará el inmueble, otorgándole al poseedor, el título suficiente legalmente exigido para que se configure el derecho real.La sentencia definitiva de declaración de dominio es el título suficiente de origen judicial.

Superficie sin antecedente de asiento registral. Plano de mensura: superficie usucapida.

Puede ocurrir que registralmente sea una parte o resto de un inmueble inscripto a nombre de persona determinada, este supuesto no ocasiona conflictos.

Pero, además, el art 214 del CPC establece el supuesto en que se desconociera el nombre y domicilio del propietario, disponiendo que se citará por edictos y además a la municipalidad o a la provincia según corresponda. Es decir, puede ocurrir que no se conozca quien es el titular registral del inmueble o que se trate de un remanente de superficie que no tiene asiento registral, un dominio originario sin procedencia registral.

El mismo art. 214 en su apartado II exige que se acompañe plano de mensura que determine precisamente la superficie pretendida y además deben solicitarse informes de dominio y gravámenes al Registro de la Propiedad.

Al iniciarse el proceso, el Tribunal deberá reunir todos los elementos mencionados, (plano, informes registrales y estudio de títulos de ser necesario) a efectos de determinar si el inmueble está inscripto en el registro de la propiedad y quienes son sus actuales titulares o si, por el contrario, es un inmueble sin procedencia de dominio y la demandada, en este caso, será la Provincia de Mendoza.

En la práctica, generalmente cuando se trata de restos de superficie, por error en el estudio de los asientos, se demanda a la persona incorrecta, por no quedar la superficie pretendida en el citado dominio o por tratarse de condominio y sólo haber demandado a un condómino. Esto implica la devolución de los autos sin proceder a su inscripción con los efectos procesales que en cada supuesto puedan originarse.

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Por lo expuesto debe precisarse:- La superficie pretendida a) si tiene asiento registral debe verificarse que quede en el dominio toda la superficie, de lo contrario será una parte con este antecedente de dominio y el resto que se pretenda no tendrá procedencia. En el plano se consignará que tantos metros tienen como procedencia tal tomo o matrícula y tantos metros no tienen antecedente de dominio. b) si no tiene asiento registral la declaración de dominio será una inscripción originaria. En el plano se determinará la superficie pretendida sin antecedente de dominio- El titular registrala) si tiene asiento registral, deberá determinarse quien o quienes son los titulares, de lo contrario se devolverá por no cumplir con el tracto respecto al sujeto. En el plano se consignarán correctamente los titularesb) si no tiene antecedente registral, será la Provincia de Mendoza y ésta debe figurar como titular en el plano

- PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL TITULOLa sentencia declarativa de dominio adjudica el derecho real al

poseedor, este documento es el título judicial suficiente y por tanto debe cumplir con el principio de especialidad en cuanto al sujeto y al objeto.

El título debe contener todos los datos personales del sujeto y su CUIT o CUIL, respecto al inmueble, la designación, número de plano, superficie, límites y medidas, y todos los requisitos establecidos en el art. 12 de la Ley 17801.

No es adecuado remitir al plano ya que este documento, gráfico y que refiere al registro catastral del inmueble, no integra el título judicial que conforma el derecho.

PRESCRIPCIÓN:Esc. Laura Roca Alvarez

Según el art. 3.947 del Cód.Civ: “Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un modo de adquirir un derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo”.

Es decir que tenemos:. una prescripción adquisitiva; y. una prescripción liberatoria.Nos ocuparemos de la prescripción adquisitiva, regulada en los arts. 3.948, 3999 a 4.016 y conc. del Cód.Civ.

Prescripción Adquisitiva (P.A.):Concepto:

El art. 3.948 del Cód.Civ. define a la prescripción adquisitiva como “un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”.

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Su fundamento consiste en consolidar situaciones fácticas, como medio de favorecer la seguridad jurídica, liquidando situaciones inestables, dando certeza a los derechos y poniendo en claro la composición del patrimonio, con lo cual se propende a la paz y el orden social.

Clases : Hay dos clases de prescripción adquisitiva:

la corta; y la larga.Estas designaciones aluden al tiempo que se requiere para su

cumplimiento. Exigiendo para la P.A. corta sólo diez años de posesión, justo título y buena fe; y para la P.A. larga basta la posesión contínua de 20 años con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe” (art. 4.015 Cód.Civ..)

Elementos:Los elementos de la P.A. (corta o larga) son dos: la posesión y el

tiempo.La Ley 14.159 en su art. 24 establece: “En el juicio de adquisición de

dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art. 4015 y conc. del Cód. Civ.), se observarán las siguientes reglas:“a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular de dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda”. b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción”; y en concordancia con dicha norma el Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza, al tratar sobre la demanda para obtener la declaración del domino por usucapión, en su art. 214 apartado II, establece: “El actor deberá acompañar un plano de mensura suscripto por profesional matriculado y que se encuentre visado por la oficina técnica provincial correspondiente, y dar cumplimiento a lo dispuesto por el Decreto-Ley Nacional 5756/58”.

En el supuesto de la prescripción adquisitiva, el Registro de la Propiedad Inmueble, siempre, trabaja en forma directa con el Expediente Judicial ( hoy no es posible aplicar la modalidad del tracto abreviado respecto de la prescripción adquisitiva), hecho que hace que el plano de mensura sea de suma importancia en la registración del título dominial, pues es la apoyatura técnica con la que cuenta el registrador.El plano es fundamental por que allí se encuentra descripto el inmueble, en cuanto a superficie, límites, medidas perimetrales y nota de inscripción si la tuviere.

Documentos que ingresan al R.P.I. para su registración:1) Publicidad Noticia de P.A.2) Expediente Judicial de P.A.

Calificación: Tanto para la toma de razón de la Publicidad Noticia o del Expediente, el Registro, califica:

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1) Titular Registral (o Provincia de Mendoza) 2) Nota de Inscripción (Sin Procedencia Registral)3) Existencia de superficie.

Y en caso de registración del Expediente agregamos a la calificación:4) Sentencia Judicial5) Certificado Catastral6) CUIT, CUIL o CDI del usucapiente

Distintos Supuestos Prácticos:1) Existencia o no de antecedente de dominio:

a) En el supuesto en que la superficie pretendida por usucapión cuente con antecedente de dominio, y en el mismo exista superficie para desglosar, el antecedente de dominio deberá ser denunciado claramente.b) Puede ocurrir que no exista antecedente de dominio, en cuyo caso, tanto en el plano de mensura, en la sentencia judicial y en el certificado catastral NO se debe consignar nota de dominio, pues el inmueble no reconoce antecedente, es decir que donde se coloca la nota de inscripción, debe decir: “SIN PROCEDENCIA REGISTRAL”, pues si la superficie que se pretende no tiene posibilidad de ser individualizada en el Registro, la sentencia que declare adquirido el dominio, será el título que servirá de base a la primera inscripción y el antecedente inmediato para la matriculación del inmueble en el Registro.

NOTA: En el supuesto de que el documento que ingrese para su registración sea una Publicidad Noticia de P.A., y en el inmueble denunciado NO exista remanente de superficie, el Registro no tomará razón de la misma por cuanto allí no hay superficie para usucapir y el inmueble se registrará por primera vez con el Expediente Judicial y SIN PROCEDENCIA REGISTRAL (es decir que el Registro debe calificar la existencia o no de superficie en el inmueble denunciado).

2) Existencia de varias procedencias: a) En caso de que el inmueble pretendido por usucapión tenga varias procedencias, es indispensable que se determine con claridad cuanta superficie se pretende usucapir de de cada una de las procedencias involucradas. Esto es de suma importancia al momento de la registración del Expediente Judicial, pues el Registro deberá saber que superficie se debe desglosar de cada inmueble para formar el inmueble adquirido por usucapión.b) También es posible que el terreno pretendido esté formado por parte de un inmueble con procedencia y parte de un inmueble sin procedencia. En cuyo caso, también deberá surgir con claridad la superficie a desglosar de la procedencia denunciada y que el resto del inmueble está formado por una superficie sin procedencia

3) Diferencia entre Superficie según título y Superficie según plano:Es muy común que en el plano de mensura de un título supletorio se consigne como superficie según título el remanente de superficie de una procedencia y como superficie según plano la realmente pretendida por usucapión y de cuya superficie se quiere obtener el título supletorio . Ej. Sup. s/t. 1 ha. 5320 m2 y Sup. s/pl (N°…..) 500 m2.

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Cabe aclarar que la sentencia que otorga el título por la superficie poseída otorga a quien la tramita “título” por el “total” de la superficie mensurada, esto es debido a que en el trámite se acredita que ha estado poseyendo la totalidad de lo que describe el plano. Por ello la “superficie según título” y “la superficie según mensura” se unifican en la sentencia que otorga el dominio por prescripción adquisitiva en lo mensurado, y no cabría señalar la diferencia entre “título” y “plano”.

Por lo que sería conveniente que en el plano de mensura la Sup. s/t y la Sup. s/pl. sean coincidentes. Ej. Sup s/t y Sup. s/pl 500 m2. 4) Superposición Gráfica:

Es de suma importancia que en el plano de mensura de un inmueble para tramitar un Título Supletorio se demarque la superposición gráfica, si existiere, pues el juez debe estar anoticiado de la existencia de esa superposición gráfica, a fin de que, si el tribunal lo considera conveniente, corra traslado a la parte interesada a fin de que haga valer sus derechos.

5) Superficie Ad-Corpus:Frente al supuesto de la inscripción de un inmueble que tiene una superficie ad-corpus, es decir que el inmueble no tiene determinación sino que consta en el dominio una superficie más o menos, sin limites ni medidas perimetrales o con límites pero sin medidas perimetrales, no resulta necesaria la Prescripción Adquisitiva, siempre y cuando se haya mensurado y transferido PARTE del inmueble y quede un remanente de superficie.Ej. Sup. Ad-Corpus 1000 m2, se transfirió PARTE del inmueble: 900 m2. Se está poseyendo 300 m2, acá lo correcto sería una mensura que indique si lo mensurado es parte o resto del inmueble ad-corpus y no tramitar Título Supletorio.

CONCLUSIÓN:Debido a la importancia del plano de mensura en la P.A., toda vez que la sentencia judicial se funda en el mismo, consideramos conveniente que la D.P.C. previo a la visación de dicho plano, exija un estudio de títulos y antecedentes que determine la titularidad y el remanente de superficie del inmueble, a fin de evitar perjuicios al usucapiente. Por ej. Si se tramita un Título Supletorio, que conforme al plano de mensura, resulta ser contra un titular registral y sobre un inmueble que no tiene superficie. En dicho supuesto deberá tramitarse nuevamente el proceso contra la Provincia de Mendoza, a fin de que ésta ejerza su derecho de defensa y el inmueble usucapido será Sin Procedencia Registral.

F- ADJUDICACION POR DIVISION DE CONDOMINIO-SUPUESTO DE ADJUDICACION DE PARTE DE SUPERFICIE

Es el supuesto de un inmueble en condominio entre dos o más personas y uno o todos por no haber acuerdo, pretenden dividirlo y adjudicarse el dominio exclusivo (100 %) de una parte determinada, poniendo fin al condominio sobre el todo.

El artículo 218 del CPC remite a la partición de bienes hereditarios, por lo que se agregarán al expediente pericias contables que, conforme a la división

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del inmueble y el avalúo de cada fracción, establecerán como se adjudicarán a cada uno de los condóminos para que resulte lo más equitativa posible.

La sentencia que hace lugar a la adjudicación es el título judicial por división de condominio y debe reunir todos los requisitos legales.

A efectos de cumplir con el principio de especialidad en cuanto al objeto debería solicitarse plano antes de dictarse la sentencia, para que la designación de las fracciones y su determinación sea absolutamente concordante con el enunciado de la sentencia.

Cuando la división de condominio la demanda un solo condómino y sólo a él se adjudica una fracción o parte del inmueble y queda el resto de superficie en el correspondiente asiento, la sentencia también debe consignar que el condómino adjudicatario sale del condominio del resto, y este resto de superficie queda a nombre de los otros condóminos y en que porcentaje.

Ejemplo:-Titulares: A-B-C (con 1/3 cada uno). -Superficie: 1200 m2.-Inscripción: Mat. 123568.

-El titular A demanda por división PARCIAL de condominio. Se divide el inmueble “parcialmente” creando solo una FRACCION de 400m2. -Se adjudica al señor A la FRACCION de 400 m2, se solicita su inscripción: el registro desglosa la fracción I de la matrícula 123568 e inscribe en una nueva matrícula número 250.000 un nuevo inmueble constante de 400m2, a nombre de A en 100%.-Si vemos la mat. 123568, verificamos que tendrá el desglose y queda un resto de superficie de 800m2 pero aún a nombre de los 3 titulares: A-B-C--El Juez debe comunicar al Registro que por la división efectuada el señor A salió del condominio con la FRACCION de 400 m2 y el resto (800m2) deben quedar a nombre de B y C en 50% para cada uno.

G- CANCELACION DE HIPOTECA- SUPUESTO DEL ART 3202 DEL CCEl derecho real de hipoteca se constituye por escritura pública (art.1184 CC)

y se inscribe en el Registro de la Propiedad en el casillero B, por tratarse de un gravamen.

No es suficiente que se haya pagado la totalidad de la deuda, para que se cancele la inscripción registral del gravamen, el acreedor debe otorgar la escritura de cancelación de hipoteca, que se presentará para su registración y se inscribirá en el casillero C (cancelaciones).

Así es como generalmente se constituye, inscribe y cancela el derecho real de hipoteca.

Otro es el supuesto previsto por el art. 3202, esta norma establece que si la deuda hipotecaria se pagara en cuotas y estas cuotas estuvieran representadas por documentos hipotecarios, con la inscripción de la escritura se dejará constancia de la presentación de los documentos hipotecarios.

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Por cada cuota pagada, el acreedor entregará al deudor el documento que represente la cuota. Pagada la totalidad de la deuda, recuperados todos los documentos hipotecarios, a efectos de cancelar registralmente la hipoteca, el deudor presentará al registro TODOS los documentos hipotecarios solicitando en una nota con firma certificada, que se cancele la correspondiente hipoteca (no es necesaria la escritura pública) -En el primer supuesto, si es imposible que el acreedor otorgue la escritura de cancelación o en el segundo caso si se hubiera extraviado uno de los documentos hipotecarios, deberá solicitarse la cancelación por vía judicial.-El juez habiendo merituado el cumplimiento de todos los trámites y términos procesales, oficiará al registro ordenando la cancelación registral de la hipoteca.

-CADUCIDAD REGISTRAL DE LA INSCRIPCIÓN HIPOTECARIADe conformidad al art. 3151 del CC y al art. 37 inc a) de la Ley 17801

la inscripción registral de la hipoteca caduca a los veinte años, si antes no se renovare.

La reinscripción debe solicitarse estando vigente el plazo de la primera inscripción, caso contrario se inscribirá con un nuevo emplazamiento registral, perdiendo su prioridad original.

El plazo se cuenta a partir de la fecha de toma de razón, es decir, desde la fecha de entrada o asiento de presentación.

13. ZONAS DE SEGURIDAD-INMUEBLES UBICADOS DENTRO DE LA ZONA DE FRONTERA

La Provincia de Mendoza, por ser limítrofe con país extranjero, desde la Ruta 40 hacia el oeste y en toda su extensión, tiene una franja de terreno que está dentro de la denominada zona de frontera, por razones de seguridad nacional, la transmisión de derechos reales se rige por disposiciones específicas establecidas por la Dirección Nacional de Zonas de Seguridad, dependiente de Gendarmería Nacional.Es importante destacar que hay supuestos en que para poder transferir derechos reales es necesaria la previa conformidad de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad.Las Resoluciones 205 y 206 de la Comisión establece los supuestos en que es necesaria la previa conformidad y quienes o cuando se está exceptuado del trámite, distinguiendo según sea:- la persona que adquiere: argentino nativo (exceptuado) y argentino

naturalizado ( si cumple ciertos requisitos está exceptuado) o extranjero de país limítrofe o no ( siempre necesita la previa conformidad).

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- El lugar donde ubica el inmueble o su superficie: villa cabecera (exceptuado) o menos de 5000m2 sin estar en villa cabecera ( exceptuado)

En los títulos judiciales no presentan conflictos las adjudicaciones por divorcio, sucesión o división de condominio por estar expresamente exceptuados de la previa conformidad. (Res. 205)

La dificultad se plantea en el supuesto de SUBASTA ya que si bien es una venta forzosa, debería considerarse si el adquirente necesita o no la previa conformidad de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad para ser titular del dominio, ya que la ley lo dispone como causal de nulidad.En el Registro de la Propiedad se califica si el inmueble está o no dentro de zona de frontera y en el documento inscribible debe consignarse si está o no exceptuado del trámite de previa conformidad, consignado la norma que lo establece.Las resoluciones 205 y 206, son extensas y de compleja redacción, a modo de síntesis es conveniente advertir que la normativa es muy severa para LAS PERSONAS FISICAS Y JURIDICAS EXTRANJERAS, a quienes siempre exige el trámite de previa conformidad, debe considerarse, SI EL ADQUIRENTE EN SUBASTA ES EXTRANJERO, que para su correcta inscripción deberá acompañarse certificado de previa conformidad.La falta de certificado de previa conformidad produce una inscripción provisional por 180 días, por considerarse una nulidad relativa que puede subsanarse.

El Decreto 32530/48, reglamentario de la Ley 12913 ( Dec. 15335/44) dispone:Art. 7: “ El Registro de la Propiedad o repartición que deba registrar la escritura, contrato u otro documento sobre transferencia o arrendamiento de inmuebles en las zonas de seguridad, no dará curso a la inscripción cuando no lleve la constancia de la previa autorización y comunicará su rechazo a la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad.”De conformidad a las normas citadas y las Resoluciones dictadas por la Superintendencia Nacional de Fronteras- Comisión Nacional de Zonas de Seguridad, los Registros de la Propiedad Inmueble deben controlar el cumplimiento del régimen de previa conformidad en todos los inmuebles comprendidos en las zonas de seguridad de fronteras.En las transferencias de los inmuebles ubicados en zona de seguridad de frontera, la calificación registral se realiza considerando: I-  DISPOSICIONES VIGENTESII-   DERECHO REGISTRABLEII-  OBJETO O INMUEBLEIII-SUJETO ADQUIRENTEIV-EXCEPCIONES ESPECIALESV-CALIFICACIÓN REGISTRALVI- JURISPRUDENCIA I-DISPOSICIONES VIGENTES-Decreto 15385/44-Ley 12913 (ratifica el Decreto)-Decreto Reglamentario 32530/48

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-Ley de Defensa Nacional 23554/88 (modifica el art. 4 del Decreto Regl.)-Ley Provincial de Mendoza 2374/54 II - DERECHO REGISTRABLE1) NORMATIVA-Decreto 32530/48: Art. 7-Resolución  208 (S.N.F-C.N.Z.S): Considerandos2) APLICACIÓN -Inscripciones de actos jurídicos por los cuales se transfiera el dominio, arrendamiento o locación, o cualquier forma de derechos reales o personales en virtud de los cuales deba entregarse la posesión o tenencia de inmuebles ubicados en Zona de Seguridad.

II-OBJETO O INMUEBLE1-NORMATIVA-Resoluciones 205/95 y 206/952-APLICACIÓN-Ubicación del inmueble: Determinación gráfica de la Zona de Seguridad por plano aportado por la Superintendencia Nacional de Fronteras-Comisión Nacional de Zona de Seguridad de frontera y Provincia y Departamentos determinados en el Título IV- Cap.I de la Resol. 205/95.a) Inmuebles rurales: Se exige previa conformidad para argentinos naturalizados, personas físicas extranjeras y personas jurídicas argentinas y extranjeras. No será necesaria la previa conformidad para argentinos nativos o personas comprendidas en los supuestos de excepciones especiales. (Resol. 205/95 y 217/97)b) Inmuebles ubicados en localidades o centros urbanos: - Comprendidos en el Anexo I de la Resol. 206/95: Exceptuados del régimen de previa conformidad, sin considerar el sujeto adquirente. (Resol. 206/95: Art. 2)-No comprendidos en el Anexo I de la Resol. 206/95: Se exige previa conformidad para argentinos naturalizados y extranjeros.III-SUJETO ADQUIRENTE1) NORMATIVA-Ley 23.554-Resolución  205/95, 217/97, 209/95, 210/95 (S.N.F.-C.N.Z.S)2) APLICACIÓNa) Personas físicas-Argentinos Nativos: Exceptuados del régimen de previa conformidad (Ley 23.554: art. 42 y Resol. 205/95: art. 2)- Argentinos naturalizados y extranjeros: Comprendidos en el régimen de previa conformidad- (Resol.205/95:Art. 8) b) Personas jurídicas- Argentinas: Comprendidas en el régimen de previa conformidad (Resol. 217/97) -Extranjeras: Comprendidas en el régimen de previa conformidad (Resol. 205: Art:7)c) Supuestos expresamente legislados -Compra en comisión: Es necesaria la previa conformidad para el comitente y el comisionista, salvo que la transferencia se efectúe en el mismo acto

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jurídico, en este supuesto solo será necesaria la previa conformidad para el último titular registral. (Resol.209/95)-Transformación, fusión o escisión societaria: Se exige la previa conformidad (Resol. 210/95IV-EXCEPCIONES EN PARTICULAR 1- NORMATIVA-Resol. 205/95. Tit 6- Cap I a VIII- Art. 20 a 262- APLICACIÓN-Se exceptúa del regimen de previa conformidad:a) El Estado Nacional, Provincial y Municipal, sus organismos centralizados, descentralizados y autárquicos, empresas del estado, sociedades del estado y sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria.b) Transferencia de inmuebles entre cónyuges por disolución de sociedad conyugalc) Transferencia de derechos reales de uso y habitación de inmuebles destinados a turismod) Transferencia de dominio de inmuebles por causa de muerte en las divisiones de condominio surgidas de un sucesorio.e) Divisiones de condominio por actos entre vivos realizadas por personas físicas argentinas por naturalización.f) Transferencia de inmuebles de ascendientes a sus herederos forzosos.

V- CALIFICACIÓN REGISTRAL

1- SUJETOa) Argentino nativo: siempre exceptuado del régimen de previa conformidad.b) Argentino naturalizado: siempre comprendido en el régimen de previa conformidad.Excepciones:

-     Todas las excepciones particulares previstas en la Resol. 205/9-     Cuando el inmueble se encuentre ubicado en centros urbanos o

localidades detallados en el Anexo I de la Resol. 206 (Resol. 206/95-art 2).

-     Cuando el inmueble se encuentre ubicado en centros urbanos o localidades que no excedan de los 5000 m2, no detallados en el Anexo I de la Resol. 206, cuando sean originarios de países no limítrofes o limítrofes no colindantes. (Resol. 206/95-art 5)

c) Personas jurídicas argentinas: siempre comprendidas en el régimen de previa conformidad.Excepciones:

-         Excepción particular establecida en el art. 22 de la Resol. 205/95: Transferencia de derechos reales de uso y habitación de inmuebles destinados a turismo.

-         Cuando el inmueble se encuentre ubicado en todos los centros urbanos o localidades,  aún en los que no estén comprendidos en el Anexo I de la Resol. 206 (Resol. 206/95-art 3).

 c) Personas físicas y personas jurídicas extranjeras: siempre comprendidas en el régimen de previa conformidad. Excepción:

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 -         Excepción particular establecida en el art. 22 de la Resol. 205/95: Transferencia de derechos reales de uso y habitación de inmuebles destinados a turismo. 

-         Cuando el inmueble se encuentre ubicado en centros urbanos o localidades detallados en el Anexo I de la Resol. 206 (Resol. 206/95-art 2).

 2- OBJETO a) Inmuebles rurales: siempre comprendidos en el régimen de previa conformidad b) Inmueble ubicados en localidades o centros urbanos: exceptuados del régimen de previa conformidad los que están comprendidos en el Anexo I de la Resol. 206/95. Si no están comprendidos en el Anexo I y el adquirente es persona física argentina, argentinos naturalizados y personas jurídicas argentinas también están exceptuados.

3- DERECHOa) Derechos reales: Dominio, condominio, usufructo, uso y habitación, superficie forestal.b) Los contratos en los que se entregue posesión o tenencia y que por disposición legal tengan acceso registral.

4- DOCUMENTOa) La calificación se realiza en los documentos notariales, judiciales y administrativos.b) En todos los supuestos, si estuviera comprendido en alguna excepción legalmente prevista, debe tipificarse jurídicamente en el documento, consignando el número de resolución y artículo en el que está contenida (Resol. 205/95-art. 34 y Resol. 206/95-art. 12 inc a.)c) A los respectivos documentos, si correspondiera, se adjuntará duplicado de la autorización de previa conformidad  expedida por la Superintendencia Nacional de Fronteras-Comisión Nacional de Zonas de Seguridad y el Registro lo archivará dejando constancia en el dominio. (Resol. 208/…..)

5-PROCESO INSCRIPTORIO a) Si el inmueble está o no dentro de zonas de seguridad (se ubica el inmueble en el plano aportado por Gendarmería Nacional): -  Si está en zona y no se ha merituado: PROVISIONAL hasta tanto acompañe duplicado de la autorización de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras o tipifique jurídicamente la excepción legal (Resol 205-art. 34 y Resol. 206-art. 12) -   Si se consignó que está en zona pero exceptuado del régimen de previa conformidad y no tipificó jurídicamente: PROVISIONAL hasta tanto tipifique jurídicamente….. -   Si se consignó que está en zona sin estar comprendido en las excepciones legales previstas: PROVISIONAL hasta tanto acompañe duplicado de la autorización……..(Resol. 205..) b) Respecto al sujeto:  - Si el adquirente es argentino nativo: siempre exceptuado del régimen de previa conformidad

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 - Si es argentino naturalizado o persona jurídica nacional o extranjera y el inmueble está dentro de zonas de seguridad, se verifica: -   Si la persona está exceptuada y no se tipificó y la tipificación es errónea: PROVISIONAL hasta tanto tipifique jurídicamente….-    Si la persona no está exceptuada: PROVISIONAL hasta tanto acompañe duplicado de autorización……. c) Supuestos legales que no se califican: -     Resolución 205- art. 2,3 y 4: Disponen que los argentinos nativos están exceptuados del régimen de previa conformidad “EN TANTO NO REGISTREN ANTECEDENTES JUDICIALES” y suscriban la DECLARACIÓN JURADA PARA ARGENTINOS-FORMULARIO Nº 5 y los escribanos dejarán constancia de la excepción en la escritura traslativa de dominio. -     No se exige que en el documento se consigne que se ha iniciado o presentado la documentación requerida para gestionar la autorización en la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad de Fronteras.

 VI- JURISPRUDENCIA  1- “ Dobronic, Estanislao Esteban y otros v. Herederos de Salomón Brunader”. C.S.J.N. (28/09/1982) 2-“Floralba S.A. s/ Tercería de dominio en Banco Roca Coop. Ltdo. V Koloszyc Ingeniería de H. de Antonio D. y Juan Koloszyc s/ Ejec. Sumarios. Cámara Nacional Comercial-Sala D.3- “Gobierno Nacional c/ Arco Iris S.R.L.”. Cámara Nac. C.C.- Sala I. (29/06/60)4-“Gobierno Nacional v. Estancias y Tierras de Pilagá S.A.”. Cámara Federal de Resistencia. (07/08/1975)

14. Registro del Fideicomiso. (ley 24.441)En la calificación de los documentos de los que resulten actos de

transmisión fiduciaria se aplicarán, en cuanto resulten compatibles, las normas registrales vigentes para el dominio, condominio, propiedad horizontal, según el caso; y las que se establecen en el presente reglamento.

En principio en los supuestos previstos en los artículos 1°; 2° párrafo 3er.; 9, Inc. C y 10° primera parte e “in fine” de la ley 24.441 rigen las normas relativas a las trasmisiones de dominio.

Los asientos se confeccionarán consignando en el rubro titularidad al inicio “dominio fiduciario” (Ley 24.441). A continuación los datos de identidad del titular fiduciario y los que son de práctica respecto del negocio jurídico.  Seguidamente se consignará el plazo o condición a que se sujeta el dominio, pero en este último caso expresando solamente “sujeto a condición”. Finalmente en el casillero B “Restricciones” si existiere se registrará la limitación de la facultad de disponer o gravar a que se refiere el Art. 17 in fine de la Ley 24441.

Cuando la registración del dominio fiduciario no fuere la originada en el contrato constitutivo (transmisión del fiduciante) sino la comprendida en el Art. 13 de la Ley 24441, se consignará en el asiento iguales datos que en aquel supuesto, de conformidad con el artículo precedente.

En los documentos por los que el fiduciario trasmite o grave el dominio, se calificará, además de los aspectos usuales, la existencia del consentimiento del beneficiario o del fiduciante a que se refieren los artículos 2 y 17 de la Ley 24.441.

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En los supuestos de cesación del fiduciario regulados en el Art. 9 incisos a, b, c y d, de la ley 24.441 la transmisión de dominio se efectuará por resolución judicial.

El Registro no tomará razón de quien resulte titular final del inmueble siendo de exclusiva calificación notarial la verificación de la legitimación del sujeto a quien se le efectúa la transmisión.

Letras hipotecarias ley 24.441. La presentación de letras hipotecarias emitidas en los términos de la

Ley 24.441, podrá efectuarse simultáneamente con la del documento hipotecario o después de registrado éste, con la respectiva solicitud, relacionando con absoluta exactitud la registración de la hipoteca en la rogación.

En las letras hipotecarias deberán calificarse todas las enunciaciones efectuadas en el artículo 39 de la ley 24.441 especialmente: a) existencia de la firma del deudor y del escribano autorizante de la hipoteca. b) coincidencia entre el nombre del deudor, en su caso del propietario y del acreedor, con los consignados en asiento hipotecario. c) monto de la obligación incorporada a la letra. d) coincidencia de los datos de ubicación del inmueble hipotecado y sus datos catastrales y registrales con los que resulten del asiento hipotecario. e) que su emisión fue consentida en el acto constitutivo de la hipoteca. F) que la hipoteca es de primer grado.

La intervención registral se exteriorizará con la nota de inscripción  consignada en la letra, en los términos del art. 28 de la ley 17.801, la que será suscripta por el registrador que corresponda según la distribución funcional vigente,  quedando autorizada en los términos del art. 39 de la ley 24.441.

Si la letra fuese presentada juntamente con el documento hipotecario, se hará constar su emisión al final del asiento de hipotecas; si lo fuere con posterioridad, en el asiento de hipoteca deberá dejarse constancia de la siguiente leyenda: “Se ha consentido la emisión de letras, Ley 24.441" y luego al ingreso de las respectivas letras, se efectuará un asiento complementario, con la debida vinculación.

En los supuestos de securitización instrumentadas por cesiones -art. 70 y 71- deberá dejarse constancia en el casillero B del Folio Real, de la siguiente leyenda: “Cedido el crédito al asiento...  a favor de .....por escritura Nº..... de fecha.....pasada ante el escribano..... registro.....”, entrada y fecha.

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Letra hipotecaria escrituralSi con la constitución de la hipoteca se crease y emitiese una letra

hipotecaria escritural de tal circunstancia se dejará constancia en el mismo asiento hipotecario indicando además nombre y domicilio del agente de registro.

Si coinciden acreedor hipotecario y agente de registro se procederá a la cancelación de la hipoteca dejando constancia de tal circunstancia.

Si agente de registro y acreedor hipotecario no son la misma persona deberá distinguirse:

a) si el notario da fe que la letra escritural nunca se inscribió ante el agente de registro o que se inscribió y canceló, se procederá a la cancelación dejando constancia de tal circunstancia en el asiento.

b) si el notario no se expidiera al respecto se devolverá hasta tanto lo hiciese.

Si fuere dispuesta judicialmente se aplicarán las reglas generales de calificación de ese tipo de documento.

Cuando la emisión de las letras hipotecarias escriturales, fuere posterior al asiento registral de la hipoteca, la solicitud para inscribir tal circunstancia en el asiento respectivo, será suscripta por el mismo funcionario que autoriza el acto de emisión, con expresa mención al acto respectivo para ser consignado en el asiento del caso.

15. Leasing. Ley 25.248.Se tomará razón de los documentos que constituyan contratos de

leasing, confeccionándose el asiento respectivo en el rubro B (gravámenes y restricciones) y consignando al principio "Contrato de Leasing, Ley 25.248". A continuación los datos identificatorios del tomador; (Apellido, nombre y Documento Nacional de Identidad o equivalente o tenor del arte 13 de la ley 17671) el plazo de duración del contrato y registro de la copia certificada a cuyo efecto se abrirá un "Registro de Contratos de Leasing”.

Será materia de calificación registral la existencia del precio si bien de ello no se tomará razón en el asiento.

A los asientos no se les aplicará el plazo de caducidad establecido en el art. 37 de la ley 17801, pero extinguido el plazo contractual y no registrada renovación del contrato no se considerará causal de oponibilidad en los términos del art. 17 de la Ley 17801.

Los documentos de extensión del contrato, antes del vencimiento del plazo contractual, se calificarán teniendo presente el principio contenido en el

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art. 36 segundo párrafo de la Ley 17801, con relación al consentimiento del titular inscripto, salvo que fuere dispuesto judicialmente.

16. Bien de Familia. Ley 14.394. Art. 34: “Toda persona puede constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.”

Es importante resaltar que la afectación al régimen de bien de familia implica además de una protección de la propiedad para el futuro (no se podrá ejecutar, salvo casos excepcionales), un cambio en la naturaleza jurídica del inmueble, ya que se lo saca del tráfico comercial mientras se mantengan las condiciones que lo determinan.

Esta afectación se debe realizar mediante un trámite especial (acta o escritura pública), por la que el titular registral: 1.- manifiesta su intención de someter su vivienda al régimen; 2.- acredita su titularidad (con la escritura y/o expediente); 3.- y su “estado de familia” con las partidas (de matrimonio, nacimiento de los hijos); 4.- declara habitar el inmueble y que no tiene otras propiedades sometidas al mismo régimen (la ley sólo admite que cada persona tenga un solo bien de familia); 5.- Acompaña un certificado expedido por catastro jurídico en el que se acredita el monto del avalúo fiscal , (no debe exceder de pesos 210.000 hasta cuatro habitantes y pesos 300.000 cuando los que habitan la propiedad son más de cinco personas según decreto provincial N° 932/06 vigente a la fecha); y, 6.- designa quiénes son los beneficiarios (esposo/a y/o hijos, nietos, etc.).

Este acto constitutivo se anota en forma marginal al dominio (propiedad) afectado.

El art. 35 del mismo cuerpo legal dispone que la constitución del Bien de familia sólo producirá efectos a partir de su inscripción en el Registro inmobiliario correspondiente (es constitutivo).

La constitución o afectación se puede realizar por acta administrativa (en la Sección Bien de Familia dentro del Registro de la Propiedad), o por escritura pública.

El art. 38 dispone que el bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, salvo las obligaciones que provengan de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes que se hayan autorizado en razón de una causa grave o de manifiesta utilidad familiar (art. 37) o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.

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El art. 41 establece que el propietario y su familia estarán obligados a habitar o explotar por cuenta propia el bien de familia, salvo excepciones que la autoridad de aplicación pueda acordar y sólo en forma transitoria y debidamente justificada.

Quien solicite la constitución del bien de familia deberá justificar el dominio sobre el inmueble, que el mismo no supera las necesidades familiares y que es a favor de su grupo familiar.

Aún cuando se tenga el derecho de propiedad sobre más de un inmueble, sólo podrá constituirse como bien de familia un solo inmueble. (art. 45).

Todos los trámites para la constitución del bien de familia, estarán exentos del pago de impuesto de sellos y derechos de oficina (art. 46).

Es obligación de la autoridad de aplicación, prestar el asesoramiento y la colaboración necesaria para la constitución del bien de familia. Si el solicitante prefiere efectuar el trámite por medio de un profesional, los honorarios de este no podrán exceder del 1% de la valuación fiscal del inmueble.

El bien de familia, también puede constituirse por medio de testamento (art. 44).

Corresponderá la desafectación del Bien de familia y su cancelación en el registro, cuando:

a) A solicitud del propietario, con el consentimiento del cónyuge si se constituyó siendo de estado civil casado.

b) La mayoría de los herederos.c) La mayoría de los condóminos.d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no

subsistan los requisitos exigidos por la ley.e) Por expropiación, reivindicación, venta judicial o en cualquier

otro caso donde la desafectación haya sido declarada por autoridad competente.

Por decreto 2979/60 La Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia, será la autoridad competente y de aplicación en la jurisdicción de la Provincia de Mendoza a los fines previstos en los artículos 34 a 50 de la Ley Nº 14.394.Las personas de existencia visible que decidan afectar un inmueble al régimen del “bien de familia” que establece la Ley Nacional Nº 14.394, deben cumplimentar los siguientes requisitos:

a) Acreditar mediante declaración jurada:1 – la existencia y composición de la familia que queda comprendida

en la afectación según los tipos de familia que concreta el Art. 36 de la Ley;

2 Que convive con sus colaterales en el supuesto final del Art. 36 de la Ley ;

3 Que no tiene otro bien afectado al régimen, y en trámite la afectación de otro inmueble;

b) Acreditar los parentescos que se declaren a tal fin, mediante las respectivas partidas o resoluciones judiciales.

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c) Justificar la situación jurídica y fiscal del inmueble y su valuación fiscal.d) Si hubiere condominio, la petición de acogimiento deberá ser hecha por

todos los condominios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el Art. 36 de la Ley, mediante las respectivas partida o resoluciones judiciales.

Cuando la inscripción del bien de familia se disponga por orden judicial, se exigirán los mismos recaudos que el artículo precedente dispone.

El acto de constitución de bien familia se realizará ante la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia, en un todo de acuerdo con las reglas vigentes sobre instrumentos públicos.

El acta de constitución deberá consignar circunstanciadamente el cumplimiento de los recaudos y los requisitos exigidos por la Ley Nº 14.394 y la presente reglamentación, debiendo ser suscripta por el constituyente y por el funcionario competente autorizante. Dichas actas se archivarán en sus originales o reproducciones que aseguren su conservación y legibilidad.

En todos los casos deberá acompañarse el título de propiedad del inmueble cuya afectación se solicite, o certificación en caso de encontrarse en instituciones oficiales de crédito, indicándose la institución y el número de expediente en que se encuentre.El poder Ejecutivo determinará los valores que serán considerados como mínimos que no exceden las necesidades de sustento y vivienda de la familia.

Contra el acto administrativo resultante de la calificación procederán los recursos previstos en el apartado “Recursos” del presente Reglamento.

Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del bien de familia estarán exentos del impuesto de sellos correspondientes a la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia, conforme a lo prescripto por el Art. 46 de la Ley Nº 14.394.

Créase una comisión permanente compuesta por tres miembros, quienes representarán a la Dirección de Rentas de la Provincia, a la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Cuyo y a la Dirección de

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Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia, a efectos de proponer al Poder Ejecutivo la modificación de los valores establecidos y cualquier otra que haga a la presente reglamentación, cuando lo considere necesario. La Comisión se reunirá a pedido de cualquiera de sus integrantes y será presidida por el representante de la Dirección de Rentas de la Provincia, quien requerirá directamente de las instituciones mencionadas la designación de sus representantes.

La inscripción de la desafectación del Bien de Familia sólo procederá si la misma se realiza por acta administrativa en el Registro, oficio judicial o acta notarial. En este último caso podrá hacerse simultáneamente con los actos de transmisión, modificación, cesión o constitución de derechos reales.

17. Registro de la Propiedad Horizontal. Ley 13.512.

Los Reglamentos de Copropiedad y Administración se presentarán acompañados por la rogatoria redactada de acuerdo a lo establecido en el presente Reglamento; asimismo se adjuntará copia del Reglamento de Copropiedad y Administración y de la Planilla Declarativa, firmada en original por el escribano autorizante; y del plano de Sometimiento a Propiedad Horizontal, firmado por profesional con título habilitante, visado y/o aprobado por el organismo correspondiente.

La calificación del Reglamento de Copropiedad y Administración será igual a la dispuesta para los demás documentos registrables. Se verificará además el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 9 de la ley 13.512.

No se inscribirán títulos por los que se constituyan o transfieran el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no se lo presentare en ése acto en condiciones de inscribirlo.

Si el Reglamento de Copropiedad y Administración fuere inscripto provisionalmente, la transmisión o gravamen de las unidades respectivas quedará subordinada al resultado de la inscripción del reglamento, tomándose razón de tales actos en forma condicional, sin perjuicio de la calificación correspondiente al documento que instrumenta la transmisión o gravamen.

Cuando al inmueble sometido a propiedad horizontal le corresponda porcentaje indiviso de un pasillo comunero de indivisión forzosa, deberá

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prorratearse el mismo y determinar que porcentaje de dicho pasillo le corresponde a cada unidad.

Los Libros de Actas y de Administración del Consorcio serán rubricados por el Registro de la Propiedad Inmueble, en la forma y condiciones que determine la Dirección.

Registro de la Preorizontalidad. Ley 19.724.El registro de los documentos de la afectación de inmuebles al

régimen de prehorizontalidad y de los contratos de ventas se efectuará en el lugar del folio referido a Observaciones (D).

El documento de afectación se presentará acompañado por la rogatoria redactada de acuerdo a lo establecido en el presente Reglamento, asimismo se adjuntará copia de dicho documento, firmada en original por el escribano autorizante; en el que deberá hacer constar que tiene a la vista la siguiente documentación:

- Copia autenticada del título de dominio del referido inmueble.- Proyecto del reglamento de copropiedad y administración.- Copias de planos de proyectos de obra visados y/o aprobados por

el organismo correspondiente.- Proyecto de subdivisión del inmueble.

Si la escritura no consigna ésta constancia la inscripción se efectuará en forma provisional hasta que cumpla con los recaudos del art. 3 de la ley 19.724.

Los contratos de ventas de las unidades funcionales se presentarán por duplicado, con la firma de los contratantes certificada por escribano en ambos ejemplares. El duplicado se archivará en el registro, durante el tiempo y la forma que disponga la Dirección.La desafectación se inscribirá con la presentación del documento notarial o judicial, según corresponda, que acredite el cumplimiento de los requisitos

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establecidos en los arts. 6 y 7 de la ley 19.724 y sus modificatorias respectivamente.La Dirección del Registro dispondrá las modalidades de procesamiento y custodia de la documentación resultante de los registros practicados como consecuencia de lo dispuesto precedentemente.

18. Registro de las servidumbres.

DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

ART. 2970.- Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad. - SUPONE LA EXISTENCIA DE DOS FUNDOS: Dominante, (a favor del que se crea el beneficio), y Sirviente (fundo gravado). - NO SON DOS DERECHOS INDEPENDIENTES. ES UN SOLO DERECHO CREADO EN BENEFICIO DEL FUNDO DOMINANTE.

I - CARACTERÍSTICAS: 1 - La mutación de los propietarios no trae cambio en las relaciones recíprocas de las heredades. 2 - El que adquiere por un título un fundo al que le es debida una servidumbre, puede usar de ella aunque no fuera indicada en el contrato de compraventa. 3 - El nuevo propietario del fundo gravado lo debe soportar aunque lo hubiese recibido sin cargos. 4 - La muerte del constituyente no lo extingue.

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5 - Si el titular del fundo sirviente se niega a permitir el uso, judicialmente se lo condenará a responder por daños y perjuicios, además de la orden de restitución.

6 - DEBE REPRESENTAR UNA UTILIDAD PARA EL FUNDO DOMINANTE: Si la utilidad no es para el fundo sino para el titular dominial, nos encontramos ante una servidumbre personal. 7. CONDOMINIO: Si se constituye servidumbre a cargo de un fundo común a varios propietarios deben comparecer todos al acto de constitución, (art. 2985) .Salvo que en una adjudicación posterior le toque el 100% al constituyente. 8. CONDICIÓN Y PLAZO: "Pueden establecerse bajo condición o plazo que suspenda el principio de su ejecución, o que limite su duración, (art. 2985)." 9. SERVIDUMBRE FUTURA"Una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de una heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario de la heredad puede obligarse a establecer la servidumbre cuando lo sea, ( arto 2989)". "La servidumbre puede constituirse a beneficio de un inmueble futuro o que sólo se va a adquirir, o consistente en una utilidad futura, como la de llevar agua que aún no se ha descubierto, pero que pretende descubrirse".10. La servidumbre puede extinguirse por confusión, cuando se reúnen en un solo titular el fundo dominante y el sirviente. Si se vuelven a separar los predios la antigua servidumbre puede revivir, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a- Que existan signos aparentes de servidumbre entre dos fundos que anuncien la voluntad de las partes de mantener el estado de cosas anterior, lo que deberá ser probado por quién pretenda la servidumbre.

b- Que la servidumbre se haya extinguido por confusión. c- Que el propietario de los dos predios enajene uno de ellos o ambos, y

el dominio quede en diferentes manos. d - Que en el título de enajenación las partes no emitan una voluntad ni a

favor ni en contra de la existencia, dé la-servidumbre, 11. LAS SERVIDUMBRES PUEDEN ESTABLECERSE SOBRE LA TOTALIDAD DE UN INMUEBLE O SOBRE UNA PARTE MATERIAL DE ÉL, EN SUPERFICIE, PROFUNDIDAD O ALTURA .. 12. PRUEBA. "El establecimiento de una servidumbre constituida por un titulo puede ser probada por el acto original que demuestre su constitución, o por una acto

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ejecutado por el propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia ejecutoriada, (art. 2993)" 13. UBICACIÓN DE LOS PREDIOS. "La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente, asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen, (art. 3005)". 14. INDIVISIBILIDAD DE LAS SERVIDUMBRES REALES. "La indivisibilidad de la servidumbres no impide que en su ejercicio puedan ser limitadas respecto al lugar, tiempo y modo de ejercerla, (art. 3008)"."Júzganse establecidas como perpetuas las servidumbres reales, si no hay convención que las limite a tiempo cierto, (art. 3009)".

II - CLASES: 1 - Continuas y discontinuas. Continuas son aquéllas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, por ej. de vista. No se interrumpen por el no ejercicio.Las discontinuas tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, por ej,: servidumbre de tránsito. 2 - Visibles o aparentes y no aparentes. Aparentes son las que se anuncian por signos exteriores como una puerta o una ventana, un ducto. Las no aparentes no se manifiestan por ningún signo, por ej . prohibición de elevar un edificio a una altura determinada .. Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por título o prescripciòn. Las demás sólo se pueden crear por título, por ej: servidumbre de tránsito"LAS SEVIDUMBRES DISCONTINUAS, AUNQUE SEAN APARENTES, no pueden establecerse por el solo destino que hubiere dado a los inmuebles el propietario de ellos, (art. 2997)".

PRESCRIPCIÓN. "Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por titulo, o por la posesión de veinte años. Las servidumbres continuas no aparentes, y las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por títulos. La posesión aunque sea inmemorial no basta para establecerlas, (art. 3017)" III - CÓMO SE ESTABLECEN: (ART: 2977). 1 - Por titulo por actos entre vivos, (contrato oneroso o gratuito). Debe existir un “titulo suficiente” (acto jurídico que le sirve de causa u origen y una escritura pública por imperio de lo, dispuesto por el art 1184 C.C.). Además de un “modo suficiente”, (" .... El uso que el propietario de la heredad a quién la servidumbre es concedida haga de ese derecho, tiene el lugar de tradición). La constitución se regula por las disposiciones relativas a la. Venta cuando es a titulo oneroso, y a las donaciones cuando es a titulo gratuito. 2. Por disposición de última voluntad (testamento). 3. Por destino de padre de familia, (" ... Se llama destino de padre de familia la disposición que el propietario de dos o más heredades ha hecho para su uso respectivo."). El efecto del "destino" dado por el propietarid a los dos inmuebles es indispensable de la causa que haya motivado la separación (partición o enajenación voluntaria o forzosa, o prescripción). 4. Por renacimiento luego de haberse extinguido por confusión.

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5. Por la ley, (arts. 3068 y 3083). Si las partes no llegan a un acuerdo debe resolver el Juez, por ej: servidumbre para dar salida a un fundo enclavado. 6. Por prescripción, (art. 3017). También debe declararse judicialmente.IV - EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. 1. Se extinguen por la resolución del derecho del que las había constituido, sea por la rescisión, o por ser anulado el titulo por algún defecto inherente al acto.2. Por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condición resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado. 3. Por renuncia expresa o tácita del propietario del fundo dominante .. 4. Por falta de utilidad o por imposibilidad de ejercerla .. 5. Por confusión. Reunión en una misma persona del predio dominante y el sirviente. V - DE LAS SERVIDUMBRES EN PATICULAR. 1 – SERVIDUMBRE DE TRANSITO. "El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio, (art. 3068)". Es una servidumbre forzosa y debe ser indemnizada. "Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación, (art. 3069)". "Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o se es adjudicado a cualquiera de los que la poseían "pro indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna, (art. 3073)" . 2 - SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO. "Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización .. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas, (art. 3082)" . 3 - SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUAS DE LOS PREDIOS AJENOS. "La servidumbre pasiva de recibir aguas de otro predio, se reputa ' servidumbre real, si no hubiere convención en contrario. Ella siempre es continua y aparente, si hubiese alguna señal exterior permanente de la salida de las aguas por el inmueble sirviente, (art. 3093)".

CASOS PRACTICOS

- SERVIDUMBRE DE TRANSITOPor tratarse de una servidumbre y “discontínua” no procede la aplicación del art. 2994 C.C.- constitución por destino del padre de familia – de conformidad a lo dispuesto por los arts. 2997 y 3017 del C.C. Art. 2997: Las servidumbres discontinuas aunque aparentes, no pueden establecerse por el solo destino que hubiere dado a los inmuebles el propietario de ellos.

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Art. 3017: … las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por títulos.- Si en el título constitutivo no se cumplió con la especialidad respecto al objeto, la superficie, linderos y medidas perimetrales pueden determinarse en plano por aplicación de los arts. 3020 y 3021 y verificación personal del inmueble.

- SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTODistinguir.- SERVIDUMBRE CIVIL* Por ser continua y aparente puede constituirse por destino de padre de familia de conformidad con el art. 3083 y normativa citada del C.C. * Debe cumplir con el principio de especialidad: superficie, linderos y medidas perimetrales

- SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA* Son legales y forzosas* Los inmuebles dominantes están determinados por la ley del cauce* Es a favor del Estado – Dpto Gral de Irrigación* Conveniente consignar en plano que es servidumbre administrativa

* La especialidad se cumple consignando solo ubicación, ancho y largo de la franja afectada por la hijuela o cauce.

DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE CIVIL

Nora Boschin de Cruz

-PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD RESPECTO AL INMUEBLE

I-NORMATIVA DEL CÓDIGO CIVIL

Art. 2971: Servidumbre real  es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.

Art.2973: Heredad o predio dominante es aquel  a cuyo beneficio se han constituido derechos reales

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Art. 2974: Heredad o predio sirviente es aquel sobre el cual se han constituido servidumbres personales o reales.

Art. 2977: Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos….

Art.2994: Cuando el propietario de dos heredades haya él mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convención alguna respecto a la servidumbre, se juzgará a esta como si fuere constituida por título.

Art. 2995: Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convención relativa a la servidumbre, ésta continua activa o pasivamente a favor del fundo enajenado o sobre el fundo enajenado.

Art. 3019: La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglará por los términos del título de su origen, y en su defecto por las disposiciones siguientes.

Art. 3020: El propietario de la heredad dominante puede ejercer su derecho en toda la extensión que soporten, según el uso local, las servidumbres de igual género de la que se encuentra establecida a beneficio de su heredad.

Art.3021: Si la manera de usar de la servidumbre es incierta, como si el lugar necesario para el ejercicio de un derecho de paso, no es reglado por el título, corresponde al deudor de la servidumbre (fundo sirviente) designar el lugar por donde él quiere que se ejerza.

Art. 3028: Si la heredad dominante pasa de un propietario único a muchos propietarios en común o separados, cada uno de éstos tiene derecho a ejercer la servidumbre……

Art.3043: Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o más poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente, las otras partes quedan libres.

II-ESPECIALIDAD DEL PREDIO SIRVIENTE

En “cada” inmueble que sirva a otra heredad debe determinarse:

*Superficie

*Linderos

*Medidas perimetrales

*Nomenclatura catastral

*Nota de dominio actual

III-E SPECIALIDAD DEL PREDIO DOMINANTE

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En “cada” inmueble que se sirva de otra heredad debe determinarse:

*Nomenclatura catastral

*Nota de dominio originaria

IV-SUPUESTOS CONFLICTIVOS

1-INSCRIPCIONES ANTECEDENTES INDETERMINADAS

*Estudio del título constitutivo del derecho real de servidumbre para verificar si su  constitución fue de conformidad con el art.2977 del C.C. (contrato oneroso o gratuito), con el art.2994 del C.C. (destino del padre de familia) o con el art. 2995 del C.C. (dos heredades del mismo propietario que se servían entre ellas)

*Estudio de planos antecedentes

*Ubicar físicamente si existe o no la superficie afectada como predio sirviente.

*Determinar si el inmueble está comprendido en el supuesto del art. 3043 del C.C. (la superficie afectada está en el inmueble mensurado o en el resto)

*Efectuado el estudio puede resultar:-Que el inmueble mensurado no sea predio sirviente:

 Consignar en plano:

-EL INMUEBLE NO ESTÁ AFECTADO POR EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE DE….QUE CONSTA REGISTRALMENT E EN EL ANTECEDENTE DE DOMINIO.

-Que el inmueble mensurado sea predio sirviente:

Consignar en plano:

-PREDIO SIRVIENTE: superficie, linderos y medidas perimetrales de conformidad a lo dispuesto por el art.3019, 2994 o 2995 del C.C. (delimitación en contrato constitutivo, por destino del padre de familia o haber sido dos heredades del mismo propietario) o por los arts.3020 y 3021del C.C. (en el lugar que designe el titular del fundo sirviente que debe coincidir con la ubicación física verificada al realizar la mensura y similar a las de igual género), según corresponda. En el supuesto de los art. 3020 y 3021 del C.C. ¿sería conveniente ratificar con el titular del predio dominante?-PREDIO DOMINANTE: nomenclatura catastral y nota de dominio (sin seguimiento al último asiento en el supuesto de haberse desglosado o trasladado la inscripción)

2-DIVISIÓN O FRACCIONAMIENTO DEL PREDIO SIRVIENTE.

*Determinación de la superficie, linderos y medidas perimetrales que corresponda a “cada uno” de los inmuebles  que surjan de la división o fraccionamiento.

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3-SERVIDUMBRE QUE AFECTA A DISTINTOS INMUEBLES SIRVIENTES DE DIVERSOS TITULARES.

*Especialidad respecto a cada uno de los inmuebles, consignando la nota de dominio de todos  a efectos de verificar o realizar su registración.

4-SERVIDUMBRES RECÍPROCAS

*Cuando el mismo inmueble reviste el doble carácter de fundo sirviente y dominante, debe consignarse la nota de dominio de cada uno  de los inmuebles a los que sirve.

V-CONCLUSIONES

1-En las servidumbres civiles el principio de especialidad consagrado en el art.12 de la Ley Registral Nº 17.801 debe aplicarse respecto a dos inmuebles:

PREDIO SIRVIENTE: superficie, linderos y medidas perimetrales de cada uno de los inmuebles afectados, nomenclaturas catastrales y sus notas de dominio actuales

PREDIO DOMINANTE: nomenclatura catastral y nota de dominio en que se registró originariamente de cada uno de los inmuebles a favor de los cuales se constituyó.

2-El fundamento de la registración en ambos fundos, lo encontramos en la nota al art. 2971 del C.C. en la cual se especifica que la servidumbre implica una restricción al derecho, lo que aplicado a las cosas corporales significa que la propiedad de estas cosas está sujeta a ciertas restricciones que tienen por objeto disminuir la libertad del ejercicio del derecho de propiedad. Resulta indiscutible, en consecuencia, la publicidad de tal situación en ambos fundos: sirviente y dominante.

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INDICEIntroducción1. Derecho Registral. Derecho Registral Inmobiliario . Concepto. Objeto. Terminología.....................................................................................................2Registración inmobiliaria y Publicidad Jurídica. La publicidad en los derechos reales.........2La publicidad registral inmobiliaria en el Derecho Argentino...................................................22. Registro. Concepto.......................................................................................................................32. I. Clases de Registros....................................................................................................................32. II. Caracterización del Registro de la Propiedad Inmueble de Mendoza..............................52.III. Normativa aplicable.................................................................................................................5 2.IV. Registro y Catastro. El certificado catastral: principio de especialidad en cuanto al inmueble adjudicado. División o unificación de inmuebles por plano de mensura posterior al otorgamiento del título judicial: art. 1184 inc. 1 y 10 del CC.................................63. Organigrama. Función de cada sección....................................................................................74. Documentos registrables y no registrables. Requisitos de los documentos registrables...............................................................................10

1- DOCUMENTOS REGISTRABLES1. Otorgados dentro de la República.Documentos de extraña jurisdicción...........................................................................................11a. De origen notarial.......................................................................................................................11b. De origen judicial........................................................................................................................122. Documentos otorgados en el extranjero.a. De origen notarial.......................................................................................................................13b. De origen judicial........................................................................................................................13

2- DOCUMENTOS NO REGISTRABLES1) Bienes del dominio público.......................................................................................................132) Inhibición voluntaria..................................................................................................................14

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3) Boleto de compraventa...............................................................................................................144) Declaratoria de herederos..........................................................................................................15

3- REQUISITOS DE LOS DOCUMENTOS REGISTRABLES............................................15

5. Efectos de la inscripción.6. Concepto de Derecho real

7.1 Diferencias entre derechos reales y personales.................................................19

7.2. Modo de adquisición de los derechos reales.....................................................207. Técnicas de registración 8.1. Técnica de registración en TOMO. Características............................................................238.1.1.Período de aplicación............................................................................................................268.2. Técnica de registración en FOLIO REAL. Características.................................................278.2.1. Período de aplicación. Ventajas..........................................................................................307.3. Guía básica para interpretar un dominio..........................................................................318. Persona. Concepto......................................................................................................................8.1. CAPACIDAD. Concepto.........................................................................................................33 8.2. Casos especiales en relación a la disposición de inmuebles..........................................36Concurso..........................................................................................................................................36Quiebra. ..........................................................................................................................................38Consoricio de copropietarios. .....................................................................................................UTE y ACE. .......................................................................................................................................Sucesión. .........................................................................................................................................41Gestión y estipulación...................................................................................................................41

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Sociedades. .......................................................................................................................................42Sociedades en formación. ..............................................................................................................429. Los principios registrales. Concepto. Clasificación. Cotejo de los principios registrales y notariales. ..................................................................................................................................509.1.PRINCIPIO DE ROGACION o INSTANCIA..................................................................509.2. PRINCIPIO DE INSCRIPCION.........................................................................................519.3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO.................................................519.4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL........................................................................569.5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD..............................................................................................619.6. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.......................................................................................629.7. PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y DE CALIFICACION REGISTRAL..........................66

Calificación del documento judicial..........................................................................68

Plazo para calificar.......................................................................................................69

Resultados de la calificación.......................................................................................69

Nociones básicas en materia de nulidades...............................................................86

Nulidad de las escrituras. Casos de nulidad............................................................879.8. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.......................................................................................88

9.8.1. Inexactitudes registrales....................................................................................8910. RECTIFICACIÓN DE LAS INEXACTITUDES REGISTRALES....................................9111. CASOS ESPECIALES DE REGISTRACION......................................................................9211.1. Medidas cautelares. Concepto, objeto, caracteres, presupuestos y enumeración........9211.1. Embargo. Concepto. Clases...................................................................................................9311.2. Prohibición de innovar..........................................................................................................9411.3. Prohibición de contratar........................................................................................................94

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1.4. Litis.............................................................................................................................................9411.5. Medida Innominada...............................................................................................................9511.6. Inhibición. Diferencia con la inhabilitación...................................................................95/9611.7. Registración de las medidas cautelares. Ley 25.239. Ley Orgánica de Tribunales. Disposición Técnico Registral 5: Requisitos................................................................................97Medida sobre un inmueble sometido a Bien de Familia. Ley 14.394.......................................98Embargo contracautela...................................................................................................................98Medida que afecta la parte indivisa de un condómino y división total o parcial del condominio ......................................................................................................................................98 Medida que afecta parte de mayor extensión. D.T.R.n°5..........................................................99Medida por sustitución. D.T.R.n°23..............................................................................................99Medida sobre derechos y acciones. D.T.R.n°5. ...........................................................................99Medida sobre inmuebles inscriptos en forma PROVISIONAL. D.T.R.n°7.............................99Medida sobre cuotas sociales de sociedades de responsabilidad limitada. Ley 19.550. Art.156. ...........................................................................................................................................100Medida sobre acciones de sociedades anónimas. Ley 24.587. Art.3.......................................100Medida sobre fondo de comercio. Ley 11.867...........................................................................100Medida en el caso de inmueble que registra leasing. D.T.R. n°12. Ley 25.248. ...................100Medida sobre bienes fideicomitidos. D.T.R.n°11. Ley 24.441. Art. 15 y 16. .........................101Medida que afecta a un inmueble que se unifica......................................................................101Embargo de un inmueble inembargable. Ley 22.235, Ley 6.606 y Ley 21.499 Art.24. D.T.R 31. ....................................................................................................................................................101Embargo sobre usufructo. Art.2.807 y 2.908 del C.C. .............................................................102Medida por fax o telegrama. ...................................................................................................... 102

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Medida sobre el cónyuge no titular. Ley 17.801 Art.15. Ley 11.357. Art. 5y 6……………..102Ampliaciones de Embargos. D.T.R.n°5..................................................................................... 102Supuestos de transferencia. Adquisición de un inmueble embargado. Art. 1174 del C.C. Teoría nominalista y valorista. Reinscripciones....................................................................... 102Cancelación. Art.16 Ley 1.197.Cancelación parcial. Art.19 Ley 1.197.................................. 103Caducidad. Art.37 inc. B Ley 17.801...........................................................................................103Cancelación de medidas en el caso de subasta. Art. 255. apartado II y Art.258 apartados III y IV del C.P.C.Mza. D.T.R.N° 5..................................................................................................104Caducidad y reinscripción.......................................................................................................... 104Embargo definitivo........................................................................................................................104Registración de la Inhibición. Art.32 Ley 17.801.................................................................... 105Caso especial de la Inhibición ordenada en un proceso concursal. D.T.R.n°5. .................. 105Inhibición voluntaria. D.TR.n°1. Levantamiento al solo efecto de escriturar...................... 105Cancelación y caducidad...............................................................................................................12. Títulos de origen judicial..................................................................................................... 106Títulos notariales y títulos judiciales: art. 1184, 1810 y 1881 del cod. Civil. Adjudicación de derechos reales en sede judicial: título suficiente – art 2171 y conc. Del cc.................... 106Supuesto del juicio por escrituración: art. 1204 in fine del cod. Civil y art 256 del cpc.Títulos de origen judicial que constituyen, transfieren, modifican o extinguen derechos reales . .............................................................................................................................................108A) Sucesión. Distintas etapas procesales: art. 319 y 350 a 354 del cpc......................................................... 108Cesión de derechos y acciones................................................................................................... .108Legitimación del administrador de la sucesión: art. 322,336, 340 y su nota, 341 y su nota a 343 y su nota del cpc..................................................................................................................... 108Documentos que conforman el título judicial. Modo o posesión: art.3410 a 3415 y 3713 del

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cc...................................................................................................................................................... 109Partición y adjudicación judicial y extrajudicial....................................................................110B) Divorcio.....................................................................................................................................110Sentencia de divorcio y separación de bienes...........................................................................111Documentos que conforman el título judicial. Modo: art. 2445, 1299 y 1306 del cc........... 112C) Subasta: I- en sede civil: art. 1184 -1° parte cc....................................................................112Documentos que conforman el título judicial: art.1184 1° parte y art. 256 del cpc. Modo o posesión art 255 ap. II del cpc......................................................................................................112Principio de especialidad en el edicto y en el acta de remate................................................ 113Cesión de derechos y acciones.................................................................................................. ..113Cancelación de medidas en la subasta.......................................................................................113Publicidad noticia: oportunidad y conveniencia, su cancelación...........................................114II- en la ley 24522: art. 205 y conc.: Realización de bienes en la quiebra. Documentos que integran el título judicial...............................................................................................................115D) Título supletorio: Art.4015 CC. Determinación de la titularidad registral del dominio pretendido......................................................................................................................................115Superficie sin antecedente de asiento registral.........................................................................115Plano de Mensura: superficie usucapida....................................................................................Principio de especialidad en la sentencia de adjudicación o título judicial......................... 116E) Adjudicación Por División de Condominio: supuesto de adjudicación de parte de superficie.........................................................................................................................................119F) Acción de Nulidad: art. 954, 955, 1001, 1004, 1037 y conc del CC. Documentos necesarios para su registración.G) Cancelación De Hipoteca: supuesto del art 3202 del CC................................................. 120

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Caducidad de la inscripción hipotecaria: art 3197 del CC y art. 37 inc. A) Ley 17801; Ley 22.232: art. 37 y Ley 15.283. Art.1...............................................................................................121Principio de Rogatoria en los títulos judiciales: Oficio: sus requisitos conforme al estado de dominio y situación jurídica del titular registral. Devoluciones de Títulos Judiciales: Distintos supuestos fundados por Asesoría Jurídica del Registro de la Propiedad. Presentación de casos para resolver conflictos prácticos.13. Zonas de seguridad de frontera: Dec. 205 y 206 de la Dirección Nacional de Zonas de Seguridad: casos en que procede el certificado de previa conformidad: nulidad del acto12114. Registro del Fideicomiso. Ley 24.441 .................................................................................125Letras hipotecarias........................................................................................................................126Letra hipotecaria escritural..................................................................................................126/12715. Registro del Leasing. Ley 25.248.............................................................................................................. 12716. Registro del Bien de Familia. Ley 14.394.....................................................................127/12817. Registro de la Propiedad Horizontal. Ley 13.512. ...........................................................130Registro de la Prehorizontalidad. Ley 19.724 .........................................................................13018. Registro de las servidumbres.............................................................................................. 131

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