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DR-I - derecho registral I EDUBP | NOT | p r i m e r c u a t r i m e s t r e

EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 2

ndice

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presentacin 3

programa 5 contenido mdulos mapa conceptual 8 macroobjetivos 9

agenda 9

material 10 material bsico material complementario

glosario 14

mdulos * m1 | 21 m2 | 28 m3 | 48 m4 | 74 * cada mdulo contiene: microobjetivos contenidos mapa conceptual material actividades glosario evaluacin 102


Bienvenido a DERECHO REGISTRAL I

presentacin

En esta instancia, le damos formalmente la bienvenida a la Asignatura.

Es importante reconocer que, el profesional de derecho frente a la creciente complejidad de los negocios que domina el mundo actual, necesita completar y profundizar dichos conocimientos con los especficos correspondientes a la Carrera de Notariado.

Actualmente, el notario asume la condicin de asesor de las partes involucradas en el negocio jurdico objeto de atencin. Esta funcin la realiza a travs de la explicacin sobre la naturaleza y el alcance de los compromisos asumidos y sobre las consecuencias jurdicas que acarrea a cada una de ellas, tanto desde el punto de vista personal como patrimonial.

Con frecuencia, debe actuar como mediador natural frente a la divergencia de posiciones asumidas por las partes en el proceso de concertacin negocial, a fin de facilitar y dar fluidez a las transacciones.

De esta manera, evita conflictos absolutamente innecesarios o perfectamente evitables.

Para ello, el notario debe conocer acabadamente la organizacin y el funcionamiento del registro de la propiedad inmueble. Esta institucin -Registro General de la Provincia- representa la informacin jurdica de los inmuebles ubicados en la provincia.

El conocimiento de los distintos principios registrales receptados en la ley de fondo respecto del rgimen de los registros de la propiedad inmueble, se torna una herramienta imprescindible para el desarrollo de las funciones del notario, como hacedor del ttulo en materia de inmuebles.

El carcter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pone en cabeza del notario la obligacin de hacer valer el derecho real nacido puertas afuera del registro. 1

La normativa nacional -ley 17.801- ha sido reglamentada en cada una de las provincias, fijndose de esta manera pautas de aplicacin en el orden local.En forma an ms especfica, existe la normativa tcnico registral que emana de la direccin del registro inmobiliario; cuya aplicacin deviene necesario observar a los efectos de obtener la registracin del documento.

Asimismo, resulta imposible soslayar el papel que asume el escribano como auxiliar del fisco al actuar como agente de retencin de los tributos que recaen sobre los contratos celebrados con su intervencin y, especialmente, en el aspecto inmobiliario. A nivel nacional la ley 22.427 y, en el mbito provincial y municipal, los respectivos cdigos tributarios, imponen al notario la exigencia de solicitar los respectivos certificados de deudas.


Qu aportes realiza el Derecho Registral I a la formacin del escribano? Principalmente, podramos considerar que brinda los elementos necesarios para llevar a cabo la obligacin de resultado consistente en la registracin del ttulo referido a un inmueble -, impuesta como autorizante del acto. 2

1 La clave del funcionamiento del Sistema de Registros Inmobiliarios esta precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por intermedio

de la exhibicin del folio real, mediante fotocopiado del legajo o a travs de la expedicin de

certificados que hacen plena fe sobre la autenticidad de la informacin proporcionada y su

fidelidad con los asientos de la matrcula (ley 17.801 art. 22). Si ese conocimiento potencial

derivado de la registracin no se da, sea por culpa, error, omisin o dolo del registro o sus

dependientes o cualquier causa atribuible al escribano, al propio interesado o incluso, a

caso fortuito o fuerza mayor, no habr perfeccionamiento de la transmisin frente a terceros,

quienes podrn actuar como si la venta nunca hubiese existido. En sntesis, les ser

inoponible (en el caso la tentativa de anotacin que suerte de lo informado por el propio

registro es insuficiente para la transmisin del derecho real, que el tercerista y nulidicente del

remate del inmueble se atribuye sobre el mismo; siendo por lo tanto inoponible a los terceros

ajenos al acto, como el ejecutante y el comprador de la subasta atacada. Cm. Nac. Com.

Sala C, fecha 24.11.1989 autos: PONZIO c. CISTERNA s/ EJECUTIVO

2 Art. 6 Ley 17.801 La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del

documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal..


programa

MODULO I: DERECHOS SUBJETIVOSUNIDAD 1:Derechos Subjetivos: concepto, contenido. Clasificacin conforme a su objeto; contenido y oponibilidad.Derechos Subjetivos Patrimoniales. Concepto. Clasificacin Constitucin y oponibilidad. Tratamiento en el Cdigo Civil Argentino: sistematizacin, esquema original y modificaciones.Derechos Personales y Derechos Reales: concepto; constitucin; personalidad, vigencia y oponibilidad. Publicidad.Derechos Intelectuales: concepto, contenido, clases, constitucin y validez. Oponibilidad.

MODULO 2: TEORIA GENERAL DE LA PUBLICIDADUNIDAD 2:Publicidad: concepto, contenido. Funcin. Medios e instrumentos. Extensin y marco de aplicacin. Lmites y posibilidades. Funcin y aporte de la publicidad en la dinmica de los derechos reales. Relacin con otras instituciones. Historia de la publicidad: distintos sistemas. Evolucin.Objetivo de la Publicidad: seguridad jurdica patrimonial esttica y dinmica. Publicidad posesoria y registral: contenidos; lmites y cualidades. Aplicabilidad. Derechos Nacional y Comparado.Publicidad de los derechos reales inmobiliarios: esquema original del Cdigo Civil. Leyes Provinciales. Proyectos de reforma. Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil (1961). Ley 17.711 (art. 2.505) y Ley 17801. Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil (1969). Caracteres del sistema registral inmobiliario. Ley Reglamentaria Provincial 5771 (T.O). Caractersticas generales y particularidades.

MODULO 3: DERECHO REGISTRALUNIDAD 3:Derecho Registral: concepto y contenido. Denominaciones y autonoma. Relacin con otras disciplinas. Principios registrales: doctrina y normativa registral. Ley Hipotecaria Espaola 1861.Sistemas Registrales: contenido, clasificacin. Tcnicas registrales, concepto, clasificacin.Registro Inmobiliario: caractersticas, evolucin histrica. Regulacin ley 17801 y 5771.Registro de anotaciones personales: Registro de Mandatos, representaciones y autorizaciones. Funciones e interrelaciones en el sistema registral Argentino. Ley catastral 5057.


MODULO 4: PRINCIPIOS REGISTRALESUNIDAD 4:Principio de Inscripcin: concepto, caracteres. Objeto. Documentos registrables. Contenidos y condiciones de validez. Plazos; procedimientos y efectos. Prrrogas. Asientos registrales: inscripcin y anotacin, concepto y contenido. Tipos. Efectos. Inmatriculacin. Matriculacin. Procedimientos. Rectificacin de asientos. Cancelacin de inscripciones y anotaciones. Caducidades.Registro General de la Provincia: sistemas operativos de inscripcin; normas aplicables. Conversin de la tcnica Cronolgica Causal al sistema del Folio Real. Disposiciones normativas aplicables. Registraciones previstas en Leyes especiales: fraccionamientos verticales; prehorizontalidad. La posesin y el Registro. Otras disposiciones legales.

UNIDAD 5:Principio de Especialidad o determinacin: concepto. Tratamiento en la Ley 17.801 y Ley Provincial 5771. Relacin jurdica y sus elementos. El objeto de la registracin: el inmueble. Registro y Catastro. Planos. Coordinacin y funciones de los distintos Organismos Inmobiliarios. Identificacin de los sujetos y de la causa. Titular Registral.Derechos reales de garanta y el principio de especialidad material registro?

UNIDAD 6:Principio de Prioridad: concepto. Ordenamiento de los Derechos reales inmobiliarios. Prioridad registral y extraregistral. Prioridad directa. Prioridad indirecta o reserva de prioridad. Anotaciones preventivas para subasta. La prioridad y el rango hipotecario. Reserva de rango. Errores u omisiones registrales y la prioridad. Caducidades. Anlisis Ley 17801 y Ley 5771.

UNIDAD 7: Principio de Tracto Sucesivo: concepto. Relacin con el necesario encadenamiento y legitimidad de las transmisiones reales: aspectos sustanciales y formales. El tracto y la calificacin registral; contenido y marco material y adjetivo de su aplicacin. El tracto y el documento de procedencia judicial.Tracto Abreviado: concepto, supuesto. Modalidad o excepcin? Anlisis y desarrollo de los distintos casos. Interpretacin y alcances otorgados por el Registro General de la Provincia. Extensiones aceptadas. Normativa aplicable.

UNIDAD 8:Principio de Rogacin: concepto. Su desarrollo en la Ley 17.801 y 5771. Alcance segn al aporte o intervencin registral que se requiera. Supuestos de actuacin de oficio. Lmites. Legitimacin causal y profesional para rogar. Distintos supuestos y Legislacin autorizante de facultades rogantes. Plazos y prrrogas para su ejercicio. Recursos contra las decisiones del Registrador. Desistimiento de la inscripcin procedimientos y condiciones.

UNIDAD 9:Principio de Publicidad: concepto. Publicidad material y publicidad formal. Ley 5771. Medios de publicidad: informes: tipos, efectos. Certificados: concepto, contenido, efectos, supuestos de cesin y actos distintos. Caducidad. Notas. Consultas directas al Registro. La publicidad registral inmobiliaria y su incidencia frente a los terceros: efectos de publicidad: anoticiamiento, oponibilidad. Fe pblica registral.Asientos registrales: contenido. Clases. Su relacin con la realidad jurdica extraregistral. Inexactitudes registrales: concepto, tipos, efectos jurdicos. Procedimientos y normas aplicables. Supuestos de rectificaciones de oficio. Facultades de la Direccin del Registro: procedimientos. Prctica.


UNIDAD 10:Principio de Legalidad: concepto y contenido. Su alcance y extensin: legalidad extrnseca e intrnseca. Funcin Calificadora del Registrador: naturaleza; alcances e importancia. Opiniones doctrinarias. Marco de su ejercicio; responsabilidades.Defectos subsanables e insubsanables. Observacin y rechazo. Conceptos, procedimiento. Ley Nacional y Ley 5771. Notificaciones y formalidades.Contencioso registral: procedimiento recursivo; instancias; plazos; resguardos. Caracteres. Intervencin judicial.Conflicto por denegatoria de inscripcin o anotacin de documentos de naturaleza judicial, procedimiento, efectos y consecuencias. Doctrina y jurisprudencia. (Reuniones Nacionales Directores-1973). IV Congreso Nacional de Derecho Registral (1982).


mapa conceptual


macroobjetivos

agenda

Abordar el estudio profundo de la publicidad registral inmobiliaria a los fines de complementar y complejizar los conocimientos del profesional abogado.

Identificar y comprender los principios registrales receptados en la normativa de fondo, para abordar adecuadamente el desarrollo de las funciones de notario.

Comprender la esencia y las caractersticas de los registros de la propiedad inmueble para estar en condiciones de poder desempearse como profesional de consulta y asesoramiento.

Conocer los elementos necesarios para participar en discusiones respetuosas relativas a la doctrina generadora de la normativa vigente, en materia de publicidad registral mobiliaria, con el fin de comprender la jurisprudencia.

Desarrollar los conocimientos registrales necesarios para materializar, a travs del registro de la propiedad inmueble, la seguridad y certeza de los distintos actos dinamizantes de la riqueza patrimonial inmobiliaria.

Comprender las diferentes clases de registros y los efectos de la actividad registral, para asegurar el resultado prctico de la actividad del futuro notario.

Conocer acabadamente la legislacin registral vigente y, en especial, la de la Ley 5771 y la normativa tcnico registral dictada por la Direccin General del Registro General de la Provincia de Crdoba, a fin de integrarla a la legislacin nacional.

Comprender la importancia de la publicidad registral en materia inmobiliaria como medio de incorporacin de los inmuebles al trfico jurdico, para visualizar las competencias exigidas al notario.

Reconocer la importancia del derecho registral inmobiliario en el desarrollo de las funciones del escribano, para advertir la necesidad de una formacin actualizada e integral del futuro notario.

Porcentaje estimativo por modulo segn la cantidad y complejidad de contenidos y actividades

MODULOS PORCENTAJES ESTIMADOS1 10%2 15%3 10%4 65%

TOTAL 100%


material

Representacin de porcentajes en semanas

SEMANAS MODULOS1 2 3 4

1234567

Primer Parcial89

101112131415

Segundo Parcial

Material Bsico:

GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para una teora general. Ed. Abeledo Perrot. 2005.

MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. ed. Ed. Zavala. 2003.

Leyes:

Ley 11.723 IC 1

Ley 13.512 IC 2

Dto. 18.734/1949 IC 3

Dto. Provincial 24.913/1951 IC 4

Ley 14.005 IC 5

Ley 14.394 IC 6

Ley 15.283 IC 7

Dto. 15.347/1946 IC 8

Ley 17.801 IC 9


Ley 19.724 IC 10

Ley 21.799 IC 11

Ley 22.362 IC 12

Ley 22.232 IC 13

Ley 22.427 IC 14

Ley 24320 IC 15

Ley 24.441 IC 16

Dto. Ley 6673/1963 IC 17

Ley 24.481 IC 18

Ley 24.855 IC 19

Ley 25.248 IC 20

Ley 26209 IC 21

Ley Provincial 5771 IC 22




Normativa Tcnico Registral (RG 1/2007) IC 26



Dto. Provincial 726/2010 IC 29

Derecho Registral I Material Material Bsico:

GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para una teora general. Ed. Abeledo Perrot. 2005.

MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. ed. Ed. Zavala. 2003.

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. Curso Introductorio de Derecho Registral Edit. Vctor

de Zavala. 1983. Leyes: Ley 11.723 Ley 13.512 Dto. 18.734/1949 Dto. Provincial 24.913/1951 Ley 14.005 Ley 14.394 Ley 15.283 Dto. 15.347/1946 Ley 17.801 Ley 19.724 Ley 21.799 Ley 22.362 Ley 22.232 Ley 22.427 Ley 24320 Ley 24.441 Dto. Ley 6673/1963 Ley 24.481 Ley 24.855 Ley 25.248 Ley 26209 Ley Provincial 5771 Normativa Tcnico Registral (Res. 1/2007) Ley Provincial 5057 Ley Provincial 5735 Ley Provincial 9343

Dto. 11643-1963 Inmobiliario Buenos Aires Dto. 5479-1965 Reglamentacin Ley 3343 Inmobiliario Ley 4986 Modificacin Catamarca Ley 3721 Microfilmacin Ley 23 Inmobiliario Ley 70 Modificacin Ley 4853 Direccin Chaco

Ley 5062 B de F Ley 4170 Inmobiliario Chubut Ley 4196 Modificacin

Ciudad de Buenos Aires Dto. 2080-1980 Inmobiliario

Ley 5771 Inmobiliario Ley 8652 Modificacin

Leyes del Registro de la Propiedad

Inmueble

Crdoba

Ley 6074

IC 30


Resolucin 1-2007 Normativa Tcnico Registral Ley 9150 Dto. 586/04 Regl. Ley 9150

Corrientes Ley 1502 Inmobiliario Entre Ros Ley 6964 Inmobiliario

Ley 51 Ley 447-70 Inmobiliario DTR 1-1981 Cautelares Formosa

DTR 1-1997 Tracto Ley 4531 Reestructuracin Ley 4950 Exenciones Ley 3327 Inmobiliario Jujuy

Ley 4733 Certificados Dto.Ley 483-1968 Inmobiliario Ley 1507 Modificacin La Pampa DTR1-2004 Solicitudes informes Ley 3335 Inmobiliario Ley 3792 Modificacin Ley 6107 Saneamiento La Rioja

Ley 2111 Inmuebles Ley 552 Inmobiliario Dto. 155-1980 Inmobiliario Ley 1197 Reg. embargos Mendoza

Disposiciones Tcnico Registrales Ley 971

Ley 391 Inmobiliario Misiones

Ley 3700 Modificacin

Neuqun Ley 2087 Inmobiliario

Ley 810 Inmobiliario Ley 2746 Exencin Ley 2861 Informes Ley 3127 Documentos

Ro Negro

Ley 2312 Modificacin

Salta

Ley 5148 Inmobiliario

Ley 6717 Modificacin Ley 7326 Modificacin Ley 6633 Modificacin San Juan

Ley 3802 Ley 3394 Inmobiliario San Luis Ley 5768 Regularizacin

Santa Cruz Dto.Ley 302-1971 Inmobiliario

Ley 6435 Inmobiliario Ley 11292 modifica6435 Ley 12281 modifica6435 Ley 7960 modifica6435 Ley 11609 modifica6435 Ley 11641 modifica6435

Santa Fe

Ley 10325 Modificacin Santiago del Estero

Ley 3813 Inmobiliario


Tierra del Fuego Ley 532 Inmobiliario

Ley 3690 Inmobiliario Tucumn Ley 5295 Director Material complementario:

VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti. 3ra. edicin. 2003

PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Desalma. 1993.

AHUMADA, Daniel E. Ley Registral Inmobiliaria - Ley 5771. Ed. Alveroni. 2002.

GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librera Jurdica La Plata.

1972.

RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Depalma. 1973.

CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994.

COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Abeledo Perrot. 1984.

HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario. Edit. Revista de

Derecho Privado. Madrid. 1970.

LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Librera Bosch. Barcelona. 1977.

ROCA SASTRE, Ramn N. - ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho

Hipotecario. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.

DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Madrid. 1999.

Material complementario:

VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti. 3ra. edicin. 2003

PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Desalma. 1993.

AHUMADA, Daniel E. Ley Registral Inmobiliaria - Ley 5771. Ed. Alveroni. 2002.

GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librera Jurdica La Plata. 1972.

RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Depalma. 1973.

CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994.


HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario. Edit. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.

LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Librera Bosch. Barcelona. 1977.

ROCA SASTRE, Ramn N. - ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.

DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Madrid. 1999.


glosario

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del documento autorizado.

Para acceder al contenido de la totalidad de estas Informaciones Complementarias, dirjase a la Plataforma de Estudio.

DR1 | material | IC

i n f o r m a c i n c o m p l e m e n t a r i a 1 a 3 0


Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (inscripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado.

Clasificacin de los derechos subjetivos: Pueden clasificarse conforme a los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiteracin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (ley provincia de Crdoba 5771, art. 20)

Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33

Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce.

Derecho Subjetivo: Significa el poder o facultad atribuido a una voluntad. Se desprende del derecho objetivo.

Elementos del Derecho subjetivo: Todo derecho subjetivo contiene tres elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento.


Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula.

Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extraregistral o material.

Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable y presume confeccin de una matricula.

Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defini as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).

Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por


los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.

Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado. Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo; c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict.

Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica. El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnsecos, no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no convalidante y declarativa.Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el registro.


Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar.

Prorrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 das.

Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.

Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros.


Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin.


Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad.

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe.

Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.

Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar una prorroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio. 2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de 180 das, se le otorgaran 15 das ms.


mdulos

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Analizar los Derechos Subjetivos como integrantes del Derecho Objetivo para comprender la esencia de los mismos.

Comprender la clasificacin de los derechos subjetivos conforme a determinados parmetros, para discernir su tratamiento en el Cdigo Civil Argentino.

Reconocer las diferencias y similitudes entre los distintos derechos subjetivos para comprender su constitucin, oponibilidad y publicidad.

Distinguir los Derechos Reales, Personales e Intelectuales, a los fines de comprender la normativa aplicable a cada uno.

DERECHOS SUBJETIVOSDel Derecho Objetivo como ordenamiento jurdico se desprende el derecho subjetivo, importando ste el poder o facultad atribuida a una voluntad. Es el sistema o conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, emanados del Estado e impuestos por ste en forma coactiva, quien otorga el poder o facultad.

Todo derecho subjetivo contiene tres elementos, a saber: a) El sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada; b) El objeto del derecho, que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o bien ejercer sus facultades en forma directa.c) La causa del derecho, que es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento.1

Si bien existen muchos criterios de clasificacin de los derechos subjetivos, hemos tomado slo tres de ellos que resultan significativos para la materia que nos interesa, Derecho Registral I.

Clasificacin de los derechos subjetivosa) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada.


b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico.

c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos de poderes.Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta.

Puede decirse que recin en 1968, a travs de la reforma introducida por la ley 17711, a los Art. 2505 y 3135 del Cdigo Civil, se incorpora a la legislacin de fondo, aplicable a todos los derechos reales inmobiliarios, la publicidad registral inmobiliaria. De alguna manera, puede afirmarse que signific la institucionalizacin de los registros de la propiedad inmueble que venan funcionando en las distintas provincias.

El Art. 2505 del Cdigo Civil qued redactado de la siguiente manera:

La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.

En esta norma lo que se considera perfeccionado es la adquisicin, pero sta existe desde el momento mismo en que se dan los requisitos bsicos exigidos por el cdigo para la transmisin de derechos reales: el ttulo, en su doble acepcin material: o sustancial y formal y el modo. El Art. 3135, ltima parte del C.C., dice: Art. 3135..Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar. (Prrafo incorporado por ley 17711).

Los mdulos siguientes integran el estudio profundizado de la publicidad registral inmobiliaria.

NOTAS 1 Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia

de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los derechos subjetivos

que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre

(proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relacin

entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una

persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente

sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos (ius et obligatio sunt

correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane-

2006, pgs. 32-33


materialm1

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m1 | actividad 1

Material Bsico: GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para una teora general Ed. Abeledo Perrot. 2005. Ley 340 (Cdigo Civil actualizado) Ley 11.723 Ley 22.362 Ley 24.481 Dto. Ley 6673/1963

Material Complementario: DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Madrid. 1999.

Derechos Reales, Personales e Intelectuales

Usted se ha recibido recientemente de abogado y trabaja desde hace algunos meses en un Estudio Jurdico. All, usted se propone delimitar aquellos conceptos que le sern de utilidad para proceder en su tarea. Para ello, realiza un documento.

Realice un documento, cuya extensin no puede superar una carilla en letra Arial N 11, donde determine lo siguiente:

a) Diferencias y similitudes entre los Derechos Reales y Personales respecto a constitucin, objeto, elementos, duracin y oponiblidad.

b) A partir de los Derechos Intelectuales especficamente el derecho de autor-, determine la ubicacin del Derecho Moral y el Derecho Patrimonial dentro de la clasificacin de los derechos subjetivos en cuanto a contenido econmico y oponiblidad.


m1 | actividad 2 | AA

a s i s t e n t e a c a d m i c o 1

m1 | actividad 2 | AA


m2 | actividad 1

Manifestaciones de la propiedad intelectualUsted contina desarrollando su profesin en aquel estudio Jurdico-Notarial donde inici sus tareas hace un par de meses. Cada nuevo trabajo que realizar es un nuevo desafo que amerita estudio y sistematizacin de los conocimientos disponibles

Analice las distintas manifestaciones de la propiedad intelectual efectuando un esquema que contenga cuatro columnas con los siguientes tems:

a) Clase de derecho intelectual. A 1 b) Objeto protegido.

c) Carcter de la registracin y autoridad de aplicacin. A 2

d) Legislacin que lo contempla.

Aqu se hace referencia a las distintas manifestaciones de propiedad intelectual.

La legislacin aplicable a cada una de las manifestaciones de propiedad intelectual establece la autoridad de aplicacin.


glosariom1

Clasificacin de los derechos subjetivos: Pueden clasificarse conforme a los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta.

Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33.

Derecho subjetivo: Significa el poder o facultad atribuido a una voluntad. Se desprende del derecho objetivo.

Elementos del Derecho subjetivo: Todo derecho subjetivo contiene tres elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento.

Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavala propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de


los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar.

Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral;


sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin.

Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad.

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe.

Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.


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microobjetivosm2

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Comprender la publicidad de los derechos reales a los fines de conocer su extensin y aplicacin.

Analizar la funcin de la publicidad en la dinmica de los derechos reales para entender su relacin con otras instituciones.

Conocer el objetivo de la publicidad para lograr integrar la publicidad posesoria y la publicidad registral.

Entender la publicidad de los derechos reales inmobiliarios en el esquema original del Cdigo Civil y leyes provinciales, a los fines de lograr comprender las caractersticas el sistema registral inmobiliario argentino.

TEORA GENERAL DE LA PUBLICIDADLa publicidad como concepto genrico lleva a pensar en la cognocibilidad, posibilidad cierta y concreta de conocer algo.El derecho debe ser conocido por quien tiene el deber de respetar. Si nos encontramos frente a un derecho real, ser la sociedad toda quien tiene un deber de respeto toda vez que son oponibles erga omnes.Esa publicidad puede realizarse a travs de distintos medios, as hablamos de publicidad posesoria material- y de publicidad registral formal-; segn que el medio utilizado para dar a conocer sea la posesin o el registro.Ambas publicidades, material y formal, se complementan y en la generalidad de los casos son coincidentes. No obstante, cuando entran en colisin se debe priorizar la primera en el tiempo, siempre que quien la invoca sea de buena fe.Las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente despacho: Cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe.La posesin tambin reviste un papel preponderante en los artculos relativos a la doble enajenacin, porque estas controversias se resuelven a favor de quien primero fue puesto en posesin de la cosa (arts. 594, 596, 2791 y 3269 Cdigo Civil). Tales preceptos se mantienen vigentes y han dado lugar a sostener que subsiste la publicidad posesoria, en materia de derechos reales inmobiliarios, an luego de la incorporacin, con alcance general, de la publicidad registral inmobiliaria.


En relacin con la publicidad posesoria, se ha expresado que, en el derecho positivo vigente, conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria; y existir publicidad posesoria cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral.1 Puede advertirse la exigencia de la buena fe subjetiva del tercero; no bastar que desconozca la inexactitud del registro, sino que es menester un plus de diligencia: el tercero no debe haber conocido ni podido conocer la existencia del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere el estudio de los ttulos antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del inmueble.El criterio seguido por el legislador al dictar la ley 17.801 a los efectos de distinguir las facultades propias de la Nacin y de las provincias en materia de publicidad registral inmobiliaria es el siguiente:

a) corresponde a las leyes locales provinciales- todo lo que hace a la organizacin y funcionamiento de los registros, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades. b) corresponde a la legislacin de fondo nacional- todo lo referente a los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculacin e inscripcin, sus efectos, la publicidad de los asientos, la publicidad y prioridad de los asientos registrales, etc.

La ley nacional 17.801 si bien contiene algunas disposiciones que son, en ciertos aspectos, relativas a la organizacin y funcionamiento de los registros ya creados o a crear en las distintas provincias, no significa invasin en las esferas locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicacin de la norma, como as tambin una saludable uniformidad en todo el pas.Basta leer detenidamente las leyes provinciales de creacin de los registros inmobiliarios para confirmar esta aseveracin.

El registro inmobiliario constituye un medio tcnico destinado a satisfacer trascendentes necesidades del trfico, no solamente en beneficio de los particulares, sino tambin de la sociedad en general. Finalmente, es importante considerar que la publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real, con el fin primordial de proteger estos derechos subjetivos y dar seguridad a su trfico.

NOTAS 1 En el Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declar

de lege lata: En nuestro Derecho Positivo la publicidad de las relaciones

jurdicas reales inmobiliarias sobre la base de la posesin conserva su vigencia

y eficacia en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el art.

2505 CCiv. y las normas correlativas de la ley registral 17801 (recomendacin

1 de la Comisin n. 3).


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Material Bsico: MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. edit. Edit. Zabala. 2003.

Ley 340 (Cdigo Civil) Ley 17.801 Ley Provincial 5771 Normativa Tcnico Registral (Res. 1/2007) Ley 26209 Ley Provincial 5057 Ley Provincial 9343

Material complementario: VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti. 3ra. edicin. 2003.

AHUMADA, Daniel E. Ley Registral Inmobiliaria-Ley 5771. Ed. Alveroni. 2002.


RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Desalma. 1973.

HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.

La falta de inscripcin registral, torna siempre inoponible el derecho real?

A esta altura usted ha podido ir reuniendo los contenidos necesarios para llevar adelante su desempeo profesional con seriedad y rigor conceptual. Ahora continan sus tareas en el Estudio jurdico. All, usted se enfrenta cotidianamente a difciles y delicadas situaciones por resolver


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En la presente actividad se propone interpretar la publicidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el siguiente fallo IC 1 para responder luego a las siguientes consignas e interrogantes.

1. Describa sucintamente los hechos2. Qu entiende por buena fe diligencia? A 13. Cules son los requisitos exigidos para revestir el carcter de tercero a quien la falta de registracin le es inoponible? A 24. Cul es su opinin respecto del fallo?

En materia registral inmobiliaria slo habr buena fe cuando se desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a quien la invoca. Slo habr verdadera diligencia cuando se llevaron adelante todas las actividades previstas por la ley para conocer la verdad real. As, en muchos casos priva la publicidad posesoria sobre la publicidad registral.

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Recuerde que el tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien el derecho no ha operado mutacin, si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el Art. 2505 son aquellos que l llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, siempre que: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos, y c) tener buena fe.


Tribunal: C. Nac. Com., sala C

Fecha: 30/11/2004

Autos: Nuez, Nilda I. s/ Quiebra s/ Incidente de revisin -por Ruggeri, Ana N. y otros-

DICTAMEN DEL FISCAL GENERAL:

1. El representante de los menores hijos de la fallida -herederos de su padre fallecido, que era ex cnyuge de aqulla- haba invocado derechos de ellos sobre el 50 % indiviso de un inmueble de titularidad de la quebrada.

El sustento de la pretensin se relaciona con una resolucin del juez civil que interviene en el sucesorio del esposo de aqulla, del 18/10/1995, obrante a fs. 92 de ese juicio que en este acto tengo a la vista, mediante la cual se autoriz la venta de un inmueble del acervo hereditario sito en Marcos Sastre ..., UF 1, Cap. Fed., y se aprob la compra -en ese momento ya realizada- de otro en la calle Llavallol ..., UF 1 y unidad complementaria VII, Cap. Fed., que Nlida I. Nez efectu a nombre suyo (ste es el inmueble sobre el cual se invocan derechos). En ese mismo auto el juez civil orden la rectificacin de esa escritura, en el sentido de que el bien deba inscribirse en un 50 % a nombre de los menores y en el otro 50 % a nombre de aqulla. Adems, le orden a ella cancelar la hipoteca que haba constituido sobre este bien a favor del Banco Holands Unido SA y constituir otra slo sobre su 50 % indiviso, estando a su cargo la cancelacin.

Sobre estas bases el aqu presentante pretendi que se les reconozca a los menores el derecho invocado sobre la referida porcin indivisa

El juez haba declarado inadmisible esa solicitud; aqul plante revisin, que el juez rechaz mediante la sentencia de fs. 210/214. Consider que esa decisin recada en el sucesorio no era oponible a la quiebra ni a los terceros de buena fe (art. 2505 CCiv.), en tanto no haba sido cumplida ni se haba tomado razn de la misma en el Registro de la Propiedad Inmueble.

2. El representante de los menores apel (fundamentos fs. 221/223) y tambin lo hizo la defensora de menores e incapaces (fs. 238 vta.).

3. Aqul no desvirtu la circunstancia tomada en cuenta por el juez de que el acto que invoc como base de su pretensin (la decisin del juez civil antes mencionado) no fue inscripto. Esto obsta a su oponibilidad a terceros (art. 2505 y concs. CCiv.).

La situacin jurdico dominial del inmueble en el momento de constitucin de la mencionada hipoteca a favor del Banco Holands Unido, y del siguiente mutuo hipotecario a favor de otro banco con el cual se cancel el primer gravamen, del cual es titular un acreedor verificado en autos, mostraba a la aqu fallida como nica titular del bien.

En esas condiciones, prevalece el derecho del acreedor hipotecario, que no puede ser afectado por un acto posterior (la eventual inscripcin de la decisin del juez civil que aqu pudiera ordenarse) tendiente a sustraer el bien del patrimonio de su deudor. Ello en razn del principio de prioridad -que, en realidad, constituye una aplicacin al mbito registral del principio del prior in tempore potior in jure- en virtud del cual una inscripcin anterior (en el caso la hipoteca) debe considerarse prevalente por sobre una posterior, aun cuando el

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i n f o r m a c i n c o m p l e m e n t a r i a 1


instrumento que dio lugar a la primera haya sido conformado despus de la otra (arts. 17, 18, 19 ley 17801; conf. Aren, Beatriz, Tutela de los derechos reales y del inters de terceros, Abeledo Perrot, Bs. As., 1979; conf. mi dictamen 946632 del 30/5/2003, Adolfo Rosmino e Hijos s/ Quiebra s/ Incidente realizacin de bienes s/ Incidente de apelacin, conf, sala E, 13/8/2003).

4. Por lo expuesto, opino que no deberan progresar los recursos aqu interpuestos y que, por ende, V.E. debera confirmar la sentencia apelada.- Buenos Aires, octubre 28 de 2003.- Alejandra Gils Carb.- Fiscal General.

2 INSTANCIA.- Buenos Aires, noviembre 30 de 2004.

Considerando:

1. Apelaron el tutor ad litem de Pablo N. A. Ruggeri y la Defensora de Menores e Incapaces la decisin de fs. 210/214 que rechaz la pretensin de reconocerle la titularidad del inmueble de la calle Llavallol 3080/2 UF 1 y Unidad Complementaria VII y ordenar su inscripcin. Los recursos fueron fundados en fs. 221/223 y 233 respectivamente, y contestados por la Sindicatura en fs. 224 y por el acreedor hipotecario en fs. 226/227 y mantenido por el defensor de menores de Cmara aqul interpuesto por la Defensora de Menores e Incapaces.

2.- Prescribe el art. 2505 del CCiv. que La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.

La decisin adoptada por el juez de la sucesin de autorizar a la hoy fallida y madre del incidentista a enajenar un inmueble de la sucesin -el de la calle Marcos Sastre- para cancelar una hipoteca a favor del Banco Holands Unido constituida sobre otra propiedad de su titularidad, y rectificar la escritura pblica de este inscribiendo el 50% del dominio en cabeza de los restantes herederos -sus hijos menores- en tanto no result perfeccionada en los trminos de la norma aludida, resulta inoponible al acreedor verificado Bankboston National Association, quien ostenta privilegio especial sobre dicho inmueble.

Ha sostenido esta sala que la finalidad de la creacin del sistema de registros pblicos no ha sido otra que la de establecer un mecanismo seguro y generalizado de publicidad de los derechos reales en materia inmobiliaria. La clave del funcionamiento del sistema de registros inmobiliarios est, precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por medio de la exhibicin del folio real mediante fotocopiado del legajo o por la expedicin de certificados que hacen plena fe sobre la autenticidad de la informacin proporcionada con los asientos de la matrcula (art. 22 ley 17801) (esta sala, 24/11/1989, en Ponzio v. Cisterna s/ Ejecutivo ).

Si ese conocimiento potencial derivado de la registracin no se da, y no existen evidencias que justifiquen atribuir al acreedor hipotecario conocimiento de la realidad extra registral, es decir, de aquello que sucede fuera del registro en discordancia con sus constancias, el derecho invocado por los revisantes no le resulta oponible y prevalece sobre stos el derecho real de hipoteca registrado a favor del acreedor verificado.

Teniendo a la vista los autos Nez, Nlida I. s/ Quiebra; Nez, Nlida I. s/ Quiebra s/ inc. de revisin promov. por Bankboston National Association y Ruggeri, Nstor R. s/ sucesin ab intestato, de ninguno de ellos se avisora indicio que permita endilgar al acreedor hipotecario descuido en las precedentes indagaciones y cumplimiento de las formalidades legales que permitan suponer


que el acreedor haya estado animado por la mala fe al momento de constituirse el gravamen.

Vase que el inmueble de la calle Llavallol... adquirido por la hoy fallida el 27/2/1995 (v. fs. 271) es preexistente en su patrimonio tanto a la declaratoria de herederos dictada el 22/5/1995 (ver fs. 26 del sucesorio) cuanto a la referida autorizacin concedida por el Juez de la sucesin el 18/10/1995.

Ms an, conforme surge del certificado de dominio obrante en fs. 271 al momento de adquirido y constituir sobre el mismo la hipoteca a favor del Banco Holands Unido S.A. su estado civil era el de viuda, de tal modo mal pudo advertir casi un ao despus el acreedor hipotecario verificado -hoy Bank Boston- motivos para indagar acerca del estado del sucesorio del cnyuge de quien ofreci como asiento de la garanta un inmueble adquirido, con posterioridad al fallecimiento.

De tal modo, en virtud de la trama fctica descripta no pudo conocer el banco la existencia de la incumplida orden judicial ni tampoco cabe presumir con un mnimo de seriedad ese conocimiento, y frente a los elementos presentados por la hoy fallida -ttulo de propiedad inscripto, con gravamen hipotecario pronto a cancelarse con el crdito solicitado- no hay razn que indique la existencia de mala fe en el acreedor verificado, siendo lcito presumir precisamente lo contrario.

Por ltimo, de admitirse la tesis del revisante en orden a la posibilidad de oponer a terceros derechos con un alcance que no surgen de los registros pblicos, se afectara seriamente el rgimen establecido por la ley 17801 en los arts. 21 y ss., en desmedro de la seguridad jurdica, lo que no resulta aceptable, pues la eficacia de ese principio depende, precisamente, del valor que se le asigna a las constancias emergentes de las certificaciones de los registro pblicos (esta sala, 5/7/2002, en Ferrosider S.A. v. Fademet S.R.L. y otros s/ Ejecutivo ).

Avala lo hasta aqu analizado la conclusin coincidente a que arrib la Fiscal de Cmara Subrogante en fs. 252/253, que alude tambin al principio de prioridad para reconocer que prevalece en el caso el derecho del acreedor hipotecario sobre la pretensin de los recurrentes, al trasladar al mbito registral el principio del prior in tempore potior in jure, an cuando el instrumento que dio origen a la inscripcin prevalente haya sido conformado despus del que origin la posterior registracin.

3.- Por lo expuesto se resuelve, desestimar los agravios y confirmar la resolucin de fs. 210/214. Costas al vencido (art. 69 del CPCCN.).

Devulvase al juzgado de trmite junto a las actuaciones remitidas ad effectum videndi et probandi.

Notifquese por Ujiera y devulvase.- Hctor M. Di Tella.- Bindo B. Caviglione Fraga.- En disidencia: Jos L. Monti.

Disidencia del Dr. Monti:

Considerando:

1. Apelaron el tutor ad litem del revisante Pablo N. A. Ruggeri y la Defensora de Menores e Incapaces la decisin de fs. 210/214 que rechaz la pretensin de reconocerle la titularidad del inmueble de la calle Llavallol 3080/2 -UF 1 y Unidad Compl. VII- y ordenar su inscripcin. Los recursos fueron fundados en fs. 221/223 y 233, respectivamente, y contestados por la sindicatura en fs. 224 y por el acreedor hipotecario en fs. 226/227.

2. 1. La fallida haba denunciado en la sucesin de su esposo un inmueble integrante del acervo hereditario ubicado en la calle Marcos Sastre 5043 de esta


ciudad. Por declaratoria de herederos del 22/5/1995, fueron declarados herederos los dos hijos del causante -Ana N. y Pablo N- y la Sra. Nez en cuanto a los bienes propios, sin perjuicio de los derechos sobre los bienes gananciales.

Poco despus, la Sra. Nez pidi al juez del sucesorio autorizacin para vender el inmueble de Marcos Sastre con el fin de cancelar, con el producido de esa venta, una hipoteca constituida poco antes, en febrero de 1995, a favor del Banco Holands Unido sobre el inmueble situado en la calle Llavallol. La Sra. Nez mediante una suerte de subrogacin real, prevea cancelar la garanta con el dinero que habra de obtener de la venta del inmueble de Marcos Sastre; as lo solicit y, de acuerdo con su pedido, el 18/10/1995 el juez de la sucesin la autoriz a vender en nombre y representacin de sus hijos menores el inmueble de Marcos Sastre, al par que aprob la compra del inmueble de Llavallol y le orden rectificar la escritura de compra de este ltimo en el sentido que el bien se inscribiera en un 50 % a nombre exclusivo de los menores y el 50 % restante a nombre de ella. Esa rectificacin, dispuso el juez, deba efectuarse en el mismo acto de venta del inmueble de Marcos Sastre. El juez tambin orden que Nez cancelara la hipoteca constituida a favor del Banco Holands Unido y que constituyera una nueva.

Pasado un tiempo, al haberse exteriorizado en la sucesin que la Sra. Nez no haba cumplido con la orden judicial de rectificar la escritura de compra del inmueble de Llavallol, el juez le impuso una multa diaria y design un tutor ad litem que representara a sus hijos.

2. 2. Entretanto, el 27/12/1996 la Sra. Nez obtuvo un prstamo del Deutsche Bank Argentina por U$S 95.000 e hipotec el inmueble de Llavallol a favor de dicho banco. Al constituir esa garanta, declar ser viuda de sus primeras nupcias y actuar por s, consignando esa escritura que el bien, cuyo dominio apareca a nombre de la Sra. Nez, no reconoca hipotecas ni otros derechos reales, ya que la hipoteca a favor del Banco Holands Unido haba sido cancelada en la misma fecha ante el mismo autorizante.

3. 3. As las cosas, en la quiebra de la Sra. Nez se present el tutor ad litem de los hijos de la fallida solicitando la verificacin del crdito constituido por el 50% del inmueble de Llavallol. El sndico destac que aqulla no haba cumplido la orden del juez de la sucesin, lesionando as los derechos de sus hijos; por eso, teniendo en cuenta que se hallaban comprometidos derechos de menores y mediando eventuales nulidades de las ventas efectuadas, aconsej declarar inadmisible el crdito, pero sin perjuicio de lo que correspondiera resolver en etapa de revisin. Sobre esa base, el crdito en cuestin fue declarado inadmisible. No obstante, cabe destacar que, en el informe general, el sndico individualiz como bien integrante del activo el 50 % de la finca de Llavallol (ver fs. 112 vta.).

Promovido el incidente de revisin, el Bank Boston NA -sucesor individual de la hipoteca constituida el 27/12/1996- sostuvo que la falta de inscripcin de la escritura a nombre de los menores era una cuestin inoponible a su respecto. La defensora de menores dictamin que deba hacerse lugar al incidente de revisin sobre la base de las dudas que exteriorizaba el proceder del Banco Holands Unido (rectius: Deutsche Bank). El sndico opin que admitir la revisin implicaba afectar derechos del acreedor hipotecario. El juez la rechaz, acordando preferencia a los efectos de la inscripcin de la hipoteca por sobre los derechos de los solicitantes de la revisin.

3. La parte apelante basa su recurso en que la eventual ausencia de publicidad registral carece de la eficacia que le atribuye el a quo toda vez que el tercero no


actu de buena fe. Argumenta que haba una realidad que el primigenio acreedor hipotecario conoci -o debi normalmente conocer- que era el estado de viudez de la Sra. Nez, quien, para el tutor ad litem de sus hijos, habra consumado un despojo en perjuicio de stos. La recurrente destaca que el acreedor y el escribano autorizante debieron verificar si existan derechos preexistentes de terceros interesados.

4. Tal como ha quedado trabada la litis, se ha puesto en cuestin en el caso la pretensin verificatoria de los hijos menores del causante y la fallida, quienes alegan la titularidad de derechos hereditarios sobre la mitad indivisa del inmueble gravado con hipoteca a favor del Bankboston, cuya inscripcin registral fuera dispuesta por una orden judicial expresa en tal sentido. El banco considera que tales derechos le seran inoponibles. Cabe, en tal contexto, examinar los alcances que corresponde atribuir en el caso a la inscripcin registral del gravamen en correlacin con el principio de buena fe que exige ponderar la significacin que el conocimiento de la realidad subyacente pueda tener en un eventual conflicto entre los que pretendan derechos sobre un mismo bien.

A tal efecto, cobran relevancia en la especie los diversos antecedentes del otorgamiento por el Deutsche Bank -hoy sucedido por Bankboston- del prstamo hipotecario a la Sra. Nez, ya que fue en ocasin de constituirse esa garanta hipotecaria sobre el inmueble de Llavallol -que lleva fecha 27/12/1996-, en que se habran transmutado las reales condiciones de dominio sobre ese bien, toda vez que, siendo los menores del causante sus dueos en un 50 % y la cnyuge de aqul propietaria en el otro 50 %, sta -madre de los menores aqu reclamantes- habra aparecido invocando derechos sobre la totalidad del inmueble, a pesar de la orden emanada del juez del sucesorio, destinada obviamente a preservar los intereses de los herederos menores del de cujus.

Entre tales antecedentes se destaca que la Sra. Nez compareci a recibir el prstamo hipotecario como viuda de sus primeras nupcias con Nstor R. Ruggeri (ver copia de fs. 23), e invoc actuar por s en ese acto (ver cit. copia), a lo que se aade que el escribano hizo constar que aqulla haba adquirido el bien por compra que hizo al anterior propietario (ver copia de fs. 35). Como se ve, Nez nada dijo de los menores en cuyo inters se haba dispuesto rectificar los asientos en la matrcula del inmueble objeto de gravamen.

Pero, en lo que atae al sub lite, un primer interrogante surge sin respuesta razonable: no debi el banco otorgante del desembolso indagar en los antecedentes dominiales del bien? Tal indagacin era factible y necesaria a la vez, teniendo en cuenta que contaba, gracias a las manifestaciones de la propia prestataria con informacin acerca de su estado civil: viuda, el cual importaba la posibilidad cierta de que el bien fuese ganancial y estuviera disponiendo de l en desmedro de derechos de terceros. Un mnimo de prudencia -tanto ms necesaria en tiempos en que es imprescindible sanear el crdito-

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