LOS INTERDICTOS POSESORIOS.-

Los interdictos se encuentran reglamentados en el Código de Procedimiento Civil desde los artículos 549 al 583.

Sin embargo, tales disposiciones legales es necesario concordarlas con los artículos 916 al 950 del Código Civil, que

se refieren a las acciones posesorias.

Para los efectos de introducirnos en el estudio de las querellas o interdictos posesorios, transcribiremos el

concepto de posesión que nos proporciona el artículo 700 del Código Civil y al respecto señala: “La posesión es la

tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa

por si mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.”

“El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serlo.”

De tal manera que resulta incuestionable que la posesión es un hecho del cual se desprende como

consecuencia la presunción de dominio a que alude el inciso segundo del precepto legal antes mencionado y es así

como nuestros textos legales amparan este hecho mediante acciones especiales que reciben la denominación de

acciones posesorias. Dichas acciones tienen como finalidad conservar o recuperarla posesión de bienes raíces o de

los derechos reales que se hayan constituido sobre ellos¸o también ejercer otros derechos especiales sobre dichos

bienes.

Estas acciones posesorias cuyo propósito como lo advertimos precedentemente, es proteger al poseedor, se

encuentran sujetas a procedimientos especiales, muy breves y concentrados denominados interdictos.

Clasificación.- De acuerdo con las disposiciones legales que sobre la materia se encuentran en el C.P.C.

podemos distinguir:

a.- La querella de amparo, cuyo objeto es conservar la posesión de bienes raíces o de derechos reales

constituidos en ellos;

b.- La querella de restitución, para recuperar esa misma posesión;

c.- La querella de restablecimiento, para obtener el reestablecimiento en la posesión o en la mera tenencia de

esos mismos bienes, cuando haya sido arrebatada en forma violenta:

d.- La denuncia de obra nueva, para impedir una obra nueva;

e.- La denuncia de obra ruinosa, cuyo objeto es evitar que una obra ruinosa cause daño; y

f.- El interdicto especial.-

Características de las acciones posesorias:

1ª.- Como es fácil advertir de los conceptos vertidos, solamente se refieren a los bienes raíces y a los derechos

reales constituidos sobre esta clase de bienes, encontrándose excluidos los bienes muebles.

2ª.- Para interponerlas se exige haber estado en posesión tranquila y no interrumpida durante un año en el

bien o derecho real de que se trata- artículo 918 del Código Civil:

3ª.- Generalmente prescriben en el lapso de un año.- En el caso de aquella cuyo objeto es la conservación de la

posesión, el plazo se cuenta desde el acto de la molestia o embarazo: en el evento de la acción posesoria que tiene

por objeto recuperar la posesión, el plazo de un año, se cuenta desde que el poseedor la ha perdido; tratándose de

la acción que tiene por objeto impedir una obra nueva, desde que la obra se haya concluido.

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Excepcionalmente tratándose de la querella de restablecimiento, la acción posesoria prescribe en seis meses, y

por su parte la de obra ruinosa, no prescribe mientras haya justo motivo de temer el daño;

4ª.- La finalidad de estas acciones posesorias se encuentra dirigida a proteger la posesión, pero en el caso de la

querella de restablecimiento se agrega al mero tenedor.-

Características de los interdictos posesorios:

Estos procedimientos presentan las siguientes particularidades:

I.- Para los efectos de determinar la competencia absoluta del tribunal a quien corresponda su conocimiento y

resolución, de conformidad con lo señalado por el artículo 133 del Código Orgánico de Tribunales, no se toma en

consideración el FUERO del cual puedan encontrarse revestido las partes del respectivo juicio,

II.- En cuanto a la competencia relativa del tribunal, ellos son de conocimiento del juez de comuna o

agrupación de comunas en que se encontraren situados los bienes; si por su situación pertenecieran a varios

territorios jurisdiccionales, será competente el juez de cualquiera de estos – artículo 141 del Código Orgánico de

Tribunales.-

III.- Se trata como los dijimos precedentemente de juicios breves y concentrados, su tramitación se reduce a la

presentación de la respectiva demanda, a la celebración de un comparendo de contestación y prueba, para

enseguida previa citación para oír sentencia, se proceda a pronunciar el fallo que resuelva el interdicto:

IV.- Cabe señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 262 del C.P.C. procede el llamado a

conciliación en el comparendo respectivo, toda vez que no encuentra excluido dicho trámite en esta clase de

procedimientos, cuya reglamentación está en el título IV del Libro III.-

V.- La sentencia que se dicten en esta clase de juicios producen el efecto de cosa juzgada formal, pues de

conformidad con lo dispuesto en los artículos 563 y 564, 581 del C.P.C. siempre queda a salvo a los condenados el

ejercicio de la acción ordinaria que corresponda con arreglo a derecho, y además, en el caso de la querella de

restablecimiento, existe la posibilidad no sólo del ejercicio de la acción ordinaria sino también el de las acciones

posesorias que correspondan;

VI.- En cuanto al régimen de los recursos, en lo relativo a la apelación, se concederá siempre en el sólo efecto

devolutivo – art. 550 del C.P.C. – salvo que la ley e expresamente ordene concederla en ambos efectos o que el fallo

apelado no dé lugar al interdicto.- En cuanto al recurso de casación debemos recordar lo dispuesto por el artículo

773 inciso segundo del C.P.C. , esto es, que en ningún caso su interposición por el demandado suspende el

cumplimiento de la sentencia, pues no se admite exigir fianza de resultas en esta clase de juicios;

La querella de amparo.-

La querella de amparo es el interdicto o juicio posesorio que se intenta para conservar la posesión de los bienes

raíces o de los derechos reales constituidos en ellos, artículo 549 Nº1 del C.P.C.

Su propósito es como se desprende inequívocamente del precepto trascrito, es conservar la posesión de los

bienes raíces o de los derechos reales constituidos en ellos.

La demanda y sus requisitos:

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En esta clase de procedimientos deben cumplirse, tanto las exigencias a que aluden: el artículo 254 del C.P.C.

las de la ley 18.120, sobre comparecencia de juicio y las menciones contenidas en el artículo 551 del C.P.C. En cuanto

a las primeras, nos hemos referido a ellas con motivo del estudio del juicio ordinario de mayor cuantía y que resultan

aplicables en este procedimiento en virtud de lo dispuesto por el artículo 3 del C.P.C.; en relación a las exigencias de

la Ley 18.120, no está demás recordar que se refiere a la designación de abogado patrocinante y a la constitución

del mandato judicial.-

En esta ocasión nos preocuparemos de los requisitos a que alude el artículo 551 del Código de Procedimiento

Civil, siendo ellos los siguientes:

1º.- Que personalmente o agregando la de sus antecesores, ha estado la demandante en posesión tranquila y

no interrumpida durante un año completo del derecho en que pretende ser amparado.-

2º.- Que se le ha tratado de turbar o molestar su posesión o que en el hecho se le ha turbado o molestado por

medio de actos que expresará circunstanciadamente;

3º.- Si pide seguridades contra el daño que fundadamente teme, especifique las medidas o garantías que

solicita en contra el perturbador- artículo 551 inciso 2º del C.P.C.

4º.-Cuáles son los medios probatorios de que intenta valerse el querellante, en caso de tratarse de prueba

testimonial, deberá indicar el nombre, profesión u oficio y residencia de los testigos.-

La primera exigencia es habilitante para el ejercicio de la acción posesoria consagrada por el artículo 918 del C.

Civil; la segunda, constituye el fundamento de hecho de la demanda y en esa virtud, debe expresarse

circunstanciadamente y sobre ella ha de recaer la prueba; la tercera, queda al arbitrio de la querellante pedirla o no,

pero en el caso que formule la petición debe especificar tales seguridades; en cuanto a la cuarta es de especial

trascendencia, su omisión trae como consecuencia la pérdida irremediable de su derecho a rendir prueba en el

juicio.-

Resolución que recae en la querella.-

En cuanto a la resolución que debe dictar el tribunal, a ella se refiere el artículo 552 del C.P.C. y siendo así,

señalará el tribunal el quinto día hábil después de la notificación al querellado para una audiencia, a la cual deben

concurrir las partes con sus testigos y demás medios probatorios.

Notificación.-

La notificación de la demanda debe hacerse personalmente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40

del C.P.C., y en el caso que deba procederse de acuerdo al artículo 44, se hará la notificación en la forma ordenada

en el inciso segundo de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del juicio.-

Por otra parte, el inciso segundo del artículo553 del C.P.C. establece que si el querellado no se ha hecho parte

en primera instancia antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del

defensor de ausentes quien podrá deducir los recursos a que haya lugar.

El comparendo.-

El comparendo se debe llevar a efecto el quinto día hábil, contados desde la notificación de la demanda al

querellado, de lo que resulta que no se trata de un día específico. En este procedimiento no se aumenta el término

de emplazamiento en la forma a que se refieren los artículos 258 y 269 del C.P.C.

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El comparendo se celebra con sólo la parte que asista – art. 552 inciso 2º del C.P.C.

En primer término el querellante ratificará lo expuesto en su demanda y acto seguido, el demandado

contestará la demanda, oponiendo las excepciones que estime del caso en pro de su defensa y solicitará el rechazo

de la demanda.-

Enseguida, aun cuando no existe en este título disposición legal expresa sobre la materia, se dará cumplimiento

a lo dispuesto por el artículo 262 del C.P.C., esto es, el juez hará el llamado a conciliación, trámite que reviste

especial importancia, por su carácter de esencial y cuya omisión hace a la sentencia que se dicte en este juicio

susceptible de ser atacada mediante el recurso de casación en la forma, atento lo dispuesto en los artículos 768 nº9

en relación con el artículo 795 Nº2º, ambos del Código de Procedimiento Civil.

En caso de no producirse la conciliación, se recibirá la causa a prueba, en este juicio, no procede dictar

resolución alguna con tal objeto y en consecuencia tampoco, el tribunal, fijará los puntos sobre los cuáles debe

recaer.

En este juicio, adquiere especial importancia la prueba testimonial, es por ello que se encuentra sometida a

una serie de reglas especiales.-

En cuanto a la oportunidad para presentar la lista de testigos, con respecto al querellante, debe hacerlo en su

querella; mientras que el querellado deberá entregar su lista en secretaría y se agregará al proceso por lo menos

antes de las doce del día que preceda al designado para la audiencia.

No se examinarán testigos que no estén mencionados en dichas listas, salvo acuerdo de las partes.

En lo relativo al número de testigos cada parte puede presentar hasta cuatro testigos sobre cada uno de los

hechos que deban ser acreditados, los que serán examinados acerca de los hechos mencionados en la demanda: y

de los que indiquen las partes en la audiencia si el tribunal lo estima pertinente.

Cabe hacer presente una regla muy especial en cuanto al examen de los testigos, pues el artículo 559 en su

parte final establece que no se podrá en ningún caso hacer el examen de los testigos por otro tribunal que el

conozca de la querella.

Las Tachas.-

Las tachas de los testigos, deberán oponerse a los testigos antes de su examen; y en caso que no pueda

rendirse en la misma audiencia la prueba para acreditarlas y el tribunal lo estima conveniente para resolver el juicio,

señalará una nueva audiencia con tal objeto, la que deberá verificarse dentro de los tres días subsiguientes a la

terminación del examen de los testigos de la querella.-

Fijación de nuevas audiencias.-

Para el caso que no pueda rendirse toda la prueba en una sola audiencia, continuará el tribunal recibiéndola en

los días hábiles inmediatos hasta concluir

Una vez concluida la audiencia el tribunal en el mismo acto citará a las partes para oír sentencia, la que deberá

dictar de inmediato o a lo más en el plazo de los tres días subsiguientes.

De todo lo obrado en la audiencia se levantará acta, expresándose con claridad y precisión lo expuesto por las

partes y las pruebas presentadas.-

Las Costas.

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Si se da lugar a la querella, se condenará en costas al demandado, de lo contrario, al querellante – art. 562 del

C.P.C. – De tal forma que en esta querella no cabe la posibilidad de eximir del pago de las costas al perdedor cuando

haya tenido motivo plausible para litigar, tal cual lo establece el artículo 144 del C.P.C.

El régimen de los recursos.-

La sentencia de primera instancia en este juicio, será susceptible de los recursos de apelación y casación en la

forma. Precedentemente lo habíamos expresado en lo relativo al recurso de casación en la forma la imposibilidad de

suspender su cumplimiento, debido a que al demandado por imperativo legal, le está impedido exigir fianzas de

resultas al demandante para suspender el cumplimiento de lo resuelto.

En cuanto al recurso de apelación, para el evento de acogerse la querella de amparo, la apelación se concederá

a la demandada en el sólo efecto devolutivo; por el contrario, si se rechaza el interdicto, el recurso se concede en

ambos efectos – artículo 550 del C.P.C. – En todo caso, el recurso de apelación, se estará a las reglas establecidas

para los incidentes. Por su parte la sentencia recaída en el recurso de apelación, será susceptible de los recursos de

casación en la forma y en el fondo.

Como consecuencia de lo anterior, se advierte que la intención del legislador es cumplir la sentencia con

prontitud, no obstante encontrarse pendientes los recursos tendientes a impugnar la sentencia que se dicte en

contra del querellado, como una manera de conseguir sin dilación la protección de la posesión en beneficio del

querellante.

La cosa juzgada en esta clase de juicios.-

La sentencia recaída en estos interdictos produce el efecto de cosa juzgada formal, , esto es, precluye la

posibilidad de reabrir la discusión en el procedimiento en que la sentencia se dictó, pero no en un nuevo, así se

desprende nítidamente de las disposiciones del artículo 563, sic: “ Cualquiera que sea la sentencia, queda siempre a

salvo a los que resulten condenados el ejercicio de la acción ordinaria que corresponda con arreglo a derecho,

pudiendo comprenderse en dicha acción el resarcimiento de las costas y perjuicios que hayan pagado o que se les

haya causado con la querella.

No será admisible ninguna otra demanda que tienda a enervar lo resuelto en el interdicto.”

De tal manera que siempre queda abierta la posibilidad para el condenado de accionar por la vía ordinaria y

existe la posibilidad que en este nuevo juicio, pueda recaer un fallo sobre el mismo objeto litigioso y entre las

mismas partes que decida el asunto de una forma distinta a lo resuelto en el interdicto.

LA QUERELLA DE RESTITUCIÓN.-

Es el interdicto o juicio posesorio que se intenta para recuperar la posesión de bienes raíces o de derechos

reales constituidos en ellos – art. Nº2 del C.P.C. Su objeto es preciso y determinado, esto es, recuperar bienes raíces

o derechos reales constituidos en ellos.

Requisitos de la querella.-

El que intente una querella de restitución debe cumplir en la demanda un doble grupo de formalidades:

1º.- Haciendo aplicación del artículo 3º del Código de Procedimiento Civil que expresa, sic: “Se aplicará el

procedimiento ordinario en todas las gestiones, trámites y actuaciones que no estén sometidos a una regla especial

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diversa, cualquiera que sea su naturaleza.” Nos remitimos a las normas del artículo 254 del mismo texto de leyes en

cuanto al contenido de la demanda, toda vez, que en lo relativo a este procedimiento, no se contienen reglas

especiales sobre la materia; y

2º.- Las exigencias que formula el artículo 551 del Código de Procedimiento Civil, esto es:

a.- Que personalmente o agregando la de sus antecesores, ha estado en posesión tranquila y no interrumpida

durante un año completo del derecho en que pretende ser restituido;

b.- Que ha sido despojado de la posesión por medio de actos que indicará clara y precisamente; y

c.- Además, deberá expresar en la querella los medios de prueba de que intente valerse y si se trata de la

testimonial, deberá indicar el nombre, profesión u oficio y residencia de éstos.

Cabe agregar, para una mayor claridad sobre la materia, que en la conclusión debe pedir al tribunal, se acoja su

querella, condenando al querellado a restituir la posesión del bien raíz o del derecho real constituido en él.-

Procedimiento.-

En cuanto a las normas de procedimiento, resultan aplicables todas aquellas que en su oportunidad

expresamos al tratar de la querella de amparo.

QUERELLA DE RESTABLECIMIENTO.-

Concepto.-

La querella de restablecimiento es el juicio posesorio que tiene por objeto obtener el restablecimiento de la

posesión o de la mera tenencia de los bienes raíces o de los derechos reales constituidos en ellos, cuando dicha

posesión o mera tenencia hayan sido violentamente arrebatadas.

Fácil, resulta advertir que mediante el ejercicio de esta acción, se persigue el reestablecimiento no sólo de la

posesión sino además de la mera tenencia, cuando han sido violentamente arrebatadas.-

Requisitos de la querella.-

Tal cual lo señaláramos en los casos de las querellas de amparo y de restitución, la demanda debe contener en

primer término todas y cada una de las exigencias que formula el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y

además debe darse cumplimiento al mandato de la ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, esto es, debe

constituirse el correspondiente mandato judicial y designarse abogado patrocinante.

Además, debe expresarse, las siguientes circunstancias:

a.- Que personalmente es poseedor o mero tenedor del bien raíz o del derecho real constituido en él y de los

cuales, según corresponda, pretende ser restablecido;

b.- Que se le arrebatado violentamente dicha posesión o mera tenencia, y

c.- Debe indicar los medios de prueba de los cuales piensa valerse para acreditar los hechos que sirven de

fundamento a los hechos en que funda la acción intentada. Si se trata de la prueba testimonial, los individualizará,

con indicación de su nombre, profesión u oficio y residencia.-

Procedimiento.- Se aplica a este interdicto el mismo procedimiento al cual nos hemos referido con ocasión de

la tramitación de las querellas de amparo y restitución.-

La sentencia y la cosa juzgada.- Los efectos de la cosa juzgada en esta clase de interdictos, presenta una

particularidad, pues sus efectos, son más restringidos que en los interdictos de amparo y restitución, pues el artículo

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564 del C.P.C. expresa en su texto: “ La sentencia pronunciada en la querella de restablecimiento deja a salvo a las

partes no sólo el ejercicio de la acción ordinaria en conformidad al artículo 563, sino también el de las acciones

posesorias que les correspondan.” .

LA DENUNCIA DE OBRA NUEVA.-

Concepto.-La denuncia de obra nueva es el interdicto posesorio que se intenta para impedir la ejecución de

una obra de semejante naturaleza.-

Para que una obra nueva pueda ser susceptible de denuncia en los términos previstos para los efectos de una

querella posesoria, debemos remitirnos a los preceptos legales sustantivos que distingue entre obras nuevas

denunciables y no denunciables, siendo la regla general, las últimas de las anteriormente mencionadas. Para que

una obra nueva pueda ser denunciable se requiere se encuentre en alguna de las siguientes hipótesis:

1º.- Que se trate de construir la obra sobre suelo de que está en posesión – artículo 930 inc.1º del C. Civil –

2º.- Las que construídas en el predio sirviente embarazan el goce de una servidumbre constituída en él -

artículo 931 del Código Civil –

3º.- Las construcciones que se tratan de sustentar en edificio ajeno, no estando sujeto a tal servidumbre – 931

inc. 2º-

4º.- Las obras voladizas que atraviesan el plano vertical de la línea divisoria de dos predios, aunque no se

apoyen sobre el predio ajeno, ni den vista, ni viertan aguas lluvias sobre él – artículo 931 inc. 3º C. Civil.-

Requisitos de la demanda:

Siempre por aplicación del artículo 3º del Código de Procedimiento Civil concordado con el artículo 254 del

mismo texto, debe reunir los requisitos que dicho precepto legal establece; además de cumplir con las exigencias a

que hace referencia la 18.120 sobre comparecencia en juicio, que dice relación con la designación de abogado

patrocinante y la constitución de un procurador.

Naturalmente, atendida la naturaleza de este interdicto, el querellante es su parte petitoria pedirá al tribunal

que desde se ordene la suspensión provisional de la obra denunciada y que, en definitiva, se acoja la denuncia,

condenando al denunciado a que suspenda indefinidamente la construcción de la obra a que se refiere la demanda.

Además, en ciertos y determinados casos se puede pedir se ordene la demolición de la obra, situación a la que

no avocaremos más adelante.

Resolución que recae en la denuncia.-

Frente a esta denuncia, la resolución del juez comprende diversos capítulos:

a.- La suspensión provisional de la obra;

b.- La toma de razón del estado y circunstancias de la obra denunciada;

c.- Que se aperciba al que la esté ejecutando con la demolición o destrucción, a su costa, de lo que en adelante

se haga; y

d.- La citación tanto al denunciante como al denunciado para que concurran a la audiencia del quinto día hábil

después de la notificación al demandado.- artículo 565 del Código de Procedimiento Civil –

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La suspensión provisional de la obra tiene como propósito, impedir que el denunciado prosiga con su

construcción, mientras no se resuelva el interdicto, oportunidad en que se decidirá si tiene o no derecho a su

ejecución

La toma de razón del estado y circunstancias de la obra se realiza por un ministro de fe – receptor- y permite

constatar esta diligencia si el querellado ha violado o no la orden de suspensión provisional.

El apercibimiento al que está ejecutando la obra con la demolición o destrucción a su costa de lo que adelante

se haga, es una medida de coercitiva para que la orden de suspensión provisional sea respetada.

Finalmente la citación tiene como finalidad dar al denunciado la posibilidad de hacer valer sus defensas y al

tribunal de recibir las pruebas ofrecidas por las partes en apoyo de sus derechos;

Notificación de la querella.-

Al demandado, por tratarse de la primera notificación se debe hacer personalmente, para el caso que deba

aplicarse la notificación substitutiva del artículo 44 del Código de Procedimiento Civil se procederá aunque el

querellado no se encuentre en el lugar del juicio – artículo 553 del C.P.C.- Además, como hemos podido apreciar, los

resultados del juicio afectan al que esta ejecutando dirigiendo la obra, dicha notificación se hará personalmente o

por cédula, tal como lo previene el artículo 56 del Código de Procedimiento Civil, por otro lado si el querellado no se

ha hecho parte en primera instancia antes de pronunciarse la sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento

del defensor de ausentes, quien podrá deducir y seguir los recursos a que haya lugar – artículo 53, inc. 2º C.P.C.-:”Las

notificaciones que se hagan a terceros que no sean parte en el juicio, o a quienes no afecten su resultados, se harán

personalmente o por cédula.” Dicha notificación obedece a la finalidad de cumplir la orden de suspensión provisional

de la obra, la que debe cumplirse a pesar de no haberse notificado al denunciado, siempre que no sea la misma

persona que esta dirigiendo o ejecutando la obra.

El comparendo.-

El comparendo se realiza el quinto día hábil después de la notificación del denunciado, sin que proceda

aumento de ninguna especie, este comparendo se lleva a efecto sólo con la parte que asista de conformidad con lo

que dispone el artículo 552 inc.2º, aplicable en la especie, por lo que se procederá en rebeldía de cualquiera de las

partes, de manera que no se frustra la audiencia precitada..

Concurriendo ambas partes, cada una de ellas expondrá las alegaciones que estime pertinentes, así el

querellante ratificará las expresiones de su demanda; en tanto que el querellado, opondrá las excepciones

conducentes y solicitará como es lógico, el rechazo de la demanda.

Acto seguido, el tribunal recibirá las pruebas que las partes deseen proporcionar, toda vez que se trata de un

comparendo de contestación y de prueba. Como se puede advertir, en esta oportunidad y en todos los interdictos

posesorios, no procede el trámite de la recepción de la causa a prueba tal cual ocurre en el juicio ordinario de mayor

cuantía. De manera que la recepción de la prueba se agotará en el transcurso de esta audiencia, siempre que sea

posible, de lo contrario, se fijará una nueva audiencia, situación que fácilmente pude producirse cuando se pida

rendir prueba confesional – absolución de posiciones – a la contrario y esta se encuentre ausente de la audiencia.

La prueba testimonial.-

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La trataremos separadamente, en atención a que se encuentra sujeta a reglas especiales, diversas a las normas

existentes para este elemento de convicción en el juicio ordinario de mayor cuantía.

En primer lugar, en cuanto a la oportunidad para presentar la nómina de los testigos, el querellante, debe

hacerlo en su escrito de querella indicando su nombre, profesión u oficio y su residencia – artículo 551 inciso 3º

C.P.C. – Por su parte el querellado deberá entregarla en secretaría y se agregará al expediente, por lo menos antes

de las doce del día que preceda al designado para la audiencia – artículo 554 inciso primero del C.P.C.-

Podrán ser examinados los testigos que figuren en las respectivas listas presentadas por las partes y además

aquellos que las partes determinen de común acuerdo.-

En cuanto a su número, cada parte sólo podrá presentar hasta cuatro testigos sobre cada uno de los hechos

que deben ser acreditados – artículo 555 C.P.C. – Los testigos serán interrogados acerca de los hechos mencionados

en la demanda, y de los que indiquen las partes en la audiencia si el tribunal lo estima pertinente.- artículo 556

C.P.C.-

Cabe recordar que rige en esta querella al igual que en las otras, el impedimento de la competencia delegada

para los efectos de interrogar a los testigos, esto es, siempre deberá hacerlo exclusivamente el tribunal que conoce

de la tramitación del interdicto.

Las tachas deberán oponerse antes de examinar al testigo y si no es posible rendir prueba en la misma

audiencia para acreditarlas y el tribunal lo estima necesario para resolver el juicio, señalará una nueva audiencia con

tal objeto, la que deberá verificarse dentro de los tres días subsiguientes a la terminación del examen de los testigos

de la querella – art. 557 C.P.C.-

Con todo, para el caso que no logre rendirse la prueba en el comparendo, continuará el tribunal recibiéndola

en los días hábiles inmediatos hasta concluir.- artículo 558 C.P.C.

De todo lo obrado en la audiencia o audiencias se levantará acta, expresándose con claridad y precisión lo

expuesto por las partes y las pruebas presentadas- artículo 560 C.P.C.-

La sentencia definitiva.-

Deberá pronunciarse tanto pronto como esté concluída la prueba o a más tardar dentro de los tres días

subsiguientes. Al respecto cabe tener presente lo dispuesto pr el artículo 64 del Código de Procedimiento Civil, que

establece que los plazos que señala este Código don fatales cualquiera sea la forma en que se exprese, salvo

aquellos establecidos para las actuaciones propias del tribunal, tal como ocurre con el lapso que la ley señala al

tribunal para dictar sentencia en el artículo 561.- Hecha la salvedad del caso, el tribunal en caso de acoger la

querella condenará en costas al demandado, de lo contrario, la condena en costas recae sobre el querellante.

Aparece de manifiesto una excepción a la regla general sobre la materia, puesto que de acuerdo a los

principios sobre la materia, aunque una parte haya sido totalmente vencida en el juicio, el tribunal puede eximirla

del pago de las costas, cuando aparezca que ha tenido motivos plausibles para litigar, sobre lo cual debe hacerse

expresa declaración.-

En el caso de las querellas posesorias, la ley es tajante, quien resulte condenado es obligado al pago de las

costas y si es absuelto, se condena a la contraria.

Recursos.-

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En contra de la sentencia de primera instancia, proceden los recursos de apelación y de casación en la forma.

En lo relativo a la casación en la forma, bien sabemos, que la interposición del recurso no suspende en caso

alguno el cumplimiento de la sentencia; y es más, el demandado, vencido en la causa, esta impedido de pedir fianza

de resultas – artículo 773 del Código de Procedimiento Civil.-

El recurso de apelación, si la sentencia acoge la demanda, el recurso se concede a la demandada en el sólo

efecto devolutivo, o sea, no suspende el cumplimiento de la sentencia, salvo que se conceda por el tribunal de

segunda instancia, la orden de no innovar; por el contrario, si la sentencia es absolutoria, la apelación del querellante

se le concederá en ambos efectos. La tramitación del recurso de apelación se sujeta a las reglas de la apelación de

los incidentes, es decir, se conoce y resuelve en cuenta.-

En cuanto a la sentencia, de segunda instancia, será susceptible de los recursos de casación en la forma y en el

fondo.

La cosa juzgada en la sentencia recaída en los interdictos.-

Sobre el particular realizamos anteriormente las reflexiones pertinentes sobre la materia, en atención a las

disposiciones expresas del artículo 563 del Código de Procedimiento Civil, que en su texto señala: “Cualquiera que

sea la sentencia, queda siempre a salvo a los que resulten condenados el ejercicio de la acción ordinaria que

corresponda con arreglo a derecho, pudiendo comprenderse en dicha acción el resarcimiento de las costas y

perjuicios que hayan pagado a que les haya causado con la querella.

No será admisible ninguna otra demanda que tienda a enervar lo resuelto en el interdicto.-

Derechos del denunciante en relación a la obra nueva.-

Tiene varios derechos, los cuales trataremos a continuación:

1º.- Puede pedir la suspensión provisional de la obra nueva denunciada, esta solicitud se formula en la parte

petitoria de la demanda o en un otrosí de la misma, y el tribunal la decreta desde luego, con la simple constatación

que se trata de una obra nueva denunciable – artículo 555 del C.P.C.-

2º También puede solicitar la suspensión definitiva de la obra nueva denunciada, al igual que la suspensión

provisoria, este derecho se puede impetrar en la parte petitoria de la demanda y constituye la objeto mismo del

interdicto, como fluye de su propia denominación, siendo por ende su finalidad, la de impedir una obra nueva sobre

la que se emitirá pronunciamiento en la sentencia definitiva que recaiga en este procedimiento, de este modo la

suspensión provisoria será ratificada, transformándose en definitiva o bien, se mandará alzarla, según si el fallo es

condenatorio o absolutorio- artículo 569 inc. 2º del C.P.C. –

3º.- Asimismo existe la posibilidad de solicitar la demolición, situación a la que alude el inciso 3º del artículo

569 del C.P.C.- que en lo pertinente expresa, sic:” Podrá, sin embargo, el tribunal, a petición de parte, ordenar en la

misma sentencia la demolición, cuando estime que el mantenimiento aún temporal de la obra ocasiona grave

perjuicio al denunciante y dé éste suficiente caución para responder de los resultados del juicio ordinario.” Resulta

evidente que la petición de demolición se debe formular por el querellante en su demanda y trabada la relación

procesal, el demandado expresará a su respecto, lo que estime conveniente a su defensa y el tribunal, como lo

expresa el precepto legal recién aludido, deberá pronunciarse a su respecto en la sentencia definitiva.

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4º.- Finalmente, el actor, podrá pedir la demolición, por la vía ordinaria, para que el caso del rechazo de su

querella, tomando en consideración que el inciso segundo del art. 569 del C.P.C. , señala que al vencido le queda a

salvo el ejercicio de las acciones ordinarias que competan..

Derechos del denunciado.-

Como es fácil de determinar, el denunciado, hará por su parte todos los esfuerzos destinados a consumar la

obra nueva materia de la denuncia y en lo pertinente, el legislador le ha otorgado los siguientes derechos:

1º.- Solicitar autorización para hacer en la obra nueva, lo que sea absolutamente indispensable a fin de que no

destruya lo edificado, este derecho podrá ejercerlo una vez suspendida la obra y mientras este pendiente el

interdicto. Para tal efecto, se requiere autorización del tribunal que está conociendo del interdicto, el cual se

pronunciará con la urgencia que requiera el caso, procediendo de plano, o, en caso de duda y para mejor resolver

oyendo el dictamen de un perito nombrado por el mismo, el cual no podrá ser inhabilitado mediante el ejercicio de

alguna causal de recusación.

2º.- Del mismo modo puede solicitar, autorización para continuar la obra nueva denunciada, facultad cuyo

ejercicio será posible, cuando la sentencia recaída en el juicio ratifique la suspensión provisional de la obra

oportunamente decretada. Para tal efecto, se requiere concurran, las siguientes circunstancias:

a.- Justificar que de la suspensión de la obra se le siguen graves perjuicios;

b.- Rendir caución suficiente para responder de la demolición de la obra y de la indemnización de los perjuicios

que de continuarla puedan seguirse al querellante, en caso a que a ello sea condenado por sentencia firme; y

c.- Deducir, al mismo tiempo de pedir dicha autorización, demanda ordinaria para que se declare su derecho a

continuar la obra.-

Tanto para acreditar los perjuicios que se siguen de suspender la obra y la calificación de la caución, tales

materias, serán conocidas y resueltas en un procedimiento incidental.-

3º.- Solicitar por la vía ordinaria, que se declarare su derecho a continuar la obra, lo que se encuentra

condicionado al evento que la denuncia sea acogida, o sea, se ratifique la suspensión provisional, transformándose

en definitiva. –inc. 2º artículo 569 del C.P.C.-

LA DENUNCIA DE OBRA RUINOSA.-

La denuncia de obra ruinosa es el interdicto o juicio posesorio que se intenta para impedir que una obra

ruinosa o peligrosa cause daño – art.549 Nº5 del C.P.C.

Encontramos sus fundamentos en los artículos 932, 933, 934 y 935 del Código Civil. El primero de el dispone:

El que tema que la ruina de un edificio vecino le pare, tiene derecho de querellarse al juez para que mande al

dueño de tal edificio a derribar, si estuviere tan deteriorado que no admita reparación; o en caso de admitirlo, se le

ordene hacerla inmediatamente; Si el querellado no procediere a cumplir el fallo judicial, se derribará el edificio o se

hará la reparación a su costa:

Si el daño que se teme del edificio no fuere tan grave, bastará que el querellado rinda caución de resarcir todo

perjuicio que por el mal estado del edificio sobrevenga.-

11

Por su lado el artículo 935 expresa, sic: “Las disposiciones precedentes se extenderán al peligro que se tema de

cualesquiera construcciones; o de árboles mal arraigados, o expuestos a ser derribados por casos de ordinaria

ocurrencia”.

De tal modo, la denuncia de obra ruinosa tiene por objeto pedir:

1º.- La demolición o enmienda de una obra ruinosa o peligrosa,

2º.- El afianzamiento o la extracción de árboles mal arraigados o expuestos a ser derribados por casos de

ordinaria ocurrencia, y

3º.- El otorgamiento de una caución por parte del querellado para resarcir todo perjuicio que por el mal estado

del edificio sobrevenga, si el daño que se teme del edificio no fuere grave.-

Titulares de la denuncia de obra ruinosa.-

Como consecuencia de que el ejercicio de este interdicto no sólo interesa a los particulares amenazados con el

daño que causen los edificios ruinosos o peligrosos o los árboles mal arraigados o expuesto a ser derribados, sino a la

sociedad en general, la ley en su artículo 948 del Código Civil, autoriza a las municipalidades y a cualquiera persona

del pueblo, para interponer denuncia de obra ruinosa a favor de los caminos, plazas u otros lugares de uso público

para seguridad de los que transitan por ellos.

Y el inciso segundo establece una recompensa, para el caso que a consecuencia de ella haya de demolerse o

enmendarse una construcción, o de resarcirse un daño sufrido, todo ello a costra del querellado, con una suma que

no baje de la décima, ni exceda de la tercera parte de lo que cueste la demolición o enmienda, o el resarcimiento del

daño; sin perjuicio de que si se castiga el delito o negligencia con una pena pecuniaria, se adjudique al actor la mitad.

Requisitos de la denuncia.-

Como no existen en nuestro Código de Procedimiento Civil, normas especiales en cuanto al contenido de la

demanda o querella de denuncia de obra ruinosa, es menester de acuerdo a lo establecido por el artículo 3º de dicho

texto legal, remitirnos al contenido de su artículo 254;

En atención a lo manifestado precedentemente, debemos detenernos específicamente en su parte petitoria en

la que se debe solicitar se acoja la demanda, y se ordene sea la demolición o enmienda de la obra ruinosa o

peligrosa de que se trata, o bien la extracción o afianzamiento de los árboles, según el caso; y en subsidio, para el

caso de obras peligrosas o ruinosas que el querellado otorgue una caución para responder de todo perjuicio, si el

daño que se teme no fuere estimado grave por el juez.

Para el caso que la querella sea interpuesta por medio de la acción popular, también se pedirá el derecho a

recompensa otorgado por la ley, y al respecto cabe reservar la facultad de discutir su cuantía, después de la

ejecución del fallo, oyendo en una audiencia verbal a los interesados.

Resolución.-

Presentada la demanda, el tribunal dicta una resolución ordenando la práctica de una inspección personal a la

mayor brevedad, en el lugar de la construcción o en donde se encuentren los árboles denunciados, con la asistencia

de un perito designado por el juez.

Esta resolución por tratarse de la primera resolución recaída en la gestión judicial, deberá ser notificada de

conformidad con lo dispuesto por el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil, esto es, personalmente, en el

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evento de la necesidad de proceder de acuerdo a la notificación substitutiva del artículo 44, se realizará en la forma

indicada en el inciso 2º de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del juicio – artículos 553 y

573 del Código de Procedimiento Civil.-

Para el caso que el querellado no se haya hecho parte en primera instancia antes del pronunciamiento de la

sentencia definitiva, se pondrá ésta en conocimiento del defensor de ausentes, quien podrá deducir y seguir los

recursos a que haya lugar – arts. 553 y 573 C.P.C.

En cuanto a la práctica de la inspección personal del tribunal, se llevará a efecto con la asistencia de las partes

que concurran, pudiendo incluso, cada una de ellas, si lo estiman conveniente, asociarse para dicha actuación por un

perito – artículo 571 del C.P.C.

De todo lo actuado en esta diligencia se levantará acta, en la que se consignarán las opiniones e informes de los

peritos, las observaciones conducentes que hagan los interesados y todo lo que de importancia advierta el juez que

practica la diligencia.

El inciso segundo del artículo 571, establece que cuando el reconocimiento haya de practicarse a más de cinco

kilómetros de distancia de los límites urbanos de la población en que funciona el tribunal, podrá éste cometer la

diligencia a un ministro de fe quien procederá asociado de un perito que el tribunal designe.

Mención aparte merece el mandato del precepto legal aludido en el párrafo anterior, en cuanto como

alternativa, permite delegar dicha actuación al juez inferior que corresponda, en circunstancias que no existen

dichos tribunales, pues los jueces de menor cuantía, los de subdelegación y distrito, hace bastante tiempo fueron

suprimidos. Si se tratara de los jueces de Policía Local, se trata de tribunales especiales que no se encuentran

subordinados a los jueces de comuna o agrupación de comunas, tribunales competentes de acuerdo a la ley para

conocer y fallar estos interdictos.

La sentencia definitiva.-

El artículo 527 del C.P.C. ordena que con el mérito de la diligencia de inspección personal del tribunal, el

tribunal en el acto citará a las partes a oír sentencia, la que deberá dictar de inmediato o en el plazo de los tres días

subsiguientes, sea denegando lo pedido el querellante, sea decretando la demolición, enmienda, afianzamiento o

extracción a que haya lugar.

Para el caso que el reconocimiento no haya sido practicada por el tribunal podrá éste, como medida para mejor

resolver, disponer que rectifique o amplié en los puntos que estime necesarios.

Medidas urgentes de precaución.-

En la misma sentencia que orden la demolición, enmienda, afianzamiento, o extracción, puede el tribunal

decretar desde luego las medidas urgentes de precaución que considere necesarias, y además que se ejecuten

dichas medidas, sin que pueda impugnarse mediante la interposición del recurso de apelación.-

Recursos.-

La sentencia de primera instancia recaída en el interdicto de denuncia de obra ruinosa es susceptible de ser

atacada mediante el ejercicio de los recursos de apelación y casación en la forma.

En cuanto al recurso de apelación, debe concederse en ambos efectos, tanto cuando se deniega al recurso,

como cuando se acogido – artículo 550 del C.P.C y 575 y su tramitación, se ajustará a la tramitación del recurso en la

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apelación de los incidentes, e decir, se conocerá y fallará en cuenta, sobre la materia cabe recordar que cualquiera

de las partes, dentro del plazo para comparecer en segunda instancia solicite alegatos.- artículo 199 del C.P.C.

Respecto a la sentencia de segunda instancia, será susceptible de ser impugnada mediante la interposición d

los recursos de casación en la forma y fondo

. Los recursos de casación interpuestos, sea en contra del fallo de primera instancia, sea en cuanto al de

segunda instancia, si bien de acuerdo al artículo 773 del C. P.C. no debieran suspender el cumplimiento de la

sentencia de primera instancia, no es menos cierto que nos encontramos en este caso en la hipótesis que plantea el

inciso 1º del artículo 773 del C.P.C. pues de cumplirse el fallo se haría imposible llevar a efecto lo que se dicte si se

acoge el recurso. Puesto que sería imposible reconstruir un edificio demolido o volver replantar árboles

desarraigados..

Efecto de la sentencia definitiva.-.

Cuando se dicte una sentencia que de lugar al interdicto, de conformidad no lo expuesto por el artículo 576 del

C.P.C, no se entenderá reservado el derecho de ejercer en vía ordinaria ninguna acción que tienda a dejar sin efecto

lo resuelto. Por el contrario, la sentencia que rechace la denuncia de obra ruinosa, deja a salvo a la parte vencida el

derecho de ejercer en vía ordinaria la que acción que estime pertinente.

Ejecución de la sentencia.-

El artículo 932 inciso 1º del C.Civil, dispone en su parte final, sic: “ Si el querellado no procediere a cumplir el

fallo judicial, se derribará el edificio o se hará la reparación a su costa.”

En consecuencia, se trata de una prestación de hacer y la sentencia deberá cumplirse en la forma que lo

ordena el artículo 235 Nº5 del C.P.C., en lo relativo al cumplimiento de las sentencias que ordenan la ejecución o

destrucción de una obra material.

Una vez ejecutado el fallo, habrá de determinar prudencialmente la cuantía de la recompensa que pudiere

corresponderle al demandante popular, dentro de los límites señalados por el artículo 498 del Código Civil.

Todo cuanto se ha dicho, es sin perjuicio de las medidas administrativas o de policía a que haya lugar según las

leyes – artículo 583 del C.P.C.

AMBITO DE APLICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS.

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El contrato de bienes raíces urbanos, esto es, los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se rige por las

disposiciones de esta ley y en lo no previsto por ella, por el Código Civil. Esta misma ley se aplica a los

arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no

exceda de una hectárea.

De tal modo que no se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos:

1º.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén

destinados a ese tipo de explotación;

2º.- Inmuebles fiscales;

3º.- Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o

discontinuos, siempre que lo sea amobladas y para fines de descanso o turismo;

4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y

5.- Estacionamientos de automóviles y vehículos.

Empero, los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los Nºs. 3 y 5, se

substanciarán con arreglo al procedimiento establecido en los artículos 7 y siguientes de la ley 18.101

Clases de juicios especiales del contrato de arrendamiento.-

Debido a la importancia económica y social del contrato de arrendamiento y a su carácter transitorio, el

legislador debió considerar diversos procedimientos especiales para el ejercicio de de los derechos emanados de

este contrato. Siendo ellos los siguientes:

a.- El de desahucio.-

b.- El de restitución de la cosa arrendada por la expiración del tiempo convenido para la duración del

arrendamiento o por la extinción del derecho del arrendador;

c.- El terminación inmediata del arrendamiento en los casos expresamente señalados por el legislador;

d.- El de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta;

e.- El del derecho legal de retención.-

Características generales.-

A.- Los jueces de comuna o agrupación de comunas son competentes para conocer en única o primera

instancia de los juicios a que se refiere la ley, sin perjuicio de las atribuciones de los jueces de policía local sobre esta

materia, cuando posean el título de abogados;

B.- Se trata de juicios declarativos especiales y de aplicación particular. Declarativos por cuanto la sentencia se

limita a reconocer derechos controvertidos;

especiales, por cuanto su estructura es diferente a los de los procedimientos ordinarios; y de aplicación particular

puesto que su ámbito de aplicación está expresamente señalado por la ley;

C.- Es un procedimiento verbal, breve y concentrado; no obstante su carácter oral, las partes podrán presentar

minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen al tribunal;

D.- Se da la posibilidad a las partes de comparecer y defenderse personalmente

, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a

cuatro unidades tributarias.-

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En cuanto al régimen de las apelaciones, sólo son susceptibles de dicho recurso las sentencias definitivas de

primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación y se concederán

en el sólo efecto devolutivo sin que se pueda dar orden de no innovar.

E.- Las sentencias que se dicten en esta clase de juicios, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 614 del

Código de Procedimiento Civil, no privarán a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias que correspondan,

sobre las mismas cuestiones resueltas en aquellas;

Juicio de desahucio y restitución.-

El desahucio es la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera de las partes para poner término al

arrendamiento,

El desahucio tiene lugar:

1.- Cuando no se ha fijado duración para el arrendamiento, esto es, es de carácter indefinido, o;

2.- En los casos en que el contrato del arrendamiento se haya pactado mes a mes.

En ambos casos, la anticipación con que debe darse la noticia de la voluntad de poner término al contrato de

arrendamiento – desahucio – será de dos meses, contados desde su notificación, y se aumentará en un mes por

cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, En todo caso, tal plazo, más el aumento no

podrá exceder de seis meses

Sin embargo, el arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido

precedentemente y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.

Forma de practicar el desahucio.-

El artículo 3º de la ley 18.101 modificada por la 19.866, establece dos formas de practicar el desahucio:

a.- Desahucio judicial, se efectúa notificando al arrendador o arrendatario personalmente de conformidad con

el artículo 40 del Código de Procedimiento Civil de la resolución del juez que manda poner en conocimiento de uno u

otro la noticia anticipada; de tal manera que el interesado en el desahucio, deberá presentarse ante el tribunal

correspondiente por escrito, solicitando se ordene poner en conocimiento de la otra parte su voluntad de poner

término a dicho contrato, indicando la fecha en que a su juicio, debe terminarse concluído el contrato. El tribunal

accederá a dicha petición, en consecuencia, tanto la solicitud, como la resolución recaída en ella, se notificará

personalmente; o

b.- Desahucio extrajudicial.- Mediante notificación personal efectuada por un notario.

Plazo para reclamar del desahucio.-

El artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, establece que la reclamación, sea tanto del arrendador, como

del arrendatario, deberá entablarse dentro de los diez días subsiguientes a la noticia del desahucio.-

Procedimiento de restitución.-

Este procedimiento establecido en el artículo 4º de la ley 18.101, sólo cede en beneficio en beneficio del

arrendador, quien en los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, sólo podrá solicitar judicialmente la

restitución del inmueble y, en tal caso, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la

notificación de la demanda. Con todo, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de

restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquella se efectúe.-

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Terminación del arrendamiento por expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento o

por la extinción del derecho del arrendador.

En el artículo 7 de la antes citada ley, específicamente en sus numerandos 3 y 4 se hace aplicable el

procedimiento establecido en esta ley y del cual oportunamente nos preocuparemos, tanto a la expiración del plazo

estipulado para la duración del arrendamiento, o para la restitución de la propiedad por extinción del derecho del

arrendador, ello en concordancia con lo establecido en el artículo 604 del Código de Procedimiento Civil.-

Cabe señalar que el objeto de este juicio consiste en la restitución de la cosa arrendada y el fundamento de la

petición puede consistir en:

I.- La expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento; tal sería el caso si doy una

propiedad en arriendo por un lapso de dos años y a su término exijo la restitución de la propiedad, la simplicidad de

la petición hace necesario utilizar un procedimiento breve y concentrado como el que más adelante examinaremos;

y

II.- La extinción del derecho del arrendador, tal sucede por ejemplo cuando el arrendador vende la cosa

arrendada;

PROCEDIMIENTO.-

Aparte de los juicios indicados precedentemente, restitución, desahucio, terminación del contrato por

expiración del tiempo del arriendo y por extinción del derecho del arrendador, el procedimiento que analizaremos a

continuación se aplica asimismo a todos los demás juicios que versen sobre cuestiones derivadas de estos contratos.

A pesar, de lo extenso que es su ámbito de aplicación, no nos detendremos sobre cada una de las diversas

situaciones que se pueden producir por aplicación del contrato de arrendamiento, pero eso sí, haremos un análisis

más o menos completo del juicio de terminación del contrato de arrendamiento por el no pago de las rentas, debido

a su frecuencia en el diario vivir:

La demanda y su proveído.-

Como la ley y el Código de Procedimiento Civil en la parte pertinente, no contiene reglas especiales en cuanto

al aspecto formal de la demanda, debemos remitirnos a las disposiciones del artículo 254 del Código de

Procedimiento Civil, aplicables en la especie, en mérito de lo establecido por el artículo 3º del texto legal citado.

En cuanto a la comparecencia en juicio, existe una excepción a las reglas de la ley 18.12º, que exige en sus

artículos 1 y 2 , la designación de un abogado patrocinante y la constitución de un mandatario judicial, en la primera

gestión ante los tribunales ordinarios de justicia, entre otros; pues en el nº 10 del artículo 8, se expresa que las

partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia , en los juicios cuya renta de

arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias

mensuales.

En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de los cuales pretende valerse el demandante y s si se

trata de la prueba testifical se individualizarán, por su nombre, profesión u oficio y residencia los testigos de la

nómina.

A esta demanda, cualquiera sean los fundamentos de la misma, todo dependerá de si se trata de reclamación

de desahucio, oposición a la restitución etc. El tribunal citará a las partes a la audiencia del quinto día hábil después

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de la última notificación, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus

derechos:

Notificación de la demanda.-

De acuerdo con lo que expresa el artículo 8º de la ley, en su número 2º.- la notificación se hará conforme a la

norma del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil, haciendo referencia a la notificación de los interdictos

posesorios, lo que significa que debe procederse en forma personal de acuerdo con el artículo 40 del C.P.C. y para el

caso que deba aplicarse la substitutiva del artículo 44, se presume de pleno derecho, esto es, no admite prueba en

contrario, como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado.

El artículo 11 de la ley, por otra parte, establece para el caso de existir subarrendatarios y que les sea oponible

lo obrado en el juicio respectivo y la sentencia que en él recaiga, en los juicios de desahucio, restitución o de

terminación por falta de la renta seguidos contra el arrendatario, la obligación de notificarles la demanda o deberán

haberse apersonado en la causa.- Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de la notificación personal

de la demanda, requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso

afirmativo, sus nombres. El ministro de fe dejará constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante

del inmueble.

Si la demandada no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el tribunal

en la audiencia respectiva de contestación, si concurriere el demandado y se citará a una nueva audiencia, la que

tendrá lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan

apersonado a la causa.

En los juicios en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las

empresas que suministran gas, energía eléctrica, o agua potable, y en tal caso el demandado será el único

responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo.

Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

El Comparendo.-

La audiencia tendrá lugar, sólo con la parte que asista y se iniciará con la relación verbal de la demanda y

continúa con la contestación verbal del demandado, pues anteriormente señalamos que el procedimiento es verbal,

no obstante, las podrán, si lo desean, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las

peticiones que se formulen.

Enseguida se procederá en forma obligatoria al llamado a conciliación;

En la contestación el demandado podrá reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los

medios de prueba que sustentan su pretensión.- Cabe advertir que el demandado deberá presentar su nómina de

testigos debidamente individualizados entes de las doce horas del día que preceda a la audiencia., De la

reconvención dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la

audiencia que el demandante puede solicitar, cuando se haya deducido reconvención, a realizarse dentro de los

cinco días siguientes, a objeto de dar respuesta a la reconvención y a la recepción de la prueba que ofrezca.

Cuando no se produzca avenimiento total, el juez establecerá los puntos substanciales, pertinentes y

controvertidos que deban ser acreditados y procederá de inmediato a la recepción de la prueba.

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Si el tribunal estima que no existen hechos substanciales, pertinentes, controvertidos que deban ser probados,

citara de inmediato a las partes para oír sentencia.

Lo expresamos precedentemente que cabía la posibilidad de una nueva audiencia, tanto cuando el

demandante debiera contestar la reconvención, como en el evento de no haber alcanzado a rendir toda la prueba en

la primera audiencia, caso en el cual se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia.-

Cabe señalar en cuanto a lo relativo a la prueba testimonial que sólo es posible que declaren sólo hasta cuatro

testigos por cada parte y que no se podrá rendir ante un tribunal diverso de aquel en que sigue el juicio.

El artículo 15 de la ley 18.101 modificada por la 19.866, establece que el tribunal, d oficio o a petición de parte,

podrá decretar los medios probatorios que estime pertinentes.

La prueba en estos juicios será apreciada de acuerdo a las reglas de la sana crítica

De todo lo obrado en la audiencia se levantará acta, expresando con claridad y precisión lo expuesto por las

partes y las pruebas presentadas.

Derecho a pedir indemnización.-

También en la audiencia de estilo, el demandado debe reclamar las correspondientes indemnizaciones que

resultan de hacer valer el derecho de retención que otorga el artículo 1937 del Código Civil, dicha disposición sobre

lo atingente dispone: En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o

privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.”

Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del derecho del arrendador sobre la

cosa arrendada.”

Los incidentes.-

Los incidentes solo pueden promoverse y tramitarse en la misma audiencia de contestación y prueba,

conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar su curso, La sentencia definitiva oportunamente se

pronunciará sobre los incidentes, o sólo sobre estos cuando sean previos o incompatibles con aquella.

La sentencia.-

Deberá dictarse una vez concluída la primera o segunda audiencia, según el caso, debiendo el tribunal

previamente, citar a las partes a oír sentencia, o bien deberá hacerlo dentro de tercero día.

En cuanto a su aspecto formal, la sentencia debe ajustarse a las disposiciones del artículo 170 del Código de

Procedimiento Civil y a las reglas dadas por el Auto Acordado de la Corte Suprema sobre redacción de las

sentencias.- resolución que de acuerdo con el artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, esto es, por cédula.

Con respecto al efecto de la sentencia cabe tener presente que el artículo 16 de la citada ley, señala que la

sentencia que declare sin lugar el desahucio o restitución, impide al actor intentar nuevamente tales acciones sino

luego de transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se

funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.

Cumplimiento de las resoluciones.-

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El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios derivados del contrato de arrendamiento al

cual se aplica el procedimiento antes reseñado, se regirá por las reglas generales, esto es, lo dispuesto por los

artículos 231 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, cuando, se ordene la entrega de un

inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del mismo texto de leyes, sic: “Si, ratificado el desahucio, llega el

día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella

a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.-“

Esto es, la forma de ejecutar las sentencias que ordenen restituir el inmueble arrendado se ejecutan mediante

el lanzamiento y la referencia a la notificación, evidentemente alude a la por cédula, que se realiza por medio de una

cédula que contenga la copia íntegra de la resolución y los datos necesarios para su acertada inteligencia – art. 48

C.P.C.-

Recursos.-

El recurso de apelación, sólo procede en contra de la sentencia de primera instancia y de las resoluciones que

pongan término al juicio o hagan imposible su continuación.

Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo y tendrán preferencia para su vista y fallo y

durante su tramitación no se podrá conceder orden de no innovar.

El tribunal de alzada, podrá a solicitud de parte, pronunciarse por la vía de la apelación sobre todas las

cuestiones que se hayan debatido en primera instancia para ser falladas en definitiva, aún cuando no hayan sido

resueltas en el fallo apelado.

También procede en contra de la sentencia recaída en estos juicios el recurso de casación en la forma y contra

la sentencia de la Corte de Apelaciones, ambos recursos de casación – en la forma y en el fondo – cabe recordar

sobre el particular que en el artículo 773 del C.P.C. se establece que en estos juicios – desahucio – no procede exigir

fianza de resultas para suspender el cumplimiento de lo resuelto.-

Terminación del Contrato de arrendamiento por el no pago de rentas.-

El juicio a que da lugar este incumplimiento del arrendador también es reconocido como de reconvenciones de

pagó y encuentra su fundamento en las disposiciones del artículo 1977 del Código Civil, que en su texto consigna: La

mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre

las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad

competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días. “

En el artículo 7º de la ley en estudio, y específicamente en su Nº 6 hace aplicable el procedimiento que hemos

analizado precedentemente a “6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos “y

resulta incuestionable que la situación a que alude el precepto del Código Civil que hemos trascrito cae bajo la

vigencia de dicho procedimiento.- con algunas particularidades que examinaremos.

Las reconvenciones.-

El Código Civil en su artículo 1977 se refiere a la necesidad de practicar dos reconvenciones, pues bien, el

artículo 10 de la ley l8.101, expresa que la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se

practicará en la audiencia de contestación a la demanda; mientras que la primera deberá realizarla el ministro de fe

al momento de notificar la demanda.

20

Al ejercitarse esta acción, podrán deducirse también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que

aquélla se funde y las de pago de consumos, de luz, energía, gas, agua potable y de riego, gastos por servicios

comunes y de otras prestaciones análogas que se adeuden.

Demandadas esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las

reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectúe.

De ahí entonces la importancia que reviste en este caso el artículo 11 de la ley y que su oportunidad fue

materia de nuestro análisis, pero que lo reiteramos, debido a la relevancia que adquiere en este juicio. En efecto,

para que a los subarrendatarios le sea oponible lo obrado y la sentencia sobre restitución o de terminación de

arrendamiento por el no pago de rentas seguido en contra el arrendatario, será necesario notificarles la demanda o

deberán haberse apersonado a la causa.

Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de la notificación de la demanda, junto con practicarle

además, la primera reconvención de pago, requerirá al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios

y, en caso afirmativo, sus nombres. El ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una persona

adulta ocupante del inmueble.

El Comparendo.-

El comparendo se lleva a efecto en la oportunidad que ya señalamos oportunamente y en él, de conformidad

con lo dispuesto en el artículo 10 deberá practicarse la segunda reconvención de pago, el arrendador tiene dos

opciones:

1º.- Pagar íntegramente lo adeudado por rentas de arrendamiento y los consumos a que se refiere el artículo

10 y los cuales mencionamos precedentemente: o

2º.- O dar seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de

treinta días.-

En todo caso el arrendatario contestará la demanda y el procedimiento sigue su curso en la forma ordinaria

como lo hemos tratado.

Intervención de los subarrendatarios.-

En esta clase de juicios por terminación del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidas contra un

subarrendador, los subarrendatarios podrán pagar al demandante, antes de la dictación de la sentencia de primera

instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. De proceder de esta forma, se enerva la acción entablada y

tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con más el interés corriente a contar de su pago,

o a imputarlas a las rentas más inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.-

a.-De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga interés conocerán en primera instancia los jueces de letras

de comunas asiento de Corte de Apelaciones.

No obstante, en los juicios en que el Fisco, obre como demandante, podrá ocurrir ante los tribunales indicados

o al del domicilio del demandado.

b.- Son irrenunciables los derechos que esta ley -18.101 modificada por la 19.866- confiere a los arrendatarios.

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c.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumirá que la

renta será la que declare el arrendatario.-

d.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicará en su caso, a los

subarrendadores y subarrendatarios;

e.- Para los efectos del artículo 1.942 del Código Civil, que expresa, sic:”El arrendatario es obligado al pago de

la renta .Podrá el arrendador para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener

todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado,

guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen a menos de prueba en contrario.” Se

aplica a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley, lo dispuesto por el artículo 598 del Código de

Procedimiento Civil que señala: “ Si el arrendatario pretendiere burlar el derecho de retención que concede al

arrendador el artículo 1492 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el

arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que saquen esos objetos de la

propiedad arrendada.”

“El funcionario de policía prestará este auxilio por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le

exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por tribunal competente.”

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