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Exp Nº : 12/022698-A Entidad: CAD - Ofic: 0000 S/Ref. : 1-29350-8553131

Página 1 CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected]

DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49 SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80

CERTIFICADO DE TASACIÓN

TASACIONES HIPOTECARIAS S.A., inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el nº 4302 el día 23 de Noviembre de 1982, CERTIFICA que, según el Informe de TASACIÓN 12022698, realizado a petición de CISA 2011 S.L.U. , por mediación de CISA ADJUDICADOS, referencia: 1-29350-8553131, con la finalidad de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España, relativo a solar de uso residencial y estado de ocupación libre de ocupantes en RU NOSA SRA. DO CARME - BURE, 54 de BURELA (27880) (LUGO), en función de los datos suministrados por el solicitante y los que se han obtenido en la visita realizada el 10/12/2012, el inmueble tiene un:

VALOR DE TASACIÓN de: QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y UN Euros CON SESENTA Y SEIS céntimos (589.741,66 euros ) según el siguiente detalle (valores en euros y superficie en m²) :

Nº Finca

Denominación

Referencia de

Catastro

Sup.

Adopt.

Valor MRD

Demoliciones

Pendientes

V.Tasación

1 186 Fincas Re 2260008PJ3325N0001JZ 914,00 635.441,66 45700.00 589.741,66

El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral. Titular Registral: Konkreto 2000 SL Registro de la Propiedad Viveiro de 1 El método utilizado para el cálculo de valores es Residual Dinámico.

Advertencias generales : Sobre el solar a valorar se ha realizado una división horizontal conforme a un proyecto, no obstante las obras de construcción no han comenzado por lo que se valora el conjunto de las fincas registrales de la división horizontal como una unidad. La valoración contempla como una unidad el conjunto de las fincas registrales en que se dividió, y que no tienen un valor de mercado independiente. Será necesario proceder a la agrupación de todas las fincas y a la disolución de la división horizontal”

Observaciones : Las fincas registrales estan númeradas desde la finca nº 4666 hasta la finca número 4852 en total 186 fincas registrales. La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España a entidades de crédito, que establece que el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como activos dudosos, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo. Esta valoración SÍ se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de febrero, si bien la finalidad NO se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de dicha normativa (ámbito de aplicación). Y para que conste a los efectos oportunos se firma en representación de TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. (TH), y se emite el presente certificado de informe el 13/12/2012, compuesto de 1 hoja, siendo la fecha límite de validez el 13/06/2013.

Representante de TH: JESUS MUÑOZ BARRAL

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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49

SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80

INFORME DE TASACIÓN

EXPEDIENTE: 12/022698-A Fecha Tasación: 13/12/2012

SOLAR SITUADO: RU NOSA SRA. DO CARME - BURE 54 POBLACIÓN: BURELA PROVINCIA: LUGO SOLICITANTE: CISA 2011 S.L.U. ENTIDAD: CISA ADJUDICADOS - CAD OFICINA: VALENCIA-0000 S/Ref: 1-29350-8553131

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Expediente: 12/022698-A Entidad: CAD - Ofic: 0000 S/Ref. : 1-29350-8553131

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INFORME DE TASACIÓN DE SOLAR

1. ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.

1.1 ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.

2. ANTENCEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD 3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4. VISITA, DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES 5. LOCALIDAD Y ENTORNO 6. TERRENO 7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD 8. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN 9. ANÁLISIS DE MERCADO 10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS 12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD.

2.1 ANTECEDENTES.

El presente documento ha sido realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. inscrita en el registro oficial del Banco de España con el nº 4.302, el día 23 de noviembre de 1982.

2.2 CLIENTE / SOLICITANTE.

Nombre: CISA 2011 S.L.U. DNI/CIF: B98351182

Entidad / Por mediación de: CISA ADJUDICADOS

2.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA.

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010, de 29 de junio, del banco de España a entidades de crédito, de modificación de

la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros, que establece que el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como activos dudosos, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación independientes y, para los activos localizados en España, conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Esta valoración SÍ se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de febrero, si bien la finalidad NO se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de dicha normativa (ámbito de aplicación).

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El método utilizado para el cálculo de valores es el Residual Dinámico.

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.

3.1 IDENTIFICACIÓN.

Solar de uso residencial.

Se considera que el terreno es de 2ª residencia

3.2 LOCALIZACIÓN.

Situación: RU NOSA SRA. DO CARME - BURE 54 - Localidad: BURELA Provincia: LUGO Código Postal: 27880

3.3 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES.

El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral.

Titular Registral: Konkreto 2000 SL

Registro de la Propiedad Viveiro de 1

Nº Finca Denominación Nº Inv Tomo Libro Nº Folio Inscr.

Referencia del

Catastro

1 186 Fincas Re 29350 0 0 0 0 2260008PJ3325N0001JZ

Sobre el solar a valorar se ha realizado una división horizontal conforme a un proyecto, no obstante las obras de construcción no han comenzado por lo que se valora el conjunto de las fincas registrales de la división horizontal como una unidad. Las fincas registrales estan númeradas desde la finca nº 4666 hasta la finca número 4852 en total 186 fincas registrales.

3.4 DISCREPANCIA ENTRE REALIDAD Y REGISTRO.

La valoración contempla como una unidad el conjunto de las fincas registrales en que se dividió, y que no tienen un valor de mercado independiente. Será necesario proceder a la agrupación de todas las fincas y a la disolución de la división horizontal.

4. VISITA,DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES.

4.1 VISITA AL INMUEBLE.

El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.

Fecha de visita: 10/12/2012.

Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.

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4.2 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA.

Documentación registral:

- Escritura de Propiedad inscrita.

Documentación de la Sede Electrónica del Catastro

Datos del Bien Inmueble Referencia catastral 2260008PJ3325N0001JZ Localización RU NOSA SRA. DO CARME - BURE 54 Suelo 27880 BURELA (LUGO) Clase Urbano Coeficiente de participación 100,000000 % Uso Suelos sin edificar, obras de urbanización y jardinería Datos de la Finca en la que se integra el Bien Inmueble Localización RU NOSA SRA. DO CARME - BURE 54 BURELA (LUGO) Superficie construida 0 m2 Superficie suelo 939 m2 Tipo Finca Suelo sin edificar

4.3 COMPROBACIONES REALIZADAS.

Localización del inmueble e inspección ocular.

Superficies.

Características físicas identificativas.

Servidumbres visibles.

Estado de construcción o conservación aparente.

Descripción registral.

Estado de ocupación.

Uso o explotación del inmueble.

Régimen de protección pública.

Protección del patrimonio arquitectónico.

Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.

Consulta en Sede Electrónica del Catastro

No se ha facilitado documentación o referencia catastral del inmueble que se valora, habiéndose obtenido de la Sede Electrónica del Catastro.

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5. LOCALIDAD Y ENTORNO.

5.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN.

Se trata de un núcleo autónomo.

La población de derecho, según su último censo conocido, es de 9.536 habitantes, siendo su población de hecho sensiblemente similar a la de derecho.

La tendencia de la población durante los últimos años ha sido estable y en la actualidad está estabilizada.

La actividad económica predominante de la población es industrial.

El núcleo urbano no depende laboralmente de otros.

5.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO.

Se encuentra en el centro del casco urbano de Burela en una zona con numerosos servicios en sus proximidades. Burela se carácteriza por susu infraestructuras como el purto pesquero y el hospital da costa, con un buen nivel económico.

5.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO.

Entorno urbano con un grado de consolidación superior al 75% y un desarrollo completo con un carácter residencial.

Ordenación bloque exento, con una densidad alta.

La calidad de la construcción es nivel medio, con edificaciones de menos de 10 años de antigüedad. Se encuentra renovado alrededor de un 50 %. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, de un 25 % a un 50 % del total.

El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio.

El uso dominante del entorno es de viviendas para segunda residencia en edificios con un número de plantas, entre 3 y 5.

El equipamiento comercial es suficiente.

La calidad de la zona a efectos de valoración se considera media siendo la ubicación del inmueble dentro de la misma favorable.

5.4 INFRAESTRUCTURAS.

Dispone de infraestructura con un grado completo de desarrollo, en un buen estado de conservación.

Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso están pavimentadas.

El estado de infraestructuras del terreno valorado se incluye en el apartado siguiente.

5.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES.

El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las necesidades de la población; con numerosas instalaciones lúdicas.

El acceso al transporte público en la zona es bueno,siendo media el aparcamiento en superficie, no existe estacionamiento regulado.

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6. TERRENO.

6.1 SUPERFICIE (m²) Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS.

Nº Finca Denominación Sup. Registral Sup. Adoptada

1 186 Fincas Re 931,00 914,00

La superficie adoptada es de 914,00 m²

Se adopta la superficie del proyecto existente.

La superficie adoptada de terreno es Proyecto.

Forma del terreno: rectangular

Topografía: Plana.

Existen construcciones en el terreno que deben demolerse en el desarrollo y/o edificación

Se procedera a la demolición de un bloque existente de 914 m2 de superficie * 2 plantas= 1828 m2 con una estructura practicamente finalizada (solamente en estructura, volumen estimado de 4570 m3 con coste de demolición y transporte a vertedero de 10 €/m3 resulta un coste total de demoliciónde 45700 €.

6.2 INFRAESTRUCTURAS, CARGAS Y DEMOLICIONES.

INFRAESTRUCTURAS

Se considera a efectos de valoración que el terreno dispone de todas las infraestructuras necesarias y no se consideran otras cargas que afecten al terreno valorado.

CARGAS

No se consideran cargas que afecten al terreno valorado.

DEMOLICIONES

El importe de las demoliciones considerado asciende a 45.700,00 € y se incluyen en el cuadro resumen de valores calculados

6.3 MEDIO AMBIENTE, CONTAMINACIÓN DEL SUELO Y OTROS FACTORES.

No se ha dispuesto de información que indique la existencia de contaminación en el inmueble valorado ni en su entorno y, al no ser objeto del presente informe su análisis, la valoración se realiza sin considerar el efecto económico que dicha existencia de contaminación, o de otros factores negativos medioambientales de los que se tenga información podría producir.

7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD.

7.1 PLANEAMIENTO GENERAL DE ORDENACIÓN.

Planeamiento general de ordenación vigente: Normas Subsidiarias (NNSS)

Fecha de aprobación definitiva: 22/04/1988

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Cambios del planeamiento vigente en trámite: No

7.2 CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

Clasificación del suelo según Planeamiento vigente: Urbano (SU) Consolidado - condición de Solar

El inmueble se encuentra en suelo urbano, en situación de suelo urbanizado según RDL 2/2008

A efectos de esta valoración el terreno se encuentra clasificado como de Nivel I, de acuerdo con la normativa definida en la Orden ECO/805/2003.

7.3 PLANEAMIENTO DE DESARROLLO.

El planeamiento general detalla y/o no se precisa de planeamiento de desarrollo.

No existen limitaciones/afecciones por normativa sectorial y/o legislación (Costas, Carreteras, FFCC, Aeropuertos, Red eléctrica, Impacto ambiental, suministro agua y otros)

No se han considerado cesiones sobre el aprovechamiento lucrativo.

Aprovechamiento tipo (Uso característico ) UA/m²:

URBANIZACIÓN Y OTRAS CARGAS

Se considera a efectos de valoración que el terreno dispone de todas las infraestructuras necesarias

No se consideran cargas que afecten al terreno valorado.

7.4 CALIFICACIÓN.

Ordenanza de aplicación-Norma zona-Clase/Subclase

Usos Autorización por el planeamiento Superficie Máxima edificable (m² techo s/rasante) Vivienda libre en bloque: Compatible Complementario 0,00 Vivienda VPO: Sí 0,00

Densidad: 0,00 Viv./Ha Nº Viviendas (Uds.): 73,00

No computa la edificabilidad bajo rasante.

No computa la edificabilidad de bajo-cubierta.

Provisión de plazas de garaje obligatorias mínimo: No

No computa edificabilidad destinada a garaje.

Terciario comercial: Característico Cualificado 0,00 Terciario de oficinas: Característico Cualificado 0,00 Productivo (comercial/terciario/industrial): Característico Cualificado 0,00 Hotelero: Característico Cualificado 0,00 Dotacional/equipamiento privado: Característico Cualificado 0,00 Dotacional/equipamiento público: Característico Cualificado 0,00 Otros: Característico Cualificado 0,00

Aclaraciones sobre la tipología edificatoria:

Superficie, parámetros de aplicación y características

Superficie del solar a valorar: 914,00 m² Superficie de parcela mínima: 60,00 m² Longitud fachada solar a valorar: 0,00 m Longitud fachada mínima: 0,00 m % de ocupación máxima de parcela: 100,00

Fondo máximo edificable planta baja 16,00 m / resto de plantas 16,00 m

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Nº máximo de plantas sobre rasante 5,00 / bajo rasante 0,00 / altura máxima 17,00 m

7.5 EDIFICABILIDAD CONSIDERADA EN EL CÁLCULO.

La edificabilidad permitida en el planeamiento es cerrada con una altura de 5 plantas o 17 m de altura de cornisa. Por lo tanto la totalidad de la superficie de la finca es de 914 m2 edificables el 100% que calculando la edificabilidad maxima permitida seria de 5597.41 m2. Considerando un estándar de vivienda de 80 m2 para dos dormitorios y 60 para un dormitorio, el nº aproximado de viviendas construibles seria de 73 viviendas. Planta Sotano 2º destianada para 31 plazas de aparcamiento y 31 trasteros Planta Sotano 1º destinada para 31 plazas de aparcamiento y 31 trasteros Planta Baja destinada a 8 viviendas de 2 dormitorios y 2 baños, acceso a garaje, portales del edificio y soportales, 4 plazas de aparcamiento y 13 trasteros. Plantas de 1ª a 4ª destinadas a 56 viviendas de 2 dormitorios y 2 baños. Planta Bajo Cubierta para 13 viviendas de 2 dormitorios y 2 baños. DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS: Aparcamiento Trasteros 914,40 m² P.Sotano 2º Aparcamiento Trasteros 914,40 m² P.Sotano 1º Vivienda Trasteros 914,40 m² PB.P:II-III-IV.Ss.PI Vivienda 233,30 m² P.Baja. P-I Vivienda 955,70 m² P.Primera Vivienda 982,50 m² P.Segunda Vivienda 982,50 m² P.Tercera Vivienda 982,50 m² P.Cuarta Vivienda 805,20 m² P.Atico Total superficie construida: 7.684,90 m²

Nº Finca Uso Denominación Uds. Edificabilidad

(m²) Superficie de Cálculo

(m²)

1 Vivienda Viviendas 73,00 5.597,41 5.597,41

Garaje Garajes 66,00 1.737,66 1.737,60

Trastero Trasteros 75,00 349,83 349,83

Subtotal -- 7.684,90 7.684,84

8. RÉG. TENENCIA Y OCUPACIÓN.

8.1 SITUACIÓN ACTUAL.

La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos, cesiones o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el presente informe.

Derechos u obligaciones que afecten al derecho de propiedad del inmueble: No. Descripción: Según cuadro de valoración. Efectos sobre el valor: No procede. Limitaciones legales y/o urbanísticas sobre el inmueble: No. Descripción: No procede.

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Efectos sobre el valor: No procede.

A partir de la información verbal obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra:

- Situación de Ocupación: Libre de ocupantes

- Situación de Protección: Libre

9. ANÁLISIS DE MERCADO.

9.1 MERCADO DE SUELO.

Las promociones existentes son edificios en bloque de viviendas de 2 a 3 dormitorios entre 60 y 130 m2 de una calidad media alta con gran volumen de oferta y con varias obras paralizadas en estructura, las ventas son escasas aun estando las viviendas terminadas.

9.2 MERCADO DE PRODUCTO FINALISTA.

CARACTERÍSTICAS DEL USO VIVIENDA - Edificación en bloque.

OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de producción Bajo - - Nivel de existencias en oferta Bajo Medio bajo Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de demanda Bajo Bajo Adecuación oferta-demanda Medio bajo Medio bajo Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario

Actuales Venta Contado (€/m²) 900,00 - 1.100,00 750,00 - 1.050,00 EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario

Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento bajo Crecimiento bajo Revalorización Negativas Nivel medio bajo Negativas Nivel medio bajo

CARACTERÍSTICAS DEL USO GARAJE

OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de producción Bajo - - Nivel de existencias en oferta Medio alto Medio alto Tendencia oferta Crecimiento bajo Crecimiento medio alto DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de demanda Bajo Bajo Adecuación oferta-demanda Bajo Bajo Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario

Actuales Venta Contado (€/m²) 300,00 - 400,00 250,00 - 350,00 Renta (€/m² - Mes) 0,00 - 0,00 0,00 - 0,00

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EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario

Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento bajo Crecimiento bajo Revalorización Negativas nivel bajo Negativas nivel bajo

9.3 ANÁLISIS DE PROMOCIONES EXISTENTES.

Relación entre oferta y demanda: La oferta supera a la demanda

Desarrollo promociones últimos años: Bajo-Medio

Promociones en venta: Algunas con pocas unidades pendientes de venta

Promociones Paralizadas: Ninguna o no relevantes

Evolución de precios de venta últimos 12 meses: Moderado decremento de precios (entre un -5% y un -15%)

9.4 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN MERCADO.

Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Media

Facilidad global del inmueble para la reventa: Media baja

9.5 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO.

Capacidad de revalorización del inmueble: no significativa Capacidad de revalorización del entorno: no significativa Capacidad de revalorización del mercado: nula / negativa

La situación coyuntural del mercado y los datos disponibles no permiten estimar que exista una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año y que se prolongue al menos durante tres.

9.6 MUESTRA DE COMPARABLES.

La muestra seleccionada de datos de mercado comparables se muestra en el siguiente apartado junto con su homogeneización.

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

El cálculo se realiza según la repercusión por m² edificable. Se calcula el valor del terreno como valor residual a partir de la diferencia entre los flujos de los cobros (ingresos) y pagos (gastos) – actualizados – de los distintos conceptos que intervienen en el desarrollo inmobiliario previsible del suelo. Para estimar los cobros previsibles, se parte de los precios de venta de mercado primario determinados a partir de la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, según los principios de prudencia y del mayor y mejor uso dentro de los permitidos por la normativa urbanística y previstos en la fecha de comercialización para la hipótesis de edificio terminado. Los datos de inmuebles comparables a la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, con objeto de determinar su valor de mercado primario, y realizar su homogeneización, son los siguientes:

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COMPARABLE EN VENTA DE USO VIVIENDA Homogeneización de edificación en bloque

El valor homogeneizado se ha considerado que corresponde a vivienda en planta intermedia, en nivel 2

Comparables de mercado seleccionado:

Comp. 1 Castelao, 59, Pl.2, Burela(LUGO)27880 Comp. 2 Pardo Bazan, 0, Pl.2, Burela(LUGO)27880 Comp. 3 Arcadio Pardiñas, 15, Pl.5, Burela(LUGO)27880 Comp. 4 Travesia do Porto, 0, Pl.2, Burela(LUGO)27880 Comp. 5 Avd da Mariña, 0, Pl.5, Burela(LUGO)27880 Comp. 6 Castelao, 1, Pl.5, Burela(LUGO)27880

Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización: Características(*) Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val Fecha 11/2012 11/2012 11/2012 11/2012 11/2012 11/2012 10/12/2012 Transacción Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Fuente Promotor Promotor Promotor Promotor Promotor Promotor Calidad Zona Media Media Media Media Media Media Media Ubic. en Zona Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Antigüedad 1 1 1 5 5 10 Nuevo Calidad Edif. Media Media Media Media Media Media Muy alta Planta 2. 2. 5. 2. 5. 5. 2 Ascensor/Ext-Int Sí Sí Sí Sí Sí Sí No / Exterior

Pisc/Deport/ZV No/No/No No/No/No No/No/No No/No/No No/No/No No/No/No Sí/ Sí/ Sí

Acabado Int. Medio Medio Medio Medio Medio Medio Medio alto Conservac.Int. Normal Normal Normal Normal Normal Normal A estrenar Dorm/Baño/Aseo 3D-2B-0A 3D-2B-0A 3D-2B-0A 3D-2B-0A 2D-2B-0A 3D-2B-0A 2D/2B/A

Vistas Buenas Buenas Buenas Buenas Buenas Buenas Muy buenas Importe Total 150.000,00€ 130.000,00€ 174.000,00€ 135.000,00€ 105.000,00€ 180.000,00€ % Desc. 10.0% 5.00% 10.0% 5.00% 5.00% 10.0% Anejos 0G-0T 1G-1T 1G-1T 1G-1T 1G-1T 1G-0T M² Tzas.Desc. 0m² 0m² 0m² 0m² 0m² 0m² Suplementos 11.000,00 € 12.000,00 € 11.000,00 € 11.000,00 € 9.000,00 € SC [m² adopt] 128.0 m² 115.0 m² 100.0 m² 120.0 m² 100.0 m² 130.0 m² 70,00m² _________________________________________________________________________________________________

Precio (€/m²) 1.054,69 978,26 1.446,00 977,08 887,50 1.176,92 Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Localización 0,95 1,00 0,85 1,05 1,05 0,95 Ubicación en Edif. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Calidad Construc. 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 Funcionalidad 1,00 1,00 0,95 1,00 1,05 1,00 Tamaño 0,95 0,97 1,00 0,95 0,95 0,95 Equipamientos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 _________________________________________________________________________________________________ Global.(redond.) 0,90 0,97 0,73 1,00 1,05 0,86 Valor homog. 951 949 1.051 975 929 1.008 Ponderación 15,00 15,00 15,00 20,00 20,00 15,00 Valor homog. 974,57 _________________________________________________________________________________________________

V. Adoptado de uso Vivienda (€/m²) 975,00

(*) En caso de características que no se conocen con certeza se incluye una estimación

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COMPARABLE EN VENTA DE USO GARAJE

Comparables de mercado seleccionado:

Comp. 1 PRAZA DA MARIÑA, SN, Pl.1, BURELA(LUGO)27880 Comp. 2 ARCADIO PARDIÑAS, 60, Pl.1, BURELA(LUGO)27880 Comp. 3 EIJO GARAY,, Pl.1, BURELA(LUGO)27880 Comp. 4 EMILIA PARDO BAZAN, 50, Pl.1, BURELA(LUGO)27880 Comp. 5 ROSALIA DE CASTRO, 10, Pl.1, BURELA(LUGO)27880 Comp. 6 AVD DA MARIÑA, 190, Pl.1, BURELA(LUGO)27880

Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización: Características Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val Tipo Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Plaza abierta Fecha 10/2012 10/2012 10/2012 10/2012 10/2012 10/2012 10/12/2012 Transacción Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Fuente Promotor Promotor Promotor Promotor Promotor Promotor Calidad Zona Media Media Media Media Media Media Media Ubic. en Zona Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable No singular Aparc.en sup. Media Media Media Media Media Media Media Estac.Regulado No No No No No No No existe Antigüedad 4 10 2 5 2 5 Nuevo Calidad Edif. Media Media Media Media Media Media Media Ascensor Sí Sí Sí Sí Sí Sí No Tipo de planta Sótano 1 Sótano 1 Sótano 1 Sótano 1 Sótano 1 Sótano 1 Sotano 1 Maniobrabilidad Buena Buena Buena Buena Buena Buena Muy buena Cap. plaz. garaje Coch.grande Coch.grande Coch.grande Coch.grande Coch.grande Coch.grande Coch.medio Importe Total 10.000,00€ 8.000,00€ 9.200,00€ 8.500,00€ 10.000,00€ 9.000,00€ % Desc. 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% Anejos 0T 0T 0T 0T 0T 0T Suplementos SC [m² adopt] 30.0 m² 24.0 m² 27.0 m² 22.0 m² 30.0 m² 25.0 m² 0m² _________________________________________________________________________________________________

Precio (€) 9.500 7.600 8.740 8.075 9.500 8.550 Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Localización 0,97 1,02 1,00 1,02 0,97 1,00 Ubicación en Edif. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Calidad Construc. 0,97 1,02 1,00 1,00 0,98 1,00 Funcionalidad 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Tamaño 0,98 1,00 1,00 1,02 0,98 1,00 Equipamientos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 _________________________________________________________________________________________________ Global.(redond.) 0,92 1,04 1,00 1,04 0,93 1,00 Valor homog. 8.760 7.907 8.740 8.401 8.850 8.550 Ponderación 15,00 15,00 20,00 20,00 15,00 15,00 Valor homog. 8.538,28 _________________________________________________________________________________________________

Valor homogeneizado a partir de comparables (€/m²): 0,00 V. Adoptado de uso Garaje (€/m²) 425,00

COMPARABLE EN VENTA DE USO TRASTERO

V. Adoptado de uso Trastero (€/m²) 425,00

Hipótesis de desarrollo inmobiliario, valores de mercado y costes de construcción

A continuación se muestra el cuadro resumen de los usos considerados en el desarrollo del terreno conjuntamente con superficies,tasas de actualización,costes de construcción por contrata y valores de venta considerados.

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Nº Finca Uso Denominación Fase Uds. Superfice de Cálculo

(m²) Tasa % Coste Construcción

(€/m²) Valor Mercado

(€/m²)

1 Vivienda Viviendas 1 73,00 5.597,41 13,00 600,00 970,00

Garaje Garajes 1 66,00 1.737,60 13,00 300,00 425,00

Trastero Trasteros 1 75,00 349,83 13,00 300,00 425,00

Subtotal -- 7.684,84 -- -- --

Otros gastos necesarios considerados

Adicionalmente a los costes de construcción, para estimar los pagos previsibles se tienen en cuenta los gastos necesarios de promoción ( impuestos no recuperables, honorarios técnicos, estudios necesarios, licencias y tasas, primas de seguros obligatorios, gastos de administración ), de comercialización y los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada y cuyo importe individualizado es el siguiente:

Importe en € Gastos adquisición del suelo 2,00%Suelo 12.963,01

Gastos demolición y derribos 45.700,00

Honorarios Proyecto de edificación 3,00%Pec 119.540,25

Honorarios Dirección Obra de Edificación 3,25%Pec 129.501,94

Licencia Municipal Obras de Edificación 3,00%Pec 119.540,25

Coste de Edificación por Contrato (PEC) 3.984.675,00 Seguridad y Salud 1,50%Pec 59.770,13

Imprevistos 0,50%Pec 19.923,38

Gastos Edificación 4.432.950,94

Gastos fiscales de escrituración 1,00%Venta 63.166,46

Comercialización y publicidad 3,00%Venta 189.499,36

Gastos de administración del promotor 2,00%Venta 126.332,91

Seguros 2,00%Pec 79.693,50

Gastos promoción 458.692,23 Gastos financieros 0,00%Venta 0,00

Tipo interés anual en descubiertos: 0,00%

Rentab Deuda 5 años (BDE Med 3 ult Meses) 4,75%

Indice precios (IPC) previsibles a futuro: 2,30 Cobro Contrato Compraventa: 20,00%

Ingreso aplazado hasta la entrega/escritura: 0,00%

Plazos de desarrollo estimados

Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta las hipótesis más probables según las características de los inmuebles proyectados y en su caso el grado de desarrollo del planeamiento y la gestión urbanística,de la urbanización y de la edificación.

Construcción Ventas

Inicio Duración Fin Inicio Duración Fin 13 18 30 13 30 42

Un periodo equivale a 1 mes

Flujos de caja considerados en el cálculo

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Se muestra a continuación los importes totales distribuidos para el cálculo del flujo de caja realizado, así como el Flujo de caja global actualizado resultante del cálculo. Para el cálculo realizado se aplica la siguiente fórmula: t = a t = a

F = __Ej____ _ ___Sk___ a = 1 a = 1 ( 1 + i )ª ( 1 + i )ª Siendo: F= Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej = Importe de los cobros (o ingresos) previstos del período. Sk = Importe de los pagos (o gastos) previstos del período. t= Tiempo (nº de períodos) transcurrido en el desarrollo de la actuación. i= Tipo (o tasa) de actualización.

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El valor del flujo de caja actualizado corresponde al valor total del terreno analizado.

Periodos G.Adqui/Gest.Urb Urbanización Demolición Edificación Promoción Ingresos G.Financieros Flujo Caja

0 12.963,01

-12.963,01

1 0

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

14.796,48

-14.796,48

13

246.275,00 14.796,48 42.110,96

-218.960,52

14

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15

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31

14.796,48 3.242.543,92

3.227.747,44

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14.796,48 210.554,80

195.758,32

42

14.796,48 210.554,80

195.758,32

43

Total 12.963,01 4.432.950,00 458.690,88 6.316.644,00 1.412.040,11

Resumen de valores calculados

El valor resultante para los 7684,84 m² construidos considerados es de 76,74 €/m², siendo el valor unitario referido a m² de terreno de 645,23 €/m².

El valor para cada finca y el final resultante es el siguiente:

Nº Finca Denominación Superficie. Adoptada

(m²) V. Suelo MRD

(€) Demoliciones

(€) V.Tasación

1 186 Fincas Re 914,00 635.441,66 45.700,00 589.741,66

11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS.

Fecha de visita: 10/12/2012

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España

Nº Finca Denominación Sup.Adoptada (m² Terreno) V.Tasación

1 186 Fincas Re 914,00 589.741,66

EL VALOR DE TASACION es de: 589.741,66 €

El método utilizado para el cálculo de valores es Residual Dinámico.

Advertencias generales

Sobre el solar a valorar se ha realizado una división horizontal conforme a un proyecto, no obstante las obras de construcción no han comenzado por lo que se valora el conjunto de las fincas registrales de la división horizontal como una unidad. La valoración contempla como una unidad el conjunto de las fincas registrales en que se dividió, y que no tienen un valor de mercado independiente. Será necesario proceder a la agrupación de todas las fincas y a la disolución de la división horizontal”

Observaciones

Las fincas registrales estan númeradas desde la finca nº 4666 hasta la finca número 4852 en total 186 fincas registrales.

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España a entidades de crédito, que establece que el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como activos dudosos, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo.

El presente informe ha sido realizado por Tasaciones Hipotecarias, S.A. (TH), inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el número 4302, el día 23 de noviembre de 1982.

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La fecha de emisión del informe es 13/12/2012, y con vigencia hasta 13/06/2013

Profesional que realiza el informe: Representante de TH:

GONZALO RIO VEIGA ARQUITECTO TECNICO

JESUS MUÑOZ BARRAL Profesional vinculado a TH

Firma manuscrita de Representante de TH

12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.

12.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.

Planos o croquis de situación y emplazamiento

Fotografías

Documentación Registral

Documentación Catastral

12.2 INDICACIONES.

Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante de la tasación o por terceros. En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre sí.

El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.

En el estudio y toma de datos para emitir el informe de tasación, el tasador se ha limitado a la inspección ocular del inmueble, no habiéndose realizado ninguna comprobación sobre el estado y capacidad portante de la estructura del mismo, ni sobre el de las instalaciones, impermeabilizaciones o cualquier otro elemento oculto, por lo que el informe de valoración no constituye un informe pericial sobre estos aspectos. La posible existencia de defectos o vicios ocultos de estos elementos, o su aparición posterior, alteraría el valor de tasación expresado.

Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a la información aportada (planos, documentación registral, catastral u otras). El croquis realizado durante la visita al inmueble no significa un levantamiento topográfico de los terrenos. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de las variaciones de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre las superficies expresadas en el informe y las reales.

La valoración se realiza a partir de la superficie construida, incluyendo - en función del tipo de inmueble - la parte proporcional de elementos comunes.

La valoración se realiza bajo el supuesto que se dispone de, o se pueden obtener, cuantas autorizaciones licencias o certificaciones - de Organismos y Entidades Públicos o Privados - sean necesarias para cuántos usos han sido considerados en el presente informe.

En la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación se presupone que el proyecto de ejecución visado por el Colegio profesional competente es edificable legal y técnicamente.

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En la determinación del valor de tasación, se han tenido en cuenta las circunstancias actuales de mercado inmobiliario y sus precios de venta al contado, especialmente las referentes a la financiación habitualmente obtenible por los adquirentes del inmueble que se valora. La alteración de estas circunstancias debe incidir en los equilibrios del mercado y, en consecuencia, en los valores de tasación.

El desglose del valor del inmueble en los componentes que lo integran (suelo, construcción y gastos necesarios) tiene valor conjunto, no debiendo utilizarse parcialmente salvo autorización expresa.

La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe.

Del valor de tasación se deberán descontar todas las cargas y afecciones que no hayan sido reflejadas en el presente informe.

No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que, en caso de existir alguna, deberá estudiarse su incidencia en el valor de la misma.

Protección de datos de carácter personal: De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de datos de carácter personal. (B.O.E.14.12.1999), los datos de carácter personal contenidos en el presente informe y su certificado, así como todos los almacenados en la base de datos de TH, se dedican única y exclusivamente al soporte y conservación de las tasaciones de acuerdo con su normativa vigente: ECO/805/2003 de 27 de Marzo. La Propiedad de dichos datos puede ejercitar la totalidad de sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.

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Matriz de riesgos del suelo según solicitud del Banco de España.

Fecha de referencia: 10/12/2012 Entidad mandataria CISA ADJUDICADOS Solicitante: CISA 2011 S.L.U. Datos de localización Referencia Catastral: Varias Ubicación: RU NOSA SRA. DO CARME - BURE 54 Provincia: LUGO Municipio: BURELA Código postal: 27880

CARACTERÍSTICAS 1 2 3 4 5

CLASE 1 Tipo de suelo

1

Urbano

consolidado Urbano no

consolidado

Urbanizable

sectorizado

(programado)

Urbanizable no

sectorizado (no

programado)

No urbanizable o

rústico valorado

con expectativas

urbanísticas

DESARROLLO 2 Desarrollo del planeamiento

1

Urbanización

finalizada

Proyecto de

urbanización

aprobado

Planeamiento de

desarrollo

aprobado

definitivamente

Planeamiento de

desarrollo

aprobado

inicialmente

Planeamiento de

desarrollo no

redactado o no

aprobado

GESTIÓN 3 Sistema de gestión

1

Licencia Agente

urbanizador o

concierto Compensación Cooperación Expropiación o sin

gestión

% ÁMBITO 4 Porcentaje del ámbito valorado

1 100 % > 80 % > 60 % > 50 % < 50 %

TAMAñO DEL PROYECTO

5 Superficie parcela(m2)

1 < 10.000 < 100.000 < 500.000 < 1.000.000 > 1.000.000

6 Aprovechamiento sobre rasante(m2)

1 < 10.000 < 50.000 < 150.000 < 250.000 > 250.000

MUNICIPIO 7

Categoría del municipio por número de habitantes

5

Capitales y

similares >

100.000

Capitales y

similares >

50.000 < 20.000 > 10.000 < 10.000

TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar

3

VPO o VPP de 1

residencia Primera

residencia libre

2 residencia,

hotel, oficina,

comercial

Industrial,

logística,

aparcamiento

Dotacional,

recreativa, otros.

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CÉDULA URBANÍSTICA

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CÉDULA URBANÍSTICA

valor de tasaciÓn de: quinientos ochenta y nueve mil ... · las fincas y a la disolución de la...

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