Fundamentos de la Tasación

Terrenos linderos o próximos a salas de velación, confiterías bailables, estaciones de servicio, etc. (destinos que provocan peligro, intranquilidad o malestar diverso al vecino), son causa de desvalorización. Este signo puede modificarse cuando el uso del terreno resulte provechoso en función de estos destinos. Por ejemplo, un lote baldío próximo a una sala de velación, no existiendo en la zona locales destinados a la venta de flores.

Mercado – Oferta y Demanda

junio 27, 2013

Hay un tercer tipo de factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria y, entonces corre a poner a resguardo su capital.

Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vez a tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer, también, como antecedente de carácter general, las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones en lotes. Cuando no tenemos antecedentes de ventas de fracciones para tasar un bloque, tenemos que partir del lote para llegar a la fracción y, en ese aspecto es muy importante averiguar perfectamente bien las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes y, resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-

Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-

La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-

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El resultado o las perspectivas de cosechas en zonas agropecuarias varían notablemente el mercado inmobiliario como el comercial. La capacidad adquisitiva promedio de la población, nos permite a veces establecer una forma de pago posible, y calcular el tiempo de realización que puede tener una venta de lotes.-

La depravación impositiva a la edificación, es una medida que produce un alza de valores de terrenos, desde que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene, por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación impositiva. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin y, un alza en sus precios así como también, una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-

RELACIÓN OFERTA-DEMANDA DE LA TIERRA EN LA ZONAEl mercado es el principal factor determinante de los valores. Toda consideración favorable o adversa, en cuanto a las condiciones generales y particulares de un terreno o zona, puede ser contradicha por el comportamiento del mercado. Es éste quien determina el equilibrio o desequilibrio entre la oferta y la demanda.

El valor de una propiedad siempre estará determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su relación con la demanda del mercado.

La mayor oferta en relación con la demanda disminuye el valor, hasta que la demanda crezca a nivel de absorber la oferta; por el contrario, la mayor demanda en relación con la oferta aumenta el valor, hasta que la demanda se reduzca a nivel de ser absorbida por la oferta. La oferta y la demanda son los mayores reguladores del precio.Fuentes:“MANUAL DE TASACIONES” – Dante Guerrero – Librería y Editorial Alsina.-“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

Vecindad (Linderos y Entorno)

Es decir que el tipo, importancia y actividad del o los edificios vecinos se relaciona -en cuanto a valor se refiere- al tipo, importancia y actividad que se puede o pretende dar al terreno que se tasa. Aquellos edificios podrán favorecer o perjudicar el valor de la tierra, por los efectos probables sobre la vida económica de los edificios a construir y la capacidad que éstos puedan alcanzar por el tipo de vecindario.

La existencia en el entorno de edificios -públicos y privados- o espacios abiertos,  que por su destino promueven actividades colectivas  -algunas, con alto tránsito de personas-, o cuya presencia no se relaciona económica, social y urbanísticamente con el sector, afectan el valor de la tierra.

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La naturaleza favorable o perjudicial de estas instalaciones en relación con el espacio urbano, al que modifican, establece el carácter, magnitud y sentido de la influencia.

Entre los elementos favorables, podemos mencionar: parques y plazas, centros asistenciales (salud, educación) y comerciales, complejos recreativos y culturales, etc.

Los elementos que inciden negativamente: terminales de transporte, cementerios, barrios marginales, estadios de fútbol, vías del ferrocarril, etc.

La calidad de la vista con que cuenta el terreno urbano es otro elemento de apreciación, en razón de preferencias y condiciones particulares del sector.

Las vistas pueden clasificarse en:a) vista del horizonte u otra característica escénica deseable (espejo de agua, río, montaña, etc.);b) vista atractiva a espacio abierto circundante (parque, plaza, etc.);c) vista típica a la calle al frente o vecindario inmediato;d) vista indeseable a espacio abierto circundante (vías del ferrocarril, etc.) o a distintos tipos de edificios (hospitales, galpones de depósito, etc.).

Las vistas indicadas en a) y b) agregan valor, la vista señalada en c) resulta de conformidad con el bien, mientras que la vista puntualizada en d) quita valor a la tierra.Fuente:“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009 

Desarrollo – Servicios – La Calle

TENDENCIAS DE DESARROLLO DEL SECTOR

Las ciudades que satisfacen sus necesidades con el  desarrollo de actividades propias y productivas, son ciudades que propician la creación de nuevos centros de población, dinamizando, de esta manera, su actividad económica y social. Estos elementos de expansión, como así también obras públicas en ejecución o proyectadas, valorizan  la tierra y alientan la incorporación de capitales en todas sus formas.

En resumen, dos factores valorizan la tierra en una ciudad: el mayor alcance económico de sus habitantes y el mayor interés por radicarse en ella (mayor demanda de la tierra).

Factores económicos o sociales pueden modificar esta situación y provocar el descenso de los valores. Entre otros, podemos mencionar: cierre de industrias con altos niveles de mano de obra local, instalación de otras con riesgo -por su naturaleza- para el medio ambiente y la salud, cambios en la utilización de la propiedad, construcción de edificios precarios, etc. Estos factores hacen sentir su influencia, fundamentalmente en pequeñas localidades, generando emigración de habitantes, caída en el nivel de la economía particular  y pérdida de interés en la compra de terrenos.

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SERVICIOS PÚBLICOS DISPONIBLESLa dotación de servicios públicos hace al rendimiento económico de la tierra al posibilitar: distintos usos (en su destino y capacidad); calidad y eficiencia en las prestaciones de los edificios a construir; bienestar y seguridad a sus ocupantes.

Podemos mencionar, entre otros, los siguientes servicios públicos: energía eléctrica; agua potable de red; gas natural de red; desagüe cloacal a red; teléfono; alumbrado público, recolección de residuos y barrido de calles; televisión por cable; transporte automotor de pasajeros; salud, educación, seguridad.

IMPORTANCIA DE LA CALLE Y SUS CONDICIONES FÍSICAS“Es de observar que uno de los elementos que influyen en el desarrollo de los núcleos comerciales, es el tráfico que corre por sus respectivas calles. Se comprueba, en la práctica, que el primero está en función del segundo” (Rivarola). Las modernas “peatonales” extienden el concepto no sólo al tráfico vehicular.

De lo expuesto, resulta que una o varias cuadras situadas en la misma o diferentes calles, próximas o alejadas, destacan su importancia en función del interés por su ocupación.Conceptuamos como “cuadra” a la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales -con la aclaración de Rivarola, en cuanto se debe entender por cuadra, la acera sobre la que se halla el terreno-. Entre ambas aceras de una misma cuadra pueden existir diferencias notables de valores en razón de factores accesorios.

La condición física de la calle se suma como factor de incidencia.  Razones de comodidad, seguridad y estética afirman este concepto. Es dable considerar los siguientes parámetros: el ancho de la calzada, existencia de canteros centrales; la calidad material de la calzada (base y capa de rodadura), su estado de conservación; el ancho de las veredas, su calidad material y estado de conservación, existencia de canteros; la forestación: especies, disposición y cantidad; el nivel de drenaje de las aguas pluviales; la existencia de semáforos.Fuentes:“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

Normas de Zonificación Vigente

Las ciudades más grandes poseen distintas normas, que establecen zonas de acuerdo al uso actual o previsto para la tierra. Básicamente, se consideran las siguientes:

zonas urbanizadas y aptas para urbanizar; zonas aptas para lotes de “fin de semana”; zonas industriales; zonas destinadas a lotes quintas; zonas previstas para futura extensión urbana; zonas ineptas para urbanizar;

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zonas de reserva para espacios verdes y libres.

Las normativas regulan además: a) la división de la tierra; b) la construcción de los edificios.

Estas regulaciones pautan el uso y grado de aprovechamiento de la tierra, por ende, la utilidad económica de los edificios que en ella se pueden construir.

Zonificación: ¿Qué es?

a) POR SU NATURALEZA

HABILITACIONES URBANAS REGULARES

Normadas por los dispositivos oficiales y municipales vigentes, de acuerdo a una base legal establecida y vigente y que establece etapas de desarrollo, requisitos y regulaciones.

HABILITACIONES URBANAS EN VIA DE REGULARIZACION

Asentamientos humanos o agrupaciones del tejido urbano, cuya única alternativa es la regularización de su asentamiento físico, adecuándose en lo mínimo posible a las normas técnico legales y administrativas que establecen las normas legales vigentes al respecto.

HABILITACIONES URBANAS PROGRESIVAS

Originadas en el denuncio de terrenos eriazos y el deseo de ejecutar la correspondiente habilitación. En este tipo existen superposiciones de carácter físico y legal, antes de lograr su objetivo.

b) POR SU UBICACIÓN

UBICADAS EN AREA URBANA

Ubicadas en las áreas urbanas que ya cuentan con estudios de zonificación y de usos del suelo, es decir que existe un Plan de usos del suelo definido.

UBICADAS EN AREA DE EXPANSION URBANAUbicadas en áreas definidas dentro de los planes de expansión urbana, y una de cuyas características principales es el requerimiento de la asignación de zonificación.

UBICADAS FUERA DEL AREA DE EXPANSION URBANA

Ubicadas en áreas con clara vocación urbana pero que todavía permanecen bajo las regulaciones del sector agrario. Aquí podríamos mencionar las habilitaciones pre-urbanas.

UBICADAS EN AREAS RIBEREÑAS AL MAR

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Normadas bajo regulaciones especiales y uno de cuyos requisitos principales tiene relación con el suministro de los servicios de agua, disposición de aguas servidas y el interés del sector defensa para fines de defensa nacional.

LOS RIOSTambién normadas bajo regulaciones especiales, y salvo que no dispongan de zonificación definida, tiene que ver con la administración del agua para fines de regadío o de consumo humanos. Intervienen los sectores agricultura y de servicios como Sedapal.

c) POR SU ZONIFICACION

1) HABILITACIONES PRE URBANASSobre zonificación PUHABILITACIONES PECUARIASHABIALITACIONES PARA HUERTAS2) HABILITACIONES URBANASPARA USO DE VIVIENDA

- Vivienda residencial semi-rústica (R1S)- Vivienda en urbanizaciones (R1,R2,R3)- Vivienda taller (R3, R4)- Vivienda con uso recreacional tipo club en zona de playa (ZHR)- Vivienda con uso recreacional tipo club sobre ribera de rio (ZHR)- Vivienda temporal o vacacional (ZHR)- Vivienda sobre terreno mancomunado.De vivienda unifamiliar R3, R4 : Res. Media densidadDe vivienda multifamiliar R4,R5,R6 y R8 (Alta densidad)- Vivienda con construcción simultanea de viviendas.PARA USOS COMERCIALESPARA USOS INDUSTRIALESPARA USOS ESPECIALES

Para este caso, el tasador asentará el código que surja de la zona en que se emplaza el antecedente, pudiendo componerse de letras y números, según lo haya identificado el municipio en la redacción del Código Urbanístico de la ciudad o localidad.-

Fuentes: “Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009

Parcela – Solar – Terreno junio 11, 2013

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Para la correcta formación de un Tasador, se deben conocer y afianzar los conceptos de distintos elementos que “maneja” a diario en su actividad. Es por ello, que en este artículo trataré de dejar debidamente aclarado el concepto de:

Parcela: procede del francés parcelle que, a su vez, tiene su origen en el latín particella. El término se utiliza para nombrar a una porción pequeña de terreno, que suele considerarse como sobrante de otra mayor que ha sido comprada, adjudicada o expropiada.

El concepto se utiliza en el ámbito del planeamiento urbanístico para referirse a la superficie de terreno que, legalmente conformada o dividida, actúa como soporte de aprovechamiento de acuerdo a las condiciones fijadas por la normativa vigente.

Es posible analizar la parcela desde distintas perspectivas. La superficie bruta es la superficie original de acuerdo a los datos que consten en el catastro, el registro de propiedad y las mediciones reales. La superficie neta, en cambio, es la superficie que no se encuentra reservada para la ubicación de dotaciones urbanísticas públicas.

La parcela mínima es la superficie mínima que tiene que tener una parcela para que las autoridades puedan autorizar los usos permitidos según el planeamiento urbano, mientras que las parcelas resultantes son aquellas formadas a partir del desarrollo de otras actuaciones.

La división de terrenos en parcelas se conoce como parcelación o aparcelamiento. En concreto, la parcelación urbanística es la división sucesiva de terreno en varias parcelas con el objetivo de urbanizarlos o edificarlos.

Según los tiempos, obras bibliográficas, normas o disposiciones, también se las suele llamar: lotes o terrenos.-

Solar: Comprende las parcelas catastrales sin edificación. El concepto catastral de solar es más amplio que el concepto urbanístico de solar, pues el primero incluye todas las parcelas no edificadas en suelo urbano o urbanizable planificado, así como el no programado por carecer de planeamiento parcial, lo que da una idea global del suelo vacante disponible para ser edificado.

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Un terreno es un espacio de tierra sobre el cual generalmente y más comúnmente la gente puede construir casas, edificios, negocios, locales, entre otros o bien cultivar la tierra, ya sea para uso propio, como podría ser el caso del armado de una huerta en la cual se plantan distintos tipos de comestibles, para que una vez que han dado sus frutos, ingerirlos, o bien, la explotación, puede hacerse a un nivel más amplio, como ser en el caso de los terrenos ubicados en las zonas rurales, generalmente, alejadas de las grandes ciudades, destinados para un uso agropecuario.

Obviamente, este pedazo de tierra, para la consecución de los destinos que mencioné en el párrafo anterior, deberá estar legalmente conformada y dividida, en tanto, en el corriente vocabulario que se emplea a instancias del planeamiento urbanístico, estos pedazos de tierra delimitados se llaman parcelas.

Características Intrínsecas – Lote – Edificio

La relación lote-edificio, ya sea en lo referente a las restricciones en la superficie edificable o limitaciones al uso u ocupación de parte del lote de terreno, se vincula de manera directa con el valor en cuanto a:el grado de aprovechamiento de la tierra,su rendimiento económico.1. Limitación de áreasEntre las limitaciones más comunes, se destacan:Retiro obligatorio (nueva línea municipal): es el desplazamiento de la línea municipal, avanzando sobre el terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros.Retiro obligatorio por “servidumbre de jardín”: es el retiro de la construcción dejando un área libre al frente, de variable profundidad por el ancho del terreno, destinada a jardín.Receso de la planta baja por “servidumbre de recovas”: es el retiro en la planta baja, con el objeto de formar una recova como servidumbre de paso para los transeúntes.Ochava: es la línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección de las líneas municipales de edificación de las calles que conforman una esquina.Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por construcciones.2. Superficie edificableLos índices más significativos resultan:Índice edilicio: se entiende por “índice edilicio” la relación que existe entre la superficie total de edificación y el área total del terreno (también denominado FOT -factor de ocupación total-).Índice de ocupación de suelo: se entiende por “índice de ocupación de suelo” la relación que existe entre la superficie total que ocupa la edificación en planta baja y el área total del terreno (también denominado FOS -factor de ocupación del suelo-).F.O.T. : Qué es?El FOT o F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m² que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno. Veamos, si tenemos un FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la

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superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en N° cantidad de plantas.El FOT, junto al FOS (Factor de Ocupación del Suelo), son los únicos factores que determinan el volumen o silueta máxima de construcción permitida, hay otros factores como Línea de Frente Interno, Línea de Basamento, Retiro de Línea Municipal y/o Medianera, Altura Máxima Permitida, etc.-Fuentes:“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009“Valoración de Lotes Urbanos sin Mejoras” – Miguel Á. Antoñana – Libro digitalizado – 2011.

Relación frente-fondo, dimensiones y superficie

junio 13, 2013

Como frente se identifica al lado del terreno que linda con la vía pública de acceso. Así como en el caso de las consideraciones que hacen a su forma, la relación del frente con el fondo del terreno es útil a la hora de su comparación, pero aquí tampoco son válidos los condicionamientos a priori, aunque en lotes urbanos habitualmente sea valorado contar con un amplio frente hacia la calle.-

La extensión del lado que vincula al terreno con la vía pública, como dijimos, es valorada, pero el tasador no sólo debe considerar esta longitud sino la relación con las medidas de sus otros lados y, si esa relación es adecuada para el mejor aprovechamiento de la superficie. Como vemos, nuevamente debemos reconocer el mayor o menor beneficio en la aptitud económica del lote que representa la relación existente entre sus lados.-

Dos lotes con idéntica superficie y forma pueden presentar grados de utilidad sumamente disímiles en función de la relación de sus lados con la calle de acceso.-

Relación frente-fondo CA

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B

La figura ejemplifica tres lotes de forma rectangular denominados A, B y C. Los lotes A y B son idénticos en cuanto a superficie y dimensiones de sus lados, difiriendo sólo en la posición relativa de los mismos con relación a la calle. El lote C cuenta con la misma superficie pero diferente medida de lados que los terrenos A y B.-¿Cuál de los lotes presenta la mejor relación frente-fondo?. Estaríamos inclinados a decir que el B, debido a que su lado mayor coincide precisamente con el frente, y tal vez así sea, si el mejor uso de la zona es el comercial o si este frente ofrece una excelente vista. Pero tal vez no sea así, y se trate de un área residencial en la que los linderos y el contrafrente dan hacia espacios abiertos y parquizados que resulten más atractivos para el uso residencial que la vía de acceso y, entonces el A resulta más conveniente. El caso C tal vez sea el más extremo, pero no por ello descartable a primera vista si es posible materializar un proyecto en forma de tira sobre él y la mejor y más atractiva orientación sea uno de sus lados.-

Del ejemplo surge el carácter altamente relativo que cobra la relación frente-fondo de un inmueble con relación a otras series de variables que deben manejarse en conjunto (en realidad todas), como usos, orientaciones, visuales, disposiciones reglamentarias municipales de altura y ocupación de parcela, etc. No obstante, el tasador debe tener presente esta condición para ponderarla adecuadamente y asignarle la magnitud económica correspondiente a la hora del análisis del valor.-

El marco conceptual de recopilación de datos y análisis debe ser siempre el de negar lo absoluto. De ahí el énfasis en poner en crisis siempre cualquier análisis automático, dogmático y rígido al recopilar la información necesaria y al evaluarla con fines de la obtención del valor de mercado. El aprendizaje de las condiciones permite su aplicación en zonas ajenas y diferentes a la habitual del tasador.-

En el caso concreto de la relación frente-fondo, como en otras variables, la práctica y el conocimiento de la zona, la trama urbana y el parcelamiento del lugar, hacen que se pueda establecer un lote tipo o modelo y considerar la mejor relación frente y fondo de cada lote a tasar con respecto a ese lote tipo y modelo. Pero dada la variedad de loteos y formas de parcelamiento y de usos de los entornos en los que la práctica valuatorias implica actuar, el establecimiento de este patrón es atributo inherente al tasador como fruto de un exhaustivo relevamiento y de un estudio particular de cada entorno.-

El Frente: La parte más valiosa de un lote es el frente. Podría deducirse aquí que al aumentar indefinidamente el frente, aumentaría también de la misma manera el valor. Sin embargo no es así. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.

Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los más cotizados; fuera de esa zona la influencia resulta negativa.

La influencia del frente se establece a través de efectos contradictorios:

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a)   Un frente es una estructura costosa en razón que debe ser tratado arquitectónicamente, lo que supone el empleo de materiales caros: revestimientos, carpintería especial, etc., pero al mismo tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminación y ventilación que evita pérdida de terreno por patios suplementarios.

b)   El alto valor del área próxima a la línea municipal hace que aumente rápidamente el monto de la inversión en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de disminución de compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de inversión está compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores alquileres ya sean negocios o viviendas.

c)   Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectónicas forzadas, en las cuales el acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la categoría de extraordinarios y entran a jugar influencias muy particulares que pueden llegar a determinar valoración o perjuicios suplementarios.

d)   Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras más angostas, de donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldío, o con mejoras próximas al fin de su vida útil.

Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto de la inversión. Para la zona comprendida entre los 9 y los 15 metros se establecen el equilibrio entre ambos elementos y se tienen los frentes normales más solicitados.

El Fondo: Las zonas más alejadas de la línea municipal tienen menos valor. Esta disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola.-

Tal variación se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido:a)   Con el mayor fondo aumenta la inversión de capital, lo cual, al disminuir la demanda, hace bajar el precio unitario.

b)   Las ordenanzas municipales de algunas ciudades [en San Juan la DPDU (Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano)], contienen limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos.

c)    Aunque esta limitación no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los locales que dan a la calle.

PROPORCION RELATIVA DE LAS DIMENSIONESLa proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.

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No es necesario señalar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. Un lote de 10 por 30 no es igual a uno de 30 por 10, aún cuando sus dimensiones y superficies lo sean, ya que para el primero la relación frente-fondo es de 1:3 y para el segundo 3:1.

Cuando se trata de terrenos de conformación regular, el problema no presenta mayores inconvenientes. Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de forma; estas, en la mayoría de los casos, se presentan como una baja en el precio unitario de la tierra.

Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela pueden ser reducidas a fórmulas y tablas por medio de métodos analíticos-empíricos. A tal efecto se usa una unidad de comparación, la que se supone valiendo el 100 %. Con respecto a ésta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer más o menos, según que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable.

Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.

Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del país, la unidad  resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella. Las zonas de características familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que se estima en 11 por 40 metros.

Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales están expresadas en tablas de frente y fondo calculadas inicialmente por el Ingeniero Valiente Noailles y modificadas por Fitte y Cervini.

SuperficieLa adquisición de una propiedad de gran superficie supone la movilización de un capital también grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces pocos compradores. La ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda hace disminuir el precio unitario de los lotes grandes.-

Inversamente, para una propiedad pequeña la compra requiere capitales menores; hay más compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: “el precio unitario de una fracción urbana es tanto menor cuanto mayor sea el área de la misma, a igualdad de las demás condiciones”.-

La superficie puede incidir también, y a través de otros factores, en sentido contrario al que se ha señalado en la regla anterior, así por ejemplo, lotes muy grandes para los cuales podríamos corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en atención al hecho de su probable subdivisión. De de esta misma manera habrá bonificación si puede establecerse de un modo seguro, que la relación entre el área edificada y la del lote, es la conveniente, concepto que se indica aunque no corresponda a la influencia estricta de la superficie.-

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La superficie de una figura es la medida de su extensión considerando dos dimensiones: largo y ancho. La unidad de medida de un lote urbano es el metro cuadrado (m 2); por lo tanto, para calcular la superficie de una figura habrá que averiguar cuántas veces la unidad de medida está comprendida en dicha superficie.-

Fuentes:“Tasación de Inmuebles” (el valor de mercado), Germán Gómez Picasso & José Rozados, Ed. Bienes Raíces ediciones, año 2006.-“Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

Características Extrínsecas – Orientación y Fundación

Junio 18, 2013

ORIENTACIÓNEn arquitectura, “correcta orientación significa el lugar apropiado para cada local, en relación con el soleamiento, vientos predominantes y vistas deseables” (Moia).

En la realidad no siempre es posible dar a todos los espacios la mejor orientación. Puede ocurrir que la orientación correcta con respecto al soleamiento no coincida con las vistas deseables o la eficiente distribución de los ambientes. Por otra parte, la orientación de la vivienda dependerá de sus condiciones de emplazamiento en relación con las siluetas de las construcciones circundantes, que a menudo se constituyen en un factor condicionante del proyecto. Se tratará de recibir sol en invierno y eliminarlo en verano, aprovechando las diferencias de ángulo o altura que se registran en las distintas estaciones durante su recorrido aparente.

Siguiendo conceptualmente a Moia, la orientación más conveniente es la que mira hacia el punto donde el sol culmina al mediodía (recordamos, sur en el hemisferio norte y norte en el hemisferio sur), pues en verano recibe menos horas de sol que en invierno y con un ángulo de incidencia menor.

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En general, en el hemisferio sur, la orientación más favorable es la norte, ya que, en forma predominante, los vientos húmedos y el sentido de la lluvia provienen de la dirección sur, asegurando a su vez esta orientación buenas condiciones de asoleamiento. En el hemisferio norte, por el contrario, la orientación más favorable es la sur, debido a que la norte es la expuesta a la dirección de vientos y lluvias.-

De allí que en todo plano o croquis de un terreno se grafique mediante una flecha hacia dónde encontramos el norte en latitudes al sur del Ecuador. En un sentido decreciente, por calidad de orientación podemos catalogar a la este, oeste y por último a la sur, siempre claro está, para localizaciones del hemisferio sur.-

Así, al realizar la visita al lugar, deberá considerarse qué lado o sector del terreno da hacia la mejor orientación, marcándola en el croquis de relevamiento, con el fin de que luego sirva en la ponderación de cualidades que hacen al valor del inmueble.-

Los frentes al este y al oeste reciben más horas de sol en verano que en invierno.

Las habitaciones orientadas hacia el este son menos cálidas en verano que las expuestas al norte y en inviernos son templadas por el sol de la mañana. Son indudables los beneficios que reporta orientar los dormitorios hacia este punto cardinal.

Las habitaciones orientadas al oeste son castigadas por el sol de la tarde en verano y en invierno apenas reciben el sol en forma oblicua.

La orientación opuesta hacia donde el sol culmina al mediodía, no recibe sol en invierno pero sí en verano, razón que la hace poco atractiva, salvo el caso que se requiera una iluminación uniforme y no excesiva.

EL SUELO DE FUNDACIÓN (su calidad)Entre los elementos a tener en cuenta para la utilización del terreno, la resistencia del suelo es fundamental.

Rivarola manifiesta que “tres son los factores intrínsecos para la determinación del valor de un terreno: ubicación, con sus variantes y derivaciones particulares; forma y dimensiones: su influencia directa en la mayor o menor facilidad para construir tipos de edificios adecuados a la zona; calidad del suelo: sus consecuencias favorables o desfavorables para la cimentación y para la construcción de locales en subsuelo”.El estudio de suelo incluye generalmente un programa de exploración del subsuelo, observaciones del nivel freático, recuperación de muestras para su estudio mediante ensayos de laboratorio y, en algunos casos, una serie de ensayos in situ.

La naturaleza técnica de lo expuesto, obliga a considerar que no se encuentra en la competencia de un tasador la determinación de la calidad del suelo.

Toda necesidad de información  en este sentido, puede encontrarse en estudios realizados por organismos públicos o requerirse, si la naturaleza de la tasación lo impone, a empresas privadas. No obstante, es obligación del tasador manifestarse en cuanto a antecedentes que

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registre la zona por problemas de resistencia de suelo, o si el terreno que se tasa ha sido objeto de rellenos.

“Si el suelo es de calidad tal que la cimentación del edificio requiere gastos extraordinarios, se tendrá un elemento negativo para la economía del edificio” (Rivarola); en consecuencia, el mayor costo de esas obras habrá que compensarlo con un menor valor del terreno.

En los terrenos urbanos, la calidad del suelo cobra relevancia en función de la capacidad de resistencia que presenta ese suelo para fundar y construir edificios sobre el mismo. La resistencia admisible para cimentaciones se mide en función de dos variables: a qué distancia de la superficie se encuentran las distintas capacidades portantes de los diferentes estratos de composición del suelo y qué cantidad de kilogramos por cm2 puede recibir de carga en cada estrato.-

La consideración de la capacidad portante del suelo en el valor del predio cobra gran significado, ya que permite establecer, por un lado, si es apto o no para determinado tipo de construcciones y, por otro, si, para erigir esas construcciones, el costo de fundaciones resulta sumamente alto, por lo que podría hacer inviable económicamente realizar la construcción sobre el mismo.-

Habitualmente, cuando efectuamos valuaciones de terrenos urbanos, se suele contar con datos generales sobre la capacidad del suelo del lugar, disponibles en el municipio. Además, la observación de las construcciones existentes en el entorno brindará un panorama de al menos qué construcciones similares serían factibles de edificar sobre el terreno particular que se debe valuar.-

No es misión del tasador convertirse en un experto en el análisis de la capacidad de carga en suelos urbanos, pero la condición media del lugar debe ser tenida en cuenta, ya que ella limita el aprovechamiento del terreno y por ende también incide en su valor.-

Pero no sólo la capacidad de la tierra de recibir cargas debe ser tenida en cuenta cuando hablamos de calidad del suelo, sino también en estado de sanidad. Se debe observar si, por determinados usos actuales o anteriores del terreno, su sustrato no se halla contaminado. Determinados usos industriales con canalizaciones o depósitos subterráneos de productos químicos, la existencia de antiguos sumideros de residuos, cursos subterráneos de aguas contaminadas o servidas suelen ocasionar contaminación de los terrenos.-En ubicaciones urbanas, es habitual el caso de estaciones de expendio de combustibles, las cuales cuentan con tanques y cañerías por subsuelo. Un cambio en su uso para el aprovechamiento del terreno para otro tipo de edificación demanda de un estudio de la sanidad del suelo, lo cual deriva en costos y tiempos, en muchos casos prolongados, por tareas de remediación del terreno a fin de librarlo de gases o fluidos tóxicos contenidos en el mismo.-

En algunos casos particulares, el valuador deberá considerar en cuánto impactan los costos de rehabilitación del terreno y, como es lógico, descontarlos de su valor, ponderándolos adecuadamente con relación a terrenos semejantes que no presenten circunstancias de contaminación.-

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Fuentes:“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009“Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

Informe: Elección del Terreno por su Orientación

abril 17, 2013

Una de las acciones más importantes cuando se decide la construcción de una nueva vivienda resulta naturalmente la elección del terreno.Además de las consideraciones básicas sobre ubicación, cercanía a centros comerciales y educativos, proximidad de transporte, disponibilidad de infraestructura y posibilidades de proyecto determinadas por los Códigos de Edificación y Ordenamiento Urbano de la zona, debemos verificar la orientación y el entorno del terreno que pretendamos adquirir, porque de las características de éste dependerá la oferta de sol que sobre él recibamos.

Cuando se visita el terreno antes de adquirirlo, seguramente lo visitamos en dos o tres oportunidades con pocos días de diferencia entre si, lo cual significa que las características de la trayectoria solar no se modificaron sustancialmente y la proyección de sol sobre el terreno no tiene cambios significativos.

Conocer las diferencias entre invierno y verano permitirá estimar lo que sucederá durante la estación opuesta. Así si visitamos el terreno durante el invierno, con temperaturas y trayectoria solar baja y con árboles que perdieron sus hojas tendremos una apreciación determinada muy diferente a lo que sucede durante el verano, con temperatura y trayectoria más alta y con árboles que brindan una sombra importante.

Si durante el invierno buscamos estar al sol, durante el verano seguramente buscaremos la sombra de los árboles.

Otro punto fundamental resulta la orientación del terreno, determinada por las características de la trama urbana.

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Muchas veces escuchamos como argumento de venta “se encuentra en la vereda del sol”, lo que significa que si queremos penetración solar en los ambientes principales, los debemos orientar hacia el frente del terreno, pero ¿esta característica es la que estamos buscando para nuestra futura vivienda, con ambientes orientados hacia el bullicio de la calle?.

A continuación haremos un breve repaso acerca de las potencialidades de los terrenos urbanos con su frente orientado hacia los puntos principales:

(NOTA: Para el hemisferio norte invertir las orientaciones Norte y Sur)

• NORTE: El frente recibirá sol durante todo el día, los ambientes principales deberán orientarse hacia el frente.

Será deseable contar con árboles de hojas caducas o edificaciones importantes hacia el oeste para controlar el exceso de radiación solar durante el verano.

Si el ancho del terreno lo permite (más de 12 m) la vivienda deberá estar recostada sobre la medianera oeste, que si no tiene protección (otra vivienda) deberá ser de ladrillo macizo de por lo menos 30 cm de espesor.

Las ventanas que se abran sobre el Este recibirán sol hasta el mediodía durante el verano, en el invierno el ingreso de sol estará determinado por la presencia o no de obstáculos, tanto propios como en el terreno lindero (otras edificaciones, árboles importantes, etc.) Hay que tener en cuenta que estos obstáculos no podrán ser modificados debido a que se encuentran en terreno lindero.

El contrafrente tendrá un área de sombra permanente originada por la propia vivienda cuyas características dependerán de la geometría de ésta, esto determinara que la zona cercana a la vivienda resulte húmeda durante el invierno, debido a que no recibe sol durante toda la estación. Durante el verano resultara un área agradable justamente por este mismo motivo aunque la zona de sombra resulta menor debido a la trayectoria solar más alta.

• SUR: Los ambientes principales deberán estar orientados hacia el contrafrente, lo cual determinara un frente con pocas posibilidades estéticas cuyo aprovechamiento estará determinado por las habilidades del diseñador.

En caso de utilizarse el frente para ubicar espacios habitables hay que tomar en cuenta que no recibirán sol durante la mayor parte del año, dependiendo de la latitud.

Las demás características son similares a las consideradas en la orientación Norte.

• ESTE: Recibirá sol durante la mañana, tanto en invierno como en verano. La presencia de árboles de hoja perenne en el frente impedirá un adecuado asoleamiento durante el invierno.

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El contrafrente recibirá sol durante la tarde. Durante el invierno resultara agradable, pero durante el verano y estaciones intermedias será necesario controlar la incidencia de éste por medio de vegetación de hojas caducas, postigos u otros elementos que impidan la incidencia del sol sobre la vivienda.

La penetración solar durante el verano en esta orientación puede llegar a provocar sobrecalentamiento en el interior de la vivienda, inconveniente que puede ser controlado reduciendo el tamaño de las aberturas o parcialmente con un muro macizo de por lo menos 30 cm de espesor. Muros huecos, aunque tengan el espesor indicado no tienen demasiada influencia sobre el fenómeno de sobrecalentamiento.

Si el ancho del terreno lo permite la vivienda deberá recostarse sobre la medianera sur, mientras que la fachada norte recibirá sol durante todo el día tanto en verano como en invierno.

Las características del asoleamiento durante esta última estación dependerán de la cercanía de la fachada al edificio contiguo, cuanto mas cercano se encuentre mayor será la posibilidad que le arroje sombra sobre su vivienda. Sobre este punto hay que tomar en cuenta que su medianera Norte es la medianera Sur de su vecino, por lo tanto el área de sombra permanente estará sobre su predio, con las consecuencias que ello acarrea, por lo tanto si el terreno tiene menos de 12 m de ancho hay que tratar de evitar abrir ventana de importancia en planta baja sobre la fachada Norte, aún si en la actualidad no existen obstáculos en el predio vecino.

• OESTE: Valen las mismas consideraciones que en el caso anterior, con la diferencia que la protección hacia el Oeste deberá estar colocada sobre la vereda.

• ORIENTACIONES INTERMEDIAS: La situación en orientaciones intermedias puede favorecer o no las situaciones planteadas anteriormente, pero en general pueden asimilarse a lo que sucede en la orientación principal que se halle más cercana.

Por ultimo hay que tomar en cuenta que si las protecciones previstas están basadas en vegetación plantada luego de adquirido el terreno hay que considerar el período de crecimiento que le tome a la especie plantada adquirir la dimensión adecuada para proporcionar la protección necesaria, que según la especie puede superar la vida útil de la vivienda.

Si la protección u obstáculo se encuentra en el terreno lindero recuerde que su vecino tiene el derecho de modificarla sin consultarlo a Usted por lo tanto trate de resolver sus inconvenientes.

A este trabajo, bien expuesto por el Arq. José Reyes, habría que agregarle que, en regiones argentinas, próximas a la cadena montañosa o, a la árida Patagonia argentina, tendrá una plusvalía el frente que sea contrario a los vientos sucios o predominantes. En qué consiste esta aseveración? Pues, en la zona citada existen los vientos “sucios” o “fuetes”, los que traen frío y generan gastos extras, tales como mayor consumo de energía, tanto sea para calefaccionar o refrigerar.-

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En un trabajo estadístico que me encuentro realizando ya hace más de 2 años, he constatado que, por ejemplo, en la provincia de La Pampa, los lotes con frente al noreste, tienen un beneficio económico mayor a cualquier lote, teniendo éstos un beneficio económico, tanto en el consumo de gas natural, como de energía eléctrica, que aquellos que se encuentren en otras orientaciones. Resultan las viviendas con dicha orientación, mucho más cálidas o más refrigeradas que cualquier otra, lo que resulta de un estudio estadístico de consumos de energía.-

El sustento o base de mi estudio se funda en la orientación de las cabeceras de las pistas de aterrizajes de aviones. Según las normas aeronáuticas, la orientación de estos lugares de aterrizaje de aeronaves, tiene que estar su cabecera sobre el lado de los vientos con mayor predominio en la zona, ya que los aparatos descenderán con “viento de cola”.

Esa orientación, la que he podido constatar con imágenes satelitales, predomina en casi todo el territorio argentino, salvo en algunos lugares muy próximo a las cordilleras de Los Andes o, al mar argentino. En los primeros, he encontrado cabeceras sobre el lado oeste, tal el caso del aeropuerto de Neuquén; y el segundo, con varias pistas y cabeceras, dado que existen vientos predominantes de varios sectores.

Si bien mi trabajo aún no tiene un sustento valedero para considerarlo como una realidad inequívoca; consideraría, a los fines de consejo, que antes de adquirir un lote, observe la cabecera de las pistas de aterrizaje de aviones en la zona en que pretenda adquirir. Si la cabecera está en el sudoeste, con orientación hacia el noreste, aquellos lotes que tengan su frente sobre este último punto cardinal (noreste), tendrá una plusvalía sobre los restantes lotes.-

Factores en la tasación mayo 07, 2013

Como ya se dijo la tasación es un componente clave en el proceso de determinación del   valor de un bien inmueble.

Repitiendo: Tasar o Avaluar un inmueble es determinar el valor económico más probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de

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factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo técnico que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor..

El valor de mercado debe constituir el concepto central de la valuación de inmuebles. Los precios de mercado son los mejores indicadores del valor de mercado y las comparaciones del mercado deben constituir el criterio más importante del valor.

Es necesario, en consecuencia, conocer dos factores fundamentales:

a) la fecha a la que debe referirse la tasación, y

b) el mercado a esa fecha.

La fecha tiene una importancia decisiva, máxime en los períodos inflacionarios, pero aún así, en períodos de estabilidad, el mercado inmobiliario no es estable, tiene fluctuaciones debidas a diferentes factores, aún políticos, y por lo tanto la fecha define un mercado.

El mercado inmobiliario, íntimamente relacionado con innumerables factores que Influyen en su movimiento, es el otro factor de primordial importancia. Inclusive a una misma fecha hay diferentes mercados para diferentes tipos de inmuebles, es decir: urbanos, rurales, industriales, etc.

El proceso que lleva a la adquisición de un bien inmueble no encuadra exactamente dentro de los tipos de mercado: [1]

Competencia Perfecta: Es aquél que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de transacciones, transparencia y concurrencia

Monopolio: Hay monopolio cuando la mercadería es ofrecida por una única empresa y en cambio, es demandada por un amplio número de posibles compradores.

Monopsonio: es la situación inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes se enfrentan con un único demandante.

Oligopsonio: es la situación inversa a la de oligopolio. Numerosos vendedores se enfrentan a un número reducido de posibles compradores.

Competencia Monopólica: se distingue del de competencia perfecta en la falta de homogeneidad de la mercadería, así como en la falta de transparencia

Monopolio Bilateral: en el monopolio bilateral se enfrentan un sólo oferente a un sólo demandante. Uno y otro negocian hasta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la mercadería.

Oligopolio: Hay oligopolio cuando la mercadería es ofrecida por un número restringido de empresas, mientras que es demandada por un elevado número de posibles  compradores.

El mercado inmobiliario guarda similitud con el último mencionado, el monopolio bilateral.

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Sólo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia monopólica.

Una situación así puede darse, por ejemplo, cuando en determinado momento en una zona geográfica definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un conjunto más o me nos importante de parcelas en forma simultánea.

En relación a las características:

Libertad: se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de él. los oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin intervención directa ni indirecta de las autoridades

Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.

Homogeneidad: se dice que un mercado es homogéneo cuando la mercadería que se comercia en él tiene unas características uniformes, es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una partida u otra de las que salgan al mercado, ya que la calidad de todas ellas es prácticamente idéntica.

Cuando el mercado no es homogéneo, se llama heterogéneo.

Transparencia: se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada  información sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado, es decir, los interesados en él (tanto oferentes como demandantes) saben en cada momento cuál es el precio que se está pagando por el producto. Naturalmente la transparencia    influye en la actitud que adopten oferentes y demandantes ante el mercado.

Cuando el mercado no es transparente, se dice que tiene opacidad.

Concurrencia: se dice que un mercado es concurrencial cuando el número de oferentes y demandantes es muy alto.

Cuando no hay concurrencia se dice que existe ausencia.

Frecuencia de transacciones: se dice que un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones.

Cuando no hay frecuencia se dice que existe infrecuencia.

Es a veces libre puesto que el Estado no interfiere en la formación de precios, ni mucho menos fija esos precios mediante una disposición legal .y a veces es intervenido, cuando  impone restricciones a la libre contratación en defensa de sectores económicos débiles, teniendo, pues un acusado carácter social.

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No es homogéneo, ya que las parcelas difieren entre sí en cuanto a una serie de circunstancias (medidas, superficie, ubicación, etc.).

Según el tipo es o no más o menos frecuente y no es transparente, por lo menos totalmente transparente, debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de transacción a los efectos de evasión fiscal.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Factores Intrínsecos – ubicación dentro de la Manzana

1. Lote de terreno en esquinaEl lote ubicado en esquina tiene un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos. Varias son las razones que justifican esta plusvalía, entre las que podemos mencionar: comodidad de acceso; mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales; mayor longitud de vidrieras y existencia de éstas sobre dos frentes; mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de edificios (fundamentalmente, en pisos altos); ventajas para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.

Estas ventajas, de carácter general, pueden verse disminuidas cuando se trata de lotes en áreas residenciales. Entre otros factores, deben considerarse: impuestos y tasas más altos; mayor costo de las obras de infraestructura pendientes (entre ellas, pavimento); mayores costos de construcción y mantenimiento; ruido y peligro del tránsito callejero; menor intimidad.

Se reduce también la importancia cuando la forma es un triángulo. Se combina, la valorización por esquina con la depreciación por forma irregular y desproporción entre el desarrollo de los frentes y la superficie del lote.

Las innegables ventajas de los terrenos en esquina, hizo que los tasadores agregaran un valor adicional del veinticinco por ciento (25%) con respecto al valor unitario de lote medial. Este porcentaje, agregado al valor unitario del terreno, devenía en arbitrario e incorrecto, ya que algunas esquinas -por distintas razones- resultaban sobre o subvaluadas con la aplicación uniforme del citado porcentaje.Dicho concepto se ha ido modificando, al precisar las variables que deben evaluarse en el tratamiento de un lote en esquina. Entre éstas, pueden citarse: las características comerciales de la zona; la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina; las medidas del terreno sobre cada una de las calles.

Distintos autores (entre ellos, McMichael, Zangerle, Marston y Agg, Valvano) coinciden en que la importancia e influencia de la esquina no se extiende más allá de los treinta (30) metros, contados a partir de la intersección de las respectivas líneas municipales.

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2. Lote de terreno medialMedial es el lote al frente que no es esquina.Algunos autores lo diferencian en su tratamiento del denominado “lote de transición”, que -según ellos- es el que se encuentra influenciado por la esquina.

Creemos que esta influencia se hace sentir hasta cierta distancia -indeterminada y variable – según la importancia relativa de las calles que forman la esquina y el carácter del barrio. En el caso de barrios residenciales se limita exclusivamente al lote esquinero, mientras que  en barrios comerciales puede  alcanzar a uno o más lotes vecinos.

Se admite, lo dijimos antes, que esta influencia no se extiende más allá de los treinta metros, medidos desde la intersección de las líneas municipales.

Hechas estas salvedades, puede decirse, de manera general, que el lote medial se relaciona en su valor con los lotes mediales de la zona o cuadra por los siguientes factores: la dimensión (superficie); la proporción (relación frente-fondo); la forma; la orientación y vista.Esta relación es válida en tanto sean similares las otras variables que afectan el valor de la tierra.

3. Lote de terreno internoEntendemos por terreno interno, aquél que se encuentra en el interior de una manzana, con acceso a la calle a través de un pasillo. Este pasillo puede ser de uso exclusivo, común (condominio) o constituir una servidumbre de paso. Sin dudas, estos terrenos tienen menor valor que los lotes frentistas.

Deben considerarse los siguientes aspectos a los fines de su valorización: único o uno entre otros; ingreso de uso exclusivo o común o por servidumbre de paso; la profundidad de acceso; el ancho del pasillo; las dimensiones, forma y  proporción del lote; las siluetas y disposiciones de las construcciones linderas.

Los terrenos internos únicos con un pasillo de acceso de uso exclusivo, se privilegian con respecto a otros con pasillo de uso común.

En el caso de ser un lote entre varios internos, la profundidad de acceso y la cantidad de lotes influyen en el valor. En cuanto a la profundidad de acceso, en el mayor fondo disminuye el valor de la tierra; sin embargo, en el caso de lotes internos, el grado de utilidad de la tierra -generalmente de alto valor- se modifica sustancialmente y obliga a su consideración según cada caso. La mayor cantidad de lotes es un factor de depreciación, fundado en cuestiones que hacen a la complejidad de la convivencia y a los trastornos que de ella derivan.

El mayor ancho del pasillo de acceso incide favorablemente en el valor, en razón de facilitar actividades como el acarreo de materiales o el ingreso de muebles.

La valorización en función de las dimensiones, forma y proporción  del lote, se relaciona con el grado de facilidad para la resolución del proyecto y economía del edificio a

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construir. Las características de las construcciones linderas (siluetas y disposición de los edificios) pueden condicionar las posibilidades efectivas de una adecuada resolución.

Puede utilizarse como método de aproximación al valor, tanto la Ley de Hoffman como la regla norteamericana del 4-3-2-1. La Ley de Hoffman considera que las dos terceras partes del valor de un lote se encuentran en la primera mitad. La regla norteamericana del 4-3-2-1, supone un lote de terreno en que el largo de su fondo se halla dividido en cuatro partes, a la parte del frente se le asigna cuatro veces el valor respecto a la del fondo, y a las intermedias 3 y 2 veces.

Fuente: “Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009.

Factores Intrínsecos – Forma y Nivel

junio 16, 2013

FORMA

No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.

Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular el rectángulo y el cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente dichos.

Citando a Rivarola, “habrá irregularidades que por su propia forma y ubicación dentro del terreno harán sentir aquella influencia, habrá otras que quedarán relegadas a los patios y jardines, con consecuencias de importancia muchísimo menor que las primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener excelente provecho”.

Lotes con frente o fondo sesgado resultan aprovechables según sea la extensión del frente y fondo o el destino esperado. Así también deben considerarse los lotes con martillos a favor o en contra.

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Se deprecian  terrenos:

con varios y pronunciados quiebres; con formas que se aproximan al triángulo; cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno); con superficies reducidas conforme al uso permitido o destino esperado.

A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).

Algunos tratadistas -entre ellos, Guerrero- proponen la determinación de la “superficie homogeneizada”, que resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares que complementan el núcleo regular de una figura -que se construye realizando una especie de escalera con las medidas probables de ambientes normales, por ejemplo 4 metros- y lograr así un “coeficiente de forma” a través de la siguiente fórmula:

Cf  =  superficie homogeneizada (m 2 )   (< 1)

Superficie total del lote (m2)

Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo” introducido por Chandías, que surge de dividir la superficie del lote por el frente:

                         Fr  =  área (m 2 )

                                 frente (m)

Se establece, de esta manera,  “un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno” (Chandías).

La obtención de este “fondo relativo”, que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto, y muchas veces limitador.

NIVEL (propio y en relación con el de la calle)

Un desnivel inferior de más de 15 cm, en relación con la cota de la calle, es considerado perjudicial. La tarea de relleno es costosa, y debe analizarse el valor del predio en relación con los gastos que insume tal tarea.

Los lotes a mayor altura, con respecto a la cota de referencia, comienzan a considerar el perjuicio cuando esta diferencia es superior a los 30 centímetros (Fitte y Cervini). En el desmonte debe tenerse en cuenta que la tierra excavada ocupa un volumen mayor que el del perfil (denominado “esponjamiento inicial”), hecho que se traduce en mayores gastos de traslado.

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No escapa a la consideración del tasador que el desnivel puede ser tratado con provecho desde el punto de vista arquitectónico. Esto resulta aplicable, básicamente, en áreas residenciales, no así en las comerciales.

El relieve del terreno (topografía) se agrega en la consideración. Las pendientes, de resultar pronunciadas, requieren la ejecución de desmontes o rellenos para salvar los desniveles. Los gastos a realizar castigan el valor de la tierra.

Fuente: “Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris

Elementos que participan de la Valuación

mayo 05, 2013

En busca de una formación general y, lo más acabado posible de aquella persona que se dedica -o pretende hacerlo- a la tasación inmobiliaria; en este y, subsiguientes artículos, se irán dando visiones generales de algunos conceptos básicos de la actividad y, que hacen el entendimiento del por qué de un avalúo, y cuán importante es el trabajo de un técnico en tal actividad.-

Los elementos que intervienen en la avaluación son fundamentalmente las cosas y las personas, yo diría las personas  de existencia visible.

- De acuerdo o! Código Civil (art. 30).

“Son personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones”. Se clasifican en;

a) Personas de existencia visible

b) Personas de existencia ideal o jurídica: de Carácter Público o Carácter Privado.

“Todos los entes que presentasen signos característicos de humanidad, sin distinción de cualidades o accidentes, son personas de existencia visible (art,, 51 del  Cód. Civil)

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De existencia ideal o también personas jurídicas; Quedan definidas en el Código Civil   como de existencia necesaria y creada con un objeto conveniente al pueblo. Son de  carácter Público y de carácter Privado.

De carácter Público:

1 – El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.

2 – Las Entidades Autárquicas

3 – La Iglesia Católica.

De carácter Privado:

Los establecimientos de utilidad pública; (religioso, científico, colegios, sociedades, bancos, etc.) y toda asociación que tenga por objeto el bien común y. posea patrimonio propio, y sean capaces por sus estatutos de adquirir derechos y contraer obligaciones.

- De acuerdo al Código Civil (art . 2311) .

“Se llaman cosas los objetos materiales susceptibles de tener un valor”

Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a !a energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación .

Los objetos inmateriales susceptibles de adquirir valor, e igualmente las cosas, se llaman BIENES. El conjunto de los bienes de una persona constituyen su patrimonio.

Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por accesión o por su carácter, representativo.

Las cosas y la producción:

Son Factores de la producción: Naturaleza, Trabajo y  Capital

El hombre recibió de la naturaleza las “cosas” sin elaborar, las recibió: sin cargo alguno, para que ellas sirviesen a sus necesidades y contribuyesen a su bienestar.

El ingenio, habilidad y exigencias de la vida hacen que aproveche las “cosas”,  transformándolas.

Ese esfuerzo es el trabajo. Aquel que hace uso racional del trabajo aplicado a las cosas, consigue atesorar cosas elaboradas que le sirven para vender o intercambiar, con lo que comienza a crear su riqueza o “capital”.

CONCLUSIÓN:

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1.- Las cosas de la Naturaleza fueron bienes gratuitos y estuvieron al alcance de todos los hombres.

2.- El trabajo, la dedicación, el perfeccionamiento, etc. dieron origen al capital.

3.- Por lo que el capital es el resultado de cosas a las que se ha aplicado trabajo y tiempo.

Por lo tanto el tiempo es una constante de intercambio entre Capital y trabajo.

EL HOMBRE EN LA ECONOMÍA:

Correspondería comenzar dando una definición de Economía, pero ella surgirá del análisis de todos los elementos concurrentes una vez examinado él tema.

Lo cierto es que existe un problema económico y a él está ligado el hombre, y sus recursos, planteándose lo disyuntiva de la capacidad de hacer todo lo que se desea o, tener todo lo que se apetezca.

Frente a esto no caben más que dos caminos, o saber;

I – Encontrar la manera de aumentar los recursos para satisfacer las necesidades.

o bien;

2 – Sacrificar las apetencias adaptándose a los recursos, Puede ocurrir que esos recursos no alcancen a cubrir  las necesidades mínimas e indispensables.

El problema se complicó aún mas, cuando se considera al hombre fuera del plano  individual, integrado al plano social donde sus necesidades aumentan y las responsabilidades se agravan.

Es así como el hombre tiene por función tender a la integración de los valores económicos, lo que equivale a decir que está en función económico social.

LA RIQUEZA.

Nace de esa integración y es tanto más importante cuando más se acerque a la perfección.

Según Leo Little, al término riqueza se le pueden asignar varios significados: “En su acepción amplia, es la provisión de bienes económicos existentes en un momento dado”.-

Alfred Marshall dice que “toda riqueza consiste en cosas deseables, es decir en cosas que satisfacen necesidades humanas directa o indirectamente, pero no todas las cosas deseables se consideran riquezas”.

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Por ejemplo: El afecto de los amigos, es un elemento importante del bienestar, es cosa  deseable, pero no se considera como riqueza.

“Las cosas deseables” como expresión de riqueza suele no ser propia, podría reemplazarse por “Bienes”.

Se denomina bien, objeto de relaciones económicas, todo aquello que posee Ia propiedad de ser apto pora satisfacer, directa o indirectamente, una necesidad humana; cabe así afirmar, que las necesidades humanas son satisfechas por medio de la  utilización o posesión de cosas -materiales o no-, que tienen como característica importante, la de ser permutables entre sí. Esta permutabilidad de los bienes entraña dos elementos a saber; “la utilidad y la dificultad de     adquisición de los mismos”.

Lo primero podría definirse como “aptitud que tiene una cosa para satisfacer una necesidad humana”. Sin embargo, no basta ello para la caracterización de la permutabilidad o limitación. Es preciso que la cosa esté rodeada del atributo de escasez, es decir que las cantidades que de la misma existen, sean insuficientes en relación con la apetencia que de ellas se siente, pero no una escasez absoluta.

La dificultad de adquisición de un bien determinado y el que la gente esté dispuesta a realizar esfuerzos de cualquier orden para conseguirlo, junto con la posibilidad de trueque, dan a los

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Antecedentes de la Valuación a Nivel Mundial

mayo 02, 2013

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta.

A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl Dobner.

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PrehistoriaEl ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos elementos.

Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no habían limitaciones sobre el uso de la propiedad, había la suficiente extensión y no había escusa para formar parcelas, fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien generador de riqueza.

El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del periodo  mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definición de propiedad raíz. Babilonia Nemrod (2.640 – 2.575 a.C), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes.

En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de invaluable valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4000 años a.C. En esta tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y superficie.

Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales.

Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que generaba la   tierra (ingreso por cosechas). EgiptoEn Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese motivo éste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinastía, la propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura.

Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II el Grande (siglo XVI a.C.).

Según Herodoto: “Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes asignándoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su recaudación principal de

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la renta que los poseedores tenían que pagarle año por año, los lotes tenían lados de 100 codos”.

En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos:La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios mientras    prestan servicio

Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)Las tierras del temploLas tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos) RomaEl derecho romano asignada al primer ocupante de un área le pertenecían la tierra, el agua, el aire y los animales que sobre ésta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.)

Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del derecho privado:

La propiedad privada sobre bienes raícesLa libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentosEl traslado de los bienes por herencia.

En el periodo 405 – 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de occidente. Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica Según Vicente Caballer, la civilización INCA fueron los primeros tasadores en América Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo sólo podía tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para posteriormente seguir con estas técnicas los conquistadores españoles y portugueses en los períodos de la colonia. Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua como es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones:1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV (1949).IBAPE (Instituto Brasileño de Avaluadores y Peritos de Ingeniería, que en la época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se destaca el potencial científico de sus valuadores:

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1981 creación The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC.1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela)Asociación de Avaluadores de ParaguayInstituto de Avaluadores del UruguayAsociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación

ACLARACIÓN: Lo transcrito, se corresponde a la cita que al pie se refiere y, a su vez, el autor de la bibliografía da como fuente al Ing. costarricense Ronny González; pero es de aclarar que no se cita al Instituto Argentino de Tasaciones de la República Argentina, el que fuera fundado en la década del ’40 del siglo próximo pasado.-Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

El Mercado mayo 14, 2013

Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante mecanismos de precios. El concepto de mercado implica que los bienes y servicios pueden intercambiarse entre compradores y vendedores sin restricciones indebidas a sus actividades. Cada parte responderá a las relaciones de oferta y demanda y otros factores de fijación de precios, de acuerdo a sus propias capacidades y conocimientos, su comprensión de la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.

El dinamismo del mercado

En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos.

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Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo “valor”), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podrían estar asociados varios precios.

Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.

Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia estadística de los precios. El valor de mercado es “el precio más probable”, no solamente por cuanto el tasador difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor está dentro de determinados límites.

El mercado inmobiliario, íntimamente relacionado con innumerables factores que Influyen en su movimiento, es el otro factor de primordial importancia. Inclusive a una misma fecha hay diferentes mercados para diferentes tipos de inmuebles, es decir: urbanos, rurales, industriales, etc.

El proceso que lleva a la adquisición de un bien inmueble no encuadra exactamente dentro de los tipos de mercado: [1]

Competencia Perfecta: Es aquél que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de transacciones, transparencia y concurrencia

Monopolio: Hay monopolio cuando la mercadería es ofrecida por una única empresa y en cambio, es demandada por un amplio número de posibles compradores.

   Monopsonio: es la situación inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes se enfrentan con un único demandante.

Oligopsonio: es la situación inversa a la de oligopolio. Numerosos vendedores se enfrentan a un número reducido de posibles compradores.

Competencia Monopólica: se distingue del de competencia perfecta en la falta de homogeneidad de la mercadería, así como en la falta de transparencia

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Monopolio Bilateral: en el monopolio bilateral se enfrentan un sólo oferente a un sólo demandante. Uno y otro negocian hasta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la mercadería.

Oligopolio: Hay oligopolio cuando la mercadería es ofrecida por un número restringido de empresas, mientras que es demandada por un elevado número de posibles  compradores.-

El mercado inmobiliario guarda similitud con el último mencionado, el monopolio bilateral.

Sólo en circunstancias muy determinadas puede asemejarse al de competencia monopólica.

Una situación así puede darse, por ejemplo, cuando en determinado momento en una zona geográfica definida, se liberan al mercado, o sea se ofrece en venta un conjunto más o me nos importante de parcelas en forma simultánea.

En relación a las características:

Libertad: se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de él los oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de mercado se forma sin intervención directa ni indirecta de las autoridades

Cuando el mercado no es libre, se llama intervenido.

Homogeneidad: se dice que un mercado es homogéneo cuando la mercadería que se comercia en él tiene unas características uniformes, es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una partida u otra de las que salgan al mercado, ya que la calidad de todas ellas es prácticamente idéntica.

Cuando el mercado no es homogéneo, se llama heterogéneo.

Transparencia: se dice que un mercado es transparente cuando existe una adecuada  información sobre las cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado, es decir, los interesados en él (tanto oferentes como demandantes) saben en cada momento cuál es el precio que se está pagando por el producto. Naturalmente la transparencia    influye en la actitud que adopten oferentes y demandantes ante el mercado.

Cuando el mercado no es transparente, se dice que tiene opacidad.

Concurrencia: se dice que un mercado es concurrencial cuando el número de oferentes y demandantes es muy alto.

Cuando no hay concurrencia se dice que existe ausencia.

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Frecuencia de transacciones: se dice que un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las compraventas del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupciones.

Cuando no hay frecuencia se dice que existe infrecuencia.

Es a veces libre puesto que el Estado no interfiere en la formación de precios, ni mucho menos fija esos precios mediante una disposición legal y, a veces es intervenido, cuando  impone restricciones a la libre contratación en defensa de sectores económicos débiles, teniendo, pues un acusado carácter social.

No es homogéneo, ya que las parcelas difieren entre sí en cuanto a una serie de circunstancias (medidas, superficie, ubicación, etc.).

Según el tipo es o no más o menos frecuente y no es transparente, por lo menos totalmente transparente, debido a la rareza de las transacciones y a la deficiente transparencia debido al falseamiento sobre precios de transacción a los efectos de evasión fiscal.-

En lo que se refiere a la condición de concurrencial, en el mercado de inmuebles ello dependerá del tipo de inmuebles de que se trate (urbano o rural, edificado o baldío, dimensiones pequeñas, medianas o grandes, etc.).

Fuentes: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.- “TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOS” – Mart. Artemio Daniel Aguiar

Valor de Mercado mayo 14, 2013

La tasación de un inmueble tiene por objeto “estimar en dinero el valor (precio probable) de una propiedad, en un mercado y momento determinado”.Toda tasación de un bien inmueble tiene una finalidad determinada. Entre los motivos que hacen necesaria una tasación, podemos citar:

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la negociación de compraventa;la garantía de préstamos;la división de condominios;la constitución de seguros;la estimación de daños y perjuicios;la confección de inventarios;la regulación de cargas impositivas;las reclamaciones por invasión de terreno ajeno;el estudio económico-financiero de una inversión;la expropiación.El destino de la tasación ha dividido las opiniones en cuanto a la determinación del valor: valor único o valor según la finalidad de la tasación.

Chandías expresó al respecto: “…cualquiera sea el origen, el destino o método, el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera de sus propiedades”.

En el mismo sentido se manifestó Dickmann: “la valuación basada sobre métodos científicos, no puede variar en lo que a su cuamtum se refiere, cualquiera sea la finalidad con que se practique”.

Entre aquellos autores que adhieren a la variabilidad del valor en relación con la finalidad de la tasación, encontramos a Rivarola: “la tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica determinada, y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle será forzoso reconocer que, dado su carácter netamente utilitario, su aplicación a los casos concretos no podrá escapar a la influencia de la naturaleza propia de aquella finalidad”.

McMichael, en un pronunciamiento similar, dice: “así como hay distintas clases de valores, también se encontrará que una determinada propiedad tiene valores diferentes según las distintas finalidades perseguidas”.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (International Valuation Standards Committe) en idéntico sentido  expresa: “hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor”. Distingue entre:

Valor basado en el mercado. “Las valoraciones de propiedades basadas en el mercado, asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado”.

Valores ajenos al mercado. “Las valoraciones de propiedades no basadas en el mercado, usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo -más que su capacidad de ser comprado y vendido por los participantes del mercado-, o el efecto de condiciones de mercado atípicas o inusuales”.

Creemos que el valor de un bien es único. Distintos métodos de estimación se adaptan en grado diverso a cada problema en particular, en función de los propios términos del

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problema y no en función de la finalidad de la tasación. Valor de garantía hipotecaria, valor de liquidación o de venta forzosa, valor asegurable, valor fiscal o tributario, etc., son expresiones destinadas a denominar distintos elementos de juicio que, al decir de Chandías, indican “distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven para determinar el valor, pero que no son el valor en sí”.Así lo ha compartido conceptualmente la Primera Convención Panamericana de Valuadores, realizada en Lima (1949), al establecer:

“Que el valor de un inmueble en un momento dado es único, cualesquiera sean los fines para los que se avalúa… Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él.

El grado de aproximación de una valuación está en función directa del fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicial”.Valor de mercadoValor de mercado es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que actúan  con conocimiento y libre voluntad.Una transacción libre supone que: comprador  y vendedor están típicamente motivados (expectativas propias de la venta o compra, sin condicionamientos extraños a la índole misma de la operación) y no hay relación alguna entre ellos; el bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han hecho adecuados esfuerzos por encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio; comprador y vendedor se encuentran bien informados y cada uno de ellos actúa según lo considera su mejor interés, sin presiones de ninguna clase (urgencia o necesidad específica); el pago se efectúa al contado o mediante acuerdos financieros comparables; el precio representa la contraprestación normal por el bien vendido, no afectado por financiación especial o por concesiones de ventas otorgadas, salvo los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.

Estas condiciones concuerdan -en sus lineamientos-  con las “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice” (USPAP), promulgadas por la Appraisal Foundation de los Estados Unidos, y recogidas en la normativa del Banco Central de la República Argentina para entidades financieras. El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) define al valor de mercado: “Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor, en una transacción libre, después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones”.

En un alto grado de unidad conceptual con la definición anterior, el “American Institute of Real Estate Appraisers” se pronunció:

“Valor de mercado es el precio más probable, referido a la fecha de la valoración, en efectivo, o en términos financieros equivalentes, que el inmueble alcanza en un mercado

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abierto y competitivo, actuando compradores y vendedores de forma prudente, según su propio interés, con conocimiento del mercado y no motivados por ningún estímulo indebido”.

El valor de mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos de tasación que: reproducen los criterios y procesos deductivos de los participantes (compradores y vendedores) en el mercado; reflejan la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado; determinan el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.

“Es importante insistir en que la estimación de valor de mercado, profesionalmente determinada, es una tasación objetiva de los derechos de propiedad, identificados con relación a una propiedad específica, a una fecha determinada. En esta definición está implícito el concepto de un mercado general, que comprende las actividades y motivaciones de muchos participantes, más que la visión preconcebida o interesada de un individuo en particular” (normas IVSC).

Valor y riesgoEn el caso de la tasación de un bien inmueble que garantiza un préstamo hipotecario, no debe confundirse el valor de aquél  con la garantía que puede ofrecer en función  del riesgo.Este riesgo depende, entre otros factores, de: la relación entre el monto de la hipoteca y el valor de la propiedad que la garantiza; la relación entre el pago mensual correspondiente y la capacidad de renta  de la propiedad; la relación entre el número de años que constituye el plazo para la hipoteca y la vida económica remanente del edificio gravado; las características intrínsecas del edificio, su ubicación y las condiciones personales del deudor.

Se presume en este caso que el valor y el riesgo depende del futuro, y resulta necesario, en consecuencia, evaluar los factores que pueden influir en el aumento o disminución de éstos a través del tiempo.

De lo expuesto, se deduce la diferencia entre la estimación del valor de una propiedad y la apreciación del riesgo incidental al otorgar un préstamo garantizado con  aquélla.

Es tarea del tasador determinar el valor del bien e informar además, a los fines de la calificación del riesgo, la capacidad de renta actual, expectativa de vida útil (vida remanente) de la propiedad, cualidades de la misma -en su característica y destino- y expectativas económicas del sector en que se halla.

Valor presente. Valor futuroA la discusión, todavía vigente, entre valor único o variable según la finalidad de la tasación, se agregó durante muchos años la presencia de dos teorías en la técnica del avalúo: la teoría de la actualidad y la teoría de la aptitud.

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La primera sostenía el principio de estimar el valor de la propiedad según su condición presente, sin considerar las condiciones del futuro previsible, el llamado “valor potencial” del bien.

La estimación del valor debe hacerse teniendo en cuenta ambos conceptos: actualidad (presente) y aptitud (futuro previsible).Coincidimos con Chandías cuando dice: “…la teoría de la actualidad exclusiva debe ser rechazada. Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros”.

Entre los beneficios futuros no debe computarse sólo la utilidad o provecho en sentido económico (renta, productividad), sino también las mayores  y nuevas posibilidades de usos y servicios que pueda brindar el inmueble en relación con factores que -previsiblemente- sobrevendrán.

Valor de utilidad. Valor de intercambioLa interpretación del concepto de valor, por otra parte, recepta matices en  razón de aquello que indica el profesor Hadley al decir: “Un precio es un hecho. Un valor es una estimación de lo que el precio debería ser”.

El valor de utilidad puede ser distinto al valor de intercambio, y no pocas veces ello resulta así.

Una botella de agua puede tener un valor de intercambio determinado, pero en el desierto cuando se carece de agua, el valor de esa botella puede ser notablemente superior. Por el contrario, una joya puede tener un alto valor de intercambio y ser de un valor de utilidad relativo.

En el ámbito de la propiedad inmobiliaria  se presentan muchos ejemplos de valores de utilidad que difieren del valor de intercambio.

Razones de tipo familiar, laboral, comercial o social generan particulares valores de utilidad. La reiteración de estos valores puede, en ciertas ocasiones, afectar los valores de intercambio.

Otros valoresMás allá de nuestra posición teórica en cuanto a la unicidad del valor, se encuentra extendido el concepto de la existencia de diferentes valores, en correspondencia con la finalidad de la tasación. Distintas normas definen estos valores y establecen el ámbito para su aplicación. Es necesario, por lo tanto, desarrollar estas conceptualizaciones en razón de las exigencias normativas o requerimientos particulares.

El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) ha considerado que “los inmuebles pueden tasarse sobre bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no reflejan el valor de mercado como se ha definido. Tales bases alternativas

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pueden ser reflejo de una utilidad económica o funcional ajena a su capacidad de comercialización, o de condiciones inusuales y ajenas al mercado”.

Los ejemplos incluyen el valor en uso, el valor de inversión, el valor de negocio en marcha, el valor asegurable, el valor fiscal o tributario, el valor especial, el valor de liquidación o de venta forzosa y el valor de rescate.“Valor en uso es el valor que una propiedad específica tiene para un uso o usuario específico y no está, por lo tanto, relacionado con el mercado. Este tipo de valor se centra en el valor con el que un bien específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el mayor y mejor uso de ese bien o la suma monetaria que pudiera obtenerse de su venta”.

“Valor de inversión es el valor de un inmueble para un inversionista en particular, o una clase de inversionistas, para objetivos de inversión específicamente identificados. Este concepto subjetivo relaciona inmuebles específicos a inversionistas específicos, grupos de inversionistas, o entidades con objetivos y/o criterios de inversión claramente identificables”.

“Valor de negocio en marcha es el valor del negocio como un todo. El concepto involucra la tasación de una empresa en operaciones, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las partes constitutivas, en la proporción en que contribuyen al todo, pero ninguna de las partes por sí mismas constituye una base del valor de mercado”.

“Valor asegurable es el valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro”.

“Valor fiscal, catastral o tributario es un valor que se basa en definiciones contenidas en las leyes que se aplican a los avalúos y/o tributación sobre la propiedad inmobiliaria”.“Valor de rescate es el valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una continuación de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones”.

“Valor de liquidación o de venta forzosa es el importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto, para satisfacer el plazo de tiempo de comercialización de la definición de valor de mercado. En algunos países, el valor de venta forzosa -en particular- puede involucrar también a un vendedor no dispuesto, y a un comprador o compradores que compran con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor”.

“Valor especial es un término que se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor de mercado. El valor especial podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de una propiedad con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular, o a un propietario o usuario potencial del inmueble, más que al mercado en general; es decir, el valor especial se aplica sólo a un comprador con un interés

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especial. El valor de fusión (marriage value), el incremento de valor resultante de la unión de 2 ó más propiedades, representa un ejemplo específico del valor especial”.Fuente: “Tasación de Inmuebles Urbano” MCP Artemio Daniel Aguiar

Inmuebles y Mercados: Las particularidades de los inmuebles

mayo 06, 2013

El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemática, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas características y precios en el mercado son conocidos por el tasador.

Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas.

Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigüedad.

El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.

El dinamismo del mercado

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En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos.

Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, ex expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo “valor”), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podrían estar asociados varios precios.

Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.

Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia estadística de los precios. El valor de mercado es “el precio más probable”, no solamente por cuanto el tasador difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determinada probabilidad, es que el valor está dentro de determinados límites.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

El Valor, el Precio y el Costo

mayo 12, 2013

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El VALOR es un concepto subjetivo ya que depende de quién efectúe la valoración.

El valor es lo que una persona le otorga a un bien para su intercambio. El valor de tasación es una estimación de lo que el precio debería ser y no es otra cosa más que un juicio, una proposición lógica por determinadas premisas y que se expresa en una cifra que resume el juicio de valor.

El valor es creado y sostenido por la interrelación de cuatro factores que están asociados con cualquier producto, servicio o mercadería (commodity). Éstos son:

utilidad, escasez, deseo, poder adquisitivo.

El funcionamiento del principio económico de oferta y demanda refleja la compleja interacción de los cuatro factores del valor. La oferta de un bien o servicio es afectada por su utilidad y deseabilidad. La disponibilidad de los bienes y servicios es limitada por su escasez y las restricciones efectivas al poder adquisitivo de los consumidores probables. La demanda de un bien y servicio es, asimismo, creada por su utilidad, influenciada por su escasez y deseabilidad, y restringida por los límites al poder adquisitivo.

El PRECIO es la cantidad en moneda u otro bien que expresa el valor de las cosas.

Es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea de conocimiento público o reservado. Debido a las capacidades financieras, motivaciones, o intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el precio pagado por los bienes o servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo, generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor en cuestión dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares

 CONCEPTOS DE VALOR Y PRECIO – Yezid Soler B. (1)

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El valor es un atractor complejo que por su importancia llama, convoca a su alrededor. El precio se define como la expresión monetaria del valor. El valor puede existir sin el dinero, pero los precios no existen sin el dinero pues este es su elemento sine qua non. El valor es lo que se recibe por algo y el precio es lo que se da a cambio. Por su magnitud, el mundo del valor es mucho más amplio que el mundo de los precios. Lo anterior por cuanto la masa monetaria no cubre todos los recursos, productos y servicios, sino una parte de ellos. Por ejemplo el valor que un productor agrario genera o se apropia de la tierra para su consumo directo sin que exista dinero de por medio; o el valor que agrega una ama de casa preparando los alimentos sin que por ellos se le pague dinero.-

Los valores son heterogéneos en tanto los precios establecen equivalentes homogéneos  entre valores de diverso tipo. El dinero vuelve conmensurables diversos objetos. Por ejemplo 10 libras de café no son iguales a un barril de petróleo de 159 litros. Pero U$S 140 de un barril de petróleo puede equivaler a U$S 140 de 10 libras de café. En un momento dado en la bolsa de New York. Con relación a las circunstancia de tiempo, el valor existió antes que los precios, cuando no se utilizaba el dinero en la transacciones.   En cuanto a su incidencia, mientras los valores son atractores, los precios son repulsores. El valor de un objeto está dado por su poder de atracción en tanto que el precio de un objeto le confiere un poder de rechazo.

El valor es la rosa y el precio la espina. Entre más alto es un precio menos personas pueden acceder a el. El precio de un almuerzo corriente repele menos gente que el precio de un almuerzo exclusivo.-

Con relación a las operaciones de la mente, los valores son más intuitivos en tanto que los precios son más racionales. Los valores los percibimos con el lado derecho de nuestro cerebro, los precios los manejamos con el lado izquierdo de nuestro cerebro. El hecho de que trabajen juntos los dos hemisferios del cerebro no quiere decir que hagan lo mismo. Igual ocurre con los valores  y los precios.-

(1) YEZID SOLER B. (Bogotá, Colombia) Magíster en teoría y política económica. Universidad Nacional, 1986 Titulado en ciencias económicas. Universidad  Nacional, 1981, Diplomado en Políticas Públicas. Universidad Nacional, 2010; EAN, Diplomado en formación por competencias, 2003 Técnicos SENA. Contabilidad general y bancaria, 1973 Informática    y Ofimática. INESAS. 1986 (http://yezidsoler.blogspot.com.ar/)

El COSTO es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

Fuentes: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-“TASACIÓN DE INMUEBLES URBANOS” – Mart. Artemio Daniel Aguiar

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Definiciones Técnicas de una Tasación junio 04, 2013

Las definiciones aquí transcriptas, son aquellas establecidas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación (Argentina), en su norma 2.x.-

Ellas son:

DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES

1. Depreciación.Merma en el valor económico de un bien.

1. Depreciación física.Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.

2. Depreciación funcional.Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.

2. AmortizaciónMerma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida útil del mismo.

3. AntigüedadEs el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la fecha de la valoración.

4. Vida remanenteEs el número de años de expectativa de vida que le restan al bien

5. Vida útilEs el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida remanente.

6. Estado Características de mantenimiento y conservación de un bien.

7. AntecedenteToda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.

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8. Referencia Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.

9. Remanente Parte de un bien que queda después de una expropiación.

10. Cosas Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.

11. Bien Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El conjunto de los bienes de una persona constituye su “patrimonio” (art 2312 del Código Civil de la República Argentina)

12. Clasificación de las cosas13. Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter

representativo (art 2313 del Código Civil de la República Argentina).14. Inmuebles por su naturaleza15. Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas

inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Código Civil de la República Argentina).

16. Inmuebles por accesión.17. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente

inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (art. 2315 del Código Civil de la República Argentina).

18. Accesorias de un inmueble19. Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente,

como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del Código Civil de la República Argentina).

20. Inmuebles por carácter representativo21. Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde

constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la República Argentina).

22. Cosas muebles

Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina.

o Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los

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instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales (art 2319 del Código Civil de la República Argentina).-

Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civil de la República Argentina l).-

Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art. 2321 del Código Civil de la República Argentina).-

Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Código Civil de la República Argentina).

En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Código Civil de la República Argentina).-

18. Servidumbre

Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art. 2970 del Código Civil de la República Argentina).Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de él, en su superficie, profundidad o altura (art. 2998 del Código Civil de la República Argentina).19. Servidumbre administrativa de electroductoDesignase con el nombre de electroducto todo sistema de instala-ciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energía eléctrica (art. 2 ley 19552 de la República Argentina).-La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3 ley 19552 de la República Argentina).-Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la República Argentina).De las servidumbres en tránsitoEl propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art.3068 del Código Civil de la República Argentina).-

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Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación (art. 3069 del Código Civil de la República Argentina).De la servidumbre de acueducto Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Código Civil de la República Argentina)Servidumbre de GasoductoEs el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a favor del titular del bien gravado.Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República Argentina.LocaciónEs un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero.Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la República Argentina.Concesión de UsoEs un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mérito o conveniencia.

Fideicomiso Inmobiliario: 15 consejos prácticos

abril 24, 2013

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Cuando quieran saber, cual es el nivel alcanzado por un arquitecto, abogado o escribano en materia de Arquitectura Legal, solo basta con que le pregunten sobre fideicomiso. Escribe Daniel Butlow Un día, hace ya mucho tiempo -era el verano de 1995- la consulta de un arquitecto conmovió nuestras fragilidades intelectuales. Quería transformarse en empresario, utilizar las bondades de la nueva herramienta del fideicomiso y que lo proveyéramos de un “pack”, con todos los documentos necesarios como para poder iniciarse.

Hábil, inteligente y por sobre todo harto de los autoritarios comitentes que le habían tocado en suerte, había logrado idear un sistema que según él, le permitiría alejarse de la pobreza y de la falta de trabajo rentable.

Un lote excelentemente ubicado, incluyendo viuda dispuesta a canjearlo por un local y un departamento; una empresa constructora dispuesta a realizar la obra percibiendo la mitad en dinero efectivo y el saldo en metros; tres inversores interesados en hacer rentar sus ahorros, superando las miserables tasas bancarias y por supuesto su propio proyecto, que hacía años venía perfeccionado, más sus cualidades y experiencias como director de obra por administración…no podían fallar.

Repuestos del susto, sin experiencia práctica -aunque habíamos participado en la redacción de la ley- con fundados temores de entregar un mamarracho, escasa bibliografía para estudiar y mucho, pero mucho esfuerzo, pudimos concretar el tan requerido “pack” con errores e inconsistencias, que aún hoy nos desvelan a pesar de haber pasado 18 años.

Hoy, luego de tanto equivocarnos, tanto discutir, estudiar y practicar, rendimos un emotivo homenaje a las víctimas de nuestra ignorancia, que en algunos casos -milagrosamente- terminaron bien parados y llamativamente siguen siendo nuestros clientes.

De aquí en más, 15 consejos prácticos sobre fideicomisos inmobiliarios acompañados de un breve fundamento:

1-Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.

2-Olvídese del contrato tipo: No hay dos fideicomisos iguales. Copiar, es peligrosísimo y máxime en un contrato tan abierto y al que se sumará tanta gente, como por ejemplo, fiduciantes, fiduciarios, arquitectos, constructores, beneficiarios, cesionarios y la AFIP.

3-Acérquese al contrato final en forma cautelosa: Si aún no están ligadas todas las voluntades, redacte previamente una Carta Intención, que lo ayudará a comprender, que es lo ya anudado y que no, para poder seguir adelante.

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4-No es necesaria la escritura pública: Para redactar un fideicomiso inmobiliario, la ley 24.441, no exige escritura pública. Puede utilizar un instrumento privado y luego, cuando ya estén limadas todas las asperezas y se llega al texto definitivo, se procede a protocolizar.

5-No use croquis, sino anteproyecto: Lo más importante de un fideicomiso consiste en preveer que obra se va a realizar y como se va a distribuir. Un croquis, es demasiado pobre como para que los derechos y obligaciones que se crean, estén a resguardo. Confíe en un completo y bien desarrollado anteproyecto.

6-Transfórmese en un fiduciante especial: Si usted fue quien aportó las ideas del emprendimiento, buscó y consiguió el lote, preparó a su riesgo la factibilidad y el anteproyecto y logró o está por lograr las voluntades de los inversionistas, se merece un premio. No elija ser fiduciario, sino el rol de fiduciante inversor originante.

7-Evite ganar tiempo: Pierda un poco de tiempo en dotar a su fideicomiso de un nombre y un CUIT, que le será requerido a futuro por el Registro de la Propiedad Inmueble. No inicie los trámites municipales a nombre de los dueños originales, porque les generará una responsabilidad indebida, frente a contratantes (arquitectos, por ejemplo) y terceros.

8-Utilice una cuenta bancaria especial: En un contrato tan dinámico como el fideicomiso, el fiduciario debe contar con la seguridad de que todos los aportes queden debidamente registrados. No olvide, que el comprobante de depósito bancario es suficiente recibo del aporte y el método más transparente y eficaz de llevar una buena contabilidad. Los negros son buenos en el fútbol, pero no en el fideicomiso.

9-Aproveche las ventajas impositivas: En los tiempos modernos ya no sirven las enciclopedias vivientes y nadie sabe todo de todo. Hay grandes diferencias en las normas impositivas cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciantes y cuando no. Analice también la posibilidad de que todo se maneje a través de cesiones de derechos.

10-A veces, dos fiduciarios: No es común, ni tampoco fácil, pero hay supuestos donde dos grupos integran el conjunto de inversores y difieren en la confianza hacia un fiduciario. En casos de necesidad, pueden nombrarse dos y encontrar un sistema para desempatar sus decisiones.

11-No olvidar los contratos de proyecto y dirección y el de construcción: Muchas veces, el esfuerzo por realizar un buen contrato de fideicomiso es tan grande que se olvida de lo fundamental, es decir, que alguien muy claramente contratado se ocupe del proyecto y de la dirección de obra y otro se ocupe de la construcción mediante algún sistema que funcione.

12-Preveer el pago con unidades: Aunque jamás vaya a usarla, no deje de asentar una cláusula que permita poder entregar unidades funcionales en pago de los distintos gastos y honorarios que genere la construcción, administración y comercialización del emprendimiento.

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13-Fórmula para la resolución de controversias: Prevea ante quien se resolverán los conflictos que suelen ocurrir, pero antes de cambiar a la justicia ordinaria por una privada (Tribunales Arbitrales, Colegios Públicos, etc.) infórmese sobre cuales son los honorarios, aranceles y procedimiento que deberá afrontar por esta elección.

14-Cesión de derechos: Prepare cuidadosamente la posibilidad de ceder derechos y distinga claramente el caso de los beneficiarios adquirentes del de la condición de fiduciantes adherentes. Recuerde que la cesión es parecida a la compra venta, pero sólo parecida.

15-Uruguay no es la Argentina: Si su fideicomiso tiene por objeto realizar un emprendimiento en Uruguay (Punta del Este, Colonia, San Ignacio, etc.) tómese tiempo para revisar las disposiciones que sobre fideicomiso rigen en este país (ley 17.703 y decreto 516/003) y tenga muy en cuenta cual es el sistema para exportar servicios profesionales de arquitectura desde la República Argentina.

Cada uno de estos 15 consejos pudo crearse recorriendo un largo camino de errores, angustias, lágrimas y experiencias que nos ha tocado enfrentar a lo largo de tanta cátedra, tantas conferencias y tantos asesoramientos en vivo. Su finalidad, no es desanimarlo, sino por el contrario, animarlo a que use el fideicomiso, pero mejor…mucho mejor…

Dr Daniel Enrique Butlow

Procedimiento para Realizar una Tasaciónmayo 29, 2013

La calidad de la tasación no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra elegida y de su tamaño que determinará el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva dependerá de la calidad del profesional tasador.

Estudio de mercado de inmuebles comparablesSe estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas características básicas extrínsecas e intrínsecas sean similares.

Características más influyentes en la determinación del valor

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Para inmuebles de naturaleza urbana:LocalizaciónTipología de la construcciónUso: residencial, industrial, comercial, etc.Calidad de la construcción e instalacionesAntigüedad y estado de la construcciónLuces, vistas, altura, orientación, etc.Actividades molestasSuperficieFachada a la calle en locales comercialesPara bienes inmuebles de naturaleza rural:LocalizaciónTipología del sueloCultivosTopografía, Recursos hídricos y ClimatologíaProductividad, rendimiento o rentaElección de la muestraPor comparación exhaustivaPor la media aritméticaPor regresión lineal SimplePor regresión Lineal Múltiple

Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de información posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los más representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasación: si se está haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deberá recurrir a una gran cantidad de información e incluso a métodos econométricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso específico, bastará con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadísticas pueden indicarnos posibles desvíos, pero en definitiva la tasación estará  sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de “prueba”, más allá de las estadísticas.

Dada la distorsión que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debería comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparación la evaluación que se haya hecho  del inmueble en cuestión y también la evaluación de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores “realizados” y no “solicitados”, si o si se está arrastrando en la obtención de la tasación la distorsión de quienes valúan mal.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

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Método Directo

mayo 21, 2013

Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras.

Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualización, oferta, forma de pago, medidas, ubicación, esquina, topografía, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan límites y aquellos que estén fuera de estos límites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno.

En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo.

Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuación de las mejoras

El valor técnico o intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida física, calidad funcional y depreciación) que originaron la situación física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

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El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razón de su mal aprovechamiento.

Método Analítico o Racional mayo 27, 2013

Surgió a posteriori de los métodos por comparación y se le llamo racional por el alto contenido matemático con que se presentó en un primer momento.

El fundamento del método se basa en la capitalización de una renta a un determinado tipo de capitalización que determina un valor de capitalización:

                                                     Vc  =  100 x (R / r)

La fórmula proviene de los préstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de interés o tipo de capitalización (en %) y R los intereses.

Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la fórmula con el tipo de capitalización igual al de los préstamos a largo plazo, se estaría admitiendo implícitamente la hipótesis de que la inversión en bienes inmuebles sería igualmente preferible que la inversión en préstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R.

Dicha hipótesis no se cumple porque el mercado de préstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, además las distintas inversiones presentan características diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalización de los préstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta.

Concepto de RENTA en el método analíticoPuede entenderse de dos maneras diferentes:

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1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podría pagarse si el bien estuviera arrendado.

2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietarioLa renta de un bien se puede calcular a partir de la fórmula: 

(I – G)  =  (R + B)

Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial.

En esta fórmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el método de la renta, para llegar al valor final.

Tipo de CapitalizaciónLa elección del tipo de capitalización suele ser la clave del problema al aplicar el método analítico, y la determinación de esta está relacionada con el tema de la inversión inmobiliaria.Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversión: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable.

Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalización que va a estimar el valor de mercado dependerá de la seguridad y la liquidez de la inversión. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalización se elegirá más bajo cuanto más altas sean la seguridad y la liquidez.

IRRACIONALIDAD del método analítico

A  pesar de su aparente rigidez, el método analítico presenta ciertos inconvenientes que hacen difícil su correcta aplicación, ellos son:

a) Indefinición del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores  sostienen  que  el valor  que  se  estima  es  el  valor  de  mercado  utilizando  el  tipo  de  capitalización  de  los préstamos  a  largo  plazo, otros  sostienen  que  ese  valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalización que estima este último solo se  obtiene  partiendo  de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar.

b) Inexistencia  de  un  criterio  para  fijar  el  tipo  de  capitalización: A  lo  largo  del  tiempo  los tasadores  han  zanjado  este  problema  generalmente  por  dos  caminos. Uno  de  ellos  es utilizando  el  tipo  de  capitalización  legal  que  existe  en  ciertos  países, fijado para realizar tasaciones  en casos puntuales que según la ley se deben realizar por este método; el uso de este  tipo  de capitalización no asegura buenos resultados porque está fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino según orden de prioridad que fija la ley).

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El  otro  camino  se  basa  en  la  determinación  previa  del  valor  del  bien inmueble por otro método, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario.

c) Dificultad de desglosar la renta del término (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente  el  beneficio  empresarial, en  el  intento  de  hacerlo  suele  cometerse  un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien  inmueble  que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como  lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto   sería  determinar  que porción del beneficio  es  debida  al  bien  inmueble, de  no  proceder  así  se  podría  llegar  a conclusiones erróneas como que un mismo bien inmueble producirá diferentes  rentas, y  por ende aplicando el método analítico tendría diferentes valores de mercado dependiendo de  la empresa que lo explote.

Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDEREste procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento más que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.

EL TASADOR – Funciones, Prácticas Inaceptables y Requisitos

mayo 01, 2013

Las funciones del tasador son:

 

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Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la transacción o con los registros públicos.

Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y respecto de las veces que se modificó el precio de oferta.

Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla. Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como la compra

de otro bien del comprador o la inclusión de otra propiedad (inmueble o de otro tipo) por el vendedor para fomentar la venta

Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisión normalmente pagada por el adquirente.-

Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.

Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad. Si fuera una propiedad horizontal, averiguar cuales edificios representan la mayor competencia del edificio que contiene la propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar que barrios parecen estar ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento.

Preparar y firmar el Informe de tasación.

Prácticas de tasación inaceptables.

Los siguientes son algunos ejemplos de prácticas de tasación que se consideran inaceptables:

Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los edificios o las propiedades comparables.

No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con respecto al barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.

Utilizar comparables en el proceso de valuación no habiendo el tasador inspeccionado personalmente el exterior de los mismos.

Selección y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que por su ubicación y estado físico son más similares a la propiedad considerada.

Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistos por partes que tienen intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad tasada sin que el tasador verifique la información recurriendo a una fuente objetiva.

Aplicación de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos cuando si son necesarios, con la intención de cambiar o de otra manera modificar el valor de la propiedad tasada

Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado. No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la

propiedad tasada que cree un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio

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u otro riesgo de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas estructurales inminentes, etc.).

Requisitos:

Los requisitos que deben reunir los tasadores son los siguientes:

Que estén inscriptos en los registros que las instituciones de la actividad hayan habilitado o habiliten a tal fin.

Que cuenten con un título profesional o matricula profesional vinculada a la actividad (arquitecto, ingeniero civil, ingeniero agrimensor).

Que no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos. Que no tengan interés económico o de otro tipo en el resultado de la tasación (por

ejemplo no podrá tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene como corredor en la operación inmobiliaria de la propiedad en cuestión).

 ACLARACIÓN: Lo transcrito, se corresponde a la cita que al pie se refiere y, a su vez, el autor de la bibliografía da como fuente al Manual del Banco Central de la República Argentina. Pero, es mi interés dejar debidamente aclarado que, los martilleros y corredores públicos, por ley, también se encuentran facultados a realizar tasaciones. En el caso de los primeros –martilleros públicos- pueden emitir informes “oficiales”. Para los segundos, emitir informes respecto de los valores de mercado de aquellos bienes que se le consignan para la venta. La diferencia radica en que los primeros, podrán actuar como peritos judiciales.-

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Varios Métodos Comparativos

mayo 26, 2013

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Método Comparativo por CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características técnicas y económicas. Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basándose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarán en índices de valor por unidad de superficie (V/m² o V/Ha).

Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el índice antes mencionado.Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del criterio del tasador.

Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie.

En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características como zona geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc.

En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque separando la tasación de la tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se podría realizar en función de: zona, regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habría que definir, en función de las múltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categorías y destinos de las construcciones, todos los estados de conservación, etc.

Método comparativo por CORRECCION

Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán más de uno, actúan acumulativamente.

Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor  de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio.Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones).

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Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.

En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana.

En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek.

Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

Método comparativo de los VALORES TIPICOS

Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes  partes físicas o típicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los coeficientes fijados.

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sería muy difícil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia

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de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie.

En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

Método comparativo por COMPARACION TEMPORAL

Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinará el valor extrapolando desde el último valor de mercado conocido.

El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa característica, de modo tal que permita obtener una relación entre el valor y la característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el tiempo) a través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la característica elegida.

Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo variarán de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas épocas acompañen la variación de algún índice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno.

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Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.

Antecedentes, Homogeneización y Coeficientes Asimiladores

junio 05, 2013

Antecedentes Comparables

Se define como antecedente comparable a todo dato numérico utilizable en la tasación. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o el de la oferta (intención de precio) obtenidos en el relevamiento de la información.

Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen para efectuar la tasación, es conveniente que no excedan del término de dos (2) años, contados desde la fecha a la cual se realizará la tasación.

Homogeneización

Se define como homogeneización de antecedentes a la conversión de los mismos al lote baldío tipo tomado como patrón, por medio de la aplicación de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldíos ubicados en la zona  aledaña al lote a tasar o zonas comparables y todos referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor.

Coeficiente Asimilador

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Se define al coeficiente asimilador como la relación entre el dato antecedente y el bien a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las características del predio a tasar

¿Qué es un coeficiente?

Definición matemática: En matemáticas, un coeficiente es un factor  multiplicativo vinculado a un monomio.

Dado un divisor del monomio, el  coeficiente es el cociente del monomio por el divisor. Así el monomio es el producto del coeficiente y el divisor. Los diferentes coeficientes dependerán de la factorización del monomio.

Un coeficiente numérico es un factor multiplicativo constante de un objeto específico. Por ejemplo, en la expresión 9x2, el coeficiente de x2 es 9.

Según Magnou, “cualquier tasación participa de una profunda unidad metodológica, que puede resumirse en la siguiente fórmula (protofórmula):

problema = antecedente x asimilador”.

En donde,  el asimilador (también denominado “coeficiente de homogeneización” o “coeficiente de ajuste”) es el factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema; es decir, transforma el valor del antecedente en el valor del problema.

Las diferencias de características del antecedente (propiedad comparable) con respecto al problema (propiedad a tasar), se traducen en diferencias de valor entre ambos. Estas diferencias de valor resultan los “ajustes” que realizamos al precio de venta u oferta de la propiedad comparable para indicar el valor de la propiedad a tasar.

En el marco conceptual del método, estos ajustes se realizan sumando o restando los valores que representan las diferencias de características.

Desde el punto de vista fáctico, estos ajustes se realizan mediante los asimiladores (factor en el sentido matemático, o sea un número que multiplica).

Los asimiladores pueden elaborarse a partir de tres métodos generales:

1)    estimación (provisoria y específica);

2)    cálculo por fórmulas teóricas (asimilador analítico);

3)    medición estadística (asimilador estadístico).

“El cálculo del asimilador, dice Magnou,  es muchas veces una simple división: el procedimiento surge naturalmente de la fórmula: problema = antecedente x asimilador; ya

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que si conocemos el monto de dos antecedentes, bien podemos considerar a uno de ellos como un problema ya resuelto, y entonces:

                                                            asimilador =     problema  “.

                                                                                 antecedente

Esta forma de obtener el asimilador puede resultar de mediciones estadísticas (por ejemplo: asimilador por ubicación del bien urbano, conociendo el valor unitario para lote tipo de la zona en donde se encuentra el antecedente y en aquélla en que se halla el problema) o por una  propuesta analítica (por ejemplo: asimilador por aprovechamiento del terreno, utilizando los factores de ocupación total establecidos por la normativa legal, tanto para el antecedente como para el problema).

Otra manera de lograr un asimilador resulta de la aplicación de fórmulas empíricas (por ejemplo: fórmula de superficie homogeneizada -Guerrero-, fórmula de fondo relativo -Chandías-, etc.), cuyos desarrollos se encuentran en la sección “tablas y fórmulas”.

Antes enumeramos, sin carácter taxativo, aquellas características a considerar en los antecedentes (propiedades comparables) y en el problema (propiedad a tasar). Ello no significa que todas ellas deban o puedan ser consideradas simultáneamente.

La cantidad de diferencias a tratar debe reducirse al mínimo necesario, con el fin de impedir la acumulación de error en los cálculos. Para ello, tienen que elegirse -en la medida de lo posible- aquellas características que sean la expresión de distintos aspectos.

“Recuérdese -retomando a Magnou- que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofórmula:  problema = antecedente x asimilador vale para cualquier antecedente, si éste es muy diferente del problema se complica enormemente el cálculo del asimilador y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por la similitud). Además, tampoco rige el modelo matemático que permite obtener el valor más probable por promedio y el margen de error por desvío de la muestra”.

Fuente:

“Valuaciones de Inmuebles” Tº I – Rodolfo H. Pellice, Editorial Fundación Universidad Nacional de San Juan, San Juan Argentina, año 2004.-

“Manual de tasación inmobiliaria” – Artemio Aguiar – Ed. Juris – Rosario-Argentina – 2009.

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Varios Métodos Comparativos mayo 22, 2013

Método Comparativo por CLASIFICACION

Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo más homogéneos posible en función de sus características técnicas y económicas. Seguidamente se habrá de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basándose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarán en índices de valor por unidad de superficie (V/m² o V/Ha).

Por último para determinar el valor del lote a tasar bastará con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el índice antes mencionado.

Cuanto más estrechos sean los intervalos de valor (más numerosas las clases) mayor será la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedará un cierto margen para la imposición del criterio del tasador.

Es importante observar que en este método se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie.

En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podrían dividir en función de características como zona geográfica, tipo de explotación (agrícola o ganadera), tipo de cultivo (sí corresponde), etc.

En el caso de inmuebles urbanos este criterio sería de más difícil aplicación, aunque separando la tasación de la tierra de la tasación de las mejoras, podrían llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupación se podría realizar en función de: zona, regularidad, ubicación en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habría que definir, en función de las múltiples variables

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que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categorías y destinos de las construcciones, todos los estados de conservación, etc.

Método comparativo por CORRECCION

Este método se basa en la asignación de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se irá corrigiendo con coeficientes que resultarán del estudio de las características del bien a tasar que se desvían de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general serán más de uno, actúan acumulativamente.

Para la determinación de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, deberán aplicarse los coeficientes de corrección inversamente a los datos de valor  de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no serán en general del tipo medio.

Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geográfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habrá una serie de características que les serán comunes como por ejemplo el tipo de explotación (con excepciones).

Las características por las cuales se fijarán coeficientes podrán ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.

En el caso de predios urbanos este método es el más utilizado tanto para el avalúo de la tierra como para el avalúo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman – Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a características tales como frente, fondo, superficie y ubicación en la manzana.

En cuanto a las mejoras se definen las clases a través de la matriz de valores de reposición que combina la categoría y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinación estas características un valor por metro cuadrado. La determinación de ese valor se puede realizar por el método de cómputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las características por las que se corrige ese valor de reposición determinado son el estado de conservación y la edad de la construcción en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinación de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek.

Para otro tipo de mejoras se optará por aplicar la comparación y corrección de valores de mercado o cómputos y presupuestos, según existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado.

Método comparativo de los VALORES TIPICOS

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Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes  partes físicas o típicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a través de los coeficientes fijados.

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sería muy difícil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Método comparativo por COMPARACION ESPACIAL

Se basa en la comparación del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparación se realiza estudiando una o más características comunes a los bienes en cuestión, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los índices que miden esa o esas características. Los índices se toman en general por unidad de superficie.

En el caso de predios rurales las características elegidas pueden ser: producción bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas características en índices por unidad de superficie se dividirá su valor entre la cantidad de Has de cada predio.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

El valor de mercado final que se asignará a la parcela se calculará como la media ponderada de dichos valores, de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador.

Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sería relativa pues hay muchas características de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarán todas es sabido que en general el valor no varía proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayoría de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

Método comparativo por COMPARACION TEMPORAL

Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de

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estos crecimientos, con el cual se determinará el valor extrapolando desde el último valor de mercado conocido.

El mismo procedimiento se puede realizar también con alguna otra característica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y además se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa característica, de modo tal que permita obtener una relación entre el valor y la característica en cuestión (relación que se supondrá se mantiene invariable en el tiempo) a través de la cual se determinará el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la característica elegida.

Este método no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a través del tiempo variarán de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas épocas acompañen la variación de algún índice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras épocas no acompañar a ninguno.

Este procedimiento, que no es un método pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningún rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador.

A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basándose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparación (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoció su valor de mercado, y ponderando las características que los diferencian emite un juicio final del valor.

Método de Comparación o Sintético

mayo 21, 2013

“Aquel que define el valor a través de la comparación con datos de mercado similares en cuanto a las características intrínsecas y extrínsecas. Las características y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formación de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneización o por inferencia estadística, respetados niveles de rigor. Es una condición fundamental para la aplicación de

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este método la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadísticamente, como una muestra del mercado inmobiliario”.

Está basado en el principio de Sustitución, permite la obtención del Valor de Mercado más probable de un bien inmueble, por comparación con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona.

Se considera el método más preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicación se considera prioritaria sobre cualquier otro método, siempre que exista información suficiente de mercado.

Este método no está exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el más objetivo y que proporciona los valores de mercado más probable.

El Valor de Mercado así obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada.

Para su correcta aplicación es necesario que exista un número suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, número que determinará la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como más probable y que de la muestra elegida para la obtención del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogéneo comparable.

Algunas consideraciones con respecto al método de valuación por comparables:

- Este es el método más usualmente utilizado, pero no el único que existe.

- Consideramos que es el método básico capaz de brindar una buena estimación, pero que debe ser chequeado con otros métodos para brindar un servicio de valor agregado útil a la hora de tomar decisiones.

- La clave de este método está en la elección de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa.

- Consideramos que una práctica que metodológicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables.

- Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes específicos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente.-

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Métodos Avaluatorios mayo 19, 2013

Método es la palabra que proviene del término griego methodos (camino o vía) y se refiere al medio utilizado para llegar a un fin. Su significado original señala el camino que conduce a un lugar. Las investigaciones científicas se rigen por el llamado método griego, basado en la observación y la experimentación, la recopilación de datos, la comprobación de las hipótesis de partida.

El análisis de la valuación es el punto del proceso en que el tasador completa la investigación de los datos que ha reunido, lo que lo lleva a una conclusión sobre el valor de mercado para la propiedad tasada.

Existen varios tipos diferentes de análisis de valuación que el tasador puede elegir para valuar distintas propiedades.

Cálculo del avalúo por vía de todos los métodos que sea posible aplicar.

La tasación deberá ser realizada mediante la determinación del valor de mercado de la propiedad tasada, la que surgirá de la utilización del método de propiedades comparables, tal como se describe en detalle mas adelante.

En el concepto más general los métodos de valuación pueden clasificarse en:

a)    Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble estará formada por dos partes principales: El Terreno y Las Construcciones y, eventualmente, algunas secundarias (plantaciones, por ejemplo)

b)    De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que presta o rinde el bien   proviene de su consideración como ente total único, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes concurren a la finalidad única de su utilidad conjunta, utilidad que, en términos de valor, queda medida por la renta, real o probable.

Dentro de la misma generalidad, los métodos pueden ser:

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a)    Específicos o Analíticos: Se basan en el examen de las particularidades y características del bien en sí: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc

b)    Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades de bienes semejantes al que se estudia

La clasificación moderna, más simple y lógica que tiene en cuenta el carácter separativo o de conjunto da dos métodos fundamentales:

a)    Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por vía comparativa) y Mejoras por el otro (por vía comparativa o por vía específica). Se obtienen dos valores que luego se suman.

b)    Indirecto: Es eminentemente un método de conjunto. Consiste en calcular la renta anual liquida que produce o que puede producir el inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de interés, conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su aplicación que provienen de la indeterminación que existe en algunos términos: la cuota de interés, la seguridad de que la renta sea la que equitativamente corresponde, base de la capitalización, etc.

El método de valor de mercado consiste en una serie de procedimientos mediante los cuales el tasador revisa y analiza los precios pagados o solicitados por inmuebles parecidos, considera las diferencias físicas, de ubicación y económicas entre la propiedad a tasar y el comparable y se forma una opinión del valor luego de ponderar estas diferencias.

Este método pide al tasador que proporcione información y observaciones sobre propiedades antecedentes comparables y que relacione la conclusión del valor de la propiedad tasada con las referencias de valor proporcionadas por dichos comparables.

En próximos artículos, se irán analizando cada uno de los métodos descritos.-

Fuentes: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Etapas que se deben seguir en una tasación

mayo 09, 2013

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Una tasación es la expresión de una opinión o criterio personal de alguien con experiencia y capacidad técnica que da, como resultante del estudio de todos los factores del bien y el valor en relación a la situación del mercado inmobiliario, el valor de un bien.

Se debe realizar la correcta evaluación del valor de cada propiedad antecedente comparable.

Asegurar una evaluación adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de métodos de tasación e información que contemplen las características de las propiedades.

El rol del tasador implica mucho más que el simple ofrecimiento de un valor estimado del   precio de mercado de la propiedad en cuestión.

El tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado que influyen  significativamente en la calidad de los resultados obtenidos.

Una tasación se efectúa siguiendo un camino, con etapas escalonadas, a saber:

a)   Información sobre la tierra

Obtención de datos generales: Para las tasaciones la recolección de datos generales consistirá en la información de mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante publicaciones o conoce como perito en el mercado inmobiliario. Esto suele incluir información sobre la economía local, la población, las bases de la actividad económica de la región, información histórica sobre valores inmobiliarios, tasas de ocupación y tendencias de precios, e información anticipada sobre la actividad de construcción y desarrollo.

Se debe llevar un archivo de compraventas de terrenos baldíos, clasificado por zonas, libre de operaciones dudosas o extraordinarias (en más o en menos), de fuentes conocidas y    responsables, con indicación de la fecha de la operación, su monto y forma de pago.

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A tal fin se requiere de los tasadores:

Una descripción completa de la casa y del terreno que se esta tasando. En el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal,

adicionalmente al bien tasado se deberá describir el edificio, el barrio privado o “country” al cual pertenece.

Una descripción del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario correspondiente.

Una descripción de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara, en parte, para formar su opinión del valor del bien.

Una breve descripción de las razones que condujeron a la valuación realizada por el tasador y los factores preponderantes que influyeron en ella.

Utilizar en el proceso de tasación, especialmente la inspección “in situ” del tasador, para verificar la información especifica de la propiedad proporcionada por el comitente, confirmando en forma independiente tal información.

El Informe de tasación es el medio que permite alcanzar los objetivos antes expuestos.

b)   Información sobre las construcciones

Asimismo se debe llevar un archivo relativo al costo de la construcción, costo de los materiales, mano de obra y relación de ambos, beneficios empresariales, honorarios profesionales.

Características del mercado de inmuebles; tipo de interés que se exige a los Inversores; alquileres medios; gastos de operación; períodos efectivos de amortización; etc.

c)   Inspección ocular a la zona aledaña al inmueble a tasar y la de los comparables

Para establecer el carácter de la vecindad mediata e inmediata para obtener datos específicos de la propiedad considerada y de los antecedentes comparables.

Este paso es la parte de la investigación y del proceso de recolección de datos que todos los tasadores deben realizar.

Consiste primordialmente en:

Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores. Reunir información sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables que

luego forman la base para el cálculo del valor y realizar la inspección correspondiente.

Más adelante, se trataran los procedimientos adecuados para la inspección de una  propiedad y la confirmación de los datos de venta comparables.

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Inmuebles Urbanos: Interesa observar las características edilicias en la inmediaciones de la propiedad que se tasa: destino más general de los inmuebles (viviendas de distintas categorías, fábricas, comercios, depósitos, baldíos, etc.); tipo de veredas; nivel del terreno respecto de la vereda; cuadra alta, baja o inundable; trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra o pavimento; medios de comunicación; servicios públicos (agua potable, cloacas, alumbrado público y privado, gas natural, teléfono); existencia de plazas, paseos, comercios, hospitales, escuelas; policía; etc.

Se debe establecer la tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la duración de la vida económica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o  futura previsible del barrio puede perder su valor venal antes de que termine su vida física.

Inmuebles Rurales: Además de los ítems señalados para los inmuebles urbanos y que correspondan aplicar a los rurales, se tendrán en cuenta los siguientes: Accesos; Tipos de Suelos; Topografía; Climatología; etc.

d)    Inspección al inmueble mismo a tasar

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Disponibilidad de la Información

mayo 08, 2013

La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación, cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es decir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una tasación.

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En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada mediante la ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado de indeterminación, un mayor margen de error en el proceso de tasación. Además, los datos no están sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de relación o comportamiento.

En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer supuestos sobre algunas características del comportamiento del mercado y a estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada información con que cuenta.

No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no se puedan predecir con precisión. Así como tampoco debiera llamar la atención, dadas las dificultades para acceder a la información, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente información y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberían estar dentro de márgenes de tolerancia razonables.

Pero la incertidumbre disminuye con la información. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor será la cantidad y calidad de la información requerida. Hoy en día, pese a la abundancia de datos, la información sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, íntegra, fidedigna y oportuna información proporciona ventajas comparativas para la adopción de decisiones de valor, de inversión y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la información no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada.

Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la técnica de una tasación. Pero ¿qué métodos debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio más probable de un inmueble?, ¿qué elementos técnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, ¿cómo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasación, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasación. ¿Qué sucede cuando dicha experiencia no existe?.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

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ESCUELAS O CORRIENTES AVALUATORIAS

abril 27, 2013

En materia avaluatoria, existen al respecto dos escuelas o corrientes: la Univalente y la Plurivalente. 

La Univalente entiende que el valor de un determinado bien es único en un determinado mercado, cualquiera sea la finalidad de la avaluación.

La corriente Univalente, fundamenta su opinión en que el valor es un elemento objetivo que puede ser determinado a través de la aplicación de ciertos métodos o técnicas, siempre por profesionales debidamente experimentados y habilitados.

Entiende, que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser de distintos tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos, sentimentales etc) pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderación o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis.

Considera que tampoco existen distintos valores según la mayor o menor profundidad con que se haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Este podrá dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definición o calificación diferenciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni    menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un número que ofrece menos seguridades de certeza que éste.

En cambio, la Plurivalente, mantiene el principio de que la fijación de un valor puede cambiar, de acuerdo con la finalidad de su determinación. Esta corriente basa su concepto en que el valor tiene un carácter extremadamente subjetivo en función de los más insignificantes detalles y que en última instancia debe predominar el concepto de que se trata una opinión  valorativa.

Es así, como se encuentran enumerados por los distintos autores adheridos a esta escuela denominaciones tales como: valor de absorción, valor de amenidad, valor de avaluación, valor contable, valor de capricho, valor de caja, valor de expropiación, valor depreciado, valor económico, valor comercial, valor de costo, valor de uso, valor de trueque, valor de

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mercado, valor de venta forzada, valor en marcha, valor de seguro, valor de empréstito, valor hipotecario, valor físico, valor potencial, valor de realización, valor de reproducción, valor histórico, valor tangible, valor tributario, valor de utilidad, etc.

Sin perjuicio de sustentar una opinión favorable a la adopción conceptual de la corriente Univalente, se considerarán dos conceptos sobre valor y una relación que los une, no por el hecho de que sean valores diferentes sobre una misma cosa, sino por la forma en que se originan: Se está haciendo referencia a los conceptos de Valor Venal o de Mercado y Valor Intrínseco o técnico.

El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que pueden alcanzar, en plazo razonable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado a vender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y en conocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales está adaptado y podrá ser utilizado el inmueble. En otras palabras, será un precio obtenido a través de una libre operación de compraventa.

El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregar o puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas y existentes a una determinada fecha.

El Valor Técnico o Intrínseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron la situación física en que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo para la construcción de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realizó la obra.

En forma expresa no se hace referencia a si la variable tierra integra o no uno de los ítems que integran el valor intrínseco de un inmueble. Por el momento se admitirá su inclusión como un ítem más en la composición del valor intrínseco, aunque ya se reconoce que la tierra en si misma es factible de tener un valor venal propio.

Como se expresó, la forma de cómo se origina un valor intrínseco nada tiene que ver con la forma de cómo se origina un valor venal. En este último caso, dependerá del precio de compraventa que surja del acuerdo entre comprador y vendedor de conformidad a la definición de valor de mercado antes mencionada.

En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. ¿Se estaría entrando en una contradicción, en el caso de adoptar como válidos los principios de la escuela univalente?. Se entiende que no, por las razones que se expresan.

Lo que realmente importa en la apreciación valorativa de los bienes inmuebles es el precio que el mercado inmobiliario está dispuesto a pagar o a recibir por esos bienes, o sea el monto en dinero en juego.

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Los valores venales surgen luego de concretada una operación de compraventa, mientras que una determinación de ese valor es normalmente requerida antes de que se lleve a cabo esa operación. Lo que en efecto puede técnicamente determinarse, no es entonces un valor venal sino un valor venal más probable factible de concretarse en esa futura operación.

Los valores venales al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, no escapan a las fluctuaciones de éstos y motivadas por distintas variables que operarán según las condiciones y en el tiempo, subiendo y bajando el precio del inmueble.

Mientras tanto, el valor intrínseco, que en realidad no interesa en forma directa al actor en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados parámetros y es por lo tanto técnicamente determinable.

Como conclusión relevante de lo expresado, puede establecerse en forma axiomática que, dados varios inmuebles de similares características intrínsecas y extrínsecas, existe  uniformidad en la relación, en cada uno de ellos, entre los valores venal e intrínseco y es la misma que para los otros inmuebles.

La Suprema Corte de Justicia de la nación ha interpretado como Valor Objetivo (de Mercado)

“lo que la cosa realmente vale para la generalidad en el mercado de los bienes de ésa especie, correspondiente al lugar del expropiado y al tiempo de la desposesión”. Fallos 217 – 804.

Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

La Importancia de la Valoración

abril 18, 2013

En los momentos actuales la importancia de la valoración de todo tipo de activos está fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos económicos es

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necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o  fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoración de activos es un hecho trascendente en cualquier país, y es más, cuanto mayor es el progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, también mayor es la necesidad de una mejor y más ajustada valoración de los activos de esa sociedad.

 Certeza y Tasación

Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de señalar o medir su valor de mercado.

Valorar objetos es un acto habitual y empírico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciación que es una tasación elemental, una estimación del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien.

Normalmente se pide una tasación cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisión de inversión o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio “a priori”, antes que la negociación y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestión, producción y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen conocer con certeza el valor de los bienes que están en juego.

Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestión interesa a más de una persona, cada una de ellas con su propia percepción de su valor, es decir, con su propia estimación respecto de cuánto dinero pagaría para comprarlo o de cuánto estaría dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrás de cada tasación subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados.

Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habrá algún grado de incertidumbre, es una condición imposible de eliminar.

Muchas razones lo explican pero básicamente se circunscriben a tres ámbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinámica del mercado, y a la disponibilidad de información oportuna y fidedigna sobre ambos. Sólo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podrá actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mínimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor.

Una cuarta razón, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasación. No hay exigencias de formación y acreditación profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la práctica los principales demandantes institucionales de este servicio entienden la tasación como una extensión natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones.

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TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor económico más probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo técnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor.

Qué es un Perito Tasador

La Unión Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional como “a un    experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y propósito específico.”

Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en importantes decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que mantengan un alto índice de conducta en el desarrollo de su profesión.

El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimación del valor considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran objetividad e independencia de criterio.

En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de carácter interdisciplinario con la participación de expertos de distintas especialidades, lo cuál es un síntoma de madurez y responsabilidad profesional.

En asuntos judiciales es la persona elegida en razón de sus conocimientos técnicos por el Juez o las partes, que tiene por misión, luego de aceptar el cargo y prestar juramento, proceder a exámenes, comprobaciones y apreciaciones de hechos cuyo resultado consigna en una memoria, informe o dictamen que debe presentar al tribunal en la causa pertinente.

Una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y objetividad, pues desempeñan en cierto modo un ministerio de carácter público y actúan como delegados o auxiliares del Juez. Para ello es necesario que el profesional prescinda del origen de su designación y tenga siempre presente que no es mandatario, representante ni defensor de la parte que lo propuso, sino solamente auxiliar del tribunal; en tal carácter no debe admitir sugestiones de los litigantes ni atender otro interés que el de la justicia.

Conforme a ello, el perito debe explicar detalladamente los métodos y procedimientos técnicos utilizados, que le permitieron llegar al resultado presentado. La fundamentación de la pericia es un elemento clave de la misma y de ella dependerá que el juez se aparte o no de sus conclusiones.

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Fuente: “VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

Principios Regulares para Determinar los Valores de los Inmuebles

marzo 30, 2013  

Existen trece (13) principios que un tasador debe tener en cuenta para fijar un valor a un inmueble y los cuales vamos a mencionar a continuación en forma breve:

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA, cuando el inmueble se encuentra afectado por el crecimiento de la población, si hay poder adquisitivo y si a su vez hay demanda o escasez de terrenos. Demanda, siempre habrá demanda, desde la más pequeña hasta la más grande, económicamente hablando y dependerá de los recursos con que se cuenta para adquirir el inmueble.

PRINCIPIO DE CAMBIO, siempre debe preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que será mañana, basándose en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos de: Desarrollo, Equilibrio y Transformación, ya que en muchas zonas se cambia el uso determinado a otro con relativa frecuencia.

PRINCIPIO DE REGRESIÓN, propiedades situadas cerca o junto a un vecindario no agradable o con un comercio no dignificante, tienen a valer menos por las condiciones poco deseables de sus alrededores.

PRINCIPIO DE PROGRESIÓN, es cuando el inmueble se valoriza por el cambio de uso, o porque su entorno se ha valorizado, ya bien sea por medidas gubernamentales como por iniciativa propia del vecindario.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, se entiende por principio de sustitución el hecho de reemplazar con otra propiedad un inmueble igualmente deseado de valor más alto. Puede

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referirse esto a la propiedad física y a su uso o a sus ingresos, debiendo analizarse las ventajas de una y otra, eligiendo las mas conveniente.

PRINCIPIO DE OPTIMIZACION, es aquel que al momento de efectuar el avalúo, produciría el más alto ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. El ingreso neto no siempre es el dinero, sino también la valorización intrínseca recibida por el uso que se le de.

PRINCIPIO DE CONSISTENCIA, En una propiedad en transición de un uso a otro, no puede ser tasado por el uso determinado para el terreno y el uso dado a la construcción, en razón a que prima el uso que nos conlleve a dar un justiprecio más comercial.

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO, es una ley natural que está gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son: mano de obra y materiales de construcción, administración, capital, y de terreno. El Valor máximo se obtiene cuando todos estos factores se encuentran en equilibrio.

PRINCIPIO DE INGRESOS ÓPTIMOS, este está íntimamente ligado al principio de uso, los agentes de productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite, después la productividad bajará.

PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE, el ingreso neto que queda después que se han pagado los conceptos de mano de obra y construcción, administración y capital, tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deberá considerarse como parte de la utilidad del negocio.

PRINCIPIO DE COMPETENCIA, para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y este a su vez, destruye las utilidades exageradas.

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD, es conveniente que para una zona dada, exista un grado razonable de homogeneidad para que los inmuebles alcancen un óptimo valor; por tal motivo debemos no tener en cuenta aquellos inmuebles con usos discordantes dentro de la zona.

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN, la experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro, siempre y cuando no deje de tomarse en cuenta las condiciones específicas de cada lugar.

FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.

Factores de Valor de una Finca junio 10, 2013

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Sería largo enumerar los elementos informativos que el tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por tasar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo físico de un lote.-

Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, martillos a favor o en contra, orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientación de un lote.-

La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico, sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para fundar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de hormigón armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una fundación con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante este aspecto físico del terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información municipal o de reparticiones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.-

En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).-

También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-

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Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque, edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-

Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-

Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-

La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-

La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-

 

FACTORES DE VALORIZACION DE TERRENOS

PARTICULARES

Dimensiones (frente y fondo)

Ubicación Forma Orientación Topografía (niveles) Subsuelo

ZONALES

Valor residencial Valor comercial Valor industrial Reglamentaciones

de zonificación

Servicios públicos

GENERALES

Mercado Inmobiliario Estado económico del país Subdivisiones Perspectivas agropecuarias Régimen de locación Desgravación impositiva Creación de nuevas zonas

de desarrollo Incidencia de grandes

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1. Agua2. Cloacas3. Teléfono4. Pavimento

Vecinos valorizantes Vecinos

desvalorizantes.

obras públicas

 

Fuente: “MANUAL DE TASACIONES” – Dante Guerrero – Librería y Editorial Alsina.-

Proceso Valorativo

junio 06, 2013

En la Tasación tenemos un “problema”, cual es la finca a valorar; y, para ése problema, debemos tener “antecedentes”, con los cuales formaremos “un tipo”, el que nos llevará a determinar el precio del problema.-

Dice el Dr. Eduardo Magnou: El tipo: El tipo supone un paso intermedio en el cálculo valuatorio, pero lejos de ser una intermediación estéril, es muy necesaria y casi protagónica: con referencia a él se seleccionan los antecedentes y se tabulan los asimiladores:

antecedente → tipo → problema

Puede por tanto considerarse como un problema con relación al antecedente y como un antecedente con relación al problema.-

Puesto que el antecedente debe ser semejante al problema, el tipo lo será también con relación a ambos.-

Cuando hablamos del/los antecedentes, debemos tener en cuenta sus características.-

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Tanto el bien como la moneda como el mercado problemas poseen algunas características que importan significativamente para la tasación. Recuérdese que siendo la metodología de la tasación esencialmente comparativa, no le interesan al tasador determinantes absolutos sino calcular diferencias de valor en función de diferencias de características. Hay por cierto algunas fundamentales para que un bien tenga valor, por ejemplo su dominio en regla, pero si no hay diferencia para una tal característica en el problema y en el antecedente, no configura lo que llamamos una característica importante.-

Las características importantes a considerar en el problema (y en los antecedentes) deben reducirse al mínimo indispensable (por ejemplo cinco) para evitar la excesiva acumulación de error en los cálculos. Es preferible por tanto que cada característica elegida sea integradora de varios aspectos.-

Según sea el problema (bien, moneda y mercado) hay que establecer cuáles son esas características. Para ello puede encararse un detallado estudio, pero lo más práctico es aprovechar críticamente la experiencia ajena acumulada en la bibliografía y realizar consultas específicas a los tasadores teóricos. Obvio resulta que la selección de características importantes depende de cada caso particular pero pueden adelantarse algunas orientaciones genéricas que la faciliten.-

El antecedente, es cualquier dato utilizable como base de comparación en una tasación, por su semejanza con el problema o con el tipo.-

El antecedente es un valor y por lo tanto está constituido esencialmente por una  cantidad numéricamente expresable, pero ese número no adquiere verdadero significado si además no se indica:

a)       La individualización precisa del bien al cual se refiere y, en caso de no ser éste conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-

b)      El alcance del dominio que sobre el bien tiene su propietario.-

c)       La unidad monetaria en la cual el valor está expresado y, de ser necesario, su poder adquisitivo. Para tal caso, y a los fines prácticos, debemos considerar si el antecedente ha sido vendido en dólares estadounidenses, se debería indicar la cotización de dicha moneda extranjera al tipo de cambio con la moneda oficial del país para la fecha antecedente. Si se vendió en U$D 120.000 el 4 de noviembre de 2002, se deberá indicar que para adquirir U$D 1,00 en dicha fecha se necesitan $ 4,25 (por ejemplo); y, en tal caso, hacer la conversión a la moneda legal en curso. Por ejemplo $ 510.000.-

d)      El mercado al cual está referido el valor (lo que implica, entre otras cosas, indicar el momento) y, en caso de no ser aquél conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-

e)       El margen de error y la confianza. Para tal caso, debemos considerar la fiabilidad de la información que tenemos, o si el bien se ofrece en venta. Para el primero de los casos,

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debemos considerar si es una información “oficial” o “extraoficial”. Consideremos para ello, que puede existir una evasión impositiva por parte de los contratantes (declaran menor monto de la operación a fin de abonar menos valor sobre las cargas impositivas existentes por cada transacción). Y para el segundo, debemos consultar cuánto hace que el bien está en oferta o cuánto aproximadamente se tarda en “colocar” un bien de tales características en la zona en que se emplaza. Para tal caso se utilizan coeficientes correctivos que van desde el 0,99 al 0,80.-

f)        La tendencia del valor.-

Cuando hablamos de la similitud debemos tomar a esta expresión como cuantitativa del grado de similitud del antecedente con el problema o con el tipo.-

Recuérdese que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofórmula:

problema  =  antecedente  x  asimilador (coeficiente)

vale para cualquier antecedente, si éste es muy diferente del problema se complica enormemente el cálculo del coeficiente y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por similitud). Además, tampoco rige el modelo matemático que permite obtener el valor más probable por promedio y el margen de error por desvío de la muestra.-

Fuente: “MANUAL DEL TASADOR” – Eduardo Magnou – Abeledo Perrot

Proceso Valorativo (2da. Parte)

junio 09, 2013

Enseña el Ing. Guerrero:

1)        Técnicas operativas:

Como principio fundamental, admitiremos que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador.

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Por tal motivo es que los ejemplos generalizados de tipos prácticos que veremos a continuación no deben ser tomados como de seguimiento estricto. El tasador no debe frenar su propia inventiva para hallar mecanismos operativos que se ajusten más precisamente al caso particular en que le toca actuar. Además, es lógico advertir que lo que se expondrá, no es –ni lo pretende-, novedoso para quienes ya tienen alguna experiencia formada. Sólo se ha querido realizar un trabajo de recopilación que facilite –en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analítico que debe ser la base estructural de un avalúo.-

Lo que sí se pretende es que la tasación de un inmueble no sea fruto de la improvisación o del mayor o menor acierto con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio- a ciertas normas de sistematización. Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación del mismo inmueble, no tengan que elegir o encontrar ese valor por apreciaciones meramente subjetivas, sino que sigan algún procedimiento sistematizado que –sin renunciar al criterio particular que debe tener cada tasador- los conduzcan, en lo posible, a valores indiscutiblemente similares.-

No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor; pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor.-

Por otra parte, no se puede tampoco abarcar un conocimiento práctica tan grande como para saber intuitivamente el valor de un inmueble, cualquiera que sea su ubicación y sus  características. Saber  tasar no  significa –como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya al interior del país –donde quizás no han estado nunca- y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona de la capacidad de absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a la par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar.-

La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el tasador, y es en este aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta información puede ser útil a sus fines; Chandías lo ha dicho: sin información no hay valuación. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser fruto de una paciente búsqueda y esa búsqueda debe tratar que, en alguna medida, puede haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rápido análisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por división de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real interés en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad,

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tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prácticamente es uno de los problemas más grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtención de antecedentes en remates públicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.-

Como se ha dicho antes, la búsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de investigación. La visita a martilleros de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operación, o lo orientan a algún colega que haya trabajado la zona que interesa. Los martilleros siempre están muy bien dispuestos para facilitar información al técnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten también sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente corrección a dichas opiniones.-

El reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, así como también la ejecución de obras en construcción hacen presuponer una reciente adquisición del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la información de compra, que es la materia prima más importante en la elaboración de un informe de tasación.-

Una rápida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite también orientarse en la búsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso análisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operación, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia –no realizada- permite suplir la falta de información concreta de ventas.-

El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, en los casos en que hay muy pocos antecedentes de operaciones de ventas, utiliza también los ofrecimientos, pero de acuerdo a las zonas, las características del lugar, etc., aplica un coeficiente correctivo que puede ser de 0,80 a 0,95 (si Ud. multiplica tales coeficientes por una cifra cualquiera, advertirá que su resultado es la disminución de la misma en un 20% y un 5%). En buenos Aires la tarea se facilita en alguna medida, porque algunas instituciones mantienen, o tratan de hacerlo, actualizados sus archivos de ventas para uso de sus asociados o peritos. Cabe citarse la Asociación de Tasadores del Banco Hipotecario, el Tribunal de Tasaciones de la Nación, etc. El ingeniero Dante Guerrero expresa su disconformidad con este sistema de archivo, en razón que cree que son convenientes a los fines estadísticos, para poder estudiar curvas de valores, de desvalorización de zona, etc., difícil mantener un archivo de ventas, porque habría que hacer un trabajo ímprobo, permanentemente actualizado, lo cual es sumamente difícil cuando el mercado inmobiliario no está estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de un año o de un semestre.-

Cumplida así la tarea de búsqueda de antecedentes, corresponde realizar después la muy importante, que es la inspección de los inmuebles a los cuales se refieren. En este aspecto,

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el tasador no debe actuar exclusivamente en gabinete, porque corre el riesgo de caer en graves errores de apreciación.-

La inspección ocular del terreno o inmueble vendido permite complementar una serie de datos que son necesarios para su correcta homologación en su procesamiento. Es en esta oportunidad cuando se averigua, respecto de cada venta, la existencia o no del edificio, sus características y estado, aspectos de la zona en la cual se ubica, servicios públicos de transporte, eléctricos, cloacales, de agua corriente, pavimento, topografía; la importancia de los materiales recuperables en una posible demolición, la existencia de vecindades desvalorizantes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes, talleres mecánicos o valorizantes, como buenos edificios, jardines, buen estacionamiento (hoy, el cómodo estacionamiento es un factor muy ponderable).-

Es importante –en oportunidad de la inspección- tener conocimiento de si la propiedad se vendió ocupada por inquilinos o libre de ellos. En general, conviene descartar aquellas operaciones de inmuebles alquilados, porque en el valor de venta entran en juego factores de ponderación difíciles de concretar en un número.-

No obstante, y si no se hallaran ventas de predios o fincas desocupadas, la aplicación de un coeficiente correctivo por ocupación, teniendo en cuenta el juego de la locación, monto de alquiler, etc., puede obviar en alguna medida el problema.-

Fuente: “MANUAL DE TASACIONES” – Dante Guerrero – Librería y Editorial Alsina.

Procedimiento de los dígitos oscilantes

mayo 28, 2013

Es el más usado en el ambiente inmobiliario, también llamado “a ojo de buen cubero”. El “más o menos”.-                                                                              

El “maestro” y fuente de consulta de muchos que nos dedicamos a la tasación como actividad profesional, el extinto Ing. Dante GUERRERO (QEPD), expresaba en su obra “Manual de Tasaciones” (propiedades urbanas y rurales), Librería y Editorial Alsina, 2ª

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edición, 1994, pág. 2, que “Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un número que ofrece menos seguridades de certeza que éste”.

Realizar una tasación “razonada”, significa emitir un juicio de valor debidamente justificado. Ello, implica un amplio trabajo de investigación y análisis, lo que no se puede hacer en 48 horas.-

En la actividad inmobiliaria, el tiempo es oro. El tener a una persona abocada por varios días dedicada a la investigación para emitir un “juicio de valor”, es casi antieconómico.-

Por el otro lado, los dueños de inmuebles, no pretenden la exactitud en el valor de su bien, sino los “extremos” posibles del valor del mismo  (el mayor y menor), quedándose siempre con la mayor valoración y que convenga a sus intereses patrimoniales.-

Pero en este “método”, se requiere de mucha experiencia en un lugar o mercado, la que sólo se adquiere con el tiempo; por cuanto, podríamos decir que sólo debiera considerarse válida una tasación por esta metodología, si quien emite ese “juicio” tiene, como mínimo, 10 a 15 años trabajando en el lugar en que se emplaza la propiedad a valorar.-

Volviendo al material de estudio del Ing. Guerrero (pág.6/7), éste expresaba: “Saber tasar no significa –como muchos creen- tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. En este aspecto cabe mencionar a los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya una experiencia tan grande en la materia que se trasladan al interior de un país –donde quizá no han estado nunca- y en pocos días, haciendo investigación de mercado, búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones, etc., vuelven con un gran conocimiento de valores de la zona, de la capacidad absorción posible de ese mercado inmobiliario, etc., que prácticamente están a la par de cualquiera que –por razones de trabajo- está dedicado a una actividad inmobiliaria permanente en el lugar”.-

Para ser práctico a dónde “apunta” la tasación. Imaginemos un “blanco de tiro” que se usa en la arquería o armería. El mismo suele ser un diagrama de varios círculos que desde el más grande (el externo) al más pequeño (centro), otorgan un valor o puntuación al dar sobre cada uno de esos espacios.-

Dentro del “blanco de tiro”, podríamos decir que están los valores de un mercado; pero, en la tasación (como en los deportes de la arquería o armería) se busca dar en el “centro” o “blanco”. En donde se otorga la mayor puntuación.-

En los deportes citados, para dar en el blanco, se requiere de las armas con mayor avance tecnológico exista; del entrenamiento o práctica permanente del deportista; de la concentración; del análisis del estado climático del momento; de la calibración correcta de arma según la distancia en que se emplaza el “blanco de tiro”, de la posición de tiro; del estado físico del deportista, etc.

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Traslademos esos deportes a la tasación. El tasador, debe ser una persona preparada técnicamente; con mucha práctica; deberá saber analizar, investigar y obtener la mayor cantidad de información necesaria para que, cuando emita su “juicio” (haga su tiro), su resultado sea la aproximación más exacta al valor del bien (dar en el blanco o centro). Siempre existirá un grado de incertidumbre, pero en su fundamentación, debe dar todos los datos e indicios arribados, para que tal dictamen tenga un importante grado de certeza.-

Parafraseando al Dr. Eduardo Magnou (“Manual del Tasador”, pág. 31), cuando dice: “Los teóricos de la economía dicen –y dicen bien- que las valoraciones personales y los precios son impredecibles, por ser consecuencia de la acción humana, que es impredecible.- Pero la predicción de los precios que realiza el tasador no sustituye la acción humana individual y la colectivamente integrada en el mecanismo de mercado, sino que se limita a constatarla en alguna de sus manifestaciones para pronosticar aproximadamente otras…”

Clasificación de los Bienes

mayo 15, 2013

Podrían clasificarse en:

Bienes materiales o económicos:

a) Directos o de consumo,

b) Instrumentales.

Bienes inmateriales:

a) Internos,

b) Externos.

BIENES MATERIALES: (según Marshall) comprenden las cosas materiales útiles y todos los derechos de poseer, utilizar o derivar beneficios de las cosas materiales o de

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percibirlos en el futuro. Se clasifican en bienes directos o medios de consumo y bienes instrumentales

a) Bienes directos o de consumo; son los que satisfacen directamente las necesidades humanas (pan, vestido, muebles, etc.).

b) Bienes instrumentales; son los que sirven para procurarse ¡os bienes directos o de consumo (la tierra cultivable, los edificios industriales, las maquinas, las materias primas, etc.)

BIENES INMATERIALES: Se clasifican en internos y externos.

a) Bienes inmateriales internos: Comprenden las cualidades y facultades para la acción y para la diversión, Por ejemplo: habilidad para los negocios. Pericia profesional, facultad de recreación derivada de la lectura o de la música.

b) Bienes inmateriales externos: comprende las relaciones beneficiosas con otras personas. Por ejemplo: Relaciones de negocios que dependen deI crédito personal.

A los fines de este espacio de estudio, analicemos a los INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

La posibilidad de moverse preside la primera y más importante división de las cosas (muebles e inmuebles). Los inmuebles se encuentran fijos en un lugar; los muebles, en cambio, pueden trasladarse de un sitio a otro, ya sea por sus propios medios (semovientes), por una fuerza mecánica propia (locomóviles) o por una fuerza externa.

“Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible -que puede verse y tocarse-, junto con todos los agregados en, sobre y bajo el suelo.

La tasación del suelo o terreno como baldío o del suelo y las edificaciones a o en el suelo, es un concepto económico. Sea que esté en estado baldío o tenga edificaciones, nos referimos a la tierra como bien raíz.

La propiedad es un concepto legal que comprende todos los intereses, derechos y beneficios relacionados con el dominio. La propiedad consiste en los derechos privados de dominio, que permiten al propietario tener intereses específicos sobre lo poseído. Para distinguir entre el bien raíz -como una entidad física- y su dominio -un concepto legal- la propiedad del bien raíz se llama propiedad inmobiliaria. Los derechos asociados con el dominio de la propiedad raíz, en algunos países, se refieren a un conjunto de derechos, tales como el derecho a usar, a vender, a arrendar, a donar, o a  elegir ejercer todos o ninguno de estos derechos” (normas IVSC).

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En el lenguaje de la tasación suelen usarse indistintamente los términos “bien inmueble” y “propiedad”. Este hecho es aceptable a partir del concepto de que aquello que se tasa no es el bien sino el derecho de propiedad sobre el mismo, o al tasarse el bien en cuanto tal, se lo supone con un estado de dominio que permite el ejercicio pleno del derecho de propiedad.

Nuestro Código Civil tipifica a los bienes inmuebles de la siguiente manera:

Bienes inmuebles por su naturaleza: son inmuebles por naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (Art. 2314 del Código Civil).

Ejemplos: la tierra misma (inclusive los ríos), los vegetales en general (árboles, cereales, plantas florales, etc.), los minerales sólidos, líquidos  o gaseosos (minas de metales preciosos, napas petrolíferas o gaseosas, etc.).

Bienes inmuebles por accesión física: son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (Art. 2315 del Código Civil).

Ejemplos: los edificios, los molinos, las galerías de una mina, los pozos de petróleo, etc.

Bienes inmuebles por destino: son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (Art. 2316 del Código Civil).

“Para que estas cosas, que no quedan adheridas al suelo, ni inmovilizadas, sean reputadas inmuebles, es necesario: 1º,  que hayan sido puestas al servicio del inmueble; debe haber entre el fundo y los muebles una relación de destino, de modo que éstos sirvan a la finalidad de aquél; 2º, que hayan sido puestas en él con carácter permanente;  3º, que las haya colocado el propietario, sus representantes, o los arrendatarios, en ejecución del contrato de arrendamiento (Art. 2320 del Código Civil). Si hubiesen sido puestas por los usufructuarios, sólo se considerarán inmuebles mientras dura el usufructo (Art. 2321 del Código Civil)” (Borda).

Ejemplos: arados y útiles de labranza de un fundo, los bancos de un colegio, el lecho, mesas, sillas de una casa habitación, etc.

A los fines valuatorios los inmuebles se clasifican de la siguiente manera:

1)   Inmuebles Urbanos: Serán los que cumplan con los siguientes requisitos:

a) Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano.

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b) Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de servicios esenciales.

c) Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto.

2)   Inmuebles Rurales: Serán los que cumplan con las siguientes condiciones:

a) Que sus medidas y superficie permitan una explotación rural

b) Que estén ubicados en zonas rurales

c) Que su uso y destino sea una explotación rural

3)   Inmuebles Industriales: Son los que cumplan con los siguientes requisitos:

a) Que se encuentren ubicados en zonas industriales

b) Que su uso y destino sea una explotación industrial

Fuente:

“VALUACIÓN DE INMUEBLES” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) – 2004.-

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