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Formato de Tasación con Errores Comunes

INFORME DE TASACIÓN DE TERRENOS**

NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL PROYECTO : ACT- (Incluir Número de Proyecto Federal) PARCELA NÚMERO : PARTE CON INTERES : (Si hay varios herederos, indicarlos) TELEFONO DE CONTACTO : DIRECCION POSTAL DE LA PARTE CON INTERES : DIRECCION RESIDENCIAL DE LA PARTE CON INTERES : DIRECCION FISICA DE LA PROPIEDAD OBJETO DE AVALUO : PREPARADO POR :

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico

Departamento de Transportación y Obras Públicas AUTORIDAD DE CARRETERAS

Área de Adquisición y Administración de Propiedades

RESUMEN DE DATOS Y CONCLUSIONES SOBRESALIENTES

I. Sobre el Proyecto: A. Número, Nombre y Pueblo del Proyecto: ACT- B. Número de Proyecto Federal: C. Número(s) de Parcela(s): D. Parte con Interés: II. Descripción de la Finca Principal o del Todo: A. Localización: B. Cabida: m.c. = cdas C. Topografía: D. Zonificación Específica: E. Uso Actual: __Vacante Ocupado F. Mejor Uso: G. Existen Gravámenes Físicos o de Naturaleza que Afecte su Valor: Sí_ _ No _ Se Desconoce H. Remanente Finca Principal: m.c.= cdas. I. Accesos Finca Principal: J. Número de Catastro: III. Descripción y Valoración de la Propiedad a Adquirirse A. Tipo de Adquisición: Total Parcial B. Cabida: m.c. = cdas. C. Área Remanente a Adquirirse: D. Valor Total de los Terrenos a Adquirirse: E. Valor de las Estructuras y Mejoras a Adquirirse: F. Valor de la Estructura de Otros Dueños a Adquirirse: G. Valor Unitario del Terreno: Por Cuerda Por Metro Cuadrado H. Valor Total Reconciliado: I. Enfoque(s) de Valoración Utilizado(s) Para Tasar la Propiedad Objeto: Como parte del Todo Predio Individual __ Costo _ Comparación Directa _ Capitalización de Ingresos IV. Fecha de Efectividad de la Tasación: ____________________________ Día / Mes / Año V. Fecha de Informe de Tasación: ____________________ Día / Mes / Año

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CONDICIONES DE LA ASIGNACION

Leyes y reglamentos a seguir en lo relacionado a materia de tasación son: 1. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. 2. Ley 277 aprobada el 31 de Julio de 1974 y el reglamento de implantación de

la misma; reglamento 7205 del Departamento de Estado. 3. El Manual de Procedimientos del Área de Adquisición de la Autoridad de

Carreteras y Transportación que incluye al 49 CFR. 4. El Código Civil de Puerto Rico. 5. La Ley de Expropiación de Puerto Rico de 1903 según enmendada. Uniform

Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970, según enmendado.

6. Title XI of the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA).

7. Reglamento Numero 07-002, Venta, Permuta y Arrendamiento de los Bienes de la Autoridad de Carreteras y Transportación.

8. Este informe de tasación se realiza y se somete considerando las siguientes excepciones jurisdiccionales. En este caso no se cumple en un 100% la regla establecida en la sección 3-4,líneas 1070 y 1071, pagina U-34. En esta sección se indica que cada informe de revisión tiene que estar separado del trabajo objeto de revisión. En la actualidad el informe de revisión se adhiere a la caratula del informe de avalúo objeto de revisión. En adición no se cumple con lo establecido en la regla 2-3, líneas 885-887, U-28 y en la regla 3-6, líneas 1176-1178, U-36. En ambas secciones se establece que un tasador y/o un tasador actuando como revisor (“Appraiser” definido por USPAP) que firma cualquier parte de un informe de tasación o de revisión incluyendo una carta de trámite tiene que firmar también la certificación. Las reglas del Manual de Procedimientos del Área de Adquisición de la Autoridad de Carreteras y Transportación que están en conflicto con el cumplimiento con USPAP son: la regla 1.1.1.G “Forms and Documents” volumen III, sección 3, pagina10 de 44 y la regla 1.1.1.G “Forms and Documents” volumen II, sección 7, página 11 de 79. En ambas secciones se requiere el uso de la hoja de aprobación ACT-488 y en la sección 1.1.1.G del volumen III se requiere que se adjunte al informe de avalúo el informe de revisión. En este caso la hoja de aprobación ACT-488 incluye las firmas de diferentes funcionarios que ejercen como tasador, como tasador revisor y como directores de oficinas. Estos con su firman aprueban diferentes procesos y no firman la certificación del informe de revisión; ni la certificación del informe de avalúo. El uso de excepciones jurisdiccionales en la práctica de la tasación,(“appraisal practice”), en proyectos federales de adquisición es aceptado y esta expuesto en el 49 CFR part 24, Subpart B-Real Property Acquisition, Sections 24.103 (a) – 24,104 (c).

Otras si algunas:

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SUPOSICIONES EXTRAORDINARIAS Una Suposición Extraordinaria es una relacionada a una tarea de tasación específica. Si dicha suposición resulta ser falsa puede afectar las opiniones y conclusiones del tasador. En una suposición extraordinaria, el tasador, supone como verdadera y correcta cierta información referente a características físicas, legales, o económicas del objeto de avalúo o sobre condiciones externas a la propiedad. Esta información, de no ser considerada como verdadera y correcta dentro de una suposición extraordinaria, se consideraría como información dudosa, de poca precisión y con falta de certeza. Se realiza esta tasación sujeta a alguna suposición extraordinaria? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:

CONDICIONES HIPOTETICAS Bajo una condición hipotética, se suponen como correctas y existentes características y condiciones contrarias a la realidad. Estas características y condiciones incluyen aspectos: físicos, legales, o económicos del objeto de avalúo y/o sobre condiciones externas al objeto de avalúo como condiciones y tendencias del mercado o sobre la integridad de la información utilizada en el análisis. Se realiza esta tasación sujeta a alguna condición hipotética? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:

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DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD (FINCA PRINCIPAL/EL TODO)

DESCRIPCIÓN LEGAL: DATOS DE INSCRIPCIÓN: La finca principal, consta inscrita en el Registro de la Propiedad del Municipio de: , Folio del Tomo , Finca # HISTORIAL DE TITULO (Mínimo Últimos 5 Años) A) Nombre del Dueño: B) Fecha de Última Compraventa: C) Precio de Venta: D) Otras Observaciones si Alguna:

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DESCRIPCIÓN FISICA:

Localización: Codificación: De acuerdo a los mapas preparados por el Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales, la propiedad esta codificada como: Acceso y Frente a Carretera: El acceso es a través de: Topografía y Suelos: Forma: Tiene una forma Regular _Irregular. Estructuras Presentes: Facilidades y Servicios: Condición de Inundación: Clasificación de la Zona y su Descripción: Número de Mapa: Es Inundable la Propiedad Si, No Fecha de Efectividad del Mapa de Inundación: Condición de Contaminación o Material Tóxico: El tasador pudo observar , no pudo observar la existencia de materiales peligrosos que pudiesen tener un impacto negativo en el valor de la propiedad. No obstante, el tasador no está realizando un estudio para detectar la presencia de dichas substancias.

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Condiciones ambientales adversas:

Se suministró , no se suministró un estudio de carácter ambiental. No existe, _existe alguna condición ambiental adversa conocida o aparente que pudiera causar un impacto negativo en el valor de la propiedad. Aparentemente es definido como aquello que es visible, obvio o manifiesto para el tasador. Descripción de la Zonificación: Zonificación: Definición de la Zonificación: Cabida Mínima de Solar Permitida: Propósito y Algunos Usos Permitidos en el Distrito: Gravámenes (Servidumbres):

No hay evidencia, hay evidencia de gravámenes físicos u otros que puedan afectar la propiedad. Uso Actual:

_Vacante, Ocupado Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: _Residencial, Comercial,

Industrial, Turístico, Agrícola

Describir el uso actual de la propiedad:

Si esta ocupada por persona diferente a la parte con interés incluir: Nombre del Ocupante(s): Si hay renta; presentar sus términos:

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Evaluación del Mayor y Mejor Uso: Uso Legalmente Permisible: De acuerdo a la zonificación, a la posibilidad de cambio en zonificación (si alguna), a la posibilidad y tendencia de uso y cambio de uso en el mercado y diferentes restricciones legales los usos que recaen como legalmente permisibles son:

Residencial Comercial Industrial Turístico Agrícola Análisis y Conclusiones: Usos Físicamente Posibles: Se procede a evaluar la posibilidad física de los usos caracterizados como legalmente permisibles. Características físicas como: el tamaño, localización y cercanía a usos complementarios, la forma, condiciones del subsuelo, topografía, sus accesos y las características climáticas entre otras; son elementos que posee la propiedad que sustentan el uso:

Residencial Comercial Industrial Turístico Agrícola Análisis y Conclusiones: Uso Financieramente Viable: Se procede a evaluar la viabilidad financiera de los usos caracterizados como físicamente posibles y legalmente permisibles. Un uso es financieramente viable siempre y cuando el valor y/o ganancias provenientes de este uso sean iguales o superen todos los gastos asociados al uso. Se consideran como financiera mente posible los siguientes usos:

Residencial Comercial Industrial _ Turístico Agrícola Análisis y Conclusiones: Uso de Mayor Rendimiento Económico: El uso de mayor rendimiento se determina por el uso físicamente posible, legalmente permisible y como financieramente viable que genere el valor residual mas alto del terreno como vacante. Análisis y Conclusiones:

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DESCRIPCIÓN DEL REMANENTE ( Aplica, No Aplica)

Luego de la Adquisición de la(s) Parcela(s) _ el remanente se describe como sigue: CABIDA TOTAL: m.c.= cdas. Colindancias del Remanente: Norte : Sur : Este :

Oeste :

DAÑOS AL REMANENTE

Se producen daños al remanente por motivo de esta adquisición.

Queda enclavado el remanente

No se producen daños al remanente por motivo de esta adquisición.

Si hay un remanente y existen daños o beneficios en valor sobre el mismo exponerlos. Explicar, presentar y exponer el valor de éstos daños y o beneficios sobre el remanente.

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TABLA DE AJUSTES***

FACTORES OBJETO VENTA 1 AJUSTES VENTA 2 AJUSTES VENTA 3 AJUSTES

Precio de Venta

Cabida en:

Derechos Transferidos

Precio Ajustado

Financiamiento

Condiciones de la Venta

Precio Ajustado

Unitario Básico

Fecha de Venta

Precio Unitario Ajustado /Tiempo

(Condiciones de Mercado)

Cabida

Localización

Accesos

Topografía

Zonificación y/o Permisos

Mejor Uso

Forma

Condición de Inundación

Factor de Ajuste

Total

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EVALUACION CUALITATIVA***

Evaluación Cualitativa

# de Venta Fecha Precio de Cabida / Área Precio por Comparación

y el Objeto de Avalúo Venta no Ajustado Unidad General

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ANALISIS DEL METODO DE COMPARACION DIRECTA

VENTA FECHA CABIDA PRECIO TOTAL DE LA

VENTA

PRECIO UNITARIO

VALOR AJUSTADO

OBJETO VALOR

1

2

3

Para establecer una opinión de Valor de Mercado, se seleccionaron #_ ___ ventas comparables localizadas en el/(los) municipio(s) de:_ ___________________________________________________________________. Estas fueron seleccionadas basadas en su uso, localización, proximidad a la propiedad objeto de avalúo, accesos, topografía, y demás condiciones. Estas se analizaron utilizando un análisis cuantitativo, cualitativo, ambos (cualitativo y cuantitativo). La unidad de comparación utilizada en este análisis es (son): precio por cuerda, precio por metro cuadrado, precio por unidad adquisitiva u otra, _ .

Ajustes Realizados y su Justificación

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Reconciliación de Indicadores del Método de Comparación Directa Luego de un análisis de las ventas se obtiene un rango de valores que fluctúan entre $_ _ y los $ ; con una media de $ .

Se concluye por concesión de mayor peso a una comparable.

Se concluye por la media.

Se concluye por tendencia en valor prevaleciente entre dos o más comparables.

Se concluye por tendencias en valor entre dos o más comparables incluidas en un análisis cualitativo. La conclusión de valor en el mercado determinada, está condicionada al periodo de exposición. Luego de un análisis de las ventas comparables se determina como un periodo de exposición adecuado un periodo de tiempo que fluctúa entre: Observaciones y Conclusiones

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METODO DE COSTO _aplica, no aplica

Descripción y condición de las mejoras:

Aplicación del método de costo: Avaluó de la(s) estructura(s): Depreciación: Valor de terreno(s) a adquirirse:

Reconciliación de Indicadores del Método de Costo

Luego de realizar el método de costo que incluye una opinión de valor sobre el terreno, sumada a los costos de construcción de las estructuras, más la ganancia del originador, menos la depreciación acumulada se concluye que el valor en el mercado de la propiedad objeto de avalúo es de:

Redondeado a:

DOLARES

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RECONCILIACION DE METODOS

Se concluye por el método de ___ __Comparación directa ya que el avalúo solo incluye el terreno como vacante y se determina que el método de comparación directa es el idóneo para obtener resultados creíbles. Observaciones: __ ___Costo ya que el avalúo solo incluye el terreno como vacante y estructuras misceláneas. Es el único método aplicable en este caso para establecer una opinión de valor sobre la propiedad que incluye estructuras y terrenos. Este incluye la suma del valor del terreno, más los costos de construcción de las estructuras, menos la depreciación acumulada. Observaciones: El valor concluido es de $

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico Departamento de Transportación y Obras Públicas

AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIÓN Área de Adquisición de Propiedades

Oficina de Tasación

CERTIFICACION DEL TASADOR

NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL PROYECTO : ACT- PARCELA NÚMERO : CERTIFICO: El tasador que firma este informe y la certificación realizó una inspección personal de la propiedad que es objeto de avalúo. Se inspeccionó la propiedad aquí tasada en compañía de ___________________(parte con interés o su representante) y que también hice una investigación sobre el terreno de las ventas comparables, que en esta tasación se les da peso o consideración. El objeto de avaluó y las ventas comparables mencionadas en esta tasación son las representadas por las fotografías incluidas en dicha tasación. Se entiende que dicha tasación podría ser usada en conexión con la adquisición del Derecho de la propiedad para la construcción de una carretera por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico Sujeto al mejor conocimiento del tasador, ninguna porción del valor asignado a dicha propiedad incluye partidas no compensables dentro de las leyes del Estado Libre Asociado. No se ha revelado ningún descubrimiento, ni resultado de dicha tasación a ninguna persona que no sea un funcionario de la Autoridad de Carreteras u Oficial de la Administración Federal de Carreteras, que esté propiamente acreditado para saber dichos descubrimientos y resultados. Además, que no se hará hasta ser autorizado por dichos funcionarios cuando sea requerido por el debido procedimiento de ley, o cuando sea relevado de esta obligación por haber testificado públicamente de estos descubrimientos y resultados. Las presentaciones de hechos contenidas en este informe son ciertas y correctas.

Los análisis, opiniones y conclusiones presentadas están limitadas solo por las suposiciones y condiciones limitantes expuestas en el informe y son resultado de mi análisis profesional, mis opiniones y conclusiones imparciales y sin prejuicios.

No tengo interés presente ni futuro en la propiedad objeto de avalúo y no tengo interés personal con respecto a las partes envueltas, ni en ningún beneficio relacionado a la adquisición.

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No tengo ningún prejuicio ante la propiedad objeto de avalúo ni ante las partes envueltas en la encomienda de esta tasación.

El hecho de ser empleado o ser contratado para realizar este estudio no es contingente con el desarrollo de resultados predeterminados.

La compensación y/o condición de empleo del tasador que realiza este estudio no es contingente con: el desarrollo o conclusión de un valor predeterminado, de una dirección en el valor que favorezca la causa del cliente, la cantidad del valor, la obtención de un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsiguiente directamente relacionado al uso predispuesto de la tasación.

Los análisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este informe ha sido preparado, en conformidad con los Estándares Uniformes para la Practica Profesional de la Tasación (USPAP), de acuerdo con la Ley 277, aprobada el 31 de julio de 1974 según enmendada, con el reglamento de la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Raíces y con las exigencias expuestas en el Manual de Operaciones del Área de Adquisición de Propiedades de la Autoridad de Carreteras y Transportación. Nadie, brindó asistencia profesional significativa a la persona que firma esta certificación. Si alguien brindo asistencia profesional a la persona que firma esta tasación, establecer el nombre de la misma: _ _______________________________

El tasador no tiene razones para dudar sobre la credibilidad del trabajo producto de la asistencia profesional brindada por individuos que no firman esta certificación (si alguno).

Es la opinión del tasador que firma el informe de avalúo que la justa compensación por la propiedad tasada es de $_ _______.00,

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Tasador Licencia Estatal# ____EPA Fecha de Expiración_ ______ Técnico de Valoración: _Si, __No Certificación: ___________ Fecha de Expiración_ _______ Designación_ _____________ Nombre: _ __________ Fecha: __________________ Día / Mes / Año Firma: _ _______________

MAPA DE INUNDACION DEL OBJETO DE AVALUO

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MAPA DE ZONIFICACION DEL OBJETO DE AVALUO

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MAPA DE CATASTRO DEL OBJETO DE AVALUO

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PLANO DE ADQUISICION y TABLAS DE CABIDAS

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UN SOLO MAPA DE LOCALIZACION QUE INCLUYA LAS COMPARABLES y A EL

OBJETO DE AVALUO

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HOJA DE COTEJO

Tasación Tasación

SI NO SI NO

Número, Nombre y Pueblo del Proyecto

Topografía y Suelos

Número de Parcela Forma

Parte con Interés Facilidades y Servicios

Dirección Postal y Residencial de la Parte con Interés

Condición de Inundación

Dirección del Proyecto Condición de Contaminación

Suposiciones Generales y Condiciones Limitantes

Condiciones Ambientales Adversas

Descripción del Tipo de Informe de Tasación (Resumido en Formato Narrativo)

Descripción de la Zonificación

Alcance de la Valoración Gravámenes / Servidumbres

Identificación del Cliente Uso Actual

Identificación de los Usuarios del Informe

Evaluación del Mayor y Mejor Uso

Identificación del Uso del Avalúo Descripción del Remanente

Identificación de Tipo e Identificación de Valor

Exposición del Método o de los Métodos de Avalúo Utilizados

Fecha de Efectividad de la Tasación y del Informe

Presentación de la Información del Mercado(ventas, rentas, costos,etc)

Grado de Identificación del Objeto de Avalúo

Tabla(s) de Análisis de la Información del Mercado, (costo, comparación directa, y/o capitalización de ingresos)

Grado de Inspección del Objeto de Avalúo

Reconciliación de Indicadores de cada Método Utilizado

Tipo de Información Investigada y Grado de Investigación

Reconciliación de los Métodos Utilizados

Análisis del Vecindario Certificación Firmada del Tasador

Descripción Legal Croquis (Si alguno)

Datos de Inscripción Mapa de Inundación del Objeto de Avalúo

Historial de Título (Últimos 5 Años)

Mapa de Zonificación del Objeto de Avalúo

Fotografías del Objeto de Avalúo y de las Comparables

Mapa de Catastro del Objeto de Avalúo y de las Comparables

Descripción de la(s)

propiedad(es) a adquirirse Plano de Adquisición y Tablas de

Cabidas de las Parcelas

Localización Inclusión en Un Mapa de Localización del Objeto de Avalúo y de las Comparables

Codificación Certificación Registral o Documentación Legal del Objeto de Avalúo

Acceso y Frente Anejos