informe de tasaciÓn - valoración fincas · 2018. 12. 3. · domiciliado en cartagena , 05516,...

INFORME DE VALORACIÓN

Cliente ANALISIS LEANIZ

Inmueble Finca RústicaMunicipio PAPATRIGOProvincia (05358) Avila

Expediente 13050528Fecha

VIA VALORACIONES AGRARIAS, S.L. - Exp: 13050528

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INDICE DEL INFORME

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

1.1. Solicitante1.2. Finalidad de la tasación1.3. Metodología

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

2.1. Calificación2.2. Emplazamiento2.3. Identificación registral y catastral

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3.1. Comprobaciones realizadas3.2. Documentación

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1. Localidad4.2. Entorno

5. DESCRIPCION DE LA FINCA

5.1. Superficies5.2. Distribución de superficies y cultivos5.3. Infraestructura interior5.4. Clima y orografía5.5. Características agrológicas5.6. Riego5.7. Ganadería

6. EDIFICACIONES Y OTROS

6.1. Edificios, instalaciones y otros6.2. Descripción y características

7. REGIMEN URBANÍSTICO, TENENCIA Y OCUPACION

7.1. Protección, tenencia y ocupación

8. INFORMACIÓN DEL MERCADO

8.1. Evolución y expectativas del mercado8.2. Precios y encuesta MAGRAMA8.3. Testigos

9. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

10. VALOR DE TASACIÓN

11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

11.1. Condicionantes11.2. Advertencias

12. FECHAS, CADUCIDAD Y FIRMAS

13. ANEXOS. DETALLES DE VALORACIÓN

14. DOCUMENTACIÓN ANALIZADA


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INFORME DE VALORACIÓN

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

1.1. SolicitanteANALISIS LEANIZ, con NIF/CIF: B84334911Domiciliado en Cartagena , 05516, ALAMEDA, LA - AvilaEl informe se solicita por mediación de: BANCO ATLANTICO, 0116 - Fuencarral

1.2. Finalidad de la tasaciónEl objeto del presente informe es realizar la valoración del inmueble que se describe a continuación y su finalidad será que sirva de base para una valoración pericial.

1.3. MetodologíaEl cálculo de valores técnicos se realiza de acuerdo con los métodos de valoración regulados en la Orden ECO / 805 / 2003 de 27 de marzo, y es conforme con los criterios definidos por las normas internacionales IVSC, así- como la normativa europea establecida en las EVS.

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

2.1. CalificaciónFincas rústicas destinadas a cultivos de secano y regadío, con aprovechamiento ganadero.Se la conoce por el nombre de rotura.Dispone de un conjunto de naves y edificios utilizados como almacén.La explotación se realiza directamente por la propiedad.

2.2. EmplazamientoSituadas en el municipio de PAPATRIGO, en la provincia de Avila.

2.3. Identificación registral y catastralA continuación realizamos la correspondencia entre los datos registrales y catastrales y determinamos la superficie computable a efectos de valoración:

Listado de fincas registrales

Datos registrales Datos catastrales Superficie (ha)

Finca Registro Superficie (ha) Superficie (ha) Referencia Comprobada Computable

123 ArevaloTomo: 23 · Libro: 21 · Folio: 123

23,1243 23,5432 05179B00200410 20,5643 20,5643

123-1 ArevaloTomo: 23 · Libro: 21 · Folio: 123

22,0000 21,0000 46251A02500370Pol.: 25 · Parc.: 370 ·

23,0000 23,0000


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Datos registrales Datos catastrales Superficie (ha)

Finca Registro Superficie (ha) Superficie (ha) Referencia Comprobada Computable

32 ArevaloTomo: 4 · Libro: 6 · Folio: 6

16,0000 17,1212 05179B00200015 15,0000 16,0000

32-1 ArevaloTomo: 4 · Libro: 6 · Folio: 6

14,0000 15,0000 46251A02500251Pol.: 2 · Parc.: 415 ·

16,0000 16,0000

Totales 75,1243 76,6644 74,5643 75,5643

En el cuadro anterior las fincas registrales nº 123, 32 figuran divididas para identificarlas con sus correspondientes fincas catastrales.

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3.1. Comprobaciones realizadas3.1.1 Visita al inmueble

El inmueble objeto de valoración fue visitado el día 11 de Febrero de 2013 por Ismael Alonso de profesión Ingeniero AgrónomoNo se ha podidoidentificar exactamentela finca

3.1.2 Otras comprobacionesIdentificación físicaCorrespondencia real / registralUso / explotación existente

3.2. DocumentaciónSuministrada por la propiedad o por otras gestiones realizadas, se ha dispuesto de la siguiente documentación:

Escritura de propiedadCertificación de cargasNota simple registral de 21 de Diciembre de 2012

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1. LocalidadPAPATRIGO tiene una actividad fundamentalmente agrícola con un nivel de renta medio, y una población aproximada de 1.540 habitantes, con tendencia a permanecer estable.A efectos de aprovisionamiento, las fincas dependen fundamentalmente del municipio de Avila, de donde dista 40 km, por carretera asfaltada transitable todo el año.

4.2. EntornoEl entorno próximo a la finca, desde un punto de vista agrario, queda definido por las siguientes características:


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Tipo de explotación en la provincia

Según censo agrario

Tamaño (ha) Nº.de explotaciones

en el epígrafe alternativas.

Finca 1

Tierras de labor secano - Superficie: 12,0000 ha

Cultivo Superficie (ha) Marco plantación Edad (años)

TRIGO BLANDO SECANO 9,0000 0

Tierras de labor regadío - Superficie: 12,0000 ha


ALFALFA REGADÍO 10,5463 0

TRIGO BLANDO SECANO 1,0000 0

Viñedo de transformación secano - Superficie: 10,0000 ha


UVA DE VINIFICACION SECANO 10,0000 2x2 20


Finca 2



CEBADA SECANO 5,0000 0

Naranjo regadío - Superficie: 5,0000 ha


MANDARINO REGADÍO 5,0000 8x6 12

Cultivos protegidos regadío - Superficie: 4,0000 ha


PIMIENTO INVERNADERO 4,0000 1x1 0

Tierras de labor regadío - Superficie: 23,0000 ha

5.3. Infraestructura interiorRed viaria: no necesariaElectrificación: si tiene y es suficienteAbastecimiento agua de pozoEn conjunto, consideramos que la finca tiene una infraestructura: suficiente y en buen estado

5.4. Clima y orografíaLa estación climatológica más cercana es AVILA 'OBSERVATORIO' que registra los siguientes datos climatológicos:

Datos climatológicos

Temp. media máxima: 15.9 ºCTemp. media: 10.4 ºCTemp. media mínima: 4.8 ºC

Precip. media máxima: 679 mmPrecip. media: 400 mmPrecip. media mínima: 260 mm

Días de helada: 90 Días de lluvia: 105 Días de nieve: 20


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La Altitud es de 1130 y la latitud es 40°39'00''N

5.5. Características agrológicasLa textura media de la tierra es franco arenosa con 20 a 50 cm. de profundidad fundamentalmente. La pendiente del suelo es entre el 2 y 4% poca pedregosidad y nula salinidad.

5.6. RiegoEl agua de riego procede de pozo situado en la finca y tiene buena calidad.El riego se realiza por aspersión móvil.

5.7. GanaderíaLa finca tiene una explotación ganadera según se indica en el siguiente cuadro:

Finca 2

Ganado Raza Cabezas

Vacuno leche Frisona 150

Vacuno carne 200

Las principales características de los sistemas de explotación del ganado son las siguientes:

Vacuno lecheLa explotación del ganado vacuno está destinada a la producción de leche.

La renovación de las vacas se realiza a los siete años de edad con la propia recría. Los terneros que no se reservan para reposición se venden al destete. Las novillas se cubren por primera vez a los dos años. Las vacas de desecho se venden como carne.

Los gastos se calculan por vaca, incluyendo la parte correspondiente del resto de cabezas (machos, terneros, novillos, etc.) que componen la explotación.

Los supuestos básicos que consideramos en esta explotación se detallan en el anexo de valoración.

Vacuno carneLa explotación de ganado vacuno está destinada a la producción de carne. La renovación de vacas se hace con la propia recría. Los terneros/as que no se reservan para reposición de madres; parte se venden al destete y el resto se ceban hasta los 500 kg los machos y 375 kg las hembras, aproximadamente, como supuestos más comunes aunque con relativa frecuencia en base a precios de suministros y más especialmente a precios de venta de ganado, el ganadero se ve obligado a variar el momento de la venta, más tarde o antes de lo previsto.

Al realizar la valoración incluimos los datos que utilizamos para esta explotación.

En los gastos por vaca incluimos la parte proporcional al resto de cabezas de la explotación.

Las edificaciones destinadas a la explotación ganadera se detallan en el apartado siguiente.


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6. EDIFICACIONES Y OTROS

6.1. Edificios, instalaciones y otros

Listado de edificios, instalaciones y otros

Finca Descripción SuperficieAntigüedad

Incluido en valor tierra

Estado Importes

1 Vivienda(Edificio)

250,0000 m²15 años

4 terminado Repercusión suelo 0,00 €/m²Coste de construcción 650,00 €/m²Gastos necesarios 10,00 %Depreciación funcional 80,00 €/m²

1 Almacen(Edificio)

300,0000 m²22 años


1 Cebadero cerdos(Edificio)Porcino cebo

200,0000 m²8 años


1 Establo(Edificio)Vacuno leche

350,0000 m²12 años


2 Almacen *(Edificio)

200,0000 m²0 años


2 Establo(Edificio)Vacuno leche

100,0000 m²15 años


Tipos de inclusión:1: necesario incluido en el valor de las tierras2: necesario no incluido en el valor de las tierras3: ligado a otras explotaciones4: otros* Este edificio no se valorará

6.2. Descripción y características1.- VIVIENDA. De una planta, de 15 años, buena conservación. Cimentación zanja corrida y zapatas, estructura de hormigon, cubierta teja curva. Esta distribuida en vestibulo amplio, salon, 4 dormitorios, cocina-estar, dos baños y un aseo

2.-CEBADERO DE CERDOS.

7. REGIMEN URBANÍSTICO, TENENCIA Y OCUPACION


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7.1. Protección, tenencia y ocupaciónEl titular registral es Analisis LeanizLa finca se explota directamente por la propiedad

8. INFORMACIÓN DEL MERCADO

8.1. Evolución y expectativas del mercadoNo se observan elementos especulativos en la formación del precio, y en base a la información histórica que consta en nuestra base de datos, a la información del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente y de otras publicaciones, se considera que no se han experimentado caídas significativas y duraderas de los precios en los últimos diez años.

8.2. Precios y encuesta MAGRAMAA continuación figuran los precios de las masas de cultivos y aprovechamientos recogidos en la Encuesta de Precios Anual que realiza el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, que nos sirven de referencia para los precios de los testigos que utilizamos en el método de comparación.

Encuesta MAGRAMA

Masa de cultivo 2009 (€/ha) 2010 (€/ha) 2011 (€/ha) Media (€/ha)

Tierras de labor secano 4.809,00 4.800,00 4.953,00 4.854,00

Tierras de labor regadío 10.194,00 10.709,00 10.740,00 10.547,67

Viñedo de transformación secano 15.792,00 14.169,00 14.405,00 14.788,67

8.3. Testigos

Cultivos protegidos regadío

Testigo Localización Fuente Superficie (ha) Precio (€/ha) Pr. Total (€)

036/0052 Ejido, El Oferta - Agente 4,0000 56.000,00 224.000,00

036/0053 Ejido, El Oferta - Vendedor 1,0000 125.000,00 125.000,00

036/0041 Dalias Compra-venta realizada - Comprador 1,0000 60.500,00 60.500,00

Naranjo regadío


036/0061 Colmenar Viejo Oferta - Publicaciones 20,0000 44.500,00 890.000,00

Tierras de labor regadío


036/0031 Aveinte Compra-venta realizada - Comprador 7,0000 9.250,00 64.750,00

036/0033 Alcazar De San Juan

Oferta - Agente 15,0000 13.500,00 202.500,00

Tierras de labor secano



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036/0008 Fresneda, La Compra-venta realizada - Comprador 65,0000 4.500,00 292.500,00

036/0002 Aldea Del Fresno Compra-venta realizada - Vendedor 5,0000 5.000,00 25.000,00

036/0016 Linares Subasta - Agente 15,0000 7.000,00 105.000,00

Viñedo de transformación secano


036/0028 Aveinte Oferta - Vendedor 12,0000 9.800,00 117.600,00

036/0027 Aveinte Oferta - Vendedor 12,0000 9.800,00 117.600,00

En los precios de los testigos no se han considerado el valor de las edificaciones existentes no necesarias y se ha descontado en concepto de gastos de comercialización, etc., según los casos de un 3% a un 5% del valor.


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9. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

Finca 1

Método de comparación tierras: 309.691,88 €

Cultivo Valor Homogeneizado (€/ha)

Superficie (ha) Valor Total (€)

Tierras de labor secano 4.994,53 12,0000 59.934,40Tierras de labor regadío 11.375,00 12,0000 136.500,00Viñedo de transformación secano 10.045,00 10,0000 100.450,00Tierras de labor secano 4.994,53 2,5643 12.807,48

Método de comparación edificios: 66.000,00 €

Edificio Valor Homogeneizado (€/m²) Superficie (m²) Valor Total (€)Almacen 220,00 300,0000 66.000,00

Total 66.000,00

Método de coste de reposición neto: 299.312,50 €

Edificio/Instalación CRN Superficie Coef. estado obra CRN TotalVivienda 527,75 €/m² 250,0000 m² 100,00 % 131.937,50 €

Almacen 67,50 €/m² 300,0000 m² 100,00 % 20.250,00 €

Cebadero cerdos 253,50 €/m² 200,0000 m² 100,00 % 50.700,00 €

Establo 275,50 €/m² 350,0000 m² 100,00 % 96.425,00 €

Total 299.312,50

Método de actualización de rentas actuales de las tierras: 236.715,97 €

Cultivo Valor Actualización

(€/ha)

Superficie (ha) Total (€)

TRIGO BLANDO SECANO 10.051,01 9,0000 90.459,08ALFALFA REGADÍO 13.868,08 10,5463 146.256,89

Total 236.715,97

Método de actualización de rentas esperadas: 209.809,02 €

Cultivo Superficie (ha) Valor suelo (€) Valor vuelo (€) Valor plantación (€)

UVA DE VINIFICACION SECANO 10,0000 97.630,75 112.178,28 209.809,02Total 209.809,02

Método de actualización de rentas contractuales: 14.414,41 €

Finca 1Cultivo Valor Actualización Superficie Valor TotalTierras de labor secano 5.621,19 €/ha 2,5643 (ha) 14.414,41 €

Método libre: 247.698,15 €

Descripción Valor Homogeneizado (€/ha) Superficie (ha) Valor Total (€)Establo €/m² 350,0000 m² €TRIGO BLANDO SECANO 10.982,18 €/ha 1,0000 ha 10.982,18 €

Finca 2

Método de comparación tierras: 726.895,00 €


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Cultivo Valor Homogeneizado (€/ha)

Superficie (ha) Valor Total (€)

Tierras de labor secano 5.844,67 5,0000 29.223,33Naranjo regadío 16.333,33 5,0000 81.666,67Cultivos protegidos regadío 88.595,00 4,0000 354.380,00Tierras de labor regadío 11.375,00 23,0000 261.625,00

Método de comparación edificios: 22.000,00 €

Edificio Valor Homogeneizado (€/m²) Superficie (m²) Valor Total (€)Establo 220,00 100,0000 22.000,00

Total 22.000,00

Método de coste de reposición neto: 61.500,00 €

Edificio/Instalación CRN Superficie Coef. estado obra CRN TotalAlmacen 250,00 € 200,0000 100,00 % 50.000,00 €

Establo 115,00 €/m² 100,0000 m² 100,00 % 11.500,00 €

Total 61.500,00

Método de actualización de rentas actuales de ganado: 1.173.432,50 €

Descripción Valor Actualización (€/cabeza) Cabezas Total (€)Vacuno leche 2.302,84 150 345.425,30Vacuno carne 4.140,04 200 828.007,21

Total 1.173.432,50

Método de actualización de rentas contractuales: 216.216,22 €

Finca 2Cultivo Valor Actualización Superficie Valor TotalTierras de labor regadío 9.400,71 €/ha 23,0000 (ha) 216.216,22 €

Método libre: 12.497,30 €

Descripción Valor Homogeneizado (€/ha) Superficie (ha) Valor Total (€)CEBADA SECANO 2.499,46 €/ha 5,0000 ha 12.497,30 €PIMIENTO INVERNADERO 971,89 €/ha 4,0000 ha 3.887,56 €MANDARINO REGADÍO €/ha 5,0000 ha €

El cálculo de los valores anteriores están detallados en los anexos de este informe.


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10. VALOR DE TASACIÓN

VALOR TASACIÓN FINCA 1: Fincas registrales nº 123, 32-1

Tierras y edificios vinculados 360.391,88 €· Valor homogeneizado tierra 309.691,88 €· CRN edificios necesarios no incluidos en valor tierra

50.700,00 €

· Valor por comparación 360.391,88 €· Actualización rentas actuales 247.698,15 €· Actualización rentas esperadas 209.809,02 €· Actualización rentas contractuales 14.414,41 €

· Valor por actualización 471.921,59 €Edificios destinados a otra explotación económica 66.000,00 €

· Coste de reposición neto 96.425,00 €Otras edificaciones 131.937,50 €

· Vivienda 131.937,50 €· Coste de reposición neto 131.937,50 €

VALOR TASACIÓN FINCA 1Fincas registrales nº 123, 32-1

558.329,38 €

VALOR TASACIÓN FINCA 2: Fincas registrales nº 32, 123-1

Tierras y edificios vinculados 738.395,00 €· Valor homogeneizado tierra 726.895,00 €· CRN edificios necesarios no incluidos en valor tierra

11.500,00 €

· Valor por comparación 738.395,00 €· Actualización rentas actuales 1.185.929,80 €· Actualización rentas contractuales 216.216,22 €

· Valor por actualización 1.402.146,02 €Edificios destinados a otra explotación económica 22.000,00 €

VALOR TASACIÓN FINCA 2Fincas registrales nº 32, 123-1

760.395,00 €

RESULTADO DE LA TASACIÓN: 1.318.724,38 €

11. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

11.1. CondicionantesDado que la diferencia de superficies es importante deberán inscribirse en el Registro. El propietario esta de acuerdo con esta condición

11.2. Advertencias


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Discrepancias entre realidad física y descripciones registral o catastral que mantienen dudas en la identidad


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12. FECHAS, CADUCIDAD Y FIRMAS

Visita Inmueble Emisión del informeFecha: 11 de Febrero de 2013 Fecha: 30 de Julio de 2013Tasador: ISMAEL ALONSO Tasador: JAIME PICONProfesión: Ingeniero Agrónomo Profesión:

Caducidad del informeFecha límite validez: 26 de Enero de 2014

Nombre: JAIME PICONTítulo: Economista


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13. ANEXOS. DETALLES DE VALORACIÓN

MÉTODO COMPARACIÓN TIERRA

Finca 1

Tierras de labor secano 036/0016 036/0002 036/0008€/ha. 7.000,00 5.000,00 4.500,00Superficie ha. 15,0000 5,0000 65,0000 12,0000 haImporte € 105.000,00 25.000,00 292.500,00

por acceso % 22,00 0,00 0,00por calidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % -24,00 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % -6,00 0,00 0,00 12,0000

Coeficiente Homogeneización % -8,00Valor Comparación Homogeneizado €/ha 6.440,00 5.000,00 4.500,00

Valor comparación €/ha 5.313,33Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 5.313,33

Tierras de labor regadío 036/0031 036/0033€/ha. 9.250,00 13.500,00Superficie ha. 7,0000 15,0000 12,0000 haImporte € 64.750,00 202.500,00

por acceso % 0,00 0,00por calidad de la tierra % 0,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % 0,00 0,00 12,0000

Coeficiente Homogeneización %Valor Comparación Homogeneizado €/ha 9.250,00 13.500,00


Viñedo de transformación secano 036/0027 036/0028€/ha. 9.800,00 9.800,00Superficie ha. 12,0000 12,0000 10,0000 haImporte € 117.600,00 117.600,00

por acceso % 2,00 0,00por calidad de la tierra % 7,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % -22,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 12,00 0,00 no necesariapor tamaño % 6,00 0,00 10,0000

Coeficiente Homogeneización % 5,00Valor Comparación Homogeneizado €/ha 10.290,00 9.800,00


Tierras de labor secano 2,5643 (ha)Este cultivo ya ha sido comparado en la finca 1.


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Valor comparación ajustado finca 1 5.313,33Coef. comparación Finca 1 / Tierras de labor secano

0,94

Valor comparación ajustado 4.994,53

Finca 2

Tierras de labor secano 5,0000 (ha)Este cultivo ya ha sido comparado en la finca 1.Valor comparación ajustado finca 1 5.313,33Coef. comparación Finca 2 / Tierras de labor secano

1,10


Naranjo regadío 036/0061 036/0008€/ha. 44.500,00 4.500,00Superficie ha. 20,0000 65,0000 5,0000 haImporte € 890.000,00 292.500,00

por acceso % 0,00 0,00 0,00por calidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 0,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 0,00 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % 0,00 0,00 0,00 5,0000

Coeficiente Homogeneización %Valor Comparación Homogeneizado €/ha 44.500,00 4.500,00


Cultivos protegidos regadío 036/0041 036/0052 036/0053€/ha. 60.500,00 56.000,00 125.000,00Superficie ha. 1,0000 4,0000 1,0000 4,0000 haImporte € 60.500,00 224.000,00 125.000,00

por acceso % 12,00 0,00 0,00por calidad de la tierra % 5,00 15,00 0,00 franco arenosapor profundidad de la tierra % 0,00 0,00 0,00 20 a 50 cm. depor topografía % 0,00 10,00 0,00 entre el 2 y 4%por viales interiores % 0,00 0,00 0,00 no necesariapor tamaño % 0,00 0,00 0,00 4,0000

Coeficiente Homogeneización % 17,00 25,00Valor Comparación Homogeneizado €/ha 70.785,00 70.000,00 125.000,00


Tierras de labor regadío 23,0000 (ha)Este cultivo ya ha sido comparado en la finca 1.Valor comparación ajustado finca 1 11.375,00Coef. comparación Finca 2 / Tierras de labor regadío

1,00



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MÉTODO COMPARACIÓN EDIFICIOS

Finca 1

Vivienda (250,0000 m²)No hay testigos para este edificio

Cebadero cerdos (200,0000 m²)No hay testigos para este edificio

Establo (350,0000 m²)No hay testigos para este edificio

Finca 2

Almacen 036/0021 036/0022€/m². 240,00 200,00Superficie m². 530,0000 1.200,0000 200,0000 m²Importe € 127.200,00 240.000,00

por calidad % 0,00 0,00por conservación % 0,00 0,00por funcionalidad % 0,00 0,00

Coeficiente Homogeneización %Valor Comparación Homogeneizado €/ha 240,00 200,00

Valor comparación €/ha 220,00Coeficiente de ajuste 1,00Valor comparación ajustado €/ha 220,00

Establo 100,0000 (m²)Este edificio ya ha sido comparado en la finca 1.Valor comparación ajustado finca 1Coef. comparación Finca 2 / Establo 1,00Valor comparación ajustado


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MÉTODO DE COSTE DE REPOSICIÓN NETO

Finca 1

TipoEdif./Instal.

CRB(€/m²)

Dep. Funcional(€/m²)

Dep. Física(€/m²)

CRN(€/m²)

Superficie (m²) Coef. estado obra (%)

CRN Total (€)

Vivienda 715,00 80,00 107,25 527,75 250,0000 100,00 131.937,50Almacen 262,50 30,00 165,00 67,50 300,0000 100,00 20.250,00Cebadero cerdos 377,50 40,00 84,00 253,50 200,0000 100,00 50.700,00Establo 482,50 45,00 162,00 275,50 350,0000 100,00 96.425,00

Total Finca 1 299.312,50

Finca 2

TipoEdif./Instal.

CRB(€/m²)

Dep. Funcional(€/m²)

Dep. Física(€/m²)

CRN(€/m²)

Superficie (m²) Coef. estado obra (%)

CRN Total (€)

Almacen 262,50 0,00 262,50 200,0000 100,00 52.500,00Establo 262,50 35,00 112,50 115,00 100,0000 100,00 11.500,00

Total Finca 2 64.000,00


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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ACTUALES TIERRAS

Finca 1 - TRIGO BLANDO SECANO

Ingresos

Producción 3.600,00 Kg/ha. 0,19 €/Kg 684,00 €/ha.Total Ingresos 684,00 €/ha.

Gastos

Gastos directosSemillas 200,00 Kg o uds./ha 0,30 €/Kg o ud. 60,00 €/haFitosanitarios 30,00 €/ha.Mano de obra 10,00 hr/ha 7,00 €/hr 70,00 €/haMaquinaria 8,00 hr/ha 12,00 €/hr 96,00 €/ha

Gastos indirectosGastos de capital

Conservación y reparación (Edificios) 553,82 € 2,00 % 11,08 €/haSeguros (Edificios) 553,82 € 0,25 % 1,38 €/ha

Intereses capital circulante 134,23 €/ha 4,00 % 5,37 €/haTotal Gastos 273,83 €/ha.

Ingresos: 684,00 €/ha

Gastos: 273,83 €/ha

Rendimiento bruto 410,17 €/ha

Impuestos (15,00%) 61,53 €/ha

Rendimiento neto 348,64 €/ha

Gestión empresarial (4,00 %) 13,95 €/ha

Renta sin subvención 334,70 €/ha

Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 10.051,01 €/ha

VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 10.051,01 €/ha

Finca 1 - ALFALFA REGADÍO

Ingresos

Producción 62.000,00 Kg/ha. 0,14 €/Kg 8.680,00 €/ha.Total Ingresos 8.680,00 €/ha.

Gastos

Gastos directosSemillas 3,30 Kg o uds./ha 5,00 €/Kg o ud. 16,50 €/haAbonos 170,00 Kg/ha 10,00 €/Kg 1.700,00 €/ha.Fitosanitarios 400,00 €/ha.Riego 10.800,00 m³/ha 0,02 €/m³ 216,00 €/haMano de obra 40,00 hr/ha 7,00 €/hr 280,00 €/haMaquinaria 15,00 hr/ha 12,00 €/hr 180,00 €/haOtros directos 5.000,00 €/ha.

Gastos indirectosGastos de capital

Conservación y reparación (Edificios) 553,82 € 2,00 % 11,08 €/haSeguros (Edificios) 553,82 € 0,25 % 1,38 €/ha

Gastos generales 150,00 €/ha.Intereses capital circulante 3.977,48 €/ha 4,00 % 159,10 €/ha

Total Gastos 8.114,06 €/ha.


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Ingresos: 8.680,00 €/ha

Gastos: 8.114,06 €/ha


Impuestos (15,00%) 84,89 €/ha







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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ACTUALES DE GANADO

Finca 2: Vacuno leche

Ingresos (por cabeza)

Venta de leche 8.500,00 l/cabeza x 0,35 €/litro 2.975,00 €/cabeza

Venta terneros destete ( 0,85 ter./cabeza - 0,20 ter.rep./cabeza ) x 0,00 €/ternero 0,00 €/cabeza

Venta vacas de desecho

20,00 % x 0,00 €/vaca desecho 0,00 €/cabeza

Otros Ingresos 0,00 €/cabeza

Total ingresos 2.975,00 €/cabeza

Gastos (por cabeza)

Gastos de cultivos y forrajes 805,00 €/cabeza 805,00 €/cabeza

Granos, harinas y compuestos 5.200,00 kg/cabeza x 0,24 €/kg 1.248,00 €/cabeza

Productos zoosanitarios y veterinarios

90,00 €/cabeza 90,00 €/cabeza

Otros suministros 110,00 €/cabeza 110,00 €/cabeza

Mano de obra 65,00 horas/cabeza x 7,00 €/hora 455,00 €/cabeza

Maquinaria 115,00 €/cabeza 115,00 €/cabeza

Otros gastos generales 1,53 €/cabeza

Conservación y reparacion 1,53 €/cabeza

Edificios 76,67 € x 2,00 %

Instalaciones 0,00 € x 4,00 %

Contribución y tasas 0,00 € x 0,00 % 0,00 €/cabeza

Intereses del capital de circulante 4,00 % x capital de explotación/2 1.412,27 €/cabeza 56,49 €/cabeza

Total gastos 2.881,02 €/cabeza

Valor actualización renta actual

Ingresos: 2.975,00 €/cabeza

Gastos: 2.881,02 €/cabeza

Rendimiento bruto 93,98 €/cabeza

Impuestos (15,00%) 14,10 €/cabeza

Rendimiento neto 79,88 €/cabeza

Gestión empresarial (4,00 %) 3,20 €/cabeza

Renta sin subvención 76,68 €/cabeza

Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 2.302,84 €/cabeza

VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 2.302,84 €/cabeza

Finca 2: Vacuno carne

Ingresos (por cabeza)

Terneros/as por vaca (0,70 ter./cabeza - 0,12 ter.rep./cabeza) = 0,58 ter./cabeza

Venta terneros/as al destete

0,50 ter./cabeza * 200,00 kg/ter. x 12,95 €/kg 751,10 €/cabeza

Venta terneros cebados 0,05 ter./cabeza * 525,00 kg/ter. x 10,00 €/kg 152,25 €/cabeza

Venta terneras cebadas 0,00 ter./cabeza * 375,00 kg/ter. x 0,00 €/kg 0,00 €/cabeza

Venta vacas de desecho 10,00 % x 0,00 €/vaca desecho 0,00 €/cabeza

Otros Ingresos 0,00 €/cabeza


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Total ingresos 903,35 €/cabeza

Gastos (por cabeza)

Gastos de cultivos y forrajes 185,00 €/cabeza 185,00 €/cabeza

Granos, harinas y compuestos 1.000,00 kg/cabeza x 0,23 €/kg 230,00 €/cabeza

Productos zoosanitarios y veterinarios

20,00 €/cabeza 20,00 €/cabeza

Otros suministros 10,00 €/cabeza 10,00 €/cabeza

Mano de obra 25,00 horas/cabeza x 7,00 €/hora 175,00 €/cabeza

Maquinaria 100,00 €/cabeza 100,00 €/cabeza

Otros gastos generales 0,00 €/cabeza

Conservación y reparacion 0,00 €/cabeza

Edificios 0,00 € x 2,00 %

Instalaciones 0,00 € x 4,00 %

Contribución y tasas 0,00 € x 0,00 % 0,00 €/cabeza

Intereses del capital de circulante 4,00 % x capital de explotación/2 360,00 €/cabeza 14,40 €/cabeza

Total gastos 734,40 €/cabeza

Valor actualización renta actual

Ingresos: 903,35 €/cabeza

Gastos: 734,40 €/cabeza

Rendimiento bruto 168,95 €/cabeza

Impuestos (15,00%) 25,34 €/cabeza

Rendimiento neto 143,61 €/cabeza

Gestión empresarial (4,00 %) 5,74 €/cabeza

Renta sin subvención 137,86 €/cabeza

Valor Actualización sin subvención (3,33 %) 4.140,04 €/cabeza

VALOR POR ACTUALIZACIÓN: 4.140,04 €/cabeza


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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS ESPERADAS TIERRAS

Finca 1 - UVA DE VINIFICACION SECANO

Ingresos

Periodo Concepto Importe Unidades Total

2 Otros 2.705,00 € 2.705,00 €/ha

3 Otros 6.000,00 € 6.000,00 €/ha

4 Otros 6.000,00 € 6.000,00 €/ha

5 Otros 6.000,00 € 6.000,00 €/ha

Gastos

Periodo Concepto Importe Unidades Total

1 Gastos generales 4.666,00 € 4.666,00 €/ha.





Flujo de caja

Periodo Años Ingresos (€) Gastos (€) Flujo (€)1 1 4.666,00 -4.666,002 2 - 3 2.705,00 3.882,03 -1.177,033 4 - 10 6.000,00 3.931,19 2.068,814 11 - 70 6.000,00 3.931,19 2.068,815 71 - 75 6.000,00 3.931,19 2.068,81

Actualización

Diferencial estimado %

Diferencial actualización 7,50 %

Tasa actualización 7,50 %

Edad Flujo (€) V' (€) Suelo+Vuelo (€) Vuelo (€)0 15.776,06 15.845,931 -4.666,00 21.625,27 21.700,38 5.854,442 -1.177,03 24.424,19 24.504,94 8.659,003 -1.177,03 27.433,04 27.519,84 11.673,904 2.068,81 27.421,71 27.515,01 11.669,085 2.068,81 27.409,52 27.509,83 11.663,906 2.068,81 27.396,43 27.504,26 11.658,327 2.068,81 27.382,35 27.498,27 11.652,338 2.068,81 27.367,22 27.491,83 11.645,899 2.068,81 27.350,95 27.484,90 11.638,9710 2.068,81 27.333,46 27.477,46 11.631,5311 2.068,81 27.314,66 27.469,46 11.623,5312 2.068,81 27.294,45 27.460,86 11.614,9313 2.068,81 27.272,72 27.451,61 11.605,6814 2.068,81 27.249,37 27.441,68 11.595,7415 2.068,81 27.224,26 27.430,99 11.585,0616 2.068,81 27.197,27 27.419,51 11.573,5717 2.068,81 27.168,25 27.407,16 11.561,2318 2.068,81 27.137,06 27.393,89 11.547,9519 2.068,81 27.103,53 27.379,62 11.533,6820 2.068,81 27.067,49 27.364,28 11.518,3521 2.068,81 27.028,74 27.347,79 11.501,8622 2.068,81 26.987,08 27.330,06 11.484,1323 2.068,81 26.942,30 27.311,01 11.465,08


Pag: 25/33

24 2.068,81 26.894,17 27.290,52 11.444,5925 2.068,81 26.842,42 27.268,50 11.422,5726 2.068,81 26.786,79 27.244,83 11.398,9027 2.068,81 26.726,99 27.219,38 11.373,4528 2.068,81 26.662,71 27.192,03 11.346,0929 2.068,81 26.593,60 27.162,62 11.316,6930 2.068,81 26.519,31 27.131,01 11.285,0731 2.068,81 26.439,45 27.097,02 11.251,0932 2.068,81 26.353,59 27.060,49 11.214,5533 2.068,81 26.261,30 27.021,21 11.175,2834 2.068,81 26.162,09 26.979,00 11.133,0635 2.068,81 26.055,44 26.933,61 11.087,6836 2.068,81 25.940,79 26.884,82 11.038,8937 2.068,81 25.817,54 26.832,37 10.986,4438 2.068,81 25.685,04 26.775,99 10.930,0639 2.068,81 25.542,61 26.715,38 10.869,4540 2.068,81 25.389,49 26.650,22 10.804,2941 2.068,81 25.224,90 26.580,18 10.734,2542 2.068,81 25.047,95 26.504,88 10.658,9543 2.068,81 24.857,74 26.423,94 10.578,0144 2.068,81 24.653,26 26.336,92 10.490,9945 2.068,81 24.433,45 26.243,38 10.397,4546 2.068,81 24.197,14 26.142,83 10.296,9047 2.068,81 23.943,12 26.034,73 10.188,8048 2.068,81 23.670,04 25.918,52 10.072,5949 2.068,81 23.376,49 25.793,60 9.947,6750 2.068,81 23.060,91 25.659,31 9.813,3851 2.068,81 22.721,67 25.514,95 9.669,0252 2.068,81 22.356,99 25.359,76 9.513,8353 2.068,81 21.964,95 25.192,94 9.347,0054 2.068,81 21.543,51 25.013,60 9.167,6655 2.068,81 21.090,47 24.820,81 8.974,8756 2.068,81 20.603,44 24.613,56 8.767,6257 2.068,81 20.079,89 24.390,76 8.544,8358 2.068,81 19.517,07 24.151,26 8.305,3359 2.068,81 18.912,04 23.893,80 8.047,8660 2.068,81 18.261,63 23.617,02 7.771,0961 2.068,81 17.562,45 23.319,49 7.473,5562 2.068,81 16.810,82 22.999,64 7.153,7163 2.068,81 16.002,82 22.655,80 6.809,8764 2.068,81 15.134,22 22.286,18 6.440,2465 2.068,81 14.200,48 21.888,83 6.042,9066 2.068,81 13.196,71 21.461,68 5.615,7567 2.068,81 12.117,65 21.002,50 5.156,5768 2.068,81 10.957,66 20.508,88 4.662,9469 2.068,81 9.710,68 19.978,23 4.132,3070 2.068,81 8.370,17 19.407,79 3.561,8671 2.068,81 6.929,12 18.794,56 2.948,6372 2.068,81 5.379,99 18.135,34 2.289,4173 2.068,81 3.714,68 17.426,69 1.580,7574 2.068,81 1.924,47 16.664,88 818,9475 2.068,81 15.845,93

Cálculo

Edad del cultivo 20 años

Suelo 15.845,93 €/ha

Vuelo 11.518,35 €/ha

Valor Suelo+Vuelo 27.364,28 €/ha

VALOR ACTUALIZACIÓN RENTAS ESPERADAS 27.364,28 €/ha


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MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS CONTRACTUALES

Tierras de labor secano

Renta bruta anual (€) Gastos anuales (€) Renta neta anual (€) Superficie (ha) Renta anual(€/ha)

Actualización (€/ha)

600,00 100,00 500,00 2,5643 194,98 5.621,19

Tierras de labor regadío

Renta bruta anual (€) Gastos anuales (€) Renta neta anual (€) Superficie (ha) Renta anual(€/ha)

Actualización (€/ha)

8.500,00 1.000,00 7.500,00 23,0000 326,09 9.400,71


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MÉTODO LIBRE

Finca 1 - TRIGO BLANDO SECANO

Desglose de ingresos y gastos

Periodo Año Concepto Ingresos € Gastos €1 1 Producción 722,00 €1 1 Maquinaria 96,00 €1 1 Mano de obra 70,00 €1 1 Semillas 60,00 €1 1 Fitosanitarios 30,00 €1 1 Gastos indirectos 12,46 €1 1 Intereses capital 5,37 €




Impuestos (15,00%) 67,23 €/ha






Finca 2 - CEBADA SECANO


Periodo Año Concepto Ingresos € Gastos €1 1 Prtoducción 540,00 €1 1 Gasto 370,00 €1 1 gasto 68,00 €




Impuestos (15,00%) 15,30 €/ha






Finca 2 - PIMIENTO INVERNADERO


Periodo Año Concepto Ingresos € Gastos €1 0 ing 100,00 €1 0 gas 50,00 €2 1-5 ing 200,00 €


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2 1-5 gas 100,00 €3 6-15 ing 250,00 €3 6-15 ing 70,00 €3 6-15 ing 40,00 €3 6-15 gast 120,00 €4 16-25 ing 250,00 €4 16-25 ing 70,00 €4 16-25 ing 40,00 €4 16-25 gast 120,00 €

Actualización de rendimientos

Deuda Pública 2,33 %

Diferencial actualización

8,00 %

Tasa actualización 10,33 %

Periodo Año(s) Flujo de caja Flujo imputable Inmueble € Valor actualización acumulado €0 1 50,00 45,00 45,001 - 5 5 100,00 90,00 383,316 1 240,00 216,00 503,0715 1 1.000,00 900,00 709,0516 - 20 5 240,00 216,00 894,89Resultado final: 3.221,60 €/ha


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14. DOCUMENTACIÓN ANALIZADA

14.1. Plano de situación

14.2. Datos Catastrales

Finca 05179B002004100000IJ

Datos del bien inmueble

Referencia Catastral 05179B002004100000IJ

Localización Polígono 2 - Parcela 410


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Datos de la finca en la que se integra el inmueble

Superficie 136750

Cultivos

Subparcela Clase de cultivo Intensidad productiva Superficie

0 C--LABOR O LABRADÍO SECANO 05 136750

Finca 46251A025003700000TW


Referencia Catastral 46251A025003700000TW



Superficie 709

Cultivos


0 I--IMPRODUCTIVO 00 709

Finca 46251A025002510000TL


Referencia Catastral 46251A025002510000TL



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Superficie 0

Cultivos


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14.3. FotografíasVista aerea 1


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Naves


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informe de tasaciÓn - valoración fincas · 2018. 12. 3. · domiciliado en cartagena , 05516,...

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