Tasación de una nave industrialPosted by Blog Perytas on marzo 2, 2013 in Tasaciones inmobiliarias, Valoración patrimonial

En este expediente, nuestro cliente se dirigió a Perytas para conocer la valoración

patrimonial de una nave industrial construida en 1980. Para ello, nuestros técnicos

partieron de los datos disponibles en la nota simple y la descripción catastral.

Esta valoración se hizo en base a la Orden ECO/805/2003, y se tuvo especialmente en

cuenta el artículo 5 de esta orden: Superficie habitable o computable. Y es que uno de los

datos principales era la superficie del inmueble, y en este caso había algunas

incoherencias. Según la información catastral, la superficie construida era de 869 m²,

según la registral de 988,50 m², y según la que comprobaron nuestros técnicos, de

1.005,13 m², que es la que tomaron para los cálculos de la tasación. Por otro lado, según

catastro, la superficie de la finca era de 8.267 m², y la nave era el único inmueble

construido en ella.

Otros datos que utilizaron nuestros técnicos para realizar los cálculos fueron los siguientes:

Uso de la nave: Comercial.

Núcleo donde se encontraba la nave: Municipio.

Actividad predominante en la localidad: Agricultura y servicios.

Nivel de renta del entorno: Medio.

Uso predominante del entorno: Industrial.

Infraestructuras: Alumbrado, alcantarillado, abastecimientos y vías públicas.

Equipamientos: Comercial, deportivo, asistencial, aparcamiento, lúdico y zonas

verdes.

Estado del inmueble: Terminado y en buen estado.

Características de la edificación: Estructura metálica, sobrecarga normal,

cerramiento exterior formado por una placa alveolar de hormigón, aislamiento

normal y carpintería y puerta exteriores metálicas.

Para calcular este valor de la nave, nuestros técnicos consideraron que el método más

idóneo para ello era el método de comparación. Tomaron seis testigos similares a este

inmueble en cuestión, y homogenizaron los datos para hacerlos comparables entre sí y

con la nave a tasar. Los datos de mercados seleccionados fueron los siguientes:

Entorno.

Programa.

Conservación.

Superficie.

Acabados e instalaciones.

De aquí resultó que el valor homogeneizado y ponderado por m², era de 492,93 €. Esto,

tras los cálculos, ayudó a obtener el valor final de la tasación de la nave industrial, de

495.455,54 €

19-5-2011

Tasación de naves ruinosas en terreno industrial

Hola a todos.

Leo con asiduidad el foro pero la verdad es que he intervenido muy poco, el caso es que se me presenta un caso un poco peculiar y quería pediros consejo.

Se trata de la valoración de unas naves de unos 38 años en terreno industrial, la actividad cesó hace unos 15 años y las naves están en un estado lamentable de conservación, han sufrido pillaje en las instalaciones, la cubierta es de fibrocemento y está parcialmente derrumbada, no hay por donde cogerlas. El caso es que han sido compradas y en la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales al pobre dueño le meten una de las que duelen bastante, y además sin razón ninguna.

Antes de comenzar estoy planteando calcular cuánto costaría devolver a esas naves el estado funcional, y seguramente el resultado fuera que están en ruina administrativa. Aquí ya se me plantea una duda que no he sido capaz de resolver en este bendito internet. ¿Habría que calcularlo para devolver a las naves a estado original o a estado original cumpliendo normativa actual para que fueran funcionales?, ¿Si el resultado es estado de ruina administrativa cual sería su valor? La ley Eco 805 atribuye a las edificaciones ligadas a actividad industrial una vida útil de 35 años.Por otra parte los testigos conseguidos, de valor mucho más bajo que lo que plantea la administración difieren mucho en cuanto a que estas naves tienen mucho terreno industrial asociado, sin construir por tema de entrada de camiones a la antigua explotación etc. con lo cual hay que calcular por un lado el valor del suelo y por otro el de las naves, y por tanto los testigos pierden su función, o resulta de momento tarea casi imposible homogeneizarlos.

También se da la circunstancia que para calcular el valor del suelo (industrial) se da la circunstancia que el polígono industrial de la localidad ha sido desplazado al lado de una autovía de reciente construcción quedando estas instalaciones en una especie de limbo urbanístico, además con un instituto de reciente construcción al lado con lo cual pienso que la valoración del terreno una vez obtenido por el método que sea habría que depreciarlo bastante porque dudo que el municipio permitiese según qué actividades.

Por último el terreno tiene aprobada inicialmente promovida por una promotora en KO técnico, que ya no es la propietaria un plan parcial para recalificación del terreno a residencial, hubo en su día una serie de incidencias que la promotora no llegó a resolver y este tema quedó totalmente en el aire. Entiendo que en tanto en cuanto no hubiera aprobación definitiva, no reza para nada. De hecho a la promotora el estado de las naves le era indiferente porque lo que interesaba era el terreno.

Agradecería alguien curtido en tasaciones me diera unas líneas para acometer esto, ya que la valoración de la administración es absolutamente desproporcionada, y por tanto esta tasación puede suponerle mucho dinero al propietario.

Gracias, ya solo haber leído el tocho es de agradecer. 

Como dices es posible valorar por separado, suelo y construcción. dadas las circunstancias que cuentas, puedes considerar que las naves están en ruina económica y prescindir de su valor. Hay que demostrarlo.

Luego valorar el suelo en las circunstancias que tuviera en la fecha de devengo del impuesto, sin consideraciones posteriores ni espectativas. Método el que te venga mejor, pero justificalo todo. 

Si hay mucha diferenciacia irá a Tribunales, y un perito tercero leerá las dos valoraciones y hará la suya. Cuanto mejor justificado tengas todo, más fácil conseguir que el perito tercero se acerque a tu posición. 

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Gracias por tu respuesta Antonio.

El caso es que tengo bastantes dudas respecto a la ruina económica porque nunca se me había presentado el caso. 

Creo que no sería demasiado difícil de justificar porque ya a simple vista se ve que lo que hay no vale más que para tirarlo, eso con experiencia se sabe sin hacer números. Otra cosa como bien dices es que hay que justificarlo al céntimo.

No acabo de aclarar si una vez obtenido el valor de las reparaciones, el 50% del valor que tienen que superar es el del bien ya depreciado por todos los coeficientes, o bien solo por alguno. Me explico, como "lo hemos reparado" entiendo que habría que depreciarlo por antigüedad porque aunque reparado los años son los años, ¿pero por conservación habría que depreciarlo, si se supone que con las "reparaciones" (o el cálculo de su valor) quedaría bien conservado a día de hoy? Otra duda ya que encuentro opiniones distintas es si la devolución del estado funcional del edifico implica el cumplimiento de normativa actual, ya que con la protección de incendios tendría un buen colchón. Yo a pesar de las distintas opiniones encuentro que si, ya que la administración usa como testigos datos del Colegio de Arquitectos de inmuebles de reciente construcción, y los deprecia por antigüedad, conservación, calidad etc. pero que cumplen normativa, por tanto si la administración lo valora en función de unos inmuebles que cumplen normativa habrá que valorarlo como tal, si no la administración tendría que aplicar un coeficiente de depreciación por incumplimiento de normativa que es motivo de imposibilidad de actividad, hasta asumir los gastos necesarios.

Esto es carne de tribunal, está claro y los peritos terceros (que soy en casos) no suelen complicarse la vida y quedan por medio para no tener problemas (yo no, en la última he tasado por encima de los dos y lo he justificado en el juicio sin problemas para ira y tartamudeo de la abogada de una aseguradora) por eso quiero estar muy seguro de todos los pasos, no vaya a ser que me pongan la cara colorada por algún lado.

Muchas gracias y saludos.

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La ruina es un concepto legal. Venia definida en Art. 170.2 Ley Suelo 1956, Art. 183.2 RD 1346/1976, Art. 197.2 RD 1/92. Actualmente viene definido en la leyes urbanísticas de la Autonomía. En general mantiene los criterios de las anteriores leyes completados con la jurisprudencia. Se denomina así cuando el coste de las obras necesarias para reparar la edificación sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terrenoEn primer lugar hay que determinar justificadamente las obras necesarias a que se refiera la Ley, en las que se incluirán separadamente 1. Las obras necesarias para mantener la construcción o parte afectada en condiciones de seguridad.2. Las obras o instalaciones necesarias para mantener la construcción o parte afectada en condiciones de habitabilidad o uso específico.3. El resto de las obras necesarias, indicando el porqué de su necesidad.Después hay que valorar las obras, Y por último hay que calcular el valor actual   del edificio en las condiciones en que se encuentra. 

Las obras necesarias para mantener la construcción o parte afectada en condiciones de seguridad habitabilidad o uso específico deben determinarse según los criterios técnicos en el momento de realizar la valoración, aunque fueran distintos de los tenidos en cuenta al realizarse la construcción.

Hay que leerse el Código Técnico RD 314/2006 CTE art. 2.

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Pero la declaración de ruina es un acto reglado. Si quieres que te lo declaren en ruina debes solicitarlo al Ayuntamiento. 

Reglamento de disciplina urbanística del 78:

Artículo 17.   1. El procedimiento de declaración de ruina podrá iniciarse de oficio o instancia de cualquier interesado.

Artículo 19. 1. Si el procedimiento se iniciará a instancia de los interesados, se harán constar en el escrito que éstos presenten los datos de identificación relativos al inmueble, el motivo o motivos en que se basa el estado de ruina y la relación de los moradores, cualquiera que fuese el título de posesión, así como titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere.2. Al escrito de iniciación se acompañará certificado, expedido por facultativo competente, en el que se justifique la causa de instar la declaración de ruina, el estado físico del inmueble, y se acredite asimismo si en el momento de la petición el edificio reúne, a su juicio, condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes

que permitan a sus ocupantes la permanencia en él hasta que se adopte el acuerdo que proceda.3. Si el que solicita la declaración de ruina es el propietario del inmueble, acreditará también su titularidad.

¿Podéis alegar que el edificio está en ruina cuando ni siquiera lo habéis solicitado? No sé.

Debes mirar la normativa de tu C.A. en la que se indique como se valoran los bienes inmuebles a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales. Normalmente se valora por un lado el suelo (según valores catastrales) y por otro la construcción. En mi C.A. la instrucción dice que el valor de la construcción se le aplicará un coeficiente en función de su estado de conservación que será de 0,01 si está en estado ruinoso-demoliciones. Define dicho estado en: "Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente ruinosas. Construcciones que incumplen el Decreto de habitabilidad 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007, y que existe abierto expediente de ruina en el ayuntamiento correspondiente." POr lo tanto si no existe abierto expediente de ruina no puedes aplicar dicho coeficiente. Podrías aplicar el coeficiente de estado deficiente, que es 0,50 "Construcciones que precisan reparaciones de importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. Necesidad de reparaciones importantes en muros de carga, forjados y paredes de cerramiento. Son inmuebles que incumplen los mínimos de habitabilidad establecidos en el Decreto 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007".

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Hola antoni0 gracias por tu respuesta.

Siento robarte tu tiempo pero no acabo de verlo claro, debo estar duro de mollera. Este es el problema que veo, y estoy estancado. Dices: "Y por último hay que calcular el valor actual   del edificio en las condiciones en que se encuentra"

Imaginemos que planteo la tasación de la siguiente manera, que de hecho sería así más o menos.

Establezco un precio por m2 de la edificación por el valor medio del colegio de arquitectos del año 2009 que es cuando se hizo la transmisión, y le aplico los coeficientes necesarios por tipo de edificación, calidad de la edificación etc. y obtengo un valor determinado. Ahora para calcular su valor de reposición neto aplico los coeficientes correctores del RD 1098/2001 y dudo entre aplicarle un coeficiente multiplicador de 0 o 0,5 en función de si está en estado de ruina o casi (por simplificar) y obtengo el coste neto de reposición de la edificación. Claro si le aplico el coeficiente multiplicador 0 (estado de ruina) el resultado del valor actual es 0 y cuesten lo que cuesten las obras está en ruina administrativa. Si multiplico por 0,5 es relativamente sencillo justificar la ruina, con lo cual entiendo que el factor depreciador por antigüedad al calcular el valor de reposición neto, no habría que aplicarlo a efectos de justificar la ruina, ya que si por un lado lo depreciamos, y por

otro calculamos el valor de las obras, por decirlo de alguna manera lo estamos computando dos veces. No sé si me explico. Parece lógico calcular el valor del edificio en el estado en que se encuentra, con todos los coeficientes, pero obviando la depreciación por el estado de conservación actual que se supone quedaría corregido precisamente con las obras que se están valorando.

Tengo un edificio que cuesta 200€/m2 y tiene 1000m2 antes de depreciarlo por estado de conservación, le aplico un coeficiente de 0.5 y resulta que vale 100€/m2. Con lo cual su valor de reposición n. es de 100.000€. Ahora calculo las obras necesarias para repararlo, y devolverle el estado funcional , y me da que me tengo que gastar 60.000€ con lo cual está en ruina administrativa por superar el 50% del valor actual. Pero claro si acometiera esas obras es de suponer que no habría que aplicar el coeficiente por estado de conservación, ya que sería bueno y el edificio costaría 200.000€. Es decir que se pierden 140.000€ de valor del edificio por no gastar 60.000€.

Parece lógico partir de los 200.000€ (antes de depreciarlo) y en caso de que las reparaciones supusieran más de 100.000 estuviera en ruina administrativa, ya que si el edificio vale reparado 200.000€ te tienes que gastar 100.000€ para conseguir otros 100.000€ con lo cual no compensa.

En fin, yo lo veo así aunque realmente no me convenga demasiado a efectos de la tasación.

Saludos y gracias de nuevo.

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Hola arquitastro, agradezco igualmente tu respuesta. Toda opinión en este caso es muy bienvenida.

Llevo un par de días mirando el tema, a ver por dónde lo enfoco y el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, que es en este caso el que utiliza (parcialmente) la Junta de Extremadura para el cálculo del valor dice:

- Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,50.- Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

En este caso son naves industriales, y por su estado no pueden ser usadas para ningún fin, ni siquiera para almacenaje pues tienen sus cubiertas parcialmente destruidas y sus puertas caídas en algunos casos, a parte que hay maquinaria inamovible e inservible que impide cualquier fin, las instalaciones han sido arrancadas (ya sabéis el cobre) y el transformador principal ha sido destrozado, servicios, vestuarios etc. están totalmente destruidos por el pillaje.

Entiendo que en tanto en cuanto las naves no pueden usarse para ningún fin, tienen la misma categoría que “inhabitable” para el caso de viviendas y por tanto estaríamos en el caso Ruinoso “manifiestamente inhabitable” la declaración oficial de ruina parece una condición adicional pero no necesaria. De hecho posterior a esto puede que se solicite.

Gracias y saludos.

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hay que mirar la ley de la comunidad.En general lo que dicen estas leyes, es que hay que calcular el valor actual, con su estado actual.calcular el calor de las reparaciones necesarias estructural, habitabilidad y cummplimiento de normativa para dejarlas en uso. No se incluyen las que no son estrictamente necesarias. Si el valor de las reparaciones necesarias supera el (50%) porcentaje que indica la legislación autonómica sobre el valor actual, es que no vale la pena reparar, por lo que estaá en ruina.

Pero como te dicen antes este es un concepto jurídico. la ruina la declara la Administración de oficio o a instancia de parte. Puedes hablar de "inhabiltable como dices, en lugar de ruina, exponiendo que podría solicitarse y obtenerse la ruina, y justificando el porqué.

Por otra parte está la vida útil de las edificaciones industriales, que es muy baja. 

En cualquier caso eres tu el que debe decidir. No lo dices pero parece que se trata de una valoración a efectos del impuesto de transmisiones. Es importante la finalidad, pues no es lo mismo ésto que una valoración también fiscal a efectos de actualización de balances introduciendo pérdidas a efectos de renta de sociedades, en cuyo caso la aprobación inicial de un cambio de calificación habría que tenerla en cuenta. 

Tampoco dices si vas de perito tercero o de parte.

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Hola.

Si efectivamente es a efectos de transmisiones patrimoniales, en este caso la administración parece que ha tasado como si se fuera a construir una urbanización allí mañana.

De hecho la administración tasa bastante por encima de lo que pagó la promotora en el 2005 (acuérdate como estaba el terreno por aquel entonces) estando las naves en mucho mejor estado, ya que hasta entonces estaban más o menos decentes. Pero realmente a lo que se iba era a construir unas 56 unifamiliares después de una modificación puntual (el que está inicialmente aprobado pero que no se culminará nunca por que la promotora esta KO) con lo cual la tasadora "del" banco tasó lo justo para que con el 60% cubriera los gastos de compra. Ya sabes cómo funcionaban las tasadoras filiales a las entidades ¿Cómo se consiguió el valor? inflando el valor de las naves y depreciándolas mucho menos que lo que era necesario. El caso es que la tasación diera lo que tenía que dar, es decir hecha al revés, como ha hecho ahora la Junta.

Lo que importaba no era el valor real, si no si la repercusión en la vivienda fuera aceptable. Como lo era, el banco hace lo que sea por 56 hipotecas más la del promotor y todo el mundo contento.

Pero hoy tenemos una realidad muy distinta y lógicamente las cosas valen lo que tienen que valer , o menos porque el mercado inmobiliario está muerto, con lo cual no puede pretender la administración tributar por valores superiores incluso a la época de bonanza.

De hecho hay un coeficiente en el Real Decreto 1020/1993, que ellos aplican a su criterio, es decir con las reglas del juego que ellos imponen que es el coeficiente N que dice:

. Apreciación o depreciación económica. 

Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación.

Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada.

Su aplicación habrá de ser justificada en la ponencia de valores, con aprobación expresa de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que la presidan y a las cuantías correspondientes, que podrán ser las siguientes:1. Situaciones de apreciación: 1,80 >= N > 1,00.2. Situaciones de depreciación: 1,00 > N >= 0,50.3. Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, sólo se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución del valor.4. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en la ponencia de valores.

Que fíjate si es de aplicación a día de hoy. Dudo mucho que nos encontremos en una peor para poder aplicar el N=0.50 por la realidad del mercado inmobiliario. Pues la administración lo omite totalmente, como si no existiera. Vamos como si tú y yo jugamos a las cartas con tus reglas, y cuando te voy ganando te inventas por ejemplo que la Sota vale más que el Rey, porque tú tienes la sota y yo el Rey. Así actúa la Junta porque no tiene un duro, y están literalmente robando a manos llenas al contribuyente.

Más sangrante es que a toda la tasación al final por que él lo vale (el tasador) le aplica un coeficiente multiplicador del 1.3 por beneficio del promotor, cuando la Ley ECO 805 dice justo lo contrario. Vamos que para especular con el terreno estamos ahora, cuando por otra parte ya se paga Plusvalía. Es de chiste, no aplica el de rigor del 0,5 y por contra le casca un 1,3 por el artículo 33. Ya con eso estamos hablado de un 260% de más, todo ello cuando la valoración de las naves industriales ess absolutamente discutible.

La tasación del técnico de la Junta es prevaricación pura y dura, y de hecho mi cliente está asesorándose para tomar medidas legales sobre el firmante de la tasación.

Lo más grave es que si no pagas la barbaridad que te piden en plazos te cargan el 5% de recargo, y posteriormente el 20%. Con lo cual primero paga y luego reclamas. 

Esa es la situación y tengo que defender además convencido de la razón del contribuyente que la administración está actuando de manera desproporcionada. Yo en mi caso en cuanto a la tasación me limitaré a dar un valor y firmarlo pero le estoy asesorando en cuanto al recurso que firme él de

cómo la Junta ha hecho una tasación totalmente infundada y sin motivación.Saludos.

La contabilidad de las inversiones inmobiliarias en el Nuevo PGC1.- ClasificaciónEstá claro que como inversiones inmobiliarias el PGC sitúa aquellos inmuebles no afectos a la actividad principal de la empresa, aunque contrariamente a lo que ocurre en las NIIF, el PGC ha dedicado muy poco desarrollo a esta materia, lo cual puede provocar la aparición de dudas e incertidumbres a la hora de aplicar esta norma. Es por ello que es conveniente acudir a la NIC nº 40 que aporta información complementaria para discernir en que casos se deben registrar los inmuebles como inmovilizado material o como inversión inmobiliaria.

Las cuentas previstas en la cuarta parte del PGC para el registro de las inversiones inmobiliarias son las siguientes:

220.- Inversiones en terrenos y bienes naturales

221.- Inversiones en construcciones

Para clarificar en qué partida del balance deben figurar estos activos, en el ejemplo que se expone a continuación se muestran distintos supuestos de clasificación, como inmovilizado material o como inversión inmobiliaria, de una empresa dedicada a la fabricación de componentes electrónicos.

Ejemplo 1

1.- Una nave industrial que la empresa utiliza como almacén central.Se clasificará como inmovilizado material.Cuenta:  211. Construcciones2.- Un edificio de oficinas que se encuentra en fase de construcción. Cuando se finalice la empresa tiene intención de arrendarlo a un tercero.

Mientras esté en fase de construcción se clasificará como inmovilizado material en curso.Cuenta:  231. Construcciones en cursoCuando finalice la obra se clasificará como inversión inmobiliaria.Cuenta:  221. Inversiones en construcciones3.- Un edificio de 2 plantas. En la planta baja la empresa tiene ubicados sus talleres de producción y la planta superior la ha alquilado a un tercero.

La planta baja se clasificará como inmovilizado material.Cuenta: 211. ConstruccionesLa planta superior se clasificará como inversión inmobiliaria.Cuenta: 221. Inversiones en construcciones4.- Un solar que la empresa tiene intención de vender en un futuro.Cuenta: 220. Inversiones en terrenos y bienes naturales5.- Una nave industrial que la empresa tiene alquilada a una empresa del grupo.

En las Cuentas Anuales individuales la clasificará como inversión inmobiliaria.Cuenta: 221. Inversiones en construccionesEn las Cuentas Anuales consolidadas se clasificará como inmovilizado material.Cuenta: 211. Construcciones2.- Normas de registro y valoraciónTanto para el PGC como para el PGC de Pymes, rige la norma de valoración nº 4, la cual indica que “Los criterios contenidos en las normas anteriores, relativas al inmovilizado material, se aplicarán a las inversiones inmobiliarias”.

Esta claro que el origen de esta nueva partida en el Balance es consecuencia de un criterio de clasificación y no de valoración, al segregar este tipo de inmuebles de aquellos afectos a la actividad principal de la empresa. 

Así pues, se debe recurrir a la norma de valoración nº 2 relativa al inmovilizado material en general, y a la norma de valoración nº 3 que hace referencia a las normas particulares sobre el inmovilizado material.

2.1.  Valoración inicial. Norma nº 2.

“Los bienes comprendidos en el inmovilizado material se valorarán por su coste, ya sea éste el precio de adquisición o el coste de producción”.

2.1.1 Se entiende por precio de adquisición, además del importe facturado por el vendedor después de deducir cualquier descuento, todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de funcionamiento. A título de ejemplo se pueden mencionar los gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje, etc.

2.1.2 El coste de producción de los elementos del inmovilizado material fabricados o construidos por la propia empresa se obtendrá añadiendo al precio de adquisición de las materias primas y otras consumibles, los costes directamente imputables a los inmovilizados.

También formarán parte del precio de adquisición o coste de producción las siguientes partidas:

a) Los impuestos indirectos cuando no sean recuperables directamente de la Hacienda Pública.b) La estimación inicial del valor actual de las obligaciones asumidas derivadas del desmantelamiento o retiro, así como los costes de rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, siempre que estas obligaciones den lugar al registro de una provisión.c) Los gastos financieros devengados antes de la puesta en condiciones de funcionamiento, de aquellos inmovilizados que para ello necesiten un tiempo superior a un año y que hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, directamente atribuible a la adquisición.

2.2.  Normas particulares sobre inmovilizado material. Norma nº 3.

2.2.1. Solares sin edificar. “En los solares sin edificar se incluirán en su precio de adquisición los gastos de acondicionamiento, como cierres, movimiento de tierras, obras de saneamiento y drenaje, los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta, los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a su adquisición, así como, en su caso, la estimación inicial del valor actual de las obligaciones presentes derivadas de los costes de rehabilitación del solar”.

2.2.2. Construcciones. “Su precio de adquisición o coste de producción estará formado, además de por todas aquellas instalaciones y elementos que tengan carácter de permanencia, por las tasas inherentes a la

construcción y los honorarios de los facultativos de proyecto y dirección de obra. Deberá valorarse por separado el valor del terreno y el de los edificios y otras construcciones”.

Como podrá observarse, en estas normas particulares se abunda en el criterio general, aunque detallando mucho más las posibles partidas en que pueda incurrir la empresa en el caso específico de los inmuebles.

2.3.  Valoración posterior. Norma nº 2. Amortizaciones

“Las amortizaciones habrán de establecerse de manera sistemática y racional en función de la vida útil de los bienes y de su valor residual, atendiendo a la depreciación que normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute”.

“Cuando proceda reconocer correcciones valorativas por deterioro, se ajustarán las amortizaciones de los ejercicios siguientes del inmovilizado deteriorado, teniendo en cuenta el nuevo valor contable. Igual proceder corresponderá en caso de reversión de las correcciones valorativas por deterioro”.

Al disminuir el valor del activo como consecuencia de una corrección por deterioro, la cuota de amortización también deberá disminuir, y al contrario, si se produce una reversión la cuota aumentará.

Los terrenos normalmente tienen una vida ilimitada y, por tanto, no se amortizan. “No obstante, si en el valor inicial se incluyesen costes de rehabilitación, esa porción del terreno se amortizará a lo largo del período en que se obtengan beneficios o rendimientos económicos por haber incurrido en esos costes”.

Es decir, la empresa puede tener en su activo un terreno que está sujeto a amortización de forma parcial.

Las cuentas que registran las amortizaciones de las inversiones inmobiliarias son:

682. Amortización de las inversiones inmobiliarias

282. Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias

2.4.  Valoración posterior. Norma nº 2. Deterioro de valor

“Se producirá una pérdida por deterioro de valor de un elemento del inmovilizado material cuando su valor contable supere a su importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable (1) menos los costes de venta y su valor en uso (2)”.

(1) Valor razonable: Es el importe por el que puede ser adquirido un activo entre partes interesadas debidamente informadas, que realicen una transacción en condiciones de independencia mutua.

(2) Valor en uso: Es el valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados, a través de su utilización en el curso normal del negocio, actualizados a un tipo de descuento adecuado.

Para la evaluación del deterioro no siempre es necesario calcular los dos valores. Cuando, una vez calculado uno de ellos, éste excediera del valor neto contable del inmovilizado, no sería necesario calcular el otro valor restante.

Al menos al cierre del ejercicio, la empresa evaluará si existen indicios de que algún inmovilizado material puede estar deteriorado, en cuyo caso, deberá estimar el importe recuperable y efectuar las correcciones valorativas que procedan. La reversión del deterioro tendrá como límite el valor contable del inmovilizado que estaría reconocido en la fecha de la reversión si no se hubiese registrado el deterioro de valor.

Los importes de las correcciones valorativas por deterioro se registrarán en las siguientes cuentas:

691. Pérdidas por deterioro del inmovilizado material

791. Reversión del deterioro del inmovilizado material

2.5. Valoración posterior. Norma nº 2. Baja

Los elementos del inmovilizado material se darán de baja en el momento de su enajenación o disposición por otra vía o cuando no se espere obtener beneficios o rendimientos económicos futuros de los mismos.

La diferencia entre el importe que, en su caso, se obtenga de un elemento del inmovilizado material, neto de los gastos inherentes a la operación, y su valor contable, determinará el beneficio o la pérdida, que se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que ésta se produzca a través de las siguientes cuentas:

672. Pérdidas procedentes de las inversiones inmobiliarias

772. Beneficios procedentes de las inversiones inmobiliarias

En el siguiente ejemplo se refleja de forma práctica la aplicación de algunos supuestos de las normas de valoración.

Ejemplo 2

Una empresa, dedicada a la fabricación de componentes electrónicos, en fecha 2 de enero del año X1 ha iniciado la construcción de una nave industrial en unos terrenos de su propiedad con la intención de alquilarla a un tercero una vez esté finalizada. Durante el tiempo en que se realizan los trabajos, ha recibido los siguientes cargos de la empresa constructora:

15-05-X1   200.000 €25-11-X1 200.000 €18-02-X2 220.000 €Para financiar la operación, en fecha 01-02-X1 ha obtenido un préstamo hipotecario que durante el primer año devenga unos intereses de 30.000 €, y que son cargados por el banco el 01-02-X2.

Por la ejecución de planos y dirección de obra el arquitecto emite una factura por valor de 18.000 € el 20-02-X2, fecha en que finalizada la construcción del edificio.

Factura de la empresa constructora:                     ________________________ 15-05-X1 _____________________ 200.000 Construcciones en curso (231) 32.000 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 232.000       ________________________  _____________________Factura de la empresa constructora:  ________________________ 25-11-X1 _____________________ 200.000 Construcciones en curso (231) 32.000 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 232.000  ________________________  _____________________Intereses devengados:  ________________________  01-02-X2 _____________________ 30.000 Construcciones en curso (231) a Bancos (572) 30.000  ________________________  ______________________Factura de la empresa constructora:  ________________________  01-11-X1______________________ 200.000 Construcciones en curso (231) 32.000 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 232.000  ________________________  ______________________Factura del arquitecto:  ________________________  20-02-X2 ______________________ 18.000 Construcciones en curso (231) 2.880 H.P. IVA soportado (472) a Bancos (572) 20.880  ________________________  _______________________Al finalizar la construcción:  ________________________ 20-02-X2 _______________________ 648.000 Inversiones en   construcciones (221) a Construcciones     en curso (231) 648.000  ________________________  _______________________ Al finalizar los trabajos, o sea, cuando el edificio está en condiciones de funcionamiento, empezará la amortización. Tomando como base de cálculo el importe de 648.000 €, y suponiendo una vida útil de 50 años, la parte proporcional correspondiente al ejercicio X2 sería de 10.800 €.

Amortización contable:  ________________________  31-12-X2 _______________________ 10.800 Amortización de las   inversiones inmobiliarias (682) a Amortización acum.. de las    inversiones inmobiliarias (282) 10.800  ________________________  ________________________ 3. Información en la MemoriaDe las inversiones inmobiliarias se dará cumplida información en la memoria en las siguientes notas:

Nota 4.3

En ella se indicarán los criterios seguidos para calificar los terrenos y construcciones como inversiones inmobiliarias. Además también se señalarán los criterios sobre amortización, correcciones valorativas por deterioro y reversión de las mismas, capitalización de los gastos financieros, costes de rehabilitación y mejoras, así como los criterios sobre la determinación del coste de los trabajos efectuados por la empresa para su inmovilizado.

Nota 6

 

Además de la información de tipo general como inmovilizado material especificada en la nota 5, se informará de:

 

1.- Tipos de inversiones inmobiliarias y destino que se dé a las mismas.

 

2.- Ingresos provenientes de estas inversiones así como los gastos para su explotación; se diferenciarán las inversiones que generan ingresos de aquellas que no lo hacen.

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3) Valor de tasación

Cuando hacemos una refinanciación de deudas, hemos de tener obligatoriamente una vivienda o propiedad que actúe como garantía. El banco, en función del tipo de operación y del perfil del cliente nos podrá dar más dinero sobre el valor de tasación de la garantía que aportemos. También en función del tipo de garantía que presentemos nos darán mayor o menor porcentaje sobre el valor de tasación. Las entidades bancarias para una operación de refinanciación de deudas, pueden conceder, como máximo, un 97% sobre el valor de la tasación en el caso de que la propiedad aportada como garantía sea una vivienda. Este máximo de cobertura ofrecida por los bancos será en el caso de que los clientes sean buenos deudores, con estabilidad laboral, sin demoras en ninguno de los préstamos…Para los clientes que tengan alguna demora o alguna incidencia tipo Asnef, Rai, Experian o embargo, lo máximo que se podrá ofrecer será el 80%. Y aquí también nos encontramos con múltiples casuísticas: no es lo mismo un deudor que irá al 25% de sus ingresos a otro que irá al 49%. Tampoco es lo mismo un matrimonio que lleva 15 años trabajando en la misma empresa a otro que acaba de empezar a trabajar en una nueva empresa. También se valora de una manera distinta si un cliente tiene un contrato indefinido o bien un contrato de 3 meses. También varía la situación de un cliente que lleva todos los pagos al día

menos alguno con demora a otro que tenga un préstamo en incidencia judicial. El tipo de garantía aportada también condiciona el valor máximo a conceder. En el caso de locales comerciales y naves industriales se podrá autorizar como máximo el 70%. En el caso de los terrenos y suelo urbano, el máximo autorizado será del 60% sobre el valor de tasación. Hay múltiples variables que hacen determinar el valor de tasación que concederán las entidades crédito a sus clientes.

Que es una TASACION:

Por tasación se entiende la valoración de un objeto, ya sea una obra de arte, una joya, una casa o un negocio. Habitualmente cuando se habla de tasaciones (en España) se suele tratar de las tasaciones hipotecarias (que son reguladas por la orden ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus posteriores modificaciones) y que son aquellas tasaciones que se realizan sobre bienes inmuebles (terrenos, edificaciones, minas, etc...), que se utilizan para el uso del bien tasado como aval o garantía de un préstamo hipotecario. No conviene confundir estas tasaciones con las realizadas por los trabajadores de las agencias inmobiliarias, que previamente a la venta de un piso, suelen realizar una tasación del mismo. Estas tasaciones carecen de validez ante del Banco de España.

PROCESO DE UNA TASACION:

Cuando se solicita una hipoteca, el banco o caja de ahorros encarga una tasación del bien que va a usarse como garantía en caso de impago (en ocasiones es posible acudir a la entidad bancaria con una tasación encargada a nivel particular a una empresa tasadora). La tasación la realiza un tasador perteneciente a una empresa de tasaciones aceptada por el Banco de España, que visita el inmueble a tasar, donde generalmente lo mide, fotografía y elabora un plano del mismo. Posteriormente realiza un informe de valoración del inmueble, que es auditado una o varias veces por su empresa para comprobar la conformidad del informe con la legalidad y con el mercado. Una vez que el informe es auditado se remite a la entidad bancaria o al particular que lo ha solicitado. Posteriormente, la entidad bancaria puede conceder un préstamo que corresponde a un porcentaje del valor de tasación del bien usado como garantía. Generalmente se suele prestar hasta un 80% del valor de tasación sin necesidad de poner otras garantías que el bien tasado. Para superar ese porcentaje la entidad bancaria necesita que además del solicitante de la hipoteca otras personas firmen como avalistas, con lo que comparten responsabilidad en caso de impago.

TITULACION DEL TASADOR:

En función del bien a tasar el tasador debe de ser un arquitecto o arquitecto técnico (edificios residenciales o comerciales, ingeniero técnico industrial o ingeniero industrial (edificaciones industriales), ingeniero técnico agrícola o ingeniero agrónomo (fincas rústicas, explotaciones ganaderas o edificaciones en suelo rústico), etc... En ocasiones un inmueble debe de ser tasado por un conjunto de técnicos con diferentes titulaciones, debido a su complejidad. Así, una explotación minera puede que deba ser tasada por un ingeniero de minas que tase la mina, un arquitecto o ingeniero industrial que tase las edificaciones y un ingeniero agrónomo que tase los terrenos.

MÉTODOS DE TASACION:

Por regla general, el tasador calcula el valor del inmueble por el Método de Comparación, investigando los precios de venta de inmuebles similares. Este método es el más usado para la tasación de viviendas, naves industriales, plazas de garaje y locales comerciales. Si se encuentran alquilados, además se capitaliza la renta del alquiler y se obtiene un segundo valor, diferente al obtenido por el método de comparación. El valor de tasación será siempre el menor de ambos valores

En el caso de los suelos urbanos, también se puede calcular su valor por otros métodos, como el Método Residual Dinámico y el Método Residual Estático. Básicamente, estos métodos lo que permiten es calcular el valor del suelo a partir del valor de venta de los elementos que se pueden edificar en dicho suelo y descontando el beneficio del promotor, los costes de construcción, financieros, comerciales, etc...

Algunos inmuebles como las fincas rústicas, las explotaciones económicas (que son los inmuebles que solo pueden ser usados para un tipo de negocio, como un camping, una cantera, un hotel, etc...) implican una doble valoración. Por una parte se tasa el coste del inmueble (el valor del suelo y del coste de construcción) y por otra parte se hace un cálculo del valor del negocio, capitalizando las rentas que puede producir dicho negocio. El valor de tasación siempre es el menor de ambos valores.

OBSERVACIONES:

Como en casi todos los sectores, hay empresas de tasación y tasadores más o menos profesionales, de modo que mientras que unas empresas se ajustan a los valores que hay en el mercado, otras son excesivamente prudentes o excesivamente generosas. Si el valor de tasación es muy superior al valor real del inmueble, la entidad bancaria puede prestar más dinero, lo que hace que muchos directores de oficinas bancarias presionen a sus tasadores para que tasen más alto. Esta práctica, muy extendida, hace que muchas garantías de préstamos hipotecarios no cubran realmente el valor del préstamo concedido.

El Banco de España realiza periódicamente inspecciones a las empresas de tasación para controlarlas.

Algunas empresas de tasación son empresas independientes, mientras que otras pertenecen a un banco o caja de ahorros o a un grupo de cajas de ahorros.