tasaciÓn estación de servicio

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INFORME DE TASACIÓN Ejercicio Académico Estación de Servicios en Buenos Aires como Unidad de Negocio Se utiliza información proporcionada por el Arq. Julio Villamonte en la conferencia presentada en el XV Congreso Nacional de Tasaciones realizado en la Universidad de Belgrano 21 y 22 de noviembre 2011, organizado por el IAT y Reporte Inmobiliario. Ubicación: Av. Cabildo Nº 3701 también con frente a Av. Rivadavia y a calle Jaramillo. Método empleado: Tasación Científica Metrológica. Planilla Activa Magnou (PAM) Álgebra matricial por Regresión Poligonal. Asimilación Interna. Fecha: Diciembre 2011. PERITO TASADOR: Rematador Dr. Lucas De Armas Marichal. ____________________________________ Oficina: Dr. Álvaro Vargas Guillemette Nº 2278. (Montevideo) Tel. 2601.9556 / 099. 468. 624. E- mail: [email protected]

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Tasación de un inmueble Bs.As.

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  • INFORME DE TASACIN Ejercicio Acadmico

    Estacin de Servicios en Buenos Aires como Unidad de Negocio

    Se utiliza informacin proporcionada por el Arq. Julio Villamonte en la conferencia presentada en el XV Congreso Nacional de Tasaciones realizado en la Universidad de Belgrano 21 y 22 de noviembre 2011, organizado por el IAT y Reporte Inmobiliario.

    Ubicacin: Av. Cabildo N 3701 tambin con frente a Av. Rivadavia y a calle Jaramillo.

    Mtodo empleado: Tasacin Cientfica Metrolgica. Planilla Activa Magnou (PAM) lgebra matricial por Regresin Poligonal. Asimilacin Interna.

    Fecha: Diciembre 2011.

    PERITO TASADOR: Rematador Dr. Lucas De Armas Marichal.

    ____________________________________

    Oficina: Dr. lvaro Vargas Guillemette N 2278. (Montevideo) Tel. 2601.9556 / 099. 468. 624. E- mail: [email protected]

  • SUMA: Tasacin de Estacin de Servicios Petrobrs" Ubicada sobre Av. Cabildo 3701 barrio Nez de

    Buenos Aires. Se utiliza informacin presentada Por el Arq. Julio Villamonte en el XV Congreso Nacional de Tasaciones realizado en el ao 2011

    EJERCICIO ACADMICO.

    El presente trabajo es un ejercicio acadmico utilizando el Mtodo Cientfico

    Metrolgico. El Arq. Julio Villamonte expuso en el XV Congreso Nacional de Tasaciones en

    Buenos Aires sobre diferente metodologa de valuacin del Valor Global de Mercado de una

    Estacin de Servicio Petrobras entendindola como una Unidad de Negocio (Empresa). Para

    ello conform una muestra de 29 testigos (antecedentes comparables) de Estaciones de Servicios

    a la venta en Buenos Aires, y a su vez obtuvo 51 muestras testigos de lotes de terrenos a la venta

    en los barrios Nez, Belgrano y Saavedra, descartando 7 antecedentes para utilizar finalmente

    44 antecedentes comparables de lotes de terrenos.

    Referente al proceso de las metodologas utilizadas por Villamonte, para mejor ilustrar al

    final del presente ejercicio se agregan en el ANEXO I.

    Nosotros entendemos que el XV Congreso de Tasaciones fue exitoso en el logro de los

    objetivos perseguido por los organizadores. Con exposiciones brillantes que atraparon el inters

    de los participantes. Pero adems fue muy dinmico con preguntas y respuestas, algunas

    compartidas otras discrepantes, imprimindole al evento un vigor extraordinario de nuevas ideas

    y propuestas que sin lugar a dudas coadyuvarn con la mejor formacin profesional de los

    tasadores.

    La exposicin de Villamonte fue excelente, completa y tcnicamente bien fundada. El

    especialista mostr el caso concreto de un trabajo de Tesis que present para aprobar un "Master

    en Valuaciones" de la Universidad Politcnica de Valencia (10 diciembre 2003). Ese trabajo nos

    entusiasm para intentar, con la informacin relevada por el autor, plantear un Ejercicio

    Acadmico utilizando por nuestra parte, el Mtodo Cientfico Metrolgico Normalizado y

  • Formalizado IRAM ISO, que nos ofrece la posibilidad de analizar en forma objetiva,

    imparcial y cientfica los valores del mercado de las Estaciones de Servicios con una pequea

    muestra de cuatro (4) antecedentes comparables y no de los veintinueve (29) que se utilizaron.

    Iniciamos a continuacin el proceso de nuestra valuacin.

    PRIMERO. Criterio de seleccin de antecedentes (comparables)

    Para el anlisis del Protomtodo que permitir pronosticar el precio de la Estacin de

    Servicio que se tasar (Petrobras), el perito seleccion cuatro de las 29 estaciones presentadas en

    la planilla de Villamonte. No se consideraron las diferentes banderas por la aclaracin del propio

    arquitecto que las mismas no influyen en el valor de la unidad empresarial. Se descartaron las

    Estaciones de Servicios que no expenden todos los combustibles, servicios (lubricentro) y/o

    venta de mini mercado similar a la empresa que se valuar a los efectos de procurar la mayor

    semejanza posible de las caractersticas a relevar.

    Se sealar con la notacin (a1, a2, a3 y a4) las empresas seleccionadas (antecedentes

    comparables) y se representar por b la Estacin de Servicio Petrobras se tasar en Dlares

    Estadounidenses (USD) por ser la moneda que utiliz Villamonte de acuerdo a las ofertas que se

    registraron en el mercado local.

    Vista desde Av. Rivadavia y Av. Cabildo

    En nuestro trabajo se indicar el nivel de semejanza, confianza, incertidumbre y valor ms

    probable de la valuacin. Se utilizar Planilla de Clculo Universal indicado en la Norma IRAM

    34.954, y a los efectos acadmicos el Dr. Magnou ha programado la Planilla Activa Magnou

    (PAM) que auxilia y colabora con el perito en su tarea valuatoria.

    SEGUNDO. Criterio de homogeneizacin de los Antecedentes comparables.

    Se podr observar que en la informacin consignada, las estaciones expenden combustibles

  • lquidos (litros y metros cbicos) servicios (lubricentro) y ventas comerciales en mini mercados

    por lo que ingresan pesos argentinos. Se hace necesario utilizar un asimilador comparable de

    homogeneizacin y para ello se tuvo que calcular el volumen de venta total por todo concepto,

    convirtindolo a pesos argentinos como unidad de medida.

    Para calcular el valor del combustible recurrimos a informacin proporcionada por

    ADIGAS a marzo de 2003, teniendo en cuenta que el relevamiento y tasacin realizado por el

    Arquitecto es de octubre de 2003 y no se indica en su presentacin en el Congreso, el precio de

    los combustibles. En el proceso de la valuacin, ensea Magnou refirindose al Mtodo Crigeo,

    (tcnica resultante de la Teora de las Variables Regionalizadas) que se debe seguir la concepcin

    tripartita de las tasaciones: relevamiento (informacin de antecedentes comparables),

    cuantipificacin (trnsito de lo cualitativo a lo cuantitativo) y asimilacin (homogeneizacin de

    las caractersticas de los bienes)

    TERCERO. RELEVAMIENTO DE ANTECEDENTES COMPARABLES

    Como mencionamos, utilizaremos la tabla presentada por Villamonte y de ella seleccionaremos

    solamente cuatro antecedentes comparables que comercialicen los mismos productos.

    Planilla de Estaciones de Servicios (29 muestras testigo) presentada por Villamonte

  • SELECCIN. El perito, procede a seleccionar las siguientes Estaciones de Servicios:

    Planilla de Estaciones de Servicios Seleccionadas (4) por el Perito Tasador E/S Zona Sper Comn Gasoil

    GNC m3 Serv. Mercado

    Men L

    Men GNC Cb. Terreno As/Ubi Precio/Of./USD

    a1 San justo 110.000 70.000 170.000 250.000 9.000 25.000 20 10 1.000 1.800 0.55 1.700.000

    a2 Castelar 100.000 80.000 120.000 400.000 8.000 45.000 24 10 1.200 3.000 0,65 1.750.000

    a3 Villa de Mayo 150.000 50.000 50.000 340.000 5.500 8.000 24 10 600 1.600 0,45 1.200.000

    a4 Quilmes 30.000 20.000 50.000 245.000 2.000 25.000 14 4 700 1.000 0,80 1.000.000 b Nez 140.000 60.000 95.000 300.000 7.500 25.000 20 4 1.389 1.389 1,00 xxx

    Homogeneizacin del volumen de venta de los Antecedentes comparables.

    Las empresas venden nafta (sper y comn), gasoil que se cuantifican en litros, gas natural

    comprimido que se cuantifica en metros cbicos, adems por concepto de servicios de

    lubricento y venta de mercadera en los mini-mercados que se brindan a los usuarios recaudan

    en pesos argentinos. La recaudacin total, es por lo expresado, en pesos argentinos y el

    volumen del producido reflejar comparativamente la mejor rentabilidad empresarial. Para

    ello recurrimos a la estadstica de los valores de estos combustibles en el ao 2003 (fecha del

    relevamiento de Villamonte), se agrega grfica:

    PRECIO DE LOS COMBUSTIBLES EN ARGENTINA. (Marzo de 2003):

    1) Nafta Sper, litro $ 1,88 2) Nafta Comn, litro $ 1,71

    3) Gasoil, litro $ 1,33 4) GNC m3 $ 0,42

    Tipo de cambio: $ 3.13 /USD

  • 6

    Tabla Comparativa del Volumen de Venta Mensual en Pesos Argentinos de las Estaciones de Servicios Comparables E/S Ubicacin Sper Comn Gasoil GNC m3 Serv. Mercado TOTAL

    lts costo lts costo lts costo m3 costo costo costo VENTAS a1 San justo 110.000 206.800 70.000 119.700 170.000 226.100 250.000 105.000 9.000 25.000 691.600 a2 Castelar 100.000 188.000 80.000 136.800 120.000 159.600 400.000 168.000 8.000 45.000 705.400

    a3 Villa de Mayo 150.000 282.000 50.000 85.500 50.000 66.500 340.000 142.800 5.500 8.000 590.300

    a4 Quilmes 300.000 56.400 20.000 34.200 50.000 66.500 245.000 102.900 2.000 25.000 287.000 b Nez 140.000 263.200 60.000 102.600 95.000 126.350 300.000 126.000 7.500 25.000 650.650

    CUARTO. TASACIN: Estacin de Servicio ubicada en Av. Cabildo 3701 (b) Explicacin del proceso del clculo matricial que se utilizar en la tasacin.

    Finalizada la etapa de relevamiento de datos de los bienes semejantes y comparables,

    ingresamos al Anlisis matricial por el Mtodo Metrolgico creado por el Ing. Mario Eduardo

    Chandas y desarrollado por el Dr. Eduardo MAGNOU.

    Procedemos a la formulacin y estructuracin de la Matriz de Asimilacin Interna,

    para definir con la mayor certeza la realidad observable que reconoce el mercado se

    incorporan los asimiladores a la Planilla Universal de Clculo descripta en la Norma IRAM

    34.854.

    Referencia para cualificar el rango de las Estaciones de Servicios.

    1. Primera columna se incluye la superficie de los lotes del terreno que ocupa la empresa

    y se tiene en cuenta lo indicado por el conferencista que el valor del lote tiene una

    incidencia de un 63 % referido a los dems componentes (mejoras e instalaciones,

    equipos propios, fondo de comercio)

    2. Segunda columna se refiere a la ubicacin de los inmuebles. El Arq. Utiliz los

    coeficientes de mejor a peor (1,00; 0,80; 0,65, 0,55 y 0,45) para los casos

    seleccionados. El Dr. Magnou recomienda que se utilicen asimiladores ordinales de

    mejor a peor (5 a 1).

  • 7

    3. Tercera columna se incorpora el volumen econmico de las ventas de cada una de las

    Estaciones y se utilizan asimiladores ordinales de 4 a 1 (mejor a peor). Ac no se

    seala diferencia entre (a1 y a2) por ser valores muy similares, a ambas se le adjudica

    el asimilador 4.

    4. En la cuarta columna se indica el precio de venta de los antecedentes comparables y

    en la quinta columna ubicamos el Asimilador de oferta en 0,90. Este asimilador

    conocido tambin como coeficiente de regateo, es la estimacin de la rebaja del precio

    despus de culminar la negociacin de compra-venta. Para este caso se ha calculado

    un 10 % de rebaja. A continuacin se presenta planilla de antecedentes comparables

    (rea de terreno, rango de los asimiladores por ubicacin, volumen de venta y oferta):

    MATRIZ DE ANTECEDENTES COMPARABLES RANGO ASCENDENTE ESCALA DE 1 a 5 Bandera Est. /Serv. Terreno Ubicacin Volumen/Ventas Precio/Venta As./Of./0.90 Rasha a1 (San Justo) 1.800(4) 0,55 (2) $ 691 600 (4) 1.700.000 1.530.000 Shell a2 (Castelar) 3.000(5) 0,65 (3) $ 705 400 (4) 1.750.000 1.575.000 Petrobras a3 (V. Mayo) 1.600(3) 0.45 (1) $ 590 300 (2) 1.200.000 1.080.000 EG3 a4 (Quilmes) 1.000(1) 0,80 (4) $ 287.000 (1) 1.000.000 900.000 Petrobras "b" 1.389(2) 1,00 (5) $ 650.650 (3) xxx xxx

  • 8

    PLANILLA PAM (Planilla Activa Magnou)

    CLCULO MATRICIAL - ASIMILACIN INTERNA. MTODO DE REGRSIN POLIGONAL

    Ant. Comp. / Sup. Terreno/ Asim.Ubic./ Volumen Venta/ Precio/Asim.0, 90 P' 4 X A a1 1 1.800 2 4 1.530.000 a2 1 3.000 3 4 1.575.000 a3 1 1.600 1 2 1.080.000 a4 1 1.000 4 1 900.000 b 1.389 5 3 X-1 K 0,19 -1,043 1,553 0,298 596489 -0,0009 0,00074 0,00032 -0,000213 23,9 0,0213 0,1064 -0,3830 0,2553 16276,6 0,5745 -0,1277 -0,34043 -0,1064 214468,09 L x' x" x"' a1 1530000 c1 0,882 0,994 1,032 0,8598 b1 1348788 1 0,8598 a2 1575000 c2 0,860 0,976 1,021 0,8638 b2 1354654 2 0,8601 a3 1080000 c3 1,265 0,995 1,060 1,1986 b3 1366085 3 0,7906 a4 900000 c4 1,5189 1,0103 1,0181 1,4766 b4 1366968 4 0,6584 q ib / bp bp - ib bp + ib ya / a 0,01000 yc / c 0,03000

    0,99 0,05909 1.278.817 1.439.431 0,9 0,04769 1.294.302 1.423.945 s 8884,25 m 0,6584 0,8 0,04535 1.297.483 1.420.764 0,6 0,04320 1.300.412 1.417.835 bv w / bv #DIV/0! 0,4 0,04191 1.302.163 1.416.085 0,2 0,04090 1.303.530 1.414.717 S USD bp 1.359.124

    RESULTADO DE LA TASACION DE ESTACIN DE SERVICIO PETROBRAS (b) UBICACIN: Av. Cabildo N 3701 y Av. Rivadavia (Bs.As.)

    Precio potencial Valor ms probable USD 1.360.000, oo Mnimo USD 1.280.000, oo Segmento de Valor

    Mximo USD 1.440.000, oo Nivel de confianza

    99 % Nivel de incertidumbre 5 % ANEXO I Power point del conferencista Julio Villamonte Se agrega Fecha de la tasacin Diciembre 2011

  • 9

    RESULTADO COMPARATIVO:

    Finalizado nuestro proceso valuatorio se procede a cotejar el resultado de la tasacin

    del Arq. Julio Villamonte que concluye expresando que el Valor Global de Mercado para la

    Estacin de Servicio Petrobras tasada, asciende a USD 1.264.948, oo. Para nosotros, el

    precio potencial ms probable asciende a USD 1.360.000, oo. Se registra una diferencia ms o

    menos tolerable de 7,5 % entre ambos mtodos. Coincidimos con lo expresado en el Congreso

    por el Sr. (Presidente de la Cmara de Empresas Tasadoras ) que seal que los diferentes

    mtodos de valuaciones son herramientas al servicio de los tasadores, y stos seleccionaran el

    que consideren ms apropiado en cada caso, pero lo importante es el resultado final del trabajo

    que permitir arribar a la mejor aproximacin del valor del mercado.

    QUINTO. Fundamentacin del clculo matricial utilizado en la presente tasacin.

    Planilla Universal de Clculo (IRAM 34.854-1999), Utilizando Planilla Activa

    Magnou (PAM). El gran mrito de esta metodologa est en la simplificacin para el perito

    por el uso del clculo matricial tabulado en la planilla (PAM) que sustituye los trabajosos

    clculos algebraicos y aplicacin de complejas frmulas matemticas que muchas veces son

    inaccesibles para la mayora de los tasadores, incluso para los que piensan que tienen

    incumbencia notoria.

    Para las personas que no est familiarizados con el uso de la misma y observaron como se

    ingresaron los datos y asimiladores que utilizamos en esta tasacin con el resultado final del

    precio ms probable (USD 1.359.124, oo), nivel de confianza, incertidumbre, semejanza, error

    fctico, etc., puede llegar a pensar que est frente a un sistema casi mgico y tener la

    desconfianza que generalmente significa el concepto de mgico

    Para aventar lo superficial de este razonamiento, presentaremos un pequeo desarrollo del

    anlisis matricial de la tasacin de la Estacin de Servicio Petrobras de Buenos Aires,

  • 10

    siguiendo las enseanzas que nos brind junto a Magnou el Ingeniero ecuatoriano Fernando

    Acurio en el taller realizado en Montevideo.

    Comenzamos por plantear la matriz de caractersticas de los antecedentes, usando una

    escala cardinal para la superficie de terreno y sendas escalas ordinales para la ubicacin de la

    empresa de 1 a 5, como se mencion (se descartan los coeficientes utilizados, 0,80, 0,65, 0,55,

    0,45 ) y para el volumen de venta (tambin dejamos planteado para el clculo posterior los

    puntajes de las caractersticas del problema b (Estacin de Servicio) que se vala, utilizando

    las mismas escalas que para los antecedentes):

    Ant. Comp. / Sup. Terreno/ Asim.Ubic Volumen Venta/

    P' 4 X a1 1 1.800 2 4 a2 1 3.000 3 4 a3 1 1.600 1 2 a4 1 1.000 4 1

    b 1.389 5 3

    La matriz de los valores conocidos de los antecedentes es:

    Precio/Asim.0, 90 A

    1.530.000 1.575.000 1.080.000 900.000

    Invertimos la matriz de las caractersticas de los antecedentes:

    X-1 0,19 -1,043 1,553 0,298

    -0,0009 0,00074 0,00032 -0,000213 0,0213 0,1064 -0,3830 0,2553 0,5745 -0,1277 -0,34043 -0,1064

  • 11

    Y multiplicamos la matriz invertida de las caractersticas por la matriz de los valores

    conocidos para obtener la matriz de los coeficientes de la funcin aproximadora de valor:

    K 596489

    23,9 16276,6

    214468,09

    La funcin aproximadora de valor tiene la forma:

    a = k + k' x' + k'' x'' + k''' x''' Importa aclarar que es una funcin aproximadora y no una funcin correctora, una simple

    herramienta de trabajo que permite calcular a partir de ella los subasimiladores.

    Pasamos ahora a este clculo de los distintos subasimiladores y a la obtencin de los

    pronsticos de precio potencial:

    L x' x" x"' a1 1530000 c1 0,882 0,994 1,032 0,8598 b1 1348788 1 0,8598 a2 1575000 c2 0,860 0,976 1,021 0,8638 b2 1354654 2 0,8601 a3 1080000 c3 1,265 0,995 1,060 1,1986 b3 1366085 3 0,7906 a4 900000 c4 1,5189 1,0103 1,0181 1,4766 b4 1366968 4 0,6584

  • 12

    Completamos algunos datos relevables, tales como las incertidumbres de escala fctica y la

    moneda (aclaremos que el verdadero valor es slo relevable, y no siempre, postasacin).

    Tambin ac podemos observar el resultado de la semejanza, casi (66 %) entre los bienes

    comparables seleccionados por el perito:

    ya / a 0,01000 yc / c 0,03000

    s 8884,25 m 0,6584

    bv w / bv #DIV/0!

    S USD bp 1.359.124

    Obteniendo finalmente los resultados para las distintas confianzas y la incertidumbre:

    q ib / bp bp - ib bp + ib 0,99 0,05909 1.278.817 1.439.431 0,9 0,04769 1.294.302 1.423.945 0,8 0,04535 1.297.483 1.420.764 0,6 0,04320 1.300.412 1.417.835 0,4 0,04191 1.302.163 1.416.085 0,2 0,04090 1.303.530 1.414.717

    SEXTO. Proceso automtico del clculo matricial rigurosamente programado en la

    planilla (Planilla Activa Magnou) y sus fundamentos matemticos que simplifica el

    trabajo del perito Tasador.

    El Arquitecto Jorge Picasso en su curso-taller dictado en Montevideo brind a los colegas

    uruguayos los fundamentos matemticos del clculo matricial que intentaremos reproducir.

    La planilla universal de clculo presenta cinco reas de diferentes colores.

    1. Color naranja (rea de cuantipificacin). Se ingresan los datos del bien a tasar (b) y de

    cada uno de los antecedentes (a1, a2, a3, a4, etc.).

    2. Color rojo (rea de asimilacin). Se incorpora el monto (L) que ha resultado de cada

    uno de los datos relevados. Seguidamente se colocan en la fila de cada comparable las

    mismas expresiones cuantipificadoras que fueron cargados en el rea de

    cuantipificacin (naranja). Se procede al clculo de cada uno de los asimiladores (c)

  • 13

    que relacionan a cada uno de los antecedentes (a1,..) con el problema (b). Dicho valor

    es el cociente entre el valor de la expresin cuantipificadora corresponde a el problema

    y la correspondiente a cada antecedente. Del resultado de esta carga se puede calcular

    el asimilador total del antecedente respecto del problema como el producto de todos

    los asimiladores del antecedente y se coloca en la casilla correspondiente a la columna

    monto (L) fila del asimilador. Si se multiplica este asimilador total por el monte del

    antecedente se tendr una medida del problema referida a este antecedente. Dicho

    importe se coloca debajo del asimilador total del antecedente. La semejanza () de

    cada antecedente con el problema se ubica en la ltima columna en la tercera fila del

    correspondiente antecedente y ser el valor ms alejado de la unidad que surge de

    comparar tanto el asimilador total como todos los asimiladores del antecedente. Dicha

    semejanza ser numricamente igual al asimilador si es menor a uno o su inversa si es

    mayor a uno.

    3. Color amarillo. (rea de regresin) es empleada en el clculo economtrico donde k

    son los parmetros del polinomio aproximador de la funcin de valor.

    4. Color verde. (rea estadstica) se completa colocando el nmero de muestras (m) que

    se emplean para el clculo. A continuacin se comparan las semejanzas obtenidas, la

    menor de todas, que es la que corresponde al antecedente que ms se distancia del

    problema, se coloca en la segunda fila para esa cantidad de muestras. El valor ms

    probable (bp) es la media aritmtica simple de todos los valores potenciales del

    problema de cada antecedente dividido por el nmero de muestras empleados. Se

    calcula la dispersin tpica (s) de esa serie como la raz cuadrada de la suma de los

    cuadrados de la diferencia entre la media aritmtica de la serie y el valor probable del

    antecedente dividido por el nmero de muestras menos uno. Este valor no se consigna

    en la planilla.

  • 14

    * La cuarta casilla (s/bp) corresponde a la divisin entre el valor recin calculado

    y la media aritmtica y resultara una dispersin unitaria.

    La columna siguiente contempla los niveles de confianza que se deben evaluar (99 %,

    90%, 80%, 60%, 40% y 20 %).

    * La sexta columna contiene la variable de Student Modificada (t) que esta

    dada en tablas incorporada en la norma y depende del nmero de muestras empleadas

    y de la confianza requerida.

    A continuacin se ubica la incertidumbre unitaria del problema que es el producto

    de la variable de Student modificada por la dispersin unitaria (ib/bp)

    El clculo de la incertidumbre total del problema (ib) que es el resultado de

    multiplicar la incertidumbre unitaria por la media aritmtica y el clculo de mxima y

    mnima que puede tomar la tasacin adicionada o restando el valor recin obtenido a la

    media aritmtica.

    5. Color azul. (rea de informacin) contiene los siguientes datos:

    Error absoluto (wb). Diferencia entre el valor ms probable y el valor

    verdadero efectivamente pagado (bv) despus de conocerse la operacin.

    * Error relativo (wb/bv) cociente entre el valor anterior y el valor

    verdadero.

    * Incertidumbre unitaria del antecedente (ia/a)

    * Incertidumbre unitaria del asimilador total (ic/c)

    Incertidumbre en escala fctica de los dos anteriores

  • 15

    SPTIMO. TEORA GENERAL En este trabajo hemos invertido el proceso pedaggico de la especialidad, iniciamos la

    presentacin de un caso prctico (tasacin de la empresa), despus afrontamos la

    fundamentacin del clculo matricial utilizado en esta tasacin, luego se seal la tabulacin

    programada en la Planilla Activa Magnou (PAM) y finalmente se presentar algunas

    referencias de la Teora General del Mtodo Cientfico Metrolgico. El motivo de transitar

    primeramente de lo particular a lo general es a los efectos de suministrar al colega el

    concepto, la visin de simplicidad del mtodo (claro, sencillo y muy fcil), accesible a todos

    sin restricciones, sin necesidad de poseer incumbencia notoria. Y el segundo paso es la

    fundamentacin cientfica del mismo. Varios colegas uruguayos nos hemos decidido por la

    adhesin a la Escuela Metrolgica y este mtodo ofrece amplio alcance en su aplicacin, lo

    hemos utilizado en tasaciones de terrenos baldos, terrenos con mejoras, viviendas

    unifamiliares, apartamentos en propiedad horizontal, establecimientos rurales, locales

    comerciales, supermercados, automviles, camionetas, ambulancias, instrumentos musicales

    (pianos), valuacin de alquileres (shopping, oficinas, garajes de estacionamiento de vehculos,

    mercados), y en este caso una Estacin de Servicio de venta de combustible en Bs.As.

    En la biblioteca virtual de Archivos del Foro Americano de Tasaciones (FAT) se

    encuentran a disposicin de los interesados artculos importantes sobre diferentes

    metodologas de tasacin y especialmente referente al sistema metrolgico. Intentaremos

    resumir los principales conceptos del mtodo.

    El Cuerpo Tcnico de Tasaciones Argentino (CTTA) promueve el empleo del

    Mtodo Crigeo. El gelogo Krige invent el procedimiento y Georges Matheron le dio

    formulacin terica con todo rigor matemtico en la Teora de las Variables Regionalizadas.

    Este autor critica fuertemente en el ao 1972 (40 aos) el Mtodo de Regresin Lineal por

  • 16

    Cuadrados Mnimos originariamente atribuido a Gauss por considerarlo que ha perdido

    sustento cientfico. Magnou considera que los colegas que an lo siguen utilizando, quizs es

    porque no han accedido a la traduccin de su trabajo. Por su parte el crigeo resuelve el

    problema de los puntos de valor desconocido a partir de los puntos de valor conocidos

    mediante una ponderacin basada en el doble enfoque de tendencia y aleatoriedad sealado.

    Es una tcnica de cuantificacin espacial (ubicacin) que lo hace particularmente apropiado

    para la tasacin de inmuebles y permite establecer los valores bsicos para el trazado de

    timotopogramas (mapas de curvas de valor). El trabajo completo de fecha de 1970 se

    encuentra en el archivo del FAT traducido por Marco Alfaro desde el ao 2005

    Tasacin Metrolgica Normalizada y Formalizada. En Argentina el Instituto de

    Normalizacin (IRAM) viene dictando normas estrictamente fundadas en el enfoque

    metrolgico e inspirado en el Reglamento General de Tasaciones (Magnou 1998). Este

    organismo es el representante de Argentina en la International Organization For

    Estandarization (ISO) y en la Comisin Panamericana de Normas Tcnicas (COPANT) y en la

    Asociacin MERCOSUR de Normalizacin (AMN).

    Normalizacin. Normas aprobadas: 1) Norma IRAM 34851 (1996) Vocabulario. 2)

    Norma IRAM 34852 (1996) Simbologa. 3) Norma IRAM 34853 (1996) Principios Generales.

    4) Norma IRAM 34854 (1999) Planilla Universal de Clculo. 5) Norma IRAM 34855 (1997)

    Relevamiento de los datos y del problema. 6) Norma IRAM 34856 (1998) Tablas y Grficos

    Cuantipificadores. 7) Norma IRAM 34864 Bienes inmuebles en general. 8) Norma IRAM

    34869 Muros divisorios de predios (Medianera)

    Formalizacin. Una etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a

    formalizacin, esto es la utilizacin de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje

    habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informtico para facilitar el acceso al

    lenguaje mquina. Argentina es un Pas que ha encarado la Normalizacin ISO con sentido

    Formalizado mediante planillas de relevamiento y de clculo (algo semejante a lo que ocurre

  • 17

    en matemtica y en qumica). Lo hacen adoptando la codificacin semntica

    (semnticodificacin) al mismo tiempo que se codifica se define.

    Metrolgico. La insercin de la metrologa en las tasaciones es un slido fundamento

    cientfico que se materializa en los siguientes aportes: 1) Clculo matricial en las regresiones.

    2) Regresin Poligonal. 3) Capitalizacin continua, empleando clculo diferencial e integral.

    4) Teora de las variables regionalizadas. 5) Anlisis factorial y anlisis discriminante. 6)

    Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento racional basado

    en consideraciones estadsticas.

    Este enfoque de la tasacin es cientfico, metrolgico, isonormalizado y semanticodificado

    Principios bsicos de la metrologa.

    La metrologa, ciencia de la medicin en general, constituye el marco ms adecuado para

    insertar en l la medicin del valor econmico o sea la tasacin (que pasa as a ser una

    metrologa especial econmica, aunque conviene conservar el nombre de timografa como si

    fuera una ciencia con individualidad propia, para reafirmar el status cientfico).

    Conviene recordar los diez principios bsicos de la metrologa, para concluir afirmando que

    todos ellos tienen plena vigencia en la medicin de magnitudes culturales, a las cuales

    pertenece el valor econmico, objeto de la tasacin.

    1 Una magnitud para ser tal debe estar inequvocamente definida en su esencia y en el

    procedimiento para medirla.

    2 Son susceptibles de medicin las magnitudes reales y las potenciales.

    3 El patrn de medida es convencionalmente invariante por relativismo referencial.

    4 Si la magnitud es variable, su tendencia forma parte de la medida.

    5 Hay magnitudes susceptibles de medicin por comparacin directa con el patrn de

    medida.

    6 Las magnitudes que no admiten (o en las cuales no conviene) medicin directa son

    susceptibles de medicin indirecta, por comparacin entre caractersticas importantes y

  • 18

    modelizacin.

    7 El verdadero valor es inaccesible por indeterminacin tanto para las magnitudes medidas

    por medicin directa cuanto por medicin indirecta (se exceptan las mediciones por

    conteo en las cuales el mdulo de conteo es mayor que el mdulo de incertidumbre).

    8 La reiteracin de mediciones produce una dispersin de medidas.

    9 El promedio aritmtico de la dispersin de medidas es el valor ms probable.

    10 La incertidumbre relativa de una medida para una confianza dada es el desvo estndar

    muestral relativo multiplicado por la variable de Student modificada (la cual depende de

    la confianza y del tamao de la muestra).

    Magnou afirma que, en concordancia con las tendencias modernas de avanzada, que hay una

    metrologa general, que abarca el estudio de todas las mediciones, incluso las de magnitudes

    culturales, como es el valor econmico.

    Insertar plenamente la tasacin en la metrologa es el paso indispensable para construir

    una tasacin cientfica basada sobre slidos fundamentos, tanto en lo que hace a la

    magnitud cuanto al proceso de medicin y a la medida resultante. (E. Magnou).

    Imre Lakatos, Escuela metrolgica

    El ncleo central de esta Escuela es que los principios y mtodos de la ciencia metrolgica

    son aplicables a la medicin tanto de las magnitudes fsicas cuanto de las culturales (estando

    entre estas ltimas los precios potenciales, que son las mejores expresiones del valor

    econmico de una universalidad derecho-objeto-mercado-moneda).

    Introduce el concepto del Progeso Terico y la evolucin sobre las diferentes Escuelas de

    Tasaciones (Escuela cabalstica, Escuela determinstica para culminar la evolucin cientfica

    con la Escuela Metrolgica)

    Para imponer el criterio tcnico en una litis judicial, administrativa o privada (y en toda

    tasacin subyace siempre algo de litigioso) no slo hay que tener razn sino adems, y sobre

    todo, demostrar que se tiene razn y lograr que se lo reconozcan.

  • 19

    Ventajas de la utilizacin de la matriz

    Magnou y Acurio presentaron una exposicin en Ecuador que est publicado en el FAT y

    que titulan Conversatorio en AEPA De ah se extraen algunos conceptos:

    Resolucin del sistema de Ecuaciones. Una de las ventajas para el perito cuando se estn

    comparando los antecedentes relevados, se refiere a la escala de la calificacin de las

    diferentes caractersticas, por ejemplo para el caso del Estado de conservacin y de acuerdo a

    la realidad observable, el perito califica el estado de los bienes (2, 3, 4) y otro perito de

    acuerdo a su experiencia y observaciones con un valor apreciatorio distinto, los puede calificar

    diferente (4, 6, 8). No importa la diferencia en las apreciaciones de los peritos, porque la

    matriz lo que hace es resolver el sistema de ecuaciones. El mtodo no busca una curva para

    determinar el valor, sino que se llega directamente al valor. Entonces no importa la escala.

    Depreciacin por antigedad se descarta su ingreso a la planilla

    Para la mayora de los tasadores argentinos, la depreciacin por antigedad ha sido

    superada y por lo tanto en este mtodo no se utilizan las diferentes tablas de depreciacin

    Fsica (Ross/Heideck) y otras similares.

    Gauss deca que la matemtica es la reina de las ciencias y el nmero natural es el rey de

    las matemticas. Bueno, la tasacin es la reina de las actividades profesionales y la

    depreciacin es la reina de las tasaciones. La variable independiente es el estado y no la

    edad; Cualquier chico del curso elemental de clculo sabe que si elige mal la variable se le

    complica las ecuaciones. Es decir la correcta eleccin de una variable... De hecho para una

    integracin si elijo bien la variable puedo integrar y si elijo mal la variable se me hace una

    madeja infernal. Bueno, ste es un caso tpico. Haber metido el tiempo como variable cuando

    la verdadera variable es el estado es que trae el absurdo de esos departamentos de setenta aos

    que tericamente tendran que estar en ruinas y estn rozagantes, y despus los conceptos

    absurdos de edad relativa y todo eso.

  • 20

    Para Marston y Agg, la depreciacin es precisamente una falta, una merma en el tiempo de

    vida til. Pero a su vez esa vida til tiene que ser calculada sin mantenimiento, porque el

    mantenimiento no lo paga aquel que vende la propiedad sino aquel que la compra, a posteriori.

    Entonces uno no puede suponer ningn mantenimiento; tiene que ser, la vida til tiene que ser

    un concepto calculado en abstracto sin mantenimiento. Y as muchas cosas. La depreciacin

    exige todo un replanteo.

    Caractersticas que se ingresan en la planilla

    El primero es que el mercado considera muy pocas caractersticas. Las ms importantes; no

    todas. Por ejemplo la gran resistencia que tienen los arquitectos a comparar casas con casas

    viene de ah. Y las casas con casas se podran comparar perfectamente. Ahora, si empezamos

    que una casa tiene macetas con malvones y otra casa tiene, macetones con geranios, la cosa va

    a andar mal. Pero siempre la comparacin global puede hacerse de dos o tres grandes

    caractersticas: superficie, ubicacin, estado de conservacin, calidad funcional y de las

    construcciones, relacin terreno/casa, que son las que maneja el mercado. Entonces hay que

    ponerse ms en la posicin del mercado y hacer ms de la tasacin una ciencia o una actividad

    de lo que es y no de lo que debiera ser.

    Y la segunda es que el mercado tambin comete errores, incoherencias, que no se justifican

    los valores elevados o bajos en algunas zonas. Bueno, entonces hay que habituarse a esas dos

    cosas: a que el mercado comete errores (errores en el sentido de ilgicas) y adems que el

    mercado trabaja analizando muy pocas caractersticas.

    Vida potencial.

    Por ejemplo: para la vida til no interesa la vida real del bien; interesa la vida potencial

    de los bienes parecidos. La ciencia positiva trabaja con la realidad potencial (realidad

    dinmica en potencia), ms que con la realidad actual (realidad esttica). De ah la

    mensurabilidad de la tasacin de que el valor es una magnitud etc.

  • 21

    Valor utilizable.

    Es el monto de los extremos del segmento de incertidumbre que representa el resultado

    de la tasacin.

    Precio potencial.

    El precio potencial lo tienen todos los bienes y en todo momento. Es, omnipresente Su

    carcter potencial (es el precio que tendra un bien en determinado mercado). Cuando se deba

    utilizar el vocablo valor con un sentido especfico de una manera de cuantificar la

    importancia econmica, debe hacrselo refirindose al precio potencial.

    OCTAVO. OPININ DEL DR. MAGNOU SE CONSULTA. 1. Referente al presente Ejercicio Acadmico se solicit la opinin (con la mayor

    rigurosidad) al Dr. Eduardo Magnou, mxima autoridad intelectual sobre tasaciones

    metrolgicas en Amrica, a los efectos de incorporar las correcciones,

    recomendaciones y sugerencias que estime pertinente.

    2. Tambin se le solicit su opinin sobre el trabajo presentado en el XV Congreso

    Argentino de Valuaciones por el Arq. Julio Villamonte referente a la Tasacin de la

    Estacin de Servicio y que motiv algunas intervenciones de varios colegas presente

    en el Auditorio.