unidad3 valoraciones perito

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  1. 1. esialdicJus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO adas sT to eriUNIDAD 3-PaE METODOS DE VALORACIN ce (1) nerte pento 1. INTRODUCCIN. 2. EL MTODO DE COMPARACIN.me cu doteEs
  2. 2. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es
  3. 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.INTRODUCCIN................................................................................................................................ 1-1 Ju 2.EL MTODO DE COMPARACIN................................................................................................. 2-12.1 LA ELECCIN DE LOS TESTIGOS. ...................................................................................................... 2-3s2.2 LAS VARIABLES REFERENCIALES. .................................................................................................... 2-5 ore2.3SISTEMAS DE COMPARACIN. .......................................................................................................... 2-72.3.1 El sistema clsico. .................................................................................................................. 2-72.3.2 El sistema de ponderacin.................................................................................................... 2-10 ad2.3.3 El sistema homogeneizacin por coeficiente corrector........................................................ 2-152.3.4 El sistema de los dos extremos. ............................................................................................ 2-202.3.5 El sistema de correccin. ..................................................................................................... 2-24as2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.......................................................................... 2-27tosTeri -P aE cene rtepentome cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 1Es
  4. 4. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es
  5. 5. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. INTRODUCCIN. dic Ju Toda valoracin debe aspirar a la objetividad y est condicionada por la sore finalidad de la misma. Como prueba de la objetividad el tasador deber reflejar en el informe elad proceso lgico de deduccin, es decir el mtodo de valoracin aplicado. as En la actualidad no puede llegarse a una valoracin partiendo del leal saber y sT entender o a la vista. Se hace necesario seguir una metodologa que sea contrastable. to La finalidad de la valoracin tambin condiciona el mtodo a seguir para eri obtener el valor solicitado (valor de mercado, valor hipotecario, valor de-P expropiacin). aE El mercado ofrece unas caractersticas (falta de movilidad en la demanda, falta de transparencia) que hacen que las valoraciones ofrezcan complejidadesce que deben superarse por medio de la aplicacin de mtodos de valoracinne contrastados. rte Existen diversos mtodos para calcular el valor de los inmuebles, entre los cuales pe se pueden enumerar: ntoEl mtodo de comparacin.El mtodo analtico.meEl mtodo del coste de reposicin. cuEl mtodo del valor residual. doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 1-1Es
  6. 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Dentro de cada mtodo existen diversos sistemas que, utilizandodic los mismos principios, presentan variaciones al objeto de una mejor adaptacin a la finalidad de la valoracin y al inmuebleJu objeto de la misma.s Se utilizar el mtodo que mejor se adapte a la finalidad de la valoracin, siendo ore normal utilizar ms de un mtodo lo que permite comparar los resultados ad obtenidos que si son semejantes reflejan la calidad de la valoracin Las diferencias observadas sern objeto de anlisis y de conciliacin.as tosT eri-P aEcene rte pe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (1)1-2 Unidad 3Es
  7. 7. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2. EL MTODO DE COMPARACIN.s Ju ore Se trata del mtodo ms directo para calcular el valor de mercado de un inmueble. ad Este mtodo se basa en el principio de sustitucin.asVer el apartado 3.2.7. de la Unidad 1. sT De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otrosto activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar.eri La actividad del tasador consistir en obtener datos reales de otras transmisiones -P y compararlos con los del inmueble a valorar para obtener el valor del mismo. La aE muestra deber ser representativa de la zona, y deber contener datos referidos a un plazo de tiempo no excesivamente largo. ceLa actividad de obtener datos reales de otras transmisiones forma parte del estudio demercado. nerte Los inmuebles que se toman para la comparacin se conocen con el nombre depe testigos.Si en la comparacin utilizamos los datos correspondientes a seis inmuebles vendidosntoanteriormente, cada uno de los inmuebles ser un testigo.me El elemento de comparacin se llama variable referencial. cuSon ejemplo de variable referencial, los metros cuadrados, el nmero de habitaciones,el estado de conservacin dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 3 2-1Es
  8. 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Existen diversos sistemas para aplicar el mtodo de comparacin.dic El sistema clsico. El sistema sinttico.Ju El sistema por coeficiente corrector.s ore adas sT to eri-P aE ce nerte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-2Unidad 3Es
  9. 9. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.1 La eleccin de los testigos.s Ju Los testigos deben pertenecer a la misma localizacin, al mismo entorno y tener ore el mismo uso que el inmueble a valorar. ad La localizacin influye determinantemente en el valor del inmueble, por lo que elas tasador deber tener en cuenta este elemento.sT En los inmuebles urbanos, la localizacin se realizar en relacin con el centro, con infraestructuras y equipamientos o con servicios.to En los inmuebles de naturaleza rstica la localizacin se realizar en relacin coneri el ncleo de poblacin. -PEl valor de los inmuebles rsticos es inversamente proporcional a la distancia con el aEcentro urbano. Por lo que hace referencia al entorno ste factor tiene repercusin en los ce inmuebles urbanos y viene definido por el nivel socio econmico de losne habitantes ya que ste determinar las caractersticas de la demanda de la rte zona. peEl tasador, en el informe deber hacer referencia al nivel socio econmico de la zona. nto Respecto al uso, hay que tener en cuenta que los inmuebles que deben servir de testigos deben estar destinados al mismo uso que el inmueble a valorar.me Para los inmuebles urbanos, la clasificacin de usos ms utilizada es la cu establecida por el Catastro. dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 32-3Es
  10. 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialEl catastro clasifica los inmuebles urbanos en los siguientes usos: residencial, dicindustrial, oficinas, comercial, deportes, espectculos, ocio y hostelera, sanidad ybeneficencia, culturales y religiosos, edificios singulares. Existe tambin una Juclasificacin para cada uso (viviendas colectivas urbanas, edificacin en manzanaabierta, garajes, trasterosVer el apartado 1.2.4.2. de la Unidad 5.s ore Tambin hay que tener en cuenta los condicionantes administrativos, como ad pueden ser, vivienda de renta antigua, de renta libre, de precio tasado,as proteccin oficial ya que su valor estar condicionado por los distintos niveles de proteccin. sT La clasificacin de uso de los inmuebles rsticos suele hacerse atendiendo al tipoto de cultivo (cereal, leguminosas, huerta, viedo, pastizal, monte)eri -P El tasador deber seleccionar la muestra al objeto de eliminar los que se aE consideren no representativos y aquellos en los que el precio pagado se ha visto influenciado por elementos externos que no se dan en el inmueble a valorar. ceVer el apartado 6.3.2. de la Unidad 2. nerte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)2-4Unidad 3Es
  11. 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.2 Las variables referenciales. sJu Para comparar los inmuebles testigo (de la misma localizacin, mismo entorno yore mismo uso) con el inmueble a valorar se utilizan las variables referenciales.ad En los inmuebles urbanos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes as variables: sT Superficie (construida, til). Calidades constructivas. Nmero de dependencias. toeri Calificacin y clasificacin urbanstica. -P Planta en la que se encuentra el inmueble. aE Formas y dimensiones. Antigedad del edificio. ce ne En los inmuebles rsticos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes variables:rte Rendimiento por unidad de superficie.pe Situacin y orientacin del terreno. nto Disponibilidad hdrica. Climatologa (heladas, lluvias)me Posibilidad de cambios de cultivo. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 3 2-5Es
  12. 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial El tasador deber elegir las variables referenciales que considere msdic significativas respecto al inmueble a valorar eliminando de la muestra los inmuebles testigos que o contengan todas las variables elegidas.s Ju ore adas tosT eri-PaE cene rte pe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (1)2-6 Unidad 3Es
  13. 13. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.3 Sistemas de comparacin. sJu Los sistemas de valoracin por el mtodo de comparacin utilizan frmulasore matemticas o estadsticas que permiten obtener un valor de mercadoad representativo para la finalidad de la tasacin. asEstos sistemas se utilizan para garantizar la mayor objetividad del tasador, y parafacilitar el contraste y la calidad de la valoracin.sT El valor de mercado vendr expresado generalmente en euros por unidad de to eri superficie.-PaE 2.3.1 El sistema clsico. ce ne El sistema clsico toma como elemento de la comparacin (variable referencial)rte los metros cuadrados de los inmuebles testigo. pe Obtenindose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los testigos.ntoLa prctica ms habitual es utilizar la media aritmtica ponderada.me cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 32-7Es
  14. 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial i ( Xi * Ni)dicX = ---------------------- NJu X = Valor de mercado. s Xi = Precio venta por metro2 inmuebles testigo.ore Ni = Valor de la variable referencial. N = Niad El valor del inmueble a valorar se obtiene multiplicando el precio obtenido (X) por as los metros cuadrados que tiene el inmueble. sT La eficacia de este sistema se funda en la adecuada eleccin de los inmuebles testigo y en el proceso matemtico utilizado para la obtencin del precio medio. to eri EJEMPLO-P aE Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, nmero de ce baos 1, antigedad del inmueble 15 aos.ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rte Inmueble A BC D E Metros cuadrados 100 120 807590 pe Habitaciones 4 42 3 3 Antigedad (aos) 1520 10 530 Nmero de baos2 22 2 1 nto Precio/m21.500 1.6001.300 1.800 1.000me cu SOLUCIN doteMTODOS DE VALORACIN (1)2-8 Unidad 3Es
  15. 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dicPara la obtencin de la media aritmtica ponderada en primer lugar Jusumamos el resultado de multiplicar el precio de cada piso testigo por susmetros cuadrados y dividimos el resultado por el total de los metros sorecuadrados de los inmuebles testigo.Inmueble A..............100..........................1.500 .............................150.000adInmueble B ..............120..........................1.600 .............................192.000 asInmueble C ............... 80..........................1.300 .............................104.000sTInmueble D............... 75..........................1.800 .............................135.000Inmueble E ............... 90..........................1.000 ...............................90.000 toTotales .................... 465..................................................................671.000 eriPrecio del metro cuadrado resultante ............................................1.443-P671.000 / 465aEValor de tasacin del inmueble:...................................................129.87090 X 1.443 = 129.870 cene rtepento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 32-9Es
  16. 16. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.2 El sistema de ponderacin. s Ju El sistema de ponderacin toma como elemento de la comparacin diversasore caractersticas (variables referenciales) que el profesional de la tasacinad considera determinantes del valor del inmueble. as Normalmente se deben tomar varias variables referenciales y el tasador debersT fijar la ponderacin que tiene cada una en el precio final teniendo en cuenta que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser igual a uno. toeri Ejemplo si se toman como caractersticas determinantes del valor de un inmueble su -P superficie, su antigedad y el nmero de habitaciones, el tasador deber establecer el porcentaje que cada una de estas caractersticas tiene en el precio final. aE Sern el criterio, la experiencia y el conocimiento del tasador quienes ayuden a fijar las variables referenciales.ce Cada una de las caractersticas del inmueble a valorar la compararemos con lane correlativacaractersticade losinmueblestestigo estableciendo una rte proporcionalidad directa o inversa.pe Ejemplo si se analiza la caracterstica superficie se llega a la conclusin que existe una relacin directa: A ms superficie ms precio. Si se analiza la caracterstica antigedad se llega a la conclusin que existe una nto relacin inversa: A ms antigedad menos precio.me Cuando se haya obtenido el valor deducido de cada una de las variables de cu referenciales se aplicar el coeficiente de ponderacin y la suma de los valores do obtenidos se corresponder con el valor de tasacin.te MTODOS DE VALORACIN (1)2-10Unidad 3Es
  17. 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdicEJEMPLOJuDeterminar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: soreSuperficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad delinmueble 5 aos.adDe acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores asreferenciales:sTLa superficie que pondera al 80%.toEl nmero de habitaciones que pondera al 15%.eriLa antigedad que pondera al 5%.Se dispone de los siguientes datos de un inmueble comparable. -PSuperficie: 100 metros cuadrados, nmero de habitaciones 4, antigedad aEdel inmueble 15 aos, precio de venta 150.000 euros.ce nertepento me cuSOLUCIN dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 32-11Es
  18. 18. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialSe comienza por establecer las relaciones entre el inmueble a valorar y eldicinmueble testigo.JuVariable superficie.La variable superficie tiene una relacin directa (a ms metros ms precio, as oremenos metros menos precio).Valoracin en funcin de la superficie.......................................135.000 ad(150.000 X 90) / 100 = 135.000asVariable nmero de habitaciones.sTLa variable nmero de habitaciones tiene una relacin directa (a mshabitaciones ms precio, a menos habitaciones menos precio).toValoracin en funcin del nmero de habitaciones ................. 112.500eri(150.000 X 3) / 4 = 112.500 -PVariable nmero antigedad.aELa variable antigedad tiene una relacin inversa (a ms antigedad menosprecio a menos antigedad ms precio).ceValoracin en funcin de la antigedad .................................... 450.000ne(150.000 X 15) / 5 = 450.000Aplicacin del coeficiente de ponderacin. rteSuperficie 135.000 X 80% ...........................................................108.000 peHabitaciones 112.500 X 15%.......................................................... 16.875ntoAntigedad 450.000 X 5% .............................................................22.500Valor de tasacin del inmueble ....................................................147.375 me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)2-12Unidad 3Es
  19. 19. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Para la realizacin de la valoracin por este mtodo se deben tomar las variablesdic referenciales de varios inmuebles testigos, con lo que se obtendrn tantos valores como inmuebles testigos.Ju Para obtener el valor de tasacin se calcula la media aritmtica de los valoress que se hayan obtenido. ore adEJEMPLOas sTDeterminar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes:Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad deltoeriinmueble 15 aos.De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores -Preferenciales: aELa superficie que pondera al 80%.El nmero de habitaciones que pondera al 15%.ceLa antigedad que pondera al 5%.neSe dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rteInmuebleA B C D EMetros cuadrados100 120807590 peHabitaciones4 4 2 3 3Antigedad (aos)152010 530Precio1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-13Es
  20. 20. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialSOLUCINdicJuValoracin derivada del inmueble A............................................132.375Superficie (150.000 X 90) / 100 ......................................135.000s oreHabitaciones (150.000 X 3) / 4 .........................................112.500Antigedad (150.000X 15) / 15.........................................150.000 adPonderacin135.000 X 0,80......................................................................108.000as112.500 X 0,15......................................................................... 16.875sT150.000 X 0,05.......................................................................... 7.500Total.........................................................................................132.375toValoracin derivada del inmueble B ............................................149.600eri(Por economa no se repiten las operaciones.) -PValoracin derivada del inmueble C ............................................120.467aEValoracin derivada del inmueble D............................................ 152.100Valoracin derivada del inmueble E ..............................................94.500ceTotal ................................................................................................. 649.042 neValor de tasacin del inmueble ....................................................129.808649.042 / 5 = 129.808rte pento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)2-14Unidad 3Es
  21. 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.3.3 El sistema homogeneizacin por coeficiente corrector.s Ju Para la aplicacin de este sistema se debe reunir un nmero significativo de ore inmuebles similares (testigos) y estos deben tener variables referenciales que ad tambin estn presentes en el inmueble a valorar.as Una vez elegidos los inmuebles testigo, se deben realizar ajustes para que resulten sT homogneos con el inmueble a valorar. Estos ajustes se realizan por medio de la aplicacin de coeficientes correctores to sobre las variables referenciales (superficie, antigedad, altura) de los eri inmuebles testigo.-PHay que tener en cuenta que tener en cuenta que los coeficientes correctores seaEaplican al objeto de equilibrarlos con el inmueble a valorar. Los coeficientes correctores son subjetivos del profesional de la tasacin y fruto ce de sus conocimientos y experiencia. ne Para su correcta aplicacin el intervalo de variacin deber ser muy corto (derte 0,05 en 0,05) y pueden ser: pe Positivos, mayores que la unidad (1,05, 1,10, 1,15).Un coeficiente positivo significa que el inmueble a tasar tiene mejor calidad que el ntoinmueble testigo.Por ejemplo, si se toma la caracterstica altura de la planta, el inmueble testigo quemeest situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendr el coeficiente 1, elque est en la planta inmediata anterior tendr el coeficiente 1,05 y si est situado dosplantas por abajo tendr el coeficiente 1,10. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 32-15Es
  22. 22. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Negativos, menores que la unidad (0,95, 0,90, 0,85).dicJuUn coeficiente negativo significa que el inmueble a tasar tiene peor calidad que elinmueble testigo.Por ejemplo, si se toma la caracterstica altura de la planta, el inmueble testigo que soreest situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendr el coeficiente 1, elque est en la planta inmediata superior tendr el coeficiente0,95 y si est situado dosplantas por encima tendr el coeficiente 1,90.ad as De esta forma se obtendr el valor ajustado de los inmuebles testigo. A continuacin se obtendr el precio medio ponderado por metro cuadrado desT los inmuebles testigo y este precio se aplicar a la superficie del inmueble a valorar. toeri -P EJEMPLOaE Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes:ce Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del ne inmueble 15 aos.rte De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valorespe referenciales: La superficie, los coeficientes se establecen por la diferencia entre la nto superficie del inmueble testigo y el inmueble a valorar (inmueble testigome menos inmueble a valorar). Diferencia metrosCoeficiente cu Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 do Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95teMTODOS DE VALORACIN (1) 2-16 Unidad 3Es
  23. 23. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialIgual............. ....................................................... 1,00Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 dicIgual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15 JuEl nmero de habitaciones del inmueble testigo, cuyos coeficientes son.s oreTramo Coeficiente1 habitacin ................................. 1,202 habitaciones ..............................1,10 ad3 habitaciones ............................. 1,004 habitaciones ............................ 0,90asLa antigedad, se establece por aos de diferencia entre la edad delsTinmueble testigo y el inmueble a valorar.Tramo aos toCoeficienteEntre 31 y .....+ 40 ........................1,50 eriEntre 26 y ....... 30 .........................1,40Entre 21 y .....+ 25 .........................1,35-PEntre 16 y .....+ 20 .........................1,25Entre 11 y ...... + 15 .........................1,20 aEEntre 5 y ..... + 10 ......................... 1,15Igual..................................................1,00Entre - 5 y .....- 10 ........................ 0,90Entre - 11 y.....- 15 ........................ 0,80ceEntre - 16 y ... - 20 ........................ 0,70Entre - 21 y .. - 30 ........................ 0,60neSe dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rteInmueble A BC D EMetros cuadrados 100 120 807590peHabitaciones 4 42 3 3Antigedad (aos) 1520 10 530Precio/m21.500 1.6001.300 1.800 1.000nto me cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-17Es
  24. 24. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialSOLUCINdicJuValoracin derivada del inmueble A............................................128.250150.000 X 0,95 X 0,90 X 1 = 128.250s oreAl tener el inmueble testigo diez metros ms que el inmueble a comparar, para hacerloequivalente se aplica el coeficiente 0,95. adAl tener el inmueble testigo cuatro habitaciones para hacerlo equivalente al inmueble acomparar se aplica el coeficiente 0,90.asAl tener el inmueble testigo la misma antigedad que el inmueble a comparar, para hacerlosTequivalente se aplica el coeficiente 1 toValoracin derivada del inmueble B ............................................178.848 eri(192.000 X 0,90 X 0,90 X 1,15 = 178.848-PValoracin derivada del inmueble C ............................................ 108.108aE(104.000 X 1,05 X 1,10 X 0,90 =108.108)Valoracin derivada del inmueble D............................................127.575(135.000 X 1,05 X 1 X 0,90 = 127.575) ceValoracin derivada del inmueble E ............................................108.000ne(90.000 X 1 X 1 X 1,20 = 108.000) rteClculo de valor medio ponderado del metro cuadrado de los inmueblestestigo. peSuperficie total ..................................................................................... 465ntoSumatoria de los precios ponderados ........................................650.781(128.250 + 178.848 + 108.108 + 127.575 + 108.000 = 650.781) mePrecio medio ponderado ...............................................................1.399.53 cu(650.781 / 465 = 1.399,53)Valor de tasacin del inmueble ...................................................125.958 dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-18Unidad 3Es
  25. 25. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial(90 X 1.399,53 =125.958)dics Ju ore adas sTtoeri -P aEcene rtepento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 3 2-19Es
  26. 26. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.3.4 El sistema de los dos extremos.s Ju La aplicacin de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las ore variables referenciales y el valor del bien. ad La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta.as Proporcionalidad directa: A ms valor del bien ms valor de la variable referencial, Proporcionalidad indirecta: A menos valor del bien ms valor de la variable sT referencial, a ms valor del bien menos valor de la variable referencial. to Se tomarn los datos correspondientes a los testigos con precio mximo y mnimo eri y se va analizando si existe algn tipo de proporcionalidad (directa o indirecta)-P entre los precios y los valores de cada variable referencial correspondientes a los aE testigos de la muestra, de existir se calcula el valor del inmueble a valorar por la aplicacin de la frmula que se indica ms adelante.ce Este sistema normalmente se utiliza como complemento de otros sistemas.ne Para la aplicacin de este sistema se utiliza la siguiente frmula: rtepe (Vmax Vmin) * (Rx Rmin)Vx = Vmin + -----------------------------------------------------(Rmax Rmin) nto Vx = Valor unitario. Vmax = Valor mayor de la muestra.me Vmin = Valor inferior de la muestra. Rx = Variable referencial del inmueble. Rmax = Mayor valor de la variable referencial. cu Rmin = Menor valor de la variable referencial. doteMTODOS DE VALORACIN (1)2-20 Unidad 3Es
  27. 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdicEJEMPLOJuEstimar el valor de mercado de un inmueble que va a destinarse al alquiler sorecon las siguientes caractersticas:Metros cuadrados..........................................................................80adNmero de habitaciones ................................................................ 3 asAntigedad, aos............................................................................ 15 sTAlquiler probable ........................................................................ 620 toSe disponen de los siguientes datos obtenidos de los inmuebles testigos: eriInmueble ABCDMetros cuadrados 75 100 65120Habitaciones (nmero)3425-PAntigedad (aos)2035 30 15Alquiler (euros)600620 500650 aEPrecio/m2 2.000 2.1001.8002.400ceSOLUCINne rteLos inmuebles testigo con mayor y menor precio son el D y el C.peVariable metros cuadrados.Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayorntosuperficie y el inmueble de menor precio (C), tiene menor superficie. mePor aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. cu (2.400 1.800) * (80 65)Vx = 1.800 +-------------------------------------------------------(120 65) dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 32-21Es
  28. 28. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialValor por metro2 en funcin de la superficie .............................. 1.963,64 dic JuVariable nmero de habitaciones.Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor sorenmero de habitaciones y el inmueble de menor precio (C), tiene menornmero de habitaciones.adPor aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. as (2.400 1.800) * (3 2)Vx = 1.800 +-------------------------------------------------------sT(5 2)Valor por metro2 en funcin del nmero habitaciones ....................2.000 to eriVariable antigedad del edificio.-PNo es posible establecer una relacin entre la antigedad y el valor ya queaEel inmueble de mayor precio es el menos antiguo (D), pero el de menorprecio(C) no es el ms antiguo (B). ceneVariable ingresos por alquiler.Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), obtiene rtemayores ingresos y el inmueble de menor precio (C), obtiene menores peingresos.ntoPor aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. (2.400 1.800) * (620 500) meVx = 1.800 +-------------------------------------------------------(650 500)Valor por metro2 en funcin de los ingresos ......................................2.280 cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)2-22Unidad 3Es
  29. 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialCalculando la media aritmtica de los valore obtenidos se puede establecer dicel valor por metro cuadrado del inmueble a valorar en 2.081,21 Ju(1.963,64 + 2.000 + 2.280) / 3 = 2.081,21Valor del inmueble 166.497 Euros sore2.081,21 X 80 = 166.497ad astosTeri -PaE cene rtepento me cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-23Es
  30. 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.3.5 El sistema de correccin. sJu Este sistema de valoracin se suele utilizar en las valoraciones de inmueblesore rsticos (suelo rstico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivoad un porcentaje en relacin con el cultivo predominante. asEl valor por hectrea de una finca depender del tipo de cultivo y del porcentajeaplicable al tipo de cultivo.sT Para la aplicacin del sistema es necesario realizar un estudio de mercado sobretoeri inmuebles vendidos del que se obtendr: Los tipos de cultivo existentes en una zona. -P La superficie dedicada a cada cultivo. aE El precio medio por hectrea a que se han vendido losinmuebles dedicados a los distintos tipos de cultivo.ce De los datos del estudio de mercado se obtendr el cultivo ms representativo, ne (aquel al que se dedique mayor superficie). A este cultivo se le asigna elrte porcentaje 100%. pe Al resto de los cultivos se le asignar un porcentaje en funcin de la relacin que exista entre el precio medio de venta del cultivo ms representativo y el precio nto medio de venta del cultivo.meCon estos datos se confecciona una tabla en la que figurar precio medio porhectrea de cada tipo de cultivo y el porcentaje que corresponde a cada cultivo. cu doteMTODOS DE VALORACIN (1)2-24 Unidad 3Es
  31. 31. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dicPorcentaje =( PmX / PmR)* 100 JuPmX = Precio medio de un cultivo concreto.PmR = Precio medio del cultivo ms representativos ore Obtenidos los porcentajes que corresponden a cada cultivo, para valorar un inmueble concreto se procede a obtener la superficie del inmueble dedicada a ad cada cultivo. La superficie obtenida se multiplica por el resultado de aplicar alas precio medio por hectrea correspondiente al cultivo ms representativo elsT porcentaje correspondiente al cultivo.to La suma de los resultados obtenidos ser el valor del inmueble a valorar.eriVx = (Sc* Pmrp) -PVx = Valor inmueble a valorar.aESc = Superficie dedicada a cada cultivo.Pmrp = Precio medio cultivo ms representativo por coeficientedecada cultivo. ce ne EJEMPLOrte Estimar el valor de mercado de un inmueble rstico de las siguientes pe caractersticas. nto Superficie ................................................................120 Hectreas. Cultivos existentes en la finca.me Maz ............................................................................ 50 Hectreas. cu Cereal .......................................................................... 40 hectreas. do Pastos ......................................................................... 20 Hectreas.teMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 32-25Es
  32. 32. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialFrutales....................................................................... 10 Hectreas.dicUna vez promediados y homogeneizados los datos se obtiene la siguienteJutabla de porcentajes:CultivoSuperficie Has Precio medio/HaPorcentaje sAlfalfas7002.23053,735%oreCereales 665 1.520 36,627%Frutales 2003.09074,458%Huerta 3405.360 129,157%adMaz2.0004.150 100,00%Pastos 820 930 22,410% asRemolacha1.5004.670 112,530% sTSOLUCIN to eriMaz .......... (50 X 4.150) X 100% = ............................................. 207.500-PCereal .... (40 X 4.150) X 36,627% ................................................60.800 aEPastos .....(20 X 4.150) X 22,410% ................................................ 18.600Frutales (10 X 4.150) X 74,458% ................................................30.900 ceTotal ..................................................................................................317.800ne rte pento me cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) 2-26 Unidad 3Es
  33. 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo. sJu Este sistema se utiliza en la valoracin de locales comerciales situados en zonasore de mucha densidad comercial (cntricas), ya que el criterio de superficie (metrosad cuadrados) no permite tener en cuenta las caractersticas de cada local. as Se basa en la afirmacin que la parte de local ms cercana a la callesT (escaparate) tiene ms valor que la parte del fondo por lo que se divide el local en distintas bandas en forma de cuadrados (crujas) atribuyendo a cada una un determinado porcentaje decreciente.to eriEste sistema tambin permite tener en cuenta otras caractersticas como son los-Pestrechamientos, zonas oscuras, esquinas, distintas fachadas aE 40ce 7575 8080 80 ne 9595 95rte100100100 peDivisin de un local en crujas. nto Esta divisin en crujas se realizar tanto con los locales que van a servir deme testigo como con el local a valorar. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1)Unidad 3 2-27Es
  34. 34. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Una vez dividido el local y fijados los porcentajes que corresponden a cadadic cuadrcula, se procede a obtener el coeficiente de tabla de fondo para ello emplearemos la siguiente frmula.JuEl coeficiente de tabla de fondo se calcula para los locales testigo y para el local a svalorar.oread porcentajes.Ctf=----------------------------- as nmero crujas.sTCtf = Coeficiente de tabla de fondo.toEn el cuadro anterior el coeficiente de tabla de fondo ser:(100+100+100+95+95+95+80+80+80+75+75+40) / 12 = 84,583eri -P A continuacin se obtiene el valor de la primera cruja de los locales testigo.aE Este valor se obtiene multiplicando el precio de venta/m2 de cada local por 100 y dividiendo el resultado por el coeficiente de tabla de fondo del mismo. ceLa primera cruja esta formada por el conjunto de cuadrculas con porcentaje 100%. nerte Precio venta m2* 100V1c = ---------------------------pe CtfV1c = Valor primera cruja. ntoCtf = Coeficiente de tabla de fondo.me Adems hay que tener en cuenta que cada local puede tener distinto uso que el local a valorar, por lo que hay que establecer una ponderacin entre los locales cu testigo. dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-28Unidad 3Es
  35. 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial La suma de las ponderaciones debe ser igual a 1. dic El valor de la primera cruja por el porcentaje de ponderacin dar como Ju resultado el valor ponderado de la primera cruja. s El coeficiente de ponderacin se toma en tanto por uno (dividido por 100).ore Multiplicando la suma de los valores por metro cuadrado ponderadoad correspondientes a los locales testigo por el coeficiente de fondo del inmueble a as valorar se obtiene el precio medio por m2 del inmueble a valorar. to sT Multiplicando el valor medio por m2 por la superficie del local a valorar eri obtendremos su valoracin.-PaEcene rte pe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-29Es
  36. 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic s JuorePRINCIAL60 50ad Local 17580 Local 2 70 as9595100100 959595Local 3 sT100 100 100100 100 100 100 CALLE MERCADOtoCALLE MERCADOeri100 100Local a valorar -P Local 460 70 9095100100 959085 aE 909085CALLE ce Local 5 707070 50 4030 ne 50 70 85 9095100 50 70 85 9095100rte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-30Unidad 3Es
  37. 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dicEJEMPLO JuCalcular el valor probable del local sealado en la pgina anterior aplicandos oreel sistema de coeficiente de tabla de fondo.La superficie del local es de 325 m2 adSe dispone de los siguientes datos correspondientes a locales transmitidosasrecientemente.sTConceptoLocal 1Local 2 Local 3 Local 4 Local 5Superficie225150 100 175300Precio m2C.T.F.(coeficiente) 1.85089,44 to 2.300 98,33 1.100 78,751.720 87,861.35081,67eriValor 1 cruja 2.068 2.339 1.397 1.958 1.653Ponderacin 22% 26% 14% 22%16% -PValor m2 ponderado454,96608,14195,58 430,76264,48 aESOLUCIN ceneValor estimado por metro cuadrado de la primera cruja del inmueble a rtevalorar ..............................................................................................1.953,92(454,96 + 608,14 + 195,58 + 430,76 + 264,48)peClculo del coeficiente de la tabla de fondo correspondiente al inmueble antovalorar.(965 / 13) = 74,230 meSe suman todos los porcentajes de las cuadrculas y se divide por el nmero de cuadriculas.Valor medio por m2 del local a valorar......................................1.450,39 cu1.953,92 * 0,7423 = 1.450,39 doteMTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-31Es
  38. 38. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialValor estimado del inmueble a valorar .......................................471.377dic(325 * 1.450,39) = 471.377s Ju ore adastosTeri -PaE cene rte pento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-32Unidad 3Es