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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
UUNNIIDDAADD 11
LLAA VVAALLOORRAACCIIOONN IINNMMOOBBIILLIIAARRIIAA
1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE.
2. LA TEORIA DEL VALOR.
3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA.
4. NORMATIVA APLICABLE.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
1
1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. ................................................................................................ 1-1 1.1 BIENES INMUEBLES URBANOS. ........................................................................................................ 1-3
1.1.1 El suelo urbano. ..................................................................................................................... 1-3 1.1.2 Las construcciones urbanas. .................................................................................................. 1-4 1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones urbanas............................................. 1-5
1.1.3.1 Edificabilidad. .................................................................................................................................... 1-5 1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado............................................................................................ 1-6 1.1.3.3 Elemento de un edificio...................................................................................................................... 1-6 1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio. .................................................................................................... 1-7 1.1.3.5 Superficie útil. .................................................................................................................................... 1-7 1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes........................................................................................... 1-8 1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes.......................................................................................... 1-8 1.1.3.8 Superficie comprobada....................................................................................................................... 1-9 1.1.3.9 Superficie computable........................................................................................................................ 1-9 1.1.3.10 Vivienda de protección oficial. .................................................................................................... 1-10
1.2 BIENES INMUEBLES RÚSTICOS. ...................................................................................................... 1-12
1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rústicos. ........................................................... 1-13 1.2.1.1 La calificación rústica. ..................................................................................................................... 1-13 1.2.1.2 La parcela. ........................................................................................................................................ 1-13 1.2.1.3 La subparcela. .................................................................................................................................. 1-14
1.3 BIENES INMUEBLES DE CARACTERÍSTICAS ESPECIALES.................................................................. 1-15
2. LA TEORIA DEL VALOR. ................................................................................................................ 2-1 2.1 EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES. ............................................................................................ 2-4 2.2 VALORES INMOBILIARIOS A EFECTOS DE TASACIÓN. ....................................................................... 2-6
2.2.1 El valor de mercado. .............................................................................................................. 2-6 2.2.2 El valor hipotecario................................................................................................................ 2-8 2.2.3 Valor de expropiación. ........................................................................................................... 2-9 2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles. ........................................................................................ 2-10
3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA. .................................................................................................... 3-1 3.1 LA FINALIDAD DE LA VALORACIÓN. ................................................................................................ 3-4 3.2 LOS PRINCIPIOS DE LA VALORACIÓN................................................................................................ 3-7
3.2.1 El principio de anticipación. .................................................................................................. 3-8 3.2.2 El principio de finalidad......................................................................................................... 3-8 3.2.3 El principio de mayor y mejor uso. ........................................................................................ 3-9 3.2.4 El principio de probabilidad. ................................................................................................. 3-9 3.2.5 El principio de proporcionalidad. .......................................................................................... 3-9 3.2.6 El principio de prudencia. .................................................................................................... 3-10 3.2.7 El principio de sustitución.................................................................................................... 3-10 3.2.8 El principio de temporalidad................................................................................................ 3-10 3.2.9 El principio de transparencia............................................................................................... 3-11
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
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3.2.10 El principio de valor residual............................................................................................... 3-11 3.3 REGULACIÓN DE LA FUNCIÓN DE TASADOR. .................................................................................. 3-12
3.3.1 Requisitos para la homologación. ........................................................................................ 3-13 3.3.2 Procedimiento para la homologación. ................................................................................. 3-14 3.3.3 Inscripción en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación............................................. 3-15
4. NORMATIVA APLICABLE .............................................................................................................. 4-1
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1-1
1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE.
Al ser el objeto de ese curso la valoración inmobiliaria se hace necesario
comenzar por definir el objeto de nuestro estudio, es decir: El inmueble.
El Código Civil hace una clasificación de los bienes (cosas y derechos) en dos
grandes grupos: Bienes muebles y bienes inmuebles.
Son bienes inmuebles aquellos que no se pueden desplazar sin detrimento de su
naturaleza (el suelo o un edificio).
Son bienes inmuebles por naturaleza:
• Las tierras, edificios caminos y construcciones de todo género
adheridas al suelo.
• Los árboles, plantas, y los frutos pendientes.
Frutos pendientes: Los frutos hasta que se recogen.
• Las minas canteras y escoriales.
Son bienes inmuebles por destino:
• Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos colocados en
edificios o heredades.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
1-2
Deben estar colocados de tal forma que se pueda inferir el
propósito de unirlos de forma permanente al edificio o heredad.
• Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca a la industria o explotación que se realice
en la misma.
• Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de
peces cuando el propietario los haya colocado o los conserve
con el propósito de mantenerlos unidos a la finca.
• Los diques y las construcciones que, aunque sean flotantes,
estén destinados a permanecer en un punto fijo del río, lago o
costa.
Son bienes inmuebles por analogía:
• Las concesiones administrativas de obras públicas.
• Las servidumbres.
• Otros derechos reales sobre inmuebles.
A los efectos de la valoración de los bienes inmuebles los inmuebles se clasifican
en:
• Bienes inmuebles rústicos
• Y bienes inmuebles urbanos.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
1-3
1.1 Bienes inmuebles urbanos.
El carácter urbano o rústico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo.
De acuerdo con la anterior afirmación son bienes inmuebles urbanos:
• El suelo urbano.
• Las construcciones realizadas en suelo urbano.
1.1.1 El suelo urbano.
Tendrá la condición de suelo urbano:
• El suelo consolidado por la edificación.
Para estos conceptos ver el apartado 2.2. de la Unidad 2.
• El suelo el que ya está transformado por contar como mínimo
con: Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de
aguas y suministro de energía eléctrica.
• Los terrenos urbanizados en ejecución del planeamiento
urbanístico.
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1-4
1.1.2 Las construcciones urbanas.
Serán construcciones urbanas aquellas que se encuentren en los suelos urbanos.
Se entiende por construcción:
• Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén
construidos y el uso a que se destinen, siempre que se
encuentren permanentemente unidos al suelo y con
independencia que se alcen sobre su superficie o se hallen
enclavados en el subsuelo.
• Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo.
• Las obras de urbanización y mejora tales como explanaciones, y
las que se realicen para el uso de espacios descubiertos tales
como los recintos destinados a mercados, los campos para la
práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos
o accesorios a los edificios.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
1-5
1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones
urbanas.
En el proceso de valoración de las construcciones se utilizan unos conceptos de
obligado conocimiento y que deben ser utilizados con precisión por el profesional
de la tasación.
Se enumeran los más necesarios.
1.1.3.1 Edificabilidad.
Es la cantidad de techo construible, y que se expresa mediante el índice de
edificabilidad en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de
suelo.
Es evidente que el valor de un determinado solar está en función de los metros
cuadrados de edificio que se pueden construir sobre él.
Para el cálculo de la edificabilidad se tiene en cuenta la superficie de cada planta
construida.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
1-6
1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado.
Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un
edificio (residencia, aparcamientos, oficinas, almacén, talleres…).
Un mismo edificio se puede destinar simultáneamente a varios usos.
Se dice que un edificio está destinado a un uso determinado cuando la
superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos
tercios de la superficie total sobre rasante.
1.1.3.3 Elemento de un edificio.
Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio
compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea
susceptible de venta individualizada.
En un edificio (construcción) en el que existan seis viviendas y dos locales
comerciales, cada vivienda y cada local será un elemento del edificio.
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1-7
1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio.
Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos
en cuenta a efectos del cómputo de la superficie.
La entrada del edificio, escaleras, ascensores, distribuidores…
Este concepto se tendrá en cuenta para calcular los distintos tipos de superficies de
un edificio (superficie construida, superficie útil…
1.1.3.5 Superficie útil.
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio,
incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso
privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, porches, muelles
de carga, voladizos, etc.) medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos
interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la
superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Patios de luces, bajantes…
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por espacios exteriores no
cubiertos.
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1-8
1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes.
Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores
(cerramientos interiores fijos, elementos estructurales verticales, conductos con
sección horizontal superior a 100 centímetros cuadrados, superficie del suelo cuya
altura libre sea inferior a 1,5 metros) e incluyendo los cerramientos exteriores, al
100%, cuando se trate de cerramientos de fachada o medianeros, al 50% cuando
se trate de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes.
Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le
corresponda, según su cuota, en la superficie de los elementos comunes del
edificio.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
1-9
1.1.3.8 Superficie comprobada.
Es la superficie medida por el tasador, se expresará en superficie construida o en
superficie útil.
En el proceso de valoración uno de los pasos indispensables el la verificación
mediante inspección personal de estas superficies.
Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2.
1.1.3.9 Superficie computable.
Se entiende por superficie computable los metros cuadrados sobre los que se van
a realizar las operaciones para calcular el valor de un inmueble.
Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará
siempre la superficie comprobada por el tasador, por lo que la superficie
computable es la superficie medida por el tasador.
Como reglas especiales hay que tener en cuenta:
• Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o del
elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.
• Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o
cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de
obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su
adecuación a la normativa urbanística.
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1-10
• En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso
privativo del edificio o del elemento del edificio supere el 15% de
la superficie total del mismo, la superficie del espacio exterior se
medirá y valorará por separado.
1.1.3.10 Vivienda de protección oficial.
La vivienda de protección oficial responde a la finalidad de satisfacer las
necesidades de vivienda, para ello se establece la posibilidad que los promotores
realicen edificaciones de protección pública, en éste caso obtendrá una
financiación mas beneficiosa un tratamiento fiscal especial.
Trato que también se aplica al comprador que a su vez debe cumplir determinados
requisitos referentes a la propiedad de otra vivienda y de ingresos máximos.
Serán viviendas de protección oficial aquellas destinadas a domicilio habitual y
permanente, que tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y
cumplan las condiciones señaladas reglamentariamente y que sean calificadas
como tales.
Las condiciones señaladas reglamentariamente hacen referencia a requisitos de
diseño y calidad.
El promotor deberá solicitar la calificación de vivienda de protección oficial.
El tasador ha de tener en cuenta esta circunstancia ya que estas viviendas tienen
un precio máximo de venta y de renta y la valoración que el tasador reflejará en
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1-11
el informe no podrá ser superior al establecido por la normativa que le sea
aplicable.
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1-12
1.2 Bienes inmuebles rústicos.
Se consideran bienes inmuebles rústicos al suelo que no sea de naturaleza
urbana y a las construcciones (edificios e instalaciones) enclavadas dentro de
este tipo de suelo que estén destinadas a la actividad (agrícola, ganadera,
cinegética...) ejercida en el suelo.
El carácter urbano o rústico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo.
La Ley del suelo hace la siguiente clasificación del suelo: Suelo urbano, suelo
urbanizable y suelo no urbanizable.
Ver el apartado 2.1. de la Unidad 2.
El suelo urbanizable se considera suelo urbano cuando se haya promovido su
urbanización por lo tanto el suelo rústico estará formado por el suelo urbanizable
mientras no se haya promovido su urbanización y el suelo no urbanizable
destinado a fines agrícolas, forestales, ganaderos o cinegéticos.
Uno de los derechos de los propietarios de suelo urbanizable es promover su
urbanización.
Ver el apartado 2.3.1. de la Unidad 2.
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1-13
1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rústicos.
1.2.1.1 La calificación rústica.
La calificación rústica identifica el tipo de cultivo o aprovechamiento que
corresponde a una parcela o a una parte de la parcela (subparcela).
Ejemplo, arrozal, labor con encinas, prados, huerta, invernadero, viña, cereales de
secano…
En el proceso de valoración es un elemento de gran importancia, ya que el tipo
de aprovechamiento es un factor esencial del valor de los inmuebles rústicos.
Normalmente la calificación se toma de los datos obrantes en el Catastro de
Inmuebles Rústicos.
1.2.1.2 La parcela.
Es un concepto derivado del Catastro y se define como la porción de suelo de
una misma naturaleza cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito del
derecho de propiedad de su dueño.
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1-14
1.2.1.3 La subparcela.
Cuando una parcela rústica no presenta características homogéneas respecto al
cultivo o aprovechamiento se divide en subparcelas que ofrezcan uniformidad
en el aprovechamiento y en sus características agrológicas.
Son características agrológicas la calidad y composición del suelo, la pendiente, el
régimen de lluvias…
Cuando en el interior de una parcela rústica existe una construcción de
naturaleza rústica, el suelo ocupado por la construcción se considera una
subparcela.
En consecuencia podemos tener tres clases de subparcela:
• Por aprovechamiento o cultivo.
• Por características agrológicas.
• Por edificaciones rústicas.
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1-15
1.3 Bienes inmuebles de características especiales.
Los inmuebles de características especiales constituyen un conjunto complejo de
uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones, y obras de
urbanización que por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva
para su funcionamiento, se configuran como un único bien inmueble.
Son ejemplo de inmuebles de características especiales a:
• Los destinados a la producción de energía eléctrica.
• Los destinados a la producción de gas.
• Las centrales nucleares.
• Las presas y embalses
• Los saltos de agua.
• Las autopistas, carreteras y túneles de peaje.
• Los aeropuertos.
• Los puertos comerciales.
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2-1
2. LA TEORIA DEL VALOR.
Desde siempre ha existido una preocupación por establecer unas reglas para
valorar las cosas, hecho evidente en una sociedad de intercambio.
Una conducta racional demanda la existencia de un patrón de valor que
permita conocer el valor de cada cosa para que el intercambio de unos bienes
por otros se produzca de manera fluida.
A lo largo de la historia del pensamiento han sido numerosos los filósofos y
economistas que han realizado aportaciones a la definición del concepto de
valor.
Teorías objetivas: El coste de producción.
El valor de las cosas depende de la cantidad de trabajo que tienen incorporado.
El patrón de intercambio de las cosas es la cantidad de trabajo y una cosa vale la
cantidad de trabajo que puede exigirse a cambio de la cosa.
Esta teoría expuesta por Adam Smith y por David Ricardo, se amplía con la
doctrina de J. Stuart Mill que señalo, que para la valorar las cosas además del
factor trabajo se debe tener en cuenta el factor capital.
El valor de las cosas está formado por la suma de la retribución del trabajo más la
retribución del capital.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-2
Teorías subjetivas. La utilidad.
Estas teorías establecen que el valor de las cosas depende de la utilidad que el
adquirente obtiene, o lo que es lo mismo, el valor de las cosas está vinculado con
la necesidad que el adquirente satisface con la adquisición del bien.
Estas teorías expuestas por Jevons, Menguer, y Walras evolucionaron hasta el
concepto de utilidad marginal, que dio lugar a la teoría de la oferta y de la
demanda.
Utilidad marginal: A medida que se van consumiendo unidades de un producto va
disminuyendo la necesidad del mismo, la utilidad que se obtiene por la última unidad
de producto demandada coincide con la utilidad marginal.
Teoría del mercado. La oferta y la demanda.
El valor de las cosas está determinado por el mercado, serán las leyes de la oferta
y la demanda quienes fijarán el valor de las cosas que tiene su materialización en
el precio (expresión y medida del valor de una cosa).
Mercado: Mecanismo por medio del cual los vendedores exponen sus ofertas y los
compradores sus demandas y se producen las transacciones de compraventa.
Se entiende por oferta las cantidades de un bien que se pueden encontrar en el
mercado a un precio determinado.
Si la oferta es mayor que la demanda los precios bajan, ya que el comprador puede
elegir entre varios precios.
Se entiende por demanda las cantidades de un bien que serían adquiridas por
los consumidores a los distintos precios.
Si la demanda es mayor que la oferta los precios suben, ya que el comprador no
puede elegir.
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2-3
Las reglas de la oferta y la demanda están condicionadas por factores
subyacentes como son:
• El precio de los bienes alternativos.
El precio de un bien depende de la variación de los bienes
sustitutivos. (la subida del precio del aceite de oliva determina la
subida del precio del aceite de girasol con independencia de que
la demanda sea constante.
• La renta de los consumidores.
El aumento de la renta disponible da lugar a una mayor demanda
y los precios tienden a subir aunque no se produzca una variación
de la oferta.
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2-4
2.1 El valor de los bienes inmuebles.
El valor de los bienes inmuebles se forma atendiendo a las mismas reglas que
cualquier otro bien (las reglas del mercado).
Para la formación del precio en el mercado se requieren una serie de condicionantes
como son: que la oferta se adapte a la demanda, que exista posibilidad de movilidad
en la demanda (aumentar o bajar en función del precio), que exista conocimiento del
precio al que se han realizado las diversas transacciones, que los bienes sean
homogéneos (de las mismas características).
El mercado inmobiliario adolece de ciertas carencias que hacen que no se
pueda afirmar que los precios del mercado inmobiliario se forman en aplicación
directa de las reglas de la oferta y la demanda.
• El proceso de transformación de los bienes inmuebles
(transformación del suelo en suelo urbano, construcción) hace
que la oferta no se pueda adaptar con rapidez a la demanda.
• La característica de los bienes inmuebles (no movibles) y la
demanda de los inmuebles en un espacio concreto (falta de
movilidad geográfica del comprador) hace que se dificulte el
cumplimiento de otro de los requisitos para la existencia de
mercado (la movilidad en la demanda).
• Tampoco se cumple plenamente el requisito de transparencia
de las transacciones (conocimiento del precio) ya que el precio
final se produce en un proceso de acercamiento de las partes
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-5
que no es público y por otra parte el precio publicado
(declarado) normalmente no coincide con el precio real.
• La gran variedad de los inmuebles (suelo urbano, suelo rústico,
solares, viviendas de nueva construcción, viviendas de segunda
mano, viviendas residenciales colectiva, viviendas unifamiliares,
oficinas, locales industriales, las modificaciones y el estado de
conservación de los inmuebles...) dificulta la posibilidad de
establecer productos comparables en el mercado.
Todas estas características, que deben ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el
precio, hacen que los valores del mercado inmobiliario no coincidan plenamente
con las previsiones que se podrían derivar de la aplicación directa de las reglas
de la oferta y la demanda.
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2-6
2.2 Valores inmobiliarios a efectos de tasación.
Son muchas las causas por las que se puede solicitar una valoración, cada una
de las causas dará lugar un valor concreto que diferirá del valor que se fije para
otros fines.
El valor de un inmueble para una entidad financiera que va a conceder una hipoteca
será distinto del valor de expropiación que fijará una Administración Pública y
también será distinto del valor catastral a efectos del pago del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
Dependiendo de la finalidad de la valoración se puede hablar de:
Valor de mercado.
Valor hipotecario.
Valor de expropiación.
Valores fiscales.
2.2.1 El valor de mercado.
En términos contables se entiende por valor de mercado el precio que se
presupone estaría dispuesto a pagar un adquirente teniendo en cuenta el estado
y el lugar en que se encuentre dicho bien.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-7
1Trasladando este concepto a los bienes inmuebles el valor de mercado de un
inmueble es el precio al que podría venderse un inmueble entre un vendedor y
un comprador independientes en una fecha concreta, en el supuesto que se den
circunstancias subjetivas normales y de disponga de un plazo normal para
negociar la venta.
El valor de mercado se forma en aplicación de la ley de la oferta y la demanda
que señala que si aumenta la demanda y no existe suficiente oferta los precios
suben y si se produce el efecto contrario, aumenta la oferta y no existe demanda
suficiente los precios bajan.
La ley de la oferta y la demanda establece que el precio de mercado vendrá
determinado por el lugar donde se crucen las curvas de la función de la demanda y de
la oferta (punto de equilibrio).
La función de la demanda es la relación que existe entre la cantidad de bienes que se
está dispuesto a adquirir a un precio determinado.
La función de la oferta es la relación que existe entre la cantidad de bienes que se está
dispuesto a vender a un precio determinado.
Para fijar el valor de mercado el profesional deberá disponer de información de
un número significativo de ventas realizadas en la zona que correspondan a
bienes inmuebles de características similares.
El profesional para fijar el valor de mercado deberá tratar de conciliar el valor
objetivo del inmueble con el valor subjetivo formado como consecuencia de las
diversas transacciones analizadas.
El precio pagado no siempre coincidirá con el valor de mercado fijado ya que en la
decisión de la adquisición y de la venta influyen circunstancias personales (urgencia
en la adquisición, necesidad de disposición de efectivo por parte del vendedor…)
1 Art. 4 ECO/805/2003.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-8
El tasador atenderá a este valor en los supuestos de encargo de valoración de
inmuebles para:
• La venta.
• Determinar el precio orientativo a pagar por un comprador.
• Reparto de bienes comunes (separación de socios, divorcios,
distribución de la herencia.
2.2.2 El valor hipotecario.
El inmueble es un bien sobre el que se puede establecer garantías hipotecarias
cuando se conceden créditos o préstamos.
La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación (devolver el importe del
préstamo o del crédito utilizado) concediendo a su titular el derecho de poder
promover la venta del bien hipotecado y, con el importe obtenido en la venta,
recuperar el dinero prestado.
Debido a que entre el momento en que se concede el préstamo y el momento del
incumplimiento que daría lugar a la necesidad de tener que vender el inmueble
hipotecado puede transcurrir mucho período de tiempo se debe aplicar el principio de
prudencia valorativa y valorar el inmueble aplicando técnicas que tengan en cuenta
las posibles depreciaciones.
Se entiende por valor hipotecario de un inmueble el determinado por una
tasación prudente de la posibilidad futura de comercialización con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-9
condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la
tasación y sus usos alternativos correspondientes.
Ver el capítulo 4 de la Unidad 4.
2.2.3 Valor de expropiación.
Se entiende por expropiación forzosa la transferencia coactiva de un bien
propiedad de un particular a la Administración Pública o a otro ente por razones
de interés general previo pago de su valor.
La potestad de la Administración para expropiar se fundamenta en la superioridad
del interés público sobre los intereses privados. La utilización de un bien inmueble
como autopista prevalece sobre la utilización privada como tierra de cultivo.
Se requiere que previamente el bien sea declarado de interés social o utilidad pública.
El precio que se paga al propietario por el bien no es el resultante de una
negociación entre el propietario y la Administración Pública sino el resultante de
un proceso reglado de valoración.
En este proceso se comienza por valorar el suelo, para ello se tiene en cuenta el
aprovechamiento urbanístico que tenga (valor catastral) y continúa por la
valoración de las edificaciones, para valorar éstas se utiliza el sistema del coste
de reposición.
Ver el capítulo 2 de la Unidad 4.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-10
2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles.
Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposición.
Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un
determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos.
La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo y
se cumpla el requisito de generalidad en la imposición se resuelve estableciendo
unas reglas de valoración.
De aplicar criterios subjetivos, la Administración Tributaria, para la aplicación de los
tributos, tendría que “negociar” con cada propietario el valor de sus inmuebles
El valor que resulta de la aplicación de las reglas fijadas a los efectos de la
aplicación de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a
otros efectos.
A este respecto podemos hablar de.
• Valores a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas.
Existirá un valor para determinar la renta imputable por los
inmuebles urbanos que no estén arrendados ni sean la vivienda
habitual.
Existirá otro valor para determinar las ganancias o pérdidas
patrimoniales.
Esta materia se expone en el apartado 3.1.1. de la Unidad 5.
• Valor a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
Se tomará como valor a los efectos del Impuesto sobre el
Patrimonio el mayor de entre el valor catastral, valor
comprobado por la Administración, el precio de adquisición.
Ver el capítulo 1 de la Unidad 5.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
2-11
Ver el apartado 3.1.2. de la Unidad 5.
• Valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
El valor real del bien o del derecho transmitido.
Ver el apartado 3.1.3. de la Unidad 5.
• Valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
El valor real del bien o del derecho transmitido.
Ver el apartado 3.1.4. de la Unidad 5.
• Valor a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Se utilizará el valor catastral.
Ver el capítulo 1 de la Unidad 5.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
3-1
3. LA TASACIÓN INMOBILIARIA.
La tasación inmobiliaria es una función desarrollada por expertos profesionales
que tiene por objeto determinar un valor de los bienes inmuebles y de
determinados derechos que recaen sobre los inmuebles.
A título de ejemplo se puede enumerar los derechos de usufructo, servidumbres,
concesiones, opciones de compra…
Por medio de la valoración se pueden calcular:
• Valores de forma generalizada a una pluralidad de bienes
inmuebles que tienen unas características comunes a todos
ellos.
Se estima el valor de los pisos de una determinada zona de la
ciudad…
• El valor de un inmueble concreto, analizando todas las
circunstancias que influyen en el valor fijado.
• El valor de un elemento de un inmueble, analizando las
circunstancias que influyen en el valor del inmueble a que
pertenece y las circunstancias del elemento a valorar.
Se estima el valor de un piso concreto. Este valor puede
aproximarse o no al valor de los otros pisos situados en su
entorno. Las desviaciones deben fundarse en causas o
apreciaciones contrastables y fundamentadas.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
3-2
Las actuaciones de valoración realizadas por los profesionales de la tasación
establecen un valor orientativo en función de la causa y el destino por el que se
solicita la valoración.
Si se trata de valoraciones a los efectos de compraventa, este valor normalmente no
coincidirá con el precio real por el que se realiza una transacción ya que en la
formación del precio final influyen las circunstancias personales tanto del comprador
como del vendedor (urgencia en la venta por parte del dueño, apreciaciones
subjetivas en el comprador como pueden ser cercanía a la vivienda de un familiar,
valoración del entorno…)
En la valoración de un inmueble se deben utilizar elementos objetivos y
contrastables de forma que la misma sea fruto de la aplicación de unas técnicas
de valoración donde no influyan factores subjetivos del tasador.
Las actuaciones de tasación se realizan por encargo de una persona o entidad
que precisa conocer el valor del un inmueble para una finalidad concreta.
Son ejemplo de finalidades: La adquisición de una vivienda para uso propio, realizar
una inversión al objeto de obtener una rentabilidad, adquirir un inmueble para
ejercer una actividad económica, la realización de una aportación no dineraria a una
sociedad, la realización de lotes a efectos del reparto de una herencia o en los
supuestos de divorcio..
El valor técnico de los bienes inmuebles no es único. Está en función de la
finalidad o el motivo por que se solicita la valoración.
El profesional aplicará una técnica y unos procedimientos distintos en función de
la finalidad de la tasación, este proceso debe realizarse de forma objetiva,
tratando de eliminar las subjetividades.
Se calcula el valor de los inmuebles atendiendo a su uso, y la finalidad a que el
propietario o adquirente vaya a destinar el bien.
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3-3
El importe fijado en una valoración o en una tasación puede diferir del precio
(importe de intercambio) ya que éste se fija entre las partes que realizan una
transacción y en ellas influyen elementos subjetivos (las necesidades de venta del
transmisor y las utilidades a satisfacer que obtiene el adquirente).
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3-4
3.1 La finalidad de la valoración.
El valor de un bien puede considerarse desde un aspecto subjetivo, y entonces el
valor del mismo dependerá de los criterios personales que se concretan en la
valoración de la utilidad individual obtenida por el inmueble.
En la valoración del bien influirán recuerdos, sentimientos, caprichos, gustos
personales etc.
Desde un aspecto objetivo el valor de un inmueble depende de sus cualidades,
de la idoneidad para satisfacer una necesidad, y del nivel de actividad mercantil
en relación con el bien.
Son cualidades a tener en cuenta, la superficie, la antigüedad, la situación.
El nivel de oferta y de demanda de inmuebles que respondan a las necesidades del
adquirente influyen en el precio a pagar por un inmueble.
El profesional de la valoración analizará los aspectos objetivos y en función de
ellos determinará el valor del inmueble.
El valor fijado por el tasador no tiene que coincidir con el precio pagado por un
inmueble ya que el precio es un dato concreto fruto de una negociación donde han
influido los conceptos subjetivos de valor que tienen tanto el vendedor.
No obstante se debe aspirar a conseguir una conciliación entre el valor objetivo de
los inmuebles y el precio (medida subjetiva del valor).
Como se ha indicado la valoración de un inmueble depende de la finalidad o
utilización que va a dar al inmueble la persona que solicita la valoración.
Una entidad de financiación utilizará el inmueble para garantizar un préstamo, una
entidad inversora utilizará el inmueble para obtener un rendimiento mediante el
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
3-5
arrendamiento, una empresa utilizará el inmueble como taller, almacén o centro de
ventas, un particular utilizará el inmueble como vivienda…
A efectos de sistematización se puede hablar de.
• Finalidades cuyo procedimiento de valoración está regulado.
- Valoraciones para la garantía hipotecaria de créditos y
préstamos.
- Valoraciones para la cobertura de las provisiones
técnicas de las entidades aseguradoras.
- Valoraciones para la determinación del patrimonio de
las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- Valoraciones para la determinación del patrimonio de
los Fondos de Pensiones.
- Valoraciones en procedimientos de expropiación.
• Valoraciones con fines fiscales.
- Valor catastral. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
- Valor real de transmisión (Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales.
• Valoraciones con fines privados.
- Compra-venta de inmuebles.
- Reparto de herencias.
- Reparto de bienes en el supuesto de separaciones
matrimoniales.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
3-6
- Ejercicio de una actividad económica.
- Realizar inversiones y ahorros.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
3-7
3.2 Los principios de la valoración.
El profesional de la valoración deberá realizar la misma aplicando sus
conocimientos con la mayor profesionalidad y objetividad teniendo presente que
la solvencia profesional de cualquier informe de tasación se caracteriza por la
objetividad y por la posibilidad de contraste de los datos contenidos en él.
La prudencia valorativa será el principio estrella a utilizar, y que obligará al
tasador a optar por el precio correspondiente al el rango inferior resultante de la
técnica de valoración utilizada.
Para las valoraciones reguladas se enumeran un conjunto de principios de
obligada observancia cuando se realice una valoración de un inmueble para
una finalidad de las previstas en la normativa.
Estos principios pueden ser utilizados en toda clase de valoraciones.
Estos principios son:
Principio de anticipación.
Principio de finalidad.
Principio de mayor y mejor uso.
Principio de probabilidad.
Principio de proporcionalidad.
Principio de prudencia.
Principio de sustitución.
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3-8
Principio de temporalidad.
Principio de transparencia.
Principio de valor residual.
3.2.1 El principio de anticipación.
Por la aplicación de este principio, la valoración de un inmueble que se
encuentre afecto a una actividad económica se realizará en función de las
expectativas de renta que previsiblemente vaya a proporcionar en el futuro.
Se realiza un cálculo de los ingresos que se van a obtener del inmueble y estimando la
evolución del tipo de interés se calcula el importe monetario del que se debería
disponer en el momento actual para obtener el mismo importe de ingresos.
3.2.2 El principio de finalidad.
Como ya se ha dicho para valorar un inmueble el profesional deberá tener en
cuenta la finalidad para la cual se calcula su valor, ya que ésta condiciona el
método y las técnicas de valoración a aplicar.
Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de
la valoración.
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3-9
3.2.3 El principio de mayor y mejor uso.
Según este principio el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo al económicamente más rentable
(dentro de las posibilidades legales y físicas del inmueble).
Si se trata de suelo urbano susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, el valor del mismo será el que resulte de construirlo con la intensidad
que permita obtener su mayor valor.
3.2.4 El principio de probabilidad.
Ante la existencia de diversos escenarios de influencia en la valoración se
elegirán aquellos que se estimen más probables.
3.2.5 El principio de proporcionalidad.
Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en
cuenta la importancia y uso del objeto de valoración teniendo en cuenta su
singularidad.
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3-10
3.2.6 El principio de prudencia.
El tasador ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente
probables se elegirá en que dé como resultado un menor valor de tasación.
3.2.7 El principio de sustitución.
De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos del inmueble a valorar.
El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con características
físicas y constructivas similares.
Los métodos de valoración por comparación utilizan este principio.
3.2.8 El principio de temporalidad.
El tasador en sus informes deberá tener presente que el valor de un inmueble
cambia a lo largo del tiempo.
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3-11
El tasador en el informe indicará la fecha de elaboración y la validez del mismo tiene
una fecha de caducidad (dos meses para construcciones, seis meses para los
terrenos).
3.2.9 El principio de transparencia.
El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información
necesaria para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación
utilizada.
3.2.10 El principio de valor residual.
El valor atribuible a cada uno de los factores de producción será la diferencia
entre el valor total dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
El valor de un inmueble es igual al valor del suelo más los costes de construcción más
el beneficio del promotor, desde esta “formula” para obtener, por ejemplo el valor
del suelo diremos: Valor del suelo es igual al valor del inmueble menos los costes de
construcción y menos el beneficio del promotor.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
3-12
3.3 Regulación de la función de tasador.
El agente inmobiliario para el ejercicio de sus funciones de asesoramiento debe
tener conocimientos de valoración y puede emitir informes de valoración, no
obstante existen determinadas finalidades de la valoración en las que se exige
que el informe de valoración sea emitido por sociedades de tasación
homologadas y autorizadas administrativamente.
Los supuestos de valoraciones que deben ser emitidas por una entidad
homologada son los siguientes:
• Valoraciones de inmuebles para servir de garantía hipotecaria
de préstamos.
• Valoraciones a los efectos de servir de cobertura de las
provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
• Valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de
las instituciones de inversión colectiva.
• Valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de
los fondos de pensiones.
La homologación, la vigilancia del cumplimiento por parte de las sociedades de
tasación de los requisitos exigidos para obtener y mantener la homologación está
encomendada al Banco de España.
En el Banco de España existe un Registro Sociedades y de Servicios de tasación.
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3-13
3.3.1 Requisitos para la homologación.
Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán
cumplir los siguientes requisitos:
• Revestir la forma de sociedad anónima.
• Contar con un capital mínimo de 300.506 euros.
• Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo
tipo de bienes, empresas o patrimonios.
• Contar con un número mínimo de diez profesionales de los
cuales, al menos tres, han de ser profesionales vinculados.
Profesionales, son profesionales los arquitectos, aparejadores o
arquitectos técnicos para valorar fincas urbanas o solares e
inmuebles edificados con destino residencial, los ingenieros o
ingenieros técnicos en los demás casos.
Profesionales vinculados, son aquello profesionales que,
contando con una experiencia mínima de tres años de actividad
de tasación, hayan celebrado con la sociedad de tasación un
contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad
de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos
de control interno necesarios para asegurar un adecuado
conocimiento de la situación y condiciones del mercado
inmobiliario sobre el que han de operar.
• Disponer de una organización con los medios técnicos y
personales, y los mecanismos de control interno necesarios para
asegurar tanto un adecuado conocimiento y condiciones del
mercado inmobiliario.
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3-14
• Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que
pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza
de seguro.
El importe asegurado no puede ser inferior a 601.012 euros más
el 0,5 por 1.000 del valor de los bienes tasados en el ejercicio
inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de
2.404.048 euros.
• Contar con un Consejo de Administración formado por no
menos de tres miembros.
3.3.2 Procedimiento para la homologación.
Se deberá dirigir una solicitud de homologación al Banco de España aportando
los siguientes documentos.
• Copia del proyecto de escritura de constitución de la entidad.
• Relación de los componentes del primer consejo de
administración y altos directivos de la sociedad con su historial
profesional.
• Relación e historial profesional de los profesionales vinculados.
• Descripción de la organización de la sociedad, de los medios
técnicos y personales, y de los mecanismos de control interno
con el que contará para realizar los trabajos de tasación.
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3-15
• Justificación de haber constituido en el Banco de España, en
metálico o en valores de Deuda Pública, un depósito
equivalente al 10 por 100 del capital mínimo exigido.
3.3.3 Inscripción en el Registro Oficial de Sociedades de
Tasación.
La eficacia de la homologación quedará condicionada a la presentación en el
Banco de España la siguiente documentación:
• Escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en
el Registro Mercantil.
• Relación de los profesionales con los que cuenta la sociedad
con indicación de su titulación.
Esta documentación se presentará con anterioridad al comienzo del ejercicio de
sus actividades y antes de que transcurra el plazo de seis meses desde que se ha
comunicado la homologación.
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4-1
4. NORMATIVA APLICABLE
Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio.
Contiene las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de
valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor
catastral de los inmuebles de naturaleza urbana.
Ley 6/1998 sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones.
Define las distintas clases de suelo y establece las reglas de
valoración del mismo en las expropiaciones.
Orden ECO/805/2003.
Establece las normas de valoración de los bienes inmuebles a los
efectos de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, cobertura
de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras,
determinación del patrimonio de las instituciones de inversión
colectiva y determinación del patrimonio inmobiliaria de los Fondos
de Pensiones.
Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 Marzo...
Aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
4-2
Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo.
Aprueba el régimen jurídico de homologación de las sociedades y
servicios de tasación.
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VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1
4-3
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN CUESTIONARIO 1
1. - ¿Qué tipo de bienes son las minas y las canteras?
A). – Son bienes inmuebles por naturaleza. B). – Son actividades económicas y no pueden calificarse como bienes inmuebles. C). – Son bienes inmuebles por destino.
2. - ¿De qué depende que un edificio se califique de urbano o de rústico?
A). – Depende del tipo de edificación. B). – Depende de la naturaleza del suelo. C). – Depende de la calificación urbanística.
3. - ¿Qué se entiende por edificabilidad?
A). – Se trata de una de las características del suelo urbano. B). – Es la cantidad de techo construible en relación con el suelo. C). – Es un permiso que se ha de solicitar antes de iniciar las obras de construcción.
4. - ¿Que señala el principio de finalidad?
A). – Que el proceso de valoración siempre debe finalizar en un informe vinculante. B). – Que el tasador debe aplicar criterios objetivos, procurando no tener en cuenta la
finalidad de la valoración al objeto de evitar elementos subjetivos. C). – Que el tasador deberá tenerla en cuenta al objeto de determinar el método de
valoración a aplicar. 5. - ¿Cuántos profesionales debe tener una sociedad de tasación para que resulte homologada?
A). – Al menos el titular de la sociedad debe tener la calificación de tasador oficial. B). – Diez profesionales titulares. C). – Diez profesionales de los cuales al menos tres deben ser profesionales asociados.
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4-4
RESPUESTAS CUESTIONARIO 1
1. - La respuesta correcta es la A
De acuerdo con el Código Civil, las minas y las canteras se consideran bienes inmuebles por naturaleza.
2. - La respuesta correcta es la B. El que un edificio se califique de urbano o de rústico depende de la naturaleza del suelo en el que se encuentre.
3. - La respuesta correcta es la B.
La edificabilidad es la cantidad de techo construible que de acuerdo con las normas urbanísticas se puede construir sobre un solar. Se expresa mediante el índice de edificabilidad en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo.
4. - La respuesta correcta es la C. Para valorar un inmueble, el profesional deberá tener en cuenta la finalidad para la cual se calcula su valor, ya que ésta condiciona el método y las técnicas de valoración a aplicar.
5. - La respuesta correcta es la C
Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán cumplir entre otros el requisito de contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al menos tres, han de ser profesionales vinculados.