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  • 1. es ial dic Jusore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOad assTtoeri -P aE UNIDAD 1 ceLA VALORACION INMOBILIARIAne rte pento 1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. 2. LA TEORIA DEL VALOR.me 3. LA TASACIN INMOBILIARIA. 4. NORMATIVA APLICABLE. cu doteEs

2. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 3. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. ................................................................................................ 1-11.1BIENES INMUEBLES URBANOS. ........................................................................................................ 1-3 Ju1.1.1El suelo urbano. ..................................................................................................................... 1-31.1.2Las construcciones urbanas. .................................................................................................. 1-41.1.3Otros conceptos relacionados con las construcciones urbanas............................................. 1-5 s1.1.3.1 Edificabilidad. .................................................................................................................................... 1-5ore1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado............................................................................................ 1-61.1.3.3 Elemento de un edificio...................................................................................................................... 1-61.1.3.4 Elementos comunes de un edificio. .................................................................................................... 1-71.1.3.5 Superficie til. .................................................................................................................................... 1-71.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes........................................................................................... 1-8ad1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes.......................................................................................... 1-81.1.3.8 Superficie comprobada....................................................................................................................... 1-91.1.3.9 Superficie computable........................................................................................................................ 1-9 as1.1.3.10Vivienda de proteccin oficial. .................................................................................................... 1-101.2BIENES INMUEBLES RSTICOS. ...................................................................................................... 1-12 sT1.2.1Conceptos relacionados con los inmuebles rsticos. ........................................................... 1-131.2.1.1 La calificacin rstica. ..................................................................................................................... 1-131.2.1.2 La parcela......................................................................................................................................... 1-131.31.2.1.3 toLa subparcela. .................................................................................................................................. 1-14BIENES INMUEBLES DE CARACTERSTICAS ESPECIALES.................................................................. 1-15 eri-PaE 2.LA TEORIA DEL VALOR. ................................................................................................................ 2-12.1 EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES. ............................................................................................ 2-42.2VALORES INMOBILIARIOS A EFECTOS DE TASACIN. ....................................................................... 2-6 ce2.2.1 El valor de mercado. .............................................................................................................. 2-62.2.2 El valor hipotecario................................................................................................................ 2-82.2.3 Valor de expropiacin. ........................................................................................................... 2-9 ne2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles. ........................................................................................ 2-10rte pe 3.LA TASACIN INMOBILIARIA. .................................................................................................... 3-13.1 LA FINALIDAD DE LA VALORACIN. ................................................................................................ 3-4nto3.2LOS PRINCIPIOS DE LA VALORACIN................................................................................................ 3-73.2.1El principio de anticipacin. .................................................................................................. 3-83.2.2El principio de finalidad......................................................................................................... 3-83.2.3El principio de mayor y mejor uso. ........................................................................................ 3-9me3.2.4El principio de probabilidad. ................................................................................................. 3-93.2.5El principio de proporcionalidad. .......................................................................................... 3-93.2.6El principio de prudencia..................................................................................................... 3-10 cu3.2.7El principio de sustitucin.................................................................................................... 3-103.2.8El principio de temporalidad................................................................................................ 3-103.2.9El principio de transparencia............................................................................................... 3-11 do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te 1Es 4. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial3.2.10 El principio de valor residual............................................................................................... 3-113.3REGULACIN DE LA FUNCIN DE TASADOR. .................................................................................. 3-12dic3.3.1 Requisitos para la homologacin......................................................................................... 3-133.3.2 Procedimiento para la homologacin. ................................................................................. 3-143.3.3 Inscripcin en el Registro Oficial de Sociedades de Tasacin............................................. 3-15 sJuore 4.NORMATIVA APLICABLE .............................................................................................................. 4-1ad astosTeri -P aEcene rtepe ntome cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS2Unidad 1Es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. sore Al ser el objeto de ese curso la valoracin inmobiliaria se hace necesarioad comenzar por definir el objeto de nuestro estudio, es decir: El inmueble. assT El Cdigo Civil hace una clasificacin de los bienes (cosas y derechos) en dos grandes grupos: Bienes muebles y bienes inmuebles.to Son bienes inmuebles aquellos que no se pueden desplazar sin detrimento de sueri naturaleza (el suelo o un edificio). -P aE Son bienes inmuebles por naturaleza: Las tierras, edificios caminos y construcciones de todo gneroce adheridas al suelo.ne Los rboles, plantas, y los frutos pendientes. rte Frutos pendientes: Los frutos hasta que se recogen.pe Las minas canteras y escoriales. nto Son bienes inmuebles por destino:me Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos colocados en cu edificios o heredades. do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te 1-1Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Deben estar colocados de tal forma que se pueda inferir el dic propsito de unirlos de forma permanente al edificio o heredad. Ju Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por elpropietario de la finca a la industria o explotacin que se realice soreen la misma. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques deadpeces cuando el propietario los haya colocado o los conserve ascon el propsito de mantenerlos unidos a la finca.sT Los diques y las construcciones que, aunque sean flotantes,estn destinados a permanecer en un punto fijo del ro, lago ocosta. to eri-P Son bienes inmuebles por analoga: aE Las concesiones administrativas de obras pblicas. Las servidumbres. ce Otros derechos reales sobre inmuebles. nerte A los efectos de la valoracin de los bienes inmuebles los inmuebles se clasifican pe en: Bienes inmuebles rsticos nto Y bienes inmuebles urbanos.me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS1-2Unidad 1Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1 Bienes inmuebles urbanos. s Ju El carcter urbano o rstico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo.ore De acuerdo con la anterior afirmacin son bienes inmuebles urbanos:ad El suelo urbano. as Las construcciones realizadas en suelo urbano. to sT eri 1.1.1 El suelo urbano.-P aE Tendr la condicin de suelo urbano: El suelo consolidado por la edificacin.ce Para estos conceptos ver el apartado 2.2. de la Unidad 2. ne El suelo el que ya est transformado por contar como mnimortecon: Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de peaguas y suministro de energa elctrica. nto Los terrenos urbanizados en ejecucin del planeamientourbanstico.me cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-3Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1.2 Las construcciones urbanas.sJu Sern construcciones urbanas aquellas que se encuentren en los suelos urbanos. ore Se entiende por construccin: ad Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estnasconstruidos y el uso a que se destinen, siempre que sesTencuentren permanentemente unidos al suelo yconindependencia que se alcen sobre su superficie o se hallenenclavados en el subsuelo. to eri Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo.-P Las obras de urbanizacin y mejora tales como explanaciones, y aElas que se realicen para el uso de espacios descubiertos talescomo los recintos destinados a mercados, los campos para la ceprctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos neo accesorios a los edificios.rte pe ntome cu doteVALORACIONES INMOBILIARIAS 1-4 Unidad 1Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones dic urbanas.sJu En el proceso de valoracin de las construcciones se utilizan unos conceptos de ore obligado conocimiento y que deben ser utilizados con precisin por el profesional ad de la tasacin.as Se enumeran los ms necesarios. 1.1.3.1 Edificabilidad.to sTeri -P Es la cantidad de techo construible, y que se expresa mediante el ndice deaE edificabilidad en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo. ce Es evidente que el valor de un determinado solar est en funcin de los metrosne cuadrados de edificio que se pueden construir sobre l. rte Para el clculo de la edificabilidad se tiene en cuenta la superficie de cada planta construida. pentome cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te1-5Es 10. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado. dic Ju Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un edificio (residencia, aparcamientos, oficinas, almacn, talleres). soreUn mismo edificio se puede destinar simultneamente a varios usos.ad Se dice que un edificio est destinado a un uso determinado cuando la as superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dossT tercios de la superficie total sobre rasante.toeri -P 1.1.3.3 Elemento de un edificio. aE Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edificio ce compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea ne susceptible de venta individualizada.rteEn un edificio (construccin) en el que existan seis viviendas y dos localescomerciales, cada vivienda y cada local ser un elemento del edificio.pe ntome cu doteVALORACIONES INMOBILIARIAS 1-6 Unidad 1Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial 1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio.dicJu Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos del cmputo de la superficie. sore La entrada del edificio, escaleras, ascensores, distribuidores Este concepto se tendr en cuenta para calcular los distintos tipos de superficies dead un edificio (superficie construida, superficie til assT 1.1.3.5 Superficie til.toeri Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior -P de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, aE incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, porches, muellesce de carga, voladizos, etc.) medida sobre la proyeccin horizontal de su cubierta.ne No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos rte interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones ope conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. nto Patios de luces, bajantesme Tampoco se considerar superficie til la ocupada por espacios exteriores no cu cubiertos. do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te 1-7Es 12. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdicJu 1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes. sore Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interioresad (cerramientos interiores fijos, elementos estructurales verticales, conductos con as seccin horizontal superior a 100 centmetros cuadrados, superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros) e incluyendo los cerramientos exteriores, al sT 100%, cuando se trate de cerramientos de fachada o medianeros, al 50% cuando to se trate de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. eri-PaE 1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes. ce Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le ne corresponda, segn su cuota, en la superficie de los elementos comunes delrte edificio.pentome cu doteVALORACIONES INMOBILIARIAS1-8 Unidad 1Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial 1.1.3.8 Superficie comprobada.dicJu Es la superficie medida por el tasador, se expresar en superficie construida o en superficie til.s oreEn el proceso de valoracin uno de los pasos indispensables el la verificacinmediante inspeccin personal de estas superficies. adVer el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2.as sT 1.1.3.9 Superficie computable.toeri Se entiende por superficie computable los metros cuadrados sobre los que se van -P a realizar las operaciones para calcular el valor de un inmueble. aE Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador, por lo que la superficie ce computable es la superficie medida por el tasador. nerte Como reglas especiales hay que tener en cuenta: pe Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o delelemento del edificio, se utilizar su superficie registral.nto Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral omecuando se trate de un edificio que carezca de declaracin deobra nueva inscrita, su adopcin requerir que se verifique su cuadecuacin a la normativa urbanstica. doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te1-9Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso dic privativo del edificio o del elemento del edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, la superficie del espacio exterior se Ju medir y valorar por separado. soread 1.1.3.10 Vivienda de proteccin oficial. as sT La vivienda de proteccin oficial responde a la finalidad de satisfacer las to necesidades de vivienda, para ello se establece la posibilidad que los promotores eri realicen edificaciones de proteccin pblica, en ste caso obtendr una-P financiacin mas beneficiosa un tratamiento fiscal especial. aE Trato que tambin se aplica al comprador que a su vez debe cumplir determinados requisitos referentes a la propiedad de otra vivienda y de ingresos mximos.ce Sern viviendas de proteccin oficial aquellas destinadas a domicilio habitual yne permanente, que tengan una superficie til mxima de 90 metros cuadrados y rte cumplan las condiciones sealadas reglamentariamente y que sean calificadas como tales. pe Las condiciones sealadas reglamentariamente hacen referencia a requisitos de nto diseo y calidad. El promotor deber solicitar la calificacin de vivienda de proteccin oficial.me El tasador ha de tener en cuenta esta circunstancia ya que estas viviendas tienen cu un precio mximo de venta y de renta y la valoracin que el tasador reflejar en dote VALORACIONES INMOBILIARIAS1-10Unidad 1Es 15. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial el informe no podr ser superior al establecido por la normativa que le seadic aplicable.s Ju ore adastosTeri -PaEce nertepe ntome cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te 1-11Es 16. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2 Bienes inmuebles rsticos.sJu Se consideran bienes inmuebles rsticos al suelo que no sea de naturaleza ore urbana y a las construcciones (edificios e instalaciones) enclavadas dentro de ad este tipo de suelo que estn destinadas a la actividad (agrcola, ganadera,as cinegtica...) ejercida en el suelo. sTEl carcter urbano o rstico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo.to La Ley del suelo hace la siguiente clasificacin del suelo: Suelo urbano, sueloeri urbanizable y suelo no urbanizable. -PVer el apartado 2.1. de la Unidad 2. aE El suelo urbanizable se considera suelo urbano cuando se haya promovido su urbanizacin por lo tanto el suelo rstico estar formado por el suelo urbanizable ce mientras no se haya promovido su urbanizacin y el suelo no urbanizable ne destinado a fines agrcolas, forestales, ganaderos o cinegticos.rteUno de los derechos de los propietarios de suelo urbanizable es promover supeurbanizacin.Ver el apartado 2.3.1. de la Unidad 2. ntome cu doteVALORACIONES INMOBILIARIAS1-12 Unidad 1Es 17. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rsticos.sJu ore 1.2.1.1 La calificacin rstica. adas La calificacin rstica identifica el tipo de cultivo o aprovechamiento que corresponde a una parcela o a una parte de la parcela (subparcela). sT Ejemplo, arrozal, labor con encinas, prados, huerta, invernadero, via, cereales de secanotoeri En el proceso de valoracin es un elemento de gran importancia, ya que el tipo -P de aprovechamiento es un factor esencial del valor de los inmuebles rsticos.aE Normalmente la calificacin se toma de los datos obrantes en el Catastro de Inmuebles Rsticos. cene rte 1.2.1.2 La parcela. pe Es un concepto derivado del Catastro y se define como la porcin de suelo de nto una misma naturaleza cerrada por una lnea poligonal que delimita el mbito delme derecho de propiedad de su dueo. cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te1-13Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.1.3 La subparcela.sJu Cuando una parcela rstica no presenta caractersticas homogneas respecto al ore cultivo o aprovechamiento se divide en subparcelas que ofrezcan uniformidad ad en el aprovechamiento y en sus caractersticas agrolgicas.as Son caractersticas agrolgicas la calidad y composicin del suelo, la pendiente, el rgimen de lluvias sT Cuando en el interior de una parcela rstica existe una construccin deto naturaleza rstica, el suelo ocupado por la construccin se considera unaeri subparcela. -P En consecuencia podemos tener tres clases de subparcela:aE Por aprovechamiento o cultivo. Por caractersticas agrolgicas. ce Por edificaciones rsticas.ne rte pe ntome cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-14Unidad 1Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3 Bienes inmuebles de caractersticas especiales.sJu Los inmuebles de caractersticas especiales constituyen un conjunto complejo de ore uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones, y obras de ad urbanizacin que por su carcter unitario y por estar ligado de forma definitivaas para su funcionamiento, se configuran como un nico bien inmueble. sT Son ejemplo de inmuebles de caractersticas especiales a: Los destinados a la produccin de energa elctrica.toLos destinados a la produccin de gas. eri Las centrales nucleares.-P Las presas y embalses aE Los saltos de agua. Las autopistas, carreteras y tneles de peaje.ce Los aeropuertos. ne Los puertos comerciales.rte pe ntome cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te1-15Es 20. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 21. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2. LA TEORIA DEL VALOR.s Ju ore Desde siempre ha existido una preocupacin por establecer unas reglas para valorar las cosas, hecho evidente en una sociedad de intercambio. ad Una conducta racional demanda la existencia de un patrn de valor queas permita conocer el valor de cada cosa para que el intercambio de unos bienes sT por otros se produzca de manera fluida. A lo largo de la historia del pensamiento han sido numerosos los filsofos yto economistas que han realizado aportaciones a la definicin del concepto deeri valor. -PaE Teoras objetivas: El coste de produccin. El valor de las cosas depende de la cantidad de trabajo que tienen incorporado. ceEl patrn de intercambio de las cosas es la cantidad de trabajo y una cosa vale la necantidad de trabajo que puede exigirse a cambio de la cosa.rte Esta teora expuesta por Adam Smith y por David Ricardo, se ampla con la pe doctrina de J. Stuart Mill que sealo, que para la valorar las cosas adems del factor trabajo se debe tener en cuenta el factor capital.ntoEl valor de las cosas est formado por la suma de la retribucin del trabajo ms lameretribucin del capital. cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-1Es 22. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Teoras subjetivas. La utilidad. dic Estas teoras establecen que el valor de las cosas depende de la utilidad que el adquirente obtiene, o lo que es lo mismo, el valor de las cosas est vinculado con Ju la necesidad que el adquirente satisface con la adquisicin del bien.s Estas teoras expuestas por Jevons, Menguer, y Walras evolucionaron hasta el ore concepto de utilidad marginal, que dio lugar a la teora de la oferta y de la ad demanda.as Utilidad marginal: A medida que se van consumiendo unidades de un producto va disminuyendo la necesidad del mismo, la utilidad que se obtiene por la ltima unidad sT de producto demandada coincide con la utilidad marginal. Teora del mercado. La oferta y la demanda.toeri El valor de las cosas est determinado por el mercado, sern las leyes de la oferta -P y la demanda quienes fijarn el valor de las cosas que tiene su materializacin en aE el precio (expresin y medida del valor de una cosa). Mercado: Mecanismo por medio del cual los vendedores exponen sus ofertas y losce compradores sus demandas y se producen las transacciones de compraventa.ne Se entiende por oferta las cantidades de un bien que se pueden encontrar en el rte mercado a un precio determinado.pe Si la oferta es mayor que la demanda los precios bajan, ya que el comprador puede elegir entre varios precios. nto Se entiende por demanda las cantidades de un bien que seran adquiridas porme los consumidores a los distintos precios. cu Si la demanda es mayor que la oferta los precios suben, ya que el comprador no puede elegir. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-2Unidad 1Es 23. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Las reglas de la oferta y la demanda estn condicionadas por factoresdic subyacentes como son: El precio de los bienes alternativos.JuEl precio de un bien depende de la variacin de los bienesssustitutivos. (la subida del precio del aceite de oliva determina la oresubida del precio del aceite de girasol con independencia de quela demanda sea constante. ad La renta de los consumidores.asEl aumento de la renta disponible da lugar a una mayor demandasTy los precios tienden a subir aunque no se produzca una variacinde la oferta.toeri -PaE ce nertepento me cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te 2-3Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2.1 El valor de los bienes inmuebles.s Ju El valor de los bienes inmuebles se forma atendiendo a las mismas reglas que ore cualquier otro bien (las reglas del mercado). adPara la formacin del precio en el mercado se requieren una serie de condicionantescomo son: que la oferta se adapte a la demanda, que exista posibilidad de movilidadasen la demanda (aumentar o bajar en funcin del precio), que exista conocimiento delsTprecio al que se han realizado las diversas transacciones, que los bienes seanhomogneos (de las mismas caractersticas). to El mercado inmobiliario adolece de ciertas carencias que hacen que no se eri pueda afirmar que los precios del mercado inmobiliario se forman en aplicacin-P directa de las reglas de la oferta y la demanda. aE El procesodetransformacindelos bienesinmuebles(transformacin del suelo en suelo urbano, construccin) haceceque la oferta no se pueda adaptar con rapidez a la demanda. ne La caracterstica de los bienes inmuebles (no movibles) y lartedemanda de los inmuebles en un espacio concreto (falta de pemovilidad geogrfica del comprador) hace que se dificulte elcumplimiento de otro de los requisitos para la existencia de ntomercado (la movilidad en la demanda).me Tampoco se cumple plenamente el requisito de transparenciade las transacciones (conocimiento del precio) ya que el precio cufinal se produce en un proceso de acercamiento de las partes doteVALORACIONES INMOBILIARIAS2-4 Unidad 1Es 25. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialque no es pblico y por otra parte el precio publicado dic(declarado) normalmente no coincide con el precio real. La gran variedad de los inmuebles (suelo urbano, suelo rstico, Jusolares, viviendas de nueva construccin, viviendas de segunda smano, viviendas residenciales colectiva, viviendas unifamiliares,oreoficinas, locales industriales, las modificaciones y el estado deadconservacin de los inmuebles...) dificulta la posibilidad de asestablecer productos comparables en el mercado.sT Todas estas caractersticas, que deben ser tenidas en cuenta a la hora de fijar elto precio, hacen que los valores del mercado inmobiliario no coincidan plenamenteeri con las previsiones que se podran derivar de la aplicacin directa de las reglas -P de la oferta y la demanda. aEce nerte pe ntome cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te2-5Es 26. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 Valores inmobiliarios a efectos de tasacin. s Ju Son muchas las causas por las que se puede solicitar una valoracin, cada unaore de las causas dar lugar un valor concreto que diferir del valor que se fije paraad otros fines. as El valor de un inmueble para una entidad financiera que va a conceder una hipoteca ser distinto del valor de expropiacin que fijar una Administracin Pblica ysT tambin ser distinto del valor catastral a efectos del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. to eri Dependiendo de la finalidad de la valoracin se puede hablar de:-PValor de mercado. aEValor hipotecario.Valor de expropiacin.ceValores fiscales.ne rte 2.2.1 El valor de mercado.pento En trminos contables se entiende por valor de mercado el precio que seme presupone estara dispuesto a pagar un adquirente teniendo en cuenta el estado y el lugar en que se encuentre dicho bien. cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-6Unidad 1Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1Trasladandoeste concepto a los bienes inmuebles el valor de mercado de un dic inmueble es el precio al que podra venderse un inmueble entre un vendedor y un comprador independientes en una fecha concreta, en el supuesto que se den Ju circunstancias subjetivas normales y de disponga de un plazo normal para s negociar la venta.ore El valor de mercado se forma en aplicacin de la ley de la oferta y la demandaad que seala que si aumenta la demanda y no existe suficiente oferta los precios as suben y si se produce el efecto contrario, aumenta la oferta y no existe demanda suficiente los precios bajan.sT La ley de la oferta y la demanda establece que el precio de mercado vendrto determinado por el lugar donde se crucen las curvas de la funcin de la demanda y de la oferta (punto de equilibrio).eri La funcin de la demanda es la relacin que existe entre la cantidad de bienes que se -P est dispuesto a adquirir a un precio determinado. La funcin de la oferta es la relacin que existe entre la cantidad de bienes que se est aE dispuesto a vender a un precio determinado. Para fijar el valor de mercado el profesional deber disponer de informacin dece un nmero significativo de ventas realizadas en la zona que correspondan ane bienes inmuebles de caractersticas similares. rte El profesional para fijar el valor de mercado deber tratar de conciliar el valorpe objetivo del inmueble con el valor subjetivo formado como consecuencia de las diversas transacciones analizadas. nto El precio pagado no siempre coincidir con el valor de mercado fijado ya que en la me decisin de la adquisicin y de la venta influyen circunstancias personales (urgencia en la adquisicin, necesidad de disposicin de efectivo por parte del vendedor) cu 1 Art. 4 ECO/805/2003. doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-7Es 28. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic El tasador atender a este valor en los supuestos de encargo de valoracin de inmuebles para: Ju La venta.s Determinar el precio orientativo a pagar por un comprador. ore Reparto de bienes comunes (separacin de socios, divorcios, addistribucin de la herencia.as tosT 2.2.2 El valor hipotecario. eri-P El inmueble es un bien sobre el que se puede establecer garantas hipotecariasaE cuando se conceden crditos o prstamos. La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligacin (devolver el importe delce prstamo o del crdito utilizado) concediendo a su titular el derecho de poderne promover la venta del bien hipotecado y, con el importe obtenido en la venta, recuperar el dinero prestado. rte Debido a que entre el momento en que se concede el prstamo y el momento delpe incumplimiento que dara lugar a la necesidad de tener que vender el inmueble hipotecado puede transcurrir mucho perodo de tiempo se debe aplicar el principio de nto prudencia valorativa y valorar el inmueble aplicando tcnicas que tengan en cuenta las posibles depreciaciones.me Se entiende por valor hipotecario de un inmueble el determinado por una cu tasacin prudente de la posibilidad futura de comercializacin con el inmueble, do teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, laste VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-8Unidad 1Es 29. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la dic tasacin y sus usos alternativos correspondientes. JuVer el captulo 4 de la Unidad 4. sore 2.2.3 Valor de expropiacin.ad as Se entiende por expropiacin forzosa la transferencia coactiva de un biensT propiedad de un particular a la Administracin Pblica o a otro ente por razones de inters general previo pago de su valor.toeriLa potestad de la Administracin para expropiar se fundamenta en la superioridaddel inters pblico sobre los intereses privados. La utilizacin de un bien inmueble -Pcomo autopista prevalece sobre la utilizacin privada como tierra de cultivo.aESe requiere que previamente el bien sea declarado de inters social o utilidad pblica. El precio que se paga al propietario por el bien no es el resultante de una ce negociacin entre el propietario y la Administracin Pblica sino el resultante de ne un proceso reglado de valoracin.rte En este proceso se comienza por valorar el suelo, para ello se tiene en cuenta el pe aprovechamiento urbanstico que tenga (valor catastral) y contina por la valoracin de las edificaciones, para valorar stas se utiliza el sistema del coste nto de reposicin.meVer el captulo 2 de la Unidad 4. cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te2-9Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial 2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles.dicJu Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposicin. s Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica unore determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos. La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo yad se cumpla el requisito de generalidad en la imposicin se resuelve estableciendo as unas reglas de valoracin.sTDe aplicar criterios subjetivos, la Administracin Tributaria, para la aplicacin de lostributos, tendra que negociar con cada propietario el valor de sus inmueblestoEl valor que resulta de la aplicacin de las reglas fijadas a los efectos de laeriaplicacin de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener aotros efectos. -PaE A este respecto podemos hablar de. Valores a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas ceFsicas. neExistir un valor para determinar la renta imputable por losinmuebles urbanos que no estn arrendados ni sean la viviendartehabitual.Existir otro valor para determinar las ganancias o prdidas pepatrimoniales.Esta materia se expone en el apartado 3.1.1. de la Unidad 5. nto Valor a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.meSe tomar como valor a los efectos del Impuesto sobre elPatrimonio el mayor de entre el valor catastral, valor cucomprobado por la Administracin, el precio de adquisicin.Ver el captulo 1 de la Unidad 5. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-10Unidad 1Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Ver el apartado 3.1.2. de la Unidad 5. dic Valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Ju El valor real del bien o del derecho transmitido.s Ver el apartado 3.1.3. de la Unidad 5. ore Valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ad El valor real del bien o del derecho transmitido.as Ver el apartado 3.1.4. de la Unidad 5.sT Valor a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. to Se utilizar el valor catastral. Ver el captulo 1 de la Unidad 5. eri-P aEce nertepento me cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te2-11Es 32. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 3. LA TASACIN INMOBILIARIA.s Ju ore La tasacin inmobiliaria es una funcin desarrollada por expertos profesionales que tiene por objeto determinar un valor de los bienes inmuebles y de ad determinados derechos que recaen sobre los inmuebles.as A ttulo de ejemplo se puede enumerar los derechos de usufructo, servidumbres,sT concesiones, opciones de compra Por medio de la valoracin se pueden calcular: to eri Valores de forma generalizada a una pluralidad de bienes-P inmuebles que tienen unas caractersticas comunes a todos ellos. aE Se estima el valor de los pisos de una determinada zona de la ciudad cene El valor de un inmueble concreto, analizando todas las rte circunstancias que influyen en el valor fijado. El valor de un elemento de un inmueble, analizando las pe circunstancias que influyen en el valor del inmueble a que nto pertenece y las circunstancias del elemento a valorar. Se estima el valor de un piso concreto. Este valor puedeme aproximarse o no al valor de los otros pisos situados en su entorno. Las desviaciones deben fundarse en causas o cu apreciaciones contrastables y fundamentadas. doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te3-1Es 34. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Las actuaciones de valoracin realizadas por los profesionales de la tasacindic establecen un valor orientativo en funcin de la causa y el destino por el que se solicita la valoracin.Ju Si se trata de valoraciones a los efectos de compraventa, este valor normalmente nos coincidir con el precio real por el que se realiza una transaccin ya que en la ore formacin del precio final influyen las circunstancias personales tanto del comprador como del vendedor (urgencia en la venta por parte del dueo, apreciaciones ad subjetivas en el comprador como pueden ser cercana a la vivienda de un familiar, valoracin del entorno)as En la valoracin de un inmueble se deben utilizar elementos objetivos y sT contrastables de forma que la misma sea fruto de la aplicacin de unas tcnicasto de valoracin donde no influyan factores subjetivos del tasador.eri -P Las actuaciones de tasacin se realizan por encargo de una persona o entidad aE que precisa conocer el valor del un inmueble para una finalidad concreta. Son ejemplo de finalidades: La adquisicin de una vivienda para uso propio, realizarce una inversin al objeto de obtener una rentabilidad, adquirir un inmueble para ejercer una actividad econmica, la realizacin de una aportacin no dineraria a unane sociedad, la realizacin de lotes a efectos del reparto de una herencia o en los supuestos de divorcio.. rte El valor tcnico de los bienes inmuebles no es nico. Est en funcin de lape finalidad o el motivo por que se solicita la valoracin. nto El profesional aplicar una tcnica y unos procedimientos distintos en funcin de la finalidad de la tasacin, este proceso debe realizarse de forma objetiva,me tratando de eliminar las subjetividades. cu Se calcula el valor de los inmuebles atendiendo a su uso, y la finalidad a que el do propietario o adquirente vaya a destinar el bien.te VALORACIONES INMOBILIARIAS3-2Unidad 1Es 35. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic El importe fijado en una valoracin o en una tasacin puede diferir del precio (importe de intercambio) ya que ste se fija entre las partes que realizan unaJu transaccin y en ellas influyen elementos subjetivos (las necesidades de venta del s transmisor y las utilidades a satisfacer que obtiene el adquirente).oread as to sT eri-PaE ce nertepe ntome cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-3Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 3.1 La finalidad de la valoracin.Ju El valor de un bien puede considerarse desde un aspecto subjetivo, y entonces els ore valor del mismo depender de los criterios personales que se concretan en la valoracin de la utilidad individual obtenida por el inmueble. adEn la valoracin del bien influirn recuerdos, sentimientos, caprichos, gustosaspersonales etc. sT Desde un aspecto objetivo el valor de un inmueble depende de sus cualidades, to de la idoneidad para satisfacer una necesidad, y del nivel de actividad mercantil eri en relacin con el bien.-PSon cualidades a tener en cuenta, la superficie, la antigedad, la situacin.El nivel de oferta y de demanda de inmuebles que respondan a las necesidades delaEadquirente influyen en el precio a pagar por un inmueble. ce El profesional de la valoracin analizar los aspectos objetivos y en funcin de ne ellos determinar el valor del inmueble.rteEl valor fijado por el tasador no tiene que coincidir con el precio pagado por uninmueble ya que el precio es un dato concreto fruto de una negociacin donde han peinfluido los conceptos subjetivos de valor que tienen tanto el vendedor.No obstante se debe aspirar a conseguir una conciliacin entre el valor objetivo delos inmuebles y el precio (medida subjetiva del valor). nto Como se ha indicado la valoracin de un inmueble depende de la finalidad ome utilizacin que va a dar al inmueble la persona que solicita la valoracin. cuUna entidad de financiacin utilizar el inmueble para garantizar un prstamo, una doentidad inversora utilizar el inmueble para obtener un rendimiento mediante elteVALORACIONES INMOBILIARIAS3-4 Unidad 1Es 37. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialarrendamiento, una empresa utilizar el inmueble como taller, almacn o centro de dicventas, un particular utilizar el inmueble como vivienda Ju A efectos de sistematizacin se puede hablar de. Finalidades cuyo procedimiento de valoracin est regulado.s ore- Valoraciones para la garanta hipotecaria de crditos y prstamos. ad- Valoraciones para la cobertura de las provisionesas tcnicas de las entidades aseguradoras. sT- Valoraciones para la determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.to- Valoraciones para la determinacin del patrimonio deeri los Fondos de Pensiones. -P- Valoraciones en procedimientos de expropiacin. aE Valoraciones con fines fiscales. ce - Valor catastral. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). ne - Valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. - Valor real de transmisin (Impuestosobrerte Transmisiones Patrimoniales. pe Valoraciones con fines privados. nto - Compra-venta de inmuebles. - Reparto de herencias.me - Reparto de bienes en el supuesto de separaciones cu matrimoniales. doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-5Es 38. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial - Ejercicio de una actividad econmica. dic - Realizar inversiones y ahorros.sJu ore adas to sT eri-PaE cene rte pento me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-6Unidad 1Es 39. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.2 Los principios de la valoracin.sJu El profesional de la valoracin deber realizar la misma aplicando sus ore conocimientos con la mayor profesionalidad y objetividad teniendo presente que ad la solvencia profesional de cualquier informe de tasacin se caracteriza por laas objetividad y por la posibilidad de contraste de los datos contenidos en l. sT La prudencia valorativa ser el principio estrella a utilizar, y que obligar al tasador a optar por el precio correspondiente al el rango inferior resultante de la tcnica de valoracin utilizada.to eri-P Para las valoraciones reguladas se enumeran un conjunto de principios de aE obligada observancia cuando se realice una valoracin de un inmueble para una finalidad de las previstas en la normativa.ce Estos principios pueden ser utilizados en toda clase de valoraciones.ne Estos principios son: rte Principio de anticipacin.pe Principio de finalidad. Principio de mayor y mejor uso. nto Principio de probabilidad.me Principio de proporcionalidad. Principio de prudencia. cu Principio de sustitucin. do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te3-7Es 40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialPrincipio de temporalidad. dicPrincipio de transparencia.Principio de valor residual. s Juore 3.2.1 El principio de anticipacin.ad assT Por la aplicacin de este principio, la valoracin de un inmueble que se encuentre afecto a una actividad econmica se realizar en funcin de las to expectativas de renta que previsiblemente vaya a proporcionar en el futuro. eri Se realiza un clculo de los ingresos que se van a obtener del inmueble y estimando la-P evolucin del tipo de inters se calcula el importe monetario del que se debera disponer en el momento actual para obtener el mismo importe de ingresos.aEce 3.2.2 El principio de finalidad.ne rte Como ya se ha dicho para valorar un inmueble el profesional deber tener en pe cuenta la finalidad para la cual se calcula su valor, ya que sta condiciona el nto mtodo y las tcnicas de valoracin a aplicar. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad deme la valoracin. cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS3-8Unidad 1Es 41. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 3.2.3 El principio de mayor y mejor uso.s Ju Segn este principio el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a ore diferentes usos ser el que resulte de destinarlo al econmicamente ms rentable ad (dentro de las posibilidades legales y fsicas del inmueble).asSi se trata de suelo urbano susceptible de ser construido con distintas intensidadesedificatorias, el valor del mismo ser el que resulte de construirlo con la intensidad sTque permita obtener su mayor valor.toeri -P 3.2.4 El principio de probabilidad. aE Ante la existencia de diversos escenarios de influencia en la valoracin se ce elegirn aquellos que se estimen ms probables. nertepe 3.2.5 El principio de proporcionalidad. nto Los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo enme cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin teniendo en cuenta su cu singularidad. doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-9Es 42. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 3.2.6 El principio de prudencia. sore El tasador ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmentead probables se elegir en que d como resultado un menor valor de tasacin. as tosT 3.2.7 El principio de sustitucin. eri-P De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otrosaE activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar.El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con caractersticas cefsicas y constructivas similares. ne Los mtodos de valoracin por comparacin utilizan este principio.rtepe nto 3.2.8 El principio de temporalidad.me El tasador en sus informes deber tener presente que el valor de un inmueble cu cambia a lo largo del tiempo. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS3-10Unidad 1Es 43. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El tasador en el informe indicar la fecha de elaboracin y la validez del mismo tiene dic una fecha de caducidad (dos meses para construcciones, seis meses para los terrenos). s Juore 3.2.9 El principio de transparencia.ad as El informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacinsT necesaria para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizada. to eri-P 3.2.10 El principio de valor residual.aEce El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin ser la diferenciane entre el valor total dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. rte El valor de un inmueble es igual al valor del suelo ms los costes de construccin ms el beneficio del promotor, desde esta formula para obtener, por ejemplo el valorpe del suelo diremos: Valor del suelo es igual al valor del inmueble menos los costes de construccin y menos el beneficio del promotor.ntome cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te3-11Es 44. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.3 Regulacin de la funcin de tasador.sJu El agente inmobiliario para el ejercicio de sus funciones de asesoramiento debe ore tener conocimientos de valoracin y puede emitir informes de valoracin, no ad obstante existen determinadas finalidades de la valoracin en las que se exigeas que el informe de valoracin sea emitido por sociedades de tasacin sT homologadas y autorizadas administrativamente. Los supuestos de valoraciones que deben ser emitidas por una entidad homologada son los siguientes:to eri Valoraciones de inmuebles para servir de garanta hipotecaria-Pde prstamos. aE Valoraciones a los efectos de servir de cobertura de lasprovisiones tcnicas de las entidades aseguradoras. ce Valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de nelas instituciones de inversin colectiva. Valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio dertelos fondos de pensiones. pe nto La homologacin, la vigilancia del cumplimiento por parte de las sociedades de tasacin de los requisitos exigidos para obtener y mantener la homologacin estme encomendada al Banco de Espaa. cuEn el Banco de Espaa existe un Registro Sociedades y de Servicios de tasacin. doteVALORACIONES INMOBILIARIAS3-12 Unidad 1Es 45. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 3.3.1 Requisitos para la homologacin.s Ju Para obtener y conservar su homologacin, las sociedades de tasacin debern ore cumplir los siguientes requisitos: ad Revestir la forma de sociedad annima.as Contar con un capital mnimo de 300.506 euros. sT Limitar estatutariamente su objeto social a la valoracin de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. to Contar con un nmero mnimo de diez profesionales de loseri cuales, al menos tres, han de ser profesionales vinculados. -PProfesionales, son profesionales los arquitectos, aparejadores oaEarquitectos tcnicos para valorar fincas urbanas o solares einmuebles edificados con destino residencial, los ingenieros oingenieros tcnicos en los dems casos.ceProfesionales vinculados, son aquello profesionales que,contando con una experiencia mnima de tres aos de actividadnede tasacin, hayan celebrado con la sociedad de tasacin uncontrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad rtede garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismosde control interno necesarios para asegurar un adecuadopeconocimiento de la situacin y condiciones del mercadoinmobiliario sobre el que han de operar. nto Disponer de una organizacin con los medios tcnicos yme personales, y los mecanismos de control interno necesarios para cu asegurar tanto un adecuado conocimiento y condiciones del mercado inmobiliario. doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-13Es 46. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que dicpudiera derivarse de su actividad de tasacin mediante plizade seguro. JuEl importe asegurado no puede ser inferior a 601.012 euros ms sel 0,5 por 1.000 del valor de los bienes tasados en el ejerciciooreinmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra mxima de2.404.048 euros.ad Contar con un Consejo de Administracin formado por no asmenos de tres miembros.to sTeri 3.3.2 Procedimiento para la homologacin. -P aE Se deber dirigir una solicitud de homologacin al Banco de Espaa aportandoce los siguientes documentos. Copia del proyecto de escritura de constitucin de la entidad. ne Relacin deloscomponentesdelprimer consejoderteadministracin y altos directivos de la sociedad con su historial peprofesional. Relacin e historial profesional de los profesionales vinculados. nto Descripcin de la organizacin de la sociedad, de los mediosmetcnicos y personales, y de los mecanismos de control internocon el que contar para realizar los trabajos de tasacin. cu doteVALORACIONES INMOBILIARIAS 3-14 Unidad 1Es 47. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Justificacin de haber constituido en el Banco de Espaa, endicmetlico o en valoresde Deuda Pblica, un depsitoequivalente al 10 por 100 del capital mnimo exigido.s Ju ore 3.3.3 Inscripcin en el Registro Oficial de Sociedades de ad Tasacin.as sT La eficacia de la homologacin quedar condicionada a la presentacin en el Banco de Espaa la siguiente documentacin: to eri Escritura de constitucin de la sociedad debidamente inscrita en-Pel Registro Mercantil. aE Relacin de los profesionales con los que cuenta la sociedadcon indicacin de su titulacin. ce Esta documentacin se presentar con anterioridad al comienzo del ejercicio de ne sus actividades y antes de que transcurra el plazo de seis meses desde que se harte comunicado la homologacin. pe ntome cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-15Es 48. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 49. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4. NORMATIVA APLICABLE s Juore Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio.Contiene las normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco deadvalores del suelo y de las construcciones para determinar el valor ascatastral de los inmuebles de naturaleza urbana. sT Ley 6/1998 sobre el Rgimen del Suelo y Valoraciones.toDefine las distintas clases de suelo y establece las reglas deerivaloracin del mismo en las expropiaciones. -P aE Orden ECO/805/2003.Establece las normas de valoracin de los bienes inmuebles a losceefectos de garanta hipotecaria de crditos o prstamos, coberturanede las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras, rtedeterminacin del patrimonio de las instituciones de inversincolectiva y determinacin del patrimonio inmobiliaria de los Fondos pede Pensiones. nto Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 Marzo...meAprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. cu doVALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te4-1Es 50. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo. dic Aprueba el rgimen jurdico de homologacin de las sociedades y servicios de tasacin.sJu ore adas tosT eri-PaE ce nertepentome cu doteVALORACIONES INMOBILIARIAS 4-2 Unidad 1Es 51. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 1sJu 1. - Qu tipo de bienes son las minas y las canteras? ore A). Son bienes inmuebles por naturaleza. B). Son actividades econmicas y no pueden calificarse como bienes inmuebles. ad C). Son bienes inmuebles por destino.as 2. - De qu depende que un edificio se califique de urbano o de rstico?A). Depende del tipo de edificacin.sTB). Depende de la naturaleza del suelo.C). Depende de la calificacin urbanstica. 3. - Qu se entiende por edificabilidad?toA). Se trata de una de las caractersticas del suelo urbano.eriB). Es la cantidad de techo construible en relacin con el suelo.C). Es un permiso que se ha de solicitar antes de iniciar las obras de construccin. -PaE 4. - Que seala el principio de finalidad?A). Que el proceso de valoracin siempre debe finalizar en un informe vinculante.B). Que el tasador debe aplicar criterios objetivos, procurando no tener en cuenta lafinalidad de la valoracin al objeto de evitar elementos subjetivos. ce C). Que el tasador deber tenerla en cuenta al objeto de determinar el mtodo devaloracin a aplicar.ne 5. - Cuntos profesionales debe tener una sociedad de tasacin para que resulte rte homologada?A). Al menos el titular de la sociedad debe tener la calificacin de tasador oficial.B). Diez profesionales titulares.peC). Diez profesionales de los cuales al menos tres deben ser profesionales asociados.ntome cu do VALORACIONES INMOBILIARIASUnidad 1te 4-3Es 52. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1Ju 1. - La respuesta correcta es la ADe acuerdo con el Cdigo Civil, las minas y las canteras se consideran sbienes inmuebles por naturaleza.ore 2. - La respuesta correcta es la B.El que un edificio se califique de urbano o de rstico depende de laadnaturaleza del suelo en el que se encuentre. 3. - La respuesta correcta es la B. asLa edificabilidad es la cantidad de techo construible que de acuerdo con lasnormas urbansticas se puede construir sobre un solar.sTSe expresa mediante el ndice de edificabilidad en metros cuadrados detecho por cada metro cuadrado de suelo. 4. - La respuesta correcta es la C.toPara valorar un inmueble, el profesional deber tener en cuenta la finalidaderipara la cual se calcula su valor, ya que sta condiciona el mtodo y lastcnicas de valoracin a aplicar. -P 5. - La respuesta correcta es la C aEPara obtener y conservar su homologacin, las sociedades de tasacindebern cumplir entre otros el requisito de contar con un nmero mnimode diez profesionales de los cuales, al menos tres, han de ser profesionalesvinculados.cene rte pe ntome cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 4-4Unidad 1Es