unidad5 valoraciones perito

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    CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    UUNNIIDDAADD 55

    VVAALLOORRAACCIIOONNEESS RREEGGUULLAADDAASS

    1. EL VALOR CATASTRAL.

    2. EL VALOR DE EXPROPIACIN.

    3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1

    1. EL VALOR CATASTRAL.................................................................................................................. 1-1 1.1 CRITERIOS Y LMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4

    1.1.1 Lmites del valor catastral. ..................................................................................................... 1-5 1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5

    1.2 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6

    1.2.1 El procedimiento de valoracin colectiva. ............................................................................. 1-6 1.2.1.1 Definicin de las reas econmicas homogneas. .............................................................................. 1-7 1.2.1.2 Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8 1.2.1.3 Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin. .......................................................... 1-9

    1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoracin catastral. .............................................................. 1-10 1.2.2.1 Definiciones en relacin con la valoracin del suelo. ...................................................................... 1-10 1.2.2.2 Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones. ..................................................... 1-11

    1.2.3 La valoracin del suelo. ....................................................................................................... 1-12 1.2.3.1 Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. .................................................................... 1-13 1.2.3.2 Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB). ............................................................ 1-14

    1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de Repercusin Bsico en polgono........ 1-15 1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15

    1.2.4 La valoracin de la construccin. ........................................................................................ 1-19 1.2.4.1 Clculo del mdulo bsico de la construccin. ................................................................................ 1-20 1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categora ........................................................................... 1-21

    1.2.5 Coeficientes correctores de la construccin......................................................................... 1-24 1.2.5.1 Coeficiente H, antigedad. ............................................................................................................... 1-25 1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservacin. ............................................................................................. 1-26

    1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27 1.2.6.1 Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin...................................................................... 1-28 1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28 1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28 1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco. ......................... 1-29 1.2.6.5 Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica..................................................................... 1-30

    1.3 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RSTICOS.................................................................... 1-31

    1.3.1 Procedimiento actual del clculo del valor catastral........................................................... 1-32

    2. EL VALOR DE EXPROPIACIN. ................................................................................................... 2-1 2.1 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3 2.2 VALORACIN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIN.................................................................. 2-5

    2.2.1 Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de expropiacin. ........................................... 2-5 2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable a efectos de expropiacin. ................................................ 2-6

    2.2.2.1 Valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados.................................................... 2-6 2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7

    2.2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados............................................... 2-7 2.2.3 Valoracin del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8

    2.2.3.1 Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada................................................................ 2-8 2.2.3.2 Valoracin del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9

    2.3 VALORACIN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIN. ........................................ 2-11

    2.3.1 Valoracin de las edificaciones............................................................................................ 2-12 2.3.2 Valoracin de las instalaciones............................................................................................ 2-12

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

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    3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1 3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. ............... 3-1

    3.1.1.1 Imputacin de rentas inmobiliarias. ................................................................................................... 3-2 3.1.1.2 Ganancias y prdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3

    3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4 3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5 3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-1

    1. EL VALOR CATASTRAL.

    La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos

    valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin).

    ; La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir con su valor catastral.

    ; El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

    La formacin del valor catastral esta condicionada por una serie de principios:

    Principio de justicia. ; Los bienes inmuebles ms apreciados en el mercado inmobiliario

    debern tener un mayor valor catastral.

    Principio de objetividad. ; La valoracin de un inmueble deber ser obtenida de acuerdo con

    un procedimiento regulado.

    Principio de correlacin con el mercado. ; El valor catastral de un inmueble deber tener una relacin

    directa con el valor de mercado.

    ; El valor de mercado es un valor terico obtenido a partir de valores medios de mercado, y es la resultante del anlisis de un

    determinado nmero de testigos.

    Principio de coordinacin con otras reas del territorio.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-2

    ; El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una

    coordinacin al objeto de evitar desigualdades impositivas por

    razn del territorio.

    El valor catastral de un inmueble estar formado por la suma del valor catastral

    del suelo ms el valor catastral de las construcciones.

    El mecanismo utilizado para la valoracin catastral est pensado para la

    valoracin masiva de inmuebles pero tambin se puede reducir el mbito de la

    valoracin a un sector o zona determinada.

    El procedimiento de valoracin se realiza mediante la aprobacin de una

    ponencia de valores y la aplicacin a cada inmueble concreto de los mdulos y

    coeficientes previstos atendiendo a las distintas circunstancias que se den en el

    inmueble.

    La ponencia de valores consiste en un documento administrativo que contiene:

    Las conclusiones de los estudios de mercado. La delimitacin del suelo (urbano, rstico). Los valores bsicos del suelo y construccin. Los coeficientes correctores.

    Las ponencias de valores tienen mbito municipal y pueden ser:

    Totales, se extienden a la totalidad de los inmuebles de una clase (urbanos, rsticos, de caractersticas especiales).

    Parciales, contienen los datos para valorar los inmuebles de una misma clase pero correspondientes a una o varias zonas, o

    polgonos.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-3

    Especiales, afectan exclusivamente a uno o varios grupos de inmuebles de caractersticas especiales.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-4

    1.1 Criterios y lmites del valor catastral.

    Para la determinacin del valor catastral se tendrn en cuenta los siguientes

    criterios:

    La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su aptitud para la produccin.

    El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, los honorarios profesionales y tributos

    que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad

    edificatoria, as como el carcter histrico artstico u otras

    condiciones de las edificaciones.

    Los gastos de produccin y beneficios de la actividad empresarial de promocin, o los factores que correspondan en

    los supuestos de inexistencia de la citada promocin.

    Las circunstancias y los valores de mercado. ; Esto se hace mediante la aplicacin de coeficientes. El coeficiente

    de referencia al mercado est fijado en el 0,5.

    Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-5

    1.1.1 Lmites del valor catastral.

    El valor catastral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado.

    ; Se entiende por valor de mercado el precio ms probable por el cual se podra venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

    En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor

    catastral no podr en ningn caso superar dicho precio.

    ; Son ejemplo de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin oficial, o los inmuebles en

    rgimen de arrendamiento protegido.

    1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales.

    A los efectos de las valoraciones catastrales se entiende por inmueble la parcela

    o porcin de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal

    y cerrada por una lnea poligonal que delimita, el mbito espacial del derecho

    de propiedad.

    Tambin tendrn la consideracin de bien inmueble los diferentes elementos

    privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento

    independiente, sometidos al rgimen especial de propiedad horizontal.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-6

    1.2 El valor catastral de los inmuebles urbanos.

    El valor catastral de los inmuebles urbanos est compuesto por la suma del valor

    catastral del suelo ms el valor catastral de la construccin.

    ; Para el clculo del valor catastral de los inmuebles urbanos se tendrn en cuenta determinados criterios de graduacin como son: la localizacin, el

    coste de ejecucin material de las construcciones, los gastos de produccin y

    beneficios de la actividad empresarial, las circunstancias y valores de

    mercado.

    Existen dos formas de realizar la valoracin catastral de los inmuebles urbanos:

    La valoracin colectiva. ; Se valoran los inmuebles de una misma clase.

    La valoracin individualizada.

    1.2.1 El procedimiento de valoracin colectiva.

    La valoracin colectiva puede tener carcter general (se valora la totalidad de

    los inmuebles de una clase que existen en el municipio), carcter parcial (se

    valoran inmuebles de una misma clase correspondiente a una zona o a polgonos

    discontinuos).

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-7

    En el proceso de valoracin se pueden distinguir las siguientes fases:

    Definicin de las reas econmicas homogneas. ; Previa la delimitacin del suelo de naturaleza urbana.

    Estudio de mercado. Fijacin de los mdulos bsicos del suelo y la construccin.

    Una vez delimitado el suelo de naturaleza urbana y realizados los

    correspondientes estudios de mercado se procede a la elaboracin y

    aprobacin de la ponencia de valores.

    La ponencia de valores se elabora por la Oficina de Valoracin Catastral.

    1.2.1.1 Definicin de las reas econmicas homogneas.

    Las reas econmicas homogneas estn formadas por zonas geogrficas en las

    que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su

    componente construccin tienen una similitud en sus caractersticas.

    Se han establecido siete reas econmicas homogneas.

    ; Ver el apartado 1.2.3.1.

    La Oficina de Valoracin Catastral deber fijar el nivel a que corresponde cada

    una de las distintas reas econmicas homogneas en las que ha dividido el

    territorio de un municipio.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-8

    Estas reas se podrn dividir en polgonos de valoracin. Los criterios para

    creacin de polgonos son:

    Coherencia urbanstica y tipologa de la construccin. Circunstancias o peculiaridades del mercado. Circunstancias de carcter econmico social.

    ; Esta divisin se realiza a efectos de poder fijar coeficientes correctores.

    1.2.1.2 Estudio de mercado.

    La elaboracin de la ponencia de valores implica la realizacin de un estudio de

    mercado de los distintos polgonos.

    El estudio de mercado se realizar analizando:

    Las caractersticas fsicas y urbanas del municipio, el nivel socio econmico y situacin urbanstica.

    Las compraventas de edificaciones realizadas, el mercado de alquiler, los gastos y beneficios de las promociones realizadas.

    La situacin, por zonas de la oferta y la demanda de inmuebles.

    El estudio de mercado incluir un desglose de los valores de mercado, del suelo,

    y de las construcciones obtenidos de las distintas muestras utilizadas.

    ; Respecto del suelo se obtendr el valor de repercusin (euros/m2 construido). ; Respecto a las edificaciones se obtendr su valor mediante mtodo de reposicin,

    teniendo en cuenta el uso, la calidad y el carcter histrico cultural, deprecindose,

    cuando proceda en funcin de la antigedad y el estado de conservacin.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-9

    Tambin incluir una comparacin entre el valor catastral actual de las muestras

    y el valor de mercado obtenido fijando la desviacin que exista.

    ; Esto se hace a efectos de analizar el cumplimiento del requisito que seala que del valor catastral deber tener una relacin directa con el valor de mercado.

    ; En la ponencia de valores se recogern las correcciones a realizar para mantener la correlacin, que actualmente se fija en el entorno del 50%,

    1.2.1.3 Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin.

    Al ser el valor catastral un valor fiscal que atiende a unos principios de

    uniformidad y coordinacin es necesario el establecimiento de unos

    procedimientos al objeto de lograr una uniformidad en los valores catastrales.

    Para ello el valor de mercado obtenido por la Oficina de Valoracin Catastral se

    modula de acuerdo con las directrices que se establezcan para la

    coordinacin nacional de valores.

    ; Los valores catastrales oscilarn dentro de una banda de coeficientes establecida reglamentariamente.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-10

    1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoracin catastral.

    1.2.2.1 Definiciones en relacin con la valoracin del suelo.

    Valor de Repercusin Bsico en polgono (VRB)

    Representa el valor ms caracterstico o del definido por el planeamiento

    conforme al uso y tipologa edificatoria.

    Valor Unitario Bsico (VUB).

    Se obtiene considerando la edificabilidad de la parcela tipo a partir del VRB por

    aplicacin de la siguiente frmula:

    VU = VR0 * E0 + VR1* E1 + VR2* VR2 +.

    VU = Valor unitario en euros/m2 VR = Valores de repercusin diferenciados por usos en euros/m2 de construccin. E = Edificabilidades diferenciadas por usos en m2 de construccin por m2 de suelo.

    Valor de repercusin en calle tramo de calle, zona o paraje (VRC)

    Se obtiene atendiendo a sus caractersticas urbansticas corrigiendo el Valor de

    Repercusin Bsico considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de

    cada calle, zona, o paraje:

    Localizacin respecto de los diferentes focos de atraccin. Accesibilidad y medios de transporte pblicos dentro del polgono y en

    relacin con el resto de la ciudad.

    Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos. Dinmica del mercado inmobiliario.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-11

    Especificidad de la oferta o moda de la demanda.

    1.2.2.2 Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones.

    Mdulo Bsico de Construccin.

    Cada rea econmica homognea tendr asignado un Mdulo Bsico de

    Construccin que se valora en euros/m2.

    Al mdulo bsico de construccin se le aplicar un coeficiente por uso, clase,

    modalidad y categora de la edificacin de donde resulta un valor en euros/m2

    para cada tipo de construccin.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-12

    1.2.3 La valoracin del suelo.

    A nivel nacional se fija el valor del producto inmobiliario (suelo ms construccin).

    Este valor se fija despus de haber realizado el correspondiente estudio de

    mercado por parte de la Direccin General del Catastro, se conoce con el

    nombre de Mdulo M.

    Este valor estar vigente mientras no se modifique sustancialmente la situacin

    del mercado inmobiliario.

    ; El ltimo valor fijado corresponde al ao 2002 y asciende a 811,37 euros/metro2.

    El valor del mdulo M est expresado euros por metro cuadrado construido

    equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una

    categora edificatoria media en un municipio de caractersticas medias.

    Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor

    del suelo ms el valor de la construccin, desde el mdulo M se procede a la

    obtencin de los mdulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la

    construccin.

    El mdulo del valor del suelo se llama Mdulo Bsico de Repercusin del suelo.

    (MBR).

    El mdulo del valor de la construccin se llama Mdulo Bsico de Construccin

    (MBC).

    Los valores de estos mdulos (MBR Y MBC) se diversifican en funcin de las reas

    econmicas homogneas mediante la aplicacin de un coeficiente conocido

    como factor de localizacin para el mdulo MBR (suelo) y factor de construccin

    para el mdulo MBC (construccin).

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-13

    ; Los valores que tienen los coeficientes factor de localizacin y factor de construccin estn fijados reglamentariamente.

    1.2.3.1 Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo.

    Para el clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo se utilizar la

    siguiente frmula:

    MBR = 0,21 * M* Fs

    MRB = Mdulo bsico de repercusin del suelo. M = Mdulo M (811,37) Fs = Coeficiente del factor localizacin.

    El Mdulo Bsico de Repercusin del suelo se diversifica en funcin de las reas

    econmicas homogneas mediante la aplicacin de un coeficiente conocido

    como factor de localizacin. Los valores de este coeficiente se fijan por la

    Direccin General del Catastro.

    ; Ver en el apartado 1.2.1.1 el concepto de rea econmica homognea.

    Valores del coeficiente factor de localizacin.

    Nivel de rea Valor 1 2,80 2 2,00 3 1,45

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-14

    4 1,00 5 0,55 6 0,33 7 0,18

    El valor obtenido se conoce por las siglas MBRi

    EJEMPLO

    Calcular el valor del mdulo MBR, correspondiente a un inmueble situado en

    un rea econmica homognea de nivel 6.

    SOLUCIN

    El valor del mdulo MBR se obtiene aplicando la frmula.

    MBR = 0,21 * M* Fs

    MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23

    1.2.3.2 Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB).

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-15

    El Valor de repercusin Bsico en cada Polgono de un rea econmica homognea se

    obtiene aplicando al MRBi (mdulo bsico de repercusin del suelo multiplicado por el

    factor de localizacin) determinados coeficientes correctores.

    ; Ver en el apartado 1.2.2.1. el concepto de VRB.

    1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de

    Repercusin Bsico en polgono.

    Atendiendo a las caractersticas de la parcela se pueden aplicar los siguientes

    coeficientes:

    Coeficiente A (Parcelas con varias fachadas a la va pblica que forman esquina).

    Se aplicar el coeficiente 1,10 cuando tenga dos fachadas.

    Se aplicar el coeficiente 1,15 cuanto tenga tres o ms fachadas.

    Coeficiente B (Parcelas con longitud de fachas inferior a la mnima establecida por el

    planeamiento).

    Se aplicar el coeficiente sealado en la ponencia de valores que en ningn

    caso puede ser inferior a 0,60

    1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-16

    El Valor de Repercusin Bsico en Polgono (VRB) calculado debe oscilar entre los

    valores fijados reglamentariamente en funcin del uso del suelo.

    ; Son usos del suelo: (residencial (V), industrial (I), oficinas (X), comercial (C), turismo (T).

    Al establecer un margen de variacin se consigue que las valoraciones realizadas

    por las distintas oficinas catastrales se ajusten a unos tramos que evitan los riesgos

    de desigualdades en el trato fiscal.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-17

    Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo

    MXIMOS SEGN USOS DEL SUELO MNIMOS CUALQUIER USO Residencial Industrial Oficinas Comercial Turstico

    1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8 2V 300 2I 150 2X 750 2T 785 2T 465 10 3V 250 3I 150 3X 630 2C 670 3T 405 12 4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14 5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16 6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18 7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20

    Explicacin:

    El primer dgito identifica cada una de las reas econmicas homogneas. El segundo dgito identifica el uso del suelo. Los tres siguientes es un coeficiente porcentual, para su aplicacin hay que dividirlo por 100 Los dgitos de la ltima columna es un coeficiente porcentual, para su aplicacin hay que dividirlo por 100.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-18

    EJEMPLO

    Calcular entre que importes puede oscilar el valor de repercusin del suelo

    correspondiente a un solar de uso residencial perteneciente a un rea

    econmica homognea de nivel 6.

    SOLUCIN

    En primer lugar se obtiene el MBR aplicando la frmula.

    MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23

    Limite superior de la banda.

    56,23 X (175/100) = 98,40

    Lmite inferior de la banda.

    56,23 X (18/100) = 10,12

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-19

    1.2.4 La valoracin de la construccin.

    El valor de la construccin se obtiene multiplicando la superficie construida por el

    valor unitario.

    ; Se entiende por superficie construida la comprendida en el polgono definido por la lnea exterior de la edificacin. Los balcones y terrazas que estn

    cubiertos se computarn al 50%, salvo que estn cerrados por tres de sus

    cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarn al 100%.

    ; Ver el concepto de superficie construida en el apartado 1.1.3.7. de la Unidad 1.

    Para obtener el valor unitario se seguirn los siguientes pasos:

    Obtencin del Mdulo Bsico de Construccin modulado por el factor de construccin.

    ; Ver el apartado 1.2.3. de esta Unidad. ; Ver el apartado 1.2.4.1. de esta Unidad.

    Aplicacin del coeficiente que por uso, clase, modalidad y categora le corresponda.

    ; Ver el apartado 1.2.4.2. de esta Unidad.

    De las anteriores operaciones resultar un precio en euros/m2.

    El valor de una construccin ser el resultado de multiplicar la superficie

    construida por el precio obtenido y por determinados coeficientes.

    ; Ver el apartado 1.2.5. de esta Unidad.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-20

    Vc = m2 construidos * MCBi * Coeficientes correctores. Vc = Valor de la construccin MCBi = Mdulo bsico de repercusin construccin una vez corregido por la aplicacin de coeficiente por uso, clase, modalidad y categora.

    1.2.4.1 Clculo del mdulo bsico de la construccin.

    Para el clculo del mdulo bsico de construccin (MBC) se utilizar la siguiente

    frmula:

    MBC = 0,50 * M* Fc MRC = Mdulo bsico de construccin. M = Mdulo M (811,37). Fc = Coeficiente de construccin.

    El factor de construccin diversifica el valor del mdulo bsico de construccin

    atendiendo a las distintas reas econmicas homogneas.

    Los valores de este factor se fijan por la Direccin General del Catastro.

    Valores del coeficiente factor construccin

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-21

    Nivel de rea Valor 1 1,30 2 1,20 3 1,10 4 1,00 5 0,95 6 0,90 7 0,80

    El valor obtenido se conoce por las siglas MBCi

    1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categora

    Obtenido el mdulo bsico de construccin que corresponde a un rea

    econmica homognea sobre l se aplica el coeficiente por uso, clase,

    modalidad y categora de la edificacin.

    Existen 10 usos:

    1.- Residencial. 2.- Industrial. 3.- Oficinas. 4.- Comercial. 5.- Deportes. 6.- Espectculos. 7.- Ocio y hostelera. 8.- Sanidad y Beneficencia. 9.- Culturales y religiosos. 10.- Edificios singulares.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-22

    Dentro de cada uso pueden existir diversas clases y dentro de cada clase

    pueden existir modalidades, cada modalidad se desglosa en nueve categoras

    en funcin del nivel arquitectnico de la construccin.

    Por cada categora se indica el coeficiente a aplicar.

    ; 1.- Residencial. (uso)

    1.1. Viviendas colectivas de carcter urbano. (clase)

    1.1.1. Edificacin abierta (modalidad)

    1.1.2. En manzana cerrada.

    1.1.3. Garajes trasteros y locales en estructura

    1.2. Viviendas unifamiliares de carcter urbano.

    1.2.1. Edificacin aislada o pareada.

    1.2.2. En lnea o manzana cerrada.

    1.3. Edificacin rural.

    1.3.1. Uso exclusivo de vivienda.

    1.3.2. Anexos.

    ; En el R. D.1020/1993 se contiene todo el desarrollo de los usos a la vez que se indica el porcentaje a aplicar por cada categora de las modalidades.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-23

    A efectos didcticos se desarrolla nicamente el uso uno, la tabla completa se

    encuentra en el R. D. 1020/1993 de 25 de Julio.

    TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS CATEGORAS CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1.1. 1.1.1. 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 1.1.2. 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 1.1.3. 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20 1.2. 1.2.1. 2.15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 1.2.2. 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 1.2.3. 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35 1.3. 1.3.1. 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 1.3.2. 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20

    EJEMPLO

    Calcular el valor unitario aplicable a una construccin calificada de uso

    residencial en manzana cerrada (1.1.2.), categora 8, que de acuerdo con los

    datos obtenidos de la Ponencia de Valores se encuentra clasificada en el

    nivel de rea 6.

    Se tomar como valor del Mdulo M 811,37 euros.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-24

    SOLUCIN

    En primer lugar se obtiene el MBC aplicando la frmula.

    MBC = 0,50 X 811,37 X 0,90 = 365,12

    Al ser el nivel de rea 6 el coeficiente del factor de localizacin procede aplicar el coeficiente

    0,90

    A continuacin se aplica el coeficiente por uso, clase, modalidad y categora

    de la edificacin.

    365,12 X 0,60 = 219,07

    De acuerdo con la tabla le corresponde el coeficiente 0,60

    Valor unitario..................................................................................... 219,07

    1.2.5 Coeficientes correctores de la construccin.

    Sobre el valor unitario obtenido se aplicarn los siguientes coeficientes

    correctores:

    Coeficiente corrector por antigedad de la construccin (coeficiente H).

    Coeficiente corrector por estado de conservacin (coeficiente I).

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-25

    1.2.5.1 Coeficiente H, antigedad.

    Este coeficiente pondera: la antigedad, el uso predominante, y la calidad

    constructiva.

    Se aplica de acuerdo con la siguiente tabla:

    Uso 1 Uso2 Uso 3 Aos Categoras Categoras Categoras 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5-9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88 10-14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,87 15-19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69 20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54 30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 35-39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44 40-44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35 50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29 60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,30 0,22 70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22 75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20 80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19 85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 90-ms 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17

    El uso 1 comprende los siguientes usos: Residencial, oficinas, edificios singulares.

    El uso 2 comprende los siguientes usos: Industrial no fabril, comercial, deportivo, turstico, sanitario,

    benfico cultural y religioso.

    El uso 3 comprende los siguientes usos: Fbricas y espectculos.

    Las categoras se corresponden a las contempladas en la tabla de de coeficientes por uso, clase, modalidad y

    categora.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-26

    1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservacin.

    Para la aplicacin de este coeficiente en la Ponencia de Valores se clasifican los

    inmuebles en las siguientes categoras:

    Normal. Construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que esta sea, no necesitan reparaciones importantes.

    Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad

    y estabilidad.

    Deficiente. Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones

    de habitabilidad y estabilidad.

    Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.

    Los coeficientes que se aplican son los siguientes:

    Normal ......................................... 1,00

    Regular ......................................... 0,85

    Deficiente ..................................... 0,50

    Ruinoso ........................................ 0,00

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-27

    1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las

    construcciones.

    Determinadas caractersticas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a

    las construcciones, por lo que los coeficientes correctores a que hacen referencia

    deben ser aplicados a los dos valores.

    ; En la Ponencia de Valores se indicarn los coeficientes correctores aplicables.

    Los coeficientes correctores comunes son.

    Depreciacin funcional o inadecuacin (coeficiente J). Viviendas y locales interiores (coeficiente K). Fincas afectadas por cargas singulares (coeficiente L). Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter

    extrnseco (coeficiente M).

    Apreciacin o depreciacin econmica (coeficiente N). Cuando concurran dos o ms coeficientes, slo se podr aplicar uno de ellos,

    salvo para los coeficientes J y N que son compatibles entre si y con cualquier

    otro.

    ; En los casos de concurrencia se optar por el que represente mayor disminucin de valor.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-28

    1.2.6.1 Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin.

    Se puede aplicar este coeficiente en el caso de construccin, diseo,

    instalaciones o usos inadecuados.

    Se aplicar el coeficiente 0,80.

    1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores.

    Se aplicar este coeficiente a aquellas viviendas y locales considerados como

    interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de

    manzana) en edificacin cerrada.

    Se aplicar el coeficiente 0,75.

    1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares.

    Se aplicar este coeficiente a las fincas que formen parte de conjuntos

    oficialmente declarados histrico artsticos o que estn incluidas en catlogos o

    planes especiales de proteccin.

    ; Ver en el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2 el concepto de los distintos grados de proteccin.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-29

    Los coeficientes a aplicar dependen del grado de proteccin.

    Proteccin integral, se aplicar el coeficiente 0,70. Proteccin estructural, se aplicar el coeficiente 0,80. Proteccin ambiental, se aplicar el coeficiente 0,90.

    1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de

    carcter extrnseco.

    Se aplicar este coeficiente cuando la finca est afectada por futuros viales,

    incorreccin urbanstica, expropiacin, reparcelacin, compensacin o fuera de

    ordenacin por uso.

    Se aplicar el coeficiente 0,80.

    No se aplicar cuando estas circunstancias han sido tenidas en cuenta en la Ponencia de Valores.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-30

    1.2.6.5 Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica.

    Se aplicar este coeficiente para adecuar los resultados obtenidos a la realidad

    del mercado inmobiliario.

    En las situaciones de apreciacin el coeficiente ser superior a 1, evaluando

    situaciones de sobreprecio, por razones contrastadas de alta demanda de

    mercado, inexistencia de otro producto similar por la alta calidad en las

    caractersticas constructivas.

    En las situaciones de depreciacin el coeficiente ser inferior a 1, evaluando la

    falta de mercado, la cada en desuso, y otras causas enmarcadas en zonas

    determinadas y concretas.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-31

    1.3 El valor catastral de los inmuebles rsticos.

    La finalidad principal del valor catastral de los inmuebles rsticos es la de fijar un

    valor que ser tenido en cuenta por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para

    determinar su base imponible.

    Con anterioridad al I.B.I., (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) los inmuebles rsticos

    estaban gravados por la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria que someta a

    tributacin las rentas, reales o potenciales, producidas anualmente.

    Para obtener el importe de las rentas se realizaban estudios generales donde se

    obtenan datos de los rendimientos clasificados por tipos de cultivos,

    caractersticas de la tierra e intensidades de los cultivos.

    Estos datos se conocen por el trmino tipo evaluatorio. Podemos definir el

    concepto de tipo evaluatorio como el producto lquido, calculado para una

    hectrea de cada uno de los cultivos o aprovechamientos en cada una de las

    intensidades productivas.

    La base imponible (valor catastral) de una parcela se obtena aplicando el tipo

    evaluatorio que le correspondiera.

    BI = Tipo evaluatorio X Superficie

    BI = Base imponible.

    ; Hay que tener en cuenta que dentro de una parcela pueden existir subparcelas formadas por los distintos aprovechamientos e intensidades de los cultivos.

    ; Ver apartado 4.2.2. de la Unidad 2.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    1-32

    En la actualidad el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad de los

    bienes de naturaleza rstica y urbana. La base imponible coincide con el valor

    catastral de dichos bienes.

    El valor catastral de los inmuebles rsticos se compone por la suma de los valores

    catastrales del suelo al que hay que aadir el valor de las edificaciones rsticas.

    El valor catastral de los terrenos se calcular capitalizando al inters que

    reglamentariamente se establezca las rentas reales o potenciales de los mismos

    segn la aptitud de la tierra para la produccin de los distintos cultivos y

    aprovechamiento de acuerdo con sus caractersticas catastrales.

    ; Para su correcto funcionamiento deberan existir estudios actualizados de los rendimientos, no obstante stos no se han realizado y se ha utilizado el procedimiento

    de actualizaciones de los valores antiguos mediante la aplicacin de porcentajes de

    actualizacin que son fijados en las Leyes de Presupuestos.

    1.3.1 Procedimiento actual del clculo del valor catastral.

    En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposicin

    Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se seal

    que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables

    de la Contribucin Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990.

    ; Recordar que la Contribucin Rstica someta a tributacin los rendimientos reales o potenciales de los inmuebles rsticos, por lo que se puede decir que el valor catastral

    de un inmueble rstico se obtiene capitalizando las rentas derivadas del mismo.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-33

    La base liquidable de la Contribucin Rstica era el 50% de los rendimientos

    imputables al inmueble por lo que de acuerdo con la Disposicin Transitoria el

    Valor Catastral de un inmueble rstico ser:

    0,5 X Tipo evaluatorio X superficie VC = -------------------------------------------

    0,03 VC = Valor catastral

    Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de

    incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor

    Catastral de un inmueble rstico se toma el tipo evaluatorio que le corresponda

    en el ao 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el

    resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.

    VC (2003) = 37,04 X Tipo evaluatorio X Superficie.

    VC = Valor Catastral correspondiente al ao 2003

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-1

    2. EL VALOR DE EXPROPIACIN.

    Los derechos derivados de la propiedad de los bienes inmuebles estn

    supeditados al inters general que normalmente tiene su reflejo en las normativas

    urbansticas.

    Atendiendo al inters general y cumpliendo los requisitos previstos la

    Administracin podr privar a los propietarios del ejercicio de los derechos

    derivados de la propiedad.

    En las expropiaciones el propietario tiene derecho a recibir el justiprecio. Este

    justiprecio se obtiene mediante la aplicacin de las normas de valoracin para

    los supuestos de expropiacin.

    La expropiacin es uno de los sistemas de ejecucin de los planes de

    urbanizacin. Cuando se utiliza este sistema la Administracin asume

    directamente la urbanizacin y para ello procede a la expropiacin forzosa de

    todos los bienes y derechos incluidos en los polgonos o unidades de actuacin.

    ; Este sistema tiene el carcter de excepcional y slo se utiliza cuando existen razones justificadas (razones de urgencia o necesidad) o cuando por la escasa rentabilidad de

    la urbanizacin, sta no se lleva a cabo por la iniciativa privada.

    Tambin se utiliza este sistema como complementario de los otros

    (compensacin y cooperacin).

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2-2

    ; Supuestos de propietarios que no se integran en la Junta de Urbanizacin o que no contribuyen a los gastos y aquellos casos en los que la porcin de suelo a asignar es

    inferior a la parcela mnima.

    La obtencin de suelo pblico (viales, plazas) y equipamientos en el suelo

    urbano consolidado por la urbanizacin se realizar por la Administracin

    mediante las expropiaciones.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-3

    2.1 Momento al que han de referirse las valoraciones.

    El proceso de expropiacin puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso

    establecer a qu momento hacen referencia los valores de la expropiacin.

    Las tasaciones se efectuarn con arreglo al valor que tengan los bienes en el

    momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las

    expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado

    lugar a la expropiacin.

    ; Tampoco se tendrn en cuenta las expectativas previsibles en un futuro.

    Se distinguen tres supuestos:

    Expropiacin forzosa. Las valoraciones se entienden referidas al momento de

    iniciacin del expediente de justiprecio individualizado.

    ; Si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta los valores se referirn al momento de exposicin pblica del proyecto de

    expropiacin.

    Otros supuestos de actuacin. Las valoraciones se entienden referidas al momento de iniciacin

    del correspondiente expediente.

    En las determinacin de indemnizaciones por cambio de planeamiento.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2-4

    Las valoraciones se entendern referidas al momento de

    aprobacin definitiva del nuevo planeamiento.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-5

    2.2 Valoracin del suelo a efectos de expropiacin.

    La regla general establece que el suelo se valorar conforme a su clasificacin

    urbanstica y a su situacin.

    Existen reglas especficas de valoracin dependiendo de las distintas clases de

    suelo.

    2.2.1 Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de

    expropiacin.

    El valor del suelo no urbanizable se obtiene por el mtodo de comparacin a

    partir del valor de mercado de fincas anlogas (testigos).

    ; Como variables referenciales (caractersticas de comparacin) se atender al rgimen urbanstico, la situacin, tamao, los usos y aprovechamientos.

    Cuando por la inexistencia de testigos no sea posible la aplicacin del sistema

    de comparacin se utilizar el mtodo de capitalizacin de rentas reales o

    potenciales.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2-6

    2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable a efectos de

    expropiacin.

    Se distingue entre:

    Suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados (en este tipo de suelo el planeamiento ya ha establecido las condiciones

    para su desarrollo).

    Suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados.

    2.2.2.1 Valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos

    delimitados.

    El valor de expropiacin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados se

    calcula aplicando al aprovechamiento que le corresponda el Valor Bsico de

    Repercusin.

    ; Ver el apartado 1.2.3.2. de esta Unidad.

    Del valor obtenido por la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin se restar:

    Los costes de urbanizacin pendientes de ejecutar. Los costes de financiacin de los trabajos pendientes. Los costes de gestin pendientes.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-7

    2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales

    Si no existiera el Valor Bsico de Repercusin, o ste hubiera perdido su vigencia

    por estar en proceso de revisin o por modificacin de las condiciones

    urbansticas que sirvieron para fijar el Valor Bsico de Repercusin, la valoracin

    del suelo urbanizable incluido en mbitos ya delimitados se realizar por el

    sistema dinmico del mtodo del valor residual.

    Este mtodo consiste en valorar el inmueble por la diferencia entre importe

    resultante de actualizar a fecha de expropiacin el valor que se obtendr en el

    momento que est terminado el inmueble y el valor actual de los pagos

    realizados por los gastos realizados.

    ; No se tendr en cuenta para el clculo de estos valores los posibles efectos especulativos.

    2.2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos

    delimitados.

    La valoracin del suelo urbanizable respecto del cual no existe planeamiento de

    desarrollo se realizar utilizando los mismos procedimientos que para el suelo no

    urbanizable.

    ; No se tendr en cuenta la posible futura utilizacin urbanstica.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2-8

    2.2.3 Valoracin del suelo urbano.

    Se distingue entre:

    Suelo urbano sin urbanizacin consolidada. Suelo urbano consolidado.

    2.2.3.1 Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada.

    A los efectos de expropiacin el valor del suelo urbano sin urbanizacin

    consolidada se calcular mediante la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin

    ms especfico.

    ; Puede ser el Valor de Repercusin de Parcela, o el Valor de Repercusin de Calle. ; Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-9

    2.2.3.2 Valoracin del suelo urbano consolidado.

    Para obtener el valor del suelo urbano consolidado a efectos de expropiacin, se

    aplicar al aprovechamiento del suelo el Valor Bsico de Repercusin en

    parcela.

    ; Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad.

    Del valor obtenido por la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin se restar:

    Los costes de urbanizacin pendientes de ejecutar. Los costes de financiacin de los trabajos pendientes. Los costes de gestin pendientes.

    Si no existiera el Valor Bsico de Repercusin, o ste hubiera perdido su vigencia

    por estar en proceso de revisin o por modificacin de las condiciones

    urbansticas que sirvieron para fijar el Valor Bsico de Repercusin, la valoracin

    del suelo consolidado por la urbanizacin se aplicarn los valores de repercusin

    obtenidos por el mtodo residual.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2-10

    El valor de repercusin se obtiene aplicando la siguiente frmula.

    Vr = (0,71 * Fl) Vv - Vc

    Vr = Valor de repercusin. Fl = Factor de localizacin. Vv = Valor del producto inmobiliario. Vc = Valor de la construccin.

    ; El factor de localizacin evala las diferencias de valor de productos inmobiliarios anlogos por su ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias

    socioeconmicas.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-11

    2.3 Valoracin de las construcciones a efectos de

    expropiacin.

    Se consideran construcciones:

    Los edificios, sean cualesquiera los materiales de qu estn construidos y el uso a que se destinen, siempre que se

    encuentren unidos permanentemente al suelo y con

    independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen

    enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o

    desmontados.

    Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrcolas, ganaderas, forestales y pisccolas de agua dulce,

    considerndose como tales, entre otra, los diques, tanques,

    cargaderos, muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyndose,

    en todo caso la maquinaria y el utillaje.

    ; Las instalaciones comprenden las edificaciones, maquinaria, material, piezas o elementos incluidos los sistemas informticos,

    que an siendo separables por naturaleza, estn ligados de forma

    definitiva para su funcionamiento y sometidos al mismo ritmo de

    amortizacin.

    Las obras de urbanizacin y de mejora tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios

    descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    2-12

    depsitos al aire libre, los campos para la prctica del deporte,

    los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los

    edificios e instalaciones.

    2.3.1 Valoracin de las edificaciones.

    Para valorar las construcciones a efectos de expropiacin se utilizar el sistema

    del valor de reposicin, calculando su coste actual, teniendo en cuenta el uso,

    calidad y carcter histrico artstico, deprecindose en funcin de la

    antigedad, estado de conservacin.

    ; Para obtener el coste actual se pueden utilizar datos de mercado.

    2.3.2 Valoracin de las instalaciones.

    Las instalaciones se valoran atendiendo a su valor de reposicin.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-1

    3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES.

    Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposicin.

    Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un

    determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos.

    La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo

    se resuelve estableciendo unas reglas de valoracin.

    ; De aplicar criterios subjetivos, la Administracin Tributaria, para la aplicacin de los tributos, tendra que negociar con cada propietario el valor de sus inmuebles

    ; El valor que resulta de la aplicacin de las reglas fijadas a los efectos de la aplicacin de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a

    otros efectos.

    3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta

    de las Personas Fsicas.

    En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas existen dos momentos en los

    que se utiliza el valor de los inmuebles:

    Para determinar la renta imputable por los inmuebles urbanos que no produzcan rentas por arrendamiento y que no

    constituyan la vivienda habitual del contribuyente.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    3-2

    Para calcular las ganancias o prdidas patrimoniales que se producen por la transmisin de los inmuebles.

    3.1.1.1 Imputacin de rentas inmobiliarias.

    El importe de la renta a imputar por los inmuebles urbanos que no estn

    afectados al ejercicio de actividades econmicas, no generen rendimientos del

    capital inmobiliario (alquileres), y que no sea la vivienda habitual ser:

    El resultante de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble. En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido

    establecidos o revisados con posterioridad al 1-01-1994, tendr la

    consideracin de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar

    el 1,1% al valor catastral.

    Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral o ste no hubiera sido notificado al titular, se

    calcular la renta imputada el resultado de aplicar el 1,1% sobre el

    50 por 100 del valor de adquisicin.

    ; Se consideran inmuebles urbanos: El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar, y el suelo urbanizable. Los edificios. Las instalaciones comerciales e industriales. Las

    obras de urbanizacin, las dems construcciones no calificadas expresamente como

    de naturaleza rstica.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-3

    3.1.1.2 Ganancias y prdidas de patrimonio.

    Las posibles ganancias o prdidas patrimoniales producidas como consecuencia

    de la transmisin de bienes inmuebles se calculan por la diferencia entre el precio

    de transmisin y el precio de adquisicin.

    El precio de transmisin ser:

    - En las transmisiones onerosas esta formado por el importe real por el que

    se realiz la transmisin menos los costes de la venta soportados por el

    vendedor.

    ; Estaremos ante una transmisin onerosa cuando se transmita por un precio. ; El valor real estar supeditado a la comprobacin por parte de la

    Administracin Tributaria.

    - En las transmisiones lucrativas ser el valor que haya prevalecido a los

    efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de dicho valor se

    restarn los gastos inherentes a la transmisin que hayan sido

    efectivamente satisfechos por el transmitente.

    ; Las transmisiones lucrativas, sin coste para el adquirente, estn sometidas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para tributar por ese impuesto hay que

    calcular una base imponible siguiendo las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y

    Donaciones.

    El precio de adquisicin ser:

    La suma de el valor de adquisicin (el importe real por el que se hubiere realizado

    la adquisicin) ms el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes

    adquiridos, ms los gastos y tributos inherentes a la adquisicin menos el importe

    de las amortizaciones.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    3-4

    ; A los efectos de evitar el efecto de la inflacin sobre los distintos componentes que forman el precio de adquisicin se aplicarn unos coeficientes de actualizacin.

    3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el

    patrimonio.

    Los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana se valorarn por el mayor

    valor de los siguientes:

    Valor catastral. Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros tributos. El precio, contraprestacin o valor satisfecho en la adquisicin.

    ; El valor de adquisicin de un inmueble ser el importe real por el que dicha adquisicin se hubiese efectuado, con exclusin de los gastos a cargo del adquirente

    derivados de la adquisicin como son los gastos de notario, registro

    ; Tanto las mejoras realizadas en el inmueble como la amortizacin acumulada no han de tomarse en consideracin para determinar el valor de adquisicin.

    Para la valoracin de las viviendas y locales de negocio alquilados, que tengan

    un contrato de arrendamiento vigente celebrado con anterioridad al 9 de mayo

    de 1985, se tomar el menor valor de los siguientes:

    El que corresponda segn las normas generales de valoracin. El que resulte de capitalizar al 4% la renta anual devengada en el

    ejercicio.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-5

    En el caso de que el inmueble est en fase de construccin se valorar de la

    siguiente forma:

    El suelo se valora como se ha sealado en el caso general (el mayor de...).

    La construccin por lo efectivamente invertido en la construccin. El valor del inmueble en construccin ser la suma de los dos elementos (suelo

    ms la construccin).

    3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre

    Transmisiones Patrimoniales.

    La base imponible vendr determinada por el valor real del bien o del derecho

    transmitido.

    ; Son deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, no son deducibles las deudas aunque estn garantizadas con prenda o hipoteca.

    Existen unas normas especiales de valoracin para valoracin de las

    servidumbres, la constitucin de usufructos y otros derechos reales que recaigan

    sobre los inmuebles como pueden ser los derechos reales de uso y habitacin.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    3-6

    3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre

    Sucesiones y Donaciones.

    Los herederos estn obligados a consignar en sus declaraciones el valor real que

    atribuyen a cada uno de los bienes y derechos que forman parte de la masa

    hereditaria, en consecuencia el valor de los inmuebles en el Impuesto sobre

    Sucesiones y Donaciones ser el valor que los herederos atribuyan a los bienes.

    Este valor declarado puede ser comprobado por la Administracin que aplicar

    el concepto de valor de mercado.

    De la comprobacin por la Administracin puede resultar:

    1. - Que el valor comprobado sea inferior al declarado. En este caso prevalece el valor declarado.

    2. - Que el valor comprobado sea superior al declarado. En este se comunicar a los herederos los nuevos valores, estos

    podrn alegar lo que consideren oportuno y tambin solicitar una

    tasacin pericial.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-7

    EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 4

    1. - Cul es la finalidad principal del clculo del valor catastral?

    A). Dar cumplimiento a la obligacin de reflejar este valor en todos los documentos relativos a la situacin jurdica del inmueble. B). Servir de referencia en el clculo del valor de mercado, ya que el valor catastral

    debe estar en el entorno del 50% del valor de mercado. C). Su utilizacin con fines fiscales. Se utiliza para el clculo de la base imponible

    de algunos tributos. 2. - Qu es y para qu se utiliza el mdulo M?

    A). Es un coeficiente que se utiliza para ponderar los valores catastrales y que stos guarden una relacin homognea con el valor de mercado. B). Refleja el valor medio por metro cuadrado a nivel nacional del producto

    inmobiliario. Del mdulo M se deducen el mdulo base de repercusin del suelo y el mdulo bsico de la construccin. C). Refleja el valor medio del suelo. Est expresado en euros/metro cuadrado, y se

    utiliza para repercutir el coste del suelo entre cada uno de los elementos del edificio. 3. - Cmo se calcula actualmente el valor catastral de los inmuebles rsticos?

    A). Capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribucin Rstica vigente en el ao 1990 y aplicando al resultado un coeficiente de actualizacin. B). Capitalizando al tipo de inters fijado reglamentariamente las rentas reales o

    potenciales de los inmuebles rsticos. C). Aplicando el mtodo analtico y considerando indefinido el perodo de obtencin

    de rentas ya que al tratarse de suelo no est sometido a depreciacin.

    4. A qu momento deben referirse las valoraciones a efectos de expropiacin?

    A). A la fecha de entrega del inmueble expropiado. B). A la fecha de tasacin ya que las valoraciones tienen plazo de caducidad. C). A la fecha de inicio del expediente de justiprecio.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    3-8

    5. A los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio Qu valor se utiliza para determinar la base imponible de los inmuebles urbanos no afectados a una actividad?

    A). El valor mayor entre el valor catastral y el valor de mercado. B). El valor real del inmueble. C). El valor mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la

    Administracin y el valor de adquisicin.

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    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-9

    RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

    1. - La respuesta correcta es la C

    La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin). La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir con su valor catastral.

    2. - La respuesta correcta es la B. El valor del mdulo M est expresado euros por metro cuadrado construido equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una categora edificatoria media en un municipio de caractersticas medias. Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor del suelo ms el valor de la construccin, desde el mdulo M se procede a la obtencin de los mdulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la construccin: Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. (MBR) y el Mdulo Bsico de Construccin.

    3. - La respuesta correcta es la A. En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposicin Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se seal que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribucin Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990. Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor Catastral de un inmueble rstico se toma el tipo evaluatorio que le corresponda en el ao 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela.

    4. - La respuesta correcta es la C. El proceso de expropiacin puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso establecer a qu momento hacen referencia los valores de la expropiacin. Las tasaciones se efectuarn con arreglo al valor que tengan los bienes en el momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado lugar a la expropiacin.

    5. - La respuesta correcta es la C

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    VALORACIONES REGULADAS Unidad 5

    3-10

    Los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana se valorarn por el mayor valor de los siguientes:

    Valor catastral. Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros

    tributos. El precio, contraprestacin o valor satisfecho en la adquisicin.