unidad6 valoraciones perito

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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

UUNNIIDDAADD 66

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1. EL INFORME DE VALORACIÓN.

2. MODELO DE INFORME.

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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

EL INFORME DE VALORACIÓN Unidad 6 1

1. EL INFORME DE VALORACIÓN. .................................................................................................. 1-1 1.1 IDENTIFICACIONES. ......................................................................................................................... 1-3

1.1.1 Solicitante. .............................................................................................................................. 1-3 1.1.2 Finalidad. ............................................................................................................................... 1-3 1.1.3 Identificación y localización................................................................................................... 1-4 1.1.4 Identificaciones registrales..................................................................................................... 1-5

1.2 ASPECTOS TÉCNICOS. ...................................................................................................................... 1-6 1.2.1 Descripción física del inmueble. ............................................................................................ 1-6

1.2.1.1 Descripción del inmueble y superficie del terreno. ............................................................................ 1-7 1.2.1.2 Descripción y superficie de la edificación.......................................................................................... 1-9 1.2.1.3 Localización y entorno. .................................................................................................................... 1-10

1.2.2 Descripción económico jurídica del inmueble. .................................................................... 1-11 1.2.2.1 Comprobaciones y documentación................................................................................................... 1-11 1.2.2.2 Descripción urbanística. ................................................................................................................... 1-11 1.2.2.3 Régimen de ocupación, tenencia y protección. ................................................................................ 1-12

1.2.3 Análisis de mercado. ............................................................................................................ 1-13 1.3 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS............................................................................. 1-14

1.3.1 Métodos de tasación. ............................................................................................................ 1-14 1.3.1.1.1 Datos en el método de comparación. ......................................................................................... 1-14 1.3.1.1.2 Datos en el método de actualización.......................................................................................... 1-15 1.3.1.1.3 Datos en el método residual. ...................................................................................................... 1-15

1.3.2 El valor de tasación.............................................................................................................. 1-16 1.3.3 Condicionantes y advertencias............................................................................................. 1-16

1.4 FECHA DE EMISIÓN Y CADUCIDAD. ................................................................................................ 1-18 1.5 DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME. ........................................................................................ 1-19

2. MODELO DE INFORME................................................................................................................... 2-1 2.1 INFORME DE VALORACIÓN A EFECTOS DE GARANTÍA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS.......................... 2-1

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EL INFORME DE VALORACIÓN Unidad 6 1-1

1. EL INFORME DE VALORACIÓN.

El importe probable del valor del inmueble es la conclusión a que se llega

después de realizar las actuaciones de valoración y que se refleja en un

documento emitido por el profesional de la tasación.

El informe de valoración es el documento donde el profesional de la tasación

refleja el valor que a su juicio corresponde al inmueble objeto de valoración,

también debe contener los argumentos teóricos, los criterios técnicos y elementos

de juicio en los que se ha basado para llegar a la conclusión (el valor estimado).

El informe deberá ser redactado atendiendo a los objetivos de veracidad,

transparencia y facilidad de comprensión, lo que exige concreción y claridad de

exposición que se obtiene mediante la adopción de un esquema coherente de

desarrollo y una estructuración del informe.

Las partes principales del informe son:

1. Identificaciones.

1.1. Solicitante de la tasación.

1.2. Finalidad de la tasación.

1.3. Identificación física y localización del inmueble.

1.4. Identificaciones registrales.

2. Aspectos técnicos.

2.1. Descripción física del inmueble.

2.1.1. Descripción y superficie del terreno.

2.1.2. Descripción y superficie de la edificación.

2.1.3. Localización y entorno.

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EL INFORME DE VALORACIÓN Unidad 6

1-2

2.2. Descripción económico jurídica del inmueble.

2.2.1. Comprobaciones y documentación.

2.2.2. Descripción urbanística.

2.2.3. Régimen de ocupación, tenencia y protección.

2.3. Análisis de mercado.

3. Datos y cálculo de los valores técnicos.

3.1. Métodos de tasación.

3.2. Valor de tasación.

3.3. Condicionantes y advertencias.

3.4. Observaciones.

4. Fecha de emisión caducidad y advertencias.

5. Documentación anexa al informe.

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1.1 Identificaciones.

1.1.1 Solicitante.

Se indicará:

• El cliente de la entidad tasadora.

Cuando la finalidad de la tasación sea la valoración para

garantía de créditos hipotecarios se indicará también la identidad

del mandatario del cliente.

• Datos del domicilio.

• Identificación fiscal.

1.1.2 Finalidad.

Se indicará:

• La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.

Ver las distintas finalidades en el apartado 3.1. de la Unidad 1.

• La advertencia de posibilidad de no adecuación de la

valoración para otra finalidad.

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1-4

1.1.3 Identificación y localización.

En este apartado del informe se indicará:

• Si se valora un solo edificio, un elemento del edificio, o varios

agrupados en un único complejo o en el mismo edificio.

Inmueble destinado a … situado en el número… de la calle…del

Municipio… Piso situado en … puerta…de la planta… del edificio….

• Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, en

construcción o en rehabilitación.

• Los datos correspondientes a la localización del mismo.

• Cuando se valore una finca rústica también se indicará: El

término municipal, comarca y provincia en que se encuentre la

finca. El nombre con el que figure en el Registro de la Propiedad.

Finca denominada…situado en el paraje… del término

municipal…

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1.1.4 Identificaciones registrales.

En este apartado se indicará:

• El número de finca registral con el que conste inscrita en el

Registro de la Propiedad y el último número de asiento.

Ver el apartado 5.1.1. de la Unidad 2.

• El número de identificación catastral.

Ver los apartados 4.1.1. y 4.2.1. de la Unidad 2.

Si el nombre por el que se le conoce habitualmente es diferente al

que figura en el Registro de la Propiedad, también se indicará.

De no disponerse de alguno de estos datos se hará constar esta circunstancia en

el informe y de harán las advertencias pertinentes.

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1-6

1.2 Aspectos técnicos.

Se trata de una parte esencial del informe, se han de contemplar todas las

características y circunstancias que influyan en el valor del inmueble ya que lo

expuesto en esta parte del informe será la base para las consecuencias

obtenidas mediante los cálculos de los valores técnicos.

La exposición de esta parte del informe debe ser coherente y concreta.

1.2.1 Descripción física del inmueble.

La descripción física del inmueble comprende:

• La descripción del inmueble y superficie del terreno.

• La descripción del edificio y su superficie.

• La descripción de la localización y de su entorno.

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1.2.1.1 Descripción del inmueble y superficie del terreno.

Se deberá disponer de una definición completa del inmueble a valorar.

La descripción se iniciará por el perímetro exterior definiendo cada uno de su

lindes, se iniciará en la fachada de acceso principal, continuando por la fachada

opuesta a la principal, siguiendo por la fachada derecha a la principal y después

su opuesta.

De tratarse de una forma significativamente irregular y que afecte a su

aprovechamiento, se hará constar.

Cuando se trata de un terreno urbano en el informe se indicará:

• La superficie del terreno comprobada por el tasador, la

superficie que figure en el documento registral utilizado y la

superficie catastral.

• Las características geofísicas que puedan dar lugar a mayores

costes de edificación o pérdida de superficie edificada.

Terreno en pendiente…

• Las obras de infraestructuras exteriores del terreno, también se

hará referencia a las infraestructuras pendientes o en proceso

de realización.

Se indicará una estimación del porcentaje de obra realizada y el

importe de la inversión pendiente

Cuando se valore una finca rústica se indicará:

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1-8

• La superficie del terreno comprobada por el tasador, la

superficie que figure en el documento registral utilizado y la

superficie catastral.

Se indicarán las comprobaciones realizadas para su medición.

• La superficie aproximada destinada a los distintos

aprovechamientos agrarios.

De utilizarse parte de la superficie a fines recreativos,

residenciales también se indicará.

• Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos,

energía eléctrica…)

• En relación con el suelo se hará referencia a los factores de

textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendientes.

• Si existen explotaciones de regadío se indicará la procedencia

de las aguas, caudales, calidad, sistema de riego…

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1.2.1.2 Descripción y superficie de la edificación.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio se indicará:

• La tipología de la edificación.

Residencial, comercial, industrial...

• La superficie total indicando si es la útil, la construida.

• La distribución básica, usos y superficie.

• Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación,

estructura, cubierta, cerramientos exteriores…)

• Las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire

acondicionado, ascensores y acabados relevantes.

• La antigüedad, y vida útil estimada, el estado de conservación y

los deterioros aparentes existentes.

Cuando el objeto de valoración sea un elemento del inmueble (una vivienda o

un piso) se indicará:

• El número de dependencias y superficie interior de cada una.

• Materiales empleados.

• La orientación en relación con algún elemento significativo.

Interior, exterior, parque, sol de tarde, sol de mañana, mar,

montaña…

Cuando el objeto de valoración sea un edificio comercial o industrial a demás se

indicará:

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1-10

• Las características y elementos constructivos que limiten o

dificulten su utilización.

• La antigüedad, y vida útil estimada, el estado de conservación y

los deterioros aparentes existentes.

Si el edificio está en proceso de construcción o rehabilitación las características

indicadas anteriormente harán referencia a la parte de obra finalizada.

Por la parte de obra no ejecutada se hará referencia al proyecto que haya servido de

base para la concesión de la licencia municipal.

1.2.1.3 Localización y entorno.

En el apartado de localidad y entorno se expresarán aquellas características que

puedan influir en su valoración.

El tipo de núcleo urbano, su ocupación laboral predominante el número de habitantes

y su evolución reciente.

Cuando se valore un inmueble urbano entre las características básicas del

entorno se indicará: el nivel de renta, homogeneidad arquitectónica,

infraestructuras, equipamientos y servicios, comunicaciones, antigüedad

característica…

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica entre las características

básicas del entorno se indicará: la explotación dominante, la densidad de

población, equipamientos vinculados con la explotación agrícola.

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1.2.2 Descripción económico jurídica del inmueble.

1.2.2.1 Comprobaciones y documentación.

Se hará referencia a las actuaciones realizadas tendentes a obtener la

documentación en la que se documente su situación jurídica (titularidad, cargas,

servidumbres, autorizaciones…)

Se indicará las certificaciones, acreditaciones y copias de documentos de los

que se disponga.

1.2.2.2 Descripción urbanística.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, en

este apartado se indicará:

• El grado de adecuación de sus características físicas y el uso a

que esté destinado a la normativa urbanística vigente.

• La conformidad o no del edificio al planeamiento actual.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno se indicará:

• El planeamiento general de ordenación vigente.

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1-12

En el supuesto de estar en fase de desarrollo se indicará el

porcentaje pendiente, los plazos de ejecución previstos…

• La clasificación urbanística que corresponde al terreno.

Urbano, urbanizable, no urbanizable.

• Los usos autorizados y los prohibidos.

• La tipología e intensidad edificatoria y sus condicionantes.

Índice de aprovechamiento y de edificabilidad, alturas permitidas,

ocupación máxima…

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la

clasificación del suelo, y en su caso, su régimen de protección especial.

1.2.2.3 Régimen de ocupación, tenencia y protección.

En este apartado se indicará:

• El estado de ocupación, y en el caso de estar ocupado se

indicará el título en virtud del cual lo está, sus características y

plazo de vigencia.

• Cuando el inmueble esté destinado a una explotación

económica se indicarán las características de la actividad

ejercida.

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• Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación

legal, urbanística o de protección pública que limite directa o

indirectamente su precio de venta se indicará.

Ver el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2.

Se expresará la incidencia que el anterior hecho tenga sobre el

valor.

1.2.3 Análisis de mercado.

En este apartado se describirán las características del segmento del mercado

relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración.

Se pueden distinguir los siguientes segmentos del mercado: Edificación completa para

un solo uso, edificación completa con más de un tipo de usos, edificaciones únicas de

uso residencial con parcela propia, elementos de edificaciones, terrenos y solares.

Contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios

actuales y a las expectativas para la oferta, para la demanda y de

revalorización.

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1-14

1.3 Datos y cálculo de los valores técnicos.

1.3.1 Métodos de tasación.

En este apartado del informe se indicarán los métodos de tasación y los criterios

utilizados, los cálculos realizados para determinar su valor.

Los criterios estarán en función del método de valoración empleado.

1.3.1.1.1 Datos en el método de comparación.

Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método de comparación

se incorporarán al informe:

• Los datos de al menos seis inmuebles comparables.

• Los parámetros, coeficientes o ponderaciones utilizados para

realizar la homogeneización de los precios.

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1.3.1.1.2 Datos en el método de actualización.

Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método de actualización

se incorporarán al informe:

• La información utilizada para fijar las rentas esperadas.

• Los ratios medios empleados y las fuentes utilizadas.

• Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, la vida útil

y la tasa de actualización elegida.

• El valor residual.

1.3.1.1.3 Datos en el método residual.

Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método residual se

incorporarán al informe:

• Los valores en venta de los productos inmobiliarios

correspondientes.

• Los costes de construcción utilizados.

• Los plazos de ejecución y venta.

• La tasa de actualización elegida.

• El detalle de los flujos de caja empleados.

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1-16

1.3.2 El valor de tasación.

Como conclusión se indicará el valor de tasación que resulta teniendo en cuenta

el objeto a valorar y la finalidad de la misma.

También se indicará el valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al

continente.

Este valor en el caso de edificios completos será el menor entre el valor de

reemplazamiento bruto de la edificación y el valor de tasación excluyendo en ambos

casos el valor del terreno.

En el caso de elementos de edificios este valor se corresponderá con el valor de

tasación excluido el valor del terreno en que se encuentre.

1.3.3 Condicionantes y advertencias.

Se considerará que existen condicionantes:

• Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones

mínimas.

Identificación física del inmueble, estado de ocupación del

inmueble, régimen de protección pública, adecuación del

inmueble al planeamiento urbanístico.

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• Cuando estando cedido el uso del inmueble no se haya

dispuesto del contrato y de las condiciones actuales del

arrendamiento.

• Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se

haya podido calcular su valor máximo legal.

• Cuando concurran circunstancias que impliquen dudas

razonables sobre la correcta identificación física o registral o

sobre la existencia de características del inmueble que puedan

afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos.

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1-18

1.4 Fecha de emisión y caducidad.

En este apartado se incluirán:

• Fecha de la última visita al inmueble (inspección ocular).

• La fecha de emisión del informe.

• La fecha de caducidad del informe.

La fecha de emisión del informe de tasación no podrá ser posterior en más de

dos meses a la fecha en que se haya realizado la última inspección ocular del

bien valorado.

Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2.

El informe caducará a los seis meses contados desde la fecha en que se haya

emitido.

Se finalizará el informe con la identificación, firmas, y titulación o cargo de

quienes suscriben el informe, y el nombre de los restantes técnicos especializados

que hayan intervenido directamente en la tasación.

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1.5 Documentación anexa al informe.

En este apartado se incluirá:

• Planos a escala, croquis de situación y emplazamiento del

inmueble en el municipio.

• Planos a escala o croquis anotados del inmueble.

• Aquella documentación que a juicio del tasador permita definir

e identificar suficientemente las características del inmueble

(secciones, fotografías…).

• Documento utilizado para la identificación registral o catastral.

Descripción registral y certificación catastral.

• Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o

rehabilitación.

• Un resumen del presupuesto de ejecución material cuando se

valoren edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación.

• Copia del certificado de titularidad y cargas.

• Copia del contrato de arrendamiento o en su defecto del título

de ocupación cuando el uso del inmueble esté cedido.

Si la valoración se realiza a efectos de garantía de créditos

hipotecarios se indicará la renta vigente, el estado de pago y los

gastos imputables al inmueble durante el último año.

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1-20

• Copia del Balance de Cuentas y Cuenta de Resultados de los

últimos tres años cuando se trate de la valoración de inmuebles

ligados a una explotación económica.

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2. MODELO DE INFORME.

2.1 Informe de valoración a efectos de garantía de créditos

hipotecarios.

INFORME DE TASACIÓN INMOBILIARIA A EFECTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA DE

PRÉSTAMOS REALIZADO POR LA SOCIEDAD DE TASACIÓN XXXXX HOMOLOGADA E

INSCRITA EN EL REGISTRO DEL BANCO DE ESPAÑA CON EL NÚMERO XXXXX

1 IDENTIFICACIONES.

1.1. Solicitante de la tasación.

La entidad financiera…………… con N.I.F……………… y con

domicilio en…………………………….

1.2. Finalidad de la tasación.

El presente informe se emite con la finalidad de

determinar el valor de mercado a fecha .... al objeto

de cubrir la garantía de un crédito hipotecario

concedido por la entidad solicitante.

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2-2

1.3. Identificación física y localización del

inmueble.

Elemento residencial perteneciente en el edificio

situado en el número..... de la calle ............

Planta cuarta, Puerta número....

1.4. Identificaciones registrales.

El piso figura inscrito en el Registro de la Propiedad

Número ..... del Ayuntamiento de ..... con el número de

finca registral folio número...... del Tomo

número.....asiento número....

El elemento a valorar consta en el Catastro con el

número de referencia catastral......

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2. ASPECTOS TÉCNICOS.

2.1. Descripciones físicas

2.1.1. Descripción del inmueble.

El elemento a valorar forma parte del edificio de

vivienda colectiva en bloque. Tiene una superficie en

planta de 420 metros2 y 5 plantas edificadas con tres

viviendas por planta.

Forma un polígono rectangular con fachada principal de

28 metros a la calle....., fondo de la misma longitud

limitando con un patio comunitario de los

edificios...., los lados derecho e izquierdo de 15

metros de longitud limitan mediante pared medianera con

los números.... y ... de la misma calle.

La calidad constructiva es media, cimentaciones sobre

pilares, paredes exteriores de obra vista, cubierta de

terraza practicable.

Tiene una antigüedad de 10 años, siendo su vida útil de

acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo sobre

valoraciones inmobiliaria de 100 años.

2.1.2. Descripción y superficie del inmueble a

valorar.

El elemento a valorar está situado en la planta cuarta,

tiene una superficie construida de 120 metros y una

superficie útil de 110 metros.

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2-4

Linda al frente con el rellano de escalera, fondo a la

calle, derecha con la puerta... izquierda con la puerta...

El piso consta de salón de 30 m2 cocina de 12 m2 dos baños

y 3 habitaciones de 20 15 y 15 m2.

Las dependencias principales tienen ventanas a la calle

con buena iluminación.

Orientación sur.

El piso del salón y dormitorios es de parket, y de mármol

en la cocina y baños.

Dispone de calefacción individual.

El estado de conservación se califica de muy bueno.

2.2. Localización y entorno.

Tipo de núcleo: Municipio de tamaño grande, capital de

provincia.

Dispone de infraestructuras suficientes con un estado de

conservación correcto.

Abastecimiento de agua: Suministrado por la red

municipal.

Suministro eléctrico: Red general, con capacidad

suficiente.

Alumbrado público: Se considera suficiente, no

precisando de renovación a corto plazo.

Las actividades más significativas son los servicios, el

comercio, la actividad textil y manufacturera.

El nivel de renta de la población es medio, pudiendo verse

afectado por los problemas económicos derivados de

reconversiones en el sector textil.

El nivel de renta de la barriada donde está situado el

inmueble puede considerarse medio alto.

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La ocupación laboral de la población es mayoritariamente

servicios y el textil, existiendo un sector turístico y de

restauración en expansión.

La población según el padrón del Instituto Nacional de

Estadística es de 960.000 habitantes de derecho.

La evolución de la población se considera estable con

cierto crecimiento procedente de flujos migratorios que

cubren puestos del sector de la hostelería.

2.3. Descripción económico jurídica del

inmueble.

2.3.1. Comprobaciones y documentación.

Se ha solicitado y obtenido certificación del Registro de

la Propiedad, verificándose la titularidad y mediciones.

El elemento a valorar se encuentra libre de cargas y

gravámenes.

Se ha solicitado y obtenido certificación catastral

verificándose la identidad del inmueble y la coincidencia

de las distintas superficies certificadas con las

mediciones realizadas.

Se ha solicitado al delineante el levantamiento de plano

del piso.

2.3.2. .Descripción urbanística.

El edificio y el elemento a valorar responde a las

características previstas para los edificios

residenciales.

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2-6

Se cumplen los requisitos y condiciones del planeamiento

vigente en lo referente a alineaciones, alturas y

equipamiento del edificio.

2.3.3. Régimen de ocupación, tenencia y

protección.

El piso se encuentra desocupado desde hace un mes, con

anterioridad había sido utilizado por su propietario en

condiciones de pleno dominio.

No consta que el edificio esté acogido a un régimen de

protección pública.

2.4. Análisis de mercado.

El sector inmobiliario de elementos de edificaciones de

uso residencial se encuentra en una situación de

equilibrio sostenido existiendo un mercado fluido como se

pone de manifiesto por el corto plazo de maduración medio

de las ofertas (dos meses desde la publicación de la

oferta).

En los últimos seis meses, en el entorno próximo del

inmueble, se han producido 15 transmisiones de elementos

comparables.

Los valores ofertados están en función de la superficie,

antigüedad y calidades.

La demanda de viviendas similares es sostenida y se prevé

un mantenimiento de la misma.

Los precios actuales de viviendas de similares

características ubicadas en el entorno próximo a la

vivienda valorada oscilan entre 1.800 y 1.000 euros.

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Las expectativas de revalorización o de depreciación del

suelo, el entorno o el mercado no son significativas.

No existen nuevas promociones en los alrededores.

No se prevé a medio plazo una degradación del entorno por

causas sociológicas o circunstancias extrínsecas al

inmueble que pudieran afectar al valor del inmueble.

El elemento a valorar presenta un comportamiento homogéneo

con las características medias de su entorno.

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2-8

3. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

3.1. Métodos de tasación.

Se han utilizado el método de comparación, sistema

comparación por coeficiente corrector.

Testigos comparables:

Inmueble A.

Referencia catastral...

Dirección...............

Fuente de la información...

Superficie...100 m2

Número de habitaciones...4

Antigüedad...15 años

Estado de conservación...Bueno.

(Estos datos se repetirán por cada vivienda utilizada por

testigo)

Inmueble A B C D E F Metros cuadrados 100 120 80 85 90 130 Habitaciones 4 4 2 3 3 5 Antigüedad (años) 15 20 10 5 30 25 Conservación B R M. B M. B M R Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 1.400

M. B =Muy bueno. B = Bueno. R = Regular. M = Malo.

Se han utilizado los siguientes criterios de homogeneización:

Superficie.

Para la comparación se ha utilizado la superficie construida.

Los coeficientes se aplicarán en función de la diferencia

entre el testigo y el producto a valorar.

Escala aplicada:

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Diferencia metros Coeficiente Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95 Igual............. ....................................................... 1,00 Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10 Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15

Habitaciones.

Escala aplicada.

Tramo Coeficiente 1 habitación ................................. 1,20 2 habitaciones ..............................1,10 3 habitaciones ............................. 1,00 4 habitaciones ............................ 0,90 5 habitaciones ............................ 0.95

Antigüedad.

Escala aplicada.

Los coeficientes se aplicarán en función de la diferencia

entre el testigo y el producto a valorar.

Tramo años Coeficiente Entre 31 y ............. + 40 ................................... 1,50 Entre 26 y ............... 30.................................... 1,40 Entre 21 y ............. + 25.................................... 1,35 Entre 16 y ............. + 20.................................... 1,25 Entre 11 y ...............+ 15.................................... 1,20 Entre 5 y ..............+ 10..................................... 1,15 Igual..................................................................... 1,00 Entre - 5 y ............. - 10....................................0,90 Entre - 11 y............. - 15....................................0,80 Entre - 16 y ............- 20....................................0,70 Entre - 21 y ...........- 30....................................0,60

Estado de conservación.

Escala aplicada:

Muy bueno .................................... 1,00

Este

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2-10

Bueno ............................................. 1,05 Regular ...........................................1,10 Malo ............................................... 1,20

Muy bueno. No son necesarias reformas, y las posibles no

mejorarían la calidad de los acabados.

Bueno. No son necesarias reformas.

Regular. Se recomienda hacer reformas.

Malo. Son necesarias las reformas.

Valor estimado por metro cuadrado que resulta de la

aplicación del método de comparación ......... 1.725 € m2.

Valor de repercusión del terreno, obtenido mediante la

aplicación del método del coste del valor residual, sistema

residual estático ................................ 871€ m2.

Este

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4. VALOR DE TASACIÓN.

Superficie comprobada .......................... 120 m2.

Valoración adoptada ......................... 1.725 € m2

Valor Hipotecario ...................... 207.000 €

El valor de tasación asciende a la cantidad de

DOSCIENTOS SIETE MIL EUROS.

Valor mínimo a cubrir por el seguro .......... 89.650 €

Valor de tasación ............ 207.000

Valor del terreno ............ 104.520

Valor del seguro ............. 102.480

4.1. Condicionantes y advertencias.

No existen.

4.2. Observaciones.

La sociedad de tasación XXXXX, no se hace responsable de los

posibles vicios ocultos que pudiesen existir.

La localización del producto tasado se ha realizado de

acuerdo con la documentación aportada y el acompañamiento del

contacto, sin que se haya apreciado en la inspección ocular

realizada datos que pudiesen indicar que dicho bien no es el

descrito en la documentación aportada.

4.3. Fecha de emisión caducidad y advertencias.

Fecha de emisión....

Fecha de la visita ocular .....

Este

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2-12

Fecha límite de validez del informe .....

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5. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.

• Copia simple del título de propiedad.

• Certificación del Registro Mercantil.

• Certificado del Padrón.

• Certificación Catastral.

• Anotación del planeamiento urbanístico aplicable al

polígono y a la calle donde está situado el

inmueble.

• Plano a escala... de situación y emplazamiento del

inmueble

• Plano a escala ... del producto valorado

confeccionado por el delineante Sr.

• Fotografías del inmueble, de cada una de las

estancias de la vivienda.

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2-14

EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN

CUESTIONARIO 4 1. - ¿Qué debe realizar el tasador cuando la superficie comprobada no coincida con las superficies oficiales (Registro Propiedad y Catastro?

A). – Se harán las advertencias pertinentes y se suspende la valoración hasta que se produzcan las correcciones necesarias.

B). – A los efectos de la tasación tomará la superficie catastral por ser la más exacta. En el informe se harán las advertencias pertinentes.

C). – Para la valoración se utilizará la superficie comprobada y se harán las advertencias pertinentes.

2. – Cuando se valore un bien inmueble a los efectos de garantía de créditos hipotecarios ¿De cuántos testigos se debe disponer?

A). – De los testigos disponibles y que sean representativos, sin exigirse un número mínimo.

B). – De al menos 6 testigos. C). – El mínimo son 4 testigos, de no disponerse de este número se deberá utilizar otro

método de valoración. 3. – Además del valor de tasación calculado ¿Qué otros valores se deben reflejar en las conclusiones?

A). – El valor catastral. B). – El valor calculado por un método de valoración alternativo al utilizado. C). – El valor mínimo a los efectos del seguro de incendios.

4. – ¿Qué plazo de validez tienen los informes de tasación?

A). – Dos meses. B). – Seis meses. C). – Un mes.

5. – En el apartado de fecha y firma ¿Qué fechas deben reflejarse?

A). – La fecha de emisión del informe, la fecha de la inspección ocular, y la fecha límite de validez.

B). – La fecha de emisión del informe y la advertencia de la caducidad. C). – La fecha del encargo de valoración, la fecha de emisión del informe y la fecha de

la inspección ocular.

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RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

1. - La respuesta correcta es la C

A los efectos de tasación se partirá siempre de los valores comprobados por el tasado. Las discrepancias entre las superficies comprobadas y las que figuren en el Registro de la Propiedad y en el Catastro implicará una verificación más precisa para asegurarse que se está valorando el bien que consta en los registros oficiales. Esta salvedad se reflejará en el Informe de Valoración haciendo las advertencias pertinentes.

2. - La respuesta correcta es la B. Cuando, para la valoración de un inmueble se utilice el método de comparación se debe disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de testigos comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

3. - La respuesta correcta es la C. Como conclusión se indicará el valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto a valorar y la finalidad de la misma. También se indicará el valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente.

4. - La respuesta correcta es la B. El informe caducará a los seis meses contados desde la fecha en que se haya emitido.

5. - La respuesta correcta es la A

En este apartado se incluirán: La fecha de la inspección ocular al inmueble, la fecha de emisión del informe y la fecha de caducidad del informe.

unidad6 valoraciones perito

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