unidad6 valoraciones perito

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    CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    UUNNIIDDAADD 66

    EELL IINNFFOORRMMEE DDEE VVAALLOORRAACCIINN

    1. EL INFORME DE VALORACIN.

    2. MODELO DE INFORME.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1

    1. EL INFORME DE VALORACIN. .................................................................................................. 1-1 1.1 IDENTIFICACIONES. ......................................................................................................................... 1-3

    1.1.1 Solicitante. .............................................................................................................................. 1-3 1.1.2 Finalidad. ............................................................................................................................... 1-3 1.1.3 Identificacin y localizacin................................................................................................... 1-4 1.1.4 Identificaciones registrales..................................................................................................... 1-5

    1.2 ASPECTOS TCNICOS. ...................................................................................................................... 1-6 1.2.1 Descripcin fsica del inmueble. ............................................................................................ 1-6

    1.2.1.1 Descripcin del inmueble y superficie del terreno. ............................................................................ 1-7 1.2.1.2 Descripcin y superficie de la edificacin.......................................................................................... 1-9 1.2.1.3 Localizacin y entorno. .................................................................................................................... 1-10

    1.2.2 Descripcin econmico jurdica del inmueble. .................................................................... 1-11 1.2.2.1 Comprobaciones y documentacin................................................................................................... 1-11 1.2.2.2 Descripcin urbanstica. ................................................................................................................... 1-11 1.2.2.3 Rgimen de ocupacin, tenencia y proteccin. ................................................................................ 1-12

    1.2.3 Anlisis de mercado. ............................................................................................................ 1-13 1.3 DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS............................................................................. 1-14

    1.3.1 Mtodos de tasacin. ............................................................................................................ 1-14 1.3.1.1.1 Datos en el mtodo de comparacin. ......................................................................................... 1-14 1.3.1.1.2 Datos en el mtodo de actualizacin.......................................................................................... 1-15 1.3.1.1.3 Datos en el mtodo residual. ...................................................................................................... 1-15

    1.3.2 El valor de tasacin.............................................................................................................. 1-16 1.3.3 Condicionantes y advertencias............................................................................................. 1-16

    1.4 FECHA DE EMISIN Y CADUCIDAD. ................................................................................................ 1-18 1.5 DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME. ........................................................................................ 1-19

    2. MODELO DE INFORME................................................................................................................... 2-1 2.1 INFORME DE VALORACIN A EFECTOS DE GARANTA DE CRDITOS HIPOTECARIOS.......................... 2-1

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-1

    1. EL INFORME DE VALORACIN.

    El importe probable del valor del inmueble es la conclusin a que se llega

    despus de realizar las actuaciones de valoracin y que se refleja en un

    documento emitido por el profesional de la tasacin.

    El informe de valoracin es el documento donde el profesional de la tasacin

    refleja el valor que a su juicio corresponde al inmueble objeto de valoracin,

    tambin debe contener los argumentos tericos, los criterios tcnicos y elementos

    de juicio en los que se ha basado para llegar a la conclusin (el valor estimado).

    El informe deber ser redactado atendiendo a los objetivos de veracidad,

    transparencia y facilidad de comprensin, lo que exige concrecin y claridad de

    exposicin que se obtiene mediante la adopcin de un esquema coherente de

    desarrollo y una estructuracin del informe.

    Las partes principales del informe son:

    1. Identificaciones.

    1.1. Solicitante de la tasacin.

    1.2. Finalidad de la tasacin.

    1.3. Identificacin fsica y localizacin del inmueble.

    1.4. Identificaciones registrales.

    2. Aspectos tcnicos.

    2.1. Descripcin fsica del inmueble.

    2.1.1. Descripcin y superficie del terreno.

    2.1.2. Descripcin y superficie de la edificacin.

    2.1.3. Localizacin y entorno.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-2

    2.2. Descripcin econmico jurdica del inmueble.

    2.2.1. Comprobaciones y documentacin.

    2.2.2. Descripcin urbanstica.

    2.2.3. Rgimen de ocupacin, tenencia y proteccin.

    2.3. Anlisis de mercado.

    3. Datos y clculo de los valores tcnicos.

    3.1. Mtodos de tasacin.

    3.2. Valor de tasacin.

    3.3. Condicionantes y advertencias.

    3.4. Observaciones.

    4. Fecha de emisin caducidad y advertencias.

    5. Documentacin anexa al informe.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-3

    1.1 Identificaciones.

    1.1.1 Solicitante.

    Se indicar:

    El cliente de la entidad tasadora. ; Cuando la finalidad de la tasacin sea la valoracin para

    garanta de crditos hipotecarios se indicar tambin la identidad

    del mandatario del cliente.

    Datos del domicilio. Identificacin fiscal.

    1.1.2 Finalidad.

    Se indicar:

    La finalidad para la cual se haya hecho la tasacin.

    ; Ver las distintas finalidades en el apartado 3.1. de la Unidad 1.

    La advertencia de posibilidad de no adecuacin de la valoracin para otra finalidad.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-4

    1.1.3 Identificacin y localizacin.

    En este apartado del informe se indicar:

    Si se valora un solo edificio, un elemento del edificio, o varios agrupados en un nico complejo o en el mismo edificio.

    ; Inmueble destinado a situado en el nmero de la calledel Municipio

    ; Piso situado en puertade la planta del edificio.

    Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, en construccin o en rehabilitacin.

    Los datos correspondientes a la localizacin del mismo. Cuando se valore una finca rstica tambin se indicar: El

    trmino municipal, comarca y provincia en que se encuentre la

    finca. El nombre con el que figure en el Registro de la Propiedad.

    ; Finca denominadasituado en el paraje del trmino municipal

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-5

    1.1.4 Identificaciones registrales.

    En este apartado se indicar:

    El nmero de finca registral con el que conste inscrita en el Registro de la Propiedad y el ltimo nmero de asiento.

    ; Ver el apartado 5.1.1. de la Unidad 2.

    El nmero de identificacin catastral. ; Ver los apartados 4.1.1. y 4.2.1. de la Unidad 2. ; Si el nombre por el que se le conoce habitualmente es diferente al

    que figura en el Registro de la Propiedad, tambin se indicar.

    De no disponerse de alguno de estos datos se har constar esta circunstancia en

    el informe y de harn las advertencias pertinentes.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-6

    1.2 Aspectos tcnicos.

    Se trata de una parte esencial del informe, se han de contemplar todas las

    caractersticas y circunstancias que influyan en el valor del inmueble ya que lo

    expuesto en esta parte del informe ser la base para las consecuencias

    obtenidas mediante los clculos de los valores tcnicos.

    La exposicin de esta parte del informe debe ser coherente y concreta.

    1.2.1 Descripcin fsica del inmueble.

    La descripcin fsica del inmueble comprende:

    La descripcin del inmueble y superficie del terreno. La descripcin del edificio y su superficie. La descripcin de la localizacin y de su entorno.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-7

    1.2.1.1 Descripcin del inmueble y superficie del terreno.

    Se deber disponer de una definicin completa del inmueble a valorar.

    La descripcin se iniciar por el permetro exterior definiendo cada uno de su

    lindes, se iniciar en la fachada de acceso principal, continuando por la fachada

    opuesta a la principal, siguiendo por la fachada derecha a la principal y despus

    su opuesta.

    ; De tratarse de una forma significativamente irregular y que afecte a su aprovechamiento, se har constar.

    Cuando se trata de un terreno urbano en el informe se indicar:

    La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie que figure en el documento registral utilizado y la

    superficie catastral.

    Las caractersticas geofsicas que puedan dar lugar a mayores costes de edificacin o prdida de superficie edificada.

    ; Terreno en pendiente

    Las obras de infraestructuras exteriores del terreno, tambin se har referencia a las infraestructuras pendientes o en proceso

    de realizacin.

    ; Se indicar una estimacin del porcentaje de obra realizada y el importe de la inversin pendiente

    Cuando se valore una finca rstica se indicar:

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-8

    La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie que figure en el documento registral utilizado y la

    superficie catastral.

    ; Se indicarn las comprobaciones realizadas para su medicin.

    La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios.

    ; De utilizarse parte de la superficie a fines recreativos, residenciales tambin se indicar.

    Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energa elctrica)

    En relacin con el suelo se har referencia a los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendientes.

    Si existen explotaciones de regado se indicar la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de riego

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-9

    1.2.1.2 Descripcin y superficie de la edificacin.

    Cuando el objeto de valoracin sea un edificio se indicar:

    La tipologa de la edificacin. ; Residencial, comercial, industrial...

    La superficie total indicando si es la til, la construida. La distribucin bsica, usos y superficie. Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin,

    estructura, cubierta, cerramientos exteriores)

    Las instalaciones relevantes (fontanera, calefaccin, aire acondicionado, ascensores y acabados relevantes.

    La antigedad, y vida til estimada, el estado de conservacin y los deterioros aparentes existentes.

    Cuando el objeto de valoracin sea un elemento del inmueble (una vivienda o

    un piso) se indicar:

    El nmero de dependencias y superficie interior de cada una. Materiales empleados. La orientacin en relacin con algn elemento significativo.

    ; Interior, exterior, parque, sol de tarde, sol de maana, mar, montaa

    Cuando el objeto de valoracin sea un edificio comercial o industrial a dems se

    indicar:

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-10

    Las caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten su utilizacin.

    La antigedad, y vida til estimada, el estado de conservacin y los deterioros aparentes existentes.

    Si el edificio est en proceso de construccin o rehabilitacin las caractersticas

    indicadas anteriormente harn referencia a la parte de obra finalizada.

    ; Por la parte de obra no ejecutada se har referencia al proyecto que haya servido de base para la concesin de la licencia municipal.

    1.2.1.3 Localizacin y entorno.

    En el apartado de localidad y entorno se expresarn aquellas caractersticas que

    puedan influir en su valoracin.

    ; El tipo de ncleo urbano, su ocupacin laboral predominante el nmero de habitantes y su evolucin reciente.

    Cuando se valore un inmueble urbano entre las caractersticas bsicas del

    entorno se indicar: el nivel de renta, homogeneidad arquitectnica,

    infraestructuras, equipamientos y servicios, comunicaciones, antigedad

    caracterstica

    Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica entre las caractersticas

    bsicas del entorno se indicar: la explotacin dominante, la densidad de

    poblacin, equipamientos vinculados con la explotacin agrcola.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-11

    1.2.2 Descripcin econmico jurdica del inmueble.

    1.2.2.1 Comprobaciones y documentacin.

    Se har referencia a las actuaciones realizadas tendentes a obtener la

    documentacin en la que se documente su situacin jurdica (titularidad, cargas,

    servidumbres, autorizaciones)

    Se indicar las certificaciones, acreditaciones y copias de documentos de los

    que se disponga.

    1.2.2.2 Descripcin urbanstica.

    Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio, en

    este apartado se indicar:

    El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y el uso a que est destinado a la normativa urbanstica vigente.

    La conformidad o no del edificio al planeamiento actual.

    Cuando el objeto de valoracin sea un terreno se indicar:

    El planeamiento general de ordenacin vigente.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-12

    ; En el supuesto de estar en fase de desarrollo se indicar el porcentaje pendiente, los plazos de ejecucin previstos

    La clasificacin urbanstica que corresponde al terreno. ; Urbano, urbanizable, no urbanizable.

    Los usos autorizados y los prohibidos. La tipologa e intensidad edificatoria y sus condicionantes.

    ; ndice de aprovechamiento y de edificabilidad, alturas permitidas, ocupacin mxima

    Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, se indicar la

    clasificacin del suelo, y en su caso, su rgimen de proteccin especial.

    1.2.2.3 Rgimen de ocupacin, tenencia y proteccin.

    En este apartado se indicar:

    El estado de ocupacin, y en el caso de estar ocupado se indicar el ttulo en virtud del cual lo est, sus caractersticas y

    plazo de vigencia.

    Cuando el inmueble est destinado a una explotacin econmica se indicarn las caractersticas de la actividad

    ejercida.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-13

    Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitacin legal, urbanstica o de proteccin pblica que limite directa o

    indirectamente su precio de venta se indicar.

    ; Ver el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2. ; Se expresar la incidencia que el anterior hecho tenga sobre el

    valor.

    1.2.3 Anlisis de mercado.

    En este apartado se describirn las caractersticas del segmento del mercado

    relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoracin.

    ; Se pueden distinguir los siguientes segmentos del mercado: Edificacin completa para un solo uso, edificacin completa con ms de un tipo de usos, edificaciones nicas de

    uso residencial con parcela propia, elementos de edificaciones, terrenos y solares.

    Contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios

    actuales y a las expectativas para la oferta, para la demanda y de

    revalorizacin.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-14

    1.3 Datos y clculo de los valores tcnicos.

    1.3.1 Mtodos de tasacin.

    En este apartado del informe se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios

    utilizados, los clculos realizados para determinar su valor.

    ; Los criterios estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado.

    1.3.1.1.1 Datos en el mtodo de comparacin.

    Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo de comparacin

    se incorporarn al informe:

    Los datos de al menos seis inmuebles comparables. Los parmetros, coeficientes o ponderaciones utilizados para

    realizar la homogeneizacin de los precios.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-15

    1.3.1.1.2 Datos en el mtodo de actualizacin.

    Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo de actualizacin

    se incorporarn al informe:

    La informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. Los ratios medios empleados y las fuentes utilizadas. Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, la vida til

    y la tasa de actualizacin elegida.

    El valor residual.

    1.3.1.1.3 Datos en el mtodo residual.

    Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo residual se

    incorporarn al informe:

    Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.

    Los costes de construccin utilizados. Los plazos de ejecucin y venta. La tasa de actualizacin elegida. El detalle de los flujos de caja empleados.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-16

    1.3.2 El valor de tasacin.

    Como conclusin se indicar el valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta

    el objeto a valorar y la finalidad de la misma.

    Tambin se indicar el valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al

    continente.

    ; Este valor en el caso de edificios completos ser el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificacin y el valor de tasacin excluyendo en ambos

    casos el valor del terreno.

    ; En el caso de elementos de edificios este valor se corresponder con el valor de tasacin excluido el valor del terreno en que se encuentre.

    1.3.3 Condicionantes y advertencias.

    Se considerar que existen condicionantes:

    Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mnimas.

    ; Identificacin fsica del inmueble, estado de ocupacin del inmueble, rgimen de proteccin pblica, adecuacin del

    inmueble al planeamiento urbanstico.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-17

    Cuando estando cedido el uso del inmueble no se haya dispuesto del contrato y de las condiciones actuales del

    arrendamiento.

    Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido calcular su valor mximo legal.

    Cuando concurran circunstancias que impliquen dudas razonables sobre la correcta identificacin fsica o registral o

    sobre la existencia de caractersticas del inmueble que puedan

    afectar significativamente al clculo de sus valores tcnicos.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-18

    1.4 Fecha de emisin y caducidad.

    En este apartado se incluirn:

    Fecha de la ltima visita al inmueble (inspeccin ocular). La fecha de emisin del informe. La fecha de caducidad del informe.

    La fecha de emisin del informe de tasacin no podr ser posterior en ms de

    dos meses a la fecha en que se haya realizado la ltima inspeccin ocular del

    bien valorado.

    ; Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2.

    El informe caducar a los seis meses contados desde la fecha en que se haya

    emitido.

    Se finalizar el informe con la identificacin, firmas, y titulacin o cargo de

    quienes suscriben el informe, y el nombre de los restantes tcnicos especializados

    que hayan intervenido directamente en la tasacin.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-19

    1.5 Documentacin anexa al informe.

    En este apartado se incluir:

    Planos a escala, croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio.

    Planos a escala o croquis anotados del inmueble. Aquella documentacin que a juicio del tasador permita definir

    e identificar suficientemente las caractersticas del inmueble

    (secciones, fotografas).

    Documento utilizado para la identificacin registral o catastral. ; Descripcin registral y certificacin catastral.

    Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o rehabilitacin.

    Un resumen del presupuesto de ejecucin material cuando se valoren edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin.

    Copia del certificado de titularidad y cargas. Copia del contrato de arrendamiento o en su defecto del ttulo

    de ocupacin cuando el uso del inmueble est cedido.

    ; Si la valoracin se realiza a efectos de garanta de crditos hipotecarios se indicar la renta vigente, el estado de pago y los

    gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    1-20

    Copia del Balance de Cuentas y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos cuando se trate de la valoracin de inmuebles

    ligados a una explotacin econmica.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-1

    2. MODELO DE INFORME.

    2.1 Informe de valoracin a efectos de garanta de crditos

    hipotecarios.

    INFORME DE TASACIN INMOBILIARIA A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA DE

    PRSTAMOS REALIZADO POR LA SOCIEDAD DE TASACIN XXXXX HOMOLOGADA E

    INSCRITA EN EL REGISTRO DEL BANCO DE ESPAA CON EL NMERO XXXXX

    1 IDENTIFICACIONES.

    1.1. Solicitante de la tasacin.

    La entidad financiera con N.I.F y con

    domicilio en.

    1.2. Finalidad de la tasacin.

    El presente informe se emite con la finalidad de

    determinar el valor de mercado a fecha .... al objeto

    de cubrir la garanta de un crdito hipotecario

    concedido por la entidad solicitante.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    2-2

    1.3. Identificacin fsica y localizacin del

    inmueble.

    Elemento residencial perteneciente en el edificio

    situado en el nmero..... de la calle ............

    Planta cuarta, Puerta nmero....

    1.4. Identificaciones registrales.

    El piso figura inscrito en el Registro de la Propiedad

    Nmero ..... del Ayuntamiento de ..... con el nmero de

    finca registral folio nmero...... del Tomo

    nmero.....asiento nmero....

    El elemento a valorar consta en el Catastro con el

    nmero de referencia catastral......

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-3

    2. ASPECTOS TCNICOS.

    2.1. Descripciones fsicas

    2.1.1. Descripcin del inmueble.

    El elemento a valorar forma parte del edificio de

    vivienda colectiva en bloque. Tiene una superficie en

    planta de 420 metros2 y 5 plantas edificadas con tres

    viviendas por planta.

    Forma un polgono rectangular con fachada principal de

    28 metros a la calle....., fondo de la misma longitud

    limitando con un patio comunitario de los

    edificios...., los lados derecho e izquierdo de 15

    metros de longitud limitan mediante pared medianera con

    los nmeros.... y ... de la misma calle.

    La calidad constructiva es media, cimentaciones sobre

    pilares, paredes exteriores de obra vista, cubierta de

    terraza practicable.

    Tiene una antigedad de 10 aos, siendo su vida til de

    acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo sobre

    valoraciones inmobiliaria de 100 aos.

    2.1.2. Descripcin y superficie del inmueble a

    valorar.

    El elemento a valorar est situado en la planta cuarta,

    tiene una superficie construida de 120 metros y una

    superficie til de 110 metros.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    2-4

    Linda al frente con el rellano de escalera, fondo a la

    calle, derecha con la puerta... izquierda con la puerta...

    El piso consta de saln de 30 m2 cocina de 12 m2 dos baos

    y 3 habitaciones de 20 15 y 15 m2.

    Las dependencias principales tienen ventanas a la calle

    con buena iluminacin.

    Orientacin sur.

    El piso del saln y dormitorios es de parket, y de mrmol

    en la cocina y baos.

    Dispone de calefaccin individual.

    El estado de conservacin se califica de muy bueno.

    2.2. Localizacin y entorno.

    Tipo de ncleo: Municipio de tamao grande, capital de

    provincia.

    Dispone de infraestructuras suficientes con un estado de

    conservacin correcto.

    Abastecimiento de agua: Suministrado por la red

    municipal.

    Suministro elctrico: Red general, con capacidad

    suficiente.

    Alumbrado pblico: Se considera suficiente, no

    precisando de renovacin a corto plazo.

    Las actividades ms significativas son los servicios, el

    comercio, la actividad textil y manufacturera.

    El nivel de renta de la poblacin es medio, pudiendo verse

    afectado por los problemas econmicos derivados de

    reconversiones en el sector textil.

    El nivel de renta de la barriada donde est situado el

    inmueble puede considerarse medio alto.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-5

    La ocupacin laboral de la poblacin es mayoritariamente

    servicios y el textil, existiendo un sector turstico y de

    restauracin en expansin.

    La poblacin segn el padrn del Instituto Nacional de

    Estadstica es de 960.000 habitantes de derecho.

    La evolucin de la poblacin se considera estable con

    cierto crecimiento procedente de flujos migratorios que

    cubren puestos del sector de la hostelera.

    2.3. Descripcin econmico jurdica del

    inmueble.

    2.3.1. Comprobaciones y documentacin.

    Se ha solicitado y obtenido certificacin del Registro de

    la Propiedad, verificndose la titularidad y mediciones.

    El elemento a valorar se encuentra libre de cargas y

    gravmenes.

    Se ha solicitado y obtenido certificacin catastral

    verificndose la identidad del inmueble y la coincidencia

    de las distintas superficies certificadas con las

    mediciones realizadas.

    Se ha solicitado al delineante el levantamiento de plano

    del piso.

    2.3.2. .Descripcin urbanstica.

    El edificio y el elemento a valorar responde a las

    caractersticas previstas para los edificios

    residenciales.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    2-6

    Se cumplen los requisitos y condiciones del planeamiento

    vigente en lo referente a alineaciones, alturas y

    equipamiento del edificio.

    2.3.3. Rgimen de ocupacin, tenencia y

    proteccin.

    El piso se encuentra desocupado desde hace un mes, con

    anterioridad haba sido utilizado por su propietario en

    condiciones de pleno dominio.

    No consta que el edificio est acogido a un rgimen de

    proteccin pblica.

    2.4. Anlisis de mercado.

    El sector inmobiliario de elementos de edificaciones de

    uso residencial se encuentra en una situacin de

    equilibrio sostenido existiendo un mercado fluido como se

    pone de manifiesto por el corto plazo de maduracin medio

    de las ofertas (dos meses desde la publicacin de la

    oferta).

    En los ltimos seis meses, en el entorno prximo del

    inmueble, se han producido 15 transmisiones de elementos

    comparables.

    Los valores ofertados estn en funcin de la superficie,

    antigedad y calidades.

    La demanda de viviendas similares es sostenida y se prev

    un mantenimiento de la misma.

    Los precios actuales de viviendas de similares

    caractersticas ubicadas en el entorno prximo a la

    vivienda valorada oscilan entre 1.800 y 1.000 euros.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-7

    Las expectativas de revalorizacin o de depreciacin del

    suelo, el entorno o el mercado no son significativas.

    No existen nuevas promociones en los alrededores.

    No se prev a medio plazo una degradacin del entorno por

    causas sociolgicas o circunstancias extrnsecas al

    inmueble que pudieran afectar al valor del inmueble.

    El elemento a valorar presenta un comportamiento homogneo

    con las caractersticas medias de su entorno.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    2-8

    3. DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS.

    3.1. Mtodos de tasacin.

    Se han utilizado el mtodo de comparacin, sistema

    comparacin por coeficiente corrector.

    Testigos comparables:

    Inmueble A.

    Referencia catastral...

    Direccin...............

    Fuente de la informacin...

    Superficie...100 m2

    Nmero de habitaciones...4

    Antigedad...15 aos

    Estado de conservacin...Bueno.

    (Estos datos se repetirn por cada vivienda utilizada por

    testigo)

    Inmueble A B C D E F Metros cuadrados 100 120 80 85 90 130 Habitaciones 4 4 2 3 3 5 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 25 Conservacin B R M. B M. B M R Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 1.400

    M. B =Muy bueno. B = Bueno. R = Regular. M = Malo.

    Se han utilizado los siguientes criterios de homogeneizacin:

    Superficie.

    Para la comparacin se ha utilizado la superficie construida.

    Los coeficientes se aplicarn en funcin de la diferencia

    entre el testigo y el producto a valorar.

    Escala aplicada:

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-9

    Diferencia metros Coeficiente Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95 Igual............. ....................................................... 1,00 Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10 Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15

    Habitaciones.

    Escala aplicada.

    Tramo Coeficiente 1 habitacin ................................. 1,20 2 habitaciones ..............................1,10 3 habitaciones ............................. 1,00 4 habitaciones ............................ 0,90 5 habitaciones ............................ 0.95

    Antigedad.

    Escala aplicada.

    Los coeficientes se aplicarn en funcin de la diferencia

    entre el testigo y el producto a valorar.

    Tramo aos Coeficiente Entre 31 y ............. + 40 ................................... 1,50 Entre 26 y ............... 30.................................... 1,40 Entre 21 y ............. + 25.................................... 1,35 Entre 16 y ............. + 20.................................... 1,25 Entre 11 y ...............+ 15.................................... 1,20 Entre 5 y ..............+ 10..................................... 1,15 Igual..................................................................... 1,00 Entre - 5 y ............. - 10....................................0,90 Entre - 11 y............. - 15....................................0,80 Entre - 16 y ............- 20....................................0,70 Entre - 21 y ...........- 30....................................0,60

    Estado de conservacin.

    Escala aplicada:

    Muy bueno .................................... 1,00

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    2-10

    Bueno ............................................. 1,05 Regular ...........................................1,10 Malo ............................................... 1,20

    Muy bueno. No son necesarias reformas, y las posibles no

    mejoraran la calidad de los acabados.

    Bueno. No son necesarias reformas.

    Regular. Se recomienda hacer reformas.

    Malo. Son necesarias las reformas.

    Valor estimado por metro cuadrado que resulta de la

    aplicacin del mtodo de comparacin ......... 1.725 m2.

    Valor de repercusin del terreno, obtenido mediante la

    aplicacin del mtodo del coste del valor residual, sistema

    residual esttico ................................ 871 m2.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-11

    4. VALOR DE TASACIN.

    Superficie comprobada .......................... 120 m2.

    Valoracin adoptada ......................... 1.725 m2

    Valor Hipotecario ...................... 207.000

    El valor de tasacin asciende a la cantidad de

    DOSCIENTOS SIETE MIL EUROS.

    Valor mnimo a cubrir por el seguro .......... 89.650

    Valor de tasacin ............ 207.000

    Valor del terreno ............ 104.520

    Valor del seguro ............. 102.480

    4.1. Condicionantes y advertencias.

    No existen.

    4.2. Observaciones.

    La sociedad de tasacin XXXXX, no se hace responsable de los

    posibles vicios ocultos que pudiesen existir.

    La localizacin del producto tasado se ha realizado de

    acuerdo con la documentacin aportada y el acompaamiento del

    contacto, sin que se haya apreciado en la inspeccin ocular

    realizada datos que pudiesen indicar que dicho bien no es el

    descrito en la documentacin aportada.

    4.3. Fecha de emisin caducidad y advertencias.

    Fecha de emisin....

    Fecha de la visita ocular .....

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    2-12

    Fecha lmite de validez del informe .....

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-13

    5. DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME.

    Copia simple del ttulo de propiedad. Certificacin del Registro Mercantil. Certificado del Padrn. Certificacin Catastral. Anotacin del planeamiento urbanstico aplicable al

    polgono y a la calle donde est situado el

    inmueble.

    Plano a escala... de situacin y emplazamiento del inmueble

    Plano a escala ... del producto valorado confeccionado por el delineante Sr.

    Fotografas del inmueble, de cada una de las estancias de la vivienda.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6

    2-14

    EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN

    CUESTIONARIO 4 1. - Qu debe realizar el tasador cuando la superficie comprobada no coincida con las superficies oficiales (Registro Propiedad y Catastro?

    A). Se harn las advertencias pertinentes y se suspende la valoracin hasta que se produzcan las correcciones necesarias. B). A los efectos de la tasacin tomar la superficie catastral por ser la ms exacta.

    En el informe se harn las advertencias pertinentes. C). Para la valoracin se utilizar la superficie comprobada y se harn las

    advertencias pertinentes. 2. Cuando se valore un bien inmueble a los efectos de garanta de crditos hipotecarios De cuntos testigos se debe disponer?

    A). De los testigos disponibles y que sean representativos, sin exigirse un nmero mnimo. B). De al menos 6 testigos. C). El mnimo son 4 testigos, de no disponerse de este nmero se deber utilizar otro

    mtodo de valoracin. 3. Adems del valor de tasacin calculado Qu otros valores se deben reflejar en las conclusiones?

    A). El valor catastral. B). El valor calculado por un mtodo de valoracin alternativo al utilizado. C). El valor mnimo a los efectos del seguro de incendios.

    4. Qu plazo de validez tienen los informes de tasacin?

    A). Dos meses. B). Seis meses. C). Un mes.

    5. En el apartado de fecha y firma Qu fechas deben reflejarse?

    A). La fecha de emisin del informe, la fecha de la inspeccin ocular, y la fecha lmite de validez. B). La fecha de emisin del informe y la advertencia de la caducidad. C). La fecha del encargo de valoracin, la fecha de emisin del informe y la fecha de

    la inspeccin ocular.

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    EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-15

    RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

    1. - La respuesta correcta es la C

    A los efectos de tasacin se partir siempre de los valores comprobados por el tasado. Las discrepancias entre las superficies comprobadas y las que figuren en el Registro de la Propiedad y en el Catastro implicar una verificacin ms precisa para asegurarse que se est valorando el bien que consta en los registros oficiales. Esta salvedad se reflejar en el Informe de Valoracin haciendo las advertencias pertinentes.

    2. - La respuesta correcta es la B. Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo de comparacin se debe disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de testigos comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.

    3. - La respuesta correcta es la C. Como conclusin se indicar el valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta el objeto a valorar y la finalidad de la misma. Tambin se indicar el valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente.

    4. - La respuesta correcta es la B. El informe caducar a los seis meses contados desde la fecha en que se haya emitido.

    5. - La respuesta correcta es la A

    En este apartado se incluirn: La fecha de la inspeccin ocular al inmueble, la fecha de emisin del informe y la fecha de caducidad del informe.