resumen de tasaciÓn -...

SE-10652/07- 2 * V.447Nº ExpedienteRf:Fecha: 22-12-2010 20990197201104060001Ref.Tasador: TOS (28975 - 28975-10)

EXTC *0197LUIS MONTOTO

RESUMEN DE TASACIÓN

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

GDP DEL SUR S.L.B41880493Calle PUERTA DE LA MACARENA

Tipo de Inmueble: EDIFICIO CON ELEMENTOS DE VIVIENDASSituación inmueble:

Tasador:

Calle Puerta Macarena, c/ Puerta Real y c/ Puerta de Córdoba, en el municipio deBORMUJOS, provincia de SEVILLA (41930)ALEJANDRO LOPEZ SANTOS (ARQUITECTO TECNICO)

Entidad Financiera: CAJA DE AHORROS Y M.P. DE EXTREMADURA

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO

- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis deinmueble terminado

2.228.866,25 Euros (370.852.140 pta)

VALOR HIPOTECARIO1.864.210,02 Euros (310.178.448 pta)

VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminadocorresponde a la suma de los Valores por comparación de

cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesisanterior.

1.864.210,02 Euros (310.178.448 pta)El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto

Actual

Vivienda Unifamiliar Adosada de 3 plantas sobre rasante , en construcción (Viviendas: 10)

Visita interior del inmueble: Si

EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:* La concesión de Licencia de Primera Ocupación* A que la modificación del Proyecto de Reparcelación actualmente en trámite no modifique los supuestosutilizados para la valoración

ADVERTENCIAS:No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrataNo se ha aportado la última certificación de la obra ejecutada.No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existeReserva Técnica.No se ha dispuesto de documentación que acredite la Referencia Catastral.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 24-11-2010.Las viviendas todavía no tienen asignada referencia catastralTodas las Fincas Registrales tienen acceso.

FOTOGRAFÍA

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

ECO 1 / 4



NºFinca: 17007

Registro de la propiedad: Sevilla número 6

vivienda 1

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

Construida B140,34 m²

NºFinca: 17008

vivienda 2


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17009

vivienda 3


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17010

vivienda 4


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17011

vivienda 5


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17012

vivienda 6


Forma decomprobar

En Docum.Reg.




ECO 2 / 4



NºFinca: 17013

vivienda 7


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17014

vivienda 8


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17015

vivienda 9


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17016

vivienda 10


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Situación de Ocupación:Situación legal:

Sin ocupanteLibre

Comprobaciones:

Resultado Comprobaciones Urbanísticas

- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación de alineaciones viarias

Cumple NormativaVivienda Unifamiliar Adosada de 3 plantas sobre rasante , en construcción (Viviendas: 10)Tipología:

Usos valorados

Estado del Inmueble:

Viviendas: 10

EN CONSTRUCCIÓN

Tiempo estimado para la finalizaciónde las obras:

1 meses Coste de la obra pendiente de ejecutar: 37.540,97 Euros

Fecha real de inicio de las obras 01-10-2007Fecha estimada de finalización de las obras 01-04-2009



ECO 3 / 4



Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 1.371,61 539,51 700,00 0,00 1.386,51 1.625,00 2.228.866,25Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

21,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

VALOR DEL SOLAR 739.997,32 Euros

98,03 %

96,30 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

1.161.753,67 Euros1.488.868,93 Euros

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Situación: Adecuada Distribución: Adecuada

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle PUERTA DECORDOBA, nº 12

12-2010 UD 118,00 1.981,13 Const.106,00 210.000,00 PO

02 Calle PUERTA DE LAMACARENA, nº 59

12-2010 UD 130,00 1.538,02 Const.127,00 195.328,93 PO

03 Calle LUIS VIVES, nº 18 11-2010 UD 155,00 1.657,89 Const.152,00 252.000,00 PO04 Calle diego de riaño, nº 11 10-2010 UD 172,00 1.699,32 Const.148,00 251.499,00 PO05 Calle ANTONIO NEBRIJA,

nº 5310-2010 UD 110,00 1.748,25 Const.143,00 250.000,00 PO

06 Avenida UNIVERSIDADDE SALAMANCA, nº 18

10-2010 UD 150,00 1.640,00 Const.150,00 246.000,00 PO

07 Calle JUANITOVALDERRAMA, nº 21

12-2010 UD 98,00 1.513,61 Const.147,00 222.500,00 PO

Observaciones a los testigos:Se aportan testigos del entorno cercano



ECO 4 / 4

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313



CERTIFICADO DE TASACIÓND. Enrique Gutierrez Junquera, en calidad de Director Territorial de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita enel Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, comoresumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: SE-10652/07- 2 de fecha22-12-2010 realizada por ALEJANDRO LOPEZ SANTOS tras visita del inmueble el día 22-12-2010. Fecha deCaducidad: 21-06-2011

las 10 Viviendas descritas en el informe, situadas en Calle Puerta Macarena, c/ Puerta Real y c/ Puerta de Córdoba,en el municipio de BORMUJOS, provincia de SEVILLA (41930) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

GDP DEL SUR S.L.

B41880493

Calle PUERTA DE LA MACARENA

Sin ocupanteEstado del Inmueble:

Situación de Ocupación:

EN CONSTRUCCIÓN

CAJA DE AHORROS Y M.P. DE EXTREMADURAEntidad Financiera:

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera decobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto716/2009 de 24 de abril.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN- MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(316.424.740 pta)

(310.178.448 pta)(370.852.140 pta)

Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmuebleterminadoCoste de Reposición Bruto ActualValor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado

1.901.750,99 Euros

1.864.210,02 Euros2.228.866,25 Euros

Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado2.228.866,25 Euros (370.852.140 pta)

El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparación decada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior.


VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

1.864.210,02 Euros (310.178.448 pta)

1 / 4ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓNEL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:

* La concesión de Licencia de Primera Ocupación* A que la modificación del Proyecto de Reparcelación actualmente en trámite no modifique los supuestosutilizados para la valoración


El inmueble aparentemente no estaba ocupado.

El porcentaje de obra debe entenderse como orientativo. No podrá interpretarse individualmente elemento aelemento hasta la finalización de la construcción.

La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.

C.L.- Comprobación de linderos.L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados.

S.R.- Superficie RegistralL.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas

F.D.C.-Forma De ComprobarB - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Superficies ValoradasC.L. S.R. F.D.C.Registral Comprobada AdoptadaNº Finca

17007 L. L. 140,34 140,34 BConstruida 140,34

17008 L. L. 136,58 136,58 BConstruida 136,58

17009 L. L. 140,24 140,24 BConstruida 140,24

17010 L. L. 135,24 135,24 BConstruida 135,24

17011 L. L. 135,78 135,78 BConstruida 135,78

17012 L. L. 135,78 135,78 BConstruida 135,78

17013 L. L. 135,78 135,78 BConstruida 135,78

17014 L. L. 135,78 135,78 BConstruida 135,78

17015 L. L. 134,86 134,86 BConstruida 134,86

17016 L. L. 141,23 141,23 BConstruida 141,23

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO


VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO

S.Útilm² m² Euros

Valor porcomparación V.TasaciónS.Const.

Euros/m²Euros

Valor Hip.Inmb. Ter.

Euros

Valor Hip.Inmb. Ter.Unitario

001 VIV1 Vivienda 01122,75 140,34 228.052,501.625,00

V.Seguro a efecto de asegurar el CC a nuevo: 118.867,98 Euros(2)V.Seguro según Art 10 del RD 716/2009: 152.337,67 Euros

120,39 m²Superficie Parcela:228.052,50 190.741,70

VM.Total 228.052,50 Euros

Superficie adoptada del terreno: 1.139,70 m²

2 / 4ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓNVALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO



Euros/m²Euros


Euros


002 VIV1 Vivienda 02120,65 136,58 221.942,501.625,00



VM.Total 221.942,50 Euros003 VIV1 Vivienda 03

120,65 140,24 227.890,001.625,00




117,95 135,24 219.765,001.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




117,55 134,86 219.147,501.625,00




118,95 141,23 229.498,751.625,00




El Coste de Reposición de lo existente en la fecha de la tasación ascendía a 1.864.210,02 Euros

El plazo máximo para la terminación de las obras ha cumplido.

3 / 4ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓNValor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo: 1.161.753,67 EurosValor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destruccióntotal del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

1.488.868,93 Euros

Euros

Superficie utilizada para valorar: Construida

NºElementos

Valor Hip. Inmb.Ter.

Sup.

m²

VIVIENDAS 10 2.228.866,251.371,61


SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 1.203,30 1.371,61 1.371,61

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación.Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 22 de Diciembre de 2010.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: ALEJANDRO LOPEZ SANTOS

ARQUITECTO TECNICO Director Territorial En representación de TINSA,Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Enrique Gutierrez Junquera

4 / 4ECO







EDIFICIO CON ELEMENTOS DE VIVIENDASVivienda Unifamiliar Adosada de 3 plantas sobre rasante , en construcción (Viviendas: 10)

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

GDP DEL SUR S.L.

B41880493

Calle PUERTA DE LA MACARENA

Entidad Financiera: CAJA DE AHORROS Y M.P. DE EXTREMADURA

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera decobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto716/2009 de 24 de abril.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:

10 Viviendas

Dirección del inmueble: Calle Puerta Macarena, c/ Puerta Real y c/ Puerta de Córdoba, en el municipio deBORMUJOS, provincia de SEVILLA (41930)

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 24-11-2010.Las viviendas todavía no tienen asignada referencia catastralTodas las Fincas Registrales tienen acceso.

NºFinca: 17007



Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 1

NºFinca: 17008


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 2



ECO 1 / 29





NºFinca: 17009


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 3

NºFinca: 17010


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 4

NºFinca: 17011


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 5

NºFinca: 17012


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 6

NºFinca: 17013


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 7

NºFinca: 17014


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 8



ECO 2 / 29






4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Gran ImportanciaActividad Dominante: MúltiplePoblación de Derecho: 16.548 Habitantes Evolución Población: CrecienteLocalidad cercana a la capital bien comunicada por la A-92

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Zona urbana en crecimiento debido al desplazamiento de la pobla ción de Sevilla hacia los pueblos cercanosZona de urbanizaciones de viviendas unifamiliares.

Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Rápido Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: Comercial

85 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 15 años

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Proyecto Básico VisadoLicencia de ObraNota Simple del RegistroProyecto Básico

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesRégimen de Protección del PatrimonioLinderosDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística

NºFinca: 17015


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 9

NºFinca: 17016


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


vivienda 10



ECO 3 / 29





EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Media MedioAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Media Medio

EquipamientosComercial: Suficiente Religioso: SuficienteDeportivo: Suficiente Aparcamiento: SuficienteEscolar: Suficiente Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASLas infraestructuras se encuentran completamente terminadas.

Superficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:Superficie según Proyecto:Superficie según Escrituras:

1.139,70 m²1.139,70 m²1.139,70 m²1.139,70 m²

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

Vivienda Unifamiliar Adosada de 3 plantas sobre rasante , en construcción (Viviendas: 10)Jardines: NoAparcamientos al aire libre: Insuficientes

1ª ResidenciaUso Principal:% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:0,00 %

Nº de Portales: 0Nº de Escaleras: 0Nº de Ascensores por Escalera: 0

Descripción de los elementos o grupos del inmueble:La promocion a valorar se trata de 10 viviendas unifamiliares adosadas de dos plantas mas castillete, detres dormitorios, cocina, salon-comedor, 2 baños, aseo y castillte

DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaVivienda Accesos 572,28 m²Planta BajaVivienda No Tiene 655,86 m²Planta AltaVivienda No Tiene 143,47 m²Planta Castillete

Total superficie construida: 1.371,61 m²



ECO 4 / 29





6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES


Forma decomprobar

En Docum.Reg.

Construida B140,34 m²Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

NºFinca: 17007


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17008


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17009


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17010


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17011


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17012



ECO 5 / 29









VIVIENDAS 1.203,30 1.371,61 1.371,61

PROYECTO:La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto básico visado.Fecha de Redacción: 01-01-2007Fecha de Visado: 26-01-2007


6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17013


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17014


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17015


Forma decomprobar

En Docum.Reg.


NºFinca: 17016



ECO 6 / 29





Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZapata Aislada

Hormigón Armado

Normal

Plana Transitable

Ladrillo Hueco

25 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Enfoscado

Ninguno

Con CámaraAcristalamiento:

Persianas: Plástico

ACABADOS INTERIORES:Pavimentos Paredes Techos

Estar (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoDormitorio (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Gres Yeso Pintado Yeso PintadoAseos (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaBaños (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaCocina (V) Gres Azulejo Cerámico Escayola

Media AltaMedia AltaNo Existe

Preinstalación aire acondicionado.

INSTALACIONES:- Teléfono- Energía Solar- Agua Caliente

Medio

Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:

Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:Media AltaMedia AltaMedia Alta

Fecha real de inicio de las obras 01-10-2007Fecha estimada de finalización de las obras 01-04-2009

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: EN CONSTRUCCIÓNPorcentaje aproximado de Obra Realizada: 96,30 %Coste de la obra pendiente de ejecutar: 37.540,97 EurosLa comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular.Tiempo estimado para la finalización de las obras: 1 meses



ECO 7 / 29





7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Licencia de Obra- Proyecto con Visado Colegial Urbanístico

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento- Comprobación de alineaciones viarias

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

LICENCIA DE OBRASExiste licencia de obra mayor.

Las obras han comenzado.Aparentemente las obras no están interrumpidas en este momento.

El plazo máximo para la terminación de las obras ha cumplido.Plazo Máximo Terminación Obras: 18 meses

12 meses19-04-2007

Plazo Máximo Comienzo Obras:

Fecha de Licencia:

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.Comprobaciones realizadas:

- Consulta verbal

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOEl inmueble no está protegido arquitectónicamente.



ECO 8 / 29





OTROS DATOS DEL MERCADO

Revalorización: Inferior al I.P.C.

Existe exceso de oferta para la demanda habitual.

9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO

OFERTA.

Edificios terminados en venta:En la actualidad existen inmuebles similares al tasado ya terminados.

* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)

Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.

Número de viviendas totales: 4.670

Número de viviendas principales: 3.742

Número de viviendas secundarias: 36

Número de viviendas desocupadas: 891

Número de viviendas otro tipo: 1

Nivel de Renta:

Intensidad de la demanda:

DEMANDA.

Características de la demanda:La demanda de la zona en la actualidad se puede considerar amplia, debido al desplazamiento de la poblaciónde Sevilla a los pueblos cercanos.

Media Alta

Muy inferior a la oferta

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta

Alta Media Baja MuyBaja

Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X



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VIVIENDA >Calle PUERTA DE CORDOBA, nº 12, BORMUJOS (41930)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 3

NºBaños y Aseos 2 Ascensor NoSuperficie Construida: 106,00 m² Superficie Parcela: 118,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 4 años

Fuente Consultada: Vendedor o Propietario Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena

210.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

29-12-20101.981,13 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle PUERTA DE LA MACARENA, nº 59, BORMUJOS (41930)


Uso: 1ª Residencia




Años desde la última reforma aproximadamente 5 años (estimación)


tarima flotante, puertas lacadas, buhardilla



VIVIENDA >Calle LUIS VIVES, nº 18, BORMUJOS (41930)


Uso: 1ª Residencia



Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 5 años


suelo marol y tarima, aire acond centralizado,chimenea



Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesEl mercado inmobiliario está inmerso en una aguda fase de recesión, tanto por la propia inercia del ciclo alcistaque veníamos soportando los últimos años, como por la concurrencia de una serie de factores económicos quehan generado un clima de desconfianza general que como consecuencia principal ha provocado una importantereducción del crédito. Esto se une al importante exceso de oferta que existe en el sector residencial y genera unescenario de bajada general de los precios. El mercado de la segunda residencia se ve afectado en mayormedida aún por esta dinámica, por lo que mientras los indicadores económicos no den signos de recuperación seespera que los precios permanezcan estacionarios o se ajusten algo más a la baja.



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VIVIENDA >Calle diego de riaño, nº 11, BORMUJOS (41930)


Uso: 1ª Residencia





pareado



VIVIENDA >Calle ANTONIO NEBRIJA, nº 53, BORMUJOS (41930)


Uso: 1ª Residencia





2 piscinas, terraza 40 m², buhardilla



VIVIENDA >Avenida UNIVERSIDAD DE SALAMANCA, nº 18, BORMUJOS (41930)


Uso: 1ª Residencia









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VIVIENDA >Calle JUANITO VALDERRAMA, nº 21, BORMUJOS (41930)


Uso: 1ª Residencia




Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena





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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle PUERTA DECORDOBA, nº 12

12-2010 UD 118,00 1.981,13 Const.106,00 210.000,00 PO

02 Calle PUERTA DE LAMACARENA, nº 59

12-2010 UD 130,00 1.538,02 Const.127,00 195.328,93 PO

03 Calle LUIS VIVES, nº 18 11-2010 UD 155,00 1.657,89 Const.152,00 252.000,00 PO04 Calle diego de riaño, nº 11 10-2010 UD 172,00 1.699,32 Const.148,00 251.499,00 PO05 Calle ANTONIO NEBRIJA,

nº 5310-2010 UD 110,00 1.748,25 Const.143,00 250.000,00 PO

06 Avenida UNIVERSIDADDE SALAMANCA, nº 18

10-2010 UD 150,00 1.640,00 Const.150,00 246.000,00 PO

07 Calle JUANITOVALDERRAMA, nº 21

12-2010 UD 98,00 1.513,61 Const.147,00 222.500,00 PO

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

HOMOGENEIZACIÓNViviendasNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

01 210.000,00 5,00 % 1.981,13 Const. 1.882,08 Const. 0,86Calle PUERTA DECORDOBA, nº 12

02 195.328,93 5,00 % 1.538,02 Const. 1.461,12 Const. 1,11Calle PUERTA DE LAMACARENA, nº 59

03 252.000,00 5,00 % 1.657,89 Const. 1.575,00 Const. 1,03Calle LUIS VIVES, nº 1804 251.499,00 5,00 % 1.699,32 Const. 1.614,35 Const. 1,01Calle diego de riaño, nº 1105 250.000,00 5,00 % 1.748,25 Const. 1.660,84 Const. 0,98Calle ANTONIO NEBRIJA,

nº 5306 246.000,00 5,00 % 1.640,00 Const. 1.558,00 Const. 1,04Avenida UNIVERSIDAD DE

SALAMANCA, nº 1807 222.500,00 5,00 % 1.513,61 Const. 1.437,93 Const. 1,13Calle JUANITO

VALDERRAMA, nº 21

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

1.437,931.812,55Viviendas (Euros/m²)

Observaciones a los testigos:Se aportan testigos del entorno cercano

OTROSPara la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOSESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO



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9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia)

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

255 Unifamiliar 5.858 6.316 7.643 6.343 9.736 6.568 7.148 2.938 3.043 2.388 1.048

65280Plurifamiliar 7.278 8.135 9.117 9.024 11.786 13.487 17.648 25.655 16.703 7.674 2.856

16777215Total 13.136 14.451 16.760 15.367 21.522 20.055 24.796 28.593 19.746 10.062 3.904

Número de viviendas iniciadas en el municipio de Bormujos según encuesta del Ministeriode Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

200

400

600

800

1000

1200

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Años

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

255 Unifamiliar 182 206 482 278 288 201 114 25 48 17 6

65280Plurifamiliar 503 33 333 206 829 164 334 578 121 185 -

16777215Total 685 239 815 484 1.117 365 448 603 169 202 6

Número de viviendas iniciadas en la provincia de SEVILLA según encuesta del Ministeriode Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Años



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0

5

10

15

20

25

30

35

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia deSEVILLA

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio deBormujos

2004 2005 2006 2007 2008 2009

? 255Unifamiliar 32 26 24 25 24 30

? ?? 65280Plurifamiliar 26 24 23 17 18 30

?????? 16711680Media 29 25 23 19 20 30

2004 2005 2006 2007 2008 2009

? 255Unifamiliar 17 37 22 16 5 23

? ?? 65280Plurifamiliar 90 36 28 21 2 -

?????? 16711680Media 33 37 24 19 3 23



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Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de SEVILLAdurante el último año (2009)

0

5

10

15

20

25

30

35

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deBormujos durante el último año (2009)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 9 25 31 11 11 13

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 2 25 24 44 2 2



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Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de SEVILLAdurante el último año (2009)

0

5

10

15

20

25

30

35

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deBormujos durante el último año (2009)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 2 16 34 27 15 4 3

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar - - 40 30 30 - -



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0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

1981 1991 2001

Años

Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de Bormujos (Fuente censos

de 1981, 1991 y 2001)

0

5000

10000

15000

20000

2001 2006 2007 2008 2009

Años

Evolución de la población en el municipio deBormujos (Fuente censos de 2001 ypadrones de 2006, 2007, 2008 y 2009)

2001 2006 2007 2008 2009

255 Nº habitantes 11.958 15.741 16.548 17.670 18.590

1981 1991 2001

255 Total 1.295 1.653 4.670

65280Secundaria 71 136 36

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

1981 1991 2001

Años

Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de SEVILLA (Fuente censos

de 1981, 1991 y 2001)

0

500000

1000000

1500000

2000000

2001 2006 2007 2008 2009

Años

Evolución de la población en la provincia deSEVILLA (Fuente censos de 2001 y padrones

de 2006, 2007, 2008 y 2009)

2001 2006 2007 2008 2009

255 Nº habitantes 1.727.603 1.835.077 1.849.268 1.875.462 1.900.224

1981 1991 2001

255 Total 469.393 570.220 727.672

65280Secundaria 21.908 35.271 51.185



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10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Tipo del Crédito hipotecario: 6,50 %

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):3 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 4 meses Límite superior: 5 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 5 meses Límite superior: 6 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 14 meses Límite superior: 18 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Vivienda 1.600,00 Euros/m² 1.650,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 25,00 % 30,00 %

Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Vivienda 5 meses 6 mesesPorcentaje de ventas al terminar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 55,00 % 60,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 8 meses 12 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 21,00 % Límite superior: 23,00 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 60,00 %



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ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

743.144,08 Euros

672.348,53 Euros 815.373,23 Euros

691.218,04 Euros 796.128,18 Euros

719.741,71 Euros 766.377,58 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,672 M. hasta 0,687 M. 3,17 %

Desde 0,687 M. hasta 0,701 M. 6,98 %

Desde 0,701 M. hasta 0,715 M. 10,58 %

Desde 0,715 M. hasta 0,730 M. 14,71 %

Desde 0,730 M. hasta 0,744 M. 15,77 %

Desde 0,744 M. hasta 0,758 M. 15,66 %

Desde 0,758 M. hasta 0,772 M. 13,65 %

Desde 0,772 M. hasta 0,787 M. 9,63 %

Desde 0,787 M. hasta 0,801 M. 6,88 %

Desde 0,801 M. hasta 0,815 M. 2,96 %Valor Rangos

0,801 M.-0,815 M. 0,787 M.-0,801 M. 0,772 M.-0,787 M. 0,758 M.-0,772 M. 0,744 M.-0,758 M. 0,730 M.-0,744 M. 0,715 M.-0,730 M. 0,701 M.-0,715 M. 0,687 M.-0,701 M. 0,672 M.-0,687 M.

0 5 10 15 20

Valor total elegido del solar 739.997,32 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 70.569,33 -67.146,910,00 0,00 70.569,33 0,00 0,00 -70.569,330,00 0,004 60.488,00 -56.608,630,00 0,00 60.488,00 0,00 0,00 -60.488,000,00 0,005 0,00 19.083,2520.731,73 0,00 0,00 0,00 0,00 20.731,7320.731,73 0,006 0,00 89.990,3620.731,73 78.665,87 0,00 0,00 0,00 99.397,6099.397,60 0,007 426,11 88.131,9920.731,73 78.665,87 0,00 0,00 426,11 98.971,4999.397,60 0,008 852,21 86.310,3920.731,73 78.665,87 0,00 0,00 852,21 98.545,3999.397,60 0,009 57.756,38 35.871,8420.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 1.278,32 41.641,2299.397,60 0,00

10 58.182,49 34.921,2720.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 1.704,43 41.215,1299.397,60 0,0011 58.608,59 33.992,2520.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 2.130,53 40.789,0199.397,60 0,0012 59.034,70 33.084,3520.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 2.556,64 40.362,9099.397,60 0,0013 59.460,81 32.197,1020.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 2.982,75 39.936,8099.397,60 0,0014 59.886,91 31.330,0820.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 3.408,85 39.510,6999.397,60 0,0015 60.313,02 30.482,8620.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 3.834,96 39.084,5899.397,60 0,0016 60.739,13 29.655,0220.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 4.261,07 38.658,4799.397,60 0,0017 61.165,23 28.846,1720.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 4.687,17 38.232,3799.397,60 0,0018 61.591,34 28.055,8920.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 5.113,28 37.806,2699.397,60 0,0019 62.017,45 27.283,7920.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 5.539,39 37.380,1599.397,60 0,0020 62.443,55 26.529,4920.731,73 78.665,87 0,00 56.478,06 5.965,49 36.954,0599.397,60 0,0021 133.439,00 -24.036,8520.731,73 78.665,87 70.569,33 56.478,06 6.391,60 -34.041,3999.397,60 0,0022 63.295,77 148.248,85198.090,49 78.665,87 0,00 56.478,06 6.817,71 213.460,59276.756,36 0,0023 59.276,81 -14.608,5937.890,73 0,00 0,00 56.478,06 2.798,75 -21.386,0837.890,73 0,0024 58.996,93 -14.180,4737.890,73 0,00 0,00 56.478,06 2.518,87 -21.106,2037.890,73 0,0025 58.717,06 -13.762,4737.890,73 0,00 0,00 56.478,06 2.239,00 -20.826,3337.890,73 0,0026 1.959,12 23.354,1337.890,73 0,00 0,00 0,00 1.959,12 35.931,6037.890,73 0,0027 1.679,25 23.149,2337.890,73 0,00 0,00 0,00 1.679,25 36.211,4837.890,73 0,0028 1.399,37 22.944,7737.890,73 0,00 0,00 0,00 1.399,37 36.491,3537.890,73 0,0029 1.119,50 22.740,7737.890,73 0,00 0,00 0,00 1.119,50 36.771,2337.890,73 0,0030 839,62 22.537,2837.890,73 0,00 0,00 0,00 839,62 37.051,1037.890,73 0,0031 559,75 22.334,3437.890,73 0,00 0,00 0,00 559,75 37.330,9837.890,73 0,0032 279,87 -164,690,00 0,00 0,00 0,00 279,87 -279,870,00 0,00



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VIVIENDAS 1.203,30 1.371,61 1.371,61

CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

VIVIENDAS 1.371,61 539,51 700,00 0,00 1.386,51 1.625,00 2.228.866,25Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

21,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.

COSTE DE REPOSICIÓN PENDIENTE 37.540,97 Euros

VALOR DE TASACIÓN ACTUAL 1.864.210,02 Euros

98,03 %

96,30 %PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA:( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo )

PORCENTAJE APROXIMADO DE COSTE DE REPOSICIÓN REALIZADO:( Relación Coste de reposición actual / Coste de reposición a nuevo )

Al finalizar la obra(Valores y costes a

nuevo)

Actual

VALOR DEL SOLAR 739.997,32 Euros 739.997,32 EurosCoste de infraestructuras pendientes

960.127,00 Euros0,00 Euros

Viviendas

OTROS GASTOS NECESARIOS 201.626,67 Euros 199.610,40 Euros960.127,00 Euros 924.602,30 Euros

COSTE DE CONSTRUCCIÓN 924.602,30 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 1.901.750,99 Euros 1.864.210,02 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)



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VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

Eurosm²

Valor Hip. Inmb.Ter.

Sup.

VIVIENDAS 1.371,61 2.228.866,25

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado 1.901.750,99 Euros

Coste de Reposición Bruto Actual 1.864.210,02 Euros

Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado 2.228.866,25 Euros



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VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVO

S.Útil S.Const. V.Seguro

Valor seguroalternativo

m² m² Euros Euros001 VIV1 Vivienda 01

122,75 140,34 118.867,98 152.337,67002 VIV1 Vivienda 02

120,65 136,58 115.683,26 148.256,22003 VIV1 Vivienda 03

120,65 140,24 118.783,28 152.229,12004 VIV1 Vivienda 04

117,95 135,24 114.548,28 146.801,67005 VIV1 Vivienda 05

121,20 135,78 115.005,66 147.387,83006 VIV1 Vivienda 06

121,20 135,78 115.005,66 147.387,83007 VIV1 Vivienda 07

121,20 135,78 115.005,66 147.387,83008 VIV1 Vivienda 08

121,20 135,78 115.005,66 147.387,83009 VIV1 Vivienda 09

117,55 134,86 114.226,42 146.389,18010 VIV1 Vivienda 10

118,95 141,23 119.621,81 153.303,75

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble: (Según Art 10 del RD 716/2009)

1.161.753,67 Euros1.488.868,93 Euros

Fecha finalización Estructura real 01-02-2008Fecha finalización Estructura estimada 01-02-2008Fecha finalización Albañilería real 01-05-2008Fecha finalización Albañilería estimada 01-05-2008Fecha finalización Instalaciones estimada 01-02-2009Fecha finalización Total de obra estimada 01-04-2009



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(%) Porcentajede Obra (%)

Coste Construcciónactual sin O.G.N.

(Euros)

CÁLCULO DEL PORCENTAJE DE OBRA POR CAPÍTULOSSEGUIMIENTO DE LA OBRA POR CAPÍTULOS.

Movimiento de tierras 2,00 % 100,00 % 11.554,44Cimentación y muros de contención 3,50 % 100,00 % 20.220,27Saneamiento 0,60 % 100,00 % 3.466,33Estructura 14,00 % 100,00 % 80.881,10Cubierta 3,00 % 100,00 % 17.331,66Cerramiento 6,00 % 100,00 % 34.663,33Carpintería exterior y cerrajería 5,00 % 100,00 % 28.886,10Albañilería 13,00 % 100,00 % 75.103,88Solados y alicatados 22,00 % 100,00 % 127.098,87Fontanería y aparatos sanitarios 2,00 % 95,00 % 10.976,72Electricidad y mecanismos 11,00 % 95,00 % 60.371,96Calefacción 5,60 % 100,00 % 32.352,44Telecomunicaciones 1,00 % 100,00 % 5.777,22Carpintería interior 3,00 % 40,00 % 6.932,66Acristalamiento 0,70 % 100,00 % 4.044,05Pinturas 2,50 % 50,00 % 7.221,53Varios 1,10 % 100,00 % 6.354,97Seguridad e higiene 4,00 % 100,00 % 23.108,89

Duración normal estimada de la obra: Límite Inferior-> 14 meses

% Obra referido al total de la promoción calculado por capítulos:Límite Superior->

556.346,42 Euros

96,30 %18 meses

Solo tiene caracter informativo. En caso de discrepancia entre los porcentajes de obra obtenidos de esta manera y losobtenidos estimando el porcentaje de obra para cada elemento predominarán estos últimos.No se ha dispuesto de contrato de ejecución de obra ni de presupuesto de contrata. El coste de construcciónadoptado y los porcentajes de obra por capítulos, se han estimado por analogía con obras semejantes, de las que sise dispone de información.El coste de construcción aplicado corresponde al utilizado por el tasador para el cálculo de la valoración.



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CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA:Para calcular los costes y valores totales de la parte a hipotecar se ha procedido a sumar los correspondientes a cadauno de los elementos independientes valorados.

RESUMEN DE VALORES

Al finalizar la obra(Valores y costes a

nuevo)

Actual

VALOR DEL SOLAR 739.997,32 Euros 739.997,32 EurosCoste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros

960.127,00 Euros

Superficies

924.602,30 EurosCOSTE DE CONSTRUCCIÓNViviendas 960.127,00 Euros 924.602,30 Euros 1.371,61 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 201.626,67 Euros 199.610,40 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN 1.901.750,99 Euros 1.864.210,02 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)

VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 2.228.866,25 Euros

Viviendas 2.228.866,25 Euros 1.371,61 m²

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS:Costes y valores medios unitarios:

C.Const.Euros/m² Const.

VM. UnitarioEuros/m² Const.

VIVIENDAS 1.625,00700,00OTROS GASTOS NECESARIOS: 21,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000



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11.- VALOR DE TASACIÓN

VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado2.228.866,25 Euros (370.852.140 pta)

El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparación decada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior.


VALOR DE TASACIÓN

El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual

1.864.210,02 Euros (310.178.448 pta)

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera decobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto716/2009 de 24 de abril.

El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financierasEL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A:

* La concesión de Licencia de Primera Ocupación* A que la modificación del Proyecto de Reparcelación actualmente en trámite no modifique los supuestosutilizados para la valoración


TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.Fdo.: ALEJANDRO LOPEZ SANTOS

ARQUITECTO TECNICO

Este informe consta de 29 páginas numeradas de la 1 a la 29

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: ALEJANDRO LOPEZ SANTOS

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 22-12-2010Fecha Emisión del informe: 22-12-2010 Fecha de caducidad del informe 21-06-2011

VerObservaciones



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VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO



Euros/m²Euros


Euros


001 VIV1 Vivienda 01122,75 140,34 228.052,501.625,00




120,65 136,58 221.942,501.625,00




120,65 140,24 227.890,001.625,00




117,95 135,24 219.765,001.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




121,20 135,78 220.642,501.625,00




117,55 134,86 219.147,501.625,00




118,95 141,23 229.498,751.625,00






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VALOR DE TASACIÓNS.Útil S.Const. C.Const. Obra V.Suelo Act. V.Tasación

m² m² Euros/m² % Euros Euros

C.Const.+OGN Act.

Euros

C.Repos.Pend.

Euros

001 VIV1 Vivienda 01122,75 140,34 700,00 96,30 75.714,83 3.841,11190.741,70115.026,87

002 VIV1 Vivienda 02120,65 136,58 700,00 96,30 73.686,28 3.738,19185.631,35111.945,07

003 VIV1 Vivienda 03120,65 140,24 700,00 96,30 75.660,88 3.838,37190.605,79114.944,91

004 VIV1 Vivienda 04117,95 135,24 700,00 96,30 72.963,33 3.701,52183.810,09110.846,76

005 VIV1 Vivienda 05121,20 135,78 700,00 96,30 73.254,67 3.716,30184.544,03111.289,36

006 VIV1 Vivienda 06121,20 135,78 700,00 96,30 73.254,67 3.716,30184.544,03111.289,36

007 VIV1 Vivienda 07121,20 135,78 700,00 96,30 73.254,67 3.716,30184.544,03111.289,36

008 VIV1 Vivienda 08121,20 135,78 700,00 96,30 73.254,67 3.716,30184.544,03111.289,36

009 VIV1 Vivienda 09117,55 134,86 700,00 96,30 72.758,32 3.691,11183.293,63110.535,31

010 VIV1 Vivienda 10118,95 141,23 700,00 96,30 76.195,00 3.865,47191.951,34115.756,34

12.- OBSERVACIONESLa promoción a valorar se trata de un conjunto de 10 viviendas unifamiliares dedos plantas más castilletes de buenas calidades y cuya distribución se puedeconsiderar aceptable.Se encuentra en el municipio de Bormujos.La parcela sobre la que se ejecuta el proyecto es la resultante de unareparcelación voluntaria que se hizo entre los antiguos propietarios y elAyuntamiento de Bormujos. Dicha reparcelación se hizo tras una modificación delPP en el que se redistribuia el aprovechamiento y se reconocia el exceso decabida de la parcela, asignandolo nueva edificabilidad y manteniendo lasordenandaz del anterior PP.

Según nos indican en la oficina técnica,La modificación del proyecto dereparcelación aún no está aprobada definitivamente ni las obras de urbanizaciónestán recepcionadas. Igualmente existe un informe técnico para la subsanaciónde pequeñas deficiencias en la urbanización.

El resto de viviendas edificadas en la unidad de ejecución tienen licencia deprimera ocupación.

Para la finalización de las viviendas faltan las puertas y la pintura interiorde 9 de las 10 viviendas



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Nº Expediente: SE-10652/07- 2Ref.Ent.Fin.: EXTC (0197 LUIS MONTOTO)Ref.Tasador: TOSD:1/110

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28230 Las Rozas (Madrid)

Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

SOLICITANTE: GDP DEL SUR S.L.SITUACION: Calle Puerta Macarena, c/ Puerta Real y c/ Puerta de Córdoba, en el municipio de BORMUJOS, provincia de SEVILLA

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FOTOGRAFIAS





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FOTOGRAFIAS





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PLANO DE SITUACION





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CROQUIS DEL INMUEBLE





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DOCUMENTACION

resumen de tasaciÓn -...

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