tasaciÓn reglamentaria de una vivienda unifamiliar

8/16/2019 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR

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TASACION REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO

PROPIETARIO : Sr. Narciso Vega Condori y Sra.

SOLICITANTE : 5to. JUZGADO CIVIL DE LIMA

UBICACIÓN : Avenida Perez Salmón (Ex Av. Central) s/n, AA.HH. Alfonso Aguilar Mz. “B” Lt. 12, distrito de Callao, provincia

de Callao.

PERITOS : Ing. Vega Yujra, José

: Ing. Casasola Esteban, Carlos

VALOR REGLAMENTARIODEL PREDIO URBANO: S/. 141,985.89

FECHA DE TASACIÓN: 27 / MAYO / 2016


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TASACIÓN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO ______________________________________________________

INDICE GENERAL

Página

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 Nombre del propietario

1.02 Persona que solicita la Tasación1.03 Objeto de la Tasación1.04 Metodología Reglamentación1.05 Fecha de la Tasación1.06 Ubicación1.07 Linderos y perímetro1.08 Area del terreno1.09 Zonificación y uso actual del predio1.10 Infraestructura de Servicios Urbanos1.11 Descripción de la Distribución de las Plantas1.12 Características Técnicas de la Edificación1.13 Edad de las Edificaciones

1.14 Estado de Conservación1.15 Servidumbres1.16 Titulación e Inscripción Registral1.17 Observaciones

2.00 VALUACION:2.1 Valor del terreno2.2 Valor de las Edificaciones2.3 Valor de las Obras Complementarias de las Instalaciones Fijas yPermanentes2.4 Valor Total del predio

3.0 ANEXOS

1. Justificación2. Indice Precio al Consumidor3. Valores unitarios oficiales4. Autoavalúo5. Inscripción y/o ratificación del título de propiedad6. Foto del predio internamente


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TASACIÓN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO _____________________________________________________________________

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

El propietario del Predio es el Sr. Narciso Vega Co ndo ri y Sra.

1.02 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN

La Tasación ha sido solicitada por el 5to. JUZGADO CIVIL DE LIMA

1.03 OBJETO

El objeto de la presente Tasación es determinar el Valor del Predio Urbano con fines

de Partición de Bienes

1.04 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACION

La norma aplicada en éste caso es el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

El método utilizado, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, es elde la Tasación Directa, es decir basada en el Valor de Reposición del Predio Urbano

Los precios a utilizarse en la Valuación son los que corresponden a los Aranceles paralos terrenos y Valores Unitarios Oficiales para la edificación

1.05 FECHA DE LA TASACION

La fecha establecida para la Tasación es al 27 / MAYO / 2016

1.06 UBICACIÓN

El Predio se ubica en la Avenida Perez Salmón (Ex Av. Central) s/n, AA.HH. Alfonso Aguilar Mz. “B” Lote 12, en el distrito de Callao, provincia de Callao.

En el Anexo I se muestra el Plano de Ubicación

1.07 LINDEROS Y PERIMETRO

El PREDIO tiene acceso a la vía pública por un solo frente que es el pasaje 1 del AA.HH. Alfonso Aguilar a 35 m. de la Av. Pérez Salmón.

Los Linderos y Medidas Perimétricas son los siguientes:

- Frente Principal: Línea recta de un tramo, colinda con el PASAJE 1, con 7.00ml.

- Por la Derecha Entrando: Línea recta de un tramo y perpendicular al frenteprincipal, colinda con LOTE 11 con 11.00 ml.

- Por la Izquierda Entrando: Línea recta de un tramo y perpendicular al frenteprincipal, colinda con LOTE 13 con 11.00 ml.


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- Por el fondo: Línea recta de un tramo y perpendicular al lindero de la derecha

entrando, colinda con LOTE 15, con 7.00 ml.

1.08 AREA DEL TERRENO

El área del terreno encerrada dentro del perímetro es de: 77.00 metros cuadrados

1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

De acuerdo a su ubicación y los planos respectivos, corresponde al predio laZonificación R-3El uso actual del Predio es de Vivienda

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DE LA ZONA

El inmueble cuenta con las respectivas Obras de Habilitación Urbana como son losservicios públicos de Agua Potable, Desagüe, Electricidad, Teléfono y Televisión porCable. Asimismo, tiene veredas de concreto en buen estado de conservación.

1.11 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

El inmueble es una Casa-Habitación que presenta tres plantas:

PRIMERA PLANTA

Consta de: Ingreso puerta principal y auxiliar, Patio exterior, Recibo, Baño completo,Escritorio, Escalera de acceso a la 2da. Planta, Sala - Comedor, Cocina y Lavaderos.

SEGUNDA PLANTA

Consta de Sala de Estar-TV, Dos dormitorios, Baño completo, Escalera de acceso a latercera planta, Cocina – Lavadero.

TERCERA PLANTA

Consta de Sala de Estar-TV, Dos dormitorios, Baño completo, Escalera de acceso a laterraza, Cocina – Lavadero.

1.12 CARACTERISTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN

De acuerdo a la inspección ocular, la edificación corresponde a una estructura de tresplantas, del tipo de Muros Portantes y elementos de Concreto Armado

Ar eas Techadas:

1er. Piso: 78.10 m2.2do. Piso: 78.10 m2.3er. Piso: 78.10 m2.

Las características técnicas de la construcción son las siguientes:

- Cimentación: Dos zapatas de concreto armado, cimientos Corridos y Sobrecimientosde Concreto Ciclópeo


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- Columnas y Vigas: De concreto Armado- Muros y Tabiques: Ladrillos de Arcilla Cocida tipo macizo y de tipo Pandereta, en

soga y cabeza- Techos: Aligerados de Concreto Armado, horizontales.- Pisos: Loseta de color, Parquet, Mayólica color entero, concreto- Revestimientos: Muros y columnas tarrajeadas con mezcla, acabado frotachado- Zócalos: Mayólica de color en baños y cocina- Puertas: Contraplacadas con marcos de madera tipo Cedro, Cerrajería Nacional- Ventanas: De fierro con seguridad- Pintura: Látex en muros, columnas, cielos rasos, barniz en puertas, esmalte en

Ventanas- Vidrios: Transparentes dobles nacionales- Instalaciones Sanitarias: Tuberías empotradas para Desagüe y Agua fría. Cajas de

Registros de mampostería.- Aparatos Sanitarios: Losa de color con Grifería Nacional- Instalaciones Eléctricas: Tuberías y Cables empotrados, Tablero eléctrico de 8

circuitos, Medidor monofásico propio, Teléfono

- Obras Complementarias e Instalaciones:- Reja de Seguridad de Fierro con dos puertas. Longitud =7.00ml.

- Cerco Perimétrico de ladrillo en soga, Long.= 7.00 ml.Tanque de agua en azotea de 600 L.

1.13 EDAD DE LA EDIFICACIÓN

De acuerdo a la información disponible, la Edad que corresponde a la Edificación esde:Primer piso: 28 añosSegundo piso: 11 años

Tercer piso: 2 años

1.14 ESTADO DE CONSERVACIONDe la Inspección ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estadode conservación estimado como BUENO para las 3 plantas.

1.15 SERVIDUMBRES

En este predio, no se presenta la situación de Servidumbres

1.16 TITULACION E INSCRIPCION REGISTRAL

El inmueble se encuentra inscrito en la COMISIÓN DE FORMALIZACIÓN DE LAPROPIEDAD INFORMAL en REGISTRO PREDIAL URBANO con PARTIDAREGISTRAL 51946.La titulación esta saneada legalmente, no estando afectado por ningún Gravamen.

1.17 OBSERVACIONES


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2.00 VALUACION

2.1 VALOR DEL TERRENO

TERRENO

AREA TERRENO 77.00

VUT MAY-16 S/. 110.42

VALOR TERRENO S/. 8,502.34

2.2 VALOR DE LA EDIFICACION

Estado de depreciación

Valor de la edificación

VE=ATxVUE(1-PD/100)

PRECIO P1 S/. 36,023.27 PRECIO P2 S/. 46,124.09 PRECIO P3 S/. 49,218.62

VE = S/. 131,365.97

2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS DE LAS INSTALACIONES FIJAS YPERMANENTES

MURO PERIM S/. 1,313.76 PORTÓN S/. 544.55 TANQUE ELEV. S/. 259.27

VI+VOC= S/. 2,117.57

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO

2.4.1 Tasación reglamentaria

VP=VT+VE+VI+VOCVTP= S/. 8,502.34 + S/. 131,365.97

+ S/. 2,117.57

VTP = S/. 141,985.89


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ANEXO 1 - JUSTIFICACIÓNFACTORES DE ACTUALIZACIÓN

Los índices de precio al consumidor (IPC) usados fueron obtenidos de INEI, siendo

estos, para los meses clave en la tasación:

IPC

IPC JUL-14 116.03

IPC DIC-15 121.78

IPC ABR-16 123.19

El VUT del terreno que se tiene es de 2014 y los Valores unitarios oficiales deedificación son de Enero 2016

Por lo tanto se obtienenFac (Terreno) = 123.19/116.03 = 1.0617Fac (Edificación) = 123.19/121.78 = 1.0116

Con estos valores se procede a actualizar los precios.

VALOR DEL TERRENO

VT=ATxVUT

AT= 77 m2, Fr=7.00 m

3Fr

2

=147 > 77 m 2

TERRENO

AREA TERRENO 77.00

fac 1.0617

VUT AGO-14 S/. 104.00

VUT MAY-16 S/. 110.42

VALOR TERRENO VT = 77.00 x 110.42 = S/. 8,502.34

VALOR DE LA EDIFICACIÓNPRIMERA PLANTA

PRIMER PISO Ene-16 May-16

1C S/. 203.02 S/. 205.38

2C S/. 149.76 S/. 151.50

3H S/. 21.57 S/. 21.82

4E S/. 63.39 S/. 64.13

5F S/. 55.97 S/. 56.62

6B S/. 68.66 S/. 69.46

7G S/. 29.76 S/. 30.11


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COSTO/M2 S/. 599.02

ANTIGÜEDAD 28 años

ESTADO DE CONSERVACIÓN BUENO

MATERIAL LADRILLO

TIPO CASA-HABITACIÓN

DEPRECIACIÓN 23.00%

PRECIO FINAL / m2 S/. 461.25

AREA TECHADA 78.10

VALOR P178.10 x 461.25 =

S/. 36,023.27

SEGUNDA PLANTA

SEGUNDO PISO Ene-16 May-16

1C S/. 203.02 S/. 205.38

2C S/. 149.76 S/. 151.50

3D S/. 85.38 S/. 86.37

4E S/. 63.39 S/. 64.13

5F S/. 55.97 S/. 56.62

6B S/. 68.66 S/. 69.46

7G S/. 29.76 S/. 30.11

COSTO/M2 S/. 663.57ANTIGÜEDAD 11 años


MATERIAL LADRILLO


DEPRECIACIÓN 11.00%

PRECIO FINAL / m2 S/. 590.58

AREA TECHADA 78.10

VALOR P2

78.10 x 590.58 =

S/. 46,124.09

TERCERA PLANTA

TERCER PISO Ene-16 May-16

1C S/. 203.02 S/. 205.38

2C S/. 149.76 S/. 151.50

3D S/. 85.38 S/. 86.37

4C S/. 84.58 S/. 85.56

5F S/. 55.97 S/. 56.62

6B S/. 68.66 S/. 69.46

7G S/. 29.76 S/. 30.11


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COSTO/M2 S/. 685.00

ANTIGÜEDAD 2


MATERIAL LADRILLO


DEPRECIACIÓN 8.00%

PRECIO FINAL /m2 S/. 630.20

AREA TECHADA 78.10

PRECIO P378.10 x 630.20 =

S/. 49,218.62

VALOR EDIFICACIÓN

VE = S/. 36,023.27 + S/. 46,124.09 + S/. 49,218.62 = S/. 131,365.97

OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS

CERCO PERIM. ML PORTON UND TANQUE ELEVADO M3

MET 7.00 MET 2 MET 0.6

PU ENE-16 S/. 272.84 PU ENE-16 S/. 395.81 PU ENE-16 S/. 628.17

PU MAY-16 S/. 276.00 PU MAY-16 S/. 400.40 PU MAY-16 S/. 635.46

PRECIO S/. 1,932.00 PRECIO S/. 800.80 PRECIO S/. 381.27

P oficializado S/. 1,313.76 P oficializado S/. 544.55 P oficializado S/. 259.27

VOC+VI = S/. 1,313.76 + S/. 544.55 + S/. 259.27 = S/. 2,117.57

RESUMEN

VOC + VI S/. 2,117.57

VT S/. 8,502.34

VE S/. 131,365.97

VTP S/. 141,985.89


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ANEXO 2

INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (IPC)


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ANEXO 3

VALORES UNITARIOS OFICIALES EN CALLAO USADOS A PARTIR DEENERO 2016


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13/16


14/16

ANEXO 5 – REGISTRO PÚBLICO


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ANEXO 6 – FOTOGRAFÍAS AL INTERIOR

VIGA-COLUMNA-PAREDES-TECHO - INTERIOR BAÑOS

COCINA – LAVADERO – PISOS – PAREDES - CONTRAZÓCALO


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ESCALERAS – PISO PRIMERA PLANTA

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