Informe de Tasación de inmueble rural

Profesional actuanteJuan Luis Menares RodríguezArquitecto-Tasador

Fecha: 6 de Agosto de 2013

Objetivo

El caso que se expone a continuación, se realiza con fines de valorar terreno rural que procederá a su división con motivo de herencia.

Datos del propietario

Nombre: Rut: Domicilio:

Datos del inmueble:

Rol: Calle: Ruta F170 "Los Alerces" 195m NENumero: Sin númeroLocalidad: CampicheProvincia: PuchuncaviRegiòn: ValparaìsoUbicación: Latitud: -32.738934,Longitud -71.453893

Diligencias Practicadas1.- Visita de reconocimiento de las edificaciones2.- Catastro de las materialidades y dimensionamiento de edificios3.- Catastro de instalaciones eléctricas y sanitarias4.- Registro planimétrico del terreno5.- Avalúo de las especies catastradas

Tipo de núcleoNúcleo rural perteneciente a la provincia de Puchuncaví ubicado al suroeste de la ciudad. La actividad económica principal del núcleo es la primaria agricola, seguida por el sector secundario, servicios e industrias derivadas de los productos. El nivel de renta del sector es medio-bajo con una ocupación según el INE de 227 habitantes de derecho.

Entorno

Características básicas del entorno: Zona agraria de Campiche, comuna de Puchuncaví. La mayor parte del territorio está ocupada por cultivos en secano. Predomina el cereal seguido de pastos, con diversas explotaciones diseminadas en general en régimen extensivo.

Equipamiento, infraestructuras y servicios

De carácter agrícola, en un estado de conservación adecuado. Infraestructuras del entorno referidas a una amplia red de caminos rurales de tierra en correcto estado, electrificación rural, sondeos de iniciativa privada y edificaciones agrícolas. Carretera costera cercana y en buen estado. El terreno se sitúa al suroeste del casco urbano, a unos 700 m y se comunica por ruta asfaltada F 170 (eje vial).

Características de suelo en el predio:

Obtenidas del análisis visual del sitio y del entorno inmediato, ya que no se ha dispuesto de análisis edafológico.Textura: Los materiales superficiales que afloran son del tipo arenas, con alguna proporción de arcillas, productos de la alteración del granito, en formaciones de escaso impacto en la habitabilidad. Existen algunos puntos de pedregosidad media.La pendiente, aunque ligera, dificulta las labores agrícolas.Materia orgánica: pobre en MO, poco fértil.El suelo es de carácter rural, aunque que no ha sido objeto de inclusión dentro de categorías de suelo rústico de protección especial.Se caracteriza por la inexistencia de vegetación arbórea natural relevante, así como por no disponer de ningún elemento ambiental o natural que justifique una protección singularizada.

Presenta edificaciones para uso residencial, usos agropecuarios o de ocio y de equipamiento que no suponen un impacto ambiental negativo y se familiarizan con las construcciones ligeras de los predios de menor envergadura del sector.

Infraestructura interior:

- Abastecimiento agua público: no.- Caminos: sí. Observaciones: exterior en correcto estado.- Balsas de riego: no.- Manantiales: no.- Energía eléctrica: si.- Vallados: si.- Red de telefonía fija: no.- Cobertura telefonía móvil: no.- Saneamiento: no.- Edificaciones: si.- Acondicionamiento del terreno: no.

Planimetría Sitio

AREA TOTAL = 6648 m2

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS RESUMIDAS: VIVIENDA 1 FUNDACIONES ESTRUCTURA DE MUROS X CIMIENTO CORRIDO DE HORMIGÓN ALBAÑILERÍA LADRILLO REFORZADA POYOS HORMIGÓN X MADERA PILOTES DE MADERA TABIQUES PREFABRICADOS OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE ENTREPISO (ENTRE PISOS 1 Y 2) ESTRUCTURA DE DIVISIONES INTERIORES LOSA HORMIGÓN ARMADO X MADERA ENVIGADO DE MADERA PERFILERÍA METÁLICA METÁLICA - ACERO LADRILLO EN PANDERETA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE CUBIERTA CUBIERTA X CERCHA DE MADERA FIBROCEMENTO PLANCHA ONDA CERCHA METÁLICA X ACERO GALVANIZADO PLANCHA ONDA OTROS (ESPECIFICAR) ACERO GALV. LISO EMBALLETADO OTROS (ESPECIFICAR) REVESTIMIENTOS EXTERIORES REVESTIMIENTOS INTERIORES REVOQUE A CEMENTO REVOQUE A CEMENTO X MADERA, ENTABLADO O PANEL X MADERA, ENTABLADO O PANEL PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA FIBROCEMENTO OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) REVESTIMIENTOS INTERIORES BAÑO COCINA CIELOS X PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA YESO-CARTÓN CERÁMICOS X ENTABLADO OTROS (ESPECIFICAR) PLANCHA MADERA AGLOMERADA OTROS (ESPECIFICAR) AISLACIÓN PAVIMENTOS (INDICAR % APROXIMADO) POLIESTIRENO EXPANDIDO AFINADO A CEMENTO X COLCHONETA LANA MINERAL X MADERA, ENTABLADO 100% OTROS (ESPECIFICAR) CERÁMICO OTROS (ESPECIFICAR) PUERTAS VENTANAS X ATABLERADAS PERFILERÍA ALUMINIO TERCIADAS PERFILERÍA ACERO CHOLGUÁN X MADERA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) INSTALACIONES DE AGUA POTABLE INSTALACIONES DE ALCANTARILLADO X CAÑERÍAS PVC TUBERÍA PVC A COLECTOR CAÑERÍAS COBRE X TUBERÍA PVC A FOSA Y POZO GRIFERÍA CORRIENTE TUBERÍA CEMENTO A COLECTOR GRIFERÍA ESPECIAL TUBERÍA CEMENTO A FOSA Y POZO OTROS (ESPECIFICAR) ARTEFACTOS SANITARIOS INSTALACIÓN ELÉCTRICA X ECONÓMICOS X CANALIZACIÓN PVC EMBUTIDA CORRIENTES CANALIZACIÓN PVC A LA VISTA ESPECIALES SIN CANALIZACIÓN ARTEFACTOS ECONÓMICOS ARTEFACTOS ESPECIALES INSTALACIÓN DE GAS CONEXIÓN A RED GAS NATURAL CONEXIÓN A RED GAS LICUADO X CONEXIÓN A BOMBONA GAS LICUADO        

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS RESUMIDAS: VIVIENDA 2 FUNDACIONES ESTRUCTURA DE MUROS X CIMIENTO CORRIDO DE HORMIGÓN ALBAÑILERÍA LADRILLO REFORZADA POYOS HORMIGÓN X MADERA PILOTES DE MADERA TABIQUES PREFABRICADOS OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE ENTREPISO (ENTRE PISOS 1 Y 2) ESTRUCTURA DE DIVISIONES INTERIORES LOSA HORMIGÓN ARMADO X MADERA X ENVIGADO DE MADERA PERFILERÍA METÁLICA METÁLICA - ACERO LADRILLO EN PANDERETA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE CUBIERTA CUBIERTA X CERCHA DE MADERA FIBROCEMENTO PLANCHA ONDA CERCHA METÁLICA X ACERO GALVANIZADO PLANCHA ONDA OTROS (ESPECIFICAR) ACERO GALV. LISO EMBALLETADO OTROS (ESPECIFICAR) REVESTIMIENTOS EXTERIORES REVESTIMIENTOS INTERIORES REVOQUE A CEMENTO REVOQUE A CEMENTO X MADERA, ENTABLADO O PANEL X MADERA, ENTABLADO O PANEL PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA FIBROCEMENTO OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) REVESTIMIENTOS INTERIORES BAÑO COCINA CIELOS X PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA YESO-CARTÓN CERÁMICOS X ENTABLADO OTROS (ESPECIFICAR) PLANCHA MADERA AGLOMERADA OTROS (ESPECIFICAR) AISLACIÓN PAVIMENTOS (INDICAR % APROXIMADO)X POLIESTIRENO EXPANDIDO AFINADO A CEMENTO COLCHONETA LANA MINERAL X MADERA, ENTABLADO 100% OTROS (ESPECIFICAR) CERÁMICO OTROS (ESPECIFICAR) PUERTAS VENTANAS X ATABLERADAS PERFILERÍA ALUMINIO TERCIADAS PERFILERÍA ACERO CHOLGUÁN X MADERA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) INSTALACIONES DE AGUA POTABLE INSTALACIONES DE ALCANTARILLADO X CAÑERÍAS PVC TUBERÍA PVC A COLECTOR CAÑERÍAS COBRE X TUBERÍA PVC A FOSA Y POZO GRIFERÍA CORRIENTE TUBERÍA CEMENTO A COLECTOR GRIFERÍA ESPECIAL TUBERÍA CEMENTO A FOSA Y POZO OTROS (ESPECIFICAR) ARTEFACTOS SANITARIOS INSTALACIÓN ELÉCTRICA X ECONÓMICOS X CANALIZACIÓN PVC EMBUTIDA CORRIENTES CANALIZACIÓN PVC A LA VISTA ESPECIALES SIN CANALIZACIÓN ARTEFACTOS ECONÓMICOS ARTEFACTOS ESPECIALES INSTALACIÓN DE GAS CONEXIÓN A RED GAS NATURAL CONEXIÓN A RED GAS LICUADO X CONEXIÓN A BOMBONA GAS LICUADO        

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS RESUMIDAS: VIVIENDA 3 FUNDACIONES ESTRUCTURA DE MUROS X CIMIENTO CORRIDO DE HORMIGÓN ALBAÑILERÍA LADRILLO REFORZADA POYOS HORMIGÓN X MADERA PILOTES DE MADERA TABIQUES PREFABRICADOS OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE ENTREPISO (ENTRE PISOS 1 Y 2) ESTRUCTURA DE DIVISIONES INTERIORES LOSA HORMIGÓN ARMADO X MADERA ENVIGADO DE MADERA PERFILERÍA METÁLICA METÁLICA - ACERO LADRILLO EN PANDERETA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE CUBIERTA CUBIERTA X CERCHA DE MADERA FIBROCEMENTO PLANCHA ONDA CERCHA METÁLICA X ACERO GALVANIZADO PLANCHA ONDA OTROS (ESPECIFICAR) ACERO GALV. LISO EMBALLETADO OTROS (ESPECIFICAR) REVESTIMIENTOS EXTERIORES REVESTIMIENTOS INTERIORES REVOQUE A CEMENTO REVOQUE A CEMENTO MADERA, ENTABLADO O PANEL X MADERA, ENTABLADO O PANEL X PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA FIBROCEMENTO OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) REVESTIMIENTOS INTERIORES BAÑO COCINA CIELOS X PLANCHA FIBROCEMENTO PLANCHA YESO-CARTÓN CERÁMICOS X ENTABLADO OTROS (ESPECIFICAR) PLANCHA MADERA AGLOMERADA OTROS (ESPECIFICAR) AISLACIÓN PAVIMENTOS (INDICAR % APROXIMADO) POLIESTIRENO EXPANDIDO AFINADO A CEMENTO X COLCHONETA LANA MINERAL X MADERA, ENTABLADO 100% OTROS (ESPECIFICAR) CERÁMICO OTROS (ESPECIFICAR) PUERTAS VENTANAS X ATABLERADAS PERFILERÍA ALUMINIO TERCIADAS PERFILERÍA ACERO CHOLGUÁN X MADERA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) INSTALACIONES DE AGUA POTABLE INSTALACIONES DE ALCANTARILLADO X CAÑERÍAS PVC TUBERÍA PVC A COLECTOR CAÑERÍAS COBRE X TUBERÍA PVC A FOSA Y POZO GRIFERÍA CORRIENTE TUBERÍA CEMENTO A COLECTOR GRIFERÍA ESPECIAL TUBERÍA CEMENTO A FOSA Y POZO OTROS (ESPECIFICAR) ARTEFACTOS SANITARIOS INSTALACIÓN ELÉCTRICA X ECONÓMICOS X CANALIZACIÓN PVC EMBUTIDA CORRIENTES CANALIZACIÓN PVC A LA VISTA ESPECIALES SIN CANALIZACIÓN ARTEFACTOS ECONÓMICOS ARTEFACTOS ESPECIALES INSTALACIÓN DE GAS CONEXIÓN A RED GAS NATURAL CONEXIÓN A RED GAS LICUADO X CONEXIÓN A BOMBONA GAS LICUADO        

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS RESUMIDAS: BODEGAS FUNDACIONES ESTRUCTURA DE MUROS CIMIENTO CORRIDO DE HORMIGÓN ALBAÑILERÍA LADRILLO REFORZADA POYOS HORMIGÓN X MADERA X PILOTES DE MADERA TABIQUES PREFABRICADOS OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE ENTREPISO (ENTRE PISOS 1 Y 2) ESTRUCTURA DE DIVISIONES INTERIORES LOSA HORMIGÓN ARMADO X MADERA ENVIGADO DE MADERA PERFILERÍA METÁLICA METÁLICA - ACERO LADRILLO EN PANDERETA OTROS (ESPECIFICAR) OTROS (ESPECIFICAR) ESTRUCTURA DE CUBIERTA CUBIERTA X TIJERAL DE MADERA FIBROCEMENTO PLANCHA ONDA CERCHA METÁLICA X ACERO GALVANIZADO PLANCHA ONDA OTROS (ESPECIFICAR) ACERO GALV. LISO EMBALLETADO OTROS (ESPECIFICAR) INSTALACIÓN ELÉCTRICA PAVIMENTOS (INDICAR % APROXIMADO) CANALIZACIÓN PVC EMBUTIDA AFINADO A CEMENTO X CANALIZACIÓN PVC A LA VISTA MADERA, ENTABLADO SIN CANALIZACIÓN CERÁMICO ARTEFACTOS ECONÓMICOS X TIERRA 100% ARTEFACTOS ESPECIALES

Tasación preliminar inmuebles

Considerando el nivel de terminaciones, que acerca a las viviendas a un estado más bien básico, y el hecho de tratarse de construcciones ligeras de uso superior a cinco años: se considera un valor referencial de 120.000 pesos/m2. Por tanto existiendo 340 m2 de viviendas se obtiene un total estimado de avalúo de $40.800.000.Con respecto al bodegaje y estanque elevado de agua, se considera una superficie de 80 m2. Cuya tasa de avalúo se estima en $25000/m2, considerando la ausencia de terminaciones y nivel de piso construido. Siendo por tanto, en su valor total, del orden de los $2.000.000.

Tasación Predial

Considerando -como criterios de orientación hacia un precio de mercado- la búsqueda de un universo de propiedades: Ubicadas en el área de Campiche Municipio de Puchuncavi, En las cercanías del camino costero, De condición rural y Carentes de infraestructura y equipamiento que pudiesen mayorar sus costos, Se rescata la siguiente tabla

Caso Calle/Ruta/Avenida Sector Nro. m2 Costo Total Costo $/m2 Fuente1 Ruta f-30-e Campiche S/N 12000 48000000 4000 Anuncios Vende Bien2 Ruta f-20 Campiche S/N 5000 21500000 4300 Clasificados Nexo Local3 Ruta f-170 Campiche S/N 53000 79000000 1491 Clasificados OLX4 Ruta f-170, Lote 9 Campiche S/N 2063 7500000 3635 Clasificados OLX5 Ruta f-20 Campiche S/N 150000 130000000 867 Anuncios Clic Ads6 Ruta f-170 Campiche S/N 38000 170000000 4474 Anuncios Vivastreet7 Ruta f-171 Campiche S/N 8400 16000000 1905 Anuncios Vivastreet

8 Ruta f-30-e Campiche S/N 40000 400000000 10000 Anuncios VivastreetConclusión

Desde los valores de mercado se puede rescatar un valor promedio del terreno de $3834/m2. Considerando los 6648 m2 de área total del predio, obtenidos del catastro topográfico, se llega al costo total de suelo de $ 25.488.432.Siendo avaluados con anterioridad las estructuras levantadas en el sitio por un monto total de $42.800.000 y no existiendo gastos adicionales en pavimentación o trabajos de paisajismo exteriores:

El avalúo total de la propiedad asciende a la suma de $ 68.288.432

El profesional que firma declara que ha inspeccionado la propiedad, que la información aquí señalada es totalmente verdadera, que todos los inconvenientes de la propiedad y su entorno están mencionados, y que no ha obviado nada que influya en el valor asignado.

Declara que no ha tenido en el pasado o presente interés alguno en el bien tasado, ni relación alguna con el propietario o solicitante, y que no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la propiedad.

Juan Luis Menares RodríguezArquitecto-Tasador