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INFORME DE TASACIÓN SUELO RESIDENCIAL PARA V.P.O. FINALISTA

Emplazamiento: Avenida de España, s.n.

SECTOR UREÑA

Término Municipal:

13250 DAIMIEL

Provincia: CIUDAD REAL

A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS

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DEMARCACION DE CIUDAD REAL

DE CASTILLA-LA MANCHACOLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS

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INFORME DE TASACIÓN DE SUELOS SUELO RESIDENCIAL PARA VPO FINALISTA

1 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

SOLICITANTE EMPRESA MUNICIPAL DE URBANISMO Y MEDIO AMBIENTE S.A.

FINALIDAD a) Asesoría para determinar el valor del suelo.

TASACIÓN NO AJUSTADA A NORMATIVA, no cumpliendo todos los requisitos exigidos en la ORDEN

ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus modificaciones. 2 IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

ESTADO DEL INMUEBLE

A pesar de no estar recepcionado, el supuesto de la presente valoración se hace en el caso de suelo

Finalista y sin cargas urbanísticas.

LOCALIZACIÓN Dirección: Avenida de España, s.n.,SECTOR RESIDENCIAL UREÑA, MANZANA 3 PARCELA 13

Municipio: 13250 DAIMIEL Provincia: CIUDAD REAL

Documentación fotográfica


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IDENTIFICACIÓN REGISTRAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE DAIMIEL

Solar Nº Reg. Nº de finca Sección Tomo Libro Folio Alta Referencia Catastral

01 01 42277 -- 1281 705 200 1 --

3 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

COMPROBACIONES REALIZADAS Sí. Localización física del inmueble.

Sí. Uso.

Sí. Servidumbres visibles.

Sí. Correspondencia de la finca registral con la tasada, descripción registral y linderos

Sí. Estado de cargas.

Sí. Régimen de protección pública

Observaciones: Es suelo reservado para la construcción de V.P.O.

Sí. Comprobaciones de Superficies.

Sí. Estado de ocupación.

Observaciones: Es suelo reservado para la construcción de V.P.O.

Sí. Visitado inmueble.

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Sí. Nota Simple, 21/06/2008

Si. Cédula Urbanística o certificado municipal

Sí. Documentación Catastral

Ver Condicionantes /advertencias

Sí. Otra Documentación

Observaciones: Se ha utilizado la normativa Urbanística del Municipio.

DOCUMENTACIÓN ANEXADA Sí. Plano de emplazamiento.


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Sí. Plano de situación.

Sí. Documentación fotográfica.

Sí. Plano.

Sí. Documentación registral.

Sí. Documentación Urbanística

4 LOCALIDAD Y ENTORNO

LOCALIDAD Tipo de Núcleo: Enclavado en la llanura manchega, sobre el acuífero 23 , al noroeste de la capital, de la que le separan 30 km. En sus inmediaciones está el Parque Nacional de las Tablas de Daimiel. Ocupación laboral y nivel de renta: Su economía actual depende fundamentalmente del refinado de la agricultura, en especial las viñas y el vino. También posee industrias derivadas de la agricultura, principalmente almazaras y bodegas. El nivel de renta es medio. Población: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística: 17.342,00 habitantes de derecho.

Evolución y densidad de población: En los últimos años ha incrementado ligeramente su población.

Plano de emplazamiento.

ENTORNO


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Características básicas del entorno: El inmueble se ubica en una zona limítrofe del municipio, en el entorno de la entrada desde la A-43 desde Ciudad Real en la UE Ureña. Equipamiento, Infraestructuras y servicios: La infraestructura está recién ejecutada. El equipamiento de la zona cumple todos los estándares urbanísticos al tratarse de un sector de reciente desarrollo bajo TRLOTAU. Además está junto al nuevo Centro de Especialidades, Diagnóstico y Tratamiento del SESCAM de Daimiel, un Hipermercado y una Gasolinera. Comunicaciones y aparcamientos: Las comunicaciones desde otros municipios son directas, ya que la Avenida de España es la Vía de Rondas del municipio, junto a la entrada desde Ciudad Real. Con el resto del municipio es directo por la calle Hospital o por la propia Vía de Rondas. El aparcamiento no es problema, ya que los nuevos sectores cumplen con los estándares de aparcamiento en zona pública, y además existe un parking municipal en superficie. Plano de situación:

5 TERRENO

SUPERFICIES: Superficies

Parcela Registral Catastral Medición Adoptada Coeficiente

03-13 1.470,75 -------- 1.470,75 1.470,75 1,00

TOTAL 1.470,75 -------- 1.470,75 1.470,75 1,00


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Justificación de la superficie adoptada del suelo: Se adopta la superficie Registral, que coincide con la medición y la recogida en el P.O.M.

Usos Superficies SUPERFICIES (m2)

Uso Edificabilidad Aprovechamiento Promoción probable

Solar 1 Piso V.P.O. 1.987,86 1.687,50 1.687,50

Solar 1 Garaje 468,75 468,75 468,75

Solar 1 Nave 150,00 150,00 150,00

TOTAL SOLAR 1 2.606,61 2.306,25 2.306,25

TOTAL 2.606,61 2.306,25 2.306,25

Justificación de la superficie adoptada de los usos

Aunque la edificabilidad está fijada en el Plan Parcial en 1,3516 m2t/m2

s, al fijarse como máximo 15 viviendas, se ha

calculado el aprovechamiento en función de los máximos establecidos en la Legislación autonómica para vivienda de

protección oficial, a razón de 90 m2utiles por vivienda, que, aplicando un coeficiente de 1,25 mc/m3

utiles, y multiplicando

por las 15 viviendas, da un resultado de 1.687,50 m2t.


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DESCRIPCIÓN DEL TERRENO: Descripción del terreno La forma de la parcela es trapezoidal con doble fachada: 28,17 m a la Avenida de España y 23,28 m a la

calle Lugo, sieno ambas opuestas y quedando el solar entre medianeras, lindadno con parcelas de

vivienda unifamiliar de la misma manzana 3.

Topografía La topografía de la parcela es sensiblemente plana.

Características Geológicas No se han aportado datos para su estudio por el tasador, pero según las edificaciones de la zona, no se

observa que pueda haber problemas específicos que influyan en el desarrollo de la promoción.

Infraestructuras Existentes: Sí. Acceso rodado

Sí. Abastecimiento de agua

Sí. Evacuación de aguas residuales

Sí. Suministro de energía eléctrica

Sí. Alumbramiento público

Sí. Pavimento de las calzadas

Sí. Solado de aceras

Sí. Red de gas

Sí. Red Telefónica

Sí. Otros:

Observaciones Infraestructuras existentes Completas y en buen estado de conservación ya que son de reciente ejecución, a pesar de no estar aun

recepcionadas.

Edificaciones Existentes No existen edificaciones existentes.

6 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL: Planeamiento: Plan de Ordenación Municipal.

Estado de aprobación: Aprobación definitiva

Fechas de aprobación: 26/02/2009

Observación: EL Sector Ureña se desarrolló mediante P.A.U. contando todos los documentos de

desarrollo y gestión con aprobación definitiva.


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CLASIFICACIÓN DEL SUELO: Clasificación del suelo: Urbano por Desarrollo

Observaciones: El suelo es urbano RESIDENCIAL PARA VPO: Falta la recepción de la Urbanización por

el Ayuntamiento

Suelo Urbano: Consolidado por la urbanización

Suelo finalista: Ordenanza/Norma de Aplicación: Plan Parcial UREÑA, RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR

PARA V.P.O.

El terreno valorado es solar

PLANEAMIENTO DE DESARROLLO PENDIENTE: No

CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Tipología de las edificaciones: RESIDENCIAL PARA VPO aislada. La tipología característica de la zona

es, conforme a la Ordenación Detallada del sector, de unifamiliar entre medianeras de autopromoción,

pequeñas promociones de viviendas en hilera o pequeños bloques de baja y primera, aislados o en

manzana cerrada.

Ordenanzas de aplicación: Residencial Plurifamiliar

Parcela Mínima: 200 m2

Frente mínimo: 6,5 m

Fondo edificable: no se marca en planta baja y 20 m en el resto.

Ocupación: no se marca.

Alturas: 10,75 m (Baja + 2)

Edificabilidad: 1,3516 m2t/m2

s

Usos: Característicos, permitidos y prohibidos: El uso característico es el residencial. Usos permitidos

y prohibidos en normativa adjunta.

PROMOCIÓN INMOBILIARIA MÁS PROBABLE Descripción: La promoción más probable es Bloque de viviendas protegidas con garaje y trastero bajo

rasante.

Coste de la urbanización: No

Forma y topografía: Media

Calidad de la Edificación: Media

Zonas Comunes Especiales: NO

Ascensor: SI

Nº aproximado de unidades: 15

RIESGOS: Tasa libre de riesgo propuesta: 2,39. RIESGO POR PROMOCIÓN 0,60


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Ubicación: Media

Liquidez: Inmediata

Plazo Ejecución: 2 a 4 años

Volumen Inversión: Pequeña

Apalancamiento: Si. 40% de fondos propios

7 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

TENENCIA Y OCUPACIÓN: Propietario Registral: EMPRESA MUNICIPAL DE URBANISMO Y MEDIO AMBIENTE S.A.

Descripción Tenencia y Ocupación: El inmueble se encuentra desocupado

8 ANÁLISIS DE MERCADO

ANÁLISIS DEL MERCADO LOCAL: La demanda de vivienda es alta y más si lo edificado es vivienda de nueva construcción y pisos. La tipología que se pretende realizar en el solar que nos ocupa se ajusta claramente a la demanda de la zona. Siempre que se desarrolla vivienda protegida, hay una garantía de venta.

TIPOLOGÍA DE LA OFERTA: La oferta de solares libres en el centro es escasa, ampliándose en las zonas perimetrales con la creación de nuevos sectores, como en el caso que nos ocupa, o la reconversión de solares o sustitución de la edificación antigua por nueva. EXPECTATIVAS DE REVALORIZACIÓN: La venta de este solar, no ofrece riesgos a corto o medio plazo, teniendo en cuenta sobre todo su ubicación y la tipología que se pretende desarrollar, aunque hay que tener en cuenta la desaceleración en precios y ventas que está sufriendo el mercado inmobiliario, aunque en este municipio se aprecia más en tipología unifamiliar que ene piso.


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9 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO

Grupo 1 – Método Residual Estático

Uso Tipología Superf. m2 Ingresos(€) Gastos(€) Benef.% V.R.Estát. Valor (€/m2)

Solar nº1

Suelo -- -- -- -- -- -- 271,63

Residencial Piso 1.687,50 1.637.280,00 1.015.115,62 18,00 327.453,98 194,05

Residencial Trastero 150,00 87.321,00 54.138,00 18,00 17.465,22 116,43

Residencial Garaje 468,75 272.878,12 169.181,25 18,00 54.578,81 116,43

TOTAL: 1.997.479,12 1.238.434,87 399.498,01

Residencial Piso Justificación ingresos: se considera el valor del módulo de VPO (1.212,80 €/m2 útiles), convertido a construída (970€/m2construídos)

Justificación Gastos: El valor máximo del suelo es el 20% del valor total de la promoción de vivienda de V.P.O.

Residencial Garaje y Trasteros Justificación ingresos: se considera el 60% del valor del módulo de VPO (727,68 €/m2 útiles), convertido a construída (582,144

€/m2construídos)

Justificación Gastos: Se considera el valor medio de construcción de forma y manera que el valor del suelo sea el 20% del módulo

de V.P.O.El valor máximo del suelo es el 20% del valor total de la promoción de vivienda de V.P.O.

Uso/Tipología Superficie Valor de mercado (€/m2) Valor de mercado (€)

Solar nº1. Ingresos USO/TIPOLOGÍA

Residencial Piso 1.687,50 970,24 1.637.280,00

Residencial Trastero 150,00 582,14 87.321,00

Residencial Garaje 468,75 582,14 272.878,12

Concepto Porcentaje % Valor inicial(€) Correcc. % (€/m2) Total (€)

Solar nº 1. Gastos por USO/TIPOLOGÍA

RESIDENCIAL PISO

Costes de construcción -- 444,00 -- 444,00 749.250,00

Gastos de construcción 18,00 79,92 -- 79,92 134.865,00

Costes de comercialización 3,00 29,11 -- 29,11 49.123,12

Costes financieros 2,50 24,26 -- 24,26 40.938,75

Gastos promoción 2,50 24,26 -- 24,26 40.938,75

RESIDENCIAL TRASTERO






RESIDENCIAL GARAJE




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RESUMEN DE VALORES

RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS (€)

Solar Res. Estát.

Solar 1 399.498,01

Sobre EL valor obtenido del solar se aplican los coeficientes específicos de cada una de las fincas registrales que lo componen en

función de sus características

RESUMEN DE VALORES FINCAS

Solar Registro Nº

Finca

Valor

(€/m2)

Coeficiente Valor

(€/m2)

Superficie Valor Total

(€)

1 01

DAIMIEL

42277 271,63 1,000 271,63 1.470,75 399.498,01

TOTAL SOLAR Nº1 399.498,01

RESUMEN DE VALORES POR UNIDAD

Uso Tipología NOMBRE

UNIDAD

Superf.

m2

Valor

Repercusión

(€/m2)

Valor

(€/m2)

Suelo -- -- -- --

Residencial Piso Piso 1.687,50 194,05 327.453,98

Residencial Trastero Trastero 150,00 116,43 17.465,22

Residencial Garaje Garaje 468,75 116,43 54.578,81

TOTAL: 399.498,01 VALORES DE TASACIÓN

VALORES DE TASACIÓN

Solar Mét.

Adoptado

Registro Nº

Finca

Valor

(€/m2)

Superficie Valor Total

(€)

1 RE 01

DAIMIEL

42277 271,63 1.470,75 399.498,01

TOTAL SOLAR Nº1 VALOR: 399.498,01

VALORES DE TASACIÓN

Asciende el valor de la tasación a la cantidad de 399.498,01 TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO Euros y UN Céntimo.


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11 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

ADVERTENCIAS ADVERTENCIA ESPECÍFICA Se advierte que la finalidad del presente informe es exclusivamente la de asesorar al solicitante sobre el

valor de mercado mas probable del inmueble, por lo que el valor hipotecario podría ser menor al

determinado en el informe.

Se advierte que la presente tasación se ha hecho en el supuesto de Urbanización Recepcionada, y sin

cargas urbanísticas para la parcela que se valora.

Documentación Catastral No se ha podido disponer de documentación Catastral.

12 OBSERVACIONES

No hay observaciones.

13 FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS

Fecha de la última visita al inmueble: 07/05/2010

Fecha de emisión del informe: 12/05/2010

TASADORA

ELENA BERCEBAL GUERRERO. ARQUITECTA


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14 DOCUMENTACIÓN ANEXADA AL INFORME

Documentación registral.

Normativa urbanística: ordenanzas de aplicación.


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