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PROYECTO DE EXPROPIACIÓN RELATIVO AL PDAI DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN 2 DE SUELO URBANO INDUSTRIAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE BOCAIRENT

PROYECTO DE EXPROPIACIÓN UA2 BOCAIRENT PÁGINA 1

PROYECTO DE EXPROPIACIÓN

RELATIVO A LA UNIDAD DE

ACTUACIÓN NÚMERO 2 DE SUELO

URBANO INDUSTRIAL DE LAS

NORMAS SUBSIDIARIAS DE

BOCAIRENT

Valencia, Noviembre de 2010



ÍNDICE

1. MEMORIA.

1.1. ANTECEDENTES.

1.2. BASES LEGALES Y DE PLANEAMIENTO.

1.3. PROCEDIMIENTO.

2. CRITERIOS DE VALORACIÓN.

2.1. TERRENOS.

2.1.1. Expropiación para la conexión de la CV-81.

2.1.2. Expropiación para la Línea Eléctrica.

2.2. EDIFICACIONES, PLANTACIONES Y OTROS DERECHOS.

ANEXOS:

A1. HOJAS DE JUSTIPRECIO INDIVIDUALIZADO DE CADA FINCA.

A2. FICHAS CON INFORMACIÓN DE CATASTRO.

A3. PLANOS.



1. MEMORIA.

1.1. ANTECEDENTES.

En virtud del acuerdo de Pleno de la Corporación del Ayuntamiento de

Bocairent, en sesión celebrada en fecha 1 de agosto de 2003, se

acordó aprobar el Programa de Actuación Integrada de la Unidad de

Actuación 2 (UA nº 2) de Suelo Urbano Industrial de las Normas

Subsidiarias de dicho término municipal, adjudicando la condición de

agente urbanizador a la mercantil Promociones Puerto Belda S.L..

Mediante Decretos de fechas 17.12.03 y 14.10.10 se procedió a la

aprobación del proyecto de urbanización de la citada unidad de

ejecución y su proyecto modificado respectivamente.

Es necesaria la obtención terrenos para completar las infraestructuras

exigidas por el planeamiento vigente en el término municipal de

Bocairent. En concreto, se precisan aproximadamente 5.315,53 m2

para proceder a la conexión viaria a la glorieta de la carretera CV-81,

y de otros 410 m2 para ejecutar las instalaciones eléctricas necesarias

de media tensión.

De acuerdo con el artículo 109 de la Ley 16/2005, de 30 de

diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana (en adelante

LUV), la aprobación de los Programas para el desarrollo de Actuación

Integrada implica la declaración de utilidad pública de las obras y la

necesidad de ocupación de los bienes, derechos e intereses

patrimoniales legítimos necesarios para su ejecución, tal como a

continuación se transcribe:



“Artículo 109. Declaración de utilidad pública.

La aprobación de los Planes y Programas implicará la declaración de

utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los

bienes, los derechos y los intereses patrimoniales legítimos que sean

necesarios para su ejecución, a los fines de expropiación o imposición

de servidumbres.”

En el mismo sentido el artículo 29.2 del Real Decreto legislativo

2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de

la Ley del Suelo (en adelante TRLS) según el cual:

“2. La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial

y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará

la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de

los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos

instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse

por expropiación.

Dicha declaración se extenderá a los terrenos precisos para conectar

la actuación de urbanización con las redes generales de servicios,

cuando sean necesarios.”

Los bienes objeto del presente proyecto de expropiación son aquellos

a los que se hace referencia en el apartado 2 de este documento, y

su obtención es necesaria para el cumplimento del contenido del

Programa para el Desarrollo de la Actuación Integrada y Proyecto de

Urbanización de la UA nº 2, de Suelo Urbano Industrial de las Normas

Subsidiarias (NN. SS.) de Bocairent.



1.2. BASES LEGALES Y DE PLANEAMIENTO.

Al presente Proyecto de Expropiación es de aplicación, con carácter

esencial, la siguiente normativa:

NN. SS. de Bocairent aprobadas definitivamente el 25 de

Julio de 1994 de la Comisión territorial de Urbanismo.

Programa de Actuación Integrada de la Unidad de

Actuación 2 de Suelo Urbano Industrial de las Normas

Subsidiarias, aprobadas por acuerdo Plenario de 1 de

agosto de 2003.

Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat,

Urbanística Valenciana (LUV).

Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que

se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión

Territorial y Urbanística. (modificado por el Decreto

36/2007 de 13 de abril del Consell).(ROGTU)

Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que

se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS)

Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se

aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el

desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y

Ordenación Urbana

Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa



1.3. PROCEDIMIENTO.

El artículo 434 del ROGTU regula el procedimiento expropiatorio de

tasación conjunta:

“Artículo 434 Procedimiento de tasación conjunta.

1. Mediante el procedimiento de tasación conjunta se fijan de

manera razonada los precios de los terrenos afectados por la

actuación, según su clasificación y calificación urbanística,

estableciendo las hojas de justiprecio individualizado para cada

finca, en las que se contendrán el valor del suelo y de las

construcciones, instalaciones y plantaciones que sustente, y las

hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.

Todo ello, de conformidad con la legislación estatal del régimen del

suelo y valoraciones.

2. Las hojas de aprecio se notificarán junto con la aprobación del

Proyecto de Expropiación a cada interesado, que dispondrá de un

mes para aceptar la hoja de aprecio o rechazarla y formular la suya

propia.

3. En el caso de que el expropiado rechace la valoración contenida

en la hoja de aprecio formulada por la Administración, ésta

trasladará el expediente al Jurado Provincial de Expropiación

Forzosa para que fije el justiprecio. El silencio del interesado se

considerará como aceptación de la valoración fijada en la hoja de

aprecio de la Administración, entendiéndose determinado

definitivamente el justiprecio.

4. El justiprecio de los bienes y derechos a expropiar puede

satisfacerse, de acuerdo con el expropiado, mediante la



adjudicación de terrenos o mediante la atribución de

aprovechamientos que correspondan a la Administración

expropiante, o de cualquier otra forma libremente pactada entre la

Administración y el expropiado.

5. El pago o depósito de la valoración establecida en la hoja de

aprecio de la Administración expropiante o, en su caso, la

aprobación del instrumento o formalización del documento por el

que de cualquier otra forma se haga efectivo el pago del justiprecio,

habilita a la Administración expropiante para ocupar las fincas

previo levantamiento de las correspondientes actas, y produce los

efectos previstos en la legislación sobre expropiación forzosa. Todo

ello, sin perjuicio de que continúe la tramitación de los

procedimientos para la determinación definitiva del justiprecio ante

el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa.”

El contenido del proyecto de expropiación viene recogido en el

artículo 202.1 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de Agosto, por el

que se Aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística:

“202. 1. Cuando se aplique el procedimiento de tasación conjunta, la

Administración expropiante formará el expediente de expropiación,

que contendrá, al menos, los siguientes documentos:

a. Determinación del polígono, según la delimitación ya aprobada,

con los documentos que lo identifiquen en cuanto a situación,

superficie y linderos, acompañados de un plano de situación a

escala 1:50.000 del término municipal y de un plano parcelario

a escala 1:2.000 a 1:5.000.



b. Fijación de precios con la clasificación razonada del suelo,

según su calificación urbanística.

c. Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se

contendrán no solo el valor del suelo, sino también el

correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y

plantaciones.

d. Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.

201.2. El proyecto de expropiación con los documentos señalados

será expuesto al público por término de un mes, para que quienes

puedan resultar interesados formulen las observaciones y

reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que

concierne a titularidad o valoración de sus respectivos derechos.”

La aprobación del presente Proyecto de Expropiación corresponde, de

acuerdo con el artículo 127.1 apartado d) de la Ley 7/1985, de 2 de

abril, de Bases del Régimen Local, a la Junta de Gobierno Local del

Ayuntamiento de Bocairent.

“Artículo 127. Atribuciones de la Junta de Gobierno Local.

1. Corresponde a la Junta de Gobierno Local:

d) Las aprobaciones de los instrumentos de planeamiento de

desarrollo del planeamiento general no atribuidas expresamente al

Pleno, así como de los instrumentos de gestión urbanística y de los

proyectos de urbanización.”



2. CRITERIOS DE VALORACIÓN.

En el presente Proyecto de Expropiación los criterios y metodología

de valoración de los bienes y derechos a expropiar aplicados son los

previstos en el TRLS, tal como determina su artículo 21.

“Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.

1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y

edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con

ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por

objeto:

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera

que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.”

La fecha a que han de entenderse referidas las valoraciones de los

bienes y derechos afectados por la expropiación será la de exposición

al público de este proyecto expropiatorio, conforme determina el art.

21. 2 apartado b) del TRLS.

“2. Las valoraciones se entienden referidas:

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento

de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o

de exposición al público del proyecto de expropiación si se

sigue el procedimiento de tasación conjunta.”

2.1. TERRENOS.

Los terrenos a expropiar tienen dos tipos de clasificación: los

necesarios para la conexión de la CV-81 son suelo no urbanizable, y

los afectados por la línea eléctrica tienen la categoría de suelo



urbano incluido en la UA nº 2 (Suelo Urbano Industrial) de

Bocairent, todo ello de acuerdo con las las NN. SS. de Bocairent,

aprobadas definitivamente en sesión de 25 de Julio de 1994 de la

Comisión Territorial de Urbanismo.

En concreto, las fincas números 6929102YH0962N0001YZ y

6929103YH0962N0001GZ se encuentran clasificadas como suelo

urbano industrial, estando las mismas incluidas en el ámbito de

actuación del programa para el desarrollo de actuación integrada de

la UA 2 de suelo urbano industrial de Bocairent, actualmente en

desarrollo. Por su parte las fincas números 52, 53, 54, 65, 156, 160,

9012, 9013, 9014, 9015, 9037, 9039, 9040 y 9041 (todas ellas

pertenecientes al polígono 20) se encuentran clasificadas como suelo

no urbanizable.

Ambos tipos de suelo se encuentran incluidos a efectos de valoración

en la situación básica de suelo rural previsto en el artículo 12 del

TRLS, dado que el proceso de urbanización no está concluido, tal

como a continuación se especifica.

“Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.

1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una

de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Está en la situación de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación

territorial y urbanística de su transformación mediante la

urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los

terrenos excluidos de dicha transformación por la

legislación de protección o policía del dominio público, de la



naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar

sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial

y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso

los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y

paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o

tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros

accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de

ordenación territorial o urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de

ordenación territorial y urbanística prevean o

permitan su paso a la situación de suelo urbanizado,

hasta que termine la correspondiente actuación de

urbanización, y cualquier otro que no reúna los

requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el

integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones

y servicios propios de los núcleos de población. Se

entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no

edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios

requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a

contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las

parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el

párrafo anterior, la legislación urbanística podrá considerar

las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente

asentados en el medio rural.”



2.1.1. Expropiación para la conexión de la CV - 81.

En este apartado se van a valorar las parcelas afectadas por las

expropiaciones necesarias para la construcción del acceso al Polígono

Industrial Mestre desde glorieta situada en el PK 14,6 de la carretera

CV-81. Para la definición, identificación y medición de cada una de las

fincas afectadas se han confeccionado planos, donde se han reflejado

los límites de parcelas obtenidos a partir de los datos catastrales

facilitados por el Ayuntamiento de Bocairent, ajustándolos según el

parcelario de la cartografía de trabajo a escala 1:1.000.

El artículo 32 de la Ley 6/1991 de Carreteras de la Comunidad

Valenciana define la zona de dominio público de las carreteras de

competencia autonómica (entre las que se encuentra la CV-81). La

anchura de esta zona debe definirse en la planificación viaria. El

apartado 2 de este artículo establece que "en defecto de planificación

viaria o proyecto que señale la anchura de la zona o cuando las

determinaciones de ésta no la prevean, se entenderá que la misma

vendrá delimitada por sendas líneas situadas a las siguientes

distancias, medidas desde la arista exterior de la explanación: ocho

metros en autopistas, cinco en autovías y vías rápidas, tres en las

restantes carreteras".

El límite de las expropiaciones se ha definido desde el pie o cabeza de

talud de la actual carretera CV-8. Por otro lado, la línea de

expropiación se ha llevado a unos tres metros del pié o cabeza de

talud de las expropiaciones. Como criterio general se ha aumentado

la franja de expropiación hasta incluir la parcela entera cuando ésta

quedaba reducida a una superficie marginal y/o aislada.



En los planos de expropiaciones, y en la relación de las superficies

afectadas que se expone a continuación, se indica el polígono

catastral y el número de parcela (todas dentro del término municipal

de Bocairent). Además, se incluyen la medición de la superficie a

expropiar y el uso del suelo (clase de cultivo o terreno) asignado.

Nº orden

Polígono y Parcela

Areaafectada

Clase de terreno / cultivo

1 20 / 52 805,17 RI Árboles de Ribera2 20 / 53 250,37 RI Árboles de Ribera3 20 / 54 132,98 RI Árboles de Ribera4 20 / 65 507,38 RI Árboles de Ribera5 20 / 156 20,66 CR Regadío6 20 / 160 1.679,13 CR Regadío7 20 / 9012 203,83 Camino8 20 / 9013 409,81 Dominio Público9 20 / 9014 116,23 Camino10 20 / 9015 18,89 Acequia11 20 / 9037 161,40 Dominio Público CV-8112 20 / 9039 191,38 Dominio Público CV-8113 20 / 9040 206,84 Dominio Público CV-8114 20 / 9041 611,46 Dominio Público CV-81

La distribución según cultivos es la siguiente:

DEFINITIVAS TEMPORALES TOTAL

RI - Árboles de Ribera 1.695.90 m² - 1.695.90 m²

CR - Labor o Labradío Regadío 1.699,79 m² - 1.699,79 m²

Otros (caminos, dominio público, etc.) 1.919,84 m² - 1.919,84 m²

La valoración de estas expropiaciones se realiza de acuerdo con lo

establecido en el artículo 23 y en la Disposición Adicional Séptima del

Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se



aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (que incorpora la Ley

8/2007 del Suelo, con posteriores modificaciones).

Al tratarse de suelo rural, los terrenos se tasan mediante la

CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA ANUAL REAL O POTENCIAL, la que

sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que

deba entenderse referida la valoración (en la actualidad). No se

consideran las expectativas urbanísticas derivadas de la asignación de

edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que

no hayan sido aún plenamente realizados.

Deberá elegirse el mayor valor resultante de la renta anual, haciendo

los cálculos tanto para el supuesto de la renta real como para el de la

renta potencial.

La renta real, que no se define en la Ley, puede considerarse como

canon de arrendamiento o la que debe ser pagada por el uso de la

tierra como si estuviera arrendada.

La renta potencial equivale al rendimiento del uso, disfrute o

explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la

legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos

normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos

las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los

cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se

descontarán los costes necesarios para la explotación que se

considere.



El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta

un máximo del doble en función de factores objetivos de localización,

como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad

económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o

paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada.

En el caso concreto que nos ocupa, no es conocida ninguna situación

de arrendamiento, por lo que tampoco se puede acreditar la renta

real. Para el cálculo del valor actual de la renta potencial ha de

partirse de la siguiente expresión:

V.A. = (I1+S1-C1)(1+i1)-1+(I2+S2-C2)(1+i2)-2+...+(In+Sn-Cn)(1+in)-n

donde:

In : Los ingresos de explotación del año n.

Sn : Las subvenciones esperadas en el año n.

Cn : Los costes de explotación correspondientes al año n.

in : La tasa de descuento aplicada a ingresos y costes del año n.

La expresión de la renta perpetua que ha de aplicarse (y que no tiene

en cuenta ni un determinado período de vida útil, ni el efecto

inflacionista que pueda producirse) se obtiene al simplificar la formula

anterior, de manera que su expresión sería la siguiente:

V = R / r

donde:

R : es la renta anual de la tierra.



r : es el tipo de capitalización, que se corresponde con la última

referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno

del mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años

(véase la Disposición Adicional Séptima de la Ley del Suelo). El

apartado 5 del Anexo VIII de la Circular 8/1990, de 7 septiembre, del

Banco de España, define el concepto y forma de cálculo de la citada

referencia oficial. No obstante, a efectos prácticos bastará con acudir

a la última resolución publicada por el Banco de España, donde se

hacen públicas las principales referencias del mercado hipotecario

(EURIBOR, MIBOR y el rendimiento interno del mercado secundario

de la deuda pública entre 2 y 6 años). Los Boletines Estadísticos del

Banco de España proporcionan para este parámetro un valor de

2,885% (correspondiente a octubre de 2010).

Aunque no se detalla en la norma, parece evidente que para el

cálculo de la renta anual potencial (R) ha de partirse de la siguiente

expresión:

I – G = R + B

donde:

I : Producto total de un determinado aprovechamiento entendido

como ingresos anuales. Incluye las subvenciones que, con carácter

estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos.

G : Suma total de los gastos necesarios para obtener dichos ingresos.

R : Renta potencial o retribución que corresponde a la base territorial

en la que se asientan los cultivos o aprovechamientos.



B : Remuneración que corresponde al empresario por todos los

conceptos (riesgo, actividad, dirección, etc.), que llamamos beneficio

del empresario.

El primer problema que surge es el desglose de R + B (renta de la

tierra más beneficio del empresario), pues ambos conceptos se

encuentran en la ganancia I - G (Ingresos menos gastos) y debemos

cuantificar qué parte se corresponde a Renta y qué parte a Beneficio.

En definitiva, lo que hay que capitalizar es R y los datos que tenemos

son I y G, por lo que nos falta determinar B.

R = I – G - B

Para deducir el beneficio B del agricultor o empresario para una

parcela determinada es importante considerar el tamaño de la

explotación completa, su organización y el porcentaje que dentro de

dicha explotación representa la parcela a valorar, lo que nos obliga a

ponderar varios parámetros para un mejor ajuste a la realidad. En

cualquier caso, resulta evidente que B debe ser tanto mayor cuanto

mayores sean el riesgo y la actividad del empresario, siendo práctica

habitual que los valores de B sean:

Tipo de aprovechamiento Beneficio a deducir de la ganancia para el cálculo de R

Huerta B = 0,6 (I - G) ... R = 0,4 (I - G)

Frutales B = 0,5 (I - G) ... R = 0,5 (I - G)

Olivar regadío B = 0,5 (I - G) ... R = 0,5 (I - G)

Regadío B = 0,4 (I - G) ... R = 0,6 (I - G)



Olivar secano B = 0,3 (I - G) ... R = 0,7 (I - G)

Secano B = 0,2 (I - G) ... R = 0,8 (I - G)

Dehesas con actividad ganadera B = 0,2 (I - G) ... R = 0,8 (I - G)

Dehesas con actividades forestales B = 0,1 (I - G) ... R = 0,9 (I - G)

Lógicamente se atribuye más renta y menos beneficio a los terrenos

de menor rentabilidad.

Según ya se ha expuesto, existen 3 tipos de aprovechamiento en los

terrenos afectados por este Proyecto de Expropiación: RI (árboles de

ribera), CR (labor regadío) y otros (caminos, dominio público). La

última de las tres clases de suelo es improductiva, y además

corresponde su propiedad a diferentes Administraciones Públicas

(Ayuntamiento de Bocairent y la Consellería de Infraestructuras -

CIT), por lo que no corresponde calcular en ellas su valoración. Por

tanto, solo se analiza a continuación la renta de las parcelas RI y CR.

Las fincas destinadas a árboles de ribera (RI) tienen menor

rentabilidad que las de labor regadío (CR), y por eso:

Tipo de aprovechamiento Beneficio a deducir de la ganancia para el cálculo de R

RI (árboles de ribera) B = 0,3 (I - G) ... R = 0,7 (I - G)

CR (regadío) B = 0,4 (I - G) ... R = 0,6 (I - G)

Para obtener el valor de ingresos y gastos en cada una de las dos

clases se ha tenido en cuenta:

RI: Los árboles de ribera (fresnos, álamos, chopos) son

especies maderables de crecimiento lento, por lo que

proporcionan ingresos a sus propietarios en ciclos de tiempo



muy dilatados. El 18% del término de Bocairent está ocupado

por este tipo de cultivos. Se ha estimado que los gastos medios

anuales en este tipo de plantaciones ascienden a 600 €/ha, y

que los ingresos medios (considerando subvenciones) suponen

2.100 €/ha anuales. La diferencia entre ingresos y gastos

anuales (1.400 €/ha) se reparten en 30% para beneficios (450

€/ha) y 70% de renta potencial (1.050 €/ha).

CR: Las fincas de labor regadío pueden tener distintos tipos de

cultivo, que según las estadísticas oficiales (de producción y

precios) suponen al año unos ingresos de 2.900 €/ha y unos

gastos de 1.050 €/ha. Los costes de producción incluyen

productos (fertilizantes, fitosanitarios, etc.), maquinaria, mano

de obra (poda, tratamientos, recolección, etc.), amortizaciones,

etc. La diferencia entre ingresos y gastos anuales (1.850 €/ha)

se reparten en 40% para beneficios (740 €/ha) y 60% de renta

potencial (1.110 €/ha).

Como ya se ha comentado, sobre la cifra obtenida por capitalización

de rentas el TRLS (art. 23.1.a) prevé correcciones importantes en

función de una mayor accesibilidad a los núcleos de población,

centros de actividad económica, o entorno de singular valor

ambiental o paisajístico, de manera que podrán incrementar el valor

resultante, hasta un límite máximo del doble. En el caso de las

parcelas afectadas en Bocairent por este Proyecto de Expropiación, se

considera un coeficiente de corrección de 1,6 que es un valor influido

sobre todo por la cercanía y accesibilidad a su casco urbano.

También debe añadirse al valor del suelo el 5% en concepto de

premio por afección.



Por otro lado, el TRLS, considera que también deben valorarse las

edificaciones, construcciones e instalaciones (art. 23.1, apartado b), y

las plantaciones, sembrados preexistentes e indemnizaciones por los

arrendamientos (art. 23.1, apartado c). En las fincas afectadas por

este Proyecto de Expropiación no se han encontrado ninguno de estos

elementos (edificios u otras construcciones, y tampoco plantaciones

existentes ni arrendamientos).

Finalmente, en la siguiente tabla se expresa el valor de las

expropiaciones de cada una de las parcelas afectadas, calculado en

base a todo lo expuesto en este apartado.

La valoración total de las expropiaciones necesarias para

realizar la conexión del Polígono Industrial Mestre (UA nº 2) a

la carretera comarcal CV-81 asciende a 21.356,45 €

(VENTIUNMIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS euros CON

CUARENTA Y CINCO céntimos).



2.1.2. Expropiación para la Línea Eléctrica.

Tras la aprobación de los Proyectos de Urbanización y Reparcelación,

Iberdrola Distribución Eléctrica SAU (en adelante Iberdrola) solicita

que el Agente Urbanizador de la U.A. nº 2 de Bocairent realice la

conversión de la línea aérea de media tensión afectada por la

actuación, en una línea subterránea (LSMT). El trazado de la nueva

LSMT se define en paralelo al borde del Camino de la Canaleta (tramo

que limita con la UA nº2). Además del desvío de la línea aérea,

Iberdrola exige también una LSMT que cierre el anillo de la manzana

formada por las parcelas P1 y P2, con entrada y salida a los Centros

de Transformación de cliente de Mar Belán y Plast. Ind. Puerto.

El Agente Urbanizador manifiesta que en las reuniones mantenidas

desde agosto de 2.007 con Iberdrola, se ha determinado que no es

posible instalar las dos nuevas LSMT bajo la calzada del Camino de la

Canaleta ni del camino particular de la parcela P2 (el tramo que

discurre bajo la acera de los viales ya ejecutados de la urbanización

no tienen este inconveniente). Ante la necesidad de cerrar el anillo en

media tensión exigido por Iberdrola, se llega a la conclusión que la

única posibilidad de ejecutar esta obra es trazar estas líneas

ocupando una franja de 1 m de anchura de las parcelas P1 y P2

(franja que, según el Proyecto de Reparcelación, pertenece a parcelas

de adjudicación privadas). Una vez instaladas las líneas eléctricas en

esta franja de 1 m de anchura (que se sitúa al borde de los caminos),

esta anchura debe ir protegida en superficie por una acera, y debe

pasar a ser de titularidad pública.

Para la ejecución de las obras descritas en este apartado, es

necesario antes resolver la disponibilidad de la franja de 1 m de



anchura que ahora pertenece a los propietarios de las parcelas P1 y

P2 (en total, sumando el tramo contiguo al Camino de la Canaleta y

el contiguo al camino particular, tiene una longitud de 410 m). Para

ello es necesario tramitar este Proyecto de expropiación. Las parcelas

afectadas son las siguientes:

Nº Orden Referencia Catastral Propietario Clasificación

del Suelo Superficie a

expropiar (m2)15 6929102YH0962N0001YZ Varios Urbano 167,10 16 6929103YH0962N0001GZ Mar Belan SAL Urbano 242,90

Finca 15

Finca 16

Finca 15

Finca 16



Para estas fincas, que se encuentran en un ámbito que está

parcialmente urbanizado, y cuya clasificación y calificación es de

suelo urbano industrial, les corresponde la indemnización prevista en

el artículo 26 del TRLS (concretamente, la del apartado 2).

“Artículo 26. Indemnización de la iniciativa y la promoción de

actuaciones de urbanización o de edificación.

1. Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos

por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la

valoración, los siguientes gastos y costes se tasarán por su

importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de

riesgo:

a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración

del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos de

ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la

ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para

legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o

de conservación o rehabilitación de la edificación.

b) Los de las obras acometidas y los de financiación,

gestión y promoción precisos para la ejecución de la

actuación.

c) Las indemnizaciones pagadas.

2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se

valorarán en la forma prevista en el apartado anterior o

en proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo que

sea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle de

conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se



hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para

ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0

y 1, que se multiplicará:

a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su

situación de origen y el valor que le correspondería

si estuviera terminada la actuación, cuando la

disposición, el acto o hecho que motiva la valoración

impida su terminación.

b) Por la merma provocada en el valor que correspondería

al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se

alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su

terminación.

La indemnización obtenida por el método establecido en este

apartado nunca será inferior a la establecida en el artículo

anterior y se distribuirá proporcionalmente entre los

adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuación.

(...)

Por tanto, la valoración de los terrenos a expropiar en estas dos

fincas se calcula a partir de la siguiente fórmula, donde K es el grado

de urbanización:

VFinal = K (VUrbanizado - VRural)

El valor que le correspondería a las fincas afectadas si estuviera

terminada la actuación (VUrbanizado) se calcula de acuerdo con el

artículo 24 del TRLS:



“Artículo 24. Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado,

o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal

o se encuentra en situación de ruina física:

a. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia

los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística,

incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen

de protección que permita tasar su precio máximo en

venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso

privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la

edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito

espacial homogéneo en que por usos y tipologías la

ordenación urbanística los haya incluido.

b. Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión

del suelo según el uso correspondiente, determinado por el

método residual estático.

c. De la cantidad resultante de la letra anterior se

descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas

pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

(...)

Se procede a continuación a valorar las parcelas afectadas por el

método residual conforme a la fórmula establecida en la regla 16 del

Real Decreto 1020/93:

Vv = 1’40 (Vr + Vc)



Partiendo del precio de venta medio en el mercado del tipo de

construcción previsto (Vv), y tras descontar el valor de la

construcción (Vc), el beneficio industrial del promotor y los costes de

promoción, se llega al valor de repercusión del suelo Vr (€/m2t). La

experiencia ha venido a demostrar con toda precisión que los costes

de promoción (incluyen los gastos fiscales, gastos financieros de la

promoción inmobiliaria, etc.) y los beneficios vienen a significar el 40

% de la suma del valor del suelo y la construcción.

El valor medio de venta (Vv) del metro cuadrado de nave industrial

en un sector industrial de estas características, se estima en 655,50

€/m2t como término medio, y teniendo en cuenta la edificabilidad,

las oscilaciones del mercado y la situación actual de la coyuntura

económica y urbanística del municipio y su entorno, lo consideramos

ajustado a la realidad del mismo.

En el caso del coste de la construcción (Vc), toma como base un

precio de 332,10 €/m2t, que se considera ajustado a la realidad de

mercado, a la situación geográfica de las parcelas, y a las

características de las edificaciones previstas, y considerando unas

calidades de tipo medio. Este valor incluye el valor de la ejecución

material de la obra, y otros conceptos como honorarios profesionales,

arbitrios locales y gastos y beneficio del constructor.

Una vez fijados el valor en venta del producto (Vv) y el valor de la

construcción (Vc), por aplicación de la fórmula se obtiene el valor de

repercusión del suelo:

Vr = Vv / 1’40 – Vc

Vr (€/m2t) = 655,50 / 1,40 – 332,10 = 136,11 €/m2t.



A partir de éste y, teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico

previsto, se puede llegar al valor del suelo neto (parcela edificable)

Partiendo del dato del aprovechamiento objetivo total de la Unidad de

Actuación nº2 que es de 42.494,23 m2t, y de la superficie total de

las parcelas edificables (suelo lucrativo) que asciende a 35.768,47

m2s, se puede obtener el valor de repercusión del suelo referido a la

superficie de parcela ya urbanizada, que es el siguiente:

VUrbanizado = 136,11 x (42.494,23/35.768,47) = 161,70 €/m2s.

El valor que le correspondería a las fincas afectadas si estuvieran en

situación de suelo rural (VRural) se calcula de acuerdo con el artículo

23 del TRLS, y según las directrices seguidas en el punto 2.1.1 de

este Proyecto de Expropiación para valorar las parcelas afectadas por

la conexión con la carretera CV-81. En concreto, se considera que las

dos parcelas afectadas por la línea eléctrica tendrían (en situación de

suelo rural) el tipo de aprovechamiento RI (árboles de ribera), con

una renta potencial (R) de 1.050 €/ha. El tipo de capitalización (r)

está en el 2,885 %. Si se considera un coeficiente de corrección de

1,6 (influido sobre todo por la cercanía y accesibilidad a su casco

urbano), y un 5% en concepto de premio por afección, se obtiene que

el valor del suelo rural es de:

VRural = [1,05 x 1,6 x (1050/0,02885)]/10.000

VRural = 6,11 €/m2s

El grado de urbanización (K) se puede calcular a partir del cuadro de

costes aprobados en la Memoria de Retasación (valores sin IVA):



- Coste total de urbanización: 1.837.442,63 €.

- Ejecutado hasta la fecha (*): 1.243.913,07 €

(*) Este valor corresponde a las cargas de urbanización aprobadas

descontando los dos capítulos pendientes de ejecución (conexión a

glorieta de la CV-81 y desvío de la línea eléctrica) y el valor de las

expropiaciones.

Entonces: K = 1.243.913,07 / 1.837.442,67 = 0,6770

K = 67,70%

Por tanto, siguiendo las directrices establecidas por el TRLS en el

artículo 26.2 (apartado a), la valoración de los terrenos a expropiar

en estas dos fincas se calcula a partir del siguiente valor unitario:

VFinal = K x (VUrbanizado - VRural) = 0,667 x (161,70 - 6,11)

VFinal = 105,33 €/m2

Multiplicando este valor por la superficie afectada en cada parcela se

obtiene el coste total de la expropiación para estas fincas:

Nº Orden Referencia Catastral Propietario Superficie a

expropiar (m2) VALORACIÓN

PARCELA 15 6929102YH0962N0001YZ Varios 167,10 17.600,64 € 16 6929103YH0962N0001GZ Mar Belan SAL 242,90 25.584,66 €

El Presupuesto total de expropiaciones de las dos parcelas

afectadas por la línea eléctrica asciende a la cantidad de

CUARENTA Y TRES MIL CIENTO OCHENTA Y CINCO euros con

TREINTA céntimos (43.185,30 €).



2.2. EDIFICACIONES, PLANTACIONES Y OTROS DERECHOS.

No se tiene constancia de la existencia de elemento alguno a

indemnizar con independencia de los terrenos afectados.

En Valencia, a 8 de noviembre de 2010.

POR EL EQUIPO REDACTOR

Argimiro Mayoral Sánchez

Abogado-Lcdo en CC.EE.

Alejandro T. Ares Rodríguez

Ingeniero de Caminos, CC. Y PP.

POR EL AGENTE URBANIZADOR

POR PROMOCIONES PUERTO BELDA S.L.

Fdo: Francisco Puerto Vañó

Nº orden

Polígono y Parcela Referencia Titular Catastral Titular Registral Finca

Area (m2)afectada por la expropiación

VALORACIONPARCELA

1 20 / 52 46074A020000520000EF VIMAR Bocairent SL VIMAR Bocairent SL 5.176 805,17 4.923,12 €2 20 / 53 46074A020000530000EM VIMAR Bocairent SL VIMAR Bocairent SL 5.176 250,37 1.530,86 €3 20 / 54 46074A020000540000EO VIMAR Bocairent SL VIMAR Bocairent SL 5.176 132,98 813,09 €4 20 / 65 46074A020000650000ES Desconocido (en investigación) Desconocido (en investigación) - 507,38 3.102,32 €5 20 / 156 46074A020001560000EI Antonio Francés Vañó Desconocido (en investigación) - 20,66 133,54 €6 20 / 160 46074A020001600000EJ VIMAR Bocairent SL VIMAR Bocairent SL 5.176 1.679,13 10.853,52 €7 20 / 9012 46074A020090120000EF Ayuntamiento de Bocairent - - 203,83 0,00 €8 20 / 9013 46074A020090130000EM Ayuntamiento de Bocairent - - 409,81 0,00 €9 20 / 9014 46074A020090140000EO Ayuntamiento de Bocairent - - 116,23 0,00 €

10 20 / 9015 46074A020090150000EK Ayuntamiento de Bocairent (Acequia) - - 18,89 0,00 €

11 20 / 9037 46074A020090370000EQ Cons. de Infraestructuras y Transportes (G. Valenciana) - - 161,40 0,00 €

12 20 / 9039 46074A020090390000EL Cons. de Infraestructuras y Transportes (G. Valenciana) - - 191,38 0,00 €

13 20 / 9040 46074A020090400000EQ Cons. de Infraestructuras y Transportes (G. Valenciana) - - 206,84 0,00 €

14 20 / 9041 46074A020090410000EP Cons. de Infraestructuras y Transportes (G. Valenciana) - - 611,46 0,00 €

15 - 6929102YH0962N0001YZFrancisco Puerto Vañó, Teresa Belda Silvestre y Promociones Puerto Belda SL

Francisco Puerto Vañó, Teresa Belda Silvestre y Promociones Puerto Belda SL

7.838 167,10 17.600,64 €

16 - 6929103YH0962N0001GZ Mar Belan SAL Mar Belan SAL 7.837 242,90 25.584,66 €

SUMA ……………………………….. 5.725,53 64.541,75 €

DATOS CATASTRO DATOS EXPROPIACIÓNDATOS REGISTRO



ANEXO A1

HOJAS DE JUSTIPRECIO INDIVIDUALIZADO

DE CADA FINCA.

La relación de fincas a expropiar, con expresión del justiprecio

individualizado de cada una de ellas, conforme a los criterios de

valoración anteriormente señalados, en lo que se refiere a la tasación

del suelo es la siguiente:

Finca número: 1 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 52 Propietario: Vimar Bocairent, SL. NIF nº B-96.063.177 Domicilio: Cl. Germanías, 13 Bocairent Superficie: 2.063,60 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 805,17 4.688,68 € 234,43 € 4.923,12 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 2 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 53 Propietario: Vimar Bocairent, SL. NIF nº B-96.063.177 Domicilio: Cl. Germanías, 13 Bocairent Superficie: 1.057,50 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 250,37 1.457,96 € 72,90 € 1.530,86 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 3 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 54 Propietario: Vimar Bocairent, SL. NIF nº B-96.063.177 Domicilio: Cl. Germanías, 13 Bocairent Superficie: 244,07 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 132,98 774,37 € 38,72 € 813,09 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 4 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 65 Propietario: Desconocido (en investigación) NIF nº P-4.655.600G Domicilio: Cl. Roger de Lauria, 26 Valencia Superficie: 1.484,93 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 507,38 2.954,59 € 147,73 € 3.102,32 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 5 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 156 Propietario: Antonio Francés Vaño NIF nº 20.310.841R Domicilio: Cl. Ontinyent, 8 PI. 1 Bocairent Superficie: 209,65 m². Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 20,66 127,18 € 6,36 € 133,54 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 6 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 160 Propietario: Vimar Bocairent, SL. NIF nº B-96.063.177 Domicilio: Cl. Germanías, 13 Bocairent Superficie: 5.739,84 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 1.679,13 10.336,69 € 516,83 € 10.853,52 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 7 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 9012 Propietario: Ayuntamiento de Bocairent NIF nº P-4.607.400A Domicilio: Pz. Ayuntamiento, 2 Bocairent Superficie: 344,28 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 203,83 - - - - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 8 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 9013 Propietario: Ayuntamiento de Bocairent NIF nº P-4.607.400A Domicilio: Pz. Ayuntamiento, 2 Bocairent Superficie: 814,01m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 409,81 - - - - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 11 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 9037 Propietario: CA Valenciana C Obras Públicas U y T NIF nº F-4.611.001A Domicilio: Cl. Palau, 12 Valencia (CP nº 46.003) Superficie: 3.630,25 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 161,40 - - - - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 12 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 9039 Propietario: CA Valenciana C Obras Públicas U y T NIF nº F-4.611.001A Domicilio: Cl. Palau, 12 Valencia (CP nº 46.003) Superficie: 330,81m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 191,38 - - - - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 13 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 9040 Propietario: CA Valenciana C Obras Públicas U y T NIF nº F-4.611.001A Domicilio: Cl. Palau, 12 Valencia (CP nº 46.003) Superficie: 480,89 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 206,84 - - - - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 14 Datos catastrales: Polígono: 20 Parcela: 9041 Propietario: CA Valenciana C Obras Públicas U y T NIF nº F-4.611.001A Domicilio: Cl. Palau, 12 Valencia (CP nº 46.003) Superficie: 721,17 m² Datos urbanísticos: Suelo no urbanizable. En situación rural. Valoración: - Suelo: m² afectados Valor suelo 5% P. Afección Justiprecio 611,46 - - - - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 15 Datos catastrales: Nº parcela catastral: 6929102YH0962N0001YZ Propietario:

o 1/2 D. Francisco Puerto Vañó y Dña. Teresa Belda Silvestre, con carácter ganancial.

o 1/2 Promociones Puerto Belda S.L. CIF nº B-96.318.258 Domicilio: Avda. de Blasco Ibáñez, nº 35 - Bocairent (Valencia) Superficie: 10.426,66 m² Datos urbanísticos: Suelo urbano. Valoración: - Suelo: m² afectados Justiprecio 167,10 17.600,64 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.

Finca número: 16 Datos catastrales: Nº parcela catastral: 6929103YH0962N0001GZ Propietario: Mar Belan S.A.L. CIF nº A-46.244.984 Domicilio: Calle Santa Águeda nº 40 - Bocairent (Valencia) Superficie: 13.155,76 m² Datos urbanísticos: Suelo urbano. Valoración: - Suelo: m² afectados Justiprecio 242,90 25.584,66 € - Otros bienes a derechos a indemnizar: No existen.



ANEXO A2

FICHAS CON INFORMACIÓN DE CATASTRO.



ANEXO A3

PLANOS.

1. Emplazamiento

2. Estado actual. Delimitación de los terrenos a expropiar.

3. Fotografía aérea. Delimitación de los terrenos a expropiar.

4. Obras de conexión sobre plano parcelario.

5. Expropiaciones (conexión a la carretera CV-81).

6. Expropiaciones (línea eléctrica).

proyecto de expropiación def · la fecha a que han de entenderse referidas las valoraciones de los...

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