la importancia del catastro en el registro de predios fileresto del mundo a beneficiarse del...
TRANSCRIPT
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 1
LA IMPORTANCIA DEL CATASTRO EN EL REGISTRO DE PREDIOS
Autor: Nilton Paredes López
I. INTRODUCCIÓN
II. ANTECEDENTES
2.1. El Registro de la Propiedad
2.2. El Catastro
2.3. Necesidad de integrarse
2.4. Problemas existentes
2.5. Situación actual del catastro y el registro de la propiedad en Europa y
América Latina
2.5.1. En Europa
2.5.2. En América Latina
2.5.3. El Catastro en el Perú
III. IMPORTANCIA
IV. METODOLOGÍA Y RESULTADOS
4.1. Veracidad y fuentes de datos
4.2. Descripción de los análisis efectuados
4.2.1. Habilitación urbana en zona arqueológica
4.2.2. Duplicidad de Inscripción
4.2.3. Inscripción en faja marginal
4.2.4. Superposición de inmuebles
4.2.5. Búsqueda Catastral
4.2.6. Análisis de los tipos de catastros
4.3. Descripción e interpretación de los resultados obtenidos
V. DISCUSIÓN Y CONCLUSIONES
5.1. Conclusiones
VI. BIBLIOGRAFÍA
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 2
I. INTRODUCCÍON
En las últimas décadas el uso de las tecnologías de la información en todos los campos
del conocimiento y las administraciones gubernamentales, han tenido un desarrollo
profundo y elevado; sobre todo cuando se trata de administración de tierras y de la
propiedad, realizando un aporte significativo al desarrollo sostenido en cada país.
Ya lo mencionaba Hernando de Soto en el libro “El Misterio del Capital”, en la que
elabora una conclusión en su estudio de por qué el capitalismo triunfa en occidente y
fracasa en el resto del mundo y su respuesta fue que existe una gran valla que impide al
resto del mundo a beneficiarse del capitalismo que es la incapacidad de producir capital y
reconoce a la fuente de ese capital a los derechos de propiedad.
En tal sentido el catastro en el registro de la propiedad, hace un aporte muy importante
en temas de seguridad jurídica, modernidad y eficiencia, en uno de los registros más
importantes el cual es el registro de la propiedad inmueble o de predios, de este uno de
sus principales fines es la seguridad en el trafico inmobiliario cuya esencia es poder
conocer con el menor coste y menor tiempo posible los derechos de propiedad y
cualesquiera otros derechos reales que puedan estar constituidos sobre un inmueble.
Pero en la historia antigua del registro de la propiedad inmueble, que tiene más de un
siglo de existencia, siempre fue un campo de trabajo de los hombres de derecho
(abogados, notarios, jueces, etc.) y no de ingenieros o arquitectos u otras especialidades;
hoy en día los trabajos de los grupos multidisciplinarios son los que más evolucionan,
dando un avance significativo en cualquier institución, la necesidad de brindar mayor
seguridad jurídica y corregir errores (duplicidades de inscripción y superposiciones) hacen
de que éste registro tenga la necesidad de evolucionar con la ayuda del catastro, ya que
en su concepción inicial no se contaba con medios (hardware y software), ni técnicas
cartográficas precisas y económicas para obligar a todos los usuarios a presentar una
correcta ubicación de las parcelas que se pretendían inscribir.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 3
II. ANTECEDENTE
2.1. El Registro de la Propiedad
“El registro de la propiedad nace, tal y como hoy lo conocemos, a mediados del
siglo XIX para dar respuesta a las exigencias del mercado y del tráfico
inmobiliario, el cual se veía restringido por la inseguridad existente en la época, al
no poder acudir a ningún mecanismo que eliminara el riesgo en los intercambios,
debido a la falta de certeza sobre quien afirmaba ser propietario del inmueble lo
fuera realmente y si este se encontraba gravado por alguna carga que pudiera
permanecer oculta a los ojos del adquiriente”. (Frías, César 2003)
2.2. El Catastro
El catastro en el Perú, España y la mayoría de países nace con una finalidad
fiscal (tributaria), teniendo como objetivo el cobro de la recaudación, recién con la
dación de la Ley 28294 tiene de manera oficial un carácter multipropósito “el
inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito … con referencia
al titular o titulares del derecho de propiedad del predio … El catastro comprende
información gráfica, con las coordenadas de los vértices de los linderos de
predios, en el sistema de referencia geodésica oficial vigente, y un banco de datos
alfanuméricos con la información de los derechos registrados”. (art. 14 de la Ley
28294) (Ministerio de Justicia 2004)
Pero este catastro ha ido evolucionando de tal manera que: “El catastro ha visto
surgir en los últimos años la necesidad de que la información que contiene sea
utilizada para otras muchas actividades, tanto públicas como privadas,
evolucionando hasta convertirse en lo que es hoy una gran infraestructura de
información territorial”. (Miranda Hita 2003).
Además debemos entender al catastro como un sistema de información
geográfica SIG, entendiéndose como tal a “un sistema de hardware, software,
datos y usuarios que permite capturar, almacenar, desplegar, cartografiar,
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 4
analizar, etc., información geográfica y con ello ayudar a la toma de decisiones”
(Bosque 1997).
2.3. Necesidad de relacionarse
Como bien se mencionó en párrafo anterior, la finalidad del registro es brindar la
seguridad jurídica para contribuir al tráfico inmobiliario; pero el registro de
propiedad inmueble, se ha visto afectado por problemas de doble inmatriculación
o superposición de áreas, así como la falta de asignación de cargas a las
inscripciones efectuadas (por ejemplo inscripciones en zonas de reserva natural
protegida, zonas arqueológicas, en concesiones mineras inscritas, etc.), esto
como lo hemos visto es consecuencia de la concepción inicial en que no se
consideraba el tema de ubicación precisa y exacta de los inmuebles en el espacio.
Y aunque la inscripción de los inmuebles fueron hechos en su gran mayoría con
planos adjuntos al expediente de inscripción, éstos solo pasaron a ser un
documento más en el archivo físico registral, no teniéndolos en cuenta cuando se
realizaban segundos actos o inscripción de colindantes a fin de ver si se
superponían o no con otros.
Además era evidente de que el registrador sólo califica los documentos que le son
adjuntados al expediente; pero qué pasa con aquellas demarcaciones territoriales
que tienen un efecto administrativo sobre los inmuebles y pasan a constituir
cargas al inmueble (Parques Naturales, Zonas arqueológicas, franjas marginales,
concesiones, etc.), ellas no podían ser vistas por los registradores (abogados) y
definir en cuentos metros o hectáreas cuadradas se superponían ni determinar las
coordenadas precisas, ni la porción del terreno que se superpone.
Sobre lo dicho se ha escrito que “Lo que verdaderamente necesita (el registro
de la propiedad) es que las fincas (inmuebles), tengan una representación gráfica
que permita una perfecta identificación de las mismas, mediante la definición,
también gráfica, de sus linderos, de su superficie, y ubicación en el territorio a
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 5
través de las coordenadas geográficas de cada uno de los puntos que definen su
perímetro, para que pueda conocerse de forma indubitada cual es el lugar que las
fincas ocupan dentro del territorio y su relación con las demás” (Frías, Requejó
2003)
Frente a éste contexto hoy en día vemos diversos intentos de relacionar el
catastro con el registro de la propiedad inmueble, a través del Código Único
Catastro – CUC en el caso peruano “El registrador de predios verifica a través de
la calificación registral, la asignación del código único catastral e inscribe” (art. 17
de la Ley N° 28294 21-07-2004) (Ministerio de Justicia 2004) y la referencia
catastral en el caso español “La referencia catastral de los bienes inmuebles
deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones
judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los …Asimismo, se
hará constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos legalmente
previstos” (art. 38 de Real decreto Legislativo 1/2004) (Ministerio de Hacienda
2004)
2.4. Problemas existentes
Existe hoy en día diversos problemas entre los cuales, el de mayor discusión es
que las unidades inmobiliarias son distintas en ambos organismos, ya que por
ejemplo en un solo predio registral (hacienda, predio, fundo, parcela, etc.), pueden
coincidir o tener varias unidades catastrales, entendiéndose como unidad catastral
a aquel que tiene independencia física susceptible de ser independizada e inscrita
en el registro de la propiedad (casas, terrenos, tiendas comerciales, parques,
etc.).
Otro ejemplo es la aprobación de una habilitación urbana compuesta por lotes,
vías, parques y demás áreas de aporte, de unos propietarios que aunque viven en
la zona, con casas de distinta configuración a la habilitación que se pretenden
inscribir, desean remodelar y llegar a la formalidad, este proyecto de habilitación
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 6
urbana llega al registro de la propiedad, mediante la aprobación urbanística de la
municipalidad competente, colegio de ingenieros y demás organismos, con lo cual
se inscribe dando nacimiento a nuevas partidas registrales, por cada uno de los
lotes y áreas de aporte. Esto en el catastro no puede existir ya que el catastro se
basa en la realidad física de los inmuebles para su levantamiento catastral, por
cuanto el registro de la propiedad tendrá una configuración de inmuebles distinta a
la del catastro.
Un caso especial es cuando el predio inscrito aparece como un solo inmueble
pero al transcurrir de los años se ha configurado un gran número de viviendas en
todo su ámbito, mientras que los propietarios originales no regularicen su situación
en el registro de la propiedad (petición de parte), éste permanece tal cual se
inscribió (el registro no es obligatorio en Perú y en muchos países), pero en el
catastro son tantas unidades catastrales como inmuebles exista.
2.5. Situación actual del catastro y el registro de la propiedad en Europa y
América Latina
2.5.1. Caso de Europa
Existen países en Europa en que el catastro y el Registro de la Propiedad
son una única institución desde hace más de 20 años y 11 los países en que
se han unificado el catastro y el registro de la propiedad, de los cuales 3 de
ellos aún están en proceso y otros tienen planes de fusión, pero en la
mayoría de los casos estos comparten una misma base de datos, con lo que
vemos “la necesidad del registro de la propiedad de disponer de una base
cartográfica como elemento imprescindible para reforzar su actividad
registral” (Durán Boo, Velasco Martín-Varés 2007)
Podemos afirmar entonces, que en la Unión Europea existe una tendencia
muy fuerte a que el registro de la propiedad y el catastro trabajen como una
solo institución, debido a la necesidad antes mencionada.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 7
2.5.2. Caso América Latina
Existen varias formas de la administración del catastro y el registro de la
propiedad, entre ellos se encuentran: “El que mantiene a catastros y registro,
trabajando en paralelo, como lo hace Guatemala, Nicaragua y Panamá; y el
que implanta procesos orientados a estrechar los lazos de ambas
instituciones, como Honduras, Costa Rica y El Salvador” (Erba 2008)
También se tiene aquellos que tienen proyectos para relacionar la
información como Paraguay con el PROCAR (Programa de Catastro
Registral) y en el caso de Colombia con el proyecto ICARE (Integración de
Catastro y Registro)
En los países de Argentina, Brasil, México y Venezuela, tienen instituciones
que establecen pautas a nivel nacional, pero al ser países federales, tienen
la potestad de emitir normas catastrales en cada uno de sus estados. Para el
caso de México se muestran los siguientes ejemplos: Ley de Catastro del
Estado de Aguas Calientes, Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora,
Ley del Catastro del Estado de México; por cuanto la realidad es por estados
y no por país.
En cuanto a Ecuador, Bolivia, Chile y Uruguay no existe una relación directa
entre el catastro y el registro de la propiedad.
2.5.3. El Catastro en el Perú
En el Perú se tienen diversas entidades que realizan catastro según sus
necesidades (Catastro Rural, Urbano, Minero, etc.), debido a las normas
legales que las crean y diversidad de instituciones que nacieron con fines
específicos (COFOPRI, PTRT3, INGEMET, etc.), lo que en muchos casos
han traído como consecuencia el doble esfuerzo de tiempo y recursos para
un mismo fin. A continuación se ha hecho una clasificación del catastro en
base a los siguientes aspectos:
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 8
Catastro Registral o Jurídico
El Catastro Registral, Jurídico o el “Catastro del Registro de Predios” como
se le conoce en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos -
SUNARP, organismo dependiente del Ministerio de Justicia, creado por la
Ley Nº 26366.
La SUNARP en el año 2003 incorporo en todas sus oficinas a nivel nacional,
áreas de catastro, con el fin de calificación de expedientes técnicos y
construcción de una Base Gráfica Registral que sirvieran para los fines de
seguridad jurídica.
Ya en su libro “El Catastro en Latinoamérica y el Caribe” Diego Erba nos
decía lo siguiente:
“El catastro registral comprende el catastro jurídico de los predios inscritos
en los ámbitos rural, urbano o minero, las áreas correspondientes a las
restricciones que obran sobre las parcelas como: áreas naturales protegidas,
áreas de patrimonio cultural, centros históricos, parques nacionales, zonas
arqueológicas, ríos (restricción respecto a las fajas marginales), entre otras.”
(Erba 2008)
A continuación se puede apreciar el catastro registral y el uso de la
información vectorial y raster; su base cartográfica es construida en base a la
cartografía de otras instituciones (principalmente entidades generadoras de
catastro) y sobre ella se adicionan los inmuebles inscritos. En la imagen
vemos que los linderos de los inmuebles inscritos coinciden, con los linderos
vistos en la ortofoto, ya que este catastro trata de tender a que la realidad
física, coincida con la realidad jurídica.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 9
También, se tiene la Ley 28294 Ley que Crea el Sistema Nacional Integrado
de Catastro y su Vinculación con el registro de Predios, por cuanto existe
una norma con rango de Ley para que el Catastro generado por las
entidades generadoras de catastro (municipalidades, COFOPRI, INACC,
etc.), y el Registro de Propiedad se vinculen mediante el Código Único
Catastral, con el fin también de regular la integración y unificación de
estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades
generadoras de catastro del país.
III. IMPORTANCIA
El Catastro le puede dar al registro algo que no puede verse a simple vista, ni
leyendo el titulo archivado, los expedientes materia de inscripción, ni las normas
registrales y es que el catastro maneja una fuente de información territorial que las
cruza con las inscripciones dando un panorama global y la situación territorial y las
posibles afectaciones del predio materia de análisis con realidades extraregistrales (rio,
zonas arqueológicas, zonas de riesgo, delimitación de centros históricos, zonas de
playa, concesiones mineras, áreas naturales protegidas, etc.), pero que son necesarias
Imagen 1: Catastro Registral Fuente: Catastro de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 10
conocer y tener en cuenta cuando se inscribe o modifica un bien inmueble
(rectificaciones de área).
Por otro lado el uso del mosaico de predios inscritos sirve para proteger las
inscripciones ya efectuadas con otras que se pretenda inscribir, por cuanto una
inscripción de un inmueble no debe afectar a otro (por superposición o duplicidad), por
cuanto está demostrado que el catastro evita de manera eficiente que siga existiendo
superposición de inmuebles inscritos o duplicidades de inscripción.
Además es un medio efectivo de la publicidad registral, debido a que el comprador
antes de hacer efectiva la compra de un terreno, puede acudir al registro y por medio
de una búsqueda catastral puede saber si el inmueble que pretende inscribir está
siendo afectado por ejemplo con un área natural protegida, de tal manera que él puede
ser consiente que si compra el terreno al ser un área natural protegida no le será
posible construir ya que la norma no permite que pierda su condición natural (sin
construcciones).
IV. RESULTADOS DEL BENEFICIO
4.1. Veracidad y fuentes de datos
Los casos presentados en el presente documento son reales, para los cuales se
ha tomado como referencia al Registro de la Propiedad del Perú:
Base gráfica – alfanumérica de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco.
Normatividad vigente.
Partidas registrales inscritas
4.2. Descripción de los análisis efectuados
Los análisis presentados son elaborados en base a los trabajos efectuados en la
Zona Registral Nº X – Sede Cusco (Registro de Propiedad del Perú), donde se
pretende analizar la necesidad de un trabajo técnico en base al catastro.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 11
4.2.1. Habilitación urbana en zona arqueológica
Una asociación de servidores agrícolas con un terreno inscrito en la partida
02041772 solicitó al registro de la propiedad la inscripción de su habilitación
urbana, denominada “Tambillo”. En el análisis registral se verifica el derecho
inscrito y los requisitos pertinentes, presentándose el plano respectivo como
el siguiente:
La inscripción se efectúa debido a que el análisis registral sólo toma en
cuenta los requisitos legales y el análisis de los antecedentes registrales
mediante una consulta a una base alfanumérica, pero en el análisis catastral
se encuentra lo que se verifica en el siguiente plano:
Lo que no se encuentra en el expediente ni en los planos presentados, ni
en la base de datos alfanumérica es que dicho terreno se encuentra dentro
del Parque Arqueológico de Sacsayhuaman y según el art. 4 de la Norma
GH. 010, capítulo I del Reglamento de edificaciones, “Las habilitaciones
urbanas podrán ejecutarse en todo el territorio nacional, con excepción de
las zonas identificadas como: a) De interés arqueológico, histórico y
Imagen 2: Plano de Habilitación Urbana de Tambillo Fuente: Elaboración propia
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 12
patrimonio cultural” (Ministerio de Transporte, Comunicaciones, Vivienda y
Construcción 2006).
Otro aspecto que escapa a la calificación registral es que debido a que el
registro en el Perú es potestativo, no todas las zonas arqueológicas o de
reserva natural protegida, se encuentran inscritas, existiendo muchas aún en
proceso de inscripción; pero éste hecho no enerva su condición de ser
considerados patrimonio cultural de la nación; y éstos no puede ser
detectado al consultar únicamente el sistema alfanumérico de los inmuebles
inscritos.
Para el catastro, esto no pasa por alto ya que utiliza una base gráfica
donde se encuentra los datos catastrales de los inmuebles inscritos y todo
aquello que repercute en el tráfico inmobiliario como las áreas naturales
protegidas, las concesiones mineras, ríos, delimitación de los centros
históricos, parques arqueológicos, vías, etc.
Imagen 3: Ubicación de la habitación urbana en la base gráfica catastral. Fuente: Catastro de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 13
Y como vemos en el gráfico anterior, dicha habilitación urbana se
encuentra dentro del área del Parque Arqueológico de Sacsayhuman y en
base a la norma antes mencionada, ésta no debería estar inscrita.
4.2.2. Duplicidad de Inscripción
Al fallecer el propietario de un inmueble de 940.00 m2, los 4 hijos forman
la Sucesión Mendoza Torres y deciden independizar y vender el inmueble en
4 partes, dos de ellas de 250.00 m2 y las otras dos de 220.00 m2. Los
expedientes de independización y venta se presentan e inscriben en el
registro de la propiedad, conforme van siendo vendidos los terrenos. A
continuación se presentan un plano tipo para efectuar la independización
mencionada:
Conforme se puede ver en el plano siguiente, fue elaborado en base a
coordenadas, una ubicación general y nombre de colindantes en su mayoría
de casos era Suc. Mendoza Torres, ya que el predio se había dividido en 4 y
en cada documento se le coloca un nombre a cada predio (hecho habitual en
Cusco y otras partes del país). La calificación registral verifica el derecho de
los propietarios, que estaban en correcto orden, así como los demás
requisitos
Imagen 4: Plano de Ubicación e Independización de un inmueble de 250.00 m2 en coordenadas UTM .
Fuente: Elaboración propia
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 14
En la partida matriz se van mencionado las áreas remanentes conforme
se van presentando las independizaciones, la primera área a independizar
fue de 250.00 m2 con lo que, en una anotación especial se menciona que el
predio matriz queda reducido a 690.00 m2 y así sucesivamente hasta que el
área remanente llega a cero con la cuarta inscripción.
Luego de ello se presenta una quinta solicitud de independización por un
nuevo propietario que adquiere la propiedad a través de la mencionada
sucesión, a lo que la calificación registral le menciona que no es procedente
realizar la inscripción ya que toda el área que pertenecía a la sucesión ya
estaba inscrita y cada uno de los 4 inmuebles tenia propietario nuevo,
evidentemente este hecho ocasionó al propietario de dicho inmueble una
gran sorpresa, indignación, gastos y pérdida de tiempo.
Lo que no ocurrió en la calificación registral fue la elaboración de una
cartografía catastral que ubicara los inmuebles conforme se iban
inscribiendo; en el análisis catastral se ubicó los inmuebles en la cartografía
en base a los planos que tenían coordenadas, empezando por la matriz
hasta cada uno de los inmuebles independizados conforme se ve en el
siguiente gráfico:
Imagen 5: Ubicación de los inmuebles. Fuente: Catastro de la Zona Registral Nº X – Sede Cusco
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 15
El color azul indica los inmuebles inscritos y el color marrón claro señala el
inmueble al que le fue negada la inscripción por el registro de la propiedad;
pero conforme se aprecia el predio denominado Zuresteniyoc y el predio
Domestiyoc, se encontraban en la misma posición ambos ya inscritos, con lo
cual se determinó que existía duplicidad de inscripción entre éstos dos
inmuebles; y el inmueble al que le fue negada su inscripción tenia total
derecho a inscribir (los nombres de predios y otros no son verdaderos a fin
de no vulnerar datos confidenciales).
4.2.3. Inscripción en Faja Marginal
Cuando se han realizado diversas inscripciones en el registro de la
propiedad, los planos adjuntos presentaban poco o nada, la realidad que
rodea al inmueble en cuestión, es así que se encuentran inscritos diversos
inmuebles, donde los planos no presentaban, o se presentaban
distorsionados los ríos circundantes, éste hecho era imposible de ver en el
momento de la calificación registral. Un ejemplo de esto son los inmuebles
inscrito dentro de las fajas marginales ya que según la normativa se
menciona en el art. 1 del Decreto Supremo 12-94-AG los siguiente:
“Declárese áreas intangibles los cauces, riberas y fajas marginales de los
ríos, arroyos, lagos, lagunas y vasos de almacenamiento; quedando
prohibido su uso para fines agrícolas y asentamiento humano” (Ministerio de
Agricultura 1994).
En la siguiente imagen del catastro registral, podemos ver lo
anteriormente mencionado:
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 16
En este caso como en los anteriores, lo que no puede ver la calificación
registral son aquellas cosas que de una u otra manera limitan o se
configuran con cargas en los inmuebles; vemos el caso de la habilitación
urbana de Santa Lucia (límite de línea roja) que colinda con el río Huatanay
(línea color cyan), cuando ésto por norma está prohibido, en este caso se
debió dejar libre una faja marginal, de al menos 10 metros.
4.2.4. Superposición de Inmuebles
Los casos de superposición, son en realidad, los más frecuentes que las
duplicidades de inscripción, pero la detección de éste hecho es más difícil,
ya que para determinar las afectaciones (área y límites superpuestos) se
debe realizar un trabajo técnico de mucha precisión por cuanto estos suelen
finalizar en instancias judiciales.
Para este caso se presenta dos habilitaciones urbanas inscritas en
diferentes tiempos cuyos planos se pueden ver a continuación:
Imagen 6: Habilitación Urbana de la Asoc. Vivienda Santa Lucila al borde del río Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 17
Revisando los expedientes de manera individual como ocurre en una
calificación registral, no se puede detectar si el predio se superpone a otro ya
inscrito, o si su configuración es acorde con la realidad física, este hecho
solo se puede analizar con el catastro, ya que entre otras cosas, también
utiliza las ortofotos, o imágenes satelitales, como se presenta en el siguiente
plano:
Imagen 7: Habilitación Urbana de la A.P.V. La Pradera Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco
Imagen 8: Pueblo Joven Construcción Civil Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 18
Como se aprecia ambas habilitaciones urbanas se encuentran superpuestas,
también se aprecia que en el lugar de la superposición la configuración
urbanística, no es igual y con la ayuda de una ortofoto se puede determinar
en el lugar de la superposición, quien hace ocupación adecuada del suelo,
siendo en este caso los lotes de color azul, mientras que en los lotes de color
amarillo, la disposición no se encuentra distribuido de acuerdo a lo que
existe físicamente.
4.2.5. Búsqueda Catastral
Las búsqueda como en todo sistema alfanumérico puede ser rápido y
eficiente, si se consulta el código exacto de lo que se busca, o si las
inscripciones efectuadas, tienen bien ingresados los datos de dirección del
inmueble; el sistema alfanumérico no puede determinar ante la pregunta de
un usuario si se encuentra inscrito un área de terreno en un sitio rústico, rural
(donde no hay dirección, ni se sabe quien es el propietario) o con un dato de
ubicación antiguo, o tal vez un perímetro donde estén comprendidas 4
manzanas o más.
Imagen 09: Superposición de las dos habilitaciones urbanas Fuente: Catastro de la Zona registral Nº X – Sede Cusco
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 19
Para ello una base catastral se presenta como la mejor opción de
búsqueda, con la versatilidad de salidas de información en planos temáticos
o por medio de reportes que nos pueden llevar a realizar de un trabajo
tedioso, a un trabajo simple, ágil y eficiente. Con el uso de la cartografía que
contienen, accidentes geográficos como los ríos, lagunas, quebradas,
nevados, carreteras, coordenadas, etc., y las imágenes satelitales u
ortofotos, donde además sobre todo ello, aparecen los inmuebles inscritos,
podemos determinar fácilmente si existe una o varias inscripciones, teniendo
en cuenta que la publicidad registral es uno de los pilares del registro de la
propiedad.
4.2.6. Análisis de los tipos de catastro
Como se ha podido comprender en el punto 2.4. (problemas existentes),
el registro de la propiedad inmueble es un registro de derechos, con lo cual
es posible que se inscriba algo que todavía no existe físicamente pero si
jurídica o administrativamente (inscripción de un proyecto de habilitación
urbana, licencia de construcción e independización o inscripción de aires),
donde el inmueble tiene una configuración distinta a la parcela o unidad
catastral ya que esta última es un fiel reflejo de lo que existe en la realidad
tangible (datos tomados de campo), por cuanto el catastro tradicional, no se
ajusta a los inmuebles en el registro de la propiedad.
En el caso del catastro con fines jurídicos, cuyo fin es la inscripción en el
registro de la propiedad, mediante saneamiento físico legal de los inmuebles,
se ajusta más a lo necesitado por el registro de la propiedad ya que éste,
hace coincidir la realidad física con la realidad jurídica, mediante técnicas de
remodelación o es más fácil aun cuando hace levantamiento de zonas que
no se encuentran inscritas, con lo cual el catastro físico es entregado al
registro para su inscripción, siendo la realidad física y jurídica la misma.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 20
Pero en el caso de estos catastro de tipo jurídico tienen la desventaja de
no ser una sola institución la encargada de levantar información; cada
institución hace su propio catastro como en el caso de COFOPRI e
INGEMMET, si bien es cierto COFOPRI se encarga del catastro urbano y
rural, éste no trabaja en todo el territorio de la nación, sino únicamente, en
aquellas zonas consideradas como asentamientos humanos y demás
posesiones u ocupaciones informales, ya que en los principales centros
poblados de cada departamento del país, los municipios son los que realizan
sus propios catastros.
Esto conlleva a reconocer que ante la diversidad de instituciones que
realizan catastro, con diversos fines y metodologías, el registro de la
propiedad necesita un catastro que englobe toda la información territorial
posible ya que las peticiones de inscripciones también llegan al registro por
medio de los propietarios particulares, que necesitan realizar alguna
inscripción.
Para el registro de la propiedad es muy útil un catastro actualizado como
lo debería ser cualquier catastro, pero además es necesario el catastro de
todos los inmuebles inscritos (desde la primera inscripción hasta la última,
así éstos no hayan sufrido modificación registral desde hace muchos años),
con el fin de tener completo, todo el catastro jurídico, sea ésta o no, la
realidad física, ya que ante un conflicto de tierras, prima ante los juzgados el
derecho inscrito; de no ser así se correría el riesgo de certificar que un
inmueble no esta inscrito cuando en realidad si lo está.
4.3. Descripción e interpretación de los resultados obtenidos
Como se ha podido ver a través del presente documento, el catastro se
convierte en una necesidad primordial para los fines del registro de la propiedad
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 21
inmueble, debido a que en ella se contempla muchas circunstancias especiales
que no pueden ser vistas fácilmente por un sistema alfanumérico o por miles de
expedientes aun en formato papel, además que el catastro también contienen
muchos aspectos de información territorial (ríos, áreas de patrimonio, reservas
naturales protegidas, vías, etc.), que son necesarios para definir circunstancias
especiales que se definen con cargas o limitaciones que debe saberse en el
tráfico jurídico.
También se ha podido comprobar que:
Ninguno de los catastros antes mencionados, nos da el inventario espacial de
todos los inmuebles inscritos desde el nacimiento del registro de la propiedad.
No existe una única institución que realice el levantamiento catastral a nivel
nacional en el Perú, pero si una norma general La Ley 28294 Ley del Sistema
Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios
(Ley 28294), cuya meta es “Al año 2021, el Perú debe contar con un Sistema
Único Nacional de Información Catastral Integrado y en Operación” (Gisell
Alviteres, 2011)
Por cuanto es de entenderse que sólo el catastro registral es el más idóneo
para el registro de la propiedad, por sus múltiples beneficios, considerando que
siempre debe tenderse a que los inmuebles que se registran deben ser acordes
con la realidad física.
Siendo uno de los pilares del registro de la propiedad, la seguridad jurídica, es
indudable como lo hemos podido ver que el beneficio del catastro dentro del
Registro de la Propiedad, puede brindar una mayor seguridad, mediante la
delimitación espacial de los inmuebles, las coordenadas de cada uno de sus
vértices, la delimitación real de sus linderos y su relación con otros inmuebles
inscritos o las cargas antes mencionadas, lo que hace que, en el registro de la
propiedad tengan certidumbre de los inmuebles que en ella se encuentran
inscritos.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 22
“Solo la certeza sobre la propiedad de los inmuebles y la libertad de las cargas
constituidas sobre los mismos permite el desarrollo del crédito territorial.
Solamente la seguridad de que quien constituye la hipoteca es el dueño de la
finca que la soporta y que está es el gravamen preferente sobre la misma, permite
a las entidades de crédito conceder préstamos hipotecarios a los intereses más
bajos que los ordinarios, por que descuenta el riesgo, lo que facilita el acceso al
crédito de un mayor número de personas, lo que a su vez produce un mayor
desarrollo del mercado, un mayor progreso en definitiva.” (Frías, Requejó 2003)
V. Discusión y valoración crítica de los resultados obtenidos
5.1. Conclusiones
Como se ha argumentado, el catastro en el Registro de la Propiedad es
necesario desarrollarlo, ya que la delimitación de los inmuebles sobre una
base cartográfica define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la
extensión objetiva del derecho del propietario, sobre cada inmueble, de esta
manera no habrá duplicidades, superposiciones y cada inmueble inscrito,
tendrá sus cargas respectivas.
Existe una fuerte tendencia a que el catastro sea incluido en el registro de
la propiedad, tanto en Europa como en América Latina, ya sea por fusión,
integración o relación.
La fusión entre el catastro tradicional (de fines fiscales) y el registro de la
propiedad, no es posible ya que las unidades catastres (el hecho físico) no
es lo mismo que los predios registrales (hecho jurídico), siendo esto, el
motivo por que algunos países como el caso de España aún no se hayan
integrado.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 23
Sólo el catastro registral es el idóneo para que el registro de la propiedad
posea una base confiable de lo que tiene registrado y así poder ayudar a su
mejor desempeño y fiabilidad de los servicios que en ella se dan a los
ciudadanos, lo cual repercute en la economía del país.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 24
V.I. BIBLIOGRAFÍA
BARRIO, J., 30 Noviembre del 2007, 2007-last update, "Catastro y registro, dos sistemas
destinados a entenderse" [Homepage of Tecnología Inmobiliaria], [Online]. Available:
http://www.tecnologiainmobiliaria.net/2007/11/catastro-y-registro-dos-sistemas.html
[Mayo/15, 2008].
COFOPRI, 23 Junio 2008, 2008-last update, "Funciones del COFOPRI" [Homepage of
COFOPRI], [Online]. Available: www.cofopri.gob.pe [Junio, 2008].
CONGRESO DE LA REPÚBLICA DEL PERÚ, 2003. "Ley 27972 Orgánica de
Municipalidades". Norma Legal edn. Lima - Perú: Perú.
DURÁN BOO, I. and VELASCO MARTÍN-VARÉS, A., 2007. "La Relación entre el Catastro
y el Registro de la Propiedad en los países de la Unión Europea" 1. Si, I(I), pp. 7.
ERBA, D.A., 2008. "El Catastro Territorial en America Latina y el Caribe". I edn. EEUU:
Lincoln Institute of Land Police.
FRÍAS, C. and REQUEJÓ, J., 2003. "La Información Gráfica como Soporte de la
Seguridad Jurídica". Si, I(1), pp. 1-8.
MINISTERIO DE AGRICULTURA, 2000. "Organización y Funciones del PETT". Norma
Legal edn. Lima - Perú: Perú.
MINISTERIO DE AGRICULTURA, 1994. "Declaran áreas intangibles los cauces, riberas y
fajas marginales de los rios, arroyos, lagos, lagunas y vasos de almacenamiento". Norma
Legal edn. Lima - Perú: Perú.
MINISTERIO DE ENERGÍA Y MINAS, 2003. "Reglamento de Organización y Funciones
del INACC". Norma - Legal edn. Lima - Perú: Perú.
MINISTERIO DE HACIENDA, 2004. "Real Decreto Legislativo 1/2004 Ley de Catastro
Inmobiliario". Norma Legal edn. España: España.
MINISTERIO DE JUSTICIA, 2004. "Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de
Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios". Norma Legal edn. Perú: Perú.
MINISTERIO DE TRANSPORTE, COMUNICACIONES, VIVIENDA Y CONSTRUCCIÓN,
2006. "Reglamento Nacional de Edificaciones". Norma Legal edn. Lima - Perú: Perú.
MIRANDA HITA, J., 2003. "La Ley del Catastro Inmobiliario I". Si, I, pp. 7.
XVI CONGRESO ANUAL DE DERECHO REGISTRAL
1ERA JORNADA PREPARATORIA
______________________________________________________________________________________
ZONA REGISTRAL N° X – SEDE CUSCO
ING. MAG. NILTON PAREDES LOPEZ 25
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS - SUNARP, 2008.
"Reglamento de Inscripción del Registro de Predios". Norma legal edn. Perú: Perú.
CHUVIECO SALINERO, EMILIO, 2007 “Teledetección ambiental”, 3ª ed. España 586 pp.
BOSQUE SENDRA, JOAQUIN. 1997: “Sistemas de información geográfica”. Madrid,
Ediciones Rialp, 2ª edición corregida, 451 p.
CONGRESO DE LA REPUBLICA, 2004 “Ley 28294 Ley del Sistema Nacional Integrado
de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios”