clase i de saneamiento de predios

SANEAMIENTO DE PREDIOS PREDIOS I
OSCAR HUERTA AYALA
REGISTRADOR PUBLICO - SUNARP

Instituto de Investigacin para el Desarrollo Jurdico - INDeJUR

Cursos, Cursos Tcnicos de Especializacin en Derecho Registral, Cursos in house, conferencias, asesora acadmica grupal y personalizada en cursos de pre grado y post grado, obtencin del titulo de abogado.

www.indejur.com

*

*

SANEAMIENTO

DE

PREDIOS

www.indejur.com

*

SANEAMIENTO DE PREDIOS

www.indejur.com

Segn el Glosario de Trminos Tcnico Legal de COFOPRI aprobado por Resolucin de Presidencia N 002-2004-COFOPRI-PC, el Saneamiento Fsico Legal es el (...) Proceso por el cual la documentacin tcnica y legal de un predio es regularizada a fin de que puedan brindar una proteccin ptima al derecho que contienen (...).

Existe el saneamiento de predios privados y saneamiento de predios estatales.

En tal sentido al ser un saneamiento una regularizacin de un derecho ya existente conviene preguntarnos si en sede registral debemos solicitar la acreditacin del derecho que se pretende inscribir, por ejemplo: si se pretende inscribir el derecho de propiedad, se deber solicitar el ttulo de propiedad?, en cuyo caso las normas especiales de saneamiento no tendran razn de ser si es que se van solicitar los mismos requisitos para casos comunes, por lo que la justificacin de las normas de saneamiento de predios a favor de entidades estatales sobre bienes de dominio pblico, a fin que el procedimiento sea ms gil con menos requisitos que los procedimientos de saneamiento notarial y judicial, se puede encontrar en el tema de costos, celeridad y adems que es el Estado que sanea su situacin para un fin social debera permitirse normas ms flexibles y dinmicas para lograr la inscripcin registral.

*


www.indejur.com

Ello sera congruente en el caso que la afectacin de bienes en los que la titularidad recae en una entidad estatal, no existira mayor complicacin, toda vez que los bienes siguen siendo del Estado a lo sumo se modifica la administracin de los mismos a favor de otros entes del Estado.

Sin embargo cuando la titularidad de los bienes recae en particulares considero que la situacin vara porque en dichos casos nos encontramos ante un cambio de titularidad, aunque se indique que se trata de bienes estatales, solo se regulariza una situacin de hecho, registralmente la titularidad recae en un particular y en la medida que en el procedimiento de saneamiento no estamos ante un caso de expropiacin, considero que debe brindarse garantas mnimas para la afectacin del derecho de propiedad (debido proceso), lo cual ser conveniente tanto para la entidad solicitante: por cuanto tendr la seguridad de evitar un litigio judicial posterior por la nulidad de la inscripcin registral, para el Registrador: por cuanto al momento de inscribir el acto rogado contar con documentacin que cuenten con valoracin jurdica y tcnica adecuada.

*


www.indejur.com

Otro tema que no puede pasar inadvertido es si es que la documentacin en el saneamiento de predios se cumple con el Principio de Titulacin Autntica contenido en el Artculo 2010 del Cdigo Civil, puesto que si se va inscribir una serie de actos en virtud del saneamiento, que en algunos casos traen consigo inscripciones de cambio de titularidad se debera que la documentacin presentada sean instrumentos pblicos, lo cual no habra problema en cuando se trata de saneamiento de predios estatales de dominio pblico atendiendo a la finalidad social que cumplen dichos bienes, el que lo solicita y las declaraciones juradas son firmadas por un funcionario pblico, en cuyo caso lo que hace falta es contar con un registro de firmas y sellos de los funcionarios autorizados de cada entidad solicitante en los que tambin estn las Municipalidades toda vez que forman parte del sistema de bienes estatales, si existe problema en el caso de saneamiento de predios efectuados por particulares y entidades estatales sobre bienes de dominio privado, es decir no estamos aqu ante bienes estatales de dominio pblico son bienes de dominio privado.

*


www.indejur.com

Aparte de las normas para el saneamiento notarial y judicial, surgieron otras normas para favorecer algunas entidades estatales luego se extendi a otras entidades estatales, es decir normas especiales para asuntos especiales, pero actualmente en la inscripcin del Cdigo nico Catastral en caso que exista discrepancia con los linderos y medidas perimtricas es posible seguir un procedimiento de saneamiento registral catastral que puede ser seguido por cualquier particular sobre bienes de dominio privado; si bien es cierto la reduccin de costos es evidente para el solicitante, considero que se debera verificar que en el procedimiento se cumpla un debido proceso y el principio de titulacin autntica.

*


www.indejur.com

Por lo que no estamos en contra del saneamiento de predios, consideramos que es positiva la implementacin de mecanismos giles para la inscripcin de actos que regularicen situaciones de hecho, pero ello no significa quebrantar principios y garantas mnimas que debe tener todo procedimiento, porque lo que est en juego es el derecho de propiedad, es decir no todo procedimiento que contenga requisitos ms simples y menos documentacin significa que es mejor para la seguridad jurdica, en tanto que lo que se trata no es la cantidad de predios saneados sino que las inscripciones realizadas no sean cuestionadas posteriormente.

*

SANEAMIENTO DE PREDIOS ESTATALES

www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

A.- SEDAPAL

Una de las primeras normas sobre saneamiento de bienes estatales fue a favor de SEDAPAL mediante el D.S N 24-94-PCM (Pub. 13/04/1994), mediante el cual se dispuso:

Art. 1: Se autoriza a SEDAPAL, para que proceda al saneamiento legal de la titulacin de bienes inmuebles.

Art. 2: Registros Pblicos, inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble, las instalaciones, edificaciones, construcciones e inmuebles en general de propiedad de la Empresa Servicio de Agua Potable y Alcantarillado de Lima.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

B.- SANEAMIENTO DE OTRAS ENTIDADES

Se establece que Registros Pblicos deber inscribir en el plazo mximo de 10 das hbiles de presentada la solicitud.

Sealndose como actos inscribibles, a la regularizacin que comprender, entre otros:

La inscripcin de dominio.

Declaraciones o constataciones de fbrica.

Primera inscripcin de dominio.

Dems actos inscribibles.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

C.- SANEAMIENTO DE BIENES INMUEBLES DE BANMAT

En el Artculo 5 de la Ley N 28275, se autoriz al BANMAT S.A.C (Banco de Materiales) a efectuar las acciones de saneamiento necesarias, incluyendo inscripcin de titularidad a su nombre, sobre los inmuebles transferidos en virtud de la Ley N 26969, su complementaria Ley N 27044 y Decreto Supremo N 016-03-VIVIENDA, as como de cualquier otro inmueble en la cual el BANMAT SAC es o ser acreedor o administrador de la misma; por lo que los contratos y documentos que suscriban al efecto se extendern en firma legalizada notarialmente y sern inscritos con esta formalidad en el registro pblico correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, constituyendo ttulo suficiente para todos los efectos legales. Para estos fines, el BANMAT S.A.C asume para todos los efectos las funciones y potestades de la COLFONAVI.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

D.- SANEAMIENTO CATASTRAL REGISTRAL EN LA INSCRIPCIN DEL CUC (CDIGO UNICO CATASTRAL)

Mencin especial requiere el denominado procedimiento de Saneamiento Catastral Registral en la inscripcin del CUC, regulado en la Directiva N 001-2007-SUNARP, que ampla el espectro de aplicacin en lo referente a los solicitantes y la clase de bienes que comprende, es decir no solo est referido a las entidades pblicas sino que el saneamiento puede ser solicitado tambin por un particular por lo que no se trata ya de un tema de saneamiento para entidades estatales sino de uno de saneamiento de predios en general no siendo relevante la calidad del bien objeto de saneamiento, toda vez que no solo comprende a los bienes estatales sino tambin a bienes de dominio privado.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

D.- SANEAMIENTO CATASTRAL REGISTRAL EN LA INSCRIPCIN DEL CUC (CDIGO UNICO CATASTRAL)

Mencin especial requiere el denominado procedimiento de Saneamiento Catastral Registral en la inscripcin del CUC, regulado en la Directiva N 02-2013-SUNARP-SN que establece mecanismos que viabilizan la anotacin preventiva, liquidacin, trmite de oposicin y formulacin de medios impugnatorios regulados en el procedimiento de saneamiento catastral registral, que ampla el espectro de aplicacin en lo referente a los solicitantes y la clase de bienes que comprende, es decir no solo est referido a las entidades pblicas sino que el saneamiento puede ser solicitado tambin por un particular por lo que no se trata ya de un tema de saneamiento para entidades estatales sino de uno de saneamiento de predios en general no siendo relevante la calidad del bien objeto de saneamiento, toda vez que no solo comprende a los bienes estatales sino tambin a bienes de dominio privado.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

E.- SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS TUGURIZADOS CON FINES DE RENOVACION URBANA

Mediante el DS N 011-2010VIVIENDA publicado el 30/10/2010, se aprob el Reglamento de la Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con Fines de Renovacin Urbana, esta norma est referida est referida a las reas de tratamiento, es decir predios que por su notorio grado de deterioro fsico, social y econmico requieren de acciones de renovacin urbana.

En el Artculo 24 se regula los procedimientos de saneamiento legal:

Declaracin Administrativa de Abandono

Declaracin de Prescripcin Adquisitiva Administrativa

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

F.- SANEAMIENTO NOTARIAL

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL

Ley N 27157

Declaracin de la Prescripcin Adquisitiva.- Este derecho de propiedad debe ser declarado luego de un proceso que puede ser judicial o notarial. Con la dacin de la Ley No. 27157 se termin con el monopolio judicial de este procedimiento otorgndosele a los notarios esta posibilidad si se cumplen los siguientes requisitos: a) el inmueble es urbano; b) debe estar inscrito en los Registros Pblicos; c) sobre el inmueble puede o no existir construccin. De configurarse dichos supuestos la solicitud podr ser presentada ante cualquier notario de la provincia en que este situado el inmueble.

Con esta solicitud se acompaa la copia literal del inmueble, los originales del PU y HR, as como los recibos de pago por concepto del Impuesto Predial.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

La Ley 27333

Art. 5. Se tramita exclusivamente ante el notario de la provincia donde se ubica el inmueble verificando que se cumpla los requisitos contemplados en el Art. 950 del Cdigo Civil.

Trmite:

Solicitud dirigida al notario quien verifica los requisitos de los incisos 1, 2 y 3 del Art. 505 del Cdigo Procesal Civil. Firman la solicitud en calidad de testigos no ms 6 ni menos 3 mayores de 25 aos.

El notario publica resmenes por 3 veces con intervalos de 3 das en El Peruano o el autorizado de avisos judiciales y en uno de circulacin nacional.

El notario debe notificar a los interesados y colindantes.

El notario se constituye al inmueble y extiende un acta de presencia en la que compruebe la posesin pacfica y pblica.

Transcurridos 25 das y si no hay oposicin el notario llena el formulario o eleva a escritura pblica, declarando adquirida la propiedad por prescripcin adquisitiva.

Si existe oposicin se da por concluido el trmite comunicando al solicitante, colegio de notarios y a la oficina registral.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO LEGAL

TITULO SUPLETORIO

Segn Gunther Gonzales Barrn: Los ttulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que carece de ttulos comprobadores de dominio y, en consecuencia, requiere de un ttulo subsidiario que reemplace lo que no tiene, ya sea porque nunca lo tuvo, o porque se le extraviaron los documentos que contenan los actos adquisitivos. (..).

Conforme el Art. 504 del Cdigo Procesal Civil: El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente.

En el trmite se debe cumplir los mismos requisitos para la prescripcin adquisitiva de dominio.

Debemos tener en cuenta que el Art. 22 de la Ley N 27157, remite al Art. 2018 del Cdigo Civil y remite al Art. 504 del Cdigo Procesal Civil, en tal sentido se debe exigir el certificado negativo de inmatriculacin.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO DEL AREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

El Artculo 13 de la Ley N 27333 en forma ilustrativa seala: Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, stas podrn determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

a) Por mutuo acuerdo:

Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos, segn corresponda.

b) Procedimiento Notarial: Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, segn los procedimientos a los que se refieren los Artculos 504 y siguientes del Cdigo

Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.

Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este trmite siempre y cuando exista una certificacin registral de que la mayor rea no se superpone a otra registrada.

*


www.indejur.com

SANEAMIENTO DEL AREA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley N 27157.

c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.

Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podr otorgarse la escritura pblica a la que se refiere el inciso a), dndose por concluido el proceso iniciado.

*

www.indejur.com

DERECHO DE PROPIEDAD

*


www.indejur.com

Conforme a Diego Espn Cnovas, La definicin tradicional del derecho de propiedad o dominio se basa en una enumeracin de las principales facultades que integran su contenido. As se observa en la ms famosa de las antiguas definiciones: dominium estiusutendi et abutendi re suaquatenus iuris ratio patibur.

Esta manera tradicional de definir el dominio por sus principales facultades, ha pasado al Cdigo civil francs y, de ste, a los restantes Cdigos latinos que le imitan, ().


Conforme a Diego Espn Cnovas, La definicin tradicional del derecho de propiedad o dominio se basa en una enumeracin de las principales facultades que integran su contenido. As se observa en la ms famosa de las antiguas definiciones: dominium estiusutendi et abutendi re suaquatenus iuris ratio patibur.

Esta manera tradicional de definir el dominio por sus principales facultades, ha pasado al Cdigo civil francs y, de ste, a los restantes Cdigos latinos que le imitan, ().

www.indejur.com

EL DERECHO DE PROPIEDAD

La doctrina moderna, observando que las facultades que normalmente integran el dominio pueden faltar; sin que por eso deje subsistir aqul y, que por consiguiente, se afirma que no puede definirse el dominio por la suma de sus facultades.

Por esto la doctrina moderna busca el concepto del dominio basndose en la idea del poder ms amplio que puede tenerse sobre una cosa, sin aludir al contenido de ese poder. En vez de suma de facultades se ve en el dominio un poder unitario, distinto de dichas facultades.

www.indejur.com


Para Alvarez- Caperochipi, Jos A., Modernamente se define la propiedad como el seoro ms pleno sobre una cosas. Dicho seoro comprende todas las facultades jurdicamente posibles sobre una cosa.

Segn Avendao. La propiedad es un poder jurdico que recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes coporales (cosas) o incorporales.

Conforme a Guillermo Borda, la propiedad es el derecho ms completo y pleno que se pueda tener sobre una cosa; pero no es absoluto. Tiene una funcin social que lo legitima y lo dignifica

.

www.indejur.com


Segn Albaladejo, (...) La propiedad puede ser definida como el poder jurdico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud sta- en principio-queda sometida directa y totalmente (es decir en todos sus aspectos y utilidades que pueda proporcionar) a nuestro seoro exclusivo. () entre los derechos reales, es el de propiedad el que otorga un seoro pleno sobre la cosa, consistente en el poder de someterla a nuestra voluntad en todos sus aspectos y obtener de ella toda la utilidad que pueda prestar en cualquiera de ellos.

Los dems slo conceden sobre aqulla diferentes poderes en orden a la utilidad que (directa o indirectamente) pueda proporcionar en ciertos aspectos (as: obtener sus frutos [derecho de usufructo]; utilizarla en una determinada faceta, por ejemplo para pasar a travs de la misma [derecho de servidumbre de paso]; que su valor sirva de garanta a lo que se nos debe [derecho de hipoteca o de prenda]; pero no una dominacin total de la misma.

Es decir, no constituyen sino un seoro parcial. Por eso se llaman derechos reales limitados. No en el sentido de que tengan lmites (que tambin el de propiedad, como se ver seguidamente), sino en el que son ms reducidos que el derecho real pleno (propiedad)

www.indejur.com

FUNCION SOCIAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Actualmente la propiedad tiene una funcin social, tal como lo seala el Tribunal Constitucional en el EXP. 0030-2004-AI/TC; (...) 11. La propiedad, como derecho fundamental, se encuentra prevista en el artculo 2, incisos 8 y 16 de la Constitucin. Dicho derecho, desde una perspectiva iusprivatista, se concibe como el poder jurdico que permite a una persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. As, el propietario puede servirse directamente del bien, percibir sus frutos y productos, y darle destino o condicin conveniente a sus intereses patrimoniales. Sin embargo, as entendido el derecho fundamental a la propiedad, parece atribuir a su titular un poder absoluto, lo cual no se condice con los postulados esenciales de los derechos fundamentales que reconoce un Estado social y democrtico de Derecho como el nuestro. Por ello, el derecho a la propiedad debe ser interpretado no slo a partir del artculo 2, incisos 8 y 16, sino tambin a la luz del artculo 70 de la Constitucin, el cual establece que ste se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley.

www.indejur.com

FUNCION SOCIAL DEL DERECHO DE PROPIEDAD

En efecto, desde la perspectiva constitucional, el derecho fundamental a la propiedad, como los dems derechos, posee un doble carcter: de derecho subjetivo y, a su vez, de institucin objetiva valorativa. Es decir, en nuestra Constitucin se reconoce a la propiedad no slo como un derecho subjetivo o individual, sino tambin como una institucin objetiva portadora de valores y funciones.

Dado su doble carcter, el derecho fundamental a la propiedad no es un derecho absoluto, sino que tiene limitaciones que se traducen en obligaciones y deberes a cargo del propietario, las cuales se encuentran previstas legalmente. Ello obliga, por un lado, a que el Estado regule su goce y ejercicio a travs del establecimiento de lmites fijados por ley; y, por otro, impone al titular del derecho el deber de armonizar su ejercicio con el inters colectivo. La funcin social es, pues, consustancial al derecho de propiedad y su goce no puede ser realizado al margen del bien comn, el cual constituye, en nuestro ordenamiento constitucional, un principio y un valor constitucional (...).

www.indejur.com

DERECHO DE PROPIEDAD Y REGISTROS

Seala el Tribunal Constitucional en el EXP. N. 0016-2002-AI/TC, () Pero cuando se trata de vincular la seguridad jurdica al derecho de propiedad, tal como ocurre en el caso de autos, aqulla no slo debe garantizar el mantenimiento del statu quo, de forma tal que al individuo se le asegure el mantenimiento de su situacin jurdica en la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para su mutacin, sino que el principio se convierte en requisito indispensable para el desarrollo de los pueblos, en tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad del derecho de propiedad, dar lugar a la generacin de riqueza En efecto, el derecho constitucional a la propiedad tiene una incuestionable connotacin econmica, y as lo ha entendido nuestra Carta Fundamental cuando no slo reconoce a la propiedad dentro de la enumeracin de su artculo 2, que agrupa a los principales derechos fundamentales, sino que en su artculo 70 establece que "El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza (...). A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica (...)"

www.indejur.com


De este modo, el derecho a la propiedad no slo adquiere la categora constitucional de derecho fundamental, sino que su defensa y promocin se constituyen en garanta institucional para el desarrollo econmico. Tal conclusin se ve reafirmada cuando en el ttulo "Del Rgimen Econmico", especficamente en el artculo 60 del texto constitucional, se dispone que "El Estado reconoce el pluralismo econmico. La economa nacional se sustenta en la coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa (...)".

Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los trminos que nuestra Constitucin lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurdica que la oponibilidad otorga, las consecuencias econmicas que a ella le son consubstanciales.

www.indejur.com


Y

REGISTROS

www.indejur.com


Es decir, es necesario que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripcin del derecho de propiedad en un registro pblico el medio a travs del cual el derecho trasciende su condicin de tal y se convierte en una garanta institucional para la creacin de riqueza y, por ende, para el desarrollo econmico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo(.. )

En tal sentido en palabras del intrprete de la Constitucin para el pleno desarrollo del derecho de propiedad se necesita de la inscripcin registral, para convertirse que pueda trascender como derecho y convertirse en una garanta institucional tanto a nivel individual como colectivo, por lo que al momento de efectuar una inscripcin del derecho de propiedad coadyuvamos a la generacin de la riqueza y el desarrollo de las sociedades, por lo que resultante importante revalorar la labor registral y las consecuencias no slo jurdicas que como abogados conocemos hasta la saciedad sino tambin la importancia econmica que tiene la inscripcin del derecho de propiedad, por lo que su proteccin y respeto es una tarea primordial de todo el personal que laboramos en la SUNARP.

www.indejur.com

PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

Para Gunther Gonzales Barrn, la publicidad registral inmobiliaria tiene por objeto los ttulos constitutivos de las situaciones jurdicas- reales (actos o contratos inscribibles), los cuales se componen de tres elementos fundamentales:

La finca, esto es, la unidad objetiva consistente en una superficie delimitada del suelo o en otro tipo de espacios delimitados, sobre los cuales recaen los distintos derechos reconocidos por la ley.

El titular registral, o base subjetiva de la publicidad registral, consistente en el sujeto que aparece en los libros del registro como un portador de un derecho o de una expectativa jurdicamente titulada sobre un inmueble.

La materia inscribible, esto es, los derechos que se crean, transmiten y/o extinguen

www.indejur.com

Registro de Propiedad Inmueble

Literal c) Art. 2 de la Ley 26366, modificado por la Ley N 26707, publicada el 12-12-96, Ley N 27755, publicado el 15-06-2002 y la Ley N 28677, publicada el 01-03-2006: El Sistema Nacional de los Registros Pblicos vincula en lo jurdico registral a los Registros de todos los Sectores Pblicos y est conformado por los siguientes Registros: (..)

c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:

- Registro de Predios;

- Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos;

- Registro de Derechos Mineros

www.indejur.com

REGISTRO DE PREDIOS

Segn el Artculo 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: El Registro de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales.

Se inscribirn ampliacin de fabrica, modificacin de fabrica, notaciones marginales, rectificacin de rea, anotacin de monumento histricos, declaracin de monumento histrico, modificacin de porcentaje, modificacin de reglamento interno, autorizacin de venta garantizada, inscripcin de autorizacin de independizacin provisional, modificacin de porcentaje, modificacin de independizacin, modificacin de rea, cancelacin de reglamento interno, jurisdiccin, cierre de partida registral, demolicin, adecuacin de reglamento interno, eleccin de junta directiva, acumulacin, cambio de jurisdiccin, declaratoria de fabrica, subdivisin, demolicin, pre-declaratoria de fabrica, replanteo de lotizacin, habilitacin urbana, reglamento interno, revocacin de la donacin, zonificacin y uso, determinacin de rea, linderos, medidas perimtricas, compra venta, adjudicacin, anticipo de legitima, prescripcin adquisitiva de dominio.

www.indejur.com

REGISTRO DE PREDIOS

transferencia por sucesin, caducidad y abandono de la expropiacin, cambio de razn social o denominacin, compra venta garantizada, declaracin de verdadero propietario o comprador, declaracin judicial del bien propio, expropiacin, invalidez de la donacin, legado, nulidad de la expropiacin, permuta, rescisin de contrato, resolucin de contrato, reversin de la expropiacin, transferencia por fusin, reversin de la donacin, transmisin del derecho de superficie, aporte en favor de una persona jurdica, revocatoria de anticipo, anotacin preventiva de compra-venta, dacin en pago, cesin de derechos hereditarios, transferencia por liquidacin de sociedad gananciales, fideicomiso, extincin del derecho de superficie, arrendamiento, bloqueo, anotacin de demanda, embargo, patrimonio familiar, sentencia y otras resoluciones judiciales, servidumbre, afectacin en uso de bienes del estado, ampliacin de embargo, ampliacin de hipoteca, anotacin preventiva de hipoteca de duracin indeterminada, anticresis, arrendamiento financiero, cesin de crdito hipotecario, cesin de rango hipotecario, cesin de arrendamiento, conclusin del arrendamiento, contrato de opcin, derecho de habitacin, derecho de retencin, derecho de uso, incautacin, modificacin del patrimonio familiar, pacto de reserva de propiedad.

www.indejur.com

REGISTRO DE PREDIOS

pacto de retroventa, reduccin de hipoteca, resolucin de arrendamiento, retrocesin de crdito hipotecario, subarrendamiento, transferencia del usufructo, usufructo, mmodificacin de hipoteca, anotacin preventiva de sucesin intestada, ratificacin de gravamen, restriccin contractual, hipoteca legal, bloqueo, carga tcnica, bloqueo por falsificacin de documento, anotacin de demanda, anotacin de embargo, hipoteca, extincin de la afectacin, extincin de la servidumbre, extincin del derecho de retencin, extincin del derecho de superficie, extincin parcial de carga o gravamen, extincin de hipoteca, levantamiento de bloqueo, cancelacin de anticresis, caducidad de gravamen o carga, extincin del derecho de uso y habitacin, levantamiento de gravamen por caducidad o extincin, cancelacin parcial del gravamen, cancelacin, extincin del patrimonio familiar, levantamiento de embargo, extincin del usufructo, levantamiento de hipoteca, cancelacin de gravamen, levantamiento de demanda, levantamiento de hipoteca, extincin de carga, extincin de la afectacin, declaracin de insolvencia, designacin de liquidador, convenio de liquidacin, etc.

www.indejur.com

LA PROPIEDAD PREDIAL

www.indejur.com


Extensin del derecho de propiedad del predio

El predio es la unidad fsica, materialmente definida, conformada por un mbito de extensin territoria, con edificacin o sin ella, edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes.

www.indejur.com


Importancia en el caso de la edificacin: Es el resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. (Artculo 3, numeral 2 Ley 29090)

Declaratoria de fbrica: Es el documento legal que comprueba la construccin permanente levantada sobre un terreno, ahora se le llama: declaratoria de edificacin.

Acto administrativo que comprueba la legalidad y seguridad de la construccin.

La declaratoria de edificacin es un acto voluntario, pero autorizado y fuertemente controlado por la entidad administrativa

www.indejur.com


Importancia en el caso del derecho de superfiicie

Artculo 141 del Reglamento de Incripciones del Registro de Predios seala: Inscripcin del derecho de superficie.- La inscripcin del derecho de superficie dar lugar a la apertura de una partida especial, la que contendr:

1. La mencin expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitucin de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo;

2. La indicacin de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos;

3. El plazo de duracin;

4. Si se constituye a ttulo gratuito u oneroso, sealndose en este ltimo caso la contraprestacin a cargo del superficiario;

5. El nombre del titular del derecho de superficie; y,

6. El traslado de las cargas y gravmenes registrados antes de la inscripcin del derecho de superficie, cuando corresponda

Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, ste puede solicitar la inscripcin de la superficie en partidas especiales distintas, de lo contrario, se inscribir en una sola partida especial.

www.indejur.com

Suelo Rstico: Su destino natural es servir a la explotacin agrcola (apto para todo tipo de cultivos y plantaciones) y/o pecuaria (actividad econmica de ganadera). (Decreto Legislativo N 1089, sobre formalizacin de la propiedad rural. Ley 26505 ley de tierras, Decreto Leg. 653 sobre promocn de inversiones en la actividad agrcola.Concepto: Art. 2 de la ley 26505: Todo predio susceptible de tener uso agrario, comprende a tierras de uso agrcola, de pastoreo, las tierras con recursos forestales y de fauna, las tierras eriazas, las riberas y mrgenes de lveos y cauces de ros.
CLASES DE PREDIOS

www.indejur.com

Predio UrbanoDefinicin: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desage, abastecimiento de energa elctrica y redes de iluminacin pblica y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esa condicin. Puede o no contar con pistas o veredas (Norma G.40, del Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado por D.S 011-2006-VIVIENDA).
CLASES DE PREDIOS

www.indejur.com

Clasificacin general del suelo: I.- rea Urbana: rea ubicada dentro de una jurisdiccin municipal destinada a usos urbanos. Est constituida por reas ocupadas con actividades urbanas, con servicios de agua, alcantarillado, electrificacin, vas de comunicacin y transporte. El rea Urbana, contempla la siguiente subclasificacin, como medidas de prevencin y reduccin de riesgos: 1) rea Urbana apta para su consolidacin, la que se puede densificar. 2) rea Urbana con restricciones para su consolidacin, la que presenta niveles de riesgo muy alto y que por la naturaleza de su ocupacin (consolidado) deben ser sujetas a calificacin como zonas de reglamentacin especial. 3) rea Urbana en situacin de alto riesgo no mitigable, sujeta a calificacin como zona de reglamentacin especial para fines de paulatina desocupacin.
TERRENO URBANO

www.indejur.com

II.- rea de Expansin Urbana: Est constituido por reas destinadas para el crecimiento de la ciudad. Se subclasifica en: 1) rea de Expansin Urbana Inmediata: Constituido por el conjunto de reas factibles a ser urbanizadas en el corto plazo, y ser anexadas al rea urbana. Cuenta con factibilidad de servicios de agua, alcantarillado, electrificacin, transporte y vas de comunicacin y estn calificadas como suelo urbanizable. Pueden estar contiguas o separadas del rea Urbana. 2) rea de Expansin Urbana de Reserva: Constituido por reas con condiciones de ser urbanizadas en el mediano y largo plazo, delimitndose como reas de reserva para el crecimiento urbano, pudiendo ubicarse contigua o separada del rea Urbana. Estas reas debern contar con factibilidad de servicios de agua, alcantarillado, electrificacin y vas de comunicacin para el transporte, seguridad y prevencin de riesgos, para su respectivo horizonte temporal de ocupacin.
TERRENO URBANO

www.indejur.com

III.- rea rural: rea no habilitada como urbana en la cual se desarrollan actividades agrcolas, ganaderas, forestales y actividades anlogas, ubicada fuera del rea Urbana y de Expansin Urbana. No incluye terrenos eriazos. No es apta para el uso urbano por lo que no puede ser habilitada. IV.- rea de proteccin: rea en la que ocurre por lo menos una de las circunstancias siguientes: 1) Se encuentra ubicado en zona no ocupada por edificaciones, considerada de alto riesgo no mitigable. 2) Se encuentra ubicado en rea de reserva natural o rea protegida. 3) Se encuentra ubicado en yacimientos arqueolgicos o paleontolgicos. 4) Se encuentra ubicado en zona que tiene recursos hdricos, como cabeceras de cuenca, lagos y ros. 5) Se encuentra bajo un rgimen especial de proteccin incompatible con su transformacin urbana de acuerdo al Plan de Acondicionamiento Territorial y de escala superior o planes y/o legislacin sectorial pertinente, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, ambientales, culturales y agrcolas. 6) Se encuentre considerado como incompatible con el modelo de desarrollo territorial y/o urbano adoptado, o sujeto a limitaciones o servidumbres para la proteccin del dominio pblico.
CLASES DE PREDIOS

www.indejur.com

PREDIOS ERIAZOS: Estn constituidos por las tierras no cultivadas por falta o exceso de agua y dems terrenos improductivos, excepto las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadera; las tierras de proteccin, es decir las que no renen las condiciones ecolgicas mnimas y las que constituyen patrimonio arqueolgico de la nacin.

Art. 24 D.Leg. 653

CLASES DE PREDIOS

www.indejur.com

No se consideran tierras eriazas con aptitud agropecuaria :

a). Las lomas y praderas, y tierras de proteccin,

b). Las que constituyen patrimonio arqueolgico,

c). Las destinadas a la defensa o seguridad nacional

d). Las eriazas que se encuentran dentro de expansin

urbana,

e). Las tierras de aptitud forestal,

f). Las tierras ribereas al mar,

g). Los cauces, riberas y fajas marginales de los ros,

lagos y lagunas.

CLASES DE PREDIOS

www.indejur.com



La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

Artculo 954 del Civil

Predio: praedium, que significa finca o fundo, proviene de praes, praedis, fiador, el predio, la tierra o la casa, era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del casamiento.

www.indejur.com



Segn el derecho romano Desde el cielo hasta el infierno, es decir el dueo del suelo era dueo ilimitado del subsuelo, haba un dominio ilimitado de los aires.

Sin embargo dicha posicin ha variado con la teora de la funcin social de la propiedad, establecindose un lmite que consiste en la utilidad.

Segn la Directiva N 009-2008-SUNARP/SN, los aires en un rgimen de propiedad exclusiva y comn si es que no estn reservados se presumen que son zonas comunes.

www.indejur.com



La venta de aires procedera siempre y cuando previamente hubiese sido independizado dentro de un rgimen de propiedad horizontal, para lo cual debe inscribirse la declaratoria de fbrica y el respectivo reglamento interno.

LEY N. 27261 (Promulgada el 09.MAYO.2000 Publicada el 10.MAYO.2000) LEY DE AERONUTICA CIVIL DEL PER seala: Artculo 18.- De la oposicin a la libre circulacin.- Nadie puede, en razn de un derecho de posesin o propiedad predial, oponerse al vuelo de una aeronave cuando ste se realice con arreglo a la presente Ley y su reglamentacin.

www.indejur.com



En lo que respecta a los alcances del derecho de propiedad del subsuelo se excluye a los recursos naturales (minas, cursos de agua), yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

El Art. 66 de la Constitucin seala: Recursos Naturales.- Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nacin. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley orgnica se fijan las condiciones de su utilizacin y de su otorgamiento a particulares. La concesin otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal.

www.indejur.com

CONCESIONES MINERAS
Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros, aprobado por resolucin de SUNARP N052-2004, regula los actos inscribibles, requisitos y el contenido de los asientos registrales.Definicin.- Slido de profundidad indefinida, limitado por planos verticales correspondientes a los lados de una poligonal cerrada cuyos vrtices estn referidos a coordenadas UTM.Es un inmueble distinto y separado del predio donde se ubica.Ttulo que se adquiere a travs de un acto administrativo, dictado por la autoridad minera competente (DREM, MINEM) en virtud del cual el titular puede ejercer actividad minera: Exploracin, Explotacin, Beneficio, Labor General y Transporte Minero.Folio Real.- Por cada concesin se abrir una partida registral en la que se extendern las inscripciones.
www.indejur.com

*



En lo que respecta a los alcances del derecho de propiedad del subsuelo se excluye a los recursos naturales (minas, cursos de agua), yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

El Art. 66 de la Constitucin seala: Recursos Naturales.- Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nacin. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley orgnica se fijan las condiciones de su utilizacin y de su otorgamiento a particulares. La concesin otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal.

www.indejur.com


Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

Artculo 955 del Cdigo Civil.-

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo.

En los casos del derecho de superficie sobre el subsuelo.

Derecho de superficie sobre el sobresuelo.

Titularidad de los aires en caso que est independizado.

www.indejur.com


Proteccin de la propiedad predial

Artculo 956 del Cdigo Civil.- Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventivas.

Segn el Art. 51 del Reglamento de la Ley 27157:

h) Demolicin: Obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad competente.

Segn el Literal o) del Art. 11 de la Norma A.140 del Reglamento Nacional de Edificaciones:

o) Reparacin: Obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales daados.

www.indejur.com


Proteccin de la propiedad predial

INTERDICTO DE RETENER

Artculo 606 del CPC.- Interdicto de retener.- Procede cuando el poseedor es perturbado en su posesin. La perturbacin puede consistir en actos materiales o de otra naturaleza como la ejecucin de obras o la existencia de construcciones en estado ruinoso. Si as fuera, la pretensin consistir en la suspensin de la continuacin de la obra o la destruccin de lo edificado, aunque se pueden acumular ambas pretensiones. En todos los casos, la pretensin consistir en el cese de estos actos.

Admitida la demanda, el Juez ordenar, en decisin inimpugnable, se practique una inspeccin judicial, designando peritos o cualquier otro medio probatorio que considere pertinente. La actuacin se entender con quien se encuentre a cargo del bien inspeccionado.

Artculo 607 CPC .- Sentencia fundada e interdicto de retener.- Declarada fundada la demanda, el Juez ordenar que cesen los actos perturbatorios y lo que corresponda de acuerdo al segundo prrafo del Artculo 606, adems del pago de los frutos y de la indemnizacin, de ser el caso.

www.indejur.com


NORMAS TECNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL

Art. 957 del Cdigo Civil.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

www.indejur.com

Zonificacin

La zonificacin es el instrumento tcnico de gestin urbana que contiene el conjunto de normas tcnicas urbansticas para la regulacin del uso y la ocupacin del suelo en el mbito de Intervencin de los PDM, PDU y EU, en funcin a los objetivos de desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines sociales y econmicos, como vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento; as como la produccin industrial, comercio, transportes y comunicaciones.

Art. 30 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).

www.indejur.com

Zonificacin
La zonificacin regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupacin que se le puede dar al mismo. Se concreta en planos de Zonificacin Urbana, Reglamento de Zonificacin (parmetros urbansticos y arquitectnicos para cada zona); y el ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas. Ninguna norma puede establecer restricciones al uso de suelo no consideradas en la zonificacin. Art. 31 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).
www.indejur.com

Certificado de Zonificacin y Vas
Contenido del Certificado de Zonificacin y vas
El Certificado de Zonificacin y Vas es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio y deber contener los siguientes aspectos:

a. Zonificacin, de acuerdo al Plan Integral de Zonificacin, aprobado por ordenanza de la municipalidad provincial.

b. Afectacin de vas que forman parte del Plan Vial.

c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.

www.indejur.com


NORMAS TECNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL

CERTIFICADO DE ZONIFICACION Y VIAS

Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito de sus respectivas jurisdicciones, que contiene los parmetros de diseo que regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio.

Art. 14.1 Ley 29090

www.indejur.com

Certificado de Zonificacin y Vas
d. Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.e. rea de lote normativo.f. Cuadro de Aportes Reglamentarios.g. Calificacin de bien cultural inmueble, de ser el caso.h. Fecha de emisin.El Certificado de Zonificacin y Vas deber emitirse en un plazo mximo de cinco (5) das tiles y tendr una vigencia de treinta y seis (36) meses.Numeral 1 del Art. 14 de la Ley 29090.
www.indejur.com

Zonificacin

Clasificacin de las zonas de uso del suelo

De acuerdo con las caractersticas determinadas en los estudios correspondientes se consignarn las siguientes zonas de uso del suelo:

1) Residencial (R): son reas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda, pudiendo tolerar adems otros usos compatibles. Los planos de zonificacin consignan: Zona de Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad Media (RDM), y Zona de Densidad Baja (RDB).

2) Vivienda-Taller (I1-R): son reas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda de uso mixto (vivienda e industria elemental y complementarias); as como servicios pblicos complementarios y comercio local. Las actividades econmicas que se desarrollen tendrn niveles de operacin permisibles con el uso residencial.


www.indejur.com

Zonificacin

3) Industrial (I): son las reas urbanas destinadas predominantemente a la ubicacin y funcionamiento de establecimientos de transformacin de productos. Los planos de zonificacin consignan: Zona de Industria Pesada (I4), Zona de Gran Industria (I3), Zona de Industria Liviana (I2), y Zona de Industria Elemental (I1).

4) Comercial (C): son las reas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicacin y funcionamiento de establecimientos de compra-venta de productos y servicios. Los planos de zonificacin consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de Comercio Metropolitano (CM), Zona de Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio Vecinal (CV). El comercio local no se seala en los planos de zonificacin, su localizacin es definida en los procesos de habilitacin urbana.


www.indejur.com

Zonificacin
5) Pre Urbana (PU): son las zonas o extensiones inmediatas al rea urbana; en donde, pueden ser habilitadas para granjas o huertas. Corresponden a las reas de expansin urbana inmediata. 6) Zonas de Recreacin Pblica (ZRP): son reas que se encuentran ubicadas en zonas urbanas o de expansin urbana destinadas fundamentalmente a la realizacin de actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como: Plazas, Parques, Campos Deportivos, Juegos Infantiles y similares. 7) Usos Especiales (OU): son reas urbanas destinadas fundamentalmente a la habilitacin y funcionamiento de instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente, tales como: Centros cvicos, dependencias administrativas del Estado, culturales, terminales terrestres, ferroviarios, martimos, areos, establecimientos institucionales representativos del sector privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos, orfelinatos, grandes complejos deportivos y de espectculos, estadios, coliseos, zoolgicos, establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas; y Servicios Pblicos como instalaciones de produccin y/o almacenamiento de energa elctrica, gas, telefona, comunicaciones, agua potable y de tratamiento sanitario de aguas servidas. Estas zonas se regirn por los parmetros correspondientes a la zonificacin residencial o comercial predominante en su entorno. Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).
www.indejur.com

Zonificacin

8) Servicios Pblicos Complementarios: son las reas urbanas destinadas a la habilitacin y funcionamiento de instalaciones destinadas a Educacin (E) y Salud (H). Para Educacin los planos de zonificacin consignan: Educacin Bsica (E1), Educacin Superior Tecnolgica (E2), Educacin Superior Universitaria (E3) y Educacin Superior Post Grado (E4). Para Salud los planos de zonificacin consignan: Posta Mdica (H1), Centro de Salud (H2), Hospital General (H3) y Hospital Especializado (H4). Estas zonas se regirn por los parmetros correspondientes a la zonificacin residencial o comercial predominante en su entorno.

9) Zona de Reglamentacin Especial (ZRE): son reas urbanas y de expansin urbana, con o sin construccin, que poseen caractersticas particulares de orden fsico, ambiental, social o econmico, que sern desarrolladas urbansticamente mediante Planes Especficos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano-ambiental. Las reas de proteccin se incluyen en esta zonificacin.


www.indejur.com

Zonificacin

10) Zona Monumental (ZM): constituyen un tipo especfico de ZRE, en donde se localizan bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin. Las intervenciones en este tipo de zonas se rigen segn lo dispuesto en la Ley N 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin.

11) Zona Agrcola (ZA): constituida por las reas rurales.

En las reas de Expansin Urbana de Reserva no se aplica la zonificacin hasta que no sean clasificadas como reas de Expansin Urbana Inmediata.

Art. 32 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urban aprobado por DECRETO SUPREMO N 004-2011-VIVIENDA pub. 17.06.2011).

www.indejur.com

Anotacin preventiva de documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los Certificados de Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripcin de la habilitacin urbana y siempre que se encuentren vigentesLa falta de anotacin preventiva de los documentos previos no impide la inscripcin de la habilitacin urbana.
Art. 32 del RIRP

www.indejur.com

Anotacin preventiva de documentos previos
Contenido del asiento de anotacin preventivaEn el asiento de anotacin preventiva del Certificado de Zonificacin y Vas se precisarn los datos a que se refiere el numeral 1 del artculo 14 de la Ley N 29090 y el plazo de vigencia del certificado. El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.En el asiento de anotacin preventiva de los certificados de factibilidad de servicios se indicar si el predio cuenta con factibilidad de servicios o, en caso de que el acceso al servicio sea posterior, los datos a que se refieren los literales b), c) y d) del numeral 3 del artculo 14 de la Ley N 29090
Art. 33 del RIRP

www.indejur.com

documentos previos

Son documentos que regulan el diseo o las condiciones tcnicas que afectaran el proceso de habilitacin urbana o de edificacin del predio, los que sern solicitadas a la entidad correspondiente, con anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y de edificacin.

En ese sentido, los registradores previa valoracin de los requisitos de procedibilidad y evaluacin de los mencionados documentos tienen la facultad de inscribir, a solicitud del propietario, por lo que en el contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, siendo estos oponibles frente a terceros conforme se contrae en la norma registral previsto en el Artculo 14 literal l) de la Ley N 29090 teniendo una vigencia de treinta y seis (36) meses.

www.indejur.com

documentos previos

Cabe sealar que ninguna modificacin al Plan de Desarrollo Urbano podr contemplar el cambio de la zonificacin de los predios urbanos hacia una menor zonificacin, ni disminucin del nivel de uso que modifiquen los parmetros normativos establecidos en los reglamentos vigentes.

www.indejur.com

Habilitacin Urbana

Proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, distribucin de agua y recoleccin de desage, distribucin de energa e iluminacin pblica. Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones.

El Proceso de habilitacin urbana requiere efectuar aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as como para servicios pblicos complementarios, para educacin y otros fines, en lotes regulares que son reas edificables que constituyen bienes de dominio pblico del Estado, susceptibles de inscripcin en el Registro de Predios correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros pblicos.

www.indejur.com

ANTES DE LA LEY 26878:3 ETAPAS:Aprobacin de Estudios Preliminares.Aprobacin de Proyectos.Recepcin de Obras.LEY 26878 y LEY 29090:2 ETAPAS:Aprobacin de la HabilitacinRecepcin de Obras
*

ETAPAS DE HABILITACIN
URBANA

www.indejur.com

En esta etapa se autoriza el modelo de la habilitacin con su respectivo grfico, as como el inicio de las obras.La aprobacin se materializa en un plano de manzanas y lotes, conjuntamente con las reas pblicas, las viales y aportes para distintos fines.
*

Etapa de Aprobacin del Proyecto

www.indejur.com

En esta etapa se da por concluida la ejecucin de las obras de habilitacin segn el proyecto, o con el replanteo correspondiente, con lo cual se tiene por consolidada la situacin jurdica independiente de cada uno de los lotes resultantes, y la transferencia al dominio pblico o las entidades respectivas de las reas pblicas y otros aportes.
*

Etapa de Recepcin de Obras

www.indejur.com

La habilitacin busca convertir el suelo rstico o eriazo en urbano, por ello es importante determinar el uso que se les asignar a los lotes resultantes del procedimiento municipal, por ello por razn del uso las habilitaciones pueden ser:Habilitaciones residenciales.Habilitaciones de uso comercial.Habilitaciones de uso industrial.Habilitaciones de usos especiales.
*

CLASES DE HABILITACIONES URBANAS POR RAZN DEL USO

www.indejur.com

Pueden ser:Habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones.Habilitaciones para vivienda tallerHabilitaciones para uso vivienda tipo clubHabilitacin y construccin urbana especial
*

Habilitacin Residencial

www.indejur.com

CLASES DE HABILITACIONES URBANAS POR EL PROCEDIMIENTO

*

I.- H.U. Nueva:

. Licencia de H.U. (Proyectos).

. Recepcin de Obras (Parcial o Total).

II.- H.U.Ejecutada (Regularizacin de H.U.Ejecutada):

. Parcial (Proyectos)

. Total (Recepcin de Obras)

III.- H.U. De Oficio

www.indejur.com

Artculo 60 del RIRP.- Ttulo que da mrito a la independizacin de predio urbano

La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:

a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisin y plano debidamento sellados y visados, donde debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes;

b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso;

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.

Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica.

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que stos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario.

Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

*

Subdivisin

www.indejur.com

Artculo 958 del Cdigo Civil.- La propiedad horizontal se rige por la legislacin de la materia.

Ley 27157.

Reglamento de la Ley 27157 (DS N 035-2006-VIV).

Directiva N 009-2008-SUNARP/SN, que establece los criterios para la calificacin e inscripcin del rgimen de propiedad exclusiva y comn aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 340-2008-SUNARP-SN

*

PROPIEDAD HORIZONTAL

www.indejur.com



PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 27157 y su Reglamento)

Ante la escasez del suelo nos hemos visto en la necesidad de recurrir en las reas urbanas a la propiedad horizontal.

La doctrina mayoritaria se muestra conforme en prescribir que la propiedad horizontal se aplique imperativamente a cualquier edificio que cumpla con sus elementos configuradores (dos o ms secciones exclusivas, varios propietarios, bienes de uso comn), de tal manera que se resguarde un conjunto mnimo de normas que permitan la convivencia social del colectivo de propietarios. En este sentido la propiedad horizontal se caracteriza por una regulacin orgnica de los derechos y obligaciones de los titulares, una descripcin precisa de las zonas exclusivas y comunes, una ms acentuada limitacin al derecho de propiedad exclusivo en virtud de relaciones de vecindad ms estrechas; as como la existencia de derechos individuales inderogables para cada uno de los propietarios

www.indejur.com



PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 27157 y su Reglamento)

El concepto lo encontramos en el Artculo 129 del DS N 035-2006-VIVIENDA que seala: Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento Interno una Junta de Propietarios.

Al respecto segn la citada norma, queda claro que para la existencia del Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn debe existir una declaratoria de edificacin.

www.indejur.com



PROPIEDAD HORIZONTAL

En el rgimen de propiedad horizontal coexisten dos derechos de dominio mutuamente entrelazados: la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones del edificio, y la propiedad comn sobre determinados elementos del edificio que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas. En este sentido, el edificio sufre una divisin o desmembracin entre las distintas partes sobre las cuales se ejercer propiedad exclusiva. Siendo ello as, la tcnica registral aconseja que la partida matriz- correspondiente a aquella en donde se inscribi el edificio- sea cerrada, al haberse producido la segregacin de todas sus porciones.

www.indejur.com


LIMITACIONES

Artculo 959 del Cdigo Civil.- El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizar por los daos y perjuicios causados.

Artculo 960.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en l andamios, el dueo de ste debe consentirlo, recibiendo indemnizacin por los daos y perjuicios que se le causen.

Artculo 961.- El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotacin industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.

Estn prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias anlogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atencin a las circunstancias.

www.indejur.com


LIMITACIONES

Artculo 962.- Al propietario de un inmueble no le est permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, adems de la obligacin de pagar la indemnizacin por los daos y perjuicios.

Artculo 963.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o depsito para agua o materias hmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o anlogos, deben observarse las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de stos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta disposicin puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnizacin de daos y perjuicios.

www.indejur.com


LIMITACIONES

Artculo 964 del Cdigo Civil.- El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

DERECHOS DEL PROPIETARIO

Artculo 965 del Cdigo Civil.- El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.

Segn el Literal g) del Artculo 51 del Reglamento de la Ley 27157.- Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construccin de muros perimtricos en un terreno y vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.

www.indejur.com


DERECHOS DEL PROPIETARIO

Artculo 966.- El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.

Artculo 967.-Todo propietario puede cortar las ramas de los rboles que se extiendan sobre el predio y las races que lo invadan. Cuando sea necesario, podr recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

www.indejur.com

Direccin: Av. Aramburu 267, oficina 301 - San Isidro - Lima
Telfonos: (01) 441-3777 / RPC 953734491 (whatsapp) / RPC 949197095
web: www.indejur.com
E-mail: [email protected]

*

Muchas Gracias!

www.indejur.com

Bscanos:

clase i de saneamiento de predios

Documents