Diplomado: Aspectos Legales de la Gestin Inmobiliaria y Derecho Urbanstico

Independizacin, Subdivisin y Acumulacin Trmite RegistralLuis Alberto Caycho FigueroaRegistrador Pblico (e)Zona Registral N IX Sede LimaSuperintendencia Nacional de los Registros Pblicos

Disposiciones aplicables:

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin N 248-2008-SUNARP-SN y sus diversas modificatorias.Cdigo CivilReglamento Nacional de EdificacionesLey N 27157 y su reglamento (D.S. N 035-2006-VIVIENDA)Ley N 29090 y su reglamento (D.S. N 024-2008-VIVIENDA)D. Leg. N 653 (de vigencia parcial)D. Leg. N 1089 y su reglamento (D.S. N 032-2008-VIVIENDA)TUO del Reglamento General de los Registros PblicosLey del Procedimiento Administrativo General N 27444Ley del Notariado Dec. Leg. N 1049 y su Reglamento aprobado por D.S. N 003-2009-JUS

Definicin de Predio Urbano y de Predio RsticoSe considera PREDIO URBANOal que esta ubicado en centropoblado y se destina a:- vivienda,- comercio,- industria o cualquier otro finurbano,- terrenos sin edificar, quecuenten con servicios generales del centro poblado- Los terminados y recibidassus obras de habilitacinurbana.Se considera PREDIO RUSTICOa los terrenos ubicados en zonarural, dedicados a :- uso agrcola,- pecuario,- forestal y de proteccin y- los ERIAZOS susceptibles dedestinarse a dichos usos queno hayan sido habilitadoscomo urbanos o estncomprendidos dentro de loslmites de expansin urbana.

INDEPENDIZACIN

Disposiciones Generales:

Definicin: Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de independizacin y copropiedad (Art. 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).

Segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola:

Independizar: Dar la independencia a un pas, a una persona o a una cosa.

Subdividir: Dividir una parte sealada por una divisin anterior.

Ejemplos de Independizaciones:

Consideraciones a tenerse en cuenta en la Independizacin:

El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.

Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independizacin.

Subdivisin de predio urbano:De acuerdo con el Art. 42 del Reglamento de Inscripciones, la independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes.b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn sea el caso.c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin, en caso de copropiedad.Adems de acuerdo con el D.S. N 024-2008-VIVIENDA, deber adjuntarse el FUHU y su anexo F.

Adems deber tenerse en cuenta lo siguiente:

Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de fbrica.

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que stos retornen a su descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del propietario.

Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

Subdivisin de predio urbano por regularizacin de edificaciones en virtud de la Ley N 27157:

Tratndose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere la Ley N 27157 y la Ley N 27333, para efectuar las respectivas independizaciones no ser aplicable lo dispuesto en el artculo 42. En estos casos, deber presentarse formulario registral o escritura pblica acompaada de los siguientes documentos:

Formulario Registral con firmas certificadas por notario o escritura pblica de regularizacin de edificacin (declaratoria de fbrica) y subdivisin de lote, acompaado del Informe Tcnico suscrito por verificador responsable, cuya firma debe estar certificada por notario.Plano de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del rea remanente, suscrito por verificador responsable, cuya firma debe estar certificada por notario.La solicitud debe indicar los ambientes que corresponden a cada uno de los lotes subdivididos.Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios

Independizacin de un predio rstico sin cambio de uso:

De conformidad con el Art. 44 del Reglamento de Inscripciones, la independizacin sin cambio de uso de un predio rstico ubicado en rea de expansin urbana, se efecta por el solo mrito de la Resolucin municipal de parcelacin emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos ltimos el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de la porcin a independizar como del remanente.

En la partida independizada se dejar constancia de la falta de inscripcin del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultneamente su inscripcin, acompaando la resolucin de aprobacin correspondiente.

De conformidad con el D.S. N 024-2008-VIVIENDA, deber adjuntarse adems el FUHU y su anexo E.

De conformidad con la Norma GH. 010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, la independizacin de predios rsticos y/o parcelaciones, que se ejecuten en reas urbanas o de expansin urbana, debern tener parcelas superiores a 1 Hectrea.

Quinta Disposicin Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones - Supuesto excepcional de independizacin:

Tratndose de independizacin de predios en los que no sea factible determinar el rea, los linderos o medidas perimtricas del predio remanente, no se requerir el plano de ste. En estos casos, bastar con presentar el plano del rea materia de independizacin visado por la autoridad competente, previa suscripcin por el verificador cuando corresponda. Corresponder al rea de catastro de la Oficina Registral competente determinar la imposibilidad a que se refiere el prrafo anterior.

Artculo 11.- Informes de las reas de Catastro de la SUNARPLos ttulos en virtud de los cuales se solicita la inscripcin de un acto o derecho que importe la incorporacin de un predio al Registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo informe tcnico del rea de Catastro. La SUNARP podr determinar los casos de modificacin fsica que no requieran dicho informe, en atencin a la capacidad operativa de las reas deCatastro.

El rea de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente tcnicos donde se determine la existencia o no de superposicin de partidas, as como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizar nicamente sobre la base de la informacin grfica con la que cuente el rea de Catastro, bajo responsabilidad.

El informe del rea de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observacin o tacha se consignar nicamente los defectos u obstculos tcnicos advertidos por el rea de catastro. No obstante, el Registrador no tomar en cuenta aspectos contenidos en el informe de Castrato que no se cian a lo establecido en el prrafo anterior Inscritos los actos a que se refiere el primer prrafo, haya o no mediado informe tcnico, se comunicar al rea de Catastro a fin de que sta actualice su base de datos.

Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes establecidos en la Ley N 27157:

Para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y copropiedad, se presentarn los siguientes documentos:a) Reglamento interno.b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno.c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.

Es un requisito indispensable, que se encuentre registrada la Declaratoria de Fbrica.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artculo se inscribirn en partida especial donde se seale el rgimen al que estn sujetas, relacionndolas con la partida matriz.

Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podr independizar en una misma partida ms de una seccin de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.

Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, se entender que constituye una seccin de dominio exclusivo, debiendo asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso.

Independizacin de Predio Rural:

De conformidad con el Art. 46 del Reglamento de Inscripciones, la independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarn los datos a que se refiere el primer prrafo del artculo 41, en lo que sea pertinente, acompaado de los certificados o planos segn los casos siguientes:

a. Zona Catastrada: Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se presentar el certificado de informacin catastral a que se refiere el art. 88 del Dec. Leg. N 1089, otorgado por la autoridad competente (COFOPRI), tanto del rea a independizar como del rea remanente.

b. Zona no Catastrada: Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se presentar el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente (COFOPRI) y, el plano perimtrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el ndice de Verificadores, tanto del rea independizada como del rea remanente.

De conformidad con el Art. 7 del Dec. Leg. N 653: Los copropietarios podrn hacer particin material sin que el fraccionamiento resulte en parcelas inferiores a tres (3) hectreas de cultivo bajo riego o su equivalente en tierras de secano. La propiedad de la parcela y/o parcelas resultantes corresponder preferentemente al copropietario administrador o al copropietario con mayor participacin, si es que lo hubiere. Los no favorecidos percibirn en efectivo el valor de su participacin (restituida su vigencia por Ley N 29376)

Independizacin de bienes del Estado:

De conformidad con el Art. 47 del Reglamento de Inscripciones, tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y salvo disposicin distinta, la independizacin podr realizarse en mrito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de independizacin suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del rea remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir legalizacin notarial.

En este supuesto, deber tenerse en cuenta el procedimiento establecido en el D.S. N 130-2001-EF.

ACUMULACIN

Disposiciones Generales:

Definicin: La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando laspartidas de los predios acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

Segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola:

Acumular: Juntar y amontonar / Unir unos procedimientos a otros para que sean resueltos por una sola sentencia o resolucin / Impugnar algn delito o culpa.

Ejemplos de Acumulaciones:

De conformidad con el Art. 48 del Reglamento de Inscripciones, son requisitos para la Acumulacin:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen.

b) Pertenezcan al mismo propietario.

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el caso.

d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y sta retome su descripcin primigenia. Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita no contase con informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el plano el rea o reas ocupadas por la fbrica.

e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados en la Ley No. 27157.

Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el documento a que se refiere el literal c) ser otorgado por el funcionario autorizado, el que no requerir legalizacin notarial.

En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

En este supuesto, deber tenerse en cuenta el procedimiento establecido en el D.S. N 130-2001-EF.

Ttulo que da mrito a la inscripcin de acumulacin de predios rurales:

Art. 49 del Reglamento de Inscripciones, la acumulacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripcin de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que cumpla con los requisitos sealados en los literales a) y b) del artculo 48, en lo que resulte pertinente, y se acompae los certificados o planos segn los casos siguientes:

a. Zona Catastrada: Cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en una zona catastrada, se presentar el certificado de informacin catastral a que se refiere el art. 88 del Dec. Leg. N 1089, otorgado por la autoridad competente (COFOPRI), tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan.

b. Zona no Catastrada: Cuando los predios objeto de acumulacin se encuentran ubicados en una zona no catastrada, se presentar el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente (COFOPRI) y, el plano perimtrico de acumulacin, en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos elaborados y firmados por profesional inscrito en el ndice de Verificadores, en el que se indique el rea, linderos y medidas perimtricas tanto de los predios objeto de acumulacin, como del resultante.

Acumulacin de predios afectados con garantas reales o medidas Cautelares: Art. 50 del Reglamento de Inscripciones, en los casos en los que alguno de los predios materia de acumulacin est gravado con hipoteca u otro derecho real de garanta, slo proceder la acumulacin si en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto al mismo consta adems la intervencin del o los titulares de los derechos reales de garanta constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulacin, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente.

En el caso de que los predios materia de acumulacin se encuentren afectados por medidas cautelares, el Registrador slo inscribir la solicitud de acumulacin de predios cuando el solicitante adjunte los documentos en los que conste la autorizacin de los rganos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas medidas cautelares. En estos casos, la prioridad de los gravmenes o medidas cautelares estar determinada por la fecha del respectivo asiento de presentacin.

Unidad Funcional en los regmenes de la Ley N 27157 (Independizacin y Acumulacin):

En el caso de los regmenes de propiedad exclusiva y comn o independizacin y copropiedad, determinadas secciones de propiedad exclusiva conforman una sola unidad funcional y econmica con otras secciones de propiedad exclusiva que, no obstante formar parte de la misma edificacin, estn fsicamente separadas por otras secciones de propiedad exclusiva o por zonas comunes. Ello puede apreciarse en el caso de los departamentos destinados a vivienda y los estacionamientos, depsitos y las reas ubicadas en las azoteas que se encuentran destinados a zonas propias de servicios o tendales.

Por lo tanto, si en el reglamento interno se establece que una o ms secciones de propiedad exclusiva constituyen una unidad funcional, no existe obstculo para su inscripcin registral en una misma partida, aun cuando estn fsicamente separadas por otras secciones de propiedad exclusiva o por zonas comunes.

Criterio asumido por el Tribunal Registral mediante Resolucin N 031-2008-SUNARP-TR-L del 11/01/2008SUMILLA: Inscripcin en una misma partida de dos porciones de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn: "Procede Ia inscripcin en una misma partida registral de dos o ms porciones de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, constituyan o no un solo todo sin solucin de continuidad, siempre que conformen una unidad funcional.

PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Y ADUERDOS DEL TRIBUNAL REGISTRAL, RELACIONADOS AL TEMA

Titulo : ALCANCES DEL CARCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL REA DE CATASTROSumilla : El informe del rea de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Pblico.Resoluciones que la sustentan: 130-2004-SUNARP-TR-A 165-2004-SUNARP-TR-A 017-2005-SUNARP-TR-A

Titulo : REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADASSumilla : Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere resolucin de alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente.Resoluciones que la sustentan: 266-2006-SUNARP-TR-L 214-2006-SUNARP-TR-L 172-2006-SUNARP-TR-L

Titulo : RECTIFICACIN DE REA POR ERROR EN EL CLCULOSumilla : Es inscribible la rectificacin del rea de un predio urbano en mrito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artculo 13 de la Ley N 27333, si el error surgi del equivocado o inexacto clculo de su rea, siempre que el rea de Catastro determine que los linderos, medidas perimtricas y ubicacin espacial del predio no han sufrido variacin alguna.Resoluciones que la sustentan: 182-2005-SUNARP-TR-T 290-99-ORLC-TR 062-2006-SUNARP-TR-LTitulo : SERVIDUMBRE DE PASOSumilla : Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la va pblica o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso.Resoluciones que la sustentan: 190-2001-SUNARP-ORLC/TR

Acuerdo N : 1 (Pleno : LXI)Titulo : ADOPCIN O MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNOSumilla : El qurum y mayora para asignar porcentajes de participacin en los bienes comunes deben ser los propios de ADOPCIN O MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNO: voto a favor de ms de la mitad de los propietarios, computando que cada propietario tiene derecho a un voto.Acuerdo N : 2 (Pleno : LXI)Titulo : PUBLICACIN DE ADOPCIN O MODIFICACIN DE REGLAMENTO INTERNOSumilla : No requiere publicarse el acuerdo de asignacin de porcentajes, pues el art. 24 de la ley 27157 regula el acuerdo de regularizacin y no la adopcin o modificacin de reglamento interno.

Acuerdo N : 1 (Pleno : LXXII)Titulo : INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL UBICADO EN ZONA CATASTRADASumilla : Para la independizacin de un predio rural ubicado en zona catastrada se debe presentar el Certificado de Informacin Catastral tanto del rea que se independiza como de la porcin remanente, salvo que COFOPRI seale que no es factible emitir el Certificado de Informacin Catastral del rea remanente.

Muy Agradecido