VALUACIÓN COMERCIAL DEL AREA DE UN PREDIO RUSTICO AFECTADO POR EL DERECHO DE VIA DEL PROYECTO DE REHABILITACION Y MEJORAMIENTO DE LA CARRETERA TARAPOTO

JUANJUÍ, TRAMO CASPIZAPA-JUANJUI

Ing. Víctor Guzmán Fajardo

UBICACIÓN:

EL ÁREA AFECTADA SE ENCUENTRA OCUPADA

POR EL DERECHO DE VIA DE LA CARRETERA

TARAPOTO JUANJUÍ TRAMO CASPIZAPA-JUANJUÍ

PROGRESIVA : KM. 114 + 580

SECTOR : SAN JUAN

DISTRITO : SACANCHE

PROVINCIA : HUALLAGA

DEPARTAMENTO : SAN MARTIN

TIPO DE PREDIO:

El predio con área afectada es rústico por estar

ubicado en zona rural no habilitada como

urbana, dedicado a uso agrícola. Comprende su

ecosistema, el terreno, el agua, la edificación

destinada a vivienda, las especies frutícolas

permanentes, etc.

Esta situado en la Ceja de Selva de la Región

Selva.

Como se sabe el país se divide en tres grandes

regiones: la Costa (11% de la superficie total) la

Sierra (27%); y la Selva (62% de la superficie

total del país).

ECOLOGÍA:

Según el Mapa Ecológico del Perú, se ubica en la Zona de

Vida bosque seco Tropical (bs-T), donde la biotemperatura

media anual máxima es de 25.1º C y la media anual mínima

de 23.9º C. El promedio máximo de Precipitación total por año

es de 1,391 milímetros. Se caracteriza por la presencia de

cactus del género Cereus y otras especies vegetales de los

Géneros Acacia y Prosopis. En los bosques se hallan

especies importantes como cedro, ishpingo, quinilla; palmeras

shapaja, yarina, huicungo, ponas, aguaje. etc.

La Zona de Vida bosque seco Tropical (bs-T), presenta

condiciones muy favorables para el desarrollo de una

actividad agropecuaria intensa. Los terrenos agrícolas

requieren de riego suplementario para la obtención

rendimientos económicos productivos con especies

adaptadas.

La Clasificación de las tierras por Capacidad de Uso

Mayor

La Finalidad de ésta clasificación en su primera versión fue

poder contar con un sistema práctico que establezca la aptitud o

capacidad máxima de las tierras para su adecuado

aprovechamiento y su utilización previa a los estudios detallados

y semidetallados de suelos para permitir los terrenos sean

ocupados de modo mas o menos ordenado y no explotación de

áreas no favorables a la agricultura, buscando con ello la

defensa de la cuencas hidrográficas y la biodiversidad.

Comprende los Grupos, Clases y sub.-clases

El Grupo comprende las tierras que presentancaracterísticas y cualidades similares en aptitudnatural para la producción sostenible o para suadecuado manejo para no causar daños en lacuenca hídrica y sobre todo a la biodiversidad,lo conforman las aptas para cultivos en limpio(A), cultivos permanentes (C), pastos (P),producción forestal y protección (X).

La Clase, dentro de cada grupo, reúne las unidadesde suelos de acuerdo con sus característicasagrológicas, se define como la síntesis depropiedades de fertilidad, condiciones físicas,relaciones suelo-agua, las características de relievey climáticas dominantes y representa lapotencialidad del suelo para producir plantasespecíficas o secuencias de ellas bajo un definidoconjunto de prácticas de manejo. Para cada Grupoel Sistema establece tres clases: Alta, media y baja.

La subclase es determinada en función a los

factores limitantes, riesgos y condiciones

especiales que restringen o definen el uso de las

tierras. Reconoce seis tipos de limitaciones

fundamentales y tres especiales. Las

fundamentales son: por suelo, sales, topografía-

riesgo de erosión, drenaje, inundación y clima. Las

especiales: Uso temporal, terraza o andenería y

riego permanente o suplementario.

En las valorizaciones de predios rústicos los peritos debenceñirse a lo establecido en el Reglamento Nacional deTasaciones del Perú. Primeramente identifican, la Región yZona de Vida, en que se encuentra el predio, luego indican losgrupos de tierras del Reglamento de Clasificación de Tierraspor Capacidad de Uso Mayor, si éstas son aptas para Cultivosen Limpio, cultivos permanentes, pastos naturales, paraproducción forestal o protección; y, en la aptas para cultivos enlimpio, según las características extrínsecas e intrínsecas decada uno los suelos que la conforman establecen, deconformidad con el Reglamento de Tasaciones del Perú, lasrespectivas categorías. En pastos naturales determinan cadacategoría acorde con la soportabilidad ganadera.

Las Categorías de las tierras aptas para cultivos en limpio,

según el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú son:

a) Primera categoría, son las tierras que tienen mayor

capacidad para producir rendimientos económicos buenos y

muy buenos, aplicando nivel tecnológico medio, en razón de

no presentar restricciones para el normal desarrollo de gran

número de cultivos rentables adaptados al medio físico y

biológico imperantes

Los suelos son de textura media, estructura granular,

consistencia friable, muy profundos, pendiente nivel o casi a

nivel, con muy ligera pedregosidad superficial, reacción (pH)

neutro o ligeramente ácido o ligeramente alcalino, no precisan

drenaje artificial, no salinos o levemente salinos, cuyas sales

solubles pueden ser fácilmente eliminadas mediante lavaje de

suelos; presentan nula o mínima erosión y normal a alto

contenido de materia orgánica.

b) Segunda Categoría, son las tierras arables, con

menores aptitudes para la agricultura que las de Clase

Primera; de allí que, su capacidad productiva es algo

inferior que aquellas, por presentar algunas no serias

restricciones para el normal desarrollo de los cultivos

rentables, adaptados al medio físico y biológico

imperantes. Requieren de moderadas prácticas de

conservación y de manejo para su mejoramiento y evitar

su deterioro.

Los suelos poseen textura ligeramente gruesa, ligeramente

pesada o moderadamente fina, estructura en bloques

angulares o subangulares finos y medios, consistencia firme,

pendiente levemente inclinada, buena profundidad efectiva,

poca pedregosidad, muy bajos niveles tanto de acidez como

alcalinidad, drenaje moderado, leve salinidad, erosión tenue

y medianamente dotados de materia orgánica. Estas tierras

con aplicación de nivel tecnológico medio a cultivos

adaptados, producen frecuentes buenos rendimientos.

c) Tercera categoría, son tierras arables, con menor aptitud

para la agricultura que las de clases Primera y Segunda, desde

que, su capacidad productiva es menor por causa de algunas

serias restricciones para el normal desarrollo de cultivos

rentables, adaptados al medio físico y biológico imperantes.

Requieren de prácticas especiales de conservación

generalmente onerosas.

Los suelos pueden ser de textura muy pesada, estructura

prismática o piramidal, que requieren fuertes incorporaciones

de materia orgánica; consistencia muy friable o muy firme;

mediana profundidad y drenaje algo imperfecto. La pendiente,

salinidad y pedregosidad superficial, son moderadas así como

la erosión y acidez o alcalinidad. El contenido de materia

orgánica es bajo.

d) Cuarta categoría, se considera las tierras arables con

algunas serias deficiencias permanentes y otras susceptibles

de ser corregidas a altos costos; sin embargo, de ser

adecuadamente trabajadas con cultivos adaptados producen

ingresos que justifican su explotación. Los suelos son

superficiales o muy superficiales, pendiente fuertemente

inclinada hasta algo empinada, fuerte a muy fuerte

pedregosidad superficial, marcada acidez o alcalinidad, drenaje

pobre, altamente salinos, severa erosión y pobre nivel de

materia orgánica.

¿Que Valor se ha encomendado determinar?

LA VALORIZACIÓN ENCOMENDADA FUE ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL.

Se recuerda que los valores frecuentes en predios rústicos son:Valor reglamentarioValor de realizaciónValor afectivoValor de remateValor según rentabilidad agrícola y/o ganaderaValor de servidumbres y usufructos

En el área afectada del predio motivo de valorización se determinó

el valor comercial del terreno, una edificación destinada a vivienda

y de plantaciones frutícolas Permanentes.

Valorización del terreno

En la valorización del terreno afectado por el derecho de vía de la

carretera Tarapoto-Juanjuí, se encontró que éste ha sido

modificado por las obras de la carretera; sin embargo, por el área

que lo circunda se deduce que su pendiente fue moderada, textura

franco arcillosa con presencia de pedregosidad y relieve algo

ondulado por lo que se calificó de tercera categoría.

Área ocupada por el derecho de vía de la Carretera

Tarapoto - Juanjuí

Valor Comercial del terreno según Estudio de Mercado

En la labor de establecer el valor comercial de los terrenos en

la zona Capiszapa-Juanjuí, se comprobó en los Registros de

la propiedad Inmueble de Juanjuí que la mayoría de predios

rústicos Inscritos de la zona han sido adquiridos al haber

transcurrido el plazo fijado por el artículo 23 del Decreto

Legislativo 667, modificado por la Ley Nº 26838. Es decir, no

ha existido operación de compra-venta.

Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanjuí, provinciade Mariscal Cáceres se encontró una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a unterreno rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500m2) con plantación de naranjos se tranzó en S/ 10,000.00 esdecir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos queuna hectárea plantación modelo de naranjos, de 10 añosindependientemente del suelo en la zona vale $ 12,630.00,cifra que se ajusta 10% por estado de conservación en laplantación existente, resulta que el valor del terreno es de $14,184.40 - $ 11,367.00 =$ 2,817.40; vale decir, $ 3,000.00

El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de

Bellavista nos manifestó que los mejores terrenos, situados

en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego

considerados en la zona como de primera categoría se

cotizan entre 4,000 y 5,000 dólares la hectárea.

En la Agencia Agraria de Juanjuí el Director Ing. Miguel

Urguía Saavedra expresó que los terrenos agrícolas con

pendiente pronunciada de difícil acceso al riego, en la zona

de interés se cotizan en Un mil dólares la hectárea.

En la Oficina Registral de Juanjuí, se observó inscrito un

predio rústico de 12.77 hectáreas ubicado en el distrito de

Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma

de $ 7,500.00 o sea $ 587.30/hectárea. Valor que se

consideró ajeno a la realidad.

Por éstas razones se determinó que el terreno rústico a

valorizar situado en terraza alta con pendiente moderada

con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, que es

inferior a los considerados de primera categoría, puede

valorizarse en 3,000 dólares por hectárea; y aquellos de

pendiente pronunciada con acceso al riego en 1,000

dólares por hectárea.

Valorización de la edificación destinada a vivienda

La edificación es de una sola planta, destinada a vivienda, en

buen estado de conservación con área techada de 28.00 m2 y

antigüedad estimada en 20 años.

Características constructivas:

Muros y columnas de quincha, techo de hojas de palma, piso

de tierra compacta, puertas y ventanas de madera corriente,

revestimiento de barro, baño no hay, Inst. eléctricas y

sanitarias no hay.

Cuadro de valorización vivienda afectada

ESPECIES FRUTICOLAS AFECTADAS:

Las especies frutícolas afectadas y número y edades

estimadas son:

NARANJOS 30 de 10 años

COCOTERO 01 de 10 años

LIMONES 02 de 10 años

NONI 20 de 2 años

PALTO 01 de 4 años

ZAPOTE 01 de 5 años

El valor de las especies frutícolas permanentes, se fijó base

a respectivas rentabilidades de plantaciones modelo con

rendimientos promedio potenciales del nivel nacional y

precios en chacra recabados de la Oficina Nacional de

Información del Ministerio de Agricultura.

Ficha Técnica de Cocotero

COCONombre Científico: Cocus nucifera

Familia: Palmaceae

Variedad: Gigantes y Enanas

Período Vegetativo: 4 - 5 años

Vida útil: 40 - 50 años.

Requerimiento de Suelo: Franco arenoso, franco arcilloso. / pH: 6.5

8.0

Epocas de Siembra: Todo el año

Epoca de Cosecha: Todo el año

Clima: Tropical

Temperatura:

Temperatura máxima 38 ºC

Temperatura mínima 15 ºC

temperatura óptima 25 - 30 ºC

Jornales (No/Ha): Instalación: 40 - 50 / Mantenimiento y Cosecha: 60 - 80.

Rendimientos (TM/Ha):

Rendimientos Regionales 23.5

Rendimientos Nacionales 16.92

Rendimientos Potenciales 30 - 40 (80 - 100 cocos por planta)

Costo Producción (USA $/Ha): Instalación: 800 - 900

Mantenimiento y Cosecha: 1,000 - 1,200

Mercados demandantes:

Mercado Nacional Piura, La Libertad y Lima

Mercado Internacional Unión Europea (Aceite de coco)

Manejo Técnico:

Semilla (Kg/Ha): 120 - 130 ; 180- 200

Distanciamiento (mts): Entre surcos 7 - 9 y entre plantas 7 - 9

Fertilizantes:

Nitrógeno (N). (Kg/Ha): 200

Fosforo (P). (Kg/Ha): 150

Potasio (K). (Kg/Ha): 100

Módulo de Riego (m3 / Ha): 8,000 - 10,000

Frecuencia de Riego: 20 - 40

Principales Plagas: Gorgojo de la palmera, Suri, Queresas.

Principales Enfermedades: Pudrición de la palmera, Anillo rojo.

Uso: Industria: aceitero / Consumo directo: refrescos

Valorización frutales Juanjuí

COCOTEROS DE 10 AÑOS

NARANJOS DE 10 AÑOS

NARANJO DE 10 AÑOS

VALOR COMERCIAL DE LA SECCION DEL PREDIO

(VC):

El Valor Comercial de sección del predio (VC), es igual a

la suma del Valor del terreno (VT), más el valor de la

edificación (VE), más el valor de las especies

permanentes (VEP).

VC = VT + VE + VEP

Muchas Gracias