avaluo galpon industrial la quizanda

Ingº Renzo Ravelo E.

TASADOR DE ACTIVOS

INFORME TECNICO

Relacionado con el Avalúo de Galpón Industrial propiedad de las Ciudadanas Nélida Rosa Roa Roa y María Elizabeth Roa Roa, ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda Nº 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, el cual es solicitado por las ciudadanas arriba mencionadas, a los fines de conocer el valor actual de su propiedad, a los efectos de una futura venta del inmueble.

Realizado por:

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Ingº. RENZO RAVELO E.CIV 84.535

SOITAVE 2.607

Calle El Roció N° 19, Quinta Ariguani, Barrio Corozal El Castaño, Maracay Estado Aragua. Tel: 0416-4326781.


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CERTIFICACION DE VALORES

Se deja constancia que al día de hoy 15 de Julio de 2013, el valor total de la Edificación, propiedad de las ciudadanas Nélida Rosa Roa Roa y María Elizabeth Roa Roa, ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda Nº 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, alcanza la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS ( Bs. 7.738.485,02)

CUADRO RESUMEN GENERAL

DESCRIPCION DEL INMUEBLE MONTO DEL AVALUOTERRENO 1.023.595,40GALPON 6.714.889,62TOTAL 7.738.485,02

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SOITAVE 2.607



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CERTIFICACION

Quien suscribe, Ingº Renzo Ravelo España, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 84.535 y en la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, SOITAVE bajo el N° 2.607, por medio de la presente certifica que a petición de la ciudadanas Nélida Rosa Roa Roa y María Elizabeth Roa Roa, he efectuado el avaluó de un Galpón ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda Nº 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo a los fines de conocer el valor actual de la propiedad.

1.- Han examinado personalmente toda la información suministrada, relacionada con el inmueble.

2.- No tienen interés alguno en los activos avaluados y que los estimados de valor han sido preparados sin influencia interesada de terceros.

3.- Los datos han sido obtenidos de fuentes aceptadas como confiables. Que todos los datos conocidos y analizados que puedan afectar el valor de los activos han sido considerados y que ningún hecho de importancia ha sido intencionalmente omitido.

4.- El contenido de este informe, su análisis, opiniones y conclusiones expresadas son verdaderas y correctas.

5.- Este estudio ha sido hecho con base al código de ética de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, SOITAVE.

Realizado por:

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SOITAVE 2.607



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CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

Descripción:

El presente avalúo tratara sobre un inmueble, constituido por una parcela de terreno con un área de 1.331,16 m² aproximadamente de acuerdo a documento de propiedad del inmueble, y un Galpón de 605,00 m² con un estilo contemporáneo de la década de los años 70 en su arquitectura, en la cual se observan los espacios construidos de acuerdo a una tipología funcional propia de la época, en la cual es construida la edificación, presentándose espacios amplios donde se desarrollan diferentes actividades industriales..Las características de estas áreas pueden resumirse de la siguiente manera:

Planta Única: El Galpón objeto de nuestro estudio, es una construcción tradicional, con elementos estructurales tales como: fundaciones, viga de riostra, piso y columnas de concreto. Las paredes perimetrales están formadas por bloque de concreto acabado obra limpia, con siete ejes transversales, los dos ejes externos en vigas de carga, de concreto y los cinco internos formados por cerchas. La cubierta de techo está formada por una cubierta metálica de lamina acerolit, de 20 mts de ancho, por 30 mts. De largo, tiene dos portones con rieles superiores de medidas aproximadas de 4.20 mts. Por 4.10mts. cada uno de los cuales permiten el acceso y la salida del Galpón, en el primer y último eje El Galpón objeto de nuestro estudio, sufrió unas modificaciones en el lateral derecho con una ampliación de 150 m2 con un portón metálico que permite el acceso y una ampliación en la parte posterior de 587,50 m2 ambas construcciones de características similares a la existente, en la parte del frente se levantaron construcciones compuestas por techo tipo coverib de 6.50 mts. Por 6.00 mts. Aproximadamente, con planchas de anclaje y estructuras con vigas IPN, el acceso está protegido con malla ciclón del tipo alfajol, y un portón metálico para el acceso peatonal.

Ubicación:

El inmueble se encuentra ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda Nº 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia.



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Tradición Legal:

El inmueble objeto del presente avalúo es propiedad de las ciudadanas Nélida Rosa Roa Roa y María Elizabeth Roa Roa, venezolanas mayores de edad, solteras, titulares de las cédulas de identidad Nro. 8.109.121 y 14.626.406 respectivamente según consta en el Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 17 de Octubre de 1986, Bajo el Nº 5 Folios 1 al 4, Protocolo 1º, Tomo 5º. Linderos:

Norte: (26,05 mts.) Con Av. Circunvalación.

Sur: ( 26,05 mts.) Canal de aliviadero.

Este: (51,10 mts.) Con parcela Nº 119.

Oeste: (51,10 mts.) Con parcela Nº 117

(Se anexa documentos de propiedad)

Zona:La zona de acuerdo al Plan especial de la Zona Industrial de la Parroquia Rafael Urdaneta, es una Zona Industrial Liviana (ZIL) y se permiten diversas actividades industriales siempre que tenga una producción moderada de humos, ruidos, luminosidad.La construcción, reconstrucción ó modificación de los usos permitidos de la ZIL se regirán por las variables fundamentales que se establecen a continuación.

Área Mínima de Parcela: 1.000 m2.Frente Min.: 20 mts.Porcentajes Máximos:Ubicación: 60 %Construcción: 120 %.Retiros Min.Frente: 6 **L1: 4 mts.L2: 4 mts.Fondo: 5 mts.Altura Máxima: 12 mts. *

*Las alturas varían según el cono de aproximación del Aeropuerto Arturo Michelena.



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**El retiro de frente será de acuerdo al perfil, vial correspondiente debiéndose respetar 6 mts a partir del alineamiento previsto para la vía correspondiente.

Proyecto: No presenta permiso presentado ó aprobado ante ninguna instancia gubernamental.

Servicios:

Por tratarse de una Zona Industrial debidamente consolidada, los servicios de esta zona también lo están, Este sector presenta una consolidación urbana en virtud de constituir una de las primeras urbanizaciones Industriales del Municipio Valencia, la zona cuenta con toda clase de servicios, tanto públicos como privados tales como: calles y aceras pavimentadas, agua, teléfonos, electricidad, alumbrado público, vigilancia policial, aseo urbano, gas directo, y zona comercial industrial.

Vialidad:

Totalmente desarrollada y consolidada, el inmueble tiene accesos, desde la Autopista Regional del Centro, Carretera Nacional y las Avenidas que conforman las diferentes zonas industriales de la Parroquia Rafael Urdaneta.

MEDICIONES

. Terreno:

Frente: 26.05 m

Fondo: 26.05 m

Lateral 51.10 m

Forma: Polígono rectangular.

Topografía: Plana.

Área: 1.331,16 m2

Construcción:

Área: 605,00 m2



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DEFINICIONES

Con la finalidad de lograr una mayor comprensión del presente informe, se han incluido algunas definiciones que permitirán aclarar los conceptos emitidos en el texto.

Costo de Reposición: Es el costo actual requerido para hacer una replica exacta de una construcción determinada, utilizando los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada originalmente, si es que ello es posible.

Principio de Sustitución: siempre que existan dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables”.

Depreciación: Es la perdida operada en la vida o el valor de un elemento del activo a causa del uso, abuso, desgaste o la acción de los elementos, o el transcurso del tiempo, siendo los principales factores que la originan la edad, la obsolescencia técnica, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica.

Valor de Rescate: Es el porcentaje de la edificación que no es depreciable.

Vida Útil Remanente: Es la capacidad de servicio restante, expresada en años, que puede prestar un activo en forma permanente dada su condición actual, sin que sea necesario proceder a reconstrucciones o reparaciones de alta cuantía.

Valor de Mercado: Es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener también de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.

Monto del Avalúo: Es la opinión de un evaluador basada en la interpretación de hechos, juicios y procedimientos, sobre el estimado de valor a la fecha estipulada.



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METODOLOGIA Y CALCULOS

METODOLOGÍA.

El inmueble en estudio se encuentra inserto en la Poligonal Sur, Parroquia Rafael Urdaneta, del Municipio Valencia, este emplazamiento está en un área que ha venido desarrollándose en forma armónica y en la cual se han venido estableciendo una gran y variada y cantidad de industrias, comercios así como otros desarrollos tales como Restaurantes, Farmacias, Estación de Servicio, es un sector con un alto desarrollo y de gran potencial para establecer unidades de infraestructura de amplia gama y dirigidas tanto al sector industrial como comercial. La metodología empleada se basa en el Método del Costo de Reposición o de Remplazo, el cual consiste, en determinar el valor atribuible al terreno, y agregarle el costo de reposición o remplazo de la construcción, para obtener un valor global para el inmueble completo.

TERRENOS SIN CONSTRUCCIÓN

TABLA DE REFERENCIALES.

REF. AREA(m²)

P.U.(Bs./m²)

FECHA UBICACIÓN

1 3.157,00 370,00 22/02/11 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO2 3.121,67 370,00 22/02/11 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO3 2.400,00 3.333,00 4/03/11 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO4 2.434,80 400,00 9/03/11 P.R.IND. PISTA 695 963,00 779,00 17/03/11 Z.IND.MUNICIPAL6 2.068,00 677,00 13/10/11 Z.IND.MUNICIPAL7 3.062,62 294,00 28/11/11 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO8 2.400,00 417,00 08/12/12 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO9 1.597,98 626,00 08/03/12 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO10 2.633,82 420,00 21/05/12 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO11 3.173,58 410,00 12/06/12 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO12 402,25 300,00 26/07/12 Z.IND. CARABOBO13 3.414,20 498,00 06/08/12 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO14 2.560,00 420,00 09/08/12 PQUE.COM.IND.AEROPUERTO



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CRITERIO DE ACTUALIZACIÓN-CONTEMPORANEIDAD O AJUSTE POR TIEMPO.

Los referenciales obtenidos, en el Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalúo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por medio de la aplicación de la matemática financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos:

Va=Vr*(1+i)ⁿ

Donde:

Va=Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial

Vr=Valor del precio del referencial para la fecha del registro.

i=tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.

n=Número de periodos considerados.

Y en donde el factor

(1+i)ⁿ=FcF = Factor de Corrección por Fecha.

Criterio de Ajuste por Área:

Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de ± 30% al compararla con el área del inmueble a valuar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes fórmulas:



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Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referenciales mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes.

Área del referencial menor que el área del inmueble a valuar:Aref < Ainm

FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X

Área del referencial mayor que el área del inmueble a valuar:Aref > Ainm

FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X

Donde:

FcA = Factor de corrección por área

Aref = Área del referencial

Ainm= Área del inmueble objeto del avalúo

X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10%

Fórmula Empírica:

Otro criterio al respecto es el siguiente:FcA = (Aref/Ainm) 0,25

Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, [Ainm – Aref ]/ Ainm ≥ 0,30

o

FcA = (Aref/Ainm) 0,125

Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,

[Ainm – Aref]/ Ainm > 0,30



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TERRENOS SIN CONSTRUCCIÓN

TABLA DE REFERENCIALES CORREGIDO POR FECHA Y POR AREA

REF. AREA(m²)

P.U.(Bs./m²)

FcF FcA P.U. Corr.(Bs./m²)

1 3.157,00 370,00 1,43 1,11 589,792 3.121,67 370,00 1,43 1,11 588,963 2.400,00 3.333,00 1,41 1,08 5067,974 2.434,80 400,00 1,41 1,08 606,105 963,00 779,00 1,40 0,92 1004,816 2.068,00 677,00 1,29 0,93 808,197 3.062,62 294,00 1,26 1,11 411,468 2.400,00 417,00 1,22 1,08 550,599 1.597,98 626,00 1,21 1,05 793,3410 2.633,82 420,00 1,17 1,09 536,9711 3.173,58 410,00 1,16 1,11 531,6812 402,25 300,00 1,15 0,74 255,1413 3.414,20 498,00 1,12 1,12 629,6614 2.560,00 420,00 1,12 1,09 512,28



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SERIE PRIMITIVA

SERIE ORDENADA

REF. P.U. (Bs./m²)

AREA (m²) (Bs./m²) (Bs./m²)

1 589,79 3.157,00 589,79 255,142 588,96 3.121,67 588,96 411,463 5067,97 2.400,00 5067,97 512,284 606,10 2.434,80 606,10 531,685 1004,81 963,00 1004,81 536,976 808,19 2.068,00 808,19 550,597 411,46 3.062,62 411,46 588,968 550,59 2.400,00 550,59 589,799 793,34 1.597,98 793,34 606,1010 536,97 2.633,82 536,97 629,6611 531,68 3.173,58 531,68 793,3412 255,14 402,25 255,14 808,1913 629,66 3.414,20 629,66 1.004,8114 512,28 2.560,00 512,28 5.067,97

Por tanto concluimos que el valor actual del terreno es el resultado del producto del Precio Unitario encontrado, por el área del terreno:

Valor del Terreno = 768,95 Bs. /m² x 1.331,16 m² = 1.023.595,40 Bs.



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CONSTRUCCION:

El método utilizado para calcular el valor de la edificación fue el Método de Ross-Heidecke; el cual tiene la siguiente expresión:

Va= VR – D

D = (VR-Vr)K

K = & + (1-&) C donde:

Va = Valor Actual

VR = Valor de Reposición

D = Depreciación

Vr = Valor Residual (tomado como el 10% del valor de reposición)

& = Coeficiente de Ross.

& = ½ (e/Vp) + ½ (e2/Vp2)

e = Edad de la edificación.

Vp = Vida Útil de la edificación.

C = Coeficiente de conservación de Heidecke.

Para determinar el Valor de Reposición se determina el costo directo mediante presupuesto, y el costo indirecto de la siguiente manera:

Estudios y Proyectos: 5% del Costo de Construcción.

Permisologia: 2% del Costo de Construcción.

Inspección: 5% del Costo de Construcción.

Derecho de Incorporación a servicios públicos:



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Utilidad del Promotor: 25% (CD+ EST Y PROY + PER + INSP + DI)

Costo Indirecto: EST Y PROY + PER + INSP + DI + UP

VR = CD + CI

Costos Indirectos:

Estudios y Proyectos: 5% (11.592.861,39)=579.643,07.

Permisologia: 2% (11.592.861,39)= 231.857,23

Inspección: 5% (11.592.861,39)= 579.643,07

Derecho de Incorporación a servicios públicos:= 347.785,83

Utilidad del Promotor: 25% (CD+ EST Y PROY + PER + INSP + DI) =25%(13.331.790,59) = 3.332.947,65

Costo

CI= 5.071.876,85

CD= 11.592.861,39

VR = 16.664.738,24

Vr = 1.666.473,82

Edad de la Edificación: aproximadamente 35 años en virtud de haberse construido en el periodo presidencial 1973-1978.

& = ½ (35/60) + ½ (35/60)2

& = 0.4618

C =37.45 % en función del estado del bien (regular) y el tiempo de vida transcurrido (35 años).

K = & + (1-&) C = 0.4618 + (1-0.4618)*0.3745= 0.6634



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D = (VR-Vr)K= (16.664.738,24 - 1.666.473,82)*0.6634 = 9.949.849,06

VA = 16.664.738,24-9.949.848,62 = 6.714.889,62

Dando como resultado:

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

AREA (M2) VALOR ACTUAL (Bs)

TERRENO 1.331,16 1.023.595,40CONSTRUCCION 605,00 6.714.889,62

TOTAL 7.738.485,02



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CONCLUSIONES

Se deja constancia que al día de hoy 15 de Julio de 2013, el valor total del Galpón y Terreno propiedad de las ciudadanas Nélida Rosa Roa Roa y María Elizabeth Roa Roa, venezolanas mayores de edad, solteras, titulares de las cédulas de identidad Nro. 8.109.121 y 14.626.406, ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda Nº 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, alcanza la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO CON DOS CÉNTIMOS ( Bs. 7.738.485,02)

Realizado por:

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ANEXOS

Copia del Documento de Propiedad.

Presupuesto de Costo De Reposición.

Tabla de Referenciales.

Informe Fotográfico.

Plano de Ubicación.



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AVALUO DE GALPON INDUSTRIALPROPIEDAD DE LAS CIUDADANAS: NÉLIDA ROSA ROA ROA Y MARIA

ELIZABETH ROA ROA, UBICADO EN EL CONGLOMERADO INDUSTRIAL LA

QUIZANDA Nº 118, CALLE 86, PARROQUIA RAFAEL URDANETA, MUNICIPIO VALENCIA ESTADO CARABOBO.



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ANEXO


avaluo galpon industrial la quizanda

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