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El avalúo técnico

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Page 1: El avaluo técnico

El avalúo técnico

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TASACIÓN DE INMUEBLES Y SUS MERCADOS

Fuente: CURSO DE TASACION DE BIENES INMUEBLES. Arq. Luis A. Oñate

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TASACION DE INMUEBLES Y SUS MERCADOS

* AVALUAR: Valuar es verbo transitivo de Valorar .

* VALORAR: Señalar el precio de algo

* TASAR: Fijar oficialmente el PRECIO máximo o mínimo para una mercancía.

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TASACION DE INMUEBLES

• Estimar y aproximar oficialmente el valor justo de un inmueble, dirigido a un mercado determinado, bajo parámetros establecidos por organismos de control. Entre ellos: Superintendencia de Compañías, Superintendencia de Bancos y Seguros, Juzgados, etc.

Page 5: El avaluo técnico

COSTO:Cantidad que se da o se paga por algo.

PRECIO:Valor en dinero efectivo en que se estima algo.

VALOR:Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades.

Page 6: El avaluo técnico

COSTO DE UN INMUEBLE:Es la cantidad monetaria de producción del inmueble. Lo manejan los constructores.

PRECIO DE UN INMUEB LE:

Es la cantidad monetaria que una constructora o una inmobiliaria pide por su propiedad siempre y cuando sea nueva. Incluye una utilidad.

VALOR DE UN INMUEBLE:Cantidad monetaria resultante de aplicar u análisis. Un inmueble tiene diferentes valores al mismo tiempo, según el mercado en el cual se necesite su valor.• Valor de Reposición• Valor Comercial• Valor de Oportunidad

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MERCADO INMOBILIARIO DE COMPRA Y VENTA

INTERVINIENTES: Comprador, Vendedor o/y Propietario.

OBJETIVO: Intercambio comercial.

VALOR NECESARIO: Banda de Negociación.

PRECIO FINAL: Lo obtiene en la negociación personal.. Valor imposible de calcular.

Se sugiere un precio a un inmueble pero es posible una negociación,debe existir un valor máximo de descuento dentro de una banda de negociación.

Este mercado esta expuesto a factores emocionales y afectivos. Lo mas seguro opten por un valor intermedio.

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MERCADO DE GARANTIAS BANCARIAS

INTERVINIENTES: Propietario e Institución Financiera.

OBJETIVO: Crédito Hipotecario.

VALOR NECESARIO: Valor de Oportunidad.

PRECIO FINAL: No existe. Es el mercado donde mas trabajo hay con el objetivo de dar un Crédito dejando en garantía un inmueble.

A este mercado se le debe proporcionar un valor único para calcular el monto del crédito.

Page 9: El avaluo técnico

MERCADO COACTIVOINTERVINIENTES: Propietario, Institución Financiera (Dpto. de Coactivas)OBJETIVO: Rematar un Inmueble.

VALOR NECESARIO: Valor de Oportunidad.

PRECIO FINAL: Se lo da el mejor Postor. Es el mercado que ejecuta las garantías bancarias, a este mercado le interesa el mismo valor proporcionado de Garantías Bancarias. Sobre este es factible aplicar porcentajes de reducción

El precio final es imposible de calcular ya que no existe manera de saber postores ni ofertas.

Page 10: El avaluo técnico

MERCADO JUDICIAL

INTERVINIENTES: Juzgado, Perito y Propietario

OBJETIVO: Algún tipo de diligencia Judicial.

VALOR NECESARIO: Valor comercial o Valor de oportunidad dependiendo del tipo de proceso judicial.PRECIO FINAL: Depende del tipo de Proceso judicial. Ya que los objetivos son muy diversos, este tipo de informes necesitan no solo un valor sino también un análisis según lo que indique el Juzgado solicitante.

Page 11: El avaluo técnico

PLUSVALIA

Es el acrecentamiento del precio de un inmueble debido a causas externas :

• Mejoramiento vial.• Cambio de la zonificación• Eliminación de afectaciones.• Mejoras en la seguridad• Servicios comunales disponibles, etc.

La plusvalía se refiere solo al terreno no a la construcción. Se puede hablar de plusvalía cuando existen dos tasaciones del mismo inmueble para comparar.

Page 12: El avaluo técnico

DEPRECIACION DE LA CONSTRUCCION

Ningún terreno se deprecia, siempre tiene mejor plusvalía o por lo menos la mantiene.

Se da el caso de que si suceden depreciaciones basadas en cambios de zonificación, influencia de catastrofes naturales, afectaciones, problemas o restricciones varias.

Las edificaciones sufren depreciaciones por su edad ,estado y mantenimiento. Su valor casi nunca llegara a cero y tendrá un valor residual excepto en caso de demolición absoluta.

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FENOMENO DE LA PLUSVALIA Y LA DEPRECIACION

Existe un fenómeno con el cual, si hoy compro un inmueble en $ 45.000 dentro de varios años lo podre vender en $56.000, con la equivocada teoría de ganancia.

Lo que existió es una depreciación de la construcción y una plusvalía del terreno.

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TASACION DELTERRENOPara poder calcular el valor de un terreno es indispensable realizar una recopilación de referencias del bien.

Toma de referenciasPor lo menos 3 compradas y compatibles, en lo posible semejantes al inmueble en estudio.

Si no se encuentra referencias en el entorno inmediato se deberá seguir ampliando el radio de búsqueda, se puede analizar referencias homogéneas.

Tipos de referencias:• Lotes de terreno• Inmueble Autónomos• Inmuebles en Propiedad Horizontal nuevos• Inmuebles en Propiedad Horizontal usados

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METODO POTENCIALPARA BIENES NUEVOS DECLARADOS EN PROPIEDAD

HORIZONTAL

Se utiliza los siguientes factores:

• Negociación

• Ubicación horizontal

• Ubicación Vertical

• Tipo de acabados

• Servicios Comunales o Complementarios

Aquí se obtiene el costo por m2 homogenizado. Implica un precio estimado de venta del edificio

• Porcentaje de incidencia

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FACTOR DE NEGOCIACION

* 1.00 si se concreto la venta o el propietario no esta abierto a una negociación.

* 0.95 si se muestra poco interesado

* 0.90 si el propietario se muestra interesado

* 0.85 cuando el propietario pide un valor al azar.

* 0.80 cuando el propietario pide un valor especulativo

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FACTOR DE UBICACIÓN HORIZONTAL

Determinación de lote esquinero:

•1.00 Si el lote es medianero

•1.05 Si el lote es esquinero entre 2 calles sin importancia comercial

•1.10 Condición Media

•1.20 Si el lote es esquinero entre 2 calles de importancia

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DETERMINACION DE LAS DISTANCIAS A UN POCO COMUN

• Se deberá localizar un punto de referencia (RO) de mayor importancia comercial o con mayor plusvalía del sector.

• Se medirá la distancia desde el punto RO a la Referencia mas lejana.• Posteriormente se deberá medir las distancias desde RO a cada

referencia.DETERMINACION DE DISTANCIAS

Nomenclatura Intervalos en Km Factor ResultanteA 0.00 - 0.11 1.1 0.12 - 0.23 1.09B 0.60 - 0.71 1.05 0.72 - 0.83 1.04

P o RL 1.20 - 1.31 11 1.68 -1.79 0.96 2.28 - 2.39 0.91 > 2.40 0.9

• Una vez identificadas las referencias tomamos el factor resultante

de la tercera columna

Page 19: El avaluo técnico

FACTOR DE UBICACIÓN VERTICAL

Refiere a la importancia que le da su altura con relación a su función.

• 0.99 si la ubicación en altura no es la adecuada• 1.00 si la ubicación en altura no es importante• 1.01 si la ubicación en altura es importante• 1.02 si la ubicación en altura es muy importante.

REF:• Local comercial en 3° piso tiene una mala ubicación• Departamento en 5° piso

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FACTOR DE TIPO DE ACABADOS

•1.00 si son populares

•1.01 si son medios bajos

•1.02 si son medios

•1.03 si son medios altos

•1.04 si son altos

•1.05 si son de lujo

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FACTOR DE SERVICIOS COMUNALES

•0.98 muy inferiores a mi inmueble en estudio.

•0.99 inferiores a mi inmueble en estudio.

• 1.00 si los servicios de la referencia son los mismos

•1.01 son superiores a mi inmueble en estudio.

•1.02 son muy superiores a mi inmueble en estudio.

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PORCENTAJE DE INCIDENCIA

La incidencia no es mas que el porcentaje económico del terreno frente al pecio de venta. Si el proyecto lo vendo en $100.000, y el terreno costo $15.000 el PORCENTAJE DE INCIDENCIA es del 15%

Las bandas de dicho porcentaje son de 8% al 15%

Page 23: El avaluo técnico

METODO COMPARATIVO

Para analizar las referencias de Lotes de terreno y Propiedades Autónomas.

Análisis comparativo de Lotes de terreno

Factor de Tamaño:0.70 si el lote es 20 veces en adelante mas grande que la referencia0.80 si el lote es 10 a 19 veces mas gran de que la referencia0.90 si el lote es 5 a 9 veces mas grande que la referencia.1.00 si el lote es hasta 4 veces mas grande 1.11 si el lote es 5 a 9 veces mas pequeño que la referencia1.25 si el lote es 10 a19 veces mas pequeño que la referencia1.43 si el lote es 20 veces en adelante mas pequeño que la referencia.

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FACTOR DE TOPOGRAFIAPendienteRefiere a la inclinación del terreno con relación a la horizontal

PENDIENTE DE LA REFERENCIA 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 0 1 1.003 1.012 1.026 1.048 1.077 1.114 1.161 1.221 1.297 1.393 1.517 1.682 5 0.997 1 1.009 1.023 1.045 1.073 1.111 1.158 1.128 1.293 1.389 1.513 1.677 10 0.989 0.991 1 1.015 1.036 1.064 1.101 1.148 1.207 1.282 1.377 1.500 1.663 15 0.974 0.977 0.986 1 1.021 1.049 1.085 1.132 1.190 1.264 1.357 1.478 1.639 20 0.954 0.957 0.965 0.98 1 1.028 1.063 1.108 1.166 1.238 1.330 1.448 1.605 25 0.929 0.932 0.94 0.953 0.973 1 1.035 1.079 1.134 1.205 1.294 1.409 1.562 30 0.898 0.900 0.908 0.921 0.941 0.966 1 1.043 1.096 1.164 1.251 1.362 1.510 35 0.861 0.864 0.871 0.884 0.902 0.927 0.959 1 1.052 1.117 1.199 1.306 1.448 40 0.819 0.821 0.828 0.84 0.858 0.882 0.912 0.951 1 1.062 1.141 1.242 1.377 45 0.771 0.773 0.78 0.791 0.808 0.83 0.859 0.896 0.942 1 1.074 1.700 1.297 50 0.718 0.72 0.726 0.737 0.752 0.773 0.800 0.834 0.877 0.931 1 10.890 1.207 55 0.659 0.661 0.667 0.676 0.691 0.710 0.734 0.765 0.805 0.855 0.918 1 1.108 60 0.595 0.596 0.601 0.610 0.623 0.640 0.662 0.691 0.726 0.771 0.828 0.902 1P

EN

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NTE D

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AdecuaciónRefiere a la cantidad de dinero que costaría dejar al lote en condiciones optimas legales y técnicas para construir sobre el.

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FACTOR DE FORMA

Frente Fondo:

Regularidad:•1.00 cuadrada o rectangular•0.98 Trapezoidal• 0.96Irregular en sus cuatro lados•0.94 Totalmente sin forma definida

Page 26: El avaluo técnico

FACTOR DE INFRAESTRUCTURA

Se analiza los siguientes servicios públicos: energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, teléfono, transporte colectivo, recolección de basura y tipo de vías.

• En los 6 primeros servicios, de SI tener el servicio el factor es 1.01• En los 6 primeros servicios , de NO tener el servicio es 0.99• En tipos de vías si son asfaltadas, adoquinadas, hormigonadas el factor es 1.00• En tipo de vías si son empedradas en buen estado el factor es 0.97• En tipo de vías si son empedradas en mal estado, tierra o lastre el factor es 0.95

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VALOR SIN HOMOGENIZAR

• Es el resultado de dividir el valor del lote para el área y multiplicarlo por el factor de negociación, dejando de lado los demás factores comparativos.

VALOR HOMOGENIZADO

• Es le resultado de multiplicar el Valor Sin Homogenizar por los factores comparativos. Este es el valor del m2 de nuestro lote en estudio

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METODO DE REPOSICION O DEL COSTO

• El Método de Reposición esta basado en identificar los sistemas constructivos, instalaciones y acabados de las edificaciones, para poder enmarcarla en alguno de los PROTOTIPOS ARQUITECTÓNICOS de las tablas de costo de la construcción

.• Sistemas constructivos• Hormigón Armado• Madera• Metálico• Muros Portantes• Sistemas Mixtos

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VIDA ÚTIL ESTIMADA DE UNA EDIFICACIÓN

A lo largo del tiempo se ha observado cómo se utilizan, funcionan y deterioran las edificaciones.

• Hormigón Armado Planificado• Hormigón Armado SIN Planificar• Madera tratada• Madera sin tratamiento• Metal galpones• Metal edificios• Mixtos madera y ladrillo• Mixtos madera y hierro• Mixtos madera y hormigón

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INSTALACIONES

Instalaciones:• Instalaciones Eléctricas• Instalaciones Telefónicas• Instalaciones Comunicación• Instalaciones Entretenimiento• Tubería Agua Potable Fría• Tubería Agua Potable Caliente• Tubería Desagüe• Tubería de Gas

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NIVEL DE ACABADOS

• Recubrimiento de pisos• Recubrimientos de paredes• Cielo raso• Sanitarios• Grifería• Puertas• Ventanas• Muebles Altos de Cocina• Luminarias

Page 32: El avaluo técnico

COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS• Son los valores de todos y cada uno de los materiales, mano

de obra, equipo y herramienta empleadas en el proceso constructivo.

COSTOS INDIRECTOS• Son todos aquellos gastos que se realizan dentro y fuera de la

obra para su perfecto técnico y administrativo.• Además contemplan un porcentaje de costos imprevistos.• Estos costos indirectos varían notablemente entre regiones o

poblaciones según su ubicación geográfica.

Page 33: El avaluo técnico

AVANCE DE OBRA

Es un porcentaje que refleja la cantidad de rubros que se encuentran ejecutados e instalados en una construcción.

• Obra gris

• Instalaciones

• Acabados

Page 34: El avaluo técnico

DEPRECIACION DE LA CONSTRUCCION

Una edificación siempre va a sufrir depreciaciones.

Tipos de depreciación:• Por edad

• Por tipo de construcción

• Por Conservación y Mantenimiento

• Funcional

• Por clima

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MÉTODOS DE CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN

.Línea recta

Línea quebrada

Page 36: El avaluo técnico

.Línea Kuentzle

.Línea de Ross

Page 37: El avaluo técnico

FACTORES COMERCIALESUna vez depreciado el valor de una construcción de le deben aplicar factores

de comercialización.

Situación Política y Económica del País

• 0.96 de tener problemas políticos o económicos

• 0.98 si la situación es estable con tendencia negativa

• 1.00 si la situación del país es totalmente estable.

• 1.02 si la situación es estable con tendencia positiva.• 1.04 si las condiciones del país son positivas para el crecimiento e

inversión

Page 38: El avaluo técnico

SITUACIÓN POLÍTICA Y ECONÓMICA DEL CANTÓN

• 0.96 de tener problemas políticos o económicos

• 0.98 si la situación es estable con tendencia negativa.

• 1.00 si la situación del país es totalmente estable

• 1.02 si la situación es estable con tendencia positiva.

• 1.04 si las condiciones del país son positivas para el crecimiento e inversión

.

Page 39: El avaluo técnico

FACTORES DEL SECTOR O ENTORNO INMEDIATO

Servicios Públicos (Energía Eléctrica, Agua Potable, Telefonía, Alcantarillado)

• 1.00 si tiene todos los servicios

• 0.99 si tiene solo 3 servicios

• 0.98 si tiene solo 2 servicios

• 0.97 si tiene solo 1 servicio

• 0.96 si no tiene ningún servicios

Page 40: El avaluo técnico

CALIDAD DE VÍAS

• 0.95 si son intransitables

• 0.97 si son lastradas

• 0.99 si son adoquinadas o asfaltadas en caso de no tener aceras y bordillos

• 1.01 si están en excelentes condiciones

Page 41: El avaluo técnico

ESTRATO SOCIOECONÓMICO

• 0.97 favelas o suburbios

• 0.99 clase media baja

• 1.00 clase media

• 1.01 clase media alta

• 1.02 clase alta

• 1.03 barrios elitistas

Page 42: El avaluo técnico

CERCANÍA A EQUIPAMIENTOS

URBANOS

0.95 a más de 10 km

0.97 a mas de 6km

0.99 a más de 2 km

1.00 a 1 km a la redonda

0.03 más de 2 equipamientos a menos de 100 m

Page 43: El avaluo técnico

TRANSPORTE PÚBLICO

0.98 si el transporte pasa a más de 1km

0.99 a mas de 500m

1.00 a 200m

1.01 a una cuadra

1.02 en frente

Page 44: El avaluo técnico

POSIBILIDAD DE ESTACIONAMIENTO

0.94 si el predio no tiene parqueaderos

0.98 no tiene parqueaderos, pero si es posible parquear en la vía frontal

1.00 si el predio tiene parqueaderos propios.

1.01 si el predio tiene parqueaderos propios suficientes .

1.02 si el predio tiene parqueaderos propios y es posible parquear en la vía frontal

Page 45: El avaluo técnico

POLUCIÓN AMBIENTAL Y ACÚSTICA

• 0.96 si la contaminación es alta

• 0.98 si existe contaminación notoria

• 1.00 si la contaminación esta dentro de parámetros

• 1.02 si la contaminación es mínima

• 1.04 si no existe contaminación

Page 46: El avaluo técnico

CONSOLIDACIÓN DEL SECTOR

• 0.98 consolidado hasta un 25%

• 1.00 consolidado hasta un 75%

• 1.02 consolidado hasta al 100%

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FACTORES PROPIOS DEL INMUEBLE

• Demanda del inmueble• Mejor Uso del Suelo• Ubicación en altura• Legalidad de la construcción • Retiros según zonificación• Números de pisos permitidos• Circulación y funcionalidad• Iluminación y ventilación• Servicios complementarios

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VALORES RESULTANTES DE UNA TASACIÓN

El valor de Reposición es un valor que representa el costo de producción de una edificación a la que estemos estudiando a la fecha de la inspección de campo. Cuanto me costaría hoy construirla nuevamente.

1. Calcular el valor del terreno

2. Estimar el Costo de construcción del inmueble

3. Sumar los 2 valores. Esta sumatoria entrega el VALOR DE REPOSICIÓN.

Page 49: El avaluo técnico

VALOR COMERCIAL

1. Calcular el valor del terreno

2. Al valor de Reposición de la construcción ,lo multiplicamos por el factor de depreciación y por el resultante del factor comercial y por le porcentaje de Avance de Obra.

3. Sumar los 2 valores. Esta sumatoria entrega el VALOR COMERCIAL.

Page 50: El avaluo técnico

VALOR DE OPORTUNIDAD

Se refiere a un valor en el, cual una propiedad sea fácil y casi segura de comercializar.

BANDA DE NEGOCIACIÓN

* La banda alta= Valor Comercial

• Precio real= Cualquier valor ubicado al interior de la banda

• La banda baja= Valor de oportunidad

Page 51: El avaluo técnico

DATOS SOLICITADOS EN UN INFORME DE TASACIÓN DE UN INMUEBLE

• Datos Generales

• Datos de Ubicación

• Datos de Propiedad y adquisición

• Entorno e infraestructura

• Descripción del bien en estudio

• Registro fotográfico

• Tasación del inmueble