avaluo def albis

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INFORME DE AVALUÓ CASA UNIFAMILIAR EN AV. PASEO LIBERTADOR, MUNICIPIO SAN FERNANDO, ESTADO APURE.

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ARQUITECTO: EDDYS RICO

INFORME DE AVALUCASA UNIFAMILIAR EN AV. PASEO LIBERTADOR, MUNICIPIO SAN FERNANDO, ESTADO APURE.NDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD

SNTESIS DE LA VALORACIN

1. TIPO DE AVALU

2. SOLICITANTE

3. PROPIETARIO

4. UBICACIN

5. PROFESIONAL TASADOR

6. ASPECTO LEGALES DE LA PROPIEDAD

7. CARACTERSTICA DE LA PROPIEDAD

8. CONSTRUCCIONES

9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALU DEL INMUEBLE.

10. VALOR DEL INMUEBLE.

11. CONCLUSIN

ANEXOS

CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD.

El tasador abajo firmante certifica:1. Que el informe de avalu, es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mas mnimo tanto los datos o hiptesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos mtodos.2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operacin comercial, ni me liga con el propietario ningn tipo de parentesco o afinidad.3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi carcter de profesional tasador, consciente de de mis deberes y responsabilidades.4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los clculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningn dato importante que pueda influir en el resultado de este avalu.

5. Que el presente avalu no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos. SNTESIS DE LA VALORACIN.

a) Tipo De Avalu: Casa unifamiliar en el Paseo Libertador, Sector Centro, San Fernando de Apure.b) Solicitante: Sr. Morillo Alfredo Ramn.c) Propietario: Sr. Morillo Alfredo Ramn.d) Ubicacin: Casa N S/N, Av. Paseo Libertador, entre Calle Colombia y Calle Aramendi, Parroquia san Fernando, Estado Apure.e) Fecha: San Fernando 18-05-2015.f) Tcnico Tasador. ARQ. EDDYS RICOg) ValorDESCRIPCINREA (m2)PRECIO UNITARIO(BsF/m2)PRECIO TOTAL(BsF/m2)

CASA UNIFAMILIAR221.6715105.533.348.443,62

TOTAL3.348.443,62

SAN FERNANDO; 18 DE MAYO DEL 2015.

Sres. Caja de Ahorro del Ministerio PblicoSu Despacho.

1. Tipo De Avalu: Casa unifamiliar en el Paseo Libertador, Sector Centro, San Fernando de Apure.2. Solicitante: Sr. Morillo Alfredo Ramn.3. Propietario: Sr. Morillo Alfredo Ramn.4. Ubicacin: Casa N S/N, Av. Paseo Libertador, entre Calle Colombia y Calle Aramendi, Parroquia san Fernando, Estado Apure.5. Tcnico Tasador: ARQ. EDDYS RICO.6. Aspectos Generales de la Propiedad.

6.1 TENENCIA DEL INMUEBLEEl inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Publico del Municipio San Fernando, del Estado Apure. En San Fernando, 20 de Enero 2005. Bajo el numero 27 Folio 176 del tomo Cuarto. (Ver documento de propiedad anexo).6.2 REA DEL TERRENO SEGN DOCUMENTO DE CONDOMINIO 221.67 m2. Segn documento inscrito en la Oficina de Registro Publico del Municipio San Fernando, del Estado Apure. En San Fernando, 20 de Enero 2005. Bajo el numero 27 Folio 1076 del tomo Cuarto.

6.3 MEDIDAS Y LINDEROS.Los linderos generales del inmueble segn reposa en el documento estn expresados por los siguientes coordenadas geogrficas y distancias:P1 (N 872.914,55; E 668.724,93) 6.8 m P2 (N 872.915,08; E 668.731,71) 24.73 m P3 (N 872.918,14; E 668.756,25) 6.55 m P4 (N 872.911,65; 668.757,17) 31.53 m P5 (N 872.906,87; E 668.726,00) 7.75 m P1(N 872.914,55; E 668.724,93) .7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD7.1 FORMA TOPOGRFICA DEL TERRENOForma de polgono regular ubicado en manzana.

7.2 SERVICIOS

La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica, (CORPOELEC) Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias (HIDROLLANOS), Aseo Urbano Domiciliario. 7.3 VIALIDADEl acceso al inmueble se puede realizar a travs del Paseo Libertador. La vialidad presenta buenas condiciones, con deficiencias en tramos de las aceras. 7.4 CARACTERSTICAS DE LA ZONA

Comercial, con presencias de Residencias en ambos lados de la Avenida. Ubicada en el centro de la ciudad compuestas por viviendas unifamiliares, multifamiliares y galpones industriales. La vivienda se encuentra ubicada en la avenida Paseo Libertador, siendo este el sector mas importante de la ciudad en materia de comercio, a si mismo; sirve de acceso a todas las urbanizaciones que se encuentran ubicadas en el sur de la ciudad y todas los espacios pblicos y privados. Aledao al inmueble podemos encontrar la plaza alma llanera, el hospital Pablo Acosta Ortiz, gasolineras, liceos, villa deportiva, paseo libertador, clubes, restaurantes, entidades bancarias, universidades y tribunales.8. CONSTRUCCIONES

Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:

Sistema Estructural: Sistema aporticado. Techo interno: Termolosa. Piso: pavimento de concreto acabados rsticos. Paredes: en bloques de arcilla, revestidas en ejecucin con frisos acabados lisos. Puertas: en hierro rea interna y externa de la vivienda. Instalaciones elctricas: En construccin con la presencia Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes. Empotradas en su mayora en todas las reas con tablero principal. Piezas sanitarias: sin presencia. Agua potable: Suministro directo de HIDROLLANOS. Aguas Servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: escalera para comunicar ampliacin de planta alta. Pintura: En ejecucin.DISTRIBUCIN: Una Sala Comedor, Una Sala de Cocina, Un lavadero, Una Sala de Bao, entrada independiente y Seis (06) Habitaciones.REA: 221.67 M2.METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALU DEL INMUEBLEPara obtener el valor actual del inmueble objeto de avalu, se utilizaron los mtodos de mercado, para avaluar el terreno y el mtodo de los costos para lo referente a la construccin, haciendo uso del valor de reposicin.El Mtodo de Aproximacin al Mercado (Marketing Approach), se basa en el principio de la sustitucin y consiste en la Cantidad de Dinero estimada, en que un vendedor cedera un bien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones externas, teniendo ambos un conocimiento del mercado existente en ese sector y para ese momento.El Mtodo de costo se basa en realizar un clculo del valor de la vivienda como si se fuese a construir en los actuales momentos y luego realizar una depreciacin por los aos de vida. REFERENCIAL

NVENDEDORCOMPRADORUBICACINPARROQUIAREAMONTO P.U BS/M2NTOMO

FECHA

1KATIUSKA ALMERIDA

ZONIA CHAPARROBARRIO LAS MARIAS IISAN FERNANDO200.00740,000.003,700.005242015

2JOSE DE LOS SANTOS PEREZ, IRIS DE LAS NIEVE PEREZ, ROSA DE LA CRUZ PEREZ, LUMILA DEL CARMEN PEREZ Y MARIA TEREZA PEREZLOHANNY CASTLLOCALLE LA MIELSAN FERNANDO571.701,800,000.003,148.505282015

3CESAR GUERRERONAIROBI TANGANHYIHAPASEO LIBERTADOR SECTOR MILAGROSASAN FERNANDO101.17280,000.002,767.626012015

4FRANCISCO VEGAVEGENZO MARCANTONICALLE 24 DE JULIOSAN FERNANDO193.451,450,000.007,495.483362015

5MARIA ECHENIQUEROSA JAJOYAV. CARABOBOSAN FERNANDO372.442,500,000.006,712.491112015

6RAIMOND LUGORAIZA TIRADOCALLE URDANETASAN FERNANDO261.50578,000.002,210.332912015

7BETTY ROMEROCOLINA ERNESTOCALLE PAEZSAN FERNANDO161.37750,000.004,647.701552015

8ELBA VARGASJULIO VARGASCALLE GUATEMALASAN FERNANDO462.051,000,000.002,164.271662015

9NOSTATA BRIGITTE, ANGELICA BACALAO, BIRGITTA BACALAO, MIGUEL BACALAO,BELKIS BACALAONILDA RODRIGUEZCALLE SUCRESAN FERNANDO392.002,000,000.005,102.041672015

10YOJANS SOLERROYENIS SANCHEZCENTRO VALLESAN FERNANDO170.001,200,000.007,058.821842015

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICIN: se calculo el costo de reposicin mediante el uso de anlisis de precios unitarios para el caso de la edificacin ha ser valuada y para los referenciales se uso tabla publicada por el Gobierno Nacional. Ver Anexo.CALCULO PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE.N AREA DEL TERRENO m2AREA DE CONSTRUCCION m2FACTOR DE COORRECCION ROSS HEILVALOR DE REPOSICION Bs/m2VALOR ACT DE LA CONSTRUCCION Bs/m2VALOR DE LA CONSTRUCCION BsVALOR DEL TERRENO BsVALOR DEL TERRENO Bs/m2FACTOR DE ACTUALIZACION IPCFACTOR DE CORRECION DE AREAVALOR UNITARIO CORREGIDO

1200.001200.172333802797.626335715.12404,284.882021.4210.99458252010.473333

2571.70343.020.172349204072.2841396874.858403,125.14705.1311.030613084726.7203885

3101.1760.7020.172333802797.626169821.4935110,178.511089.0410.9404467731024.187219

4193.45116.070.172333802797.626324720.44981,125,279.555816.9010.9927061265774.47352

5372.44223.4640.122249204318.776965090.96011,534,909.044121.2311.0202408444204.642076

6261.50156.90.172333802797.626438947.5194139,052.48531.7511.007615679535.7990808

7161.3796.8220.77663380755.09273109.51762676,890.484194.6510.981316234116.276979

8462.05277.230.172333802797.626775585.856224,414.14485.6911.026012336498.3263288

9392.00235.20.0949204477.21053037.44946,962.562415.7211.0217257652468.2042

10170.001020.0949204477.2456674.4743,325.604372.5010.9848029414306.054336

CALCULO PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLEVAC = VR * (1 - FAC. Ross-H)VALOR PROMEDIO DEL TERRENO: 2566.51 BS/M2.

REA DEL TERRENO: 221.67 M2.VALOR DEL TERRENO: 568,919.27BS.CALCULO DEL FACTOR DE CORRECCIN DE ROSS HEIL.NEDADE/VESTADO DE CONSERVACIONFACTOR DE COORRECCION ROSS HEIL

1100.172.50.1723

2100.172.50.1723

3100.172.50.1723

4100.172.50.1723

5100.1720.1222

6100.172.50.1723

7100.174.50.7766

8100.171.50.09

9100.171.50.09

10100.171.50.09

Para aquellos Referenciales que no citan su edad en el Documento de Propiedad, se asumir que tienen la misma edad que el inmueble a ser avaluado.VALORES DEL IPCNVALOR UNITARIO DE TERRENO + CONSTRUCCIONVALOR DE LA OPERACIONAREA DEL TERRENOAREA DE CONSTRUCCIONAO DE CONSTRUCCIONFECHA DE PROTOCOLIZACIONIPC

13,700.00740,000.00200.00---826.4

23,148.501,800,000.00571.70306.78--826.4

32,767.62280,000.00101.17---826.4

47,495.481,450,000.00193.45---826.4

56,712.492,500,000.00372.44---826.4

62,210.33578,000.00261.50---826.4

74,647.70750,000.00161.37---826.4

82,164.271,000,000.00462.05---826.4

95,102.042,000,000.00392.00---826.4

107,058.821,200,000.00170.00---826.4

CALCULO DEL VALOR DE CONSTRUCCIN.

El valor de reposicin realizado mediante anlisis de precios de la edificacin construida es : 2.836.249,06 BS. En tal sentido calculamos el valor de construccin.TIPOREA DE CONSTRUCCINFACTOR DE CORRECCIN ROSS HEILVALOR DE REPOSICIN Bs/m2VALOR ACT DE LA CONSTRUCCIN Bs/m2VALOR DE LA CONSTRUCCIN Bs

A221.670.0212794.9161412539.012.779.522,34

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIN: 2.779.522,34 BS.CALCULO DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLEVALOR TOTAL DEL INMUEBLE: BS. 3.348.443,62 BS.CONCLUSINEn razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye fijar un valor de mercado de bolvares TRES MILLONES TRECIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS. Al inmueble de referencia.-------------------------------------------Arq. C.I.V SOITAVE SUDEBAN MEMORIA FOTOGRFICA.

FACHADA PRINCIPAL

DETALLE INTERIORES: SALA POR CONTRUIRMEMORIA FOTOGRFICA.

FACHADA POSTERIOR

DETALLE INTERIORES: SALA POR CONTRUIR