modelo avaluo

8/14/2019 Modelo Avaluo

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Informe de avalo realizado a:Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza,Sector Monte

Claro, Maracaibo


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CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD

El tasador abajo firmante certifica:

1. Que el informe de avalo obtenido, es producto de mtodos esencialmenteobjetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que hayainfluido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento personal quepudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de mi trabajo,como el resultado obtenido al aplicar dichos mtodos.

2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada encualquier posible operacin comercial, ni me liga con el propietario ningn tipo

de parentesco o afinidad.3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi carcter de

profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.

4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizarlos clculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza labuena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientementeningn dato importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

5. Que en el presente informe de avalo no se juzga la propiedad legal de losbienes escritos.

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Ing. Ambrosio RodrguezC I V 16 950 415


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SNTESIS DE LA VALORACIN

a. Tipo De Avalo

Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector

Monte Claro, Maracaibo.

b. Solicitante

Sra. xxx.

c. Propietario

Sr. xxx.

d. Ubicacin

Apartamento No. A-15,Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto ResidencialLa Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro,Parroquia Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

e. Fecha

Santa Rita, 06 de Enero de 2012.

f. Empresa tasadora

AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la AvenidaBicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos:0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com

g. Valor


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Santa Rita; 06 de Enero de 2012

Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal

Su despacho.

1. TIPO DE AVALO

Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza,Sector MonteClaro, Maracaibo.

2. SOLICITANTE

Sra. xxx.

3. PROPIETARIO

Sr. xxx.

4. UBICACIN

Apartamento No. A-15,Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial LaPlaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, ParroquiaIdelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

5. EMPRESA TASADORAAVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria,Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos: 0426.566.37.96 /0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com


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6.2. REA DEL TERRENO SEGN DOCUMENTO DE CONDOMINIO

7.879,89m2. Segn documento de condominioinscrito en la Oficina de Registro

Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, enMaracaibo el da 21 de Septiembre de 2009, bajo el No. 22, tomo 27.

6.3. MEDIDAS Y LINDEROS

Los linderos generales del inmueble segn reposa en el documento decondominio son los siguientes:

a. Norte: en lnea recta de 79,84m; con terreno que es o fue de JuanSiciliano.

b. Sur: en lnea recta de 81,07m; con propiedad que es o fue de PiedadCuadrado de Martn, hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 yPlaza de Campo 2.

c. Este: en lnea recta de 105,87m; con la Avenida 16A, antesAvenida 17.

d. Oeste:en lnea recta de 99,30m; con la Avenida 16B, en parte.

7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD

7.1. FORMA Y TOPOGRAFA DEL TERRENO

Plano en forma de polgono regular, ubicado en esquina.

7.2. SERVICIOS

La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica(CORPOELEC), Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias


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8. CONSTRUCCIONES

8.1. APARTAMENTO No. A-15

Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:Sistema estructural:Losa de entre piso. Techo interno:Revestido con frisos deacabado liso. Piso:En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisosinteriores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cermica, en salasanitaria. Rodapi:En baldosas de porcelanato. Paredes:En bloques, revestidascon frisos acabados lisos; con baldosas de cermica, en sala sanitaria. Puertas:En madera entamborada en reas internas del apartamento. Ventanas: En

aluminio y vidrio tipo Corredizas. Instalaciones elctricas: Tomacorrientes einterruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad est empotradaen paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias:De dos (2) piezas,blancas. Agua potable:Suministro directo de Hidrolago, conectado a tanque dealmacenamiento de agua del edificio. Aguas servidas:Conectadas al colector dela zona. Otros: Infraestructura:Mesn de mampostera revestido con frisos deacabado liso, sin puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura:En base de caucho.

Distribucin:sala comedor, cocina pantry, pasillo de distribucin y lavandera,un (1) dormitorio con sala sanitaria comn.

A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento.

Estado de conservacin: nuevo.

rea 1.0:51,34m2

Porcentaje de condominio: 1,10%

8.2. LINDEROS DEL APARTAMENTO

Los linderos especficos del apartamento segn reposa en el documento depropiedad son los siguientes:


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8.3. REAS COMUNES

Las reas comunes del edificio segn reposa en el documento de condominio sonlos siguientes:

El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesade los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, lasinstalaciones hidrulicas, elctricas, tableros y medidores destinados a servicioscomunes, ductos y conductos; pasillos y comineras; los estacionamientos devisitas, aceras, calles y vas de acceso y comunicacin del Conjunto con el exteriordel inmueble; los jardines y reas verdes, la caseta de vigilancia; los tanques ybombas de agua; sistemas de deteccin y extincin de incendios; y en generaltodos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y

conservacin del inmueble.

9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE

Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalo, se utiliz elMtodo del enfoque de los datos del mercado ya que mediante la investigacindocumental del universo de transacciones de compra-veta, debidamenteprotocolizadas en las oficinas del registro pblico ocurridas en las fechas mscercanas al presente y con caractersticas de ubicacin geogrfica y rea similaresal bien que se esta avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien encuestin. Finalmente, luego de la homogeneizacin de la muestra, procedemos ala aplicacin de la ecuacin lineal mltiple, la prueba de correlacin y aplicando loscorrectivos necesarios de acuerdo a la justa apreciacin del avaluador, se obtieneen definitiva, el valor actual.


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9.1. REFERENCIALES

No. VENDEDOR COMPRADOR UBICACIN PARROQUIA AREA(m2)No.Hab.

MONTO(BsF)

PU(BsF/m2) FECHA No. M/F

1Heraclio

VillanuevaHenry

Mrquez

Apto. No.C-4-S, 3 Piso,Edif. C, Conj. Resd.Domanins, Av. 16C, No.47-600

IdelfonsoVsquez 52,00 2 290.000,00 5.576,92 09/03/10 767 ---

2LeopoldoRodrguez Ricardo Vivas

Apto. A2-4, Edif. A, Conj.Resd. Domanins

IdelfonsoVsquez 52,00 2 350.000,00 6.730,77 10/08/10 686 ---

3Eleida

UrdanetaVctor de las

Salas

Edificio E, Conj. Resd. LasTunas, Av. 74 y 74A, calle80

Ral Leoni 89,59 1 560.000,00 6.250,70 21/10/10 3.323 448

4Leandro

Graterol yFlor Rondn

NardisCardozo

Apto. CV-2-2, PB, Edif. 2Cuj Verde, Conj. Resd.Los Cujes, Av. 61, calles82B y 83

Ral Leoni 75,00 3 480.000,00 6.400,00 28/01/11 1.421 567

5 Bettina RoosIsbelia

DelgadoResidencias Osaka, edificio2, apartamento 1-A, av. 10

OlegarioVillalobos 63,00 1 360.000,00 5.714,29 23/07/09 2.314 FR

6 A.C NicolAndreina

HumbertoColmenares

Residencias NicolAndreina, apto. 12-C, av.Universidad

OlegarioVillalobos

124,00 2 610.000,00 4.919,35 25/08/09 3.412 FR

7 Mara Mora FranklinSnchez

Conjunto ResidencialTorres Europa, torre 1,apto. 8-B, av. 4.

OlegarioVillalobos

139,00 4 650.000,00 4.676,26 21/09/09 3.513 FR

8 ElizabethMartnez Carlos Tern

Residencias LuganoPiazza, apto. 3-A, calle 83-B.

Santa Lucia 114,00 3 550.000,00 4.824,56 21/09/09 3.519 FR

9 Javier Porras Luis GonzlezConjunto ResidencialBayona 2, edif. Bayona 4,apto. 1-a, av. MilagroNorte.

Coquivacoa 77,00 1 420.000,00 5.454,55 23/09/09 3.635 FR

10 Luis MoleroIriana

Rizquezis

Conjunto ResidencialParque Santa Lucia, torre3, apto. 3-8B, calle 87.

Santa Lucia 70,00 2 380.000,00 5.428,57 29/09/09 3.773 FR

M/F:Matrcula o Folio


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9.2. CLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLEInmueble: Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.

1erPASO:CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, rea, Tiempo y No. Habitaciones

Tabla 1. Clasificacin de datosX1 X2 X3 Y

I Parroquia rea (m2) No.Habitaciones Fecha(dd/mm/aa) PU(BsF/m2)1 Idelfonso Vsquez 52,00 2 09/03/10 5.576,922 Idelfonso Vsquez 52,00 2 10/08/10 6.730,773 Ral Leoni 89,59 1 21/10/10 6.250,704 Ral Leoni 75,00 3 28/01/11 6.400,005 Olegario Villalobos 63,00 1 23/07/09 5.714,296 Olegario Villalobos 124,00 2 25/08/09 4.919,357 Olegario Villalobos 139,00 4 21/09/09 4.676,26

8 Santa Lucia 114,00 3 21/09/09 4.824,569 Coquivacoa 77,00 1 23/09/09 5.454,5510 Santa Lucia 70,00 2 29/09/09 5.428,57Y =Variable dependiente:PU (BsF/m2)

X = Variables independientes:rea (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.

2doPASO:APLICAR EL ANLISIS DE REGRESIN LINEAL

ResumenEstadsticas de la regresin

Coeficiente de correlacin mltiple 0,953139623Coeficiente de determinacin R^2 0,908475141R^2 ajustado 0,862712712Error tpico 256,8249012Observaciones 10


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ANLISIS DE VARIANZAGrados de

libertadSuma de

cuadradosPromedio delos cuadrados F

Valor crticode F

Regresin 3 3928253,365 1309417,788 19,85198676 0,00161847Residuos 6 395754,1794 65959,0299Total 9 4324007,544

Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95%Superior

95% Inferior 95,0%Superior95,0%

Intercepcin -87158,97832 19100,11326 -4,563270234 0,00383764 -133895,272 -40422,6848 -133895,272 -40422,6848Variable X 1 -8,686659219 3,777985955 -2,29928309 0,061160544 -17,9310578 0,55773939 -17,9310578 0,55773939Variable X 2 -132,9224266 107,9309831 -1,231550226 0,264193403 -397,020028 131,175175 -397,020028 131,175175Variable X 3 2,332379962 0,472994755 4,931090536 0,002627335 1,17500349 3,48975643 1,17500349 3,48975643

Anlisis de los residuales

ObservacinPronstico

para Y ResiduosResiduos

estndares

1 5992,434482 -415,5114053 -1,981488012 6351,620996 379,1482345 1,8080795653 6325,94326 -75,24563753 -0,3588308934 6417,742381 -17,74238113 -0,0846097485 5495,688646 218,5970682 1,0424442376 4909,848546 9,506292813 0,0453335467 4576,678063 99,58092934 0,474880878 4926,76697 -102,205567 -0,4873972249 5518,682975 -64,1375201 -0,305858577

10 5460,561442 -31,99001383 -0,152553764

3erPASO:CALCULAMOS LOS ESTADSTICOS

DISTRIBUCING de libertad

(Formula)G de libertad Estadstico

F0(k=2) GL=N-(k+1) 7 4,74t GL=N-2 8 2,31

F = 19,85 F es mayor a Fo Fo = 4,74F > Fo: Existe correlacin


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4toPASO:CALCULAMOS EL VALOR de

= Bo+ B1X1+ B2X2+ B3X3+ BnXn

Bo= -87.158,98 B1= -8,69 B2= -132,92 B3= 2,33

N (muestra)= 10 X1 (rea)= 51,34 X2 (No. Hab)= 1 X3 (Fecha)= 06/01/2012

= -87.158,98 B1X1= -445,97 B2X2= -132,92 B3X3= 95.426,99

= -87.158,98 (+) -445,97 (+) -132,92 (+) 95.426,99

= 7.689,12

5toPASO:CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) del apartamento

+ S t < PU (BsF/m )< - S t donde:S= Error tpico

= 7.689,12 t= estadstico t de estudentS = 256,82t = 2,31

PU mayor = 8.281,36PU selecc = 8.281,36

PU menor = 7.096,88

Observacin: Se seleccion el PU mayor debido al estado conservacin del Conjunto Residencial, Nuevo.

6toPASO:CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO

Valor del Apartamento =PU seleccionado rea

Valor del apartamento = 8.281,36 51,34

Valor del apartamento = 425.164,98


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10. VALOR DEL INMUEBLE

Descripcin rea (m2)Precio

Unitario

(BsF/m2

)

Precio Total(BsF)

Apartamento 51,34 8.281,36 425.164,98TOTAL 425.164,98

11. CONCLUSIN

En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluyefijar un valor de mercado de Bolvares cuatrocientos veinticinco mil cientosesenta y cuatro con noventa y ocho cntimos (Bs. 425.164,98), al inmuebleen referencia.

En tenor de lo establecido en la resolucin No. 009-1197, emitida por LaSuperintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), enfecha 28 de noviembre de 1.997, Normas relativas a la clasificacin del riesgo en

la cartera de crditos y clculo de sus provisiones, captulo IV, artculo 39, losbienes inmuebles residenciales afectados por la garanta tienen un porcentajemnimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las InstitucionesBancarias de este inmueble ser de Bolvares trescientos ochenta y dos milseiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho cntimos (Bs. 382.648,48).

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I A b i R d


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Calle 46, Sector Monte Claro


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Detalles interiores del C/R: Parque infantil


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Fachada del Eje A, del C/R La Plaza


18/21

Detalles interiores: Sala - comedor


19/21

Detalles interiores: Dormitorio

Detalles interiores: Pasillo de distribucin ylavandera


20/21

Detalles interiores: Sala sanitaria


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CROQUIS DE UBICACINC/R La Plaza,Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Maracaibo N

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