tesis avaluo edificios

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BENEMRITA UNIVERSIDAD AUTNOMA DE PUEBLA DE MXICO FACULTAD DE INGENIERA

UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES

MAESTRA EN VALUACIN

VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES TESIS PROFESIONAL

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRA EN VALUACINPRESENTA: ING. RONNY GONZLEZ MORA

DIRECTOR DE TESIS: M.V. DAVID SANCHEZ

SAN JOS, COSTA RICA SETIEMBRE 2005

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DEDICACONA mi Familia; Carolina y Felipe. A mis Padres; Que me continan apoyando en mis estudios y proyectos.

AGRADECIMIENTOA Dios por sus bendiciones y dones. A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.

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INDICECAPTULO

PAG INTRODUCCION 1. INTRODUCCIN 2. OBJETIVOS 3. METODOLOGA 7 9 10 12 12 12 12 13 13 13 14 14 16 18 19 19 19 20 20 21 23 24

I

II

LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 2.1 CONCEPTOS BSICOS 2.1.1 Vida Total 2.1.2 Vida til 2.1.3 Edad 2.1.4 Vida til esperada 2.1.5 Vida de servicio 2.1.6 Vida agotada 2.1.7 Vida til remanente 2.1.8 Vida Media probable 2.1.9 Factor Vida 2.1.10 Edad actual 2.1.11 Edad efectiva 2.1.13 Vida til ponderada

III

El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL 3.1 EL MANTENIMIENTO 3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO 3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

IV

LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL

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4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

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V

VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS DE UNA OBRA

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5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS 45 EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES 5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones normales 5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales 5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales 5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones normales 5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones extremas 5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas 5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas 5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones extremas

45 47 48 49 50 51 52 53

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES 54 5.3.1 Edificaciones comerciales tipo inters social bajo condiciones normales 5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales 5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales 5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones normales 5.3.5 Edificaciones comerciales tipo inters social bajo condiciones extremas 5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas 5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas4

54 55 56 57 58 59 60

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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones extremas

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5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS 62 EN EDIFICACIONES PUBLICAS 5.4.1 Edificaciones pblicas tipo inters social bajo condiciones normales 5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones normales 5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones normales 5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones normales 5.4.5 Edificaciones pblicas tipo inters social bajo condiciones extremas 5.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones extremas 5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones extremas 5.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones extremas VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO 6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACIN DE LAS EDIFICACIONES 6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE VIDA 6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES 6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 6.5 SUSTITUCIONES VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERARA

62 63 64 65 66 67 68 69

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70 71

73 74 74 75 76 76

VII

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7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta: mampostera - madera 7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la ONT VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra ANEXO II: Tipologa Ajustada Propuesta BIBLIOGRAFA

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84 89 92 95 132

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CAPTULO I.

INTRODUCCIN

1. INTRODUCCINLa estimacin de la vida til de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en general, ha sido un tema de investigacin, relativamente poco tratado desde el punto de vista de la valuacin costarricense.

Otras especialidades de la ingeniera, han dirigido su punto de atencin hacia las investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormign, las metlicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, segn un artculo del autor Turibio Da Silva(1), seala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de 1938, basados en probetas moldeadas en 1907.

Costa Rica no tiene estudios tcnicos que traten el tema de la Vida til de las Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la estimacin de la resistencia ltima o media de diferentes materiales constructivos, pero no dirigidos a las edificaciones como un conjunto.

En el mercado podemos encontrar un sin nmero de bibliografas que adjuntan tablas de esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido desarrolladas en medios y bajo tipologas ajenas a Costa Rica.

Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer las Vidas tiles Mnimas de algunas edificaciones aplicando el Mtodo de la Vida til Ponderada.

Se ha tomado la decisin de aplicar el Mtodo de la Vida til Ponderada, partiendo del hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la7

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calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la cual se encuentra, entre otros elementos.

El mtodo de la Vida til Ponderada, si bien es cierto es sencillo y prctico, conlleva varios elementos intrnsecos, de los cuales su correcta estimacin es vital para lograr un resultado confiable. Uno de stos, es la acertada definicin del estimado de Vida Probable de las partidas de la edificacin. En el medio podemos encontrar estimados se vida de muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: son consistentes con la tipologa constructiva nacional?

Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales tpicos costarricenses y luego de una revisin exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de las propuestas ms influyentes a nivel Panamericano, la investigacin que sobre las partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su escrito Las Edades de un Edificio(1). En los diferentes captulos de esta obra, el lector podr analizar el concepto de la vida probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podr observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra , ajustados al medio costarricense.

Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del Mtodo de la Vida til Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podr determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado mnimo de vida de la edificacin en anlisis.

CAPUTTO M (Ivn). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin, UPAV. Venezuela. 2000. 8

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2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo general

Aplicar el mtodo de la Vida til Ponderada Probable, en la estimacin de la esperanza mnima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y pblicos.

2.2 Objetivos especficos a. Estudiar los mtodos de estimacin de la esperanza de vida de los bienes inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.

b. Analizar las variables ms importantes que componen el mtodo en estudio.

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas tiles Probables de materiales y partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipologa constructiva costarricense.

d. Aplicar el mtodo recomendado, a una tipologa constructiva reconocida y oficial, como lo es la Tipologa Constructiva desarrollada por el rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica.

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3. METODOLOGA

Se recopil e investig informacin procedente de diferentes organismos de gran prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y de los mtodos para la estimacin de las vidas probables de stos y de las partidas de obra.

Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Mtodo de la Vida til Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la edificacin.

En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temticos del Comit de la Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM E 82), en lo que respecta al captulo de la vida de los materiales y edificaciones.

Tambin se estudiaron algunos captulos de la Organizacin Internacional para la Estandarizacin (ISO/DIS 15686), especficamente al apartado referente al planeamiento de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicacin de Marshall and Swift Co. fue una fuente importante de investigacin junto a la obra del investigador Rudbeck.

A nivel nacional, la investigacin se complementa con la consulta a valuadores profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigacin en Viviendas y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniera en Construccin del Instituto Tecnolgico de Costa Rica, al rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT) y a ingenieros de las especialidades de la Ingeniera Industrial y Mantenimiento Industrial.

Parte del contenido del mtodo propuesto, est integrado por la incidencia del costo de las partidas de obra con relacin al costo total de la edificacin. Desde ese punto de vista, se tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores

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independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitndose a presupuestos de edificaciones de carcter residencial, comercial y pblicas, no tomando en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carcter especial.

Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigacin, se propondr, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de Vida til Probable Mnima de los materiales y partidas de obra ms representativos del mercado nacional.

Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrn los valores de las Vidas tiles Probables de los materiales y partidas ms consistentes con la tipologa constructiva costarricense, se procede al desarrollo del mtodo por medio del cual se determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.

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CAPITULO II. LA VIDA TIL DE LOS BIENES2.1 CONCEPTOS BSICOS

Previo a la definicin del mtodo para estimar la Vida til Ponderara de una Edificacin, es necesario aclarar una serie de trminos que los valuadores citan en diferentes casos al referirse al estimado de vida de los bienes en general.

Con este propsito de integrar al lector sobre esta terminologa, se procede a definir y los siguientes conceptos:

2.1.1 Vida Total: Promedio estadstico que refleja la esperanza de vida de un bien expresada en aos, bajo condiciones normales de operacin y mantenimiento.

2.1.2 Vida til: Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio dentro de los lmites de eficiencia econmica. Es la vida til probable futura que se estima tendrn los bienes que se valan considerando los limites de eficiencia econmica y de produccin de la empresa para la cual se esta realizando el avalu. Segn la ASTM E 632 82(2), es el periodo de tiempo despus de la construccin durante la cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mnimo aceptable con un

mantenimiento rutinario

En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas tiles para diferentes tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones han sido desarrolladas en pases industrializados que tienen los recursos necesarios para2

ASTM American Society for Testing and Materials Comit G-3. Book of ASTM Standards. 1988 12

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desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementacin de investigaciones en laboratorios de materiales.

La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento fsico de resistencia de los materiales y no en su vida til o su comportamiento en el tiempo.

Los manuales que sealan la vida de los componentes de una edificacin, hasta ahora estudiados, advierten que stas no son exactas y se publican nicamente a modo de gua y se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida til.

2.1.3 Edad: Representa el tiempo transcurrido desde la instalacin del bien, hasta la fecha de la valuacin.

La edad puede no ser equivalente al perodo cronolgico transcurrido desde la instalacin de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalo, ya que existe una serie de factores, como calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que solo pueden determinarse mediante inspeccin fsica del bien.

2.1.4 Vida Normal o Vida til Esperada:

La vida normal o Vida til esperada de un bien es una suposicin sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la experiencia.

2.1.5 Vida de Servicio:

La vida de servicio es la base del clculo de la rentabilidad de una edificacin. Esta corresponde a la duracin de servicio promedio de

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un edificio o de un elemento constructivo de una instalacin o de un componente de ste.

2.1.6 Vida Agotada: La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual. La opinin de vida agotada debe emitirse como el resultado de la observacin y consideracin de la utilidad del bien, que puede ser influenciada, tanto por la observacin como por la edad.

Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 aos y tener 15 aos de edad, pero si por observacin revela que no ha sufrido la cantidad normal de deterioro u obsolescencia durante estos aos, la vida remanente esperada puede aun ser de 20 aos, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida normal. Lo contrario puede tambin ser cierto y a travs de abusos y descuido, el bien puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.

2.1.7 Vida til Remanente: La vida til remanente esperada es la que gobierna la determinacin del valor de una propiedad. Se expresa matemticamente segn la siguiente formula:

V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida til Remanente V.U = Vida til VNR = Valor neto de reposicin VRN = Valor de reposicin nuevo

El concepto intrnseco de esta frmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida til y la

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edad cronolgica. Este ltimo concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservacin.

Por ejemplo:

Una vivienda de mampostera, en condiciones de conservacin normales, cuya vida til se ha estimado en 60 aos y tiene una edad cronolgica de 15 aos, implicara segn el mtodo tradicional que su vida remanente es de 60 15 = 45 aos.

Segn el mtodo propuesto:

V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida til Remanente V.U = Vida til VNR = Valor neto de reposicin = 18.450.000 VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000

V.U.R = 60 * 18.450.000 22.500.000 V.U.R = 49.20 aos

Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero que sucede si la vivienda esta en regular estado.

VNR = Valor neto de reposicin = 12.150.000 VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000

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V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 aos

En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 aos, diferencia que puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio o si una entidad financiera acepta el bien como garanta hipotecaria..

2.1.8 Vida Media Probable: La vida media probable es el valor estadstico obtenido a partir de las curvas de mortalidad para cada bien.

En nuestro pas, es comn encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media Probable y aun continan en explotacin econmica.

En el caso de querer determinar el periodo de vida til durante el cual un bien puede seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de mortalidad o de grficos que representan la frecuencia de los retiros en funcin de la antigedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo.

Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.

Sin embargo la vida econmica de un bien se encuentra ntimamente relacionada con el grado de explotacin y es, a su vez, funcin del adelanto tecnolgico.

En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello ocurre con frecuencia en pases de gran desarrollo industrial. Sin embargo en pases de desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a procesar, es decir, que su valor de VMP ser apreciable y superior al de desecho.

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En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida til de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de ensayo.

F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / ao No. Total del lote ensayado

Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor mximo, o valor modal, segn se muestra en la figura No.1.

FF (max)

I VMP I

I I 2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA

E

Figura No. 1 Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo simtrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida til y mxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho permite simplificar la confeccin de la tabla de depreciacin por antigedad, admitiendo que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida til

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(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigedades superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asinttica al eje de las abcisas).

$$ 1.00

$ 0.25 $ 0.05 I VMP I VU = 2 VMP Figura No. 2 Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicacin sea aplicada a las edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepcin de la vida til de las edificaciones de una forma ms cientfica. I I

E

2.1.9 Factor de Vida

Se refiere a la relacin que hay entre la vida til total que se estima prestar servicio un bien considerando los limites de produccin y economa en condiciones de operacin normal de un bien. Fv = VUT - E VUT

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2.1.10 Edad Actual: Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.

2.1.11 Edad Efectiva: Es una edad estimada, basada en la comparacin con otras estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual, que depende de la condicin actual de la propiedad.

Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento, remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades tpicas que son 25 aos menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el costo de manutencin y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de depreciacin.

Como se puede apreciar existen un sin nmero de formas de citar la vida til de una edificacin o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que sta depende en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificacin o al elemento que se analice.

2.1.13 Vida til Ponderada de la Edificacin:

Es el promedio de vida, que se obtiene en funcin de la incidencia o participacin de los componentes ms representativos de la obra respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de todos ellos representa la vida til total estimada del inmueble.

En la aplicacin del mtodo para estimar esta edad, se requiere tener una amplia certeza de:

a. La Vida Probable de las partidas de obra b. De la incidencia de las partidas de obra

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CAPTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL

3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA TIL DE LAS EDIFICACIONES.

En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75 aos luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervencin general. Esta resultar necesaria en relacin del edificio que se trate y su funcin, su uso y tambin el mantenimiento que de l se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitacin integral no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y permanente del tiempo producto de las variaciones climticas o que ha recibido las influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o l mismo, debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada.

De la misma manera que ocurre con un automvil al que hoy las fabricas imponen mantenimientos preventivos que aseguran las garantas ofrecidas, al que la venta se acompaa de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido del motor se lo conduce a un taller mecnico para que personal especialmente preparado lo revise y repare.

Los edificios tambin deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados tcnicamente por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparicin de cualquier falla de la construccin para descubrir las causas de la patologa y sugerir las acciones correspondientes para su reparacin integral. Debe considerarse que habitualmente el tiempo transcurrido entre la aparicin de la lesin y la consulta, es directamente proporcional al futuro costo de la reparacin, a la vez que dificulta el descubrimiento inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios debern incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.

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3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SNDROME DEL EDIFICIO ENFERMO.

Los edificios protegen a sus ocupantes de la polucin reinante en la ciudad. Pero en muchos casos, durante la vida til del edificio, los ndices de contaminacin pueden excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases txicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de contaminacin en el interior del edificio.

Cuando ms del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea, mareos, dolores de garganta, picazn o sequedad de la piel, congestin o irritacin nasal, ojos llorosos, fatiga excesiva y estos sntomas desaparecen si estas personas salen de su lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos sntomas estn siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia simultanea de algunos de estos sntomas en un conjunto de personas se conoce como el Sndrome del Edificio Enfermo (SEE) o Sick Building Syndrome (SBS). Un edificio en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel.

Uno de los problemas bsicos en la concepcin del programa de mantenimiento, es lograr un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones de partes del edificio cuya vida til doble o triplique el periodo de las inspecciones.

Para estos motivos es necesario establecer la vida til de materiales y sistemas con suficiente aproximacin. Para este fin es necesario contar con informacin fehaciente procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observacin de aquellos que estn involucrados en el proceso constructivo.

En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas tiles de ms de 50 aos. Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de

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PVC, etc. Por esa razn, el valuador errneamente puede concluir que la expectativa de los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 aos.

La investigacin sobre el tema de la vida til de los principales materiales que componen las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o listas de vida tiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo, no sealan como o bajo que metodologas o parmetros fueron obtenidas.

El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida til de la edificacin, pero no es la norma.

En nuestro medio, la edificacin como conjunto no ha convertido todava el mantenimiento en una doctrina para la accin consolidada y aceptada por todos. Al mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van ms all de los intereses individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposicin hasta que se convierten en un hbito social. En los aos 60 el tema del control de calidad y mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada slo por grandes corporaciones, hoy da conocemos el nivel de especializacin, las experiencias y lo exitoso que han sido los planes de mantenimiento.

Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego imprescindible de materiales y hombres para elevar fsicamente el edificio son los siguientes: a. Introduccin de la materia en el pas por algunos iniciados a partir de experiencias en general de otros pases.

b. Aparicin sucesiva de artculos en revistas y congresos.

c. Alternativamente acuerdos entre pases introducen mandatos o compromisos

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d. Aparece el primer decreto

e. Aparecen ms decretos, los tcnicos se aprestan a exigirlos

f. Diez aos despus las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5 aos hay renovacin) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las cosas.

g. Veinte aos despus ya nadie discute la nueva actividad que se practica con naturalidad.

Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase d, mejor. En mantenimiento ya hemos llegado a este punto afortunadamente.

3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO

El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo tcnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. As ha ocurrido con la calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo.

Con el mantenimiento no poda ser menos y en el eco que nos llega de la discusin internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo ms o menos rudimentario.

As se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promocin, al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de

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enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias dcadas de vida til del edificio.

En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el mantenimiento. Adems se incide tambin en aspectos como la flexibilidad de lo construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y estancias.

Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de rehabilitacin provocadas por el cambio previsto de funciones.

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo enfoque estn centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecucin, son las siguientes:

a. Concepcin b. Establecimiento de la vida til prevista del edificio c. Prediseo d. Establecimiento de la vida til de prevista para los componentes e. Evaluacin de la vida de servicio de los componentes f. Comprobacin de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista g. Realizar el proyecto h. Elaborar el programa de mantenimiento

Aclararemos que la vida til prevista es la duracin que el propietario y el proyectista establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.

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Con elementos bsicos aqu tratados, podemos claramente percibir que para el establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida til de los bienes que formarn parte la edificacin en estudio.

Como puede observarse, la estimacin de la vida til de una edificacin, no slo es necesaria para la estimacin de la depreciacin en los procesos de valuacin de inmuebles. Es bsica y necesaria para la correcta implementacin de los procesos de mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.

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CAPITULO IV.

LA VIDA TIL PROBABLE DE LOS MATERIALES

4.1 VIDA TIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL.

Una edificacin sea residencial, de oficinas o industrial est compuesta por una serie de materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la prestacin de un servicio o actividad. Los avances de la tecnologa constructiva han hecho que muchos de estos materiales sean muy verstiles teniendo diferentes usos y aplicaciones.

Sin embargo en el fondo el componente bsico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento sea aplicado en una edificacin industrial o residencial est compuesto por fibras de amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las diversas acciones del ambiente y sus mltiples usos.

Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un grfico o una tabulacin de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.

Dentro de la investigacin realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y estimacin de las vidas tiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada da ms organismos e investigadores se han involucrado.

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Para citar algunos ejemplos, slo para el ao 2002 haba 24 proyectos de investigacin dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenan alguna relacin con la durabilidad de los concretos y la proteccin de los metales.

Entre los grupos de investigacin en aspectos de vida til de estructuras ms notables, se encuentran los comits CIB-RILEM: Comit 130 CLS Mtodos para la estimacin de la vida de servicio de estructuras de concreto, y uno de los ms recientes como es el Comit 140-TLS: Sobre la prediccin de la vida de servicio de los componentes de materiales en las edificaciones.

Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for Standardization (ISO), especficamente en su apartado Draft International Standard ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning, la publicacin de Marshall and Swift Publication Co. Life Expectancy Guidelines, y la obra del investigador Rudbeck: Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions.

En la conclusin de los valores propuestos en este captulo, es importante resaltar que los estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable con un alto grado de confiabilidad.

Todas estas publicaciones son claras al sealar que la vida de una edificacin, no depende de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor proporcin, una incidencia dentro de la vida til de la obra.

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Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigacin cientfica o de alguna otra ndole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de componentes de las edificaciones, que son consistentes con la industria de la

construccin nacional y en la cual sus compuestos bsicos son similares o los mismos que los aplicados en nuestro medio.

Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han excluido de esta investigacin, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos elementos relacionados con las tcnicas constructivas para pases con marcadas cinco estaciones.

Como se ver en el Captulo V, parte integral del mtodo para estimar la Vida til Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultaran en vidas tiles ponderadas no confiables

4.2 VIDAS TILES PROBABLES MNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

Las vidas tiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignacin de la vida til ponderada de la edificacin. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento industrial, ingenieros constructores y a la comparacin directa con obras de diversas edades cronolgicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mnimas.

Estos valores son bsicos en el siguiente proceso que es la estimacin de la Vida Probable de los componentes de las edificaciones.

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Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente bibliogrfica o investigacin, sino que de diferentes fuentes se han extrado aquellos valores que ms se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos profesionales nacionales que tienen relacin con el uso de materiales.

De forma complementaria, el autor realiz diferentes visitas a inmuebles y proveedores, entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios pblicos, con edades que oscilaron entre 10 y 45 aos. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se gener un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida til probable para aquellos bienes ms representativos de la tipologa constructiva nacional Tabla No. 1 Vida til Probable Mnimas de los Materiales Bsicos de una Edificacin Residencial o Comercial Material Estructura de soporte de techos Concretos Madera Metal Aislamiento trmico Cubierta lisa, sin proteccin Cubierta Metlica Hierro galvanizado Aluminio Cobre Cromo, nquel, titanio, zinc Lmina con pintura proteccin Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso Cubierta impermeabilizada con materiales sinttico Cubierta con pendiente Cubierta de terracota 45 20 40 50 50 15 35 30 20 85 35 65 Vida til Probable

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Cubierta de concreto Cubierta de fibrocemento Cubierta de placas onduladas de fibrocemento Piedras naturales (Ej. Pizarra) Evacuaciones pluviales Hierro galvanizado Aluminio Cobre Cromo, nquel Plomo Lamina pintada

50 45 35 50

25 40 50 50 40 15

Aberturas en la cubierta Tragaluz Cpulas, ventanas longitudinales Proteccin solar en aberturas en techos Lmina fija Toldos Toldos expuestos exterior Toldos sobre techos interiores Pararrayos Cobre Columnas, paredes exteriores Mampostera sin repello Concreto Mampostera con repello Concreto celular Aislamientos trmicos Exteriores mortero Exteriores sintticos Repellos Metlico Piedra natural Piedra artificial Fibra cemento30

25 20

30 15 10 15

40

50 90 80 40

35 25

45 50 50 40

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Cermica Madera Repellos con argamasa Con componentes y resistencia mineral Con aislante trmico Argamasa aislante Pinturas Sobre madera Sobre piedra Sobre concreto Sobre metales Sobre argamasa

40 30

50 25 25

8 10 5 7 5

Juntas de dilatacin Masilla Cinta aislante Ventanas y puertas exteriores Marcos y batientes Madera Madera- Metal Material Sinttico Acero Aluminio Cristales Simples o dobles Aislantes dobles o triples Cristales Aislantes y resistentes a condiciones trmicas Herrajes en ventanas Pintura Marcos Sobre madera Sobre metal Vitrinas Escaparate (vitrina) 30 5 3 40 30 35 15 15 25 40 35 45 45 8 15

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Protecciones solares Alero mvil madera Alero mvil metlico Alero mvil material sinttico Toldos Lmina con broches Metlica apilable De lona Persiana Madera Metal Material sinttico 30 40 40 15 25 15 30 40 35

Parasol (corta viento) Madera Metal Concreto Vidrio Vidrieras de invernadero jardn Vidriera fachada Vidriera resistente viento Vidriera de invernadero Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio Paredes en plataforma de vidrio Paredes en perfiles de vidrio Vidrio bloque entre hiladas sin masilla Vidrio bloque entre hiladas con masilla Instalaciones Alta Tensin Instalaciones de alimentacin de energa Elementos de enlace y conteo Transformadores Distribucin Compensadores de energa reactiva Grupos electrgenos de emergencia a diesel Alimentadores de corriente continua

30 40 50 35

30 30 30

45 45 30 30

40 30 40 35 35 15

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Instalaciones Instalaciones de fuerza y luz Tableros de distribucin de baja tensin Tableros de comando y regulacin Instalaciones de iluminacin Luminarias Luminarias emergencia Instalaciones de comunicacin y seguridad Instalaciones telefnicas Centrales telefnicas modernas Instalaciones y distribuidores Aparatos telefnicos Instalaciones baja corriente Instalaciones de timbreo e interfon Bsqueda y llamado personas Instalaciones de radio/ TV y audiovisual Instalaciones de seguridad Control acceso y tiempo Sistemas de cierre Sistemas de transmisin datos Equipos activos de comunicacin datos Cableado de comunicacin datos Sistemas de calefaccin Alimentacin y almacenamiento agentes energticos Depsitos de combustible internos Depsitos de combustible subterrneos Acumuladores Conductos Maquinaria Elementos de regulacin y seguridad Tableros elctricos y neumticos Produccin (Generadores de calor) Caldera en acero Caldera en hierro fundido Caldera de acumulador elctrico33

40 40 30

20 10

15 30 15

20 15 15 20 20

15 15

40 30 40 30 20 15 15

20 20 40

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Caldera con quemador integrado (atmosfrico) Tipo de combustin Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso Carburados por lea Sistemas de alimentacin automticos por combustible slido Conductos Conductos aislantes Conductos de regulacin y seguridad Produccin de calor Tableros elctricos / neumticos Distribuidores de calor Equipos y subestaciones Tuberas de bombeo Bomba zcalo Intercambiador de calor tubular Intercambiador de calor placas Conductos dentro del edificio Conductos con aislamiento Conductos de hasta 100o C Conductos subterrneos Conductos ubicados galeras accesibles Conductos ubicados galeras no accesibles Conductos aire libre Conductos sobre 100o C Conductos en galeras accesibles Conductos en galeras no accesibles Conductos aire libre Distribuidores de calor Radiadores Calefaccin a nivel suelo Calefaccin con aire caliente Chimenea En acero Material sinttico Vidrio34

15

15 10 15

40 30 15 30 15

15 25 40 20 40 30

20 40 20 30

40 20 30

40 30 30

20 25 25

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Cermica Instalacin media de calefaccin con bomba circulacin Instalaciones de ventilacin y climatizacin Centrales de ventilacin / climatizacin Equipos de ventilacin / climatizacin Equipo monobloque Ventiladores Equipos compactos Distribuidores de aire Canales Canales aislantes Componentes Recuperadores rotativos de calor Recuperadores estticos de calor con agua anticongelante Ventiladores cubiertos Armazn Instalaciones de refrigeracin Compresores de refrigeracin a pistn Compresores de refrigeracin rotativos Conductos de refrigeracin Aislantes de conductos de refrigeracin Instalaciones de refrigeracin industriales Aislantes de cmaras de refrigeracin Equipos de regulacin y seguridad Aparatos de regulacin y seguridad Tableros elctricos / neumticos Instalaciones medios de ventilacin Instalaciones de ventilacin y evacuacin de aguas Conductos de alimentacin de agua Conductos de agua refrigerada Tubera inoxidable Tubera galvanizada Tubera de cobre Tubera PVC Tubera PE,PP,PB

25 25

20 20 20

25 20

15 20 25 20

14 18 15 15 18 20

15 15 20

40 30 40 20 30

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Tubera de agua caliente Tubera inoxidable Tubera galvanizada Tubera cobre Tubera PE, PP, PB Evacuacin agua pluviales y servidas Tubera en hierro Tubera en acero Tubera en fibrocemento Tubera en PE Lavado y losa sanitaria Baeras Lavado, WC, orinales Fregadero Maquinas de lavar Maquinas de lavar vajilla Centrfugas Cmaras centrfuga Plancha coccin Grifera (cocina, WC, bao) Grifera de conductos Estufas Estructura inoxidable Estructura revestida / esmaltada Tratamiento de agua Descalcificador / dosificador Instalaciones osmosis / inversa Instalaciones desmineralizacin Poste antiincendio Bombas evacuacin agua Instalaciones de elevacin de la presin Compresor de aire comprimido Bomba de circulacin de agua caliente Equipos de laboratorio 30 20 15 20 15 40 30 20 15 20 25 30 30 30 15 15 15 15 20 20 30 50 30 40 40 40 30 40 30

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Instalaciones a gas Instalaciones completas (componentes, grifera, conductos) Instalaciones de energa alternativa Bombas de calor Maquina a pistn con motor elctrico Maquina rotativa con motor elctrico Motor a combustin Colectores terrestres y sondas geotrmicas (medios lquidos) Colectores terrestres por aire Evaporadores estticos Instalaciones de energa solar Colectores, lisos, vidrio Colectores, lisos, sin vidrio Instalaciones biogas Instalaciones de cogeneracin (p.e. UFC) Instalaciones foto voltaicas Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor Instalacin completa Instalaciones de aire comprimido Instalaciones de aire comprimido, sin compresor Instalaciones de defensa contra incendio Electrnicos Sistemas de gestin, edificios Ventilacin de proteccin Instalaciones de extensin Equipos CO2 Equipos de transporte Ascensores estndar Sistema arrastre, elctrico, cuarto de maquina alto Ascensor de personas Ascensor montacargas 30 30 30 30 30 15 15 25 25 30 14 18 12 20 60 25 20 20 15 12 15 20 25

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Instalaciones parqueo Parqueos Escaleras mecnicas Sistema andamiaje profesionales Elementos internos edificio Paredes divisorias y puertas internas Lamina yeso De madera o derivadas madera Vitrocemento e instalaciones vidrio Paredes vitrocemento (translucido) Puertas y paredes de vidrio Paredes divisorias mviles En madera o derivadas madera En metal Paredes biombo o corrediza Pared plegable Pared corrediza Paredes divisorias cabinas Cabinas WC, duchas Puertas internas En madera con marco de acero En madera con marco en madera Puertas industriales Portones internos Ventanas, internas Elementos de proteccin Elementos de proteccin externa Guarniciones de escalera- pasamanos Rejas Cerraduras y cerrojos 35 30 30 30 40 25 20 25 35 35 45 30 40 35 25 25 25

40 50 35 20

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Pavimentos Pavimentos ligados con suelo Pavimentos en linleo Pavimentos en material sinttico Pavimentos en textiles Pavimentos en piedra natural y artificial Pavimentos en piedra natural Pavimentos en piedra artificial Tratamiento de superficie Pinturas Revestimiento del suelo enlozado Cermica-Arenisca Clinkers Barro- cocido Revestimientos en madera Parquets y tablas en lminas Resinosos- maderas confiera Maderas duras Parquets Revestimientos derivados madera Pavimentos estructurales Revestimiento paredes Aislantes trmicos de muros perimetrales Visibles Con argamasa Revestimientos Rellenos con espumas huecas Revestimiento Revestimientos en argamasa Pinturas Sobre tapicera Sobre madera 10 15 40 15 35 35 35 30 30 40 35 30 15 40 40 40 5 45 45 35 25 25 10

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Revestimiento de paredes en tapicera Tapicera Tapicera aislante Revestimiento de paredes en lastre de piedra Naturales y artificiales Revestimiento de paredes en cermica Revestimiento en madera o derivados Madera maciza Derivada de madera Revestimiento antiincendio Cielos Revestidos Argamasa Habitacin Cocina Pinturas Habitacin Cocina, baos Cielos con elementos metlicos Suspendidos Cielos con paredes en yeso Suspendidos Cielos con paredes en fibrocemento Suspendidos Plafones en madera o sus derivados Madera Derivados madera Elementos Aislantes del cielo Revestidos Argamasas Conductos de alimentacin y descarga Conductos agua40

15 15

45 45

35 35 35

25 40 25

5 3

30 30 30

30 25

35 30

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Conductos de descarga y drenaje Conductos en material sinttico Conductos de gas Conductos de alta y baja tensin Conductos para audio- televisin por cable Conductos de calefaccin a distancia Conductos tele trmicos Conductos subterrneos Conductos lugares accesibles Conductos lugares no accesibles Conductos expuestos Conductos de calefaccin temperaturas >100 C Conductos lugares accesibles Conductos lugares no accesibles Conductos sobre superficie Conductos aire comprimido Superficies en espacios abiertos Superficies sin pavimentar Con pavimento bituminoso Con pavimento concreto Empedrados, rastreados, csped Tratamiento bituminoso Cordn y cao Concreto Piedra natural Barrera guarda va Cuneta Canales Drenajes Escalas Piedras naturales Concreto41

50 50 40 25

25 20 40 20 30

40 20 30 30

20 30 40 20 15

30 35 30

45 30

35 30

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Tapias o vallas Vallas con enrejado metlico diagonal Portones Vallas madera Paredes anti - sonido Instalaciones elctrica e hidrulica Instalaciones elctricas Conductos elctricos Postes concreto armado Postes madera Cables HT y BT Faroles, iluminacin externa Instalaciones de Pararrayos Cajas registro Instalaciones de agua Conductos Pozos filtrantes Pozos filtrantes concreto Captacin agua, pozos infiltracin Estaciones de depuracin concreto Estaciones de depuracin mecnica biolgica Parte constructiva Parte mecnica Instalaciones de irrigacin Equipos y herramientas Juegos infantiles (columpios, etc) Mquinas de deportes Equipamientos externos Postes metlicos 10 15 15 25 30 25 25 25 25 30 25 30 25 30 25 25 20

35 35 35 35 35

35 20 25

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Pintura sobre metal / madera Canales y bajantes Galvanizados Calefaccin y aire acondicionado Caldera de aire caliente Bombas de calor Compresores de aire acondicionado Enfriadores de gas Calderas de agua caliente Plomera Calentador de agua a gas Calentador de agua elctrico Sistema de desechos Privado (pozo sptico) Tubera galvanizada de agua Cielos Fibrocemento Gypsum Maderas contrachapadas Maderas aglomeradas Tablilla PVC Tablilla artesonado Techos Tela asfltica Tejamanil y tablones de madera Fibra de vidrio Asfalto Tejamanil de asbesto Pizarra

10

De 15 a 20

De 8 a 12 De 8 a 12 De 8 a 15 De 8 a 15 De 30 a 50

De 8 a 12 De 10 a 15 De 15 a 25 De 30 a 50 De 10 a 25 De 15 a 20 De 15 a 30 De 5 a 15 De 10 a 25 De 15 a 30

De 12 a 20 De 12 a 20 De 15 a 20 De 15 a 20 De 30 a 50 De 40 a 75

Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen stos y se requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones severas, el organismo recomienda disminuir la vida til probable en un rango de 5 a 10 aos.

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CAPITULO V. VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA

5.1 VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS DE UNA EDIFICACIN.

En el Captulo IV, se sugirieron las vidas tiles probables de diferentes materiales que son parte de una edificacin. Sin embargo, generalmente en la aplicacin del mtodo de la Vida til Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.

Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuacin se presentan las expectativas de vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de Valuacin de La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin, UPAV, Octubre 2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Ivn Caputto y el Arq. Pablo Herrera. Este estudio fue realizado para edificaciones de la Repblica de Venezuela.

Las Vidas tiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o econmica, media o estndar, buena o de primera y ptima o superior.

Como parte de esta investigacin, se ha determinado que la tipologa constructiva bsica esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde el punto de vista de calidad como de diversidad. As mismo, se ha determinado que en promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio, son aceptables y similares a las condiciones tpicas promedio de Costa Rica, por ejemplo en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.

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Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el mtodo de la Vida Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.

5.2 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones normales Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo inters social b. Bajo condiciones de uso normales

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Tabla No. 2 Obra tipo inters social bajo condiciones normales Componente de Obra Vida til Probable

Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

65 70 20 20 23 12 18 35 75 28 26 18 18 20 10 3 3 15 18 35 15 20 25

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5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo de calidad media o estndar b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 3 Obra de calidad media bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 85 80 25 30 26 15 20 40 80 38 36 20 20 35 15 5 5 20 25 40 20 25 30

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5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 4 Obra de primera calidad bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 85 80 30 35 37 18 25 45 80 45 46 35 35 45 25 7 7 27 33 45 24 30 35

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5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda de calidad ptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 5 Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 95 90 35 40 38 21 30 50 90 52 50 45 45 55 35 7 10 38 40 50 30 35 40

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5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo inters social b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 6 Obra de calidad econmica bajo condiciones extremas Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 50 50 15 15 18 10 15 30 50 23 21 18 15 18 10 3 3 15 18 30 12 18 25

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5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 7 Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 75 70 20 20 23 13 18 35 70 28 26 20 18 20 15 5 5 20 25 35 15 20 30

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5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 8 Obra de calidad ptima o primera bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 25 30 26 15 22 40 75 38 36 35 20 35 25 7 7 27 33 40 20 25 35

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5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo calidad ptima o superior b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 9 Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 30 35 37 20 25 45 75 45 46 45 35 45 35 7 10 38 40 45 24 30 40

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5.3 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES.

5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales. Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso normales Tabla No. 10 Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 70 75 13 14 23 12 18 35 70 28 27 16 18 20 10 3 3 15 35 15 23 25 20

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5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio calidad media b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 11 Obra de calidad media o estndar bajo condiciones normales

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 85 80 18 19 26 15 20 40 75 33 32 18 20 35 15 5 5 20 22 40 20 28 30

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5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 12 Obra de primera calidad bajo condiciones normales

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 85 80 23 24 37 18 25 45 75 38 37 33 35 45 25 7 7 27 30 45 24 30 35

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5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio calidad ptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 13 Obra de calidad ptima bajo condiciones normales

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 90 85 28 29 38 21 30 50 85 43 42 43 45 55 35 7 10 38 37 50 30 35 40

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5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 14 Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 70 65 10 10 20 10 15 30 70 23 22 16 15 18 8 3 3 15 12 30 12 20 25

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5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 15 Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 13 14 23 13 18 35 75 28 27 18 18 20 10 5 5 20 15 35 15 23 30

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5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 16 Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 18 19 26 15 22 40 75 33 32 33 20 35 15 7 7 27 22 40 20 28 35

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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo calidad ptima b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 17 Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 75 70 23 24 37 20 25 45 75 38 37 43 35 45 25 7 10 38 30 45 24 30 40

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5.4 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES PBLICAS.

5.4.1 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones normales. Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 18 Obra de baja calidad bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores62

Vida til Probable 70 70 13 14 23 12 18 35 65 28 27 16 18 20 10 3 3 15 15 35 15 23 25

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5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 19 Obra de calidad media bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 80 80 18 19 26 15 20 40 75 33 32 18 20 35 15 5 5 20 22 40 20 28 30

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5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo primera calidad c. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 20 Obra de primera calidad bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 85 80 23 24 37 18 25 45 80 38 37 33 35 45 25 7 7 27 30 45 24 30 35

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5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad ptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 21 Obra de calidad ptima bajo condiciones normales Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 90 80 28 29 38 21 30 50 75 43 42 43 45 55 35 7 10 38 37 50 30 35 40

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5.4.5 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 22 Obra de baja calidad bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 50 50 10 12 20 10 15 30 50 24 23 16 15 18 8 3 3 15 12 30 12 20 25

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5.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 23 Obra de calidad media bajo condiciones extremas Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 55 55 13 14 23 13 18 35 50 28 27 18 18 20 10 5 5 20 15 35 15 23 30

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5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 24 Obra de baja calidad bajo condiciones extremas Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 55 45 18 19 26 15 22 40 33 33 32 33 20 35 15 7 7 27 22 40 20 28 35

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5.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad ptima b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 25 Obra de calidad ptima bajo condiciones extremas Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 75 65 23 24 37 20 25 45 38 38 37 43 35 45 25 7 10 38 30 45 24 30 40

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CAPTULO VI.

LA VIDA TIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS EDIFICACIONES.

Es importante destacar, que dentro del proceso de definicin de la Vida til Probable, Ponderada, Media, etc, de una edificacin, no slo se ha de tomar en cuento la incidencia de los costos, las caractersticas mecnicas de los materiales y su durabilidad, el grado de instalacin de la edificacin. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado.

Los mtodos no han tratado especficamente el como cuantificar el efecto de elementos tan importantes como los indicados en el prrafo anterior. Si existe un consenso claro que todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos: Exigencias relativas a las condiciones ambientales a travs del tiempo Del valor arquitectnico Genero de construccin Grado de instalacin

En segundo lugar a partir de: Desgaste efectivo relativo a la explotacin y las incidencias del ambiente La calidad de las construcciones Del plan de conservacin, mantenimiento y de servicio

En lo que respecta al grado de instalacin ste se clasifica en:

Poco: Sin sistemas de calefaccin, instalaciones electromecnicas sencillas de ventilacin y sanitarios.

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Medio: Con sistemas electromecnicos, sistema de ventilacin y sanitarios normales.

Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecnicos importantes, sistemas sanitarios importantes.

El gnero de la construccin, se clasifica en Masiva o Mixta.

En lo que respecta al grado de instalacin de una edificacin, la Oficina Federal de Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26. Tabla No. 26 Vida til Probable de inmuebles por su grado de instalacinGrado Instalacin

Gnero de la construccin PocoMasiva Mixta 60 50

Medio50 40

Elevado40 30

En caso de que la vida til se sobrepase al estimado se debe considerar: Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparacin. Las limitaciones en las funciones. Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de esttica e higinicos.

6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA

Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificacin o de un edificio son, entre otros:

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Cambio prematuro en el uso Problemas con la adquisicin de piezas en componentes o refacciones La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos Las nuevas tendencias o innovaciones Reemplazo o sustitucin de elementos de la construccin en vez de reemplazar el elemento mas dbil

Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, estn:

a) Condiciones fsicas:

1. Accidente.

2. Catstrofe.

3. Deterioro debido al tiempo.

4. Deseaste y desperfectos debidos al uso

b) Circunstancias funcionales:

1. Inadecuacin

2. Obsolescencia c) Circunstancias externas a los inmuebles

1. Trmino de la necesidad

2. Abandono del inmueble

3. Imposicin de la autoridad

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Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos de los casos difcil. Por ello el conocimiento de la clasificacin general de las causas de retirada de los bienes puede ayudar a la prediccin del tiempo de vida til.

6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES

De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue:

1. Los daos fsicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como explosiones, colisiones, cadas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de la mquina debido a fuerzas extraas.

2. Cuando se producen daos repentinos por desastres tales como incendios, tormentas, inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destruccin, los bienes son retirados. Si los daos son parciales, el costo de reparacin o reconstruccin se compara con el costo de sustitucin para decidir si los bienes deben o no ser retirados.

3. La caducidad fsica resulta de la debilitacin se desarrolle e incrementa durante el servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservacin. La caducidad fsica puede ser causada por el deterioro debido a la oxidacin o a otros procesos qumicos, a los efectos mecnicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones de la temperatura o a una gradual descomposicin, como en el maderamen y en otros materiales de origen orgnico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosin.

El deterioro fsico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposicin a los elementos destructivos, mas bien que con el uso.

4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,

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tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son proporcionales al uso ms bien que a la edad.

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES

Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseo idntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o ms econmicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:

1. Inadecuacin o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de 100.00 libras por hora.

2. La Obsolescencia otra caracterstica de inconveniencia funcional, aparece generalmente con la invencin y el desarrollo de nuevos dispositivos de idntico carcter general. Un ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por pulgada cuadrada de presin en grandes centrales elctricas, donde la utilizacin de modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitira realizar grandes economas.

Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de obsolescencia tecnolgica, funcional, econmica as cuando un tipo diferente de estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia econmica. Por ejemplo, la instalacin de motores elctricos o de combustin interna en vez de generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros sern ms econmicos etc.

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES

Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su

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negocio puede sufrir cambios de tal ndole que se haga innecesario para lo sucesivo el empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando:

1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una empresa que abandona la fabricacin de aparatos calefactores con el fin de dedicar su plena capacidad a la produccin de hornos y gas y petrleo, retirar ciertos instrumentos de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos.

2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del levantamiento de una fbrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento ms cercano a una nueva cantera.

3. Retirada de servicios subterrneos para dejar paso a vas de trnsito municipales o la remocin de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizs por una nueva carretera.

6.6 SUSTITUCIONES

Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitucin consiste en reemplazar los bienes retirados al final de su vida til, generalmente por hallarse daados, desgastados o anticuados. Una sustitucin no siempre significa la reproduccin exacta de los bienes retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo bienes antiguos), pero no se limitan a ello.

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CAPITULO VII. VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIN.

Por Vida til Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificacin estimada a partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los principales componentes de la obra, en funcin de la participacin que representa cada uno de stos, en el costo total de la obra.

Como ya se ha descrito en los captulos IV y V, existen una serie de estndares que indican cual podra ser la posible Vida til Probable, la Esperanza de Vida o la Vida Econmica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimacione