avaluo casa valencia el morro

8/17/2019 Avaluo Casa Valencia EL MORRO

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Ingeniero Agrónomo Héctor M. Serrano D.Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.81Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos SVIA!1.001 " #001Sude$an! #. %.&'(

Valencia, 20 de Octubre del 2.013

Atención:Sres. ROSA AURISTELA RODRIGUEZ DE GUTIERREZ y

CARLOS JOSE GUTIERREZ GARRIDO

Presente.-

De acuerdo a los requerimientos de la Sra. Rosa Auristea Ro!r"#ue$

!e Guti%rre$ y Caros Jos% Guti%rre$ Garri!o& Venezolanos, mayores de

edad, Cónyuges, titulares de las cedulas de identidad '( )- *.+,./, y

)- 0.12.20& se rocedió a racticar un a!al"o t#cnico ara emitir mi

oinión sobre el Valor de $ercado actual de una %arcela de &erreno de su

roiedad distinguidas con el '( 1.)*1 y las construcciones en ella e+istentes

que conorman una !i!ienda casa-quinta ubicada en la Ur3ani$ación 4E

5orro6 Sector Oeste /urisdicción del $uniciio San Diego utónomo de

Valencia del stado Carabobo.

los resultados de esta insección se le alicó dierentes metodologas

de acuerdo al bien que se a!al"a, las cuales estn enmarcadas or los

rocedimientos utilizados actualmente a ni!el nacional e internacional or

organismos esecializados en la materia.


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l 4norme est conormado or5 sta Carta resumiendo el resultado de

nuestra in!estigación. 6na Certiicación, Cuero del 4norme donde se

describe el bien ob7eto de estudio, los criterios emleados, clculos,

conclusiones y ane+os. ste "ltimo, incluye5 otos, documentos resentados,Credenciales e 4nscriciones del erito.

ste a!al"o arte del suuesto que la roiedad incluye todos los

derec8os re!istos en la 9ey y no re7uzga acerca de la titularidad y estado

legal de los mismos. n consecuencia y de acuerdo a nuestra in!estigación, as

como de las %remisas establecidas, es de nuestra oinión que al da 20 deOctubre del 2.013, el Valor de $ercado ctual del terreno y las bien8ec8uras

en ella e+istentes, se e+resa de manera razonable en la siguiente cira5 TRES

5ILLO'ES SETECIE'TOS CI'CUE'TA 5IL 7OLI)ARES 8UERTES CO' CERO

C9'TI5OS 7s. 8. 0.;+1.111&11 2.?*0.3@1 C.4.V.5 10.@1A%. . > SV45 001

S6DB'5 % > 2.*?


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CERTI8ICACI='

l a!aluador aba7o irmante certiica que5

a l a!al"o realizado es roducto de m#todos esencialmente ob7eti!os,

cienticos y uni!ersalmente admitidos como 7ustos sin que 8aya inluido

en el a!al"o ning"n actor, intención o sentimiento ersonal que udiese

alterar en lo ms mnimo tanto los datos o 8iótesis de traba7o como el

resultado obtenido al alicar los mencionados m#todos.

b 'o e+iste ning"n inter#s directo ni indirecto con las roiedades ni con

el contratante, en cualquier oeración comercial, ni ligan lazos amiliares

ni de ninguna otra ndole.

c &odos los datos obtenidos de terceras ersonas o de arc8i!os ara

coneccionar el resente inorme son ciertos, 8asta donde alcanza la

buena e del a!aluador y que no 8a e+agerado ni omitido

conscientemente ning"n actor imortante que uedan inluir en el

resultado de este a!al"o.


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d 'o se 7uzga la roiedad legal de los bienes descritos en este inorme.

e l a!aluador declara ba7o e de 7uramento no ser, ara la ec8a de

realización de este inorme, E6'C4O'0;4O %FB94CO de ninguna

4nstitución del estado.

4':. :;. 2.*?


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CO'TE'IDO

A.G %O;&D.7.G C;& ;S6$'.

C. G C;&4E4CC4O'.

D.G C6;%O D9 4'EO;$5

1. OB/&O D9 V9FO.

2. EC


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- Documentos de %roiedad.

?.2. CO'S&;6CC4O'. C;C&;JS&4CS EJS4CS.

?.3. %;$4SS S&B9C4DS

- $#todo del !al"o.

- Euentes de 4normación.?.. CK9C69OS

- &abla de Clculos de la Construcción.

- stado de conser!ación. L;OSS-


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,.< O7JETO DEL A)AL>O

l ob7eto del resente inorme es determinar el !alor actual de un

inmueble constituido or una arcela de terreno y las construcciones en ella

e+istentes, que conorman una !i!ienda casa-quinta, ubicada en la

Ur3ani$ación 4E 5orro6 Sector Oeste /urisdicción del $uniciio San Diego

utónomo de Valencia del stado Carabobo. l cual ser!ir de base en la toma

de decisiones ara una osible oeración comercial.

*.< 8EC?A DEL A)AL>O

l inorme est ec8ado ara entregar el da 22 de Octubre de 2.013.

0.< IDE'TI8ICACI=' DEL 7IE'

9a reerida arcela tiene una suericie aro+imada de Trescientos

Sesenta y Oc@o 5etros Cua!ra!os con )einticuatro Dec"etros Cua!ra!os

0&*2 *


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que conorman una !i!ienda casa-quinta de Trescientos Treinta y Un 5etros

Cua!ra!os con Cuarenta y Dos Dec"etros Cua!ra!os 00,&2**< de

construcción, ubicada en la Ur3ani$ación 4E 5orro6 Sector Oeste

/urisdicción del $uniciio San Diego utónomo de Valencia del stado

Carabobo.

2.< 5ODO DE PROCEDER AL A)AL>O

Durante la elaboración de este a!al"o se 8a recabado toda la

inormación necesaria, eectundose !isita de insección tanto al inmueble

ob7eto, como a la zona y sus alrededores. 9a 4nsección del inmueble ue

lle!ada a cabo or el erito !aluador 4':. 0:;.


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9a zona cuenta con los ser!icios bsicos necesarios ara el

uncionamiento, desarrollo y e+lotación de la misma entre los que

odemos citar5 energa el#ctrica ro!ista or la estatal Cororación

l#ctrica 'acional y sus iliales5 CO;%O9C&, alumbrado "blico, ser!icio

teleónico suministrado or C'&V., las aguas blancas y de desec8o, tanto

de Valencia como del do. ragua es suministrado or la emresa estatal


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con $aracay y Caracas. dems, ermite la comunicación de la misma con los

municiios Diego 4barra, San /oaqun y :ucara, as como tambi#n con y

la %arroquia 6rbana ;aael 6rdaneta Lsegunda arroquia ms oblada de la

ciudad y sede de la zona industrial ms imortante del as y donde

encontramos ubicado el inmueble ob7eto de estudio.. 9a utoista ;egional del

Centro culmina en el Distribuidor San Blas, donde se conecta con la utoistaCircun!alación del ste, la utoista Circun!alación del Sur y la !enida 9ara.

ntre imortantes que cabe nombrar, como lo son5 9a utoista Valencia -

%uerto Cabello, 9a utoista Circun!alación del ste, 9a utoista

Circun!alación del Sur, 9a utoista Variante :ucara - Brbula, 9a utoista

Valencia - Camo Carabobo y or "ltimo la utoista /os# ntonio %ez5

s imortante destacar, que la ubicación del inmueble en estudio es

ri!ilegiada dentro del conte+to urbano del Sector Centro- ste de Valencia

or estar comunicada con el resto del as mediante una red de autoistas y

carreteras como lo es la rincial arteria !ial la ;C, que le ermite acceso

rido y directo a otras ciudades cercanas del as como lo son $aracay y

Caracas adems, se oseer cil acceso al bien en estudio, ya que en el mismose obser!o luidez de transorte "blico, mediante buses y microbuses, autos

or uesto y ta+is, que transitan dentro de la zona.

reas !e inFuencias:

http://es.wikipedia.org/wiki/Maracayhttp://es.wikipedia.org/wiki/Caracashttp://es.wikipedia.org/wiki/Municipio_Diego_Ibarrahttp://es.wikipedia.org/wiki/San_Joaqu%C3%ADnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Guacarahttp://es.wikipedia.org/wiki/Parroquia_Urbana_Rafael_Urdanetahttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Estehttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Estehttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Valencia_-_Puerto_Cabellohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Valencia_-_Puerto_Cabellohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Estehttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Variante_Guacara_-_B%C3%A1rbulahttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Jos%C3%A9_Antonio_P%C3%A1ezhttp://es.wikipedia.org/wiki/Maracayhttp://es.wikipedia.org/wiki/Caracashttp://es.wikipedia.org/wiki/Municipio_Diego_Ibarrahttp://es.wikipedia.org/wiki/San_Joaqu%C3%ADnhttp://es.wikipedia.org/wiki/Guacarahttp://es.wikipedia.org/wiki/Parroquia_Urbana_Rafael_Urdanetahttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Estehttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Estehttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Valencia_-_Puerto_Cabellohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Valencia_-_Puerto_Cabellohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Estehttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Circunvalaci%C3%B3n_del_Surhttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Variante_Guacara_-_B%C3%A1rbulahttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Jos%C3%A9_Antonio_P%C3%A1ez


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n la !isita realizada al sector se udo contactar que este municiio, es

el ms e+tenso territorial y longitudinalmente de la ciudad, ubicndose en el

Centro-ste del estado. l comercio y la industria son de gran imortancia

ara su economa, siendo muc8as de las comaas "blicas y ri!adas

estadales y nacionales tienen all su sede, ubicndose tambi#n gran arte de lazona urbanstica. 9a mayor arte de su oblación se rearte entre clase media

y alta, deendiendo de la zona. n su 7urisdicción tambi#n se encuentran las

urbanizaciones ms e+clusi!as de la ciudad como 9os rales, 9os /arales, l

$orro 4 y 44, 9a smeralda, 9omas de 9a smeralda, 6rbanización Sansur,

Iuma, Valle Verde, Con7unto ;esidencial %oblado De San Diego, 6rbanización

Valle de Oro, 9a :a!iota, 9as $a7aguas, Valles de San Diego, ;esidencias&ulin, Ciudad $ontemayor, 6rbanización &errazas de San Diego,

6rbanización San ntonio, 9os &ulianes

.< DESCRIPCI=' DEL I'5UE7LE:

9a reerida arcela de terreno consta de una suericie aro+imada deTrescientos Sesenta y Oc@o 5etros Cua!ra!os con )einticuatro

Dec"etros Cua!ra!os 0&*2 *


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Dec"etros Cua!ra!os 00,&2**< de construcción, ubicada en la


utónomo de Valencia del stado Carabobo.

?. A)AL>O:

;.,.< TERRE'O. CARACTERSTICAS 8SICAS

Caracter"sticas !e a $ona:

n cuanto a Vialidad del $uniciio de Sandiego, lugar donde se ubica el

inmueble en estudio cuenta con buenos accesos a la utoista ;egional del

Centro LCaracas - Valencia y 8acia la utoista Valencia-Camo

Carabobo 8acia la zona industrial y 8acia algunos centro oblados. dems, los

%otenciales del $uniciio son5 una e+celente ubicación geogrica e+actamente

entre Valencia, caital del stado Carabobo y %uerto Cabello, segundo uerto

ms imortante del as. 6n enorme otencial comercial y de ser!icio.

+celente otencial agrcola donde el rincial rubro son los ctricos e

imortante desarrollo industrial.

http://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Regional_del_Centrohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Regional_del_Centrohttp://es.wikipedia.org/wiki/Caracashttp://es.wikipedia.org/wiki/Valencia_(Venezuela)http://es.wikipedia.org/wiki/Campo_Carabobohttp://es.wikipedia.org/wiki/Campo_Carabobohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Regional_del_Centrohttp://es.wikipedia.org/wiki/Autopista_Regional_del_Centrohttp://es.wikipedia.org/wiki/Caracashttp://es.wikipedia.org/wiki/Valencia_(Venezuela)http://es.wikipedia.org/wiki/Campo_Carabobohttp://es.wikipedia.org/wiki/Campo_Carabobo


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&ambi#n, cuenta con !alores 8istóricos, culturales y naturales que

imulsarn el desarrollo de la acti!idad turstica en el municiio. lgunos de

ellos son5

• l casco de San Diego

• Centro de %iscicultura 9a Cumaca

• 9a toma de Cumaca• Casonas de la Curacara y $ontesino

• $i !ie7o Samn

• Club $adeirense

• Centro comercial y de atracciones mecnicas Big 9oP Center.

U3icación:

9a arcela de terreno, signada con el '( 1.)*1 y las construcciones en

ella e+istentes que conorman una !i!ienda casa-quinta, ubicada en la


utónomo de Valencia del stado Carabobo.

DescriHción !e a Harcea:


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l terreno es roiedad de la Sra. Rosa Auristea Ro!r"#ue$ !e

Guti%rre$ y e Sr. Caros Jos% Guti%rre$ Garri!o Venezolanos, mayores de

edad, Cónyuges, titulares de las cedulas de identidad '( )- *.+,./, y

)- 0.12.20& como se e!idencia en Documento ;egistrado ante la Oicina

Subalterna del %rimer Circuito del ;egistro del Distrito Valencia del stado

Carabobo, en ec8a * de $ayo de 1A?@, ba7o en '( A, Eolios del 2!to al 2@,%rotocolo 1( &omo 2A.

9a arcela, tiene una suericie aro+imada de Trescientos Sesenta y

Oc@o 5etros Cua!ra!os con )einticuatro Dec"etros Cua!ra!os 0&*2

*


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)iai!a!: 9a !ialidad del sector y de las reas circun!ecinas se encuentra en

buenas condiciones de transitabilidad. %osee asaltado en todas las calles.

4normación que ue e!idenciada en la insección realizada se conirmara en

el resumen otogrico.

Docuento !e HroHie!a!Se ane+a coia de documentos de roiedad al inal del inorme.

;.,.*.< PRE5ISAS ESTA7LECIDAS

5%to!o !e Aao:

%ara a!aluar el inmueble, se utilizó el $#todo de $ercado este se basa

en el rinciio económico de la sustitución y en realizar in!estigaciones a ni!el

del ;egistro Subalterno corresondiente a la ubicación del inmueble, de

oeraciones de comra !enta de lotes similares al a!aluado. 6na !ez obtenido

los reerenciales, se actualizan y se 8omogenezan los datos a la ec8a del

a!al"o, se alican los actores de corrección corresondientes, con el ob7eti!ode disminuir los dierenciales que uedan e+istir en base al inmueble estudiado

Lroceso de 8omologación. %osteriormente se alica 0'K94S4S 1S&0DJS&4CO

ara determinar el !alor ms reresentati!o de la muestra de ;1:4S&;O .


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8ora bien, se rocede al anlisis no sólo en el mercado de oeraciones

registradas, sino tambi#n la muestra de OE1;&0S %"blicas, mediante a!isos

de rensa, emresas inmobiliarias y oertas ri!adas. estos les sern

alicados actores de corrección y sern ob7eto de anlisis descriti!os. 9uego

de obtener los resultados or la !a del anlisis de oeraciones de comra,

!enta y el de la oerta, se roceder a onderar ambos !alores tratando decorregir el eecto de e!asión iscal de la muestra de registro y la eseculación

inmobiliaria de la muestra de oertas lle!ndose a un !alor "nico onderado

ara el inmueble.

EL A'LISIS ESTADSTICO consiste en los m#todos de5

Correlación lineal m"ltile5 nalizamos la muestra or el $#todo de Corrección9ineal $"ltile aoyados en el %rograma Statgra8ics !ersión .0 el cual

consiste en5 +resar un modelo matemtico que rele7e el comortamiento

del mercado, correlacionando una !ariable deendiente contra QnQ !ariables

indeendientes las cuales deben ser caractersticas del inmueble a!aluado

reresentando la cur!a de la tendencia del mercado. 9a órmula gen#rica de la

;egresión 9ineal $"ltile en el cual se basa el rograma de Statgra8ics es5

I R BN1 CN2 DN3 TT.T UNn

Donde5

I5 %recio 6nitario del mercado de reerenciales.


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5 Constante Obtenida

B. C y U5 Coeicientes de la cuación.

;-S5 Coeiciente de Determinación.

N15 . . Caractersticas a correlacionar del

. inmueble ob7eto. Nn5

n caso de no obtener un resultado coniable debido a los actores

articulares del caso, se aelar a regresión simle escogiendo la cur!a ms

adecuada entre los dierentes modelos.

CORRELACI=' SI5PLE5 se analiza la muestra aoyados en el SotPareStatgra8ics !ersión .0. de la ducational 4nstitution dition el cual consiste

en5 tratar de e+resar una ecuación matemtica que correlaciona dos !ariables

entre s, ara este caso, correlacionamos las !ariables Q%recio 6nitarioQ y

QKreaQ de la data tomada de los reerenciales estudiados.

Con este anlisis, se determina la naturaleza de la correlación e+istente y ermite una redicción corresondiente. Se estudian cuatro modelos

matemticos a saber5 9ineal, +onencial, ;ecroco y $ultilicati!o,

!eriicando sus coeicientes de determinación Q;2 Q los cuales deben ser mayor

de )0 untos ara considerar alta correlación entre las !ariables.


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De allar estos m#todos inducti!os alicamos5

59TODO ESTADSTICO DESCRIPTI)O:

l cual consiste en analizar las medidas de tendencia central de la dataara determinar el !alor ms reresentati!o de la muestra. Se analizar no

sólo de oeraciones registradas, sino tambi#n el de oerta "blica mediante

a!isos de rensa, emresas inmobiliarias, y oertas ri!adas. estos le sern

alicados actores de corrección y sern ob7eto de anlisis descriti!o.

9uego de obtener los resultados or la !a del nlisis de Oeracionesde Comra!enta y el de la Oerta, se roceder a onderar ambos !alores ara

llegar a una conclusión "nica del Valor 6nitario. %ara este caso el #ndice del

$#todo de $ercado que se !a a utilizar L$#todo del %unto.

AP9'DICE DEL PU'TO5 n este !al"o ue dicil de conseguir reerenciales

similares al terreno a!aluado, y a"n cuando se re!isaron los "ltimos trimestresno encontrndose oeraciones recientes de comra!enta de arcelas similares,

dada la oca acti!idad de comra !enta de terrenos en el casco central. %or lo

tanto se traba7ó con una !ariación del $#todo, que se denomina $#todo del

%unto, que ermite utilizar reerenciales de terrenos que tienen


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caractersticas dierentes y zoniicación y or lo tanto de ubicación al terreno

a!aluado. Debido a esto, se realizó un estudio de !entas de oeraciones del ao

L2.013 en el ;egistro Subalterno tomando en cuenta sus caractersticas

rele!antes y de zoniicación.

cada reerencial se le calcula su Valor de %unto, di!idiendo su %recio6nitario or su corresondiente orcenta7e de construcción, seg"n la Variable

Eundamental asignada. 9uego se actualizan y 8omogenezan los Valores de

%unto de los ;eerenciales a la ec8a del !al"o. Se alica nlisis Descriti!o

ara determinar el Valor de %unto ms reresentati!o de la muestra, y este

!alor se multilica or el orcenta7e de construcción asignado al lote ob7eto

ara determinar el Valor 6nitario Base en Bs. el metro cuadrado.

8ACTORES DE CORRECCI='5

8ACTOR POR U7ICACI='5 Corrige la dierencia que roduce en el !alor la

me7or o eor ubicación residencial de inmuebles con resecto al a!aluado.

8ACTOR DE ACTUALIZACI='5 Se utiliza ara determinar el %recio 6nitario

QCorregidoQ. 9os ;eerenciales se actualizaron a la ec8a seg"n la órmula

inanciera5 act.act. R L1 i n

Donde5

act.act. R actor de actualización


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i R tasa de rendimiento de inmuebles similares al

a!aluado .

n R erodo de tiemo comrendido entre la

oeración y la ec8a del a!al"o.

l Eactor de ctualización 8a sido calculado de manera e+acta tomandoen cuenta los das desde la ec8a de oeración 8asta la ec8a del a!al"o.

LAS 8UE'TES DE I'8OR5ACI=' que se usaron ara el inmueble son5

OPERACIO'ES DE CO5PRA )E'TA: Obtenidas del ;egistro subalterno del

Distrito corresondiente5

LOS 'DICES DE RE'DI5IE'TO: Se actualizaron los montos y reciosunitarios de cada uno de los reerenciales, las cuales sern igualadas a los de

inlación que resenta el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta el

!alor del rimer trimestre del ao en curso L2013, que resenta la Oicina de

stadstica del Banco Central de Venezuela Lara 2.013 R ?,00 W acumulado

8asta el mes de $arzo.

TA7LA DE A'LISIS DESCRIPTI)O DE LOS RE8ERE'CIALES DE REGISTRO

B O8ERTA5


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SotPare stimación del $#todo del $ercado, . $. $., de elaboración

roia de #sta mresa.

8ACTORES I'TA'GI7LES5

l terreno se encuentra ubicado en un sector de alto !alor or ser unazona de tio industrial y comercial dentro de la ciudad de Valencia lo cual es

imortante a la 8ora de obtener el !alor del unto comercial del terreno.

;.,.0.< CLCULOS

RE8ERE'CIALES 2to TRI5ESTRES DEL AO *.1,* B ,er TRI5ESTRES DEL

AO *.1,0& DEL 5U'ICIPIO AUTO'O5O DE )ALE'CIA

Priera Corri!a. )aores Hoco si#niFicatios<

Coeiciente de Correlación $"ltile R X- 0,32)1)3)33

4nterceto R @@A)A,02 Bs. E.

CoeFiciente !e rea K -,1;*&+,,*

Coeiciente de la ec8a R 3A12),@@

Cuadro '( 2


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Estadísticas de la regresión

Coe)ciente de correlaciónm*lti+le

0,326163633

Coe)ciente de determinación,-%

0,106382716

,-% austado -0,056093154/rror t+ico 316935,9327$ser2aciones 14

Cuadro '( 3AN34ISIS D/A,IAN5A

Gradosde

liberta

d

Suma de

cuadrado

s

Promedio de

los

cuadrados

F Valor

crítico de

F

,egresión 2 1,31539E+11

6576959428

9

0,654760

09

0,538683

386

,esiduos 11 1,10493E

+12

1,00448E+1

16otal 13 1,23647E

+12

Cuadro '(

Coefcientes

Error típico

Estadístico t

Probabili dad

Inerior 95%

Superior95%

Inerior 95,0%

Superior95,0%

Interce+ción

887(0%

101(&8771(

08'70%'1

09%8&&

:19(997

07(

91%%'8(1

:19(997

07(

91%%'8(07

3,/A :10'%&11

%

19008907%

:08%(((%

%%&

0(%'%0(09

:99&'&'

(%

1'0'9&1&

:99&'&'

(%

1'0'9&1&%

;/CHA 91%7(88

717'0'90&

0&7&7808('

0&8%7&&9

:11910%

1%8

1197%1

:11910%

1%8

1197%18'

Cuadro '( *

An


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residuales

Obseración

Pronóstico

Monto

Residuos Residuos

estándares

1 1008283,661 41716,339

0,14309025

% 1016692,149 333307,851

1,143271553

9 845894,7448 -80894,74

5

-0,277475193

( 901806,0331 -1806,033

1

-0,006194832

& 885074,8588 194925,141

0,668608219

7 897515,9884 -237515,9

9

-0,814698099

' 924201,3473 65798,6527

0,225694437

8 987694,0085 -87694,00

9

-0,300797191

991083,1438 -166083,1

4

-0,569677951

10 1158095,864 41904,1358

0,143734407

11

1093316,

19

-

493316,1

9

-1,692112453

1% 1126864,339 -436864,3

4

-1,498478265

19 979093,7499 220906,25

0,757725419

1( 1134383,923 605616,0 2,077309699


24/36


77

Se#un!a Corri!a. )aores ataente si#niFicatios<

Coeiciente de Correlación $"ltile R X- 0,)*0?0A)4nterceto R -3.0A.2@?,0*@Bs. E.

Coeiciente del Krea R 3)*?,)1*0?Coeiciente de la ec8a R 2A*.)*2,13?Cuadro '( )

Estadísticas de la regresión

Coe)ciente de correlaciónm*lti+le

0,654070496

Coe)ciente dedeterminación ,-%

0,427808214

,-% austado 0,264324846/rror t+ico 280710,1098

$ser2aciones 10

Cuadro '( ?AN34ISIS D/VA,IAN5A

Grados delibertad

Suma de

cuadrados

Promedio de los

cuadrados

F Valor crítico

de F

,egresión

2 4,12403E+11 2,06201E+11 2,6168302

03

0,141708424

,esiduos

7 5,51587E+11 78798165720

6otal 9 9,6399E+11

Cuadro '( @ Coefcient

esError típico Estadístico

t Probabili

dad Inerior

95%Superior

95%Inerior 95,0%

Superio95,0%

nterce+ción

3094287,0

58

2345939,84

5

-

1,318996762

0,2286790

35

-

8641553,3

06

2452979,1

9

-

8641553,3

1

245297

19


25/36


3rea 2939,641507

2948,75820

5

0,996908293 0,3520142

62

-

4033,0636

54

9912,3466

7

-

4033,0636

5

9912,34

67

;ec=a>mes?

251075,13

7

119519,746

4

2,100700047 0,0737948

77

-

31544,153

93

533694,42

8

-

31544,153

9

533694

28

Cuadro '( AAn


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9uego de 8aber alicado el modelo estadstico con la data rocedente de

los reerenciales calculamos el !alor del terreno, considerando que el rea de

la arcela en estudio es de 3)@,2 m2 Lseg"n documento ane+o.

Krea en estudio R 3)@,2 m2

$onto R 1.*).)A2,?3 Bs.E%recio unitario R $onto &otal Y Krea en studio

%recio unitario R 3.A@,32 Bs.EXm2

Valor del terreno R 1.*).)A2,?3 Bs.E

Valor ;edondeado R 1.*0.000,00 Bs. E

Se obtu!o como Valor del &erreno5 U' 5ILLO' CUATROCIE'TOS CI'CUE'TA 5IL 7OLI)ARES 8UERTES CO' CERO CE'TI5OS ,.2+1.111

7s.8<

4':. :;. 2.*?

;.*.< CO'STRUCCI='. DescriHción !e as caracter"sticas F"sicas !e a

construcción


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Ver Dossier Eotogrico.

CARACTERSTICAS DE LA CO'STRUCCI='

a. &io5 %roiedad 8orizontal.

b. structura5 Bloques de cemento blanco y tubo estructural.

c. &ec8o5 De latabanda y losa cero.

d. %aredes5 bloques en obra limia, re!estidos.

e. Eriso5 risado liso y ulido intado.

. %iso5 concreto semi-ulido y cermica de color

g. %uertas5 De 8ierro, madera yortón de lminas de 8ierro.

8. Ventanas y %rotectores5 Si osee.

i. 4nstalaciones l#ctricas5 &ablero, lmaras y bombillos.

7. Sanitarios5 %iezas sanitarias de color y comletas,

;.0.< PRE5ISAS ESTA7LECIDAS


28/36


5%to!o !e Aao

l m#todo que se utilizara ara a!aluar la ediicación es el del Costo,

este consiste en la i7ación de un !alor de reosición a nue!o, de acuerdo al

tio de construcción y acabado. %or deinición, el costo de reroducción de un

acti!o es el costo de reconstruir, a recios actuales, un dulicado e+acto o unar#lica del acti!o en cuestión. &al dulicado se creara utilizando los mismos

materiales, normas, diseo, trazo y calidad de mano de obra emleados en la

creación del acti!o original. %ara calcular este !alor de reosición se estimar

ara la ec8a y el lugar los costos directos como5 $ano de obra, materiales,

equios. I la utilidad del constructor, tambi#n los costos indirectos como5

%royectos, ermisologa, insección, administración y inanciamiento.%osteriormente ese !alor de reosición es aectado or un coeiciente llamado

;oss >


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dereciación que se ueden obser!ar en un bien son muc8as y muy di!ersas

estas causas ueden ser or5

1. Deterioro F"sico: or a!eras, accidentes y degastes constantes

en el inmueble.

2. O3soescencia F"sica o Funciona: or allas en el royecto ye7ecución del mismo.

3. Econóica: !ecindario no deseado, cambio de utilización or

actibilidad económica o or congelamiento debido a alta de

resuuesto ara culminación del mismo.

8ora bien, el m#todo que utilizaremos en esta caso es el de ;oss >


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erecta. :eneralmente las tasaciones se realizan siguiendo el rocedimiento

de a7ustar el !alor de reosición adatndola a la realidad de los bienes

!alorizados. %ara la alicación de esta t#cnica, ;OSS


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de !alores de la construcción de elaboración roia del deartamento de

4nsecciones e in!estigaciones de esta emresa.

7I7LIOGRA8A: ;e!ista Data Construcción, ;e!ista de SOITA)E ,

;e!ista PROI')ERO7RAS , CI'PRO'ET E)OLUCIO' B COSTOS 2do

&rimestre del 2013& %ublicación de la Contralora :eneral de la ;e"blica yconsulta a Organismos como5 $inra y Cmara de la Construcción del stado

ragua. s como tambi#n, el Colegio de 4ngenieros de Venezuela.

%ag5 cil Peb.5 PPP.ro!eedores.com.!e , PPP.grc.com.!e, PPP.tua!aluo.com ,

PPP.a!co.com.!e, PPP.cinro.net , PPP.camarainmobiliaria.org.!e,

PPP.a!obras.com.

;.2.< CLCULOS. rea !e Construcción !e a iien!a UniFaiiar:

31,2 m2 de rea. stado de Conser!ación5 2 Lmuy bueno

ntonces5 se rocede a realizar los clculos corresondientes

)aor Actua )A< K )aor !e ReHosición RP< M DeHreciación D<

331,2 m2 + ?.1?A,1A Bs. E.Xm2 R 2.3?A.32?,1* Bs. E.

DeHreciación se#n ta3a aneNa *&+*1


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V R 2.3?A.32?,1* Bs. E. + 2,*20 W R *A.A*A,0 Bs. E.

V R 2.3?A.32?,1* Bs. E. > *A.A*A,0 Bs. E.

)A K *.0,/.0&,, 7s. 8.

)A re!on!ea!o K *.011.111&11 7s.8.

Se obtu!o como Valor &otal de la Construcción5 DOS 5ILLO'ES TRECIE'TOS 5IL 7OLI)ARES 8UERTES CO' CERO CE'TI5OS

*.011.111&11 7s. 8. 2.?*0.3@1 C.4.V.5 10.@1A%. . > SV45 001

S6DB'5 % > 2.*?.< RESU5E' B CO'CLUSIO'ES


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n la areciación del Valor del $ercado del inmueble identiicado

anteriormente, incidieron notablemente los siguientes elementos de 7uicio5

comortamiento del mercado inmobiliario, costos actuales de construcción de

la zona, caractersticas del inmueble y la zona cercana a ella, la !ialidad, la

acilidad de accesos directos a ella y or "ltimo la conluencia !e8icular.

Como consecuencia de lo anterior se estima el !alor actual del terreno de

roiedad ri!ada y las construcciones e+istentes, a la resente ec8a del 20

de Octubre del 2.013 en5 TRES 5ILLO'ES SETECIE'TOS CI'CUE'TA 5IL

7OLI)ARES 8UERTES CO' CERO C9'TI5OS 7s. 8. 0.;+1.111&11 2.?*0.3@1 C.4.V.5 10.@1A

%. . > SV45 001S6DB'5 % > 2.*?


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CREDE'CIALES


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DOCU5E'TOS


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DOSSIER 8OTOGR8ICO

avaluo casa valencia el morro

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