informe avaluo san juan

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INFORME TECNICO DE AVALUO SOLICITANTE:  ANNA YUSMARIE DUGARTE SAN CHEZ UBICACIÓN:  VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO, LOTE N° 1  ARRIBA DE LA VARIANTE, PARROQUIA SAN JUAN, MUNICIPIO SUCRE, ESTADO MERIDA, VENEZUELA.  AVALUADOR: ING. MIRIAM N. RINCON P. C.I.N°: 13.230.783, C.I.V. N°: 169.502

Author: jorge-rincon

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  • 7/28/2019 Informe Avaluo San Juan

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    INFORME TECNICO DE AVALUO

    SOLICITANTE:ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ

    UBICACIN:VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO, LOTE N 1ARRIBA DE LA VARIANTE, PARROQUIA SAN JUAN,MUNICIPIO SUCRE, ESTADO MERIDA, VENEZUELA.

    AVALUADOR: ING. MIRIAM N. RINCON P. C.I.N: 13.230.783, C.I.V. N: 169.502

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    INDICE DE CONTENIDOPag.

    CERTIFICACION. 4

    I.

    DATOS GENERALES. 5II. OBJETO DEL AVALUO. 5III. DESCRIPCION GENERAL. 6

    a. Descripcin general del inmueble. 6b.Situacin actual del inmueble. 7

    IV. CONSIDERACIONES LEGALES. 8a. Ubicacin Poltica. 8b.Origen de la propiedad. 8c. Registro del inmueble ante organismos pblicos. 8d.Linderos actuales. 8e. Tradicin legal.f. Hipotecas y gravmenes.g.Observaciones legales relevantes.

    V. FACTORES DE UBICACIN Y LOCALIZACION.a. Ubicacin practica.b.Zonificacin.c. Caractersticas del contexto urbano e infraestructura

    urbana.VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.

    a. Descripcin general.b.Caractersticas del desarrollo: aprovechamiento actual.c. Formacin de valor del terreno.

    i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.

    1. Elementos de juicio.2. Determinacin del valor unitario actual.3. Estimacin de valor del terreno.

    VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.a. Tipologa, estado de conservacin y mantenimiento.

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    b.Distribucin y mediciones.c. Formacin de valor de las construcciones.

    i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.

    1. Elementos de juicio.2. Determinacin del valor unitario actual.3. Estimacin de valor de las construcciones.

    VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.IX. ANEXOS.

    Anexo 1: Levantamiento topogrfico.Anexo 2: Planos del inmueble.Anexo 3: Documento de propiedad.Anexo 4: Referenciales de compra venta de terrenos.Anexo 5: Resea Fotogrfica.

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    CERTIFICACION.

    Yo. MIRIAM N. RINCON P., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bailadores,Estado Mrida, titular de la cedula de identidad N 13.230.783, Ingeniero Forestal, inscrita en el

    Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el numero 169.502 y experta avaluadora de bienesinmuebles, segn certificacin expedida por la Sociedad de Ingeniera de tasacin de Venezuela(SOITAVE), (solicitud de nmero de registro en trnsito), por medio de la presente declaro ycertifico que he realizado un INFORME TECNICO DE AVALUO al inmueble identificado como: LoteN 1 va principal sector el Llano arriba de la variante, parroquia San Juan del Municipiosucre del estado Mrida, el cual segn documento protocolizado ante la Oficina de RegistroPublico con funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mrida adscrita al Ministerio delPoder Popular para las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del ao 2008, bajoel documento N 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre, Folios 01 al 03 del Tomo 07del ao 2008.propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, titular de lacedula de identidad N 13.966.054. en tal sentido se certifica que:

    1. En la preparacin del informe de avalo, se han seguido los lineamientos generales queconstituyen el Cdigo de tica, para los profesionales de la Ingeniera que establece elColegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y la Sociedad de Ingeniera de Tasacin deVenezuela (SOITAVE), as como las normas y recomendaciones de la Unin Panamericanade Asociaciones de Valuacin (UPAV).

    2. Los valores tasados son producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos yuniversalmente admitidos como justos y validos, establecidos por la Unin Panamericanade Asociaciones de Valuacin (UPAV), American Society Aprasial (ASA) y la Sociedad deIngeniera de Tasacin de Venezuela (SOITAVE), sin que hay influido en la elaboracin ypresentacin del estudio ningn otro factor, intencin o sentimiento que pudiesen alterarlos datos e hiptesis de trabajo, como los resultados y conclusiones derivas de estos, alaplicar los procedimientos tcnicos de avalo.

    3. No existen intereses presentes ni futuros, ni nexos familiares, ni comerciales con ningunade las partes interesadas en el bien inmueble objeto del presente avalo tcnico.

    4. No se ha exagerado, disminuido u omitido conscientemente ningn factor importante quepudiera influir en los resultados del presente informe de avalo.

    5. Todos los datos solicitados y obtenidos para la elaboracin del presente informe, por fuentede terceras personas o de entes y organismos pblicos se presumen como ciertos y debuena fe.

    De acuerdo con lo expresado en los resultados y conclusiones plasmadas en el presente INFORMETECNICO DE AVALUO, se estima que para el da veinte (20) de Abril del ao 2010, el VALOR delInmueble objeto del presente proceso valuatorio, conformado por el Valor del Terreno y lasedificaciones sobre el construidas es de: *** DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILBOLIVARES CON CERO CENTIMOS (275.000,00 Bs) ***.

    ________________________________Ing. Miriam N. Rincon P.

    C.I.N: 13.230.783C.I.V. N: 169.502

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    I. DATOS GENERALES.

    Solicitante: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,

    C.I. N: 13.966.054

    Propietario: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,

    C.I. N: 13.966.054

    Direccin del Inmueble:Lote N 1 va principal sector el Llano

    arriba de la Variante, Parroquia San Juan del Municipio sucre

    del Estado Mrida.

    Fecha: Veinte (20) de Abril de 2010.

    Perito Valuador: Ing. Miriam N. Rincn P. C.I. N: 13.230.783,

    C.I.V. N: 169.502

    II. OBJETO DEL AVALUO.El objeto del presente proceso valuatorio, es determinar el Valor actual de

    mercado para un inmueble ubicado en va principal sector el Llano arriba de la

    Variante, signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del

    Estado Mrida, el cual es propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE

    DUGARTE SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054, el cual fue adquirida segn consta

    en protocolizado ante la Oficina de Registro Publico con funciones Notariales

    del Municipio Sucre del Estado Mrida adscrita al Ministerio del Poder Popularpara las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del ao 2008,

    bajo el documento N 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre,

    Folios 01 al 03 del Tomo 07 del ao 2008.

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    EL PROCESO DE AVALUO DE UN INMUEBLE

    III. DESCRIPCION GENERAL.a. Descripcin general del inmueble:Segn la inspeccin realizada

    se pudio constatar que el inmueble consta de un lote de terreno de

    605,26 m2, segn levantamiento topogrfico, cavida mayor a la

    establecida en el documento de propiedad que indica 457,00m2, de

    forma irregular, con topografa irregular plana modificada, con

    plantas ornamentales y especies arbreas tpicas de la zona de edad

    temprana con arreglo tipo jardn, y una construccin sobre el

    Inspeccion al

    inmueble

    Inspeccion al

    sector donde se

    encuentra el

    inmueble

    INSPECCION

    PRELIMINAR

    Mediciones.

    Toma defotografias.

    Recoleccion de

    datos de serviciosbasicos.

    INSPECCION

    FORMALRecoleccion de datos

    referenciales de

    operaciones de compraventa en el Registro

    Inmobiliario.

    Analisis y Tratamientoestadistico de la muestar

    recolectada.

    Calculos y analisis de

    resultados.

    Elaboracion del informe de

    avaluo

    TRATAMIENTO DELA INFORMACION

    INFORME DE AVALUO

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    edificada tipo vivienda unifamiliar de un solo nivel, de 143,83 m2

    construida con paredes de bloque recubiertas con friso liso, techo en

    estructura metlica con cubierta de madera machiembreada y teja,

    ventanas panormicas, marcos de puertas y ventanas en chapa

    metlica, puerta principal de seguridad reforzada, puertas internas en

    madera maciza y entamboradas, dos habitaciones dos baos, rea de

    servicios, dos salas de estar, una cocina y comedor. La edificacin se

    encuentra construido sobre el extremo NorOeste del terreno

    ocupando un rea de 143,83 m2 y el restante lo conforman

    caminerias, jardineras y el acceso principal al inmueble el cual se

    encuentra ubicado el costado norte, por va sin pavimentar que

    conduce al Proyecto Habitacional Mara Antonia Urbina cruce con la

    va principal del sector El Llano.

    b. Situacin actual del inmueble: Actualmente el inmuebleconstituido por terreno y construccin se encuentra en la siguiente

    situacin:

    i. Vivienda unifamiliar: No habitada de manera permanente, conpocos enceres, cocina y salas de bao en funcionamiento,

    sistema elctrico funcionando correctamente, servicios de

    aguas blancas y servidas conectadas a las respectivas

    aducciones y en funcionamiento.

    ii. Terreno. Ocupado de manera parcial por la vivienda y elrestante con jardineras, caminerias y va de acceso, todos con

    plantas de jardn y especies arbreas, todo en buen estado, el

    terreno posee cerca de alambre de pas en los costados

    Norte, Sur y Oeste, muro de concreto y paredes de bloque

    parcialmente construidas en el costado Este.

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    IV. CONSIDERACIONES LEGALES.a. Ubicacin Poltica:El inmueble en estudio se encuentra ubicado en

    la va principal del sector el Llano arriba de la va Variante - Mrida,

    signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del

    Estado Mrida.

    b. Origen de la propiedad: De acurdo con el documento depropiedad el inmueble fue adquirido ANNA YUSMARIE DUGARTE

    SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054, al ciudadano JESUS MANUEL

    DUGARTE, terreno que formaba parte de un lote de mayor extensin

    propiedad del vendedor segn se evidencia en documento

    protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio

    Sucre, en fecha 27 de febrero de 2008, N 05, Folio 21 al 23,

    Protocolo Primero, Tomo 05 del primer Trimestre 2008.

    c. Registro del inmueble ante organismos pblicos: En laconsulta realizada ante la Oficina de Catastro del Municipio sucre seencontr que No dispone de ficha catastral.

    d. Linderos actuales: Segn lo establecido en el documento decompra venta el inmueble posee los siguientes linderos.

    SUROESTE: Terreno de Jess Manuel Dugarte en la medida de

    Dieciocho metros con cincuenta centmetros (18,50 mts).

    SURESTE: Carretera pavimentada conocida como la va principal del

    Sector el Llano en la medida de Quince metros (15,00).

    NOROESTE: Con terreno propiedad de Silverio Rangel Araque en la

    medida de Veinte Tres metres con Treinta centmetros (23,30 mts).

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    NORESTE: Con va de acceso (sin pavimentar) al Proyecto

    Habitacional Mara Antonia Urbina, en la medida de Veinte metros

    con Cincuenta Centmetros (20,50 mts).

    La construccin existente sobre el terreno se encuentra en el

    extremo SUROESTE

    e.Tradicin legal.f. Hipotecas y gravmenes.g.Observaciones legales relevantes.

    V. FACTORES DE UBICACIN Y LOCALIZACION.

    a. Ubicacin practica:Al ubicado en la va principal del sector el Llanoarriba de la va Variante - Mrida, signado como Lote N 1, Parroquia

    San Juan del Municipio sucre del Estado Mrida, se accede por la

    SAN JUAN

    SECTOR EL LLANO

    SENIAT

    VIA MERIDA

    VIA EL VIGIA

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    carretera nacional La Variante Mrida por la va conocida como

    carretera principal sector el Llano entrada a 800 mts de la sede del

    SENIAT en el sentido El Viga Mrida. Ver diagrama de ubicacin

    relativa local. Se accede igualmente desde la poblacin de San Juan

    de Lagunillas partiendo desde la plaza Bolvar tomando la va

    principal del sector el Llano en sentido Suroeste.

    b. Zonificacin: Segn lo establecido en la Gaceta Municipal delMunicipio Sucre, se establece que el sector el Llano se encuentra

    dentro de la zonificacin: AI-1; Area para la pequea y mediana

    industria y de servicios industriales.

    Usos compatibles: Residencia, turstico recreacional, agropecuario,

    educacional y comercio.

    c. Caractersticas del contexto urbano e infraestructura urbana:El inmueble objeto del presente estudio se encuentra dentro de un

    sector rural en proceso de desarrollo no urbanizado con servicios

    pblicos bsicos, en crecimiento, a 150 metros de la va principal que

    comunica la ciudad de Mrida con El Viga, a 800 mts

    aproximadamente de la sede de la Aduana Principal de Mrida

    (SENIAT), cercano al inmueble se encuentra la zona comercial de la

    variante donde se ubican industrias metalmecnicas, comercio,

    restaurantes, centros turstico recreacionales y clubes.

    Accesibilidad: Por la va principal del sector el Llano que intercepta la

    carretera nacional La variante Mrida, (150 mts).

    Transporte: No circulan rutas de transporte pblico por la va

    principal el Llano, pero si por la carretera nacional La variante

    Mrida.

    Servicios Pblicos: Dispone de red de sistema elctrico sin alumbrado

    pblico, red de cloacas y acueducto, va de acceso pavimentada en

    buenas condiciones con pendiente pronunciada que permite el

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    acceso en vehculos y peatonal, servicio de recoleccin de desechos

    slidos, red telefnica alambrica.

    Calidad Ambiental: Zona rural en proceso de consolidacin

    urbanstica, no existen fuentes de contaminacin snica, ni agentes

    contaminantes del aire, no se encuentra cauce de agua cercano, la

    vegetacin no presenta deterioro por agentes qumicos, se aprecia un

    nivel de calidad ambiental aceptable, por encontrarse a una altura de

    700 m.s.n.m. la temperatura media anual es de 26 con una

    humedad relativa del 40 %.

    Se aprecia crecimiento urbanstico no controlado, existen usos

    compartidos del suelo entre la actividad agrcola, comercial y

    residencial.

    VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.a. Descripcin general: El terreno que conforma el inmueble en

    estudio tiene forma irregular y topografa plana modificada, las

    medidas actuales tomadas en sitio no corresponden con lo indicadoen los documentos de compra venta y son las siguientes:

    NORESTE: (o Frente) Limita con la va principal del sector El Llano,

    desde el punto P1 al P2 existe pared en lnea recta de bloque sin

    frisar y columnas de concreto armado, en la medida de 16,60 mts.

    Desde el punto P2 al P4 existe muro de concreto a una altura de 2

    mts y luego pared de boque sin terminara formando una lnea

    quebrada que pasa por los puntos P2, P3 y P4, bordeando laentrada principal a terrenos que son de Jess Dugarte, con las

    siguientes distancias. P2 a P2 de mts, P2a P3 de 7,15 mts, P3 a

    P4 de 7,70 mts.

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    SUROESTE: (o Fondo) En lnea recta desde el punto P4 que se

    encuentra en el muro de concreto recubierto con piedra y que es la

    entrada a terrenos de Jess Dugarte hasta el extremo Suroeste de la

    vivienda, desde el punto P4 al P5 en la medida de 27 mts.

    NOROESTE: (o Costado lateral derecho) Limita con terrenos de Silvio

    Rangel Araque, existe cerca de alambre de pues en lnea recta desde

    el punto P5 al P6 en la medida de 16,20 mts.

    NORESTE: (o frente) Limita con va sin pavimentar que conduce

    desde la va principal del sector El Llano hasta el Proyecto

    Habitacional Mara Antonia Urbina, desde el punto P6 al P1 en la

    medida de 19,30 mts.

    El rea total del Terreno es segn las mediciones realizadas de

    605,26 m2, superior en 148,26 m2 a lo indicado en el documento

    de compra venta.

    Para los efectos de este informe y para todos los clculos que se

    requieran, la estimacin de valor se basara en la medida de

    457,00m2, rea que se indica en el documento de compra venta.

    LOTE N 1, SECTOR EL

    LLANO

    CARRETERA NACIONAL LA

    VARIANTE MERIDA

    VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO

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    b. Caractersticas del desarrollo: aprovechamiento actual. ElAprovechamiento actual del terreno est constituido por el inmueblesobre el edificado y compuesto por una vivienda con uso residencial

    de un nivel, ubicada en el extremo NORESTE del terreno, totalmente

    terminada y en perfecto estado de conservacin, el resto del terreno

    est destinado a jardines, caminerias, acceso y estacionamiento para

    vehculos. El terreno esta bordeado por paredes de bloque por el

    frente y por los dems linderos con cerca de alambre de pas.

    c.Formacin del valor del terreno.i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones

    limitantes.

    DEFINICIONES IMPORTANTES.

    EL VALOR: Valor es la relacin entre intensidad de las

    necesidades econmicas del hombre y la cantidad de bienes

    disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a travs de la

    relacin entre la oferta y la demanda del bien.

    EL valor de Mercado por su parte es el resultado de una

    transaccin entre un vendedor deseoso de vender, pero no

    forzado a ello, y un comprador que quiere comprar pero que

    tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de

    las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de lapropiedad. Se puede aceptar adems que el valor de mercado

    es el precio ms probable, en dinero, que un bien alcanza,

    expuesto a la venta en un mercado abierto y competitivo con

    todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la cual

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    comprador y vendedor proceden en forma prudente con todos

    los conocimientos indispensables, asumiendo que el precio no

    ser afectado por estmulos indebidos.

    Mercado Inmobiliario: Es un mercado particular y especial de laeconoma y est conformado por todos los bienes existentes y

    disponibles en una regin determinada. Los inmuebles son

    considerados bienes compuestos pues existen mltiples

    atributos que despiertan el inters de los agentes inmobiliarios y

    actores de este mercado, impidiendo esto que existan dos

    inmuebles idnticos. Existen varios factores que hacen

    especiales y que deben ser analizados pues estos crean losdiferentes segmentos del mercado inmobiliario, entre ellos: La

    gran vida til, la fijacin espacial, la singularidad, el alto costo

    de las unidades, la interferencia gubernamental.

    Imperfeccin del mercado inmobiliario: En muchos anlisis

    tericos micro-econmicos se supone que existe una

    competencia perfecta en el mercado inmobiliario. La perfeccin

    de un mercado significa, sucintamente, que los bienes sonidnticos, el ingreso al mercado es libre, la personas tienen

    informacin perfecta y clara, deciden libre y prudentemente sin

    presiones de ningn orden. Las acciones individuales no afectan

    los precios. En estas condiciones el valor del bien es igual al

    precio que alcanza en el mercado. Con toda seguridad, esta

    situacin no es la del mercado inmobiliario, ya que cuenta con

    diversas restricciones. La falta de informacin es un problemaserio. La heterogeneidad de los inmuebles y de sus

    localizaciones dificulta las comparaciones. No hay libertad para

    negociar por el contrario los agentes sufren diversas presiones

    para comprar a vender, bien sea motivados por necesidades de

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    mejorar de crecer, o simplemente por debacles financieras que

    obligan a desprenderse de propiedades para cumplir

    compromisos, o simplemente por rompimientos de sociedades.

    Enfoque Metodolgico.Para el presente estudio se usara el Mtodo del Mercado, el cual

    consiste en hacer una comparacin directa de los precios

    pagados en el mercado por propiedades similares, cuando

    existen sustitutos razonablemente similares y suceden

    transacciones con cierta frecuencia. Se usa ya que es un

    mtodo que se aproxima ms a la realidad ya interpreta el

    razonamiento de los agentes inmobiliarios, ya que estostambin tienden a definir precios en funcin de las

    comparaciones entre las unidades disponibles en el mercado.

    Las comparaciones segn este mtodo se realizan sobre los

    datos tomados en le registro inmobiliario de operaciones de

    compra venta, a cada uno de estos registros se le conoce como

    referenciales y se usara este trmino para representar los

    datos tomados y/o procesados.

    Limitaciones: El hecho de que las transacciones inmobiliarios no

    son totalmente transparentes, limita la efectividad y pertinencia

    de los datos, sin embargo se presume de la buena fe de lso

    compradores y vendedores y se toman como validos para los

    efectos de este estudio los datos tomados en el registro

    inmobiliario.

    1. Elementos de juicio:para el estudio se usaran:a. Las operaciones de compra y venta de inmuebles

    (Referenciales) similares en la poblacin de San

    Juan, Municipio Sucre, tomadas de la Oficina de

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    Registro Publico con Funciones Notariales del

    Municipio Sucre del Estado Mrida.

    b. Ofertas inmobiliarias de inmuebles similares,tomadas de la prensa local, portales de internet,

    visitas al sector.

    2. Determinacin del valor unitario actual: utilizandoEstadstica Descriptiva para la muestra tomada de 25

    datos (Anexo 4), se obtiene:

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    Precio Unitario de terreno = 95,79 Bs/m2

    3. Estimacin de valor del terreno.En virtud de que existe una diferencia importante entre

    la cabida real y lo que reflejan los documentos de

    compra venta, se realiza el clculo para las dos rea,

    con la recomendacin de que debe hacerse la

    respectiva aclaratoria ante la Oficina de Registro

    Publico del Municipio Sucre.

    Para el rea indicada en el documento = 450 m2, se

    tiene (Vt1):

    Vt1 = 450 m2 x 95,79 Bs/m2,

    Vt1 = 43.105,50 Bs.

    Para el rea real medida en el sitio = 605,26 m2, se

    tiene (Vt2):

    Vt2 = 605,26 m2 x 95,79 Bs/m2,

    Vt2= 57.977,86 Bs.

    El valor del terreno se estima en Cincuenta y

    Siete mil Novecientos Setenta y siete Bolvares

    con Ochenta y seis Cntimos. (57.977,86 Bs.)

    VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.

    a. Tipologa, estado de conservacin y mantenimiento: ViviendaUnifamiliar de un nivel, construccin tradicional, 143,83 m2 de

    construccin, dos (02) habitaciones, dos (02) salas de bao, una (01)

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    cocina, un (01) comedor, dos (02) salas de star, un (01) rea de

    servicios, pasillos de circulacin interna, porche (star) en rea

    externa techado, el acceso es desde el nivel calle por via sin

    pavimentar con caminerias en grava (piedra picada).

    ARQUITECTURA: Tradicional, distribucin funcional y amplios

    espacios internos, dimensiones adecuadas, altura acorde al clima del

    lugar, ventanas y puertas acorde a las dimensiones del inmueble,

    colores y acabados arquitectnicamente bien concebidos.

    ESTRUCTURA: Tradicional de concreto armado sistema de prticos,

    columnas y vigas armadas y revestidas.

    PAREDES Y TABIQUERIA: Paredes de bloque de concreto.

    ACABADOS Y REVESTIMIENTOS: Paredes revestidas con friso liso y

    pintadas con pintura base caucho, en reas internas pared revestida

    con piedra, revestimientos de cermica en paredes de baos y area

    de cocina.

    PAVIMENTOS: En interior pisos recubiertos con cermica nacional. En

    exteriores tipo caico.TECHO: Inclinados, estructura metlica cubierta de madera

    machiembreada y teja criolla.

    HERRERERIA: Protectores de puertas y ventanas en estructura

    metlica liviana soldada entre si y empotrada en paredes, acabado

    final en esmalte. Estructura de ventanas en aluminio pintado

    electrosttico.

    INSTALACIONES ELECTRICAS: Embutidas en paredes con tubera

    plstica elctrica, cableado y accesorios ajustados a las normas

    COVENIN, tablero de distribucin principal interno empotrado en

    pared, acometida canalizada subterrnea, luminarias simples con

    lmparas ahorradoras de energa.

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    INSTALACIONES SANITARIAS: Embutidas en paredes y/o pisos.

    Aguas servidas con aduccin a sistema de cloacas. Aguas blancas con

    aduccin a sistema local y depsito de agua, en buen estado y

    funcionando. Puntos de agua con presin y caudal adecuado, grifos,

    vlvulas y accesorios en perfecto estado.

    ESTACIONAMIENTO: Acceso directo desde calle interna sin

    pavimentar sin techo.

    CERCA PERIMETRAL: Por el frente en parte baja con muro de

    concreto armado revestido con piedra y pared en altura superior sin

    terminar. En costados laterales y fondo con cerca de alambre de pas

    en regular estado de conservacin.

    OBRAS EXTERIORES: Jardines con plantas rastreras y especios

    autctonas, arboles en edad temprana con buena distribucin y en

    excelente estado de conservacin y mantenimiento, puntos de aguas

    en rea exterior para riego de jardn, iluminacin exterior.

    EDAD: Un (01) ao.

    b. Distribucin y mediciones:Ver plano anexo.Largo: Ancho: Altura de techos: variable, 4.5 mts en las

    cumbreras, 3 mts en bordes y paredes internas.

    c.Formacin de valor de las construcciones.i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones

    limitantes.

    Se consideran los aspectos esgrimidas para Valor en el

    apartado para terreno y se considera como metodologa parala determinacin del valor lo establecido el mtodo de

    Aproximacin al Costo, el cual se fundamenta en la premisa de

    que nadie esta dispuesto a pagar por un bien mas de lo que

    le costara reproducirlo, se toman como datos validos los

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    aportados por proveedores y por las publicaciones de

    CINPRONET para el cuarto trimestre del 2009 y primer

    trimestre de 20010 as como la evolucin de los precios de la

    construccin publicado por el Banco Central de Venezuela

    tomado de la pagina Web www.bcv.gov.ve.

    1.Elementos de juicio.a. Precio por metro cuadrado de construccin emito

    por CINPRONET, Informe cuarto trimestre 2009,

    primer trimestre 2010.

    b.Edad y estado de conservacin delinmueble.

    El inmueble fue construido en diciembre de

    2008, por lo tanto posee una edad efectiva y

    aparente de 1 ao y 4 meses. El estado de

    conservacin EXCELENTE, (1) no se observan

    daos aparentes en la estructura y acabados, las

    paredes, techos, ventanas, puertas y protectores

    metlicos se encuentran pintados y en excelente

    estado de conservacin. No existen filtraciones

    en paredes y techos, las instalaciones elctricas

    y sanitarias funcionan correctamente y fueron

    construidos bajo norma.

    2. Determinacin del valor unitario actual: Para determinarel valor unitario de la construccin se usa como

    referencia la Publicacin EVOLUCION Y COSTOS DE

    CONSTRUCCION que edita la Organizacin

    CINPRONET, C. A., la cual tiene como objetivo

    principal presentar el costo actualizado de los Costos de

    Construccin desglosado por parte de obra, para el

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    presente caso se usa la Tipologa N| 09: Vivienda

    unifamiliar, construccin tradicional, un nivel tres

    habitaciones dos baos, por ser esta la que presenta

    mayor cantidad de similitudes con el inmueble en

    estudio. Una vez evaluadas cada una de las

    caractersticas de la edificacin y comparndola con la

    tipologa sealada, se hicieron los ajustes respectivos

    en la incidencia y porcentaje de costos obtenindose la

    siguiente tabla:

    Valor Unitario de las construcciones = 1.523,42 Bs/m2

    DESCRIPCION % Bs.(M2)

    Trabajos Preliminares 0,79 13,14

    Infraestructura 10,29 171,77

    Superestructura 29,63 494,67

    Instalaciones Sanitarias 5,85 97,61

    Instalaciones Elctricas 3,56 59,36

    Cubierta de Techo 1,29 21,54

    Paredes 4,49 74,91

    Revest. y Acabado Interno 5,84 97,44

    Revest. y Acabado Externo 1,89 31,54

    Pavimento 7,90 131,85

    Carpintera 2,96 49,49

    Herrera 4,73 79,04

    Cerrajera 0,55 9,18

    Impermeabilizacin 1,22 20,45

    Pintura 2,73 45,53

    Vidrios 1,09 18,18

    Artefactos Sanitarios 4,55 76,03

    Otros Equipos 0,00 0,00

    Obras Exteriores 1,90 31,70

    Varios 0,00 0,00

    TOTAL (M2) 91,26 1.523,42

    INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA

    TIPOLOGIA N 09.- UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL,CINPRONET, C.A.

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    3. Estimacin de valor de las construcciones: Para ladeterminacin del valor de la construccin es necesario

    calcular el costo de reposicin a nuevo y la depreciacin

    del inmueble considerando que en la inspeccin

    realizada el inmueble presenta excelente estado de

    conservacin, por lo cual se le asigna el valor 1 para el

    clculo del factor Ross-Heideck.

    Tipo de Inmueble: VIVIENDA UNIFAMILIAR UNA PLANTA, EL LLANO, SAN JUAN

    Area: 143,83 Valor m2 1.523,42

    Valor nuevo o de reposcision

    VR = 219.113,50 Bs

    Edad Aparente 1Vida Probable 60

    CALCULO DEL FACTOR DE DEPRECIACION:

    Clculo del factor ROSS a

    Se fundamenta en el factor de depreciacin por accin de la edad del inmueble.

    a = 0,01

    Clculo de la variable HEIDECK, C:

    Este factor se fundamenta en la depreciacin causada por el estado de conservacin

    del inmueble

    CUADRO EVALUACION ROSS-HEIDECK

    Si el estado es 1

    C= 0,000%

    Factor de Depreciacin ( Fd )

    Fd = 0,0100

    Calculo del Valor residual (Vr):

    Si Vr = 10 % VR Donde VR es el valor de reposicin nuevo. Actualmente se toma

    10 % como valor residual o de recuperacin

    Vr = 21.911,35 Bs

    La depreciacin: ( D )

    D = ( VR - Vr ) x Fd

    D = 1.972,02 Bs

    Valor Actual de la Construccin: ( VC )

    VC = VR - D

    VC = 217.141,48 Bs

    1 Nuevo o muy Bueno

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    El valor de las Construcciones se estima en Doscientos Diecisiete

    mil Ciento cuarenta y Un Bolvares con Cuarenta y ocho cntimos.

    (217.141,48 Bs.)

    VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.

    Valor del terreno = Vt2= 57.977,86 Bs.

    Valor de las construcciones = Vc = 217.141,48 Bs.

    Valor total del inmueble = 275.000,00 Bs.

    El valor total del inmueble se estima en Doscientos Setenta y

    Cinco mil Bolvares con cero cntimos. (275.000,00 Bs.)

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    Anexo 1: Levantamiento topogrfico.

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    Anexo 2: Planos del inmueble.

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    Anexo 3: Documento de propiedad.

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    Anexo 4: Muestra de Referenciales decompra venta de terrenos.

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    Anexo 5: Resea fotogrfica.Imagen 01:Fachada principal de la vivienda vista desde el extremo Noreste del terreno.

    Imagen 02:Fachada lateral Izquierda.

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    Imagen 03:Areas internas, star.

    Imagen 04:Areas internas, cocina.

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    Imagen 05:Areas internas, sala principal y acceso.

    Imagen 06:Detalle de Techo.

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    Imagen 06:Sala de bao.

    Imagen 06:Detalle de piso en porche.