7/28/2019 Informe Avaluo San Juan

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INFORME TECNICO DE AVALUO

SOLICITANTE:ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ

UBICACIN:VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO, LOTE N 1ARRIBA DE LA VARIANTE, PARROQUIA SAN JUAN,MUNICIPIO SUCRE, ESTADO MERIDA, VENEZUELA.

AVALUADOR: ING. MIRIAM N. RINCON P. C.I.N: 13.230.783, C.I.V. N: 169.502

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INDICE DE CONTENIDOPag.

CERTIFICACION. 4

I.

DATOS GENERALES. 5II. OBJETO DEL AVALUO. 5III. DESCRIPCION GENERAL. 6

a. Descripcin general del inmueble. 6b.Situacin actual del inmueble. 7

IV. CONSIDERACIONES LEGALES. 8a. Ubicacin Poltica. 8b.Origen de la propiedad. 8c. Registro del inmueble ante organismos pblicos. 8d.Linderos actuales. 8e. Tradicin legal.f. Hipotecas y gravmenes.g.Observaciones legales relevantes.

V. FACTORES DE UBICACIN Y LOCALIZACION.a. Ubicacin practica.b.Zonificacin.c. Caractersticas del contexto urbano e infraestructura

urbana.VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.

a. Descripcin general.b.Caractersticas del desarrollo: aprovechamiento actual.c. Formacin de valor del terreno.

i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.

1. Elementos de juicio.2. Determinacin del valor unitario actual.3. Estimacin de valor del terreno.

VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.a. Tipologa, estado de conservacin y mantenimiento.

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b.Distribucin y mediciones.c. Formacin de valor de las construcciones.

i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.

1. Elementos de juicio.2. Determinacin del valor unitario actual.3. Estimacin de valor de las construcciones.

VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.IX. ANEXOS.

Anexo 1: Levantamiento topogrfico.Anexo 2: Planos del inmueble.Anexo 3: Documento de propiedad.Anexo 4: Referenciales de compra venta de terrenos.Anexo 5: Resea Fotogrfica.

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CERTIFICACION.

Yo. MIRIAM N. RINCON P., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bailadores,Estado Mrida, titular de la cedula de identidad N 13.230.783, Ingeniero Forestal, inscrita en el

Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el numero 169.502 y experta avaluadora de bienesinmuebles, segn certificacin expedida por la Sociedad de Ingeniera de tasacin de Venezuela(SOITAVE), (solicitud de nmero de registro en trnsito), por medio de la presente declaro ycertifico que he realizado un INFORME TECNICO DE AVALUO al inmueble identificado como: LoteN 1 va principal sector el Llano arriba de la variante, parroquia San Juan del Municipiosucre del estado Mrida, el cual segn documento protocolizado ante la Oficina de RegistroPublico con funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mrida adscrita al Ministerio delPoder Popular para las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del ao 2008, bajoel documento N 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre, Folios 01 al 03 del Tomo 07del ao 2008.propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, titular de lacedula de identidad N 13.966.054. en tal sentido se certifica que:

1. En la preparacin del informe de avalo, se han seguido los lineamientos generales queconstituyen el Cdigo de tica, para los profesionales de la Ingeniera que establece elColegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y la Sociedad de Ingeniera de Tasacin deVenezuela (SOITAVE), as como las normas y recomendaciones de la Unin Panamericanade Asociaciones de Valuacin (UPAV).

2. Los valores tasados son producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos yuniversalmente admitidos como justos y validos, establecidos por la Unin Panamericanade Asociaciones de Valuacin (UPAV), American Society Aprasial (ASA) y la Sociedad deIngeniera de Tasacin de Venezuela (SOITAVE), sin que hay influido en la elaboracin ypresentacin del estudio ningn otro factor, intencin o sentimiento que pudiesen alterarlos datos e hiptesis de trabajo, como los resultados y conclusiones derivas de estos, alaplicar los procedimientos tcnicos de avalo.

3. No existen intereses presentes ni futuros, ni nexos familiares, ni comerciales con ningunade las partes interesadas en el bien inmueble objeto del presente avalo tcnico.

4. No se ha exagerado, disminuido u omitido conscientemente ningn factor importante quepudiera influir en los resultados del presente informe de avalo.

5. Todos los datos solicitados y obtenidos para la elaboracin del presente informe, por fuentede terceras personas o de entes y organismos pblicos se presumen como ciertos y debuena fe.

De acuerdo con lo expresado en los resultados y conclusiones plasmadas en el presente INFORMETECNICO DE AVALUO, se estima que para el da veinte (20) de Abril del ao 2010, el VALOR delInmueble objeto del presente proceso valuatorio, conformado por el Valor del Terreno y lasedificaciones sobre el construidas es de: *** DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILBOLIVARES CON CERO CENTIMOS (275.000,00 Bs) ***.

________________________________Ing. Miriam N. Rincon P.

C.I.N: 13.230.783C.I.V. N: 169.502

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I. DATOS GENERALES.

Solicitante: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,

C.I. N: 13.966.054

Propietario: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,

C.I. N: 13.966.054

Direccin del Inmueble:Lote N 1 va principal sector el Llano

arriba de la Variante, Parroquia San Juan del Municipio sucre

del Estado Mrida.

Fecha: Veinte (20) de Abril de 2010.

Perito Valuador: Ing. Miriam N. Rincn P. C.I. N: 13.230.783,

C.I.V. N: 169.502

II. OBJETO DEL AVALUO.El objeto del presente proceso valuatorio, es determinar el Valor actual de

mercado para un inmueble ubicado en va principal sector el Llano arriba de la

Variante, signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del

Estado Mrida, el cual es propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE

DUGARTE SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054, el cual fue adquirida segn consta

en protocolizado ante la Oficina de Registro Publico con funciones Notariales

del Municipio Sucre del Estado Mrida adscrita al Ministerio del Poder Popularpara las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del ao 2008,

bajo el documento N 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre,

Folios 01 al 03 del Tomo 07 del ao 2008.

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EL PROCESO DE AVALUO DE UN INMUEBLE

III. DESCRIPCION GENERAL.a. Descripcin general del inmueble:Segn la inspeccin realizada

se pudio constatar que el inmueble consta de un lote de terreno de

605,26 m2, segn levantamiento topogrfico, cavida mayor a la

establecida en el documento de propiedad que indica 457,00m2, de

forma irregular, con topografa irregular plana modificada, con

plantas ornamentales y especies arbreas tpicas de la zona de edad

temprana con arreglo tipo jardn, y una construccin sobre el

Inspeccion al

inmueble

Inspeccion al

sector donde se

encuentra el

inmueble

INSPECCION

PRELIMINAR

Mediciones.

Toma defotografias.

Recoleccion de

datos de serviciosbasicos.

INSPECCION

FORMALRecoleccion de datos

referenciales de

operaciones de compraventa en el Registro

Inmobiliario.

Analisis y Tratamientoestadistico de la muestar

recolectada.

Calculos y analisis de

resultados.

Elaboracion del informe de

avaluo

TRATAMIENTO DELA INFORMACION

INFORME DE AVALUO

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edificada tipo vivienda unifamiliar de un solo nivel, de 143,83 m2

construida con paredes de bloque recubiertas con friso liso, techo en

estructura metlica con cubierta de madera machiembreada y teja,

ventanas panormicas, marcos de puertas y ventanas en chapa

metlica, puerta principal de seguridad reforzada, puertas internas en

madera maciza y entamboradas, dos habitaciones dos baos, rea de

servicios, dos salas de estar, una cocina y comedor. La edificacin se

encuentra construido sobre el extremo NorOeste del terreno

ocupando un rea de 143,83 m2 y el restante lo conforman

caminerias, jardineras y el acceso principal al inmueble el cual se

encuentra ubicado el costado norte, por va sin pavimentar que

conduce al Proyecto Habitacional Mara Antonia Urbina cruce con la

va principal del sector El Llano.

b. Situacin actual del inmueble: Actualmente el inmuebleconstituido por terreno y construccin se encuentra en la siguiente

situacin:

i. Vivienda unifamiliar: No habitada de manera permanente, conpocos enceres, cocina y salas de bao en funcionamiento,

sistema elctrico funcionando correctamente, servicios de

aguas blancas y servidas conectadas a las respectivas

aducciones y en funcionamiento.

ii. Terreno. Ocupado de manera parcial por la vivienda y elrestante con jardineras, caminerias y va de acceso, todos con

plantas de jardn y especies arbreas, todo en buen estado, el

terreno posee cerca de alambre de pas en los costados

Norte, Sur y Oeste, muro de concreto y paredes de bloque

parcialmente construidas en el costado Este.

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IV. CONSIDERACIONES LEGALES.a. Ubicacin Poltica:El inmueble en estudio se encuentra ubicado en

la va principal del sector el Llano arriba de la va Variante - Mrida,

signado como Lote N 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del

Estado Mrida.

b. Origen de la propiedad: De acurdo con el documento depropiedad el inmueble fue adquirido ANNA YUSMARIE DUGARTE

SANCHEZ, C.I. N: 13.966.054, al ciudadano JESUS MANUEL

DUGARTE, terreno que formaba parte de un lote de mayor extensin

propiedad del vendedor segn se evidencia en documento

protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio

Sucre, en fecha 27 de febrero de 2008, N 05, Folio 21 al 23,

Protocolo Primero, Tomo 05 del primer Trimestre 2008.

c. Registro del inmueble ante organismos pblicos: En laconsulta realizada ante la Oficina de Catastro del Municipio sucre seencontr que No dispone de ficha catastral.

d. Linderos actuales: Segn lo establecido en el documento decompra venta el inmueble posee los siguientes linderos.

SUROESTE: Terreno de Jess Manuel Dugarte en la medida de

Dieciocho metros con cincuenta centmetros (18,50 mts).

SURESTE: Carretera pavimentada conocida como la va principal del

Sector el Llano en la medida de Quince metros (15,00).

NOROESTE: Con terreno propiedad de Silverio Rangel Araque en la

medida de Veinte Tres metres con Treinta centmetros (23,30 mts).

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NORESTE: Con va de acceso (sin pavimentar) al Proyecto

Habitacional Mara Antonia Urbina, en la medida de Veinte metros

con Cincuenta Centmetros (20,50 mts).

La construccin existente sobre el terreno se encuentra en el

extremo SUROESTE

e.Tradicin legal.f. Hipotecas y gravmenes.g.Observaciones legales relevantes.

V. FACTORES DE UBICACIN Y LOCALIZACION.

a. Ubicacin practica:Al ubicado en la va principal del sector el Llanoarriba de la va Variante - Mrida, signado como Lote N 1, Parroquia

San Juan del Municipio sucre del Estado Mrida, se accede por la

SAN JUAN

SECTOR EL LLANO

SENIAT

VIA MERIDA

VIA EL VIGIA

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carretera nacional La Variante Mrida por la va conocida como

carretera principal sector el Llano entrada a 800 mts de la sede del

SENIAT en el sentido El Viga Mrida. Ver diagrama de ubicacin

relativa local. Se accede igualmente desde la poblacin de San Juan

de Lagunillas partiendo desde la plaza Bolvar tomando la va

principal del sector el Llano en sentido Suroeste.

b. Zonificacin: Segn lo establecido en la Gaceta Municipal delMunicipio Sucre, se establece que el sector el Llano se encuentra

dentro de la zonificacin: AI-1; Area para la pequea y mediana

industria y de servicios industriales.

Usos compatibles: Residencia, turstico recreacional, agropecuario,

educacional y comercio.

c. Caractersticas del contexto urbano e infraestructura urbana:El inmueble objeto del presente estudio se encuentra dentro de un

sector rural en proceso de desarrollo no urbanizado con servicios

pblicos bsicos, en crecimiento, a 150 metros de la va principal que

comunica la ciudad de Mrida con El Viga, a 800 mts

aproximadamente de la sede de la Aduana Principal de Mrida

(SENIAT), cercano al inmueble se encuentra la zona comercial de la

variante donde se ubican industrias metalmecnicas, comercio,

restaurantes, centros turstico recreacionales y clubes.

Accesibilidad: Por la va principal del sector el Llano que intercepta la

carretera nacional La variante Mrida, (150 mts).

Transporte: No circulan rutas de transporte pblico por la va

principal el Llano, pero si por la carretera nacional La variante

Mrida.

Servicios Pblicos: Dispone de red de sistema elctrico sin alumbrado

pblico, red de cloacas y acueducto, va de acceso pavimentada en

buenas condiciones con pendiente pronunciada que permite el

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acceso en vehculos y peatonal, servicio de recoleccin de desechos

slidos, red telefnica alambrica.

Calidad Ambiental: Zona rural en proceso de consolidacin

urbanstica, no existen fuentes de contaminacin snica, ni agentes

contaminantes del aire, no se encuentra cauce de agua cercano, la

vegetacin no presenta deterioro por agentes qumicos, se aprecia un

nivel de calidad ambiental aceptable, por encontrarse a una altura de

700 m.s.n.m. la temperatura media anual es de 26 con una

humedad relativa del 40 %.

Se aprecia crecimiento urbanstico no controlado, existen usos

compartidos del suelo entre la actividad agrcola, comercial y

residencial.

VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.a. Descripcin general: El terreno que conforma el inmueble en

estudio tiene forma irregular y topografa plana modificada, las

medidas actuales tomadas en sitio no corresponden con lo indicadoen los documentos de compra venta y son las siguientes:

NORESTE: (o Frente) Limita con la va principal del sector El Llano,

desde el punto P1 al P2 existe pared en lnea recta de bloque sin

frisar y columnas de concreto armado, en la medida de 16,60 mts.

Desde el punto P2 al P4 existe muro de concreto a una altura de 2

mts y luego pared de boque sin terminara formando una lnea

quebrada que pasa por los puntos P2, P3 y P4, bordeando laentrada principal a terrenos que son de Jess Dugarte, con las

siguientes distancias. P2 a P2 de mts, P2a P3 de 7,15 mts, P3 a

P4 de 7,70 mts.

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SUROESTE: (o Fondo) En lnea recta desde el punto P4 que se

encuentra en el muro de concreto recubierto con piedra y que es la

entrada a terrenos de Jess Dugarte hasta el extremo Suroeste de la

vivienda, desde el punto P4 al P5 en la medida de 27 mts.

NOROESTE: (o Costado lateral derecho) Limita con terrenos de Silvio

Rangel Araque, existe cerca de alambre de pues en lnea recta desde

el punto P5 al P6 en la medida de 16,20 mts.

NORESTE: (o frente) Limita con va sin pavimentar que conduce

desde la va principal del sector El Llano hasta el Proyecto

Habitacional Mara Antonia Urbina, desde el punto P6 al P1 en la

medida de 19,30 mts.

El rea total del Terreno es segn las mediciones realizadas de

605,26 m2, superior en 148,26 m2 a lo indicado en el documento

de compra venta.

Para los efectos de este informe y para todos los clculos que se

requieran, la estimacin de valor se basara en la medida de

457,00m2, rea que se indica en el documento de compra venta.

LOTE N 1, SECTOR EL

LLANO

CARRETERA NACIONAL LA

VARIANTE MERIDA

VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO

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b. Caractersticas del desarrollo: aprovechamiento actual. ElAprovechamiento actual del terreno est constituido por el inmueblesobre el edificado y compuesto por una vivienda con uso residencial

de un nivel, ubicada en el extremo NORESTE del terreno, totalmente

terminada y en perfecto estado de conservacin, el resto del terreno

est destinado a jardines, caminerias, acceso y estacionamiento para

vehculos. El terreno esta bordeado por paredes de bloque por el

frente y por los dems linderos con cerca de alambre de pas.

c.Formacin del valor del terreno.i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones

limitantes.

DEFINICIONES IMPORTANTES.

EL VALOR: Valor es la relacin entre intensidad de las

necesidades econmicas del hombre y la cantidad de bienes

disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a travs de la

relacin entre la oferta y la demanda del bien.

EL valor de Mercado por su parte es el resultado de una

transaccin entre un vendedor deseoso de vender, pero no

forzado a ello, y un comprador que quiere comprar pero que

tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de

las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de lapropiedad. Se puede aceptar adems que el valor de mercado

es el precio ms probable, en dinero, que un bien alcanza,

expuesto a la venta en un mercado abierto y competitivo con

todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la cual

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comprador y vendedor proceden en forma prudente con todos

los conocimientos indispensables, asumiendo que el precio no

ser afectado por estmulos indebidos.

Mercado Inmobiliario: Es un mercado particular y especial de laeconoma y est conformado por todos los bienes existentes y

disponibles en una regin determinada. Los inmuebles son

considerados bienes compuestos pues existen mltiples

atributos que despiertan el inters de los agentes inmobiliarios y

actores de este mercado, impidiendo esto que existan dos

inmuebles idnticos. Existen varios factores que hacen

especiales y que deben ser analizados pues estos crean losdiferentes segmentos del mercado inmobiliario, entre ellos: La

gran vida til, la fijacin espacial, la singularidad, el alto costo

de las unidades, la interferencia gubernamental.

Imperfeccin del mercado inmobiliario: En muchos anlisis

tericos micro-econmicos se supone que existe una

competencia perfecta en el mercado inmobiliario. La perfeccin

de un mercado significa, sucintamente, que los bienes sonidnticos, el ingreso al mercado es libre, la personas tienen

informacin perfecta y clara, deciden libre y prudentemente sin

presiones de ningn orden. Las acciones individuales no afectan

los precios. En estas condiciones el valor del bien es igual al

precio que alcanza en el mercado. Con toda seguridad, esta

situacin no es la del mercado inmobiliario, ya que cuenta con

diversas restricciones. La falta de informacin es un problemaserio. La heterogeneidad de los inmuebles y de sus

localizaciones dificulta las comparaciones. No hay libertad para

negociar por el contrario los agentes sufren diversas presiones

para comprar a vender, bien sea motivados por necesidades de

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mejorar de crecer, o simplemente por debacles financieras que

obligan a desprenderse de propiedades para cumplir

compromisos, o simplemente por rompimientos de sociedades.

Enfoque Metodolgico.Para el presente estudio se usara el Mtodo del Mercado, el cual

consiste en hacer una comparacin directa de los precios

pagados en el mercado por propiedades similares, cuando

existen sustitutos razonablemente similares y suceden

transacciones con cierta frecuencia. Se usa ya que es un

mtodo que se aproxima ms a la realidad ya interpreta el

razonamiento de los agentes inmobiliarios, ya que estostambin tienden a definir precios en funcin de las

comparaciones entre las unidades disponibles en el mercado.

Las comparaciones segn este mtodo se realizan sobre los

datos tomados en le registro inmobiliario de operaciones de

compra venta, a cada uno de estos registros se le conoce como

referenciales y se usara este trmino para representar los

datos tomados y/o procesados.

Limitaciones: El hecho de que las transacciones inmobiliarios no

son totalmente transparentes, limita la efectividad y pertinencia

de los datos, sin embargo se presume de la buena fe de lso

compradores y vendedores y se toman como validos para los

efectos de este estudio los datos tomados en el registro

inmobiliario.

1. Elementos de juicio:para el estudio se usaran:a. Las operaciones de compra y venta de inmuebles

(Referenciales) similares en la poblacin de San

Juan, Municipio Sucre, tomadas de la Oficina de

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Registro Publico con Funciones Notariales del

Municipio Sucre del Estado Mrida.

b. Ofertas inmobiliarias de inmuebles similares,tomadas de la prensa local, portales de internet,

visitas al sector.

2. Determinacin del valor unitario actual: utilizandoEstadstica Descriptiva para la muestra tomada de 25

datos (Anexo 4), se obtiene:

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Precio Unitario de terreno = 95,79 Bs/m2

3. Estimacin de valor del terreno.En virtud de que existe una diferencia importante entre

la cabida real y lo que reflejan los documentos de

compra venta, se realiza el clculo para las dos rea,

con la recomendacin de que debe hacerse la

respectiva aclaratoria ante la Oficina de Registro

Publico del Municipio Sucre.

Para el rea indicada en el documento = 450 m2, se

tiene (Vt1):

Vt1 = 450 m2 x 95,79 Bs/m2,

Vt1 = 43.105,50 Bs.

Para el rea real medida en el sitio = 605,26 m2, se

tiene (Vt2):

Vt2 = 605,26 m2 x 95,79 Bs/m2,

Vt2= 57.977,86 Bs.

El valor del terreno se estima en Cincuenta y

Siete mil Novecientos Setenta y siete Bolvares

con Ochenta y seis Cntimos. (57.977,86 Bs.)

VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.

a. Tipologa, estado de conservacin y mantenimiento: ViviendaUnifamiliar de un nivel, construccin tradicional, 143,83 m2 de

construccin, dos (02) habitaciones, dos (02) salas de bao, una (01)

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cocina, un (01) comedor, dos (02) salas de star, un (01) rea de

servicios, pasillos de circulacin interna, porche (star) en rea

externa techado, el acceso es desde el nivel calle por via sin

pavimentar con caminerias en grava (piedra picada).

ARQUITECTURA: Tradicional, distribucin funcional y amplios

espacios internos, dimensiones adecuadas, altura acorde al clima del

lugar, ventanas y puertas acorde a las dimensiones del inmueble,

colores y acabados arquitectnicamente bien concebidos.

ESTRUCTURA: Tradicional de concreto armado sistema de prticos,

columnas y vigas armadas y revestidas.

PAREDES Y TABIQUERIA: Paredes de bloque de concreto.

ACABADOS Y REVESTIMIENTOS: Paredes revestidas con friso liso y

pintadas con pintura base caucho, en reas internas pared revestida

con piedra, revestimientos de cermica en paredes de baos y area

de cocina.

PAVIMENTOS: En interior pisos recubiertos con cermica nacional. En

exteriores tipo caico.TECHO: Inclinados, estructura metlica cubierta de madera

machiembreada y teja criolla.

HERRERERIA: Protectores de puertas y ventanas en estructura

metlica liviana soldada entre si y empotrada en paredes, acabado

final en esmalte. Estructura de ventanas en aluminio pintado

electrosttico.

INSTALACIONES ELECTRICAS: Embutidas en paredes con tubera

plstica elctrica, cableado y accesorios ajustados a las normas

COVENIN, tablero de distribucin principal interno empotrado en

pared, acometida canalizada subterrnea, luminarias simples con

lmparas ahorradoras de energa.

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INSTALACIONES SANITARIAS: Embutidas en paredes y/o pisos.

Aguas servidas con aduccin a sistema de cloacas. Aguas blancas con

aduccin a sistema local y depsito de agua, en buen estado y

funcionando. Puntos de agua con presin y caudal adecuado, grifos,

vlvulas y accesorios en perfecto estado.

ESTACIONAMIENTO: Acceso directo desde calle interna sin

pavimentar sin techo.

CERCA PERIMETRAL: Por el frente en parte baja con muro de

concreto armado revestido con piedra y pared en altura superior sin

terminar. En costados laterales y fondo con cerca de alambre de pas

en regular estado de conservacin.

OBRAS EXTERIORES: Jardines con plantas rastreras y especios

autctonas, arboles en edad temprana con buena distribucin y en

excelente estado de conservacin y mantenimiento, puntos de aguas

en rea exterior para riego de jardn, iluminacin exterior.

EDAD: Un (01) ao.

b. Distribucin y mediciones:Ver plano anexo.Largo: Ancho: Altura de techos: variable, 4.5 mts en las

cumbreras, 3 mts en bordes y paredes internas.

c.Formacin de valor de las construcciones.i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones

limitantes.

Se consideran los aspectos esgrimidas para Valor en el

apartado para terreno y se considera como metodologa parala determinacin del valor lo establecido el mtodo de

Aproximacin al Costo, el cual se fundamenta en la premisa de

que nadie esta dispuesto a pagar por un bien mas de lo que

le costara reproducirlo, se toman como datos validos los

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aportados por proveedores y por las publicaciones de

CINPRONET para el cuarto trimestre del 2009 y primer

trimestre de 20010 as como la evolucin de los precios de la

construccin publicado por el Banco Central de Venezuela

tomado de la pagina Web www.bcv.gov.ve.

1.Elementos de juicio.a. Precio por metro cuadrado de construccin emito

por CINPRONET, Informe cuarto trimestre 2009,

primer trimestre 2010.

b.Edad y estado de conservacin delinmueble.

El inmueble fue construido en diciembre de

2008, por lo tanto posee una edad efectiva y

aparente de 1 ao y 4 meses. El estado de

conservacin EXCELENTE, (1) no se observan

daos aparentes en la estructura y acabados, las

paredes, techos, ventanas, puertas y protectores

metlicos se encuentran pintados y en excelente

estado de conservacin. No existen filtraciones

en paredes y techos, las instalaciones elctricas

y sanitarias funcionan correctamente y fueron

construidos bajo norma.

2. Determinacin del valor unitario actual: Para determinarel valor unitario de la construccin se usa como

referencia la Publicacin EVOLUCION Y COSTOS DE

CONSTRUCCION que edita la Organizacin

CINPRONET, C. A., la cual tiene como objetivo

principal presentar el costo actualizado de los Costos de

Construccin desglosado por parte de obra, para el

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presente caso se usa la Tipologa N| 09: Vivienda

unifamiliar, construccin tradicional, un nivel tres

habitaciones dos baos, por ser esta la que presenta

mayor cantidad de similitudes con el inmueble en

estudio. Una vez evaluadas cada una de las

caractersticas de la edificacin y comparndola con la

tipologa sealada, se hicieron los ajustes respectivos

en la incidencia y porcentaje de costos obtenindose la

siguiente tabla:

Valor Unitario de las construcciones = 1.523,42 Bs/m2

DESCRIPCION % Bs.(M2)

Trabajos Preliminares 0,79 13,14

Infraestructura 10,29 171,77

Superestructura 29,63 494,67

Instalaciones Sanitarias 5,85 97,61

Instalaciones Elctricas 3,56 59,36

Cubierta de Techo 1,29 21,54

Paredes 4,49 74,91

Revest. y Acabado Interno 5,84 97,44

Revest. y Acabado Externo 1,89 31,54

Pavimento 7,90 131,85

Carpintera 2,96 49,49

Herrera 4,73 79,04

Cerrajera 0,55 9,18

Impermeabilizacin 1,22 20,45

Pintura 2,73 45,53

Vidrios 1,09 18,18

Artefactos Sanitarios 4,55 76,03

Otros Equipos 0,00 0,00

Obras Exteriores 1,90 31,70

Varios 0,00 0,00

TOTAL (M2) 91,26 1.523,42

INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA

TIPOLOGIA N 09.- UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL,CINPRONET, C.A.

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3. Estimacin de valor de las construcciones: Para ladeterminacin del valor de la construccin es necesario

calcular el costo de reposicin a nuevo y la depreciacin

del inmueble considerando que en la inspeccin

realizada el inmueble presenta excelente estado de

conservacin, por lo cual se le asigna el valor 1 para el

clculo del factor Ross-Heideck.

Tipo de Inmueble: VIVIENDA UNIFAMILIAR UNA PLANTA, EL LLANO, SAN JUAN

Area: 143,83 Valor m2 1.523,42

Valor nuevo o de reposcision

VR = 219.113,50 Bs

Edad Aparente 1Vida Probable 60

CALCULO DEL FACTOR DE DEPRECIACION:

Clculo del factor ROSS a

Se fundamenta en el factor de depreciacin por accin de la edad del inmueble.

a = 0,01

Clculo de la variable HEIDECK, C:

Este factor se fundamenta en la depreciacin causada por el estado de conservacin

del inmueble

CUADRO EVALUACION ROSS-HEIDECK

Si el estado es 1

C= 0,000%

Factor de Depreciacin ( Fd )

Fd = 0,0100

Calculo del Valor residual (Vr):

Si Vr = 10 % VR Donde VR es el valor de reposicin nuevo. Actualmente se toma

10 % como valor residual o de recuperacin

Vr = 21.911,35 Bs

La depreciacin: ( D )

D = ( VR - Vr ) x Fd

D = 1.972,02 Bs

Valor Actual de la Construccin: ( VC )

VC = VR - D

VC = 217.141,48 Bs

1 Nuevo o muy Bueno

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El valor de las Construcciones se estima en Doscientos Diecisiete

mil Ciento cuarenta y Un Bolvares con Cuarenta y ocho cntimos.

(217.141,48 Bs.)

VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.

Valor del terreno = Vt2= 57.977,86 Bs.

Valor de las construcciones = Vc = 217.141,48 Bs.

Valor total del inmueble = 275.000,00 Bs.

El valor total del inmueble se estima en Doscientos Setenta y

Cinco mil Bolvares con cero cntimos. (275.000,00 Bs.)

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Anexo 1: Levantamiento topogrfico.

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Anexo 2: Planos del inmueble.

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Anexo 3: Documento de propiedad.

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Anexo 4: Muestra de Referenciales decompra venta de terrenos.

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Anexo 5: Resea fotogrfica.Imagen 01:Fachada principal de la vivienda vista desde el extremo Noreste del terreno.

Imagen 02:Fachada lateral Izquierda.

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Imagen 03:Areas internas, star.

Imagen 04:Areas internas, cocina.

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Imagen 05:Areas internas, sala principal y acceso.

Imagen 06:Detalle de Techo.

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Imagen 06:Sala de bao.

Imagen 06:Detalle de piso en porche.