tasación judicial

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Tasacin judicial- 01:13, 3/07/2012Jurisprudencia sobre la labor del tasador

La jurisprudencia es la interpretacin de la ley que hacen los tribunales paraaplicarla a los casos sometidos a su jurisdiccin; as pues, est formada por elconjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia determinada.

En relacin con la actividad del martillero en funcin de perito tasador, en nuestropas, la jurisprudencia es relativa conforme a la legislacin vigente de cadaprovincia. or ejemplo, en !uenos "ires, la jurisprudencia es contradictoria, envirtud de las resoluciones e#istentes al respecto; algunos jueces manifiestan quela prueba pericial debe ser reali$ada por profesionales de carrera de grado, debidoa la aplicacin de t%cnicas y metodologas, contraria a estas resoluciones, otros

jueces s aceptan que martilleros idneos en la materia participen en tasacionesjudiciales, pero establecen lmites en el detalle de los objetos materiales que serne#aminados por estos profesionales, es decir, solamente tasarn bienessupuestamente de escaso valor, lotes libres de mejoras, o bien, con mejoras perode categoras inferiores &'(.

En la provincia de )rdoba, el accionar del martillero y corredor publico en funcinde tasador es distinta debido a la reglamentacin e#istente, que prev% su actividaden los mbitos judicial, particular y oficial, sin perjuicio de que otros profesionalespractiquen valuaciones con arreglo de las disposiciones legales que fuerenaplicables &ley *'+', tulo -, )aptulo -, arts. /* al **, y tulo -, )aptulo0nico, arts. *1 al 12(.

or su parte, la ley 13/45+4 &)digo rocesal )ivil y )omercial de )rdoba( en su6eccin 47 8dictamen pericial8 no hace referencia especfica a las condiciones delsujeto perito tasador oficial; solamente indica las obligaciones, derechos ysanciones, aclarando, en definitiva, que son las partes integrantes del pleito, las

que presentan la iniciativa y participan en el nombramiento.En este tema, ponemos de manifiesto las distintas situaciones de hecho y dederecho que influyen favorable y desfavorablemente sobre nuestra profesin enmateria de tasaciones, y debe quedar bien en claro que la tasacin es una9especialidad: que no se le atribuye directamente a ningn profesional con ttulode grado o no.

En cuanto a lajurisprudencia sobre la metodologa de tasaciones, por su parte,entiende que la fijacin de un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicacinde normas t%cnicas, y son %stas las que permiten demostrar caractersticas,comparar datos y establecer efectivamente precios; las que se establecen como

una necesidad de empleo en la labor del tasador.&niversitario ?artillero y )orredor blico.

El dictamen de tasacin

La pericia de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito judicial; sela denomina 9prueba: puesto que es requerida y practicada en la etapa probatoriade un juicio.

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http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/84475/Tasaci%F3n+judicial.htmlhttp://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/84475/Tasaci%F3n+judicial.html


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Los sujetos que la proveen se denominan 9peritos:, y son todos aquellos queposeen conocimientos calificados o e#periencias valiosas en cuestiones contables,caligrficas, medicas, etc.; pueden serlo tambi%n quienes, aun no teniendo ttuloshabilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias de lasinfinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.

La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin interesar sundole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos aducidos por cada unade las partes, en defensa de sus respectivas pretensiones litigiosas.

En la provincia de )rdoba, reiteramos, entonces que la ley 13/4, en la 6eccin47, )aptulo -, tulo , Libro , establece que podr emplearse la prueba pericialcuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o convenientesconocimientos cientficos, t%cnicos, artsticos o prcticos.

En sntesis, el dictamen pericial ser decretado cuando cualquiera de las partes losolicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. "l momento de requerir eldictamen se deber determinar los hechos a los que deba referirse. "simismo, el

ribunal nombrar a un perito, salvo que considere indispensable que sean ms y,por lo general, el nombramiento se efecta por sorteo, salvo acuerdo entre laspartes del juicio.

Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del pla$o fijado por el tribunal;en el mismo acto que son nombrados, adems de fijar el pla$o de aceptacin delcargo, se fija aquel en el que habrn de entregar el dictamen@

Los peritos podrn solicitar una ampliacin prudencial del pla$o para lapresentacin del dictamen. Este se presentar por escrito y habr tantosdictmenes como opiniones diversas e#istan de los peritos nombrados.

Caractersticas del informe de tasacin

La tasacin judicial, adems de ser una opinin fundada en una e#perienciaanterior, es una investigacin actual de las condiciones que presenta el bien atasar.

El martillero !ernardino Aelosa&=( nos dice@ Es conveniente tener unaorganizacin para la bsqueda de antecedentes, ya que la tasacin se efecta poretapas teniendo en cuenta sus tres aspectos fundamentales -jurdico, tcnico yeconmico-; a tales fines, se considera oportuno elaborar una planilla quecontenga todos los datos que se destacan en el mtodo rutinario! &"todoemprico# factores e$trnsecos e intrnsecos(.

El desarrollo de las etapas, plasmadas en la tasacin, se efecta de la siguiente

manera@

'. %nspeccin ocular@ a( del bien propiamente dicho, por ej., si es inmueble, tipo deedificacin, estado de conservacin, probable duracin futura, calidad de losmateriales, diseBo arquitectnico, adaptabilidad a diversos destinos, etc.; b( de la$ona pr#ima del bien@ carcter de la vecindad inmediata y mediata, condicionespresentes &infraestructura( de la barriada, y toda aquella informacin de visu quesea necesaria.

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2. Informacin sobre:a)la tierra:datos de compraventa de fuentes conocidas yresponsable, con indicacin de fecha de la operacin, monto, condiciones deventa de terrenos de similares caractersticas al que se est tasando; b) lasconstrucciones@ costo de materiales, mano de obra, honorarios profesionales,etc., y c) el mercado inmobiliario: caractersticas de las operaciones

inmobiliarias 8crditos, financiacin, intereses, contado, alquileres, etc&8.3. Investigacin relativa al dominio: ttulo de la propiedad, coincidencia de lasmedidas indicadas en el titulo con respecto a las seBaladas en el parcelario;verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de constatar la e#istencia deinvasiones, irregularidad de forma, etc. En cuanto a las mejoras es necesariosaber su antigCedad, a los fines de corroborar las etapas o tiempos en que %stasfueron erigidas, verificando los planos e#istentes y las superficies cubiertasregistradas por el Estado.

4. Clculo de avalo: se reali$a por medio de todos los m%todos que seanposibles de aplicar, conforme a la informacin obtenida sobre el objeto de latasacin basado en los tres puntos anteriores; segn )handias se debe considerarla tcnica de balancepara la eleccin del m%todo correcto.

5. Resultado obtenido: tras la ejecucin de un anlisis, referido en lascondiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa ydebida a fin de obtener un resultado ptimo y demostrativo en formacorrespondiente a una prueba judicial.&=(?iembro ribunal de Disciplina, 6ala ?artilleros, )olegio rofesional de ?artilleros y )orredores blico de)rdoba.

Reglamentacin de la funcin del perito tasador judicial

La funcin del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente a una cosa

susceptible de un valor econmico, y nuestra reglamentacin &art. /1 ley *'+'(nos dice que el mbito de funcin ser en todo el territorio provincial, a fin depracticar tasaciones, avalos o peritajes sobre cualquier tipo de bienes..

Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definicin, pero es de destacarque aquel que vala lo hace en relacin con una idea de precio, en cambio quienejecuta una tasacin est determinando el ejercicio de una profesin, conconocimiento y requerimiento de una formacin t%cnica certificada y avalada antelos dems.

" los efectos de fijar el precio, el martillero ?ario "lves&(, establece algunas de lascaractersticas que debe tratar de desarrollar el e#perto que elija esta

especialidad, a [email protected] de criterio y ductilidadfrente a situaciones nuevas. )ada juicio traeaparejado una problemtica distinta que el perito debe estar en condiciones deresolver.

2. Intuicinque le permita un conocimiento inmediato del problema para tratar deobtener la mayor colaboracin de las partes.

3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una au#iliar del jue$ y como tal

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debe conducirse. ero la autoridad no se demuestra con e#igencias o actitudesdesmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el conocimiento de lamateria que investiga.

4. !rgani"acin de la labor& Debe llevar una estructuracin racional de la gestinpericial, para poder reali$ar investigaciones en cuanto organismo sea necesario

para reunir y seleccionar datos, opiniones, y dems antecedentes econmicos,jurdicos y t%cnicos. Ello nos har evitar que dictaminemos en forma inmediata, sino por el contrario, relacionemos, apliquemos tablas y dems normas e#istentesen una adecuada labor.

5. #erseveranciay constancia en el seguimiento del e#pediente y estudio de %ste.

. $tica rofesional& Es lgico que cada profesional est% sujeto a un cdigo de%tica, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones estn claramenteestablecidos, debiendo respetar no slo las leyes, sino tambi%n las normasmorales para llegar a ser un profesional digno y respetado. omando la baseconceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que %el erito tasador debe &allarse

lenamente comenetrado en las finalidades de su tarea, y &acer de surofesin un in'uebrantable deber de conciencia, uesto 'ue estestrec&amente identificado con los rinciios sociales( )er ues necesario'ue e*ista la sana intencin de servir al rjimo rotegiendo el intersgeneral, cuando los efectos de su actividad influyen en dic&o inters+(

!. Resetar nuestra rofesin& Formas %ticas propuestas@ ". Gatificarse en elprecio establecido por la tasacin, por ms que el resultado obtenido se consideremnimo e influya en una regulacin de honorarios nfima. !. Fo pactar valores conlas partes interesadas; debemos recordar que nuestra funcin es a pedido del

jue$, y slo por ello actuamos.&(

E#positor )urso "nual de eritos asadores -illa ?ara; miembro del Directorio )olegio rofesional de?artilleros y )orredor blico.

?aterial e#trado del "anual integral del tasador # $ugo %eru&&i... 'et.al.(.. 8 '7ed. 8 )rdoba @ "dvocatus, =22*)omo siempre digo, espero te haya servido. 6i te interesa el tema asaciones8-aluaciones8"valos, te invito a que busques en el cono "rchivo de este blog, oen los linHs de mis restantes blogs, que encontrars bajo mi firma. 6i alguna dudao consultas quisieras hacerme, podrs escribirme a mi correo personal queencontrars al final.8

VALOR DE MERCADO COMO BAE DE VAL!AC"#$- 12:3%, 3/07/20121. alor de "ercado

1.1-alor de ?ercado es el precio ms probable que podra obtenerse porun bien en el mercado suponiendo@

a) >na operacin directa en la que cada parte acta de maneraracional y sin motivacin especial,

b) Iay voluntad en las dos partes &vendedor y comprador

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dispuestos(,

c)Jue las partes conocen todas las circunstancias e#istentes queafectan el valor,

d)Jue las partes actan sin presin alguna,

e)Jue transcurre tanto el tiempo necesario para e#poner el bien enel mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,teniendo en cuenta la naturale$a del bien y las condiciones del mercado.

&*ota:Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con ladefinicin de valor de mercado adoptada por el -6) &antes "-6)( v.g. 9.....lacantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un compradordispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despu%s deapropiada comerciali$acin en la cual las partes hayan actuado cada una conconocimiento, prudentemente y sin presiones:(.

1.2 El -alor de ?ercado se determina en el proceso de -aluacin. El

-aluador deber considerar que el bien se vende en la fecha de -aluacinconforme a los anteriores supuestos.

1.3La -aluacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha aque se refiere la -aluacin y corresponder al precio al que se llegara al formali$arel contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de e#posicin delbien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios hanpermanecido sin cambio.

1.4El valuador deber seBalar en su informe de -aluacin la fecha delavalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicinno se aplica a los casos del prrafo * adelante.

1.5El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en elmercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado,con apropiada comerciali$acin y la negociacin del precio de venta.

1.El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diversodel que tiene a la fecha a que se refiere la -aluacin, solamente si puedenanticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.!El -alor de ?ercado no deber incrementarse por suma alguna querefleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de uncomprador potencial, en particular el -". Esto deber consignarse con suficienteclaridad en el informe de -aluacin.

2.+ategor,as de alor de "ercado2.1Esta Forma identifica las siguientes categoras de valor de mercado

conforme a la definicin dada arriba@

Valor de mercado para el uso existente,

Valor de mercado para un uso alterno,

Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),

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Valor de mercado para venta or!osa,

Valor de mercado para venta utura,

"as cate#or$as de valor de mercado aplica%les en cada caso dependernde&

a)"os t'rminos del contrato para el tra%ajo de Valuacin,b)l o%jeto del avalo,

c)l estado del mercado y las caracter$sticas espec$*cas relacionadascon el %ien en cuestin,

2.2+ l valuador de%e estipular y justi*car en el inorme de avalola cate#or$a de valor de mercado ue -a adoptado+

2.3.El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias deadoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptaruna distinta.

3. alor de "ercado para -so Eistente3.1. El -alor de ?ercado para el uso e#istente se entiende que es el valor

de mercado definido en '.', sujeto al supuesto adicional de que el bien continuaren su uso actual.

3.2. El valor de mercado para uso e#istente e#cluye cualquier valoranticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquierproceso de inversin especial. 6in embargo, el valor de uso e#istente debertomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccinde las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras e#cedentes &enconsonancia con el uso actual(, suponiendo que tales trabajos no afectaran ni

interrumpiran el uso actual del bien.3.3.El valor de mercado para uso e#istente, se tasa bajo el supuesto de

que el bien est en concordancia con lo previsto en el D>). 6i el uso del bienen ese plan se define como de naturale$a temporal el valuador deber considerarel valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando encuenta las restricciones del D>). En estas circunstancias el valor de mercadopuede ser mayor o menor que el valor para uso e#istente.

3.4. El uso e#istente de la tierra no tiene porqu% ser la actividadefectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta lanaturale$a general de la actividad actual. "s, por ejemplo &e#cluyendo

restricciones especiales( edificios industriales similares, tendrn valores similaresindependientemente de sus actividades productivas especficas y los localescomerciales en una misma $ona, tendrn valores similares independientemente dela naturale$a de los bienes que en ellos se e#pendan.

3.5. La base de -aluacin para uso e#istente puede aplicarseespecialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso,suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible.

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6e aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marchacompletamente equipados.

4. alor de "ercado para -so /lterno.

4.1El valor de ?ercado para uso alterno refleja el uso potencial posible deun bien para propsitos distintos del uso actual. 6i el valor para uso alterno difieresubstancialmente del valor para su uso actual, %sto deber e#plicarlo claramenteel valuador en su informe de avalo.

4.26i un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de-aluacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe e#cluirse. 6in embargo tal valorpodra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

4.3La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos oprevistos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier

uso alterno potencial.4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en

informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. Elvaluador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5. alor de "ercado para -so 0ptimo&>so ?ejor y ?s roductivo(

5.1El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica delvalor de mercado para uso alterno. Esta e#presin de valor se fija sobre la basedel supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera mseficiente &uso mejor y ms productivo(.

5.2El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejordel bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y queresulta en el valor ms alto.

5.3 6e llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a lossupuestos arriba seBalados y conforme a los principios para establecer el valor demercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la -aluacin detierra para desarrollar. La -aluacin deber hacer caso omiso del uso actual oanticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo delinmueble.

5.4"l adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso

ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que elcomprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar elinmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 4.=

5.5El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin ydatos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deberhacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

. alor de "ercado ara enta or&ada

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.1.El valor de mercado para venta for$ada es el que se obtendra bajo elsupuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de lapropiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o ra$onables ent%rminos del tiempo apropiado que se requerira para la comerciali$acin yformali$acin de una venta.

.2.ara llegar al valor de mercado para venta for$osa el valuador deberdescribir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que haconsiderado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

El presente artculo es uno de los aspectos tratado en 9"/*-/ ER+E6"6E*%7 /R/ //87 /"6*67%R/%67:, elaborado por6E)KG DE "-"L0K6 de la 6>!DGE))KF DE 6)"LM")KF, de 6"FNK6E8 )K6" G)", FK-E?!GE '++/.8

)omo siempre digo, espero te haya servido. 6i te interesa la materia "6")OF o"-"L0K, te invito a que busques en el cono "rchivo, o en los linHs de misrestantes blogs que encontrars bajo mi firma. 6i necesitas hacerme una consulta

o tienes alguna duda, podrs escribirme a mi correo personal.8

VALORAC"#$ &ATR"MO$"AL -&aisaj'-12:1%, 3/07/2012oda tasacin anali$a o incorpora factores racionales, visibles, tangibles. 6inembargo es cada ve$ ms frecuente intuir que el verdadero valor de un prediorural se encuentra inmerso en un cmulo de factores intangibles, es decir variablesde difcil definicin y que son crecientemente valoradas por la sociedad. "lgunosde estos aspectos se desarrollan a continuacin.

1 aisaje

oda porcin de territorio forma parte de un paisaje. Este puede ser de alto, medioo poco inter%s. El paisaje es interesante cuando posee caractersticas que lohacen nico, irrepetible y que representa un resumen de todas las virtudes de la$ona. Este incita al recorrido y al disfrute de sus recursos.

El paisaje se valori$a como un conjunto de caractersticas visuales cuyaspotencialidades se prestan para el desarrollo de actividades ligadas al turismo y larecreacin.

El concepto de paisaje generalmente no incluye flora y fauna, como participes deun ecosistema.

otencial de 9isuali&acin: es de importancia encontrar y describir todos los

puntos de un predio, desde donde puede capturarse una unidad de paisaje.La unidad de paisaje puede ser descrita por su rique$a de contraste, visionesamplias, singularidad o especificidad, rique$a natural.

La rique$a de un paisaje es producto del conjunto de elementos territoriales,morfolgicos, contrastes 8 entre aguas, rocas, nieves 8, naturalidad, diversidad deflora y fauna y la e#presin material de estructuras creadas en forma ordenada yarmnica por el hombre.

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isibilidad@ se refiere al campo visual, capa$ de ser percibido desde el punto deanlisis del paisaje, la mayor visibilidad dar en general, una mayor posibilidad dedetectar distintos elementos del paisaje.

7ingularidad@ se refiere a la particularidad, del conjunto de los elementos queconforman este paisaje, de los elementos que lo separan de lo comn. 6e

relaciona a su ve$, con la rare$a y peculiaridad del lugar.Este elemento ser el que le d% las caractersticas ms propias a cada unidad.Debe medirse en comparacin a los elementos de la $ona estudiada, as porejemplo no podrn considerarse elementos de paisajes nortinos en comparacin aelementos del paisaje del sur de )hile.

*aturalidad@ 6e refiere al grado de pristinidad que posee an la unidad, que tanpr#imo a su desarrollo ptimo se encuentra, y al grado de alteracin que hapodido sufrir.

aloracin del paisaje

6e reali$a sobre las unidades de paisaje definidas, obteni%ndose de estas 4categoras@

>nidades de medicin@

*ominacin alor *?uy "lta 4

"lta 3?edia !aja =?uy !aja '

;7ER/+6*E7 /R

GJ>EM"

?orfolgicaloraaunaGec. hdricosGK?EDK

-6!LD"D Pm5m6FA>L"GD"DF">G"LEM"

K"L >FK6-"LKG "6"NE

untajealoracin

/R/+60* /67/JE

48'2 '&2 Q =2R(. ?uy bajo valor, importante determinar si lascausas se deben a acciones antrpicas y ver medidas demitigacin. aisajes muy alterados.

''8'4 =&=2 Q 32R(. !ajo valor, ya sea por su poca singularidad,su potencial turstico se encuentra limitado

'/8=2 &32 Q /2R(. -alor medio, su inter%s puede estar dado porla implementacin de obras y proyectos adicionales

='8=4 3 &/2 Q 12R(. Elevado valor, aun cuando no es un paisajede e#cepcionalidad, presenta potenciales tursticos rele8


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vantes.

=/82 4&12 Q '22R(. ?uy alto valor, grandes potencialestursticos, gran atractivo a distintos grupos sociales.

Kbservacin@

Es muy probable que e#ista ms de una unidad de paisaje dentro del territorio aevaluar, de ser as, se reali$a un promedio de la valoracin de cada unidad. Estaspueden ser ponderadas de acuerdo a su cercana y accesibilidad.

El presente artculo es uno de los aspectos tratado en 9asacin Gural8asacin>rbana de ropiedad iscal:, elaborado por la )omisin de asacionesdependiente del ?inisterio de !ienes Facionales del Aobierno de la Gepblica de)hile.8

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Val()'s *'nal ' in+)ns'c(- 12:, 21/0./20126e est haciendo referencia a los conceptos de valor venal o de mercado y valort%cnico o intrnseco.

El valor venal de un inmueble puede ser definido como el precio al que puedenalcan$ar, en pla$o ra$onable, un vendedor deseoso de vender pero no obligado avender y un comprador deseoso de comprar, pero no obligado a comprar y enconocimiento de todos los usos y finalidades para los cuales est adaptado ypodr ser utili$ado el inmueble.

En otras palabras, ser un precio obtenido a trav%s de una libre operacin decompraventa.

El precio de mercado de un inmueble, es el monto de dinero que se debe entregaro puede ser obtenido en un mercado activo, sobre condiciones inmediatas ye#istentes a una determinada fecha.

El valor t%cnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria delos valores de todos los bienes, servicios y contingencias que originaron lasituacin fsica en la que al presente se encuentra el inmueble.

Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo

para la construccin de un edificio, la mano de obra utili$ada, los aportesefectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales,honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora quereali$ la obra.

En forma e#presa, no se hace referencia a si la variable tierra integra o no uno delos tems que conforman el valor intrnseco de un inmueble, pues ello ser objetode un anlisis y estudio que ser reali$ado ms adelante.

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http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/83167/Valores+venal+e+intr%EDnseco.htmlhttp://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/83167/Valores+venal+e+intr%EDnseco.html


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or el momento se admitir su inclusin como un tem ms en la composicin delvalor intrnseco, aunque desde ya se reconoce que la tierra en si misma es factiblede tener un valor venal propio. Es ms, tradicionalmente se ha admitido laigualdad@

alor 6ntr,nseco 6nmuebleS alor 6ntr,nseco %ierraT alor 6ntr,nseco "ejoras

>n avalo que tenga en cuenta todos los tems resultantes de una discriminacinde valores y costos basndose en lo antes mencionado, sera una tarea pordems larga y de lenta resolucin. or ra$ones prcticas, la caracteri$acin, o seala determinacin de una o varias caractersticas de una construccin, es posibleasociarla con un valor unitario &por metro cuadrado(, que podr ser adoptado paraesa construccin. 6er suficiente entonces disponer del rea edificada paradeducir el valor correspondiente.

Estos valores unitarios surgen de tablas confeccionadas con datos estadsticos

reali$ados por distintas entidades, o bien por las propias empresas constructoras.ambi%n es posible deducirlos mediante el clculo de e#presiones param%tricasadecuadas a cada caso &clculo de costos(, como as de la depreciacin quecorresponda aplicar.

)omo se e#pres, la forma de como se origina un valor intrnseco nada tiene quever con la forma de como se origina un valor venal. En este ltimo caso,depender del precio de compraventa que surja del acuerdo entre comprador yvendedor de conformidad a la definicin de valor de mercado mencionadaprecedentemente.

En apariencia, estos dos valores no son iguales. En los hechos no lo son. U6e

estara entrando en una contradiccin, en el caso de adoptar como vlidos losprincipios de la escuela univalenteV 6e entiende que no, por las ra$ones que see#presan.

Lo que generalmente importa en la apreciacin valorativa de los bienes inmuebles,es el precio que el mercado inmobiliario est dispuesto a pagar o a recibir por esosbienes, o sea un monto de dinero en juego.

Los valores venales surgen luego de concretada una operacin de compraventa,mientras que una determinacin de ese valor es normalmente requerida antes deque se lleve a cabo esa operacin. Lo que en efecto puede t%cnicamentedeterminarse, no es entonces un valor venal sino un valor venal ms probable

factible de concretarse en esa futura operacin.Los valores venales, al estar dentro de un mercado de oferta y demanda, noescapan a las fluctuaciones de %stos, y estn motivados por distintas variablesque operarn segn las condiciones, y en el tiempo, subiendo o bajando el preciodel inmueble.

?ientras tanto, el valor intrnseco, que en realidad no interesa en forma directa alactor en el mercado, permanece a valores constantes, dentro de determinados

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parmetros y es por lo tanto t%cnicamente determinable.

+onclusin rele9ante

+omo conclusin de lo epresado< puedeestablecerse en forma aiom=tica >ue< dados9arios inmuebles de similares caracter,sticasintr,nsecas ? etr,nsecas< eiste uniformidaden la relacin para cada uno de ellos entre los9alores 9enal e intr,nseco.

Ello se considerar vlido, teniendo en cuenta que est limitado a $onas de similarcaracterstica y dentro de un determinado lapso.

El presente artculo ha sido e#trado de un trabajo de mayor dimensindenominado 9Curso de Evaluaciones-Avalo de Inmuebles Urbanos:, elaborado por6ng. /grim. Jos@ uis *6EERER del 6*7%6%-% E /AR6"E*7-R/ BE/R%/"E*% %E+*6+ EA/ C-rugua?) B /A7% E 2DD.8

)omo siempre digo, espero te haya servido. 6i te interesa el tema asaciones8-aluaciones8"valos, te invito a que busques en el cono "rchivo de este blog, oen los linHs de mis restantes blogs, que encontrars bajo mi firma. 6i lo deseas,podrs escribirme a mi correo personal que encontrars al final.8

C('ici'n+' d' C(')cialiacin- 12:, 21/0./2012uede establecerse as una relacin constante, consistente en un valorestadsticamente estudiado y definido que puede ser aplicado a los valoresintrnsecos y dar como resultado la obtencin de valores venales &entendidos%stos, como valores de mercado ms probables(. Esa relacin es el cociente entre

el valor de mercado y el valor intrnseco y se denomina coeficiente decomerciali$acin.

)onocido entonces un coeficiente de comerciali$acin aplicable en una $ona paradeterminado tipo de inmuebles, y calculado t%cnicamente el valor intrnseco de uninmueble, puede tambi%n calcularse su valor venal o de mercado.

La metodologa para la determinacin de los coeficientes de comerciali$acin, estntimamente relacionada con la aplicacin de procesos estadsticos.

La e#istencia conjunta de dos vas de procedimientos para llegar a ladeterminacin del valor de mercado de una propiedad inmueble, e#plica en laprctica la distinta formacin de quienes reali$an avalos inmobiliarios.

Este aspecto se anali$ar con ms detalle luego de considerar los m%todosfactibles de aplicarse para reali$ar valoraciones.


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((4'n'iacin d' da+(s5- 12:3, 21/0./2012Es la base inicial de todo estudio de comportamiento de valores inmobiliarios.

La base para el estudio del comportamiento de los valores inmobiliarios surge dela investigacin de un conjunto apropiado de precios inmobiliarios efectivamenteconcretados dentro de un criterio ra$onable de libres operaciones de compraventa.

El conjunto de datos obtenidos ser fundamental para el estudio de parmetrosaplicables a la formacin de funciones matemticas que definan variaciones devalor segn distintas variables, o bien, ser de importancia para el estudiocomparativo de bienes para los que interesa determinar un valor.

La comparacin y el tratamiento de datos conocidos, requieren de un procesoprevio de homogenei$acin, dado que solo pueden considerarse comparables,aquellos bienes que tengan caractersticas homog%neas.

Esta homogenei$acin aplicable a datos en principio considerados heterog%neos,podr ser reali$ada teniendo en cuenta dos etapas o procesos diferenciados@

>n primer proceso ser la comparacin de lotes que podra denominarse decarcter $onal y permitir agrupar los datos de acuerdo a un criterio selectivo decarcter cualitativo en relacin con las similares condiciones de sub$onas quepuedan establecerse.

>n segundo proceso, ya a nivel sub$onal, permitir introducir ajustes a los datospara hacerlos homog%neos entre s y poder efectuar distintos procesos.

)on carcter general, la necesidad de homogenei$ar los datos implica efectuarcorrecciones por distintos conceptos@

a) +ondiciones urban,sticasb) %iempo

c) -bicacind) orma


((4'n'iacin 6() c(ndici(n's u)ans+icas- 12:2, 21/0./2012Las normas municipales de uso del suelo, disponen sobre condiciones que deben

cumplir las edificaciones que se realicen en suelo urbano.Wstas se refieren a las condiciones que deben cumplir los retiros a la edificacinen la faja contigua a una calle &retiro frontal(, en las fajas laterales contiguas a lasdivisorias con lotes adyacentes &retiros laterales(, en una faja contigua a ladivisoria posterior del lote &retiro posterior(, respetar un lmite en la altura quepueden tener los edificios o bien respetar una altura fija predeterminada.

odo ello a su ve$ superpuesto al cumplimiento de un factor de ocupacin del

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suelo &K6 en porcentaje en relacin al rea del lote(.

" ello debe agregarse la eventual e#istencia de disposiciones que definen laposibilidad de respetar acordamientos en la edificacin, tanto desde el punto devista planim%trico como altim%trico.

Las diferentes condiciones que se pueden generar con este tipo de normativa,hacer inviable la comparacin de valores de lotes si no se tiene en cuenta algnmecanismo de homogenei$acin por este concepto.

6e estudiarn ms adelante algunas herramientas que permitan hacercomparables los lotes, dada su heterogeneidad desde el punto de vista de estasdisposiciones urbansticas.

En su defecto, solo podrn hacerse comparaciones entre lotes que cumplanid%nticas condiciones en este sentido, en cuyo caso se deber cumplir, para hacercomparables los valores entre ellos, con los tres procedimientos dehomogenei$acin que se mencionan a continuacin, o sea, los conceptosenunciados como@ b( iempo, c( >bicacin y d( orma.


((4'n'iacin 6() +i'6(- 12:0, 21/0./2012Iomogenei$ar por tiempo, significa transformar los datos originados en distintasfechas en el tiempo, llevndolos por medio de coeficientes, a una misma fecha, osea a una fecha de comparacin.

ara reali$ar este proceso, se debe tener en cuenta que dos operacionesconcertadas en distintos momentos, solo podrn ser comparables si a una de ellasse la corrige de tal forma de que el monto resultante de esa correccin sea el msprobable que pudo atribuirse a esa operacin si hubiera ocurrido en la fecha enque se produjo la segunda operacin.

Es necesario considerar tres conceptos bsicos@ dos fechas pueden generar paraun mismo bien, cambios en su valor venal ms probable, por cuanto e#iste unproblema de p%rdida de poder adquisitivo de la moneda motivado por procesosinflacionarios, pero tambi%n durante el mismo perodo considerado, pueden ocurrirvariaciones por concepto de fluctuacin de la oferta y la demanda. ero tambi%n,

si los datos que se comparan se alejan entre s en el tiempo, puede aBadirse a losconceptos anteriores, cambios en las caractersticas de la $ona en donde estnradicados los inmuebles, que pueden ser motivo de modificaciones relativas en elvalor de los mismos.

or estas dos ltimas causales mencionadas, no es recomendable, aunque ellodepende de la $ona en consideracin, la comparacin de datos cuyo origen en eltiempo abarque un perodo superior a los cuatro o a lo sumo cinco aBos.

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6i fuera necesario considerar perodos ms prolongados, sera tambi%nrecomendable efectuar agrupamientos de los datos, a efectos de ser tratados condistinto peso, de tal forma de que los datos ms recientes sean considerados conmayor incidencia en los procesos que los datos ms antiguos.

El otro punto en lo que se refiere a la forma de homogenei$ar por el concepto

tiempo, es la seleccin del criterio de variacin a utili$ar en el proceso. 6e conocendatos indicadores o de variacin calculados o deducidos por diferentes conceptoso fenmenos ocurridos@

-ariacin del Xndice de recios de )onsumo.

-ariacin del Xndice de )ostos de la )onstruccin.

-ariacin del Xndice de 6alarios.

-ariacin del Xndice de 6alario Geal.

-ariacin de la >nidad Geajustable &Ley FY '3.='+(.

-ariacin del dlar. &>6"(

-ariacin del precio de coti$acin del oro.

-ariacin de otras monedas.

)on respecto de la adopcin de cualesquiera de estos ndices, la e#perienciaindica que la variacin del valor de la propiedad inmueble no se acompasa en eltiempo e#actamente con ninguno de los ndices seBalados, por lo que sernecesario al momento de hacer una homogenei$acin, considerar ms de unndice y hacer comparaciones entre sus resultados.

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((4'n'iacin 6() uicacin 8 6() ()a- 12:7, 21/0./2012Empricamente debe seBalarse la tendencia en el medio urbano a considerar msvaliosos los lotes esquina que los lotes mediales.

El mayor valor del lote esquina respecto al medial estar condicionado a la mayoro menor importancia de la esquina en funcin de las siguientes caractersticas$onales &por orden preferencial(@

B)omercial c%ntrico

BGesidencial de alta categora

B)omercial $onal

BGesidencial barrial

Bndustrial

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BGesidencial suburbano

$omogenei&acin por forma

La necesidad de homogenei$ar por forma justifica tener en cuenta el concepto deLKE K.

6e demuestra que la variacin del valor unitario de un lote en funcin a lavariacin de la dimensin profundidad o fondo no es lineal. &Esta demostracin see#pone ms adelante en este trabajo(.

?profundidad S F G Bm

6e podra haber demostrado algo anlogo para la variacin del valor unitario de unlote en funcin a la variacin de la dimensin frente, en donde tambi%n elra$onamiento terico dara una funcin no lineal del mismo tipo.

?frente S > G aBt

Debe tenerse en cuenta, sin embargo que los valores de la tierra y su variacin, si

bien pueden responder a criterios deducidos en forma matemtica, no se originande otra forma que a partir de un previo proceso de consulta a las fuentesapropiadas de informacin.

Ese relevamiento de datos ser la base del estudio de una modeli$acin quequeda finalmente traducida en una e#presin matemtica.

>n modelo as determinado, y por ms prolijidad que se observe en su definicin,una ve$ confrontado con la realidad es esperable que tenga, para casosparticulares, algn grado de apartamiento, por lo que se deber conciliar en estoscasos, con la realidad de los valores.

En la prctica, se debe considerar de mayor peso o influencia la variacin de laprofundidad, que est determinando o bien haciendo influir el valor de cada metrocuadrado con relacin al mayor o menor alejamiento de ese metro cuadrado de lacalle a que da frente el lote, que su mayor o menor ancho.

En esta rpida mencin a la homogenei$acin por forma, solo se enumeran lasvariables que pueden presentarse y que bsicamente son@

8 rofundidad o fondo

8 rente

ero no son nicas, pues puede ser relevante considerar tambi%n@

8 Gegularidad o irregularidad del lote8 Zrea &independiente de la consideracin conjunta o

combinada de frente y fondo(

"dems, y como casos particulares@

8 Lotes triangulares

8 Lotes frentistas a dos o ms calles.

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El anlisis de la modeli$acin que atienda la variacin del valor unitario de loslotes en funcin a cada una de las variables mencionadas ser objeto de estudiodetallado.

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VALOR DE MERCADO COMO BAE DE VAL!AC"#$- 12:3%, 3/07/20121. alor de "ercado

1.1-alor de ?ercado es el precio ms probable que podra obtenerse porun bien en el mercado suponiendo@

a) >na operacin directa en la que cada parte acta de maneraracional y sin motivacin especial,

b) Iay voluntad en las dos partes &vendedor y compradordispuestos(,

c)Jue las partes conocen todas las circunstancias e#istentes queafectan el valor,

d)Jue las partes actan sin presin alguna,

e( Jue transcurre tanto el tiempo necesario para e#poner el bien enel mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,teniendo en cuenta la naturale$a del bien y las condiciones del mercado.

&Fota@ Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la

definicin de valor de mercado adoptada por el -6) &antes "-6)( v.g. 9.....lacantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un compradordispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despu%s deapropiada comerciali$acin en la cual las partes hayan actuado cada una conconocimiento, prudentemente y sin presiones:(.

1.2 El -alor de ?ercado se determina en el proceso de -aluacin. El-aluador deber considerar que el bien se vende en la fecha de -aluacinconforme a los anteriores supuestos.

1.3La -aluacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha aque se refiere la -aluacin y corresponder al precio al que se llegara al formali$ar

el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de e#posicin delbien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios hanpermanecido sin cambio.

1.4El valuador deber seBalar en su informe de -aluacin la fecha delavalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicinno se aplica a los casos del prrafo * adelante.

1.5El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el

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mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado,con apropiada comerciali$acin y la negociacin del precio de venta.

1.El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diversodel que tiene a la fecha a que se refiere la -aluacin, solamente si puedenanticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.!El -alor de ?ercado no deber incrementarse por suma alguna querefleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de uncomprador potencial, en particular el -". Esto deber consignarse con suficienteclaridad en el informe de -aluacin.

2.+ategor,as de alor de "ercado

2.1Esta Forma identifica las siguientes categoras de valor de mercadoconforme a la definicin dada arriba@

Valor de mercado para el uso existente,

Valor de mercado para un uso alterno,

Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),

Valor de mercado para venta or!osa,

Valor de mercado para venta utura,

"as cate#or$as de valor de mercado aplica%les en cada caso dependernde&

a)"os t'rminos del contrato para el tra%ajo de Valuacin,

b)l o%jeto del avalo,

c)l estado del mercado y las caracter$sticas espec$*cas relacionadas

con el %ien en cuestin,

2.2+ l valuador de%e estipular y justi*car en el inorme de avalola cate#or$a de valor de mercado ue -a adoptado+

2.3.El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias deadoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptaruna distinta.

3. alor de "ercado para -so Eistente

3.1. El -alor de ?ercado para el uso e#istente se entiende que es el valorde mercado definido en '.', sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar

en su uso actual.3.2. El valor de mercado para uso e#istente e#cluye cualquier valor

anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquierproceso de inversin especial. 6in embargo, el valor de uso e#istente debertomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccinde las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras e#cedentes &enconsonancia con el uso actual(, suponiendo que tales trabajos no afectaran ni

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interrumpiran el uso actual del bien.

3.3.El valor de mercado para uso e#istente, se tasa bajo el supuesto deque el bien est en concordancia con lo previsto en el D>). 6i el uso del bienen ese plan se define como de naturale$a temporal el valuador deber considerarel valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en

cuenta las restricciones del D>). En estas circunstancias el valor de mercadopuede ser mayor o menor que el valor para uso e#istente.

3.4. El uso e#istente de la tierra no tiene porqu% ser la actividadefectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta lanaturale$a general de la actividad actual. "s, por ejemplo &e#cluyendorestricciones especiales( edificios industriales similares, tendrn valores similaresindependientemente de sus actividades productivas especficas y los localescomerciales en una misma $ona, tendrn valores similares independientemente dela naturale$a de los bienes que en ellos se e#pendan.

3.5. La base de -aluacin para uso e#istente puede aplicarse

especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso,suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible.

6e aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marchacompletamente equipados.

4. alor de "ercado para -so /lterno.

4.1El valor de ?ercado para uso alterno refleja el uso potencial posible deun bien para propsitos distintos del uso actual. 6i el valor para uso alterno difieresubstancialmente del valor para su uso actual, esto deber e#plicarlo claramenteel valuador en su informe de avalo.

4.26i un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de-aluacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe e#cluirse. 6in embargo tal valorpodra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

4.3La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos oprevistos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquieruso alterno potencial.

4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse eninformacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El

valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5. alor de "ercado para -so 0ptimo&>so ?ejor y ?s roductivo(

5.1El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica delvalor de mercado para uso alterno. Esta e#presin de valor se fija sobre la basedel supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera mseficiente &uso mejor y ms productivo(.

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5.2El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejordel bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y queresulta en el valor ms alto.

5.3 6e llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a lossupuestos arriba seBalados y conforme a los principios para establecer el valor de

mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la -aluacin detierra para desarrollar. La -aluacin deber hacer caso omiso del uso actual oanticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo delinmueble.

5.4"l adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para usoptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que elcomprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar elinmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 4.=

5.5El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin ydatos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber

hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.. alor de "ercado ara enta or&ada

.1.El valor de mercado para venta for$ada es el que se obtendra bajo elsupuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de lapropiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o ra$onables ent%rminos del tiempo apropiado que se requerira para la comerciali$acin yformali$acin de una venta.

.2.ara llegar al valor de mercado para venta for$osa el valuador deberdescribir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que haconsiderado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

El presente artculo es uno de los aspectos tratado en 9"/*-/ ER+E6"6E*%7 /R/ //87 /"6*67%R/%67:, elaborado por6E)KG DE "-"L0K6 de la 6>!DGE))KF DE 6)"LM")KF, de 6"FNK6E8 )K6" G)", FK-E?!GE '++/.8

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tasación judicial

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