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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN

INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN Referencia: 1129366B11

VALOR RAZONABLE NETO 3.115.770 €

Cliente

Entidad B. MARE NOSTRUM, OFICINA 0003 Referencia de la entidad 20090624 - 96814 20090624 - 96816

SERA SLU

LocalidadBarrio / Distrito

CAMPO-MIJAS/MIJAS (29650-MALAGA) --

Fecha De Visita Al Inmueble 07.12.2011

Ubicación SECTOR UE L29 ARROYO REAL

Inmueble TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARAPROMOCION

/ 1

SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.

Pág. INFORME DE ACTUALIZACIÓN DE TASACIÓN DE TERRENOS DIRECTAMENTE EDIFICABLES PARA PROMOCION

Nº Informe STRefer. Entidad

Nº Ofic 0003Entidad

1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

VALOR RAZONABLE NETOCriterio.............. Entidad............B. MARE NOSTRUM

TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES1 -

Terreno

Terreno

1

2

:

:

2 -

1 - SOLICITANTE Y FINALIDAD

IDENTIFICACIÓN FÍSICA

2.2. CARACTERIZACIÓN FÍSICA

Tipo de terreno/Dirección

2.3.

Nº Referencia del catastro

Nº Referencia del catastro

3975109UF5437N0001QQ

3975106UF5437N0001BQ

--

--

Observaciones indentif. Catastro

Observaciones indentif. Catastro

Superficie catastral (m2)

Superficie catastral (m2)

Terreno 1

Terreno 2

SECTOR UE L29 ARROYO REAL

SECTOR UE L29 ARROYO REAL

Nombre

Nombre

PARCELA R2a2

PARCELA R2a3

IDENTIFICACIÓN CATASTRAL

se ha visitado e inspeccionado el inmueble

se ha visitado e inspeccionado el inmueble

En la fecha

En la fecha

07/12/2011

07/12/2011

Topografía............................................................................

Topografía............................................................................

Ligera pendiente

Ligera pendiente

Forma...................................................................................

Forma...................................................................................

Fondo(m)...........................................................................

Fondo(m)...........................................................................

Poligonal irregular

Poligonal irregular

65,00

66,00

Tipo de suelo........................................................................

Tipo de suelo........................................................................

Fachada principal / secundaria(m)................................................................................

Fachada principal / secundaria(m)................................................................................

Solar

Solar

60,00 / 0,00

69,00 / 0,00

se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 deMarzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidadesfinancieras, publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

NO

Se ha realizado de acuerdo con las disposiciones contenidas en las Circulares 4/2004 y 3/2010 del Banco deEspaña, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros de lasEntidades de Crédito. Así mismo, la valoración se ha realizado según lo establecido en la Orden ECO/805/2003 de27 de marzo, para la finalidad señalada en su artículo 2.a. Garantía Hipotecaria.En los anexos adjuntos al informe de Tasacion, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

SI

Terreno 1

Terreno 2

2108385K11 Finalidad......N.INF.FINANCIERA ENT.CREDITO

(BE.4/2004)Cliente.............SERA SLU

Desnivel máximo(m)........................................................

Desnivel máximo(m)........................................................

--

--

3.887,0

3.890,0

2.1. Provincia.................................Municipio...............................Distrito/Barrio/Enclave...........

MALAGAMIJAS--

- 29650

LOCALIZACIÓNTipo de Activo / Destino............................................................................................................................................................................................................INMUEBLE ADJUDICADO / VENTA

3 - IDENTIFICACIÓN REGISTRAL

MIJAS 3 Sección --Registro de propiedad Nº finca Reg. Tomo Libro Folio Nº ordenNº Insc. IDUFIR

Este informe anula y corrige el emitido con fecha 19/12/11 y numero de expediente

/ 2





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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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Inspección ocular interna ........................................................................

Inspección ocular interna ........................................................................

Comprobación de la descripción registral .........................

Comprobación de la descripción registral .........................

Comprobación de la superficie construida .........................

Comprobación de la superficie construida .........................

Servidumbres visibles ....................................................................

Servidumbres visibles ....................................................................

Correspondencia real registral ..........................................

Correspondencia real registral ..........................................

Uso o explotación a que se destina .................................

Uso o explotación a que se destina .................................

SI

SI

SI

SI

--

--

SI

SI

(*) SI

SI

SI

SI

Comprobación de la superficie del terreno .........................

Comprobación de la superficie del terreno .........................

Régimen de protección pública ........................................

Régimen de protección pública ........................................

SI

SI

--

--

(*) Ver condicionantes, advertencias u observaciones del informe

5 - COMPROBACIONES

Estado de construcción .......................................................

Estado de construcción .......................................................

Otras: ................................................................................

Otras: ................................................................................

SI

SI

--

--

Estado de ocupación ..........................................................

Estado de ocupación ..........................................................

SI

SI

Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................

Existencia de aprovechamiento urbanístico .....................

SI

SI

Estado de urbanización .......................................................

Estado de urbanización .......................................................

Adecuación al planeamiento urbanístico .........................

Adecuación al planeamiento urbanístico .........................

SI

SI

SI

SI

Documentación registral ....................................................

Documentación registral ....................................................

Documentación catastral ..................................................

Documentación catastral ..................................................

SI

SI

SI

SI

Proyecto constructivo .........................................................

Proyecto constructivo .........................................................

(*) NO

--

Documentación estado de ocupación .................................

Documentación estado de ocupación .................................

Contrato de ejecución de obras de urbanización ..............

Contrato de ejecución de obras de urbanización ..............

--

--

--

--

Licencia de obras de demolición ........................................

Licencia de obras de demolición ........................................

--

--



Cédula calificación provisional/ Otros documentos ...........

Cédula calificación provisional/ Otros documentos ...........

Certificado final de obras de urbanización ......................

Certificado final de obras de urbanización ......................

--

--

(*) NO

(*) NO

Doc. Acreditativa de aprovechamiento urbanístico ...........

Doc. Acreditativa de aprovechamiento urbanístico ...........

(*) SI

(*) SI

Terreno 1

Terreno 2

Terreno 1

Terreno 2

prueba

PRUEBA

PRUEBA

4 -DOCUMENTACIÓN

Última certificación de obras de urbanización .................

Última certificación de obras de urbanización .................

--

--

Presupuesto de obras de urbanización..............................

Presupuesto de obras de urbanización..............................

--

--

Proyecto de urbanización .................................................

Proyecto de urbanización .................................................

--

--

Otros: .................................................................................................................................................................................

Otros: .................................................................................................................................................................................

--

--

......................................................................................................................................................Licencia de demooliciónDoc. Urbanística: (*) NO

Nota Simple

Nota Simple

Documentación registral aportada:

Documentación registral aportada:

--

--

Titular:

Titular:

96814

96816

3

3

2270

2270

1474

1474

12

15

--

--

Descripción de lindes registrales:

Descripción de lindes registrales:

--

--

Terreno 1

Terreno 2

al Norte y al Oeste, con parcela R-2a.1; al Sur, zona verde 6 de la urbanizacióny al Este, con parcelas R-2a3 y R-2a4.

al Norte, con parcela R-2a.1; al Sur, con parcela R-2a.4; al Este, con vial A dela Urbanización y al Oeste, con parcelas R-2a.1 y R-2a.2.

--

--

/ 3





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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

Terreno 1

Terreno 2

Calificación de ST

Calidad de zonaCalidad de ubicación

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcamiento

--

--

--

----

--

--

--

--

--

--

------

MediaMedia

LOCALIDAD Y ENTORNO6 -

7.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES(a la fecha de la visita)

Tipo de núcleo .......................................................................................................................................Evol.Poblac.Municipio: ....................................................................................Dependiente CrecienteCategoría ............................................................................................................Poblac. Núcleo (hab) .............................................................................................................................................320BarriadaOcupación laboral núcleo ............................................................................................Poblac. Municipio (hab) ............................................................................................................................................Múltiple 56.838

LOCALIDAD6.1.

Rasgos básicos territoriales

Ordenación .............................................................................................................Unifamiliar y plurifamiliar Existencia polo comercial .............................................................................................................--Carácter .............................................................................................................Suburbano Destino residencial.............................................................................................................1ª y 2ª Residencia

Densidad .............................................................................................................Media Tipo de eje .............................................................................................................--Calidad de ordenación parcelas .............................................................................................................-- Tipología naves .............................................................................................................--

Tolerancia industrial .....................................................................................................--Usos dominantes ..................................................................................Viv.Densidad naves ..............................................................................................--Otros usos .................................................................................................--

6.2. ENTORNO

Grado de consolidación ......................................................> 75% Nivel de ocupación ..........................................................MedioAntigüedad (años) ...............................................................20 Renovación edificaciones ................................................<10%Desarrollo edificatorio ........................................................Entre 10 y 50 años Potencial edificatorio .......................................................< 25%Calidad constructiva ...........................................................Media

Desarrollo edificatorio

Infraestructuras y grado de conservaciónPavimentación .....................................................................Suficiente Alumbrado público ..........................................................ExisteAbastecimiento de agua ......................................................Red General Teléfono ...........................................................................ExisteSaneamiento ........................................................................Red General Gas ciudad ........................................................................No existeElectricidad .........................................................................Red General Grado de conservación .....................................................NormalEquipamientosComunicaciones .............................................................................................................Suficientes Equip. Escolar .............................................................................................................SuficienteTransporte público .............................................................................................................Deficiente Equip. Lúdico .............................................................................................................InsuficienteAparcamiento .............................................................................................................Equip. Sanitario/Asistencial .............................................................................................................Abundante SuficienteEquipación comercial .............................................................................................................Suficiente Equip. deportivo .............................................................................................................Insuficiente

Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................

Estado de construcción / Urbanización................................................................................................................................

Urbanizado con construcciones

Urbanizado y libre

Pavimentación calzada ........................................................

Pavimentación calzada ........................................................

Teléfono ...........................................................................

Teléfono ...........................................................................

Suficiente

Suficiente

Si tiene

Si tiene

Encintado aceras .................................................................

Encintado aceras .................................................................

Alumbrado público ..........................................................

Alumbrado público ..........................................................

Si tiene

Si tiene

Si existe

Si existe

Abastecimiento de agua ......................................................

Abastecimiento de agua ......................................................

Gas ciudad ........................................................................

Gas ciudad ........................................................................

Red general

Red general

No tiene

No tiene

Saneamiento ........................................................................

Saneamiento ........................................................................

Red general

Red general

Suministro electrico ............................................................

Suministro electrico ............................................................

Red gral. baja tensión

Red gral. baja tensión

Estado de conservación ....................................................

Estado de conservación ....................................................

Normal

Normal

Terreno

Terreno

1

2Documentación urbanística

Documentación urbanística

--

--

--

--

3.887,0

3.890,0

3.887,0

3.890,0

--

--3.887,0

3.890,0

Total -- -- 7.777,07.777,0

Tipo/nº terreno Fuente sup. Comprobada Bruta Neta Bruta Neta Sup. Adoptada(m2)

Sup. Comprobada(m2) Sup. Registral(m2)

Otra

7.1. SUPERFICIES

7 - EL TERRENO (a la fecha de la visita)

---- --

--

--MediaMedia

/ 4





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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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No se requiere planeamiento para el desarrollo edificatorio del terreno/s valorado/s.

No se requiere proyecto de urbanización para la tipologia de terreno/s valorada

El terreno está incluido en un ámbito de gestión a desarrollar por el sistema de Compensación

9.5. CALIFICACIÓN URBANÍSTICA Y ORDENANZAS REGULADORAS

8 -CESIÓN Y PROTECCIÓN

8.1.CESIÓN DE USO

PROTECCIÓN OFICIAL8.2.

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DE DESARROLLO9.2.

9.3. GESTION URBANISTICA (equidistribución)

Planeamiento actual .............................................................................................................................................................Plan General - Mijas Estado de aprobación ...........................................................................................................................................................En vigor Nivel de aprobación .............................................................................................................................................................Publicación en el BOCA/BOP Fecha de aprobación ............................................................................................................................................................16/12/99

Clasificación urbanística ..................................................... Requiere Planmto. desarrollo ...........................................Suelo Urbano No/Es solarSuspendida concesión de licencias ....................................................No

Proyecto de equidistribución ...............................................................................................................................................Proyecto De ReparcelacionNivel de desarrollo alcanzado (fecha) ................................................................................................................................Inscrip. RP fincas resultantes (23/04/08)Estimación de periodo de tramitación (meses).....................................................................................................................--

9.4. GESTIÓN URBANÍSTICA (urbanización)

Iniciativa...............................................................................................................................................................................Privada

Estado de ocupación............................................................Desocupado Título de cesión ................................................................--Destino.................................................................................Uso propio Fecha título .........................-- Plazo..............................--

Usos permitidos....................................................................................................................................................................Residencial, aparcamiento Calificación ..........................................................................................................................................................................CIUDAD JARDIN CJ 2

Usos prohibidos....................................................................................................................................................................Los no permitidosTipo de ordenación...............................................................................................................................................................Bloques Aislados

Nº Plantas Máximo...........................................................3Ocupación máxima (%)........................................................Profundidad edificable (m)...................................................-- Fachada mínima (m2).......................................................--Parcela mínima (m2)............................................................1.200,00 Frente mínimo de parcela (m)...........................................--Densidad Máxima (Viv / Ha)...............................................-- Fondo mínimo parcela (m)...............................................--

--

Terreno 1, 2De acuerdo con la Documentación aportada por el cliente para la valoración y con la información adicional obtenida,el terreno no está acogido a ningún régimen de protección pública

Terreno 1, 2

Adecuación del terreno .........................................................................................................................................................................................................................................................................................SI

Edificabilidad (m2t/m2s)......................................................1,03Otros......................................................................................................................................................................................--

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA9 -

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO GENERAL9.1.

Urbanización pendiente Edific./ estructuras existentes (*) Cargas afecciones Urb. Realiz.

%Coste Urb.

Pdte. €Previsión ejec.

(meses)Tipo/nº terreno Coste demolición

€Costes pendientes

€

7.3. COSTES DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIONES EXISTENTES Y CARGAS PENDIENTES

Terreno(*)Total

TerrenoTerreno

1 2

Existe una estructura de una construcción paralizada, que aparentemente carece de licencia, extremo este que no hapodido ser confirmado. Dado que no se conoce el grado de reutilización de la estructura existente se ha previsto sudemolición.

1

----

--

------

----

--

50.000

50.000--

256.242

128.071128.171

Terreno 1, 2

/ 5





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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OBSERVACION - Los valores adoptados serán válidos, siempre que se cumplan las hipótesis de cálculoconsideradas en el informe que están basadas en los parámetros de aprovechamiento y cargasestablecidos en el Estudio de Detalle aprobado definitivamente; así como en una estimación deplazos de desarrollo urbanístico e inmobiliario, costes de urbanización, costes de construcción yvalores de mercado medios del sector inmobiliario aplicable a la zona en la fecha de la tasación.

1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES IND..............................................................................Nivel I

9.6. APROVECHAMIENTOS

9.8.CAUTELAS A LA SITUACIÓN URBANÍSTICA

9.7. NIVEL URBANISTICO SEGÚN ECO-805/2003

Aparcamiento En Edif. Viv. Piso

Viv. Piso Aparcamiento En Edif.

----

----

----

----

--1ª y 2ª Res.

1ª y 2ª Res.--

1.260,04.209,0

4.212,01.260,0

B/RS/R

S/RB/R

----

----

Terreno 1

Terreno 2

Justificación

Justificación

La edificabilidad es la asignada por el planeamiento, para una media de 100 m2 por vivienda (un total de 42viviendas).Los aparcamientos se estiman 1 por vivienda de 30 m2.

La edificabilidad es la asignada por el planeamiento, para una media de 90 m2 por vivienda (un total de 42viviendas).Los aparcamientos se estiman 1 por vivienda de 30 m2.

--

--

5.469,0

5.472,0

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

Tipo/nº terrenoUso y modalidad

Aprov. Subjet. Aprop. Uso Resid.

m2t Ubic.

Protecc.Public.

Particip.%

Aprov. Ambitom2t

Aprov.Area Reparto(m2t/m2s)

/ 6





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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas

Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %

EscasoMedio

Decreciente

Muy escaso o nuloDificil / No se vende

Mantenimiento

Reducc.prec.nominalDecreciente

Mantenimiento

NoSi6

Municipal--Vivienda Modalidad a desarrollar

10.b.1 ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)

MERCADO DE LOS USOS A DESARROLLAR (Datos y cálculo del valor de mercado - Método Residual)10.b.

SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)

Ponderación

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Algo mejor

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Algo mejor

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Algo mejor

Algo mejor

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UrbanizacionCampomijas,7

UrbanizacionCampomijas,5

Calle Doma,2 Calle JoseUrbaneja Urb Sit

Calle Viera UrbSitio De Calahon

UrbanizacionJardin Botanico

Mijas (29649)

Mijas (29649)

Mijas (29649)

Mijas (29650)

Mijas (29650)

Mijas (29649)

Dirección

Municipio (CódigoPostal)

Sect Ue L29Arroyo Real

Campo-Mijas/Mijas (29

Media

MediaMedia

----

--

--

-Media

1,0 1,01,0 1,0 1,0 1,01.866,5 1.916,5 1.794,9

20 % 20 % 16 % 14 %1.813,0

Fecha

Calidad Barrio

Calidad Ubicación

Calidad Edificio

Calidad Inmueble

Antigüedad

Conservación

Sit.esp.Altura

Sup. Construida

-

Media

Media

Media

Media

--

--

--

--

DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

--1.782,9 1.783,1 1.925,0 1.742,3 1.857,1 1.845,5Precio unitario(€/m2)

Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................

--

Calidad Ubicación Media Media Media Medio alta Media Medio altaCalidad Edificio Media Media Media Medio alta Medio alta Medio altaCalidad Inmueble Media Media Media Medio alta Media Medio alta

Conservación Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e Adecuado a su e

Sit.esp.Altura

Sup. Construida 105 136 80 97 70 110

Fecha Dic.-11 Dic.-11 Sep.-11 Oct.-11 Sep.-11 Sep.-11Calidad Barrio Media Media Media Media Media Alta

Normal Normal Normal A nivel de calle Normal Normal

Antigüedad 4 4 4 5 16 7

Justificacion de la probabilidad de reducción:La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como unademanda débil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidadelevada de la reducción del valor de mercado por comparación. Estimamos una posible y moderada reducción de losprecios de venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relación entre Demanda y Oferta, así como lavelocidad de las ventas.

1.929,9 1.766,8--1.850,0

1.850,0Correcc. valor (%) ..................................................................................

16 % 14 %

Intervalo precios(€/m2).........................................................................1.742,3 - 1.925,06

/ 7





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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

Uso a desarrollarÁmbitoOfertaProducciónStock actualTendenciaPrecios actualesEvoluciónTendenciaExpectativas

Demanda. Venta, TendenciasNivel de demandaVelocidad de ventasTendencia Demanda-ofertaAnálisis, estimaciones y ajustes de valorVolatilidad ciclos pasadosProbabilidad reducciónAjuste de valor por comparación %

EscasoMedio

Decreciente

Muy escaso o nuloDificil / No se vende

Mantenimiento

Reducc.prec.nominalDecreciente

Mantenimiento

NoSi3

Municipal--Aparcamientos Modalidad a desarrollar

10.b.2 ANALISIS DEL MERCADO COMPARABLE (del uso a desarrollar)

SONDEO Y HOMOGENEIZACION DE COMPARABLES (del uso a desarrollar) DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Coef. HomogeneizV.Unit.Homog. (€/m2)

Ponderación

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Mejor

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UrbanizacionFaro De Calabur

UrbanizacionRiviera Del Sol

Calle Jilguero UrbanizacionMiraflores

Calle TorcalDel (Urb Sitio D

Calle Dalias(Las)

Mijas (29648)

Mijas (29647)

Mijas (29650)

Mijas (29648)

Mijas (29650)

Fuengirola (29640)

Dirección

Municipio (CódigoPostal)

Sect Ue L29Arroyo Real

Campo-Mijas/Mijas (29

Media

MediaMedia

----

--

--

-Media

0,8 1,20,9 0,8 0,9 1,0304,5 450,0 304,9

14 % 18 % 18 % 18 %290,2

Fecha

Calidad Barrio

Calidad Ubicación

Calidad Edificio

Calidad Inmueble

Niv. Resp. Rasan.

Niv. Calidad Instalac.

Cabida

Sup. Construida

-

Media

Media

Media

Media

--

--

--

--

DATOS Y PRECIOS Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

--354,2 346,2 600,0 321,4 200,0 325,0Precio unitario(€/m2)

Valor Homog.medio(€/m2)...................................................................

--

Calidad Ubicación Media Media Medio alta Media Media MediaCalidad Edificio Media Media Media Media Media Medio altaCalidad Inmueble Media Media Media Media Media Media

Niv. Calidad Instalac.

CabidaSup. Construida 24 26 25 28 35 29

Fecha Dic.-11 Dic.-11 Oct.-11 Jun.-11 Jun.-11 Jun.-11Calidad Barrio Media Media Media Media Media Media

Medio Medio Medio Medio Medio Medio

Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche

Niv. Resp. Rasan. 1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A1º Nivel respec.A

Justificacion de la probabilidad de reducción:La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como unademanda débil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidadelevada de la reducción del valor de mercado por comparación. Estimamos una posible y leve reducción de los preciosde venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relación entre Demanda y Oferta, así como la velocidad delas ventas.

232,0 318,5--321,1

321,1Correcc. valor (%) ..................................................................................

14 % 18 %

Intervalo precios(€/m2).........................................................................200,0 - 600,03

/ 8





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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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Cargas

Demoliciones

Viviendas S/R (1ª res.)

Aparcamiento B/R

Cargas

Demoliciones


Aparcamiento B/R

--

--

4.209,0

1.260,0

--

--

4.212,0

1.260,0

--

--

42

42

--

--

42

42

128.071

50.000

3.156.750

340.200

128.171

0

3.159.000

340.200

4

1

8

8

4

1

36

36

5

2

26

26

5

2

54

54

--

--

7.319.451

392.490

--

--

7.324.668

392.490

--

--

42

42

--

--

56

56

--

--

16

16

--

--

36

36

1

1

1

1

2

2

2

2

Se estima como hipótesis de cálculo que el desarrollo constructivo y de comercialización de las edificaciones a realizarsobre los terrenos se efectuará mediante la agrupación de los terrenos en un área de desarrollo conjunto que sepromoverá en una sola fase según las previsiones detalladas en este capítulo.

Nota: 1ª y 2ª - V4,V5 - Viv. Piso (1ª y 2ª Residencia);A1,A2,A3 - Aparcamiento En Edif.;S/R - Sobre rasante; B/R - Bajo rasante.

11.1 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

11.1a VALORES DE LOS APROVECHAMIENTOS(adoptados para usos a desarrollar en los terrenos)

En la tabla se muestran los principales parámetros del desarrollo considerado en la(s) fase(s) de los ciclos deconstrucción y de comercialización

11.1c HIPÓTESIS DE DESARROLLO

Otras variables de cálculo (Fase 1 ) Gastos Generales(%Vtas) (*)............................................. Incremento anual coste de construcción..................................9,9 % 1,0 %Tipos de interés hipotecario................................................ Incremento anual precio venta................................................4,5 % 0,0 %

Total 10.941,0 6.996.150 15.429.099

UsoUbic.

s/r - b/rC.Constr.(€/m2c)

V. Merc.(€/m2c)

Superf.(m2c)

C.Constr.(€)

V. Merc.(€)

Valores unitarios a nuevo Valores de los terrenos tasados

Vivda.1ª res. 750,0 6.315.7508.421,0 14.644.1191.739,0S/RAparcamiento 270,0 311,5B/R

11.1b PARÁMETROS DE CÁLCULO EMPLEADOS

Dadas las características del área de calculo definida, la hipótesis de cálculo planteada contempla exclusivamente eldesarrollo de el/los terreno/s tasado/s. La tabla muestra las principales magnitudes de los aprovechamientoscorrespondientes a los terrenos incluidos en el área de desarrollo conjunto.

1.410,2639,4

680.400 784.9802.520,0

Otros costes considerados Coste de urbanización pendiente (€) ............................... Coste de planeamiento / Gestión urbanística (€) ..................----Demoliciones (€) .............................................................50.000 Cargas (€) .............................................................................256.242

Terr. 1

Terr. 2

S/R

B/R

S/R

B/R

1.739,0

311,5

1.739,0

311,5

--

--

--

--

1.739,0

311,5

1.739,0

311,5

750,0

270,0

750,0

270,0

--

--

--

--

1ª y 2ª - V4,V5

A1,A2,A3

1ª y 2ª - V4,V5

A1,A2,A3

4.209,0

1.260,0

4.212,0

1.260,0

Tipo/Nº Terr Uso-Mod

S-BRasante

S. Aprop.(m2c)

VM.Compar.(€/m2c)

VM.Actiz. (€/m2c)

V. Max. Lg.(€/m2c)

VM. Adop.(€/m2c)

C.Construcción(€/m2c)

Fase (nº) Conceptos considerados

Uds(nº)

Superf.(m2c)

Coste previo(€)

Inicio(mes)

Final(mes)

Ingresos(€)

Inicio(mes)

Final(mes)

Desarrollo de comercialización Desarrollo Plmto/ Urbaniz/ Constr

11 - VALORES TÉCNICOS

Incremento de precios (IPC)....................................................3,0 %TIR media del proyecto......................................................16,0 %Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................50,0 % (*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización

/ 9





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

Aparcamiento En Edif. (A1,A2,A3)Viv. Piso (V4,V5)

Viv. Piso (V4,V5)Aparcamiento En Edif. (A1,A2,A3)

B/RS/R

S/RB/R

1.260,04.209,0

4.212,01.260,0

0,0370,0

370,00,0

01.557.330

1.558.4400

Terr. 1

Terr. 2

Otras variables de cálculo (Fase 2 )

11.1e VALOR DEL SUELO (desglose por terrenos)

Conforme con la finalidad para la que se nos ha solicitado la tasación, con los principios, criterios y métodos devaloración utilizados, con el análisis de la documentación que se nos ha aportado, con las comprobaciones que hemosrealizado y con las definiciones y alcance que figuran anexos en el informe de tasación indicado en la cabecera, es nuestraopinión que el:

12 - VALOR RAZONABLE NETO

12.1. VALORES TÉCNICOS ACTUALES (Desglose por terrenos independientes)

Terr. 1

Terr. 2

3.887,0

3.890,0

Neta

Neta

5.469,0

5.472,0

3.887,0

3.890,0

Neta

Neta

5.469,0

5.472,0

TOTAL -- --7.777,0 10.941,0

12.3. VALORES DEL SUELO (desglose por terrenos vinculados)12.2.

Gastos Generales(%Vtas) (*)............................................. Incremento anual coste de construcción..................................9,9 % 2,0 %Tipos de interés hipotecario................................................ Incremento anual precio venta................................................4,5 % 2,0 %


Aparcamiento B/R

S/R

B/R

8.421,0

2.520,0

3.115.770

0

--

--

--

--

370,0

0,0

--

--

11.1d VALORES MEDIOS DEL SUELO(desglose por usos)A partir de los datos anteriores, desarrollando los flujos de caja operativos resultantes y descontándolos a las tasasindicadas, hemos determinado el valor del suelo de los terrenos por el método residual dinámico, con los siguientesresultados. La tabla muestra los valores de los usos de los aprovechamientos correspondientes a los terrenos incluidosen el área de desarrollo conjunto.

Varios

Varios

96814

96816

96814

96816

96814

96816

96814

96816

Valores de los terrenos tasados Valores de repercusión

Uso

Ubics/r - b/r

V.Urb - libre(€/m2c)

V. Actual(€/m2c)

Superficie(m2c)

V.Actual(€)

V.Urb - libre(€)

UsoTipo /Nº Terr. Ubic

s/r - b/rSup. Edif.

(m2c) (€/m2c) (€)

VS- Estado actual

Tipo /NºTerr.

Sup.edif.(m2t)

Sup. Terr.(m2s)

Natur.Superf.

Finca Reg.

NºVin

Nº Vinc

Sup.edif.(m2t)

Sup. Terr.(m2s)

Natur.Superf.

FincaReg.

La tabla muestra los valores de los terrenos tasados en su estado actual

Fase (nº) Conceptos considerados

Uds(nº)

Superf.(m2c)

Coste previo(€)

Inicio(mes)

Final(mes)

Ingresos(€)

Inicio(mes)

Final(mes)

Desarrollo de comercialización Desarrollo Plmto/ Urbaniz/ Constr

--

--

1.557.330

1.558.440

--

--

--

--

--

--

1.557.330

1.558.440

VCOM(€)

VRE(€)

--

--

VRD(€)

VACT(€)

VOM(€)

Afecc./Correc.

V.Razble.Neto(€)

-- 3.115.770 --Total -- -- -- 284,8 -- 10.941,0

Total Terreno 1

Total Terreno 2

1.557.330

1.558.440

284,8

284,8

5.469,0

5.472,0

--

--

--

--

V.Tasc.(Hipot)VALOR ACTUAL

V. Razonable neto

1.557.330

1.558.440

--

--

1.557.330

1.558.440

3.115.770 3.115.770

Terr. 1

Terr. 2

Tipo /NºTerr.

Corresponde al Valor Razonable menos los costes derivados de la venta del inmueble

Incremento de precios (IPC)....................................................3,0 %TIR media del proyecto......................................................13,4 %Financiación Hipotecaria (% de ventas).............................50,0 % (*) Sin incluir gastos de financiación ni de comercialización

/ 10





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

VALOR RAZONABLE NETO del inmueble al 07/12/11 es:

No existen condicionantes en la tasación que pudieran afectar al inmueble/s tasado/s

Advertencias que afectan a los siguientes terrenos

Observaciones que afectan a la tasación

13.1. CONDICIONANTES

13.2. ADVERTENCIAS

13.3. OBSERVACIONES

3.115.770 euros

1 - TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES

AC.04

AI.50

AV.M03

AV.01

OF.M02

OI.102

ON.62

OO.02

OU.03

OU.04

OU.21

OU.22

--

Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepanciasno inducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre losvalores calculadosLa descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el terreno valorado, aunque hayalgunas discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre suvalorLa fecha de visita al inmueble que figura en el informe y en el certificado corresponde a la últimainspección ocular exterior del mismo, realizada a efectos de esta valoración. La visita del interior delinmueble y las comprobaciones realizadas en esta inspección (superficie, estado de construcción oconservación aparente, estado de ocupación....) son las que figuran en la valoración n° MA05815/10 V.448de la sociedad de tasación TASACIONES INMOBILIARIAS S.A., que nos ha aportado la entidadsolicitante para la elaboración de este informe. Se emite la presente valoración en la hipótesis de que elestado y las características del inmueble, no comprobados mediante visita interior para la emisión de lapresente tasación, no hayan sufrido modificaciones.No se ha aportado: Licencia de demoolición.

Para el cálculo del Valor Razonable Neto VRN del inmueb(e (valor razonable menos costes de venta), loscostes de venta necesarios han sido descontados de los unitarios de (os comparables previamente a (ahomogeneización.No se ha podido comprobar físicamente la superficie del terreno.La superficie adoptada en el informe seha obtenido de la documentación urbanística aportadaLos valores de los comparables seleccionados en la homogeneización no incluyen los costes derivados desu comercialización.Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada porla entidad financiera a 09.12.2011No se ha aportado el Certificado Final de Obra. El final de obra estimado en la tasacion no es sustitutivodel Certificado Final de Obra expedido por la direccion facultativa de la misma. Por tanto no podrá serconsiderado como tal a efectos de constituir el crédito hipotecario.Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información queha sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a12.12.2011Existen costes de urbanización y/o cargas económicas pendientes que han sido deducidas del valor delsuelo. Dichas cargas se han calculado en base a la información de la que hemos dispuesto para larealización de la valoración.Se ha dispuesto de documentación general relativa al derecho al aprovechamiento y no de la cédulaurbanística y/o certificado emitido por los servicios técnicos de urbanismo municipales- Los valores adoptados serán válidos, siempre que se cumplan las hipótesis de cálculo consideradas en elinforme que están basadas en los parámetros de aprovechamiento y cargas establecidos en el Estudio deDetalle aprobado definitivamente; así como en una estimación de plazos de desarrollo urbanístico e

13 -CAUTELAS

VALOR RAZONABLE NETOLos activos adjudicados en venta se valoraran por el menor importe entre su valor razonable menos los costes de venta ysu valor en libros calculado en la fecha de la clasificación conforme a las normas de la Circular 4/2004 del BE que les seanaplicables. La Circular del BE 4/2004 en su norma nº 14 define que " en el supuesto de activos materiales localizados enEspaña, el valor razonable estimado por el consejo de administración de la entidad no podrá superar el valor hipotecarioconcluido por valoraciones efectuadas a partir de lo preceptuado en la OM ECO/805/2003, de 27 de Marzo."

VALOR DE TASACIÓN HIPOTECARIO del inmueble al 07/12/11 es: 3.115.770 euros

Terreno 1

prueba

/ 11





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

Observaciones que afectan a los siguientes terrenos

La calidad medio alta de las viviendas del conjunto y la poca competencia cercana, al estar ubicadas en un entorno enel que predomina la tipología unifamiliar.Las características y tamaño del solar, que permite desarrollar unapromoción con predominio del producto de mayor demanda.

El acceso complicado hasta la urbanización. La situación actual del mercado inmobiliario de incertidumbre a corto ymedio plazo, siendo la demanda muy baja, y presentando un descenso generalizado de precios y de la inversión. Estasituación está favorecida por la crisis crediticia existente.


OT.02

OV.M06

inmobiliario, costes de urbanización, costes de construcción y valores de mercado medios del sectorinmobiliario aplicable a la zona en la fecha de la tasación.

No se ha aportado el proyecto visado por el colegio oficial competente de las construcciones existentessobre el terreno Sobre este terreno existe una edificación en estructura abandonada de la que carecemos de informaciónsobre su situación urbanistica, así como el grado de reutilización de la misma, por lo que en el informe sehan descontado los costos que supondria su demolición.

PTOS. FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO14 -

Puntos débiles :

Puntos fuertes :

Terreno 1

/ 12





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

Área de cálculo nº 1 fase nº 1

Terreno1-TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES

1, 2,

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

74.153

74.153

74.153

74.153

74.153

74.153

74.153

74.153

74.153

74.153

889.839

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

ANEXO - Relación de los flujos de caja adoptados en el cálculo por el Método Residual Dinámico

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-6.427

-6.427

-6.427

-6.427

-6.427

-6.427

-6.427

-54.626

-6.427

-54.626

-6.427

-6.427

-6.619

-6.619

-6.619

-68.315

-16.111

-16.111

-16.111

-16.111

-16.111

-16.111

-16.111

-16.111

-16.310

-64.509

-16.310

-16.310

-16.310

-16.310

-16.310

-16.310

-16.310

-16.310

-6.427

-56.427

-6.427

-83.360

-134.498

-111.335

-6.427

-54.626

599.047

-258.347

138.236

-211.459

-211.651

134.725

-214.970

-202.512

198.076

-151.619

-151.619

196.764

-152.931

-152.931

195.453

-154.242

-154.441

1.910.569

124.211

124.767

125.323

125.879

126.435

126.992

127.548

128.104

--

--

--

--

--

--

--

--

-3.034

-3.034

-4.346

-4.346

-4.346

-5.657

-5.657

-5.657

-6.969

-6.969

-6.969

-8.280

-8.280

-8.280

-9.591

-9.591

-9.591

-8.342

-7.786

-7.230

-6.674

-6.118

-5.562

-5.005

-4.449

-3.893

--

--

--

--

--

--

--

--

809.194

--

349.695

--

--

349.695

--

--

349.695

--

--

349.695

--

--

349.695

--

--

1.298.301

--

--

--

--

--

--

--

--

-6.427

-62.853

-69.280

-152.639

-287.137

-398.472

-404.899

-459.525

139.522

-118.825

19.412

-192.047

-403.698

-268.973

-483.942

-686.454

-488.378

-639.997

-791.617

-594.852

-747.783

-900.714

-705.261

-859.502

-1.013.943

896.626

1.020.837

1.145.604

1.270.927

1.396.806

1.523.242

1.650.234

1.777.781

1.905.885

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-76.933

--

-104.909

--

--

-6.411

-6.411

-6.411

-6.411

-6.411

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.475

-6.540

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-194.275

-194.275

-194.275

-194.275

-194.275

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-196.218

-198.180

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-50.000

--

--

-128.071

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

Cos

tes

prev

ios

a ur

bani

zaci

ón

Cos

te d

e co

nstr

ucci

ón

AC

UM

UL

AD

O

TO

TA

L

IRS

Ingr

esos

hip

otec

a

Gas

tos

fina

ncie

ros

Mes

es/C

once

ptos

(*)

Urb

aniz

ació

n, D

emol

icio

nes,

Car

gas

Hon

orar

ios

y L

icen

cias

Gas

tos

gene

rale

s(**

)

Ingr

esos

al p

rom

otor

/ 13





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

Área de cálculo nº 1 fase nº 2

Terreno1-TERRENO DIRECTAMENTE EDIFICABLE PARA PROMOCION DE VIVIENDAS O NAVES INDUSTRIALES

1, 2,

(*) Euros nominales a la fecha de la tasación(**) De los Gastos generales se han excluido los honorarios y licencias.

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

148.307

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-317.537

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-16.310

-16.310

-16.514

-16.514

-16.514

-16.514

-16.514

-64.714

--

--

--

--

--

--

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

128.660

129.216

129.568

130.124

130.680

131.236

131.792

-64.714

--

--

--

--

--

-317.537

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-132.994

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.823

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-3.337

-2.781

-2.225

-1.668

-1.112

-556

--

--

--

--

--

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--

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--

--

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--

--

--

--

2.034.545

2.163.761

2.293.329

2.423.453

2.554.133

2.685.369

2.817.162

2.752.448

2.752.448

2.752.448

2.752.448

2.752.448

2.752.448

2.434.911

-4.823

-9.646

-14.470

-19.293

-152.287

-157.110

-161.934

-166.757

-171.580

-176.403

-181.226

-186.050

-191.018

-195.985

-200.953

-205.921

-210.889

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

--

--

--

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--

-128.171

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

Cos

tes

prev

ios

a ur

bani

zaci

ón

3.855.971 -317.537-781.780 2.434.911-177.335 3.855.971-- -298.139-3.524.168-178.071

Cos

te d

e co

nstr

ucci

ón

--

AC

UM

UL

AD

O

TO

TA

L

IRS

Ingr

esos

hip

otec

a

Gas

tos

fina

ncie

ros

Mes

es/C

once

ptos

(*)

Urb

aniz

ació

n, D

emol

icio

nes,

Car

gas

Hon

orar

ios

y L

icen

cias

Gas

tos

gene

rale

s(**

)

Ingr

esos

al p

rom

otor

TOTAL

/ 14





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

(*) Euros nominales a la fecha de la tasación(**) De los Gastos generales se han excluido los honorarios y licencias.

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

100.362

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

102.369

104.416

104.416

104.416

104.416

104.416

2.080.256

212.927

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

--

--

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--

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--

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--

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--

--

-463.192

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-117.581

-18.117

-66.606

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.374

-18.532

-18.794

-18.794

-18.794

-18.794

-67.026

-18.794

-67.026

--

--

--

--

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-4.968

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-5.117

-85.209

-5.117

-114.334

-5.117

-17.219

664.907

-180.316

237.862

-133.476

-133.476

236.469

-134.869

-134.869

235.077

-136.261

-136.261

233.684

-135.764

-140.289

229.657

-141.681

-141.681

3.240.603

194.133

-67.026

--

--

--

-463.192

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-2.972

-2.972

-4.365

-4.365

-4.365

-5.757

-5.757

-5.757

-7.150

-7.150

-7.150

-8.542

-8.542

-8.542

-9.935

-9.935

-9.935

-768

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

792.555

--

371.338

--

--

371.338

--

--

371.338

--

--

371.338

--

--

371.338

--

--

1.445.510

--

--

--

--

--

--

-215.857

-220.825

-225.793

-230.761

-235.729

-240.697

-245.665

-250.782

-255.899

-261.016

-266.133

-271.249

-276.366

-281.483

-366.693

-371.810

-486.144

-491.261

-508.480

156.427

-23.888

213.973

80.497

-52.979

183.490

48.622

-86.247

148.830

12.569

-123.692

109.992

-25.773

-166.061

63.596

-78.085

-219.767

3.020.837

3.214.970

3.147.944

3.147.944

3.147.944

3.147.944

2.684.751

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

--

--

--

--

--

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--

--

--

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--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-80.092

--

-109.217

--

--

-6.674

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.808

-6.944

-6.944

-6.944

-6.944

-6.944

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

-202.254

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-206.299

-210.425

-210.425

-210.425

-210.425

-210.425

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

4.144.052 -463.192-806.374 2.684.751-113.956 4.094.755-- -312.398-3.729.964-128.171 --TOTAL

/ 15





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - ANALISIS DEL RIESGO ÚRBANISTO DEL SUELO

CARACTERÍSTICAS

CLASE

DESARROLLO

GESTIÓN

% ÁMBITO

TAMAÑO DEL PROYECTO

1 Tipo de Suelo

2 Desarrollo del planeamiento

3 Sistema de gestión

4 Porcentaje del ámbito valorado

5 Superficie de parcela m2

6 Aprovechamiento sobre rasante m2

7 Categoría municipio y Nº habitantesMUNICIPIO

TIPOLOGÍA 8 Producto a desarrollar

1 2 3 4 5

X

Referencia catastral: 3975106UF5437N0001BQ, 3975109UF5437N0001QQ

ENTIDAD TASADORA:Fecha de referencia:Encargo recibido de:

IDENTIFACIÓN DEL SUELODomicilio:Provincia:Municipio:Código postal:

Sect Ue L29 Arroyo RealMalagaMijas29650

ST - SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.07/12/11Sera Slu

X

X

X

X

X

X


Tipo de Suelo:

1.- Suelo Urbano consolidado; 2.- Suelo Urbano no consolidado; 3.- Suelo Urbanizable sectorizado (programado); 4.- Suelo Urbanizable nosectorizado (no programado); 5.- Suelo no urbanizable o rústico valorado con expectativas urbanísticas.(*) Clasificación de suelo: Suelo Núcleo Rural (Galicia); Suelo No Urbanizable de Ocupación Residencial (Asturias), Suelo No Urbanizable deNúcleo Rural (Pais Vasco).

Desarrollo del planeamiento:1.- Urbanización finalizada; 2.- Proyecto de urbanización aprobado; 3.- Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente; 4.- Planeamientode desarrollo aprobado inicialmente; 5.- Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado.

Sistema de gestión:1.- Licencia; 2.- Agente Urbanizador / Concierto; 3.- Compensación ; 4.- Cooperación ; 5.- Expropiación, o sin gestión.

Porcentaje del ámbito valorado:1.- 100%; 2.- >80%; 3.- >60%; 4.- >50%; 5.- <50%.

Superficie de parcela m2:1.- <10.000; 2.- <100.000; 3.- <500.000; 4.- <1.000.000; 5.- >1.000.000

Aprovechamiento sobre rasante m2:1.-<10.000; 2.- <50.000; 3.- <150.000; 4.- <250.000; 5.- >250.000

Categoría municipio y Nº habitantes:1.- Capitales, similares > 100.000; 2.- Capitales, similares > 50.000; 3.- >20.000; 4.- >10.000; 5.- <10.000

Producto a desarrollar:1.- VPO o VPP de 1ª residencia; 2.- 1ª residencia libre; 3.- 2ª residencia, hotel, oficina, comercial; 4.- Industrial, logística, aparcamiento; 5.-Dotacional, recreativa, otros.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

X

/ 16





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Plano de ubicación

/ 17





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Plano del entorno

/ 18





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Planos del terreno

/ 19





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Planos del terreno

/ 20





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Fotografías

/ 21





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 22





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 23





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Documentación registral

/ 24





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 25





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 26





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 27





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Documentación catastral

/ 28





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Normativa urbanística

/ 29





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Normativa urbanística

/ 30





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

ANEXO - Documentación urbanística

/ 31





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 32





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 33





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36


/ 34





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

36

SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.

Fechas del informe

Visita al inmueble:

Emisión:

Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A., p.p: Firma manuscrita del::Profesional Represent. ST

ApoderadoArquitecto

Límite de validez:

QQQ

CAPÍTULOS DEL INFORME

1. Solicitante y finalidad............................................................................................................................................................................................................................................ 2. Identificación física

3. Identificación registral............................................................................................................................................................................................................................................ 4. Documentación............................................................................................................................................................................................................................................ 5. Comprobaciones............................................................................................................................................................................................................................................ 6. Localidad y entorno

7. El terreno (a la fecha de la visita)

8. Cesión y protección

9. Descripción urbanística

10. Información de mercado

11. Valores técnicos............................................................................................................................................................................................................................................13. Cautelas............................................................................................................................................................................................................................................14. Ptos. fuertes y débiles del inmueble tasado............................................................................................................................................................................................................................................15. Otra documentación anexa al informe

16. Indice - Fecha y firmas............................................................................................................................................................................................................................................

2.1. Localización.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2.2. Caracterización física.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 2.3. Identificación catastral..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

6.1. Localidad.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6.2. Entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

7.1. Superficies.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.2. Infraestructuras existentes(a la fecha de la visita).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7.3. Costes de urbanización, edificaciones existentes y cargas pendientes(para alcanzar la condición de solar).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.1. Cesión de uso.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8.2. Protección oficial..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

9.1. Planeamiento urbanístico general.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.2. Planeamiento urbanístico de desarrollo.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.3. Gestion urbanistica (equidistribución).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.4. Gestión urbanística (urbanización).......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.5. Calificación urbanística y ordenanzas reguladoras.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.6. Aprovechamientos.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.7. Nivel urbanistico según eco-805/2003.......................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9.8. Cautelas a la situación urbanística..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

10.b. Mercado de los usos a desarrollar..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

15.1. Relación flujos de caja adoptados en el cálculo. Método Residual Dinámico..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.2. Analisis del riesgo úrbanistico del suelo..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.3. Plano de ubicación..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.4. Plano del entorno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.5. Planos del terreno..........................................................................................................................................................................................................................................................................................15.6. Otros..........................................................................................................................................................................................................................................................................................

111

2 y 33

334

44

44444

4 y 555

6 y 7

12 a 14151617

18 y 1920 a 22

1

122

7 y 81011

34

ÍNDICE

07 de diciembre de 2011

Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS-8/2007)...............................35Definiciones y alcance de valoración.............................................................................................................36

/ 35





1129366B11

B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS-2/2008)

Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Estevalor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con loscriterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

VALORACIÓN DEL SUELO RURAL No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.

Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla. La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía quegenerá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva laexpropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)

Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización. El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:

Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)

a. Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso deexpropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de ladisposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será lacifra mayor del doble cálculo: 1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo. 2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor delsuelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes yobligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.

A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en funcióndel estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.

VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO

Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad dereferencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.

Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)

El valor será el mayor del doble cálculo: 1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático) 2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por elmétodo de comparación.

Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)

El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en susituación de origen.

Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)

Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por elplaneamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en lalegislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.

Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.

Criterios generales de valoración:El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado. En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo

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2.

1.

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3.

2.

1.

a. Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación seproduce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran lascondiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje departicipación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.

b. Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.

El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función socialdel suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según losdistintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).

Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.

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B. MARE NOSTRUM

20090624 - 96814 20090624 -96816

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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS

Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.

Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.

De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.

PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL

Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.

Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.

Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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