16 - avaluo de la nuda propiedad y el usufructo

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIÓN DE INMUEBLES

AVALUO DE LA NUDA PROPIEDAD Y EL USUFRUCTO

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaquín F. FERNANDEZ

Nuda PropiedadCALCULO DE LA NUDA PROPIEDAD El derecho de Nuda Propiedad es el derecho de dominio del propietario de un bien sobre el cual un tercero tiene la tenencia o posesión a título de uso, usufructo o habitación. Concluidos estos derechos por vencimiento de su plazo o efecto de una condición, el propietario recupera el dominio pleno. La causa de la Nuda Propiedad puede ser legal (cuota sucesoria de usufructo o habitación al cónyuge supérstite), testamentaria o convencional. Es un derecho que se puede transmitir a título oneroso, es decir se puede vender y comprar, consecuentemente es necesario determinar su valor. Los casos más frecuentes que se suelen presentar son generalmente aquellos en que los padres deciden realizar anticipos de herencia a sus hijos, reservándose el usufructo de los bienes mientras vivan (usufructo vitalicio). Vista la necesidad de su tasación existen tablas que tienen en cuenta la expectancia de vida del Usufructuario (el de menor edad, en caso de más de uno) y confeccionada con una fórmula, de los Ingenieros Agrimensores Ricardo Martínez, Roberto Nievas y Juan Pablo Quiroga, que tiene en cuenta las siguientes conclusiones:

Nuda Propiedad 1 - El Usufructo al actuar sobre el dominio como una limitación de éste. También afecta el valor de la cosa 2 - En el caso del usufructo de por vida la disminución del valor del Derecho de Propiedad será directamente proporcional a la expectancia de vida del Usufructuario 3 - Al final de la vida del Usufructuario se adquiere El Dominio Pleno, es decir: Valor de la Nuda Propiedad = Valor del Dominio Pleno 4 - La suma del valor del Usufructo más el valor de la Nuda Propiedad en cualquier momento debe ser igual al valor del Dominio Pleno 5 - Tanto el Usufructo como la Nuda Propiedad se encuentran en el mercado inmobiliario aún siendo operaciones pocos frecuentes 6 - El cambio de titularidad de estos derechos generalmente se debe a salvar una situación de familia, más que un contrato oneroso donde se pretenda un negocio

Nuda Propiedad

Se tiene en cuenta que el comportamiento del valor inmobiliario a lo largo del tiempo, responde a dos líneas: una para el valor del Terreno Libre de Mejoras y otra para la Mejora. El Terreno Libre de Mejoras se considera constante a lo largo del tiempo, ya que con cualquier otro análisis se podría caer en un juicio tendencioso. El cálculo del valor de la mejora se hará con el estado a la fecha de la tasación, ya que se supone que el usufructuario no alterará el estado del bien, punto que también establece el Código Civil y en cuanto a la edad se tomará la edad que tendrá la mejora al momento de adquirir el Dominio Pleno, esto debido a que aún manteniéndose el estado el transcurso del tiempo es indefectible. Se propone utilizar una tasa de interés para monedas fuertes (puede utilizarse la tasa LIBOR), recordando que este tipo de operaciones no persiguen un negocio, y tampoco se el ánimo del comprador de comprar o el del vendedor en vender.

Nuda Propiedad

La fórmula propuesta es la siguiente:

1 CNP = ------------------------------------------ (1 + i) Expectancia de Vida

Donde : CNP = Coeficiente de Nuda Propiedad i = Tasa LIBOR a la fecha de tasación Expectancia de Vida = Se toma la del usufructuario menor Se recuerda para su aplicación que se calcula el valor del inmueble de la siguiente manera: Valor Terreno : se calcula de la manera clásica, utilizando las fórmulas ya vistas Valor Mejoras : se calcula de la manera clásica, utilizando las fórmulas ya vistas, pero se toma como edad de la misma la suma de su edad actual más la expectancia de vida del usufructuario menor, es decir se toma la edad que tendrá la mejora a la fecha del dominio pleno del propietario de la nuda propiedad.

El estado de la mejora se toma como el que tiene la mejora a la fecha de la tasación, ya que es obligación del usufructuario conservar la vivienda.

Nuda Propiedad - AnálisisCap Inic. = Capital al inicio de la Vida Util Valor Dominio Pleno = Valor del bien al momento del Dominio Pleno Ed, Mej. = Edad de la Mejora al momento del Dominio Pleno Exp. Usuf. = Expectancia de Vida del Usufructuario Valor Actual = Valor al momento Actual

VDP = Cap. Inic. x (1 + I)Ed Mej.

Cap. Inic. = VDP / (1 + I)Ed Mej

VA = Cap. Inic. x (1 + I)Ed Mej – Exp. Usuf.

Remplazando queda:

VA = VDP x (1 + I)Ed Mej – Exp. Usuf. / (1 + I)Ed Mej

Simplificando queda: VA = VDP x (1 + I)– Exp. Usuf.

CNP = 1 / (1 + I) Exp. Usuf.

EXPECTANCIA COEFICIENTE EXPECTANCIA COEFICIENTE

DE DE REDUCCION DE DE REDUCCION

VIDA NUDA PROPIEDAD VIDA NUDA PROPIEDAD

1 0.99 21 0.76

2 0.97 22 0.75

3 0.96 23 0.74

4 0.95 24 0.73

5 0.94 25 0.72

6 0.93 26 0.71

7 0.91 27 0.71

8 0.90 28 0.70

9 0.89 29 0.69

10 0.88 30 0.68

11 0.87 31 0.67

12 0.86 32 0.66

13 0.85 33 0.65

14 0.83 34 0.64

15 0.82 35 0.64

16 0.81 36 0.63

17 0.80 37 0.62

18 0.79 38 0.61

19 0.78 39 0.60

20 0.77 40 0.60

i = Tasa de Capitalización = TASA LIBOR al 30/03/03 = 1.3

Coef. Nuda Propiedad = 1/ (1 + i)^ Exp. De Vida

Coeficiente de Nuda Propiedad

“El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere su sustancia” (C.C. art. 2807) Partiendo del usufructo típico, establecido en el artículo 2815 del C.C. “cuando el testador lega solamente el goce de la cosa reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad” , pueden hacerse extensiva a los demás casos de valuación las reglas y fórmulas que se van a establecer más adelante, introduciéndoles las sencillas modificaciones que a cada uno le corresponda por el análisis de sus circunstancias particulares. Importando el usufructo una desmembración del derecho de propiedad, son por lo tanto susceptibles de valuación cada una de las partes, usufructo y nuda propiedad, y si se considera el caso de un inmueble cuyo valor es V, se tendrá:

V = U + N (1) Donde: V = Valor del inmueble = R / r R = Renta anual líquida que produce el inmueble r = tasa anual de capitalización U = usufructo N = nuda propiedad

Usufructo – Cálculo del su Valor


La valuación del usufructo de un inmueble, equivale a establecer el monto de los beneficios que temporariamente puede producir, reducidos a la época inicial del mismo; por lo tanto, la fijación exacta de su duración, es uno de los puntos capitales, puesto que este factor conducirá a la exactitud de los resultados finales.

La particularidad de un tiempo limitado en el uso y goce de un inmueble, es lo que caracteriza el usufructo, puesto que un tiempo ilimitado, transformaría a este en el efectivo y completo derecho de propiedad. El nudo propietario de un inmueble dado a otra persona en usufructo, tiene los mismos derechos que el propietario, con excepción del usufructo, el que viene a poder del nudo propietario cuando a la desaparición del usufructuario, entra a gozar de él; luego el valor de la nuda propiedad es una especie de promesa, que irremediablemente en el futuro ha de cumplirse por el imperio de la ley, siendo en consecuencia, susceptible de valuarse en la actualidad.


Supóngase establecido el usufructo perfecto, de acuerdo con el art. 2812 del C.C. y, encontrándose el usufructuario, como el nudo propietario, ya sea a la iniciación del período especial legalmente caracterizado, o bien, después de haber transcurrido un cierto tiempo, se procederá a hacer su valuación, y se adoptará para su análisis, el caso común y típico, en que el usufructuario gozará de los beneficios de un inmueble durante toda su vida, a cuya extinción se transformará en propietario el nudo propietario. Sea R, la renta líquida anual del inmueble y “n” el número de años que debe durar el usufructo. La R al fin del primer año de la iniciación del usufructo queda reducida a R / (1+ r). El segundo producido líquido R, percibido al fin del segundo año, queda reducido a R / (1 + r) 2 , a la iniciación del usufructo o sea la época actual.


Los siguientes producidos líquidos anuales, se reducen análogamente al período inicial del usufructo. Por lo tanto el valor total del usufructo al iniciarse su período es igual a la suma de los usufructos anuales reducidos a la época inicial, luego: R R R U = ----------- + ------------ + . . . . . . . . . . . . . . . + ------------- (1 + r) (1 + r) 2 (1 + r) n

Factoreando: 1 1 1 U = R [ ----------- + ------------ + . . . . . . . . . . . . . . . + ------------- ] (1 + r) (1 + r) 2 (1 + r) n


Si en el segundo miembro se multiplica y divide por (1 + r) n , y se ordena, queda: R U = ------------ [1 + (1 + r) + (1 + r) 2 + ., . . . . . . . . . + (1 + r) n - 1

(1 + r) n

La serie comprendida entre corchetes es una progresión geométrica, cuya razón es (1 + r) , siendo “n” el número de términos, luego se tendrá: R (1 + r) n - 1 U = ------------ x -------------------- o bien (1 + r) n r R 1 U = ------ [ 1 - --------------- ] (2) r (1 + r) n


La aplicación de la fórmula (1) y (2), conducen inmediatamente al de la nuda propiedad, así se tendrá: R 1 N = V - U = V - ------ [ 1 - --------------- ] (3) r (1 + r) n El valor V del inmueble estará a disposición del nudo propietario al cabo de “n” años, que es la duración probables del usufructo, luego descontando este valor V a la época actual, se tendrá también, el importe de la nuda propiedad, luego la fórmula: V N = ------------- (4) (1 + r) n

da la Nuda propiedad

Siendo las fórmulas (3) y (4) la expresión del valor de la nuda propiedad, ellas son iguales, lo que se demuestra fácilmente sustituyendo en la (4) el factor R / r por su valor V, lo que da: 1 N = V - V [ 1 - --------------- ] (1 + r) n Factoreando y simplificando, se tiene: V N = ------------- (1 + r) n


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