rentas inmobiliarias en la distribuciÓn decargas y beneficios

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Bogotá, Septiembre 2012

RENTAS INMOBILIARIAS EN LA DISTRIBUCIÓN DE

CARGAS Y BENEFICIOS

Estudio del polígono estación Andalucía del metro-cable de Medellín.

MARIA PATRICIA TOBON MOLINA

Ingeniera Civil

Magister en Estudios Urbano Regionales Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín

[email protected]

HENRY QUESADA GOMEZ

Arquitecto Constructor

Candidato a Doctor en Urbanismo

Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín [email protected]

Área de Especialidad: Gestión del Suelo

Palabras clave: Planeación Urbana, Urbanismo Social, Distribución equitativa de cargas y

beneficios, Rentabilidad, Plusvalías

PRESENTACIÓN.

En Colombia, la Planeación Urbana busca ordenar el territorio a partir de un imaginario de

ciudad en concordancia con las potencialidades de cada zona, intentando mejorar la calidad de

vida de los ciudadanos. Para ello, se cuenta desde la normativa con instrumentos de gestión del

suelo y de financiación, los primeros aplicados en intervenciones sectoriales en los últimos años

y los segundos, aun no han sido bien aprovechados.

Con este trabajo, se quiere demostrar como a través de las rentas obtenidas del suelo en

el polígono de influencia de la estación Andalucía del metro cable, se pueden obtener diferentes

alternativas de financiación para los proyectos urbanos. Mediante un ejercicio de simulación

técnica y financiera de una manzana del polígono de estudio la cual se define como una Unidad

de Actuación Urbanística y basados en información obtenida del mercado inmobiliario del

sector, se muestra la viabilidad financiera de un proyecto urbano en donde cumpliendo con la

normativa vigente se puede contribuir a mejorar los estándares urbanísticos en cuanto a

equipamientos, espacios públicos y vías, y aparte de esto generar utilidades.

LOS PROYECTOS URBANOS INTEGRALES - PUI.

Un PUI es un instrumento de planeación e intervención física en zonas caracterizadas por

altos índices de marginalidad, segregación, pobreza y violencia. Consisten en direccionar

mailto:[email protected]

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grandes inversiones hacia proyectos urbanísticos puntuales en sectores populares de la

ciudad. Se trata de impactar con equipamientos educativos y culturales, mejoras habitacionales,

espacio público y sistema de movilidad (Metro-cables).

El PUI se gestó desde el Plan de Desarrollo Municipal 2004 - 2007: “Medellín,

compromiso de toda la ciudadanía” y fue aprobado inicialmente para las comunas 1 y 2,

interviniendo directamente el área de influencia de las estaciones de Metro-cable que

comprende, desde la estación Acevedo a orillas del río, hasta el cerro Santo Domingo .Territorio

equivalente a 158 hectáreas con más de 170.000 habitantes. Esta zona se caracterizaba por

tener los más bajos índices de calidad de vida (EDU, 2004).

Ver Ilustración 1

En el área de influencia de la estación Andalucía, las intervenciones del PUI benefician los

barrios Andalucía, La Francia, Villa Niza y Villa del Socorro.

NORMAS URBANÍSTICAS.

El polígono de la estación del metro-cable Andalucía, corresponde a una zona de

tratamiento urbanístico de consolidación nivel 2, según el Acuerdo 46 de 2006 Plan de

Ordenamiento Territorial – POT de Medellín.

Definición. “Consolidación nivel 2: Cualificación y dotación. Corresponde a sectores

donde la infraestructura, el espacio público y los equipamientos son insuficientes e inadecuados

con relación al volumen de la población o al funcionamiento adecuado de las actividades, no

obstante la tendencia general de estas zonas se da hacia la redensificación. Con este

tratamiento se pretende suplir esta deficiencia con nuevas dotaciones y cualificación de las

existentes, además de cubrir los nuevos requerimientos que se generarán en su desarrollo a

futuro”.

Las dotaciones necesarias se obtendrán mediante la intervención asociada público–

privada por parte de los constructores en cumplimiento de obligaciones urbanísticas y

constructivas o a cargo de las entidades públicas dependiendo de la conformación de la zona

homogénea y las características socio económicas de la población que la habita.

Adicionalmente estas nuevas dotaciones también se podrán obtener mediante aportes de suelo

y de recursos para la financiación de las obras a través de mecanismos especiales de gestión

asociada e instrumentos como la contribución de valorización o la participación de plusvalías

entre otros.

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CARTOGRAFÍA TEMÁTICA.

Usos del suelo. Este sector es esencialmente residencial, pero se permite una sana

mezcla de usos con algunos locales comerciales al interior de los barrios sobre todo de

tiendas y con dos corredores comerciales claramente definidos como son la calle 107 y la vía

“El Tirabuzón”. El principal corredor comercial está sobre la Calle 107 en donde se

fortalecen los locales comerciales de mayor tamaño sobre todo a niveles de primeros pisos,

conservándose las viviendas en los pisos superiores.

Ver Ilustración 2.

Es difícil encontrar ofertas para alquiler o compra de locales comerciales sobre este

importante corredor vial. Las ofertas sobre la calle 107 son a nivel de pisos superiores y

esencialmente residenciales. Igualmente, la calle denominada el Tirabuzón, la cual toma

diferentes nomenclaturas dada su forma sinusoidal entre otras la calle 105, carrera 48ª, etc.,

también es un importante corredor de actividad múltiple.

Existen además importantes equipamientos en el sector como escuelas, parroquia,

Unidad Hospitalaria de Metro-salud. En cuanto al espacio público, indudablemente el más

importante lo constituye el paseo urbano de la calle 107, el cual se convirtió en un amplio

bulevar en donde se privilegia al peatón con una amplia sección de andenes, permitiendo el

disfrute y la apropiación de la zona. Además de ser una de las principales vías de acceso al

sector.

Otros espacios de movilidad que contribuyen al aumento del espacio público son el

puente peatonal en la carrera 48A sobre la quebrada la Herrera, el cual une los barrios de

Andalucía y La Francia, y el puente peatonal de La Paz sobre la carrera 48ª que une los barrios

de Andalucía y Villa del Socorro.

Existen importantes zonas verdes a lo largo de las quebradas la Herrera, Blanquizala y

Santa Ana; en su mayoría se trata de zonas de alto riesgo no recuperable que sirven de pulmón

verde. Con la construcción del conjunto habitacional La Herrera se hizo este urbanismo verde

que impactó positivamente este sector. Otras zonas relevantes están al margen de la quebrada

Juan Bobo en el barrio Villa del Socorro.

Estos nuevos espacios se dan por la incorporación territorial de las micro-cuencas de las

quebradas Juan Bobo y La Herrera, en las cuales se presentaban asentamientos humanos que

ponían en peligro la sostenibilidad ambiental del sector al estar invadiendo las márgenes de

dichas quebradas, además de la contaminación generada por el vertimiento de estas viviendas.

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Con la reubicación de dichos asentamientos y la construcción de redes de alcantarillado y

colectores, se logro la recuperación de estos ecosistemas urbanos críticos.

Se pudo observar en el recorrido por el sector que a falta de suficientes parques para

el esparcimiento y recreación de los niños, los bajos de la Estación del Metro-cable de

Andalucía son puntos de encuentro, reunión y juego de adultos, jóvenes y niños.

En el polígono de estudio tenemos 6,07 Ha de espacio público y 23,08 Ha de espacio

privado, lo que equivale a decir que el 20,82% del territorio corresponde a espacio público

(parques, retiros de quebrada, vías y andenes entre otros) que es para el uso y disfrute de

toda la comunidad y la movilidad tanto vehicular como peatonal, y el 79,18% es propiedad

privada.

Calculemos el área de espacio público por habitante que tenemos para el área de

estudio, tomando los datos de hogares por vivienda y personas por hogar de la encuesta de

calidad de vida para Medellín del año 2010.

4561,2 viv*1,02 hogares/viv = 4652,4 hogares

4652,4 hogares * 3,54 personas/hogar= 16.469,6 personas

Calculando tenemos que:

Espacio público= 60.700 m2/16.469,6 habitantes = 3,68 m2/ hab

Este indicador corresponde al espacio público total el cual está compuesto por el

espacio público efectivo, el cual según el Acuerdo 46 de 2006 es el espacio público de

carácter permanente que corresponde a parques, plazas, plazoletas y zonas verdes, y el no

efectivo, que corresponde a la sección vial.

Podemos afirmar que sí aumentó el espacio público (se contaba con 0,5 m2/hab1

antes de la intervención del PUI) el cambio se dio principalmente en movilidad vehicular y

peatonal; también se incrementó el espacio público de parques y zonas verdes con la

reubicación de viviendas de los retiros de las quebradas Juan Bobo y La Herrera, en

construcciones en altura. Pero en general el espacio público efectivo se evidencia

deficitario para la recreación y aun está lejos de llegar a lo deseado según el Documento

Colombia 2019, que establece en el horizonte de largo plazo, un estándar de 10 metros

cuadrados de espacio público por habitante.

1 EMPRESA Desarrollo Urbano – Departamento Administrativo de Planeación. Convenio 4800000316

de 2004. Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN. Medellín.

2005

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Zonas de riesgo. El área objeto de análisis presenta un considerable sector que

corresponde a los retiros de las quebradas La Herrera, Blanquizala y Santa Ana 2, en su

mayoría de alto riesgo no recuperable (en el mapa de zonas de riesgo corresponde a una

mancha rosada), es decir, no hay obras de mitigación que vuelvan este suelo apto para

soporte de construcciones. Estas zonas fueron objeto de invasiones desde hace varias

décadas y solo ahora con la intervención estatal se lograron recuperar estos ecosistemas,

aunque todavía están ocupadas por algunas viviendas. (Ver mapa de Zonas de Riesgo).

Otra área menor pero no despreciable corresponde a riesgo recuperable (en el mapa

de zonas de riesgo se identifica con el color beige), la cual mediante obras de ingeniería se

puede mitigar el impacto. En general en el área del PUI se realizaron obras de mitigación de

riesgo y se construyeron algunas de estabilización del suelo. Lo que se observó al momento

de las intervenciones fueron procesos erosivos asociados a zonas de alta pendiente, a

cortes del terreno verticales y desprotegidos, y al inadecuado manejo de las aguas En la

actualidad esta zona contribuye con el espacio público del sector.

Ver Ilustración 3

Niveles de piso. Si observamos el mapa de niveles de piso, vemos que en su mayoría

el sector está conformado por construcciones de uno, dos y tres niveles, con algunas

construcciones de 4 pisos, identificadas en el mapa de niveles de pisos con los colores verde

agua, verde oscuro, amarillo y rosado respectivamente, y de color café para cinco pisos y

negro para seis pisos. (Ver mapa análisis de alturas).

En el sector se destacan el Conjunto habitacional Juan Bobo y La Herrera como las

construcciones de mayor altura, logrando aprovechamientos de hasta 9 niveles. Cinco

niveles sobre el nivel de acceso a los edificios y el resto por debajo del nivel del acceso

principal. El sector tiende hacia la redensificación dada la rentabilidad que la propiedad raíz

ha logrado, y para ello se espera que se dé un crecimiento en altura de las viviendas hasta

donde la norma lo permita (en la actualidad son cuatro pisos), lo cual es coherente con el

imaginario de ciudad de crecimiento hacia adentro y máxime, cuando este sector ha sido

dotado de un buen sistema de movilidad y equipamientos.

Ver Ilustración 4

Análisis de densidades. En el mapa de densidad predial, se observan diferentes

colores de acuerdo al número de predios que se asientan en cada lote. En color verde

oscuro están los lotes que tienen un predio, es decir a un lote le corresponde una vivienda, y

eso es lo que predomina en la zona, al menos jurídicamente, ya veremos más adelante en el

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análisis a un micro-territorio, que la mayoría de los lotes soportan varios predios. Se observa

de color verde claro los lotes que tienen entre dos y tres predios, de color amarillo los lotes

que tienen cuatro a nueve predios, de naranja los lotes de diez a veintitrés predios y en color

rojo los lotes que tienen más de veinticuatro predios.

Los lotes con más de 10 predios son pocos puntos que se encuentran sobre la

carrera 52, al borde de la quebrada Juan Bobo y próximos a la Estación Andalucía. Solo

encontramos un predio marcado de color rojo de más de veinticuatro unidades prediales el

cual corresponde al conjunto habitacional Juan Bobo.

Existe una clara tendencia hacia la redensificación, es decir, cada lote tiende a

convertirse en soporte de varias unidades prediales llegando a más de seis viviendas en un

lote. Esto jurídicamente se realiza mediante reglamento de propiedad horizontal en donde el

dueño del predio y previa autorización de una curaduría urbana según los lineamientos del

POT, les da permiso para construir varias unidades habitacionales pudiendo incluir otros

usos como locales comerciales o parqueaderos.

Una situación muy común que ampliaremos más adelante, es lo que podríamos

denominar la propiedad horizontal no reglamentada. Esta situación se da cuando el dueño del

predio decide fraccionar su propiedad, pero por diferentes motivos entre otros, los costos que

implica una licencia de construcción o por no cumplir con la normatividad vigente, decide

simplemente vender con documento privado de compraventa parte de su propiedad dividiendo

lo existente o adicionando por autoconstrucción la nueva área objeto de venta.

En total en el polígono de estudio tenemos 2.445 lotes, y un lote puede tener varias

matrículas inmobiliarias, en el caso de reglamentos de propiedad horizontal, existen en total

3.6202 matrículas, lo que equivale a la misma cantidad de viviendas en teoría. En el análisis

que realizamos de dos micro-territorios, sacamos interpolando la información resultante de

dos manzanas que existe aproximadamente un 26% más de predios sin matrícula

inmobiliaria, asumimos ese dato para calcular el total de viviendas reales del polígono, lo

cual nos da un total de 4.561 predios.

Con esta información calculamos la densidad real del polígono, sabiendo que el área

del mismo es de 29,15 Ha. y obtenemos una densidad de 156,47 viv/ha. Esto comparado

con la densidad mínima del sector que es de 300 viv/ha, muestra el gran potencial que t iene

para redensificarse y esa es la tendencia que observamos en la zona. Este indicador es

2 Información tomada de la Geodatabase Catastral. Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín.

2012.

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consecuente con el número de pisos, en su mayoría construcciones de 1 y 2 pisos, lo que

muestra el potencial de desarrollo futuro.

Ver Ilustración 5

ANÁLISIS DE UN MICRO-TERRITORIO.

Se toman dos manzanas del polígono para analizar y dar una lectura territorial, según

información tomada de la oficina de Catastro del Municipio de Medellín, la información jurídica

(matricula inmobiliaria) y física (área de lote y construcción, usos, número de pisos y calificación

de la construcción) de los predios, lo cual nos dará una idea de cómo es la conformación de las

manzanas en su aspecto predial.

Podemos ver como la mayoría de los predios que están sobre la calle 107 y más

cercanos a esta tienen matrícula inmobiliaria lo que indica una legalidad en la tenencia de

dichos predios; en total el 46% de estos. También se observa como una matrícula tiene varias

nomenclaturas; lo que muestra la informalidad en la subdivisión de los predios. Se trata de

propiedades horizontales no reglamentadas en donde el propietario del predio vende parte de

este en proindiviso, o sea, jurídicamente el nuevo propietario es dueño de un porcentaje de toda

la propiedad, que en la práctica traduce un porcentaje del área privada. Todos los propietarios

son dueños del 100% del área que se determine en las escrituras.

Otra forma de vender es mediante documento de compra-venta el cual es un documento

privado sin ninguna validez legal. Estos compradores resultan siendo poseedores del predio,

mas no propietarios. En esta muestra representativa se observan pocos reglamentos de

propiedad horizontal y cabe anotar que su ubicación es próxima a la estación del metro-cable

estación Andalucía y tiene un costado sobre la calle 107, que es un importante corredor de uso

predominantemente comercial. De 47 predios se observó que 9 están sometidos a propiedad

horizontal lo que equivale a un 19%, y 4 están constituidos en propiedad horizontal no

reglamentada, el resto son propiedades que a pesar de tener solo una matrícula tienen varias

nomenclaturas, evidenciando un fraccionamiento de la propiedad y la informalidad existente. Se

observa también unos predios que no poseen matrícula inmobiliaria y el número de matrícula

que poseen es meramente una numeración catastral; estos obedecen a invasiones.

También es frecuente varios usos bajo una sola matrícula inmobiliaria; el otro uso

generalmente es comercial como tiendas, carnicerías, papelerías, los cuales generalmente se

alquilan para generar una renta o es el mismo propietario quien posee además el

establecimiento de comercio como una actividad económica familiar.

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La calificación dada por el catastro municipal muestra que se trata de un sector de estrato

bajo, con rangos entre 15 y 45 puntos. Algunos casos aislados de calificaciones menores

obedecen a las invasiones localizadas al margen de la quebrada la Herrera, estos predios ya no

tienen una disposición ortogonal como el resto de la manzana sino que su ubicación es

desordenada, no obedecen a ningún planeamiento.

La densidad permitida en este polígono es de 350 viv/Ha. Esta manzana en su parte

formal y planificada, ocupa un área de 0,46086 Ha; o sea que se permitiría un desarrollo de

hasta 161 viviendas y en la actualidad cuenta con noventa y dos (92). Tiene la posibilidad de un

43% más de unidades; lo que demuestra el potencial del sector para redensificarse.

COMPORTAMIENTO DEL VALOR DE LA PROPIEDAD.

La oferta inmobiliaria que se da en este sector es personalizada; no existen agencias

legalmente constituidas que estén comercializando los bienes. La venta o alquiler la realizan

también comisionistas del sector. El mercadeo se da con letreros pegados a las ventanas de

las viviendas o en sitios públicos; la oferta en general es de vivienda usada que también puede

ser usada para comercio.

El único referente de valor de vivienda nueva es el conjunto habitacional de Juan Bobo y

La Herrera; cabe señalar que el valor del suelo y del urbanismo lo asumió el Municipio de

Medellín. El valor de estas propiedades (por su tipología de VIP3) está en un rango de 70

SMMLV4.

El valor de la vivienda es de tipo especulativo. En general son propiedades de alta

valorización y rentabilidad. La evolución de los precios es muestra de las externalidades

positivas: sistema de transporte integrado metro, grandes equipamientos, paseo comercial

sobre la calle 107, estaciones del metro, entre otras. La dinámica inmobiliaria muestra poca

oferta; esta es la tendencia del mercado informal del suelo, ya que los agentes reguladores no

han mostrado interés en entrar en esta zona; además este mercado se regula en la demanda y

la oferta (Estrada, 2010).

Las intervenciones realizadas por el Estado, han generado una plusvalía en el suelo, y

esto depende de la ubicación que se tenga dentro del mismo sector. Indudablemente las

propiedades ubicadas sobre la calle 107, son las de mayor valor, por su localización cercana a

la estación Acevedo y Andalucía y su vocación comercial. Igualmente las propiedades ubicadas

sobre la vía “El Tirabuzón” y sobre las carreras 52 y 49.

3 Sigla de Vivienda de Interés Prioritario.

4 El valor del salario mínimo mensual legal vigente para el año 2011 es $535.600.

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Ver Tabla 1 y 2

En el mapa de isoprecios se grafica toda la información obtenida de las ofertas

inmobiliarias del sector con el fin de determinar tendencias.

Ver Ilustración 6

El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo; estos se muestran con diferentes

colores; el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y $853.434, y en

nuestro polígono de estudio se da en una pequeña área cercana a la calle 107 a la altura de la

carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el más claro con precios entre

$677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107

y más abajo hacia la Estación Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en

otros sitios cercanos a la Estación Andalucía y próximo a la calle 107 sigue un rosado más

oscuro con valores entre $588.848 y $677.043. Continua un rango ente $500.653 y $588.848 el

cual encontramos en lugares cercanos a la Estación Andalucía y la calle 107, rodeando en

muchos casos los puntos anteriores, vemos este rango también en un sector próximo a la vía

”El Tirabuzón entre las carreras 49 y 49B. Sigue un color naranja que le corresponde valores

entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a mano derecha de la estación Andalucía

próximo a la Quebrada La Herrera, también encontramos estos valores desde la estación

Andalucía y hasta la estación Acevedo, siendo este el rango de precios predominante en el

mapa encontrándose pequeñas islas de color amarillo con valores que oscilan entre $324.262

y $412.458, que se ven sobre la carrera 50ª alrededor de la calle 107 y hacia la calle 105.

Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores entre $236.067 y $324.262

el cual es más escaso y está por la carrera 46ª con la calle 108 y carrera 49B próximo a la

Quebrada Santa Ana.

Los precios más altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la estación Andalucía

y también hacia la estación Acevedo y la vía “El Tirabuzón”, dada la importancia de estas vías y

el impacto ocasionado como consecuencia del metrocable, lo cual trajo consigo otras

intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual convierte

las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos, demandados para el

comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo.

Los precios más bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las

carreras 46 y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; estos son

sitios deprimidos con algunas vías en muy mal estado y viviendas de menores especificaciones.

Se observa en este polígono una heterogeneidad en las características de las construcciones,

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existen en la misma calle estructuras muy precarias y construcciones en obra gris, lo que hace

que el valor de venta por metro cuadrado construido varíe.

Los únicos predios que ofertaba una agencia inmobiliaria fueron dos locales comerciales

que estaban sobre la vía "El Tirabuzón”, con un valor por metro cuadrado de $1.295.337. Si

comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor

comercial por el método de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da

un incremento del precio por ubicación del 20,40%. No hay información suficiente para sacar un

valor diferencial de los precios de los locales comerciales dentro del polígono, pero este dato

demuestra que se da un mayor valor de las propiedades sobre la calle 107 que sobre el

Tirabuzón que son los corredores comerciales por excelencia del área de estudio.

Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la información obtenida para los años

2007 y 2011 de locales comerciales (según investigación realizada) tenemos un incremento en

los valores de la propiedad del 53,18%.

Si sacamos el promedio de los valores de la construcción por metro cuadrado para cada

año según la investigación de mercado realizada, tenemos que hay un incremento en los

precios entre el año 2002 y 2007 del 13,19% y entre los años 2007 y 2011 del 54,24%. Lo cual

quiere decir que mientras en toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipología de

apartamentos fue del 16,7% y para casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este último

período, en el polígono de estudio el incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y

apartamentos) lo que muestra el impacto que tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI

en la valorización de la propiedad en este sector, por las dinámicas generadas alrededor del

corredor metro-cable, acompañado del cambio de usos e intensidades más rentables y cuyos

valores recogen esas mayores rentas. También es importante resaltar según los datos

obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado por factores

exógenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de dinámicas

internas del barrio.

Ver Ilustración 7.

SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA - UAU- EN MANZANA

02060035.

5 Apoyo técnico en la estructura de simulación urbanística – financiera por Henry Quesada Gómez. Especialización en

Gestión Inmobiliaria. Universidad Nacional de Colombia - Sede Medellín.

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Composición del área de intervención:

Para el ejercicio se contabilizaron las áreas de los lotes que han sido objeto de

legalización que corresponde a un área neta útil de 4.312 metros cuadrados.

Sistemas de ocupación y construcción del área privada en la UAU:

La edificabilidad medida en densidad representa el potencial a construir. Las normas

urbanísticas que se pueden aplicar están definidas por el Acuerdo 046 de 2006, el cual permite

una densidad habitacional de 350 viviendas por hectárea; este aprovechamiento da como

resultado el número de viviendas que se pueden desarrollar en la operación inmobiliaria. El área

construida (en metros cuadrados –m2-) en vivienda es el resultado de multiplicar el número de

viviendas por 60 m2; se propone desarrollar en otros usos, el 15% del área neta del lote; la

sumatoria de estas dos áreas será el área total construida por aprovechamiento. Se propone

construir (Vivienda de Interés Social) VIS tipo 3 (con un valor final de 100 SMMLV) de acuerdo a

la demanda potencial que se identificó con el estudio de mercado de la zona.

Composición de las cesiones:

Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben ser

cedidos, adecuados y construidos por los propietarios: suelo a ceder para equipamientos y

espacio público, vías secundarias y peatonales públicas, construcción de las vías, adecuación

del suelo, tanto para construcción de equipamientos como para zonas verdes públicas. Las

obligaciones urbanísticas las definió el Acuerdo 046 del 2006 en función del aprovechamiento a

desarrollar a partir de la densidad que se defina para el área de intervención. La UAU está

cediendo aproximadamente el 18% del área neta del polígono que corresponde a 758 metros

cuadrados para espacio público y construcción de equipamientos colectivos. La cesión para

espacio público de otros usos, corresponde a 5 m2 por cada 100 m2 construidos.

Adicionalmente se deberá realizar el aporte de un metro cuadrado construido para

equipamiento público por cada vivienda más el 1% del área que se construya en otros usos.

Simulación urbanístico – financiera:

El ejercicio de simulación urbanístico financiera se crea como requisito para los planes

parciales o las UAU en el país, a partir de los Decretos reglamentarios 2181 de 2006 y 4300 de

2007, mecanismo que permite ilustrar acerca de la viabilidad financiera de las actuaciones

urbanísticas que se promoverán, ofreciendo seguridad a las Administraciones Municipales

sobre la realización efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones

resultantes de la actuación.

La simulación urbanística financiera propuesta, se compone del análisis de costos

generales de terrenos, valoración de costos de urbanismo y construcción, y valores indirectos

asociados a estos dos últimos, en los términos y estándares que se aprecian en el mercado

actual, para confrontarlo con las posibles ventas de la operación inmobiliaria, en forma de una

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simulación estática. Todos los valores han sido tomados de otros proyectos comparables y

también soportados con el comportamiento de las ofertas inmobiliarias del sector de estudio.

Como información inicial se tiene la valoración de los terrenos que serían sometidos a la nueva

configuración predial para su desarrollo; el valor del metro cuadrado de suelo asumido es de $

350.000.

Costos directos de urbanismo y construcción:

Los costos de construcción han sido calculados a 450.000 $/m2 para uso residencial,

circulaciones a 360.000 $/m2, parqueaderos (exteriores) a 225.000 $/m2 y otros usos a 600.000

$/m2.

Costos Indirectos de urbanismo y construcción:

Son costos indirectos los siguientes: Honorarios sobre costo directo, 14% (honorarios

técnicos, de control, construcción). Administrativos, impuestos y otros (sobre las ventas) 14%

(publicidad, fiducia, gastos legales, varios y reembolsables). Financieros (sobre las ventas) 3%.

Los costos directos de urbanismo y construcción sumados a los costos indirectos, los

terrenos y las cargas del proyecto dan como resultado el total de costos del proyecto.

Para la valoración de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro

cuadrado según la destinación residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda

(promedio) a 900.000 $/m2. Venta m2 otros usos a 1’500.000 $/m2. Venta unidad de

parqueadero a $ 2’500.000 (exterior, bahía de parqueaderos)

Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas

utilidades que permiten ubicar esta operación inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos

comerciales, y por tanto, su sostenibilidad está garantizada siempre que se mantengan en

términos generales las condiciones que sirven de base para el análisis.

El proyecto se podría ejecutar mediante asociación público privada, donde la

administración municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como ámbitos de

reparto o pago de obligaciones urbanísticas que se pacten en dinero para generar bancos de

tierra en el sector). Con parte de las utilidades que se obtengan se podría reubicar algunas

familias.

Ver Tabla 3.

CONCLUSIONES.

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Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medellín de crecimiento hacia adentro,

considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo

coherentes con la necesidad de proteger los bordes urbanos para lograr la

sostenibilidad ambiental, es pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se

concentren en la ciudad servida. También es necesario considerar que dicha

densificación debe aportar a las obligaciones urbanísticas para lograr unos espacios

integrales.

Utilizar el instrumento de planificación y gestión del suelo como lo es la Unidad de

Actuación Urbanística, permitiría obtener cesiones de suelo para espacio público y la

construcción de equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta

a la ciudad. También sería la oportunidad para mejorar los estándares urbanísticos en

zonas de periferia como en el caso de la zona nororiental en Medellín.

El Estado puede ser garante de la aplicación de este tipo de instrumentos y permitir la

participación de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y hacer

partícipe al gremio de la construcción en la mejora de condiciones de habitabilidad de

población de estratos socio económicos bajos. La ejecución de operaciones urbanas e

inmobiliarias como estas permitiría utilizar parte de las utilidades en la reubicación de

familias localizadas en zonas de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos

proyectos urbanos son viables financieramente y pueden ser atractivos para los

constructores privados dada las utilidades generadas por la operación.

Cuando se piensa en la ocupación espacial de personas de estratos bajos dentro de la

ciudad, siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las

laderas, las cuales paradójicamente siendo las zonas de condiciones más adversas

desde el punto de vista técnico y por lo tanto que más recursos demandarían en su

construcción, son los sitios por excelencia de este tipo de pobladores. Pocas veces se

cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los servicios de

la ciudad como vías de acceso, servicios públicos domiciliarios, sistema integrado de

transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Río. Estas son ventajas de localización

que presenta el sector de Andalucía respecto a otros de la ciudad que cuentan con las

mismas condiciones socio-económicas; pero estas ventajas no están siendo

aprovechadas de manera eficiente.

Sabemos que en la ciudad existe un déficit habitacional para estratos bajos, y cuando se

piensa en dar solución a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar,

que generan marginalidad y segregación, y altos costos para el proyecto; costos

sufragados en su totalidad por el Municipio, limitando la inversión en otros tantos sitios

deficitarios con que cuenta la ciudad. Más adelante esta localización distante

14


incrementará la canasta familiar de estos pobladores que deberán asumir el costo de un

trasporte público que consumirá buena parte de su tiempo diario menguando así su

calidad de vida.

Es necesario potencializar las ventajas que presenta este territorio que cuenta con toda

la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el

cual se deberá transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas

adecuadas y dar solución de vivienda económica.

El ejercicio académico permite sugerir la revisión de las normas urbanísticas para que

se adapten a las condiciones reales y dinámicas de la zona de estudio para evaluar

alternativas de retorno de las grandes inversiones que el estado ejecuta en

infraestructuras urbanísticas de calidad y que repercuten inmediatamente en el aumento

de los precios del suelo; beneficios que se apropia el particular al obtener unas rentas

inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con tasas de

valorización más altas que en el resto de la ciudad.

Comparados los incrementos de precios de la ciudad con la valorización obtenida por

los inmuebles del área de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones

públicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado

inmobiliario, visibilizaron la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades

en su desarrollo y crecimiento, máxime cuando se trataba de un territorio deprimido y

sinónimo de informalidad. Otro aspecto que resalta es la nueva dinámica del sector

comparable con otras zonas formales de la ciudad; en donde se pasó de un mercado

inmobiliario de transacciones sin validez jurídica, a una oferta y demanda abierta y

pública, con importantes tasas de valorización.

La ciudad de Medellín, como la mayoría de las ciudades de América Latina presenta un

alto índice de inequidad lo cual se evidencia en la ocupación del espacio. Existen sitios

altamente deficitarios en infraestructuras y servicios públicos, y dado que existe escasez

de recursos financieros para atender todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace

necesario que los ciudadanos contribuyamos en la construcción de la ciudad a través de

los impuestos.

El impuesto predial es una importante fuente de financiación de las ciudades. En la

actualidad en el sector los avalúos catastrales son en promedio el 29,82% del valor

comercial de la propiedad, esto no es consecuente y solo beneficia a los propietarios del

sector, y es muestra de cómo se está perdiendo la oportunidad de recuperar la inversión

realizada para el beneficio de todos captando las plusvalías generadas y logrando así

15


una redistribución equitativa de las cargas y beneficios generados por el desarrollo

urbano.

El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de

la zona hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo,

los cuales han visto crecer su renta en los últimos años, por lo tanto estos propietarios

están en capacidad de absorber un mayor impuesto a la propiedad.

La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una muestra del dinamismo que

vive la zona y la preferencia de los habitantes por esta localización estratégica.

Se sugiere aprovechar los instrumentos de financiación que nos provee la Ley ya que

los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de

inversión pública que la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida

de la población. Esta posibilidad no se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de

amplios sectores de la ciudad. Los recursos obtenidos por este concepto se deben

destinar a financiar las obras que generaran la plusvalía o a recuperar la inversión ya

realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los recursos

están presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo

y reinvertirlo en la construcción y mejora de adecuados estándares urbanísticos en otras

zonas deficitadas de la ciudad.

BIBLIOGRAFIA.

Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. (2006). Cuantificación y

mapeo de la valorización en inmuebles próximos a intervenciones urbanas, lineares y

puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Documento no publicado. Instituto

Lincoln de Políticas de suelo - LILP.

Empresa Desarrollo Urbano –Departamento Administrativo de Planeación. (2005).

Convenio 4800000316 de 2004. Informe final. PUI NORORIENTAL. Etapa de

DIAGNÓSTICO y FORMULACIÓN. Medellín.

Estrada, Luisa y otros. (2010). Taller permanente, Seminario Estado, Poder y Territorio.

Seminario Economía y Espacialidad Urbana. Descripción y Diagnóstico. Caso: Juan

Bobo. Maestría en estudios Urbano regionales. Universidad Nacional de Colombia.

Medellín.

16


Hernández, Cesar. (2010). Congreso de Desarrollo Urbano. Ponencia: Proyecto Urbano

Integral en la Zona Nororiental de Medellín: Un Modelo de Transformación de Ciudad.

Madrid – España.

NEXO GRÁFICO

17


18


Ilustración 1. MAPA DE MEDELLÍN. PLAN DE DESARROLLO- PROYECTOS ESTRATÉGICOS2004-2007. Área de intervención PUI nororiental. Fuente: EDU. 2004.

Ilustra

ción 2. MAPA DE USOS DEL SUELO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011.

19


Ilustración 3. MAPA DE ZONAS DE RIESGO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín.

2011

20


Ilustración 4. MAPA NIVELES DE PISO. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011.

21


Ilustración 5. MAPA DE DENSIDADES. Fuente: Subsecretaria de Catastro. Municipio de Medellín. 2011

22


Ilustración 6. MAPA DE ISOPRECIOS.2011

23


Ilustración 7. COMPORTAMIENTO VALORIZACIÓN DE LA PROPIEDAD RAÍZ. 2011

ANEXO

24 Bogotá, Septiembre 2012

Tabla 1. VALORES DE VENTA. AÑO 2002i.

DIRECCION AREA

LOTE

VLR M2

LOTE*

A

CONST.

VLR M2

CONST.

VLR/M2

LOTE+CONST

Cl 107A 45-49 88.000 27,3

180.000 268.000

CL 107 46A-20 (202) 88.000 75,32

280.000 368.000

CL 107 46A-27 88.000 50

200.000 288.000

CL 107 46A-29 88.000 48,75

200.000 288.000

CR 46A 107-29 88.000 43,44

250.000 338.000

CR 46A 107-31 88.000 43,44

130.000 218.000

CL 107 46-12 (201) 88.000 57,82

230.000 318.000

CL 107 46A-02 88.000 43,23

180.000 268.000

CR 46A 106A-69 88.000 62

240.000 328.000

CL 107 46A-06 88.000 20,32

150.000 238.000

CL 107 46-32 (2do piso) 88.000 44,8

120.000 208.000


DIRECCION AREA

LOTE

VLR M2

LOTE*

A

CONST.

VLR M2

CONST.

VLR/M2

LOTE+CONST

Avalúos realizados por La Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia. 2002.

i Estos predios no tienen área de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla No. 8 un valor por m2 para el lote de $88.000 correspondiente

al año 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (Ver Tabla No. 7), para efectos de tener un valor total de la propiedad

y poder comparar estos datos con los datos de los años 2007 y 2011.

Investigación de oferta inmobiliariai. Año 2011.


Tabla ¡Error! Sólo el documento principal.. PRECIO VENTA RESIDENCIAL.

MATRICULA

INMO BILIARIADIRECCIO N

AREA

LO TEA CO NST.

%

DESENGLO BEAÑO

AVALUO

CATASTRAL$ VENTA

$ VENTA

AJUSTADO

VLR M2

VENTAFO TO S

5272040 cl 107 48A-13 134,22 47,48 14.154.000 80.000.000 73.600.000

548.353

147,67 80.000.000 73.600.000 498.409

cr 48a 107-42

(primer piso) 45.000.000 41.400.000

cr 48a 107-40

(segundo piso) 50.000.000 46.000.000

cr 48a 107-46

(tercer piso)100

162,47

5272042 cl 107 48A-11 15.967.000 12

2011

44,02

100

345247842

188

5004508

CL 107 48a-31

segundo piso

164 102,97

cr 49 107-38

(301)190 110

185316780

48,07 2011

45.000.000 409.0912011 15.916.000

2011 38.579.000

464.894

65.000.000 580.75216.179.000 59.800.000

45.000.000


MATRICULA


AREA

LO TEA CO NST.

%

DESENGLO BEAÑO

AVALUO

CATASTRAL$ VENTA

$ VENTA

AJUSTADO

VLR M2

VENTAFO TO S

cr 49A 106-3 35.000.000 35.000.000

cr 49A 106-5

(201)45.000.000 45.000.000

305,2

5017930 CR 47 107-86 103,58 37,587 11.919.000 70.000.000 64.400.000 621.742

5017931CR 47 107-82

(201)92,35 33,949 11.399.000 55.000.000 50.600.000 547.916

427796CR 47 107-85

(97001)142 85,18 34 2011 10.933.000 55.000.000 55.000.000 645.691

5003514 cr 49A 106-23 178 106 2011100 694.34018.093.000

100 72

130

465.601

45.000.000

80.000.000

49.069.000

45.000.000

73.600.000

44.000.000 562.2228.757.000 40.480.000

534.884800004065cr 49 106-20

(201)180 120,4 32,968 2011 64.400.000

357449 CL 105 49-48 100 2011

2011

8345

11.680.000 70.000.000

231,68cr 49A 106-5

(301)

268,47100 2011


Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.

MATRICULA


AREA

LO TEA CO NST.

%

DESENGLO BEAÑO

AVALUO

CATASTRAL$ VENTA

$ VENTA

AJUSTADO

VLR M2

VENTAFO TO S

5200300CR 47 107-71

(401)173,81 82,5 21,3 2011 20.000.000 34.000.000 34.000.000 412.121

cl 105C 48C-4

CR 48C 105C-

15/5(202)

106

cr 48c 105C-5

(201)30 35.000.000 32.200.000 1.073.333

5127061cr 47 106-65

201184 80 15,3 2010 7.023.000 48.000.000 48.000.000 600.000

5273475cl 105C 49C-

62(202)105,35 48,6 2010 17.542.000 36.050.000 36.050.000 741.770

5273475cl 105C 49C-

62(202)105,35 48,6 2011 18.068.000 39.669.000 39.669.000 816.235

2.010 14.223.000306319

136 100


El predio con matrícula 306319 según información de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero

según información del alquiler de la propiedad y utilizando el Método de la Renta y homogenización por

época, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que es más acorde con los precios del sector.

por lo cual se trabajará con dicho dato.

El predio con matrícula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal.

Dicha propiedad se encuentra en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer

nivel con matrícula 5017930.

El predio con matrícula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se

muestran los precios en los años 2010 y 2011. Se observa que se incrementó aproximadamente el 3% el

avalúo catastral y el 10% el valor comercial.

rentas inmobiliarias en la distribuciÓn decargas y beneficios

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