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Pendulum, S. de R.L. de C.V.

29 de agosto de 2013 Calificación Administrador Especial

HR AE2

Contactos Claudio Bustamante Analista E-mail: [email protected] Santiago Carrancedo Asociado E-mail: [email protected] Pedro Latapí, CFA Director de Instituciones Financieras E-mail: [email protected]

Felix Boni Director de Análisis E-mail: [email protected]

Calificaciones Pendulum AE HR AE2 Perspectiva Estable La calificación de Administrador Especial que determina HR Ratings de México S.A. de C.V. para Pendulum, S. de R.L. de C.V. es “HR AE2”. El emisor o emisión con esta calificación exhibe alta calidad en la administración y/o originación de créditos. Su estructura organizacional cuenta con capital humano experimentado. Sus procedimientos y controles, así como los sistemas de administración de riesgos son buenos, y presenta una solidez financiera sana.

HR Ratings ratificó la calificación de Administrador Especial de “HR AE2” para Pendulum, S. de R.L. de C.V. (Pendulum y/o la Empresa). El análisis realizado por HR Ratings incluye la evaluación de factores cualitativos y cuantitativos. La perspectiva de la calificación es Estable. Los factores que influyeron en la calificación fueron:

Buen desempeño de las carteras administradas de REO: El valor comercial de recuperación de los bienes adjudicados mostró una mejora importante, al tomar en cuenta un valor de recuperación promedio de 103.0% al 2T13 (vs. 83.0%vs. 2T12), resaltando la adecuada gestión de dichos activos por parte de la Empresa.

Constante innovación en sus sistemas tecnológicos: En el último año, Pendulum instauró un plan detallado para la innovación y adecuación de todos sus sistemas operativos, el cual interactúa de manera constante con los empleados de la Empresa. Esto permite una mejor generación de reportes y de información que le permiten realizar seguimientos detallados del estado de la cartera y de la cobranza, así como un mayor detalle sobre el historial e información de cada cliente.

Oportunidades de mercado ante el deterioro observado sobre algunos participantes en el sector vivienda: Lo anterior deberá de generar nuevas carteras para ser administradas por parte de la Empresa.

Elevada capacidad de reporteo y seguimiento de la cartera: Como parte del proceso de seguimiento de las carteras administradas por Pendulum, se incorporó la generación de un reporte trimestral con el seguimiento detallado y el comportamiento histórico de las carteras de cada uno de sus clientes, aportando un importante valor cualitativo para cada uno de los mismos.

Integración de un área legal en la Empresa: Como parte de los esfuerzos de Pendulum para mejorar el proceso de recuperación de cartera, se integró un área interna con 34 abogados internos, que ya se encuentran litigando. De esta manera considera que se reducirán los gastos de contratación de despachos legales, y se mejorarán las eficiencias en términos de tiempo de litigio de la Empresa.

Configuración de una nueva línea de negocio: Como parte de los planes estratégicos de expansión de la Empresa, se incorporó una nueva línea de negocio, la cual está dirigido a la recuperación de créditos puente, integrando a un equipo especializado y un Director experto en temas de recuperación de cartera hipotecaria y créditos puentes vencidos.

Integración de la figura de Project Manager: Con el fin de tener un mayor acercamiento a los clientes de Pendulum, se integró la figura de “Project Manager”, el cual tiene como objetivo principal mejorar las expectativas del cliente en cuanto a servicio y atención de solicitudes adicionales de información.

Alto conocimiento y experiencia por parte de los miembros del consejo de administración, a pesar de la falta de consejeros independientes: Actualmente, los miembros del Consejo de Administración cuentan con un promedio de 28.6 años de experiencia y con más de 142.0 años de experiencia acumulada, aportando amplia pluralidad y experiencia en la toma de decisiones de la Empresa.

Elevada concentración de la cartera en los clientes principales: Actualmente, la Empresa mantiene una elevada concentración en carteras relacionadas con Gramercy, representando el 40.5% de la cartera bajo administración al 2T13 (vs. 55.9% al 2T12). No obstante lo anterior dicha concentración tiende a disminuir conforme se recupera dicha cartera y con la integración de cartera de diversos clientes.

Deteriorado nivel de métricas financieras: Debido de una disminución natural de los activos bajo administración de Pendulum, las métricas de rentabilidad y las métricas de eficiencia se observaron presionadas al 2T13, ubicando al ROA Promedio, ROE Promedio, al índice de eficiencia y al índice de eficiencia operativa en niveles de -7.6%, -12.0%, 102.3% y 87.4% respectivamente al 2T13 (vs. 1.5%, 2.3%, 102.5% y 58.3% respectivamente al 2T12). Sin embargo, consideramos que dicha situación debería de mejorar una vez que la Empresa vuelva a incorporar carteras para administración.

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Introducción El presente reporte de seguimiento de calificación se enfoca en el análisis y la evaluación de los eventos relevantes sucedidos durante los últimos doce meses que afectaron o modificaron la capacidad como administrador especial de Pendulum, S. de R.L. de C.V. (Pendulum y/o la Empresa). Para mayor información sobre la calificación inicial asignada a Pendulum, se puede consultar el reporte inicial de calificación de administrador especial publicado por HR Ratings el 22 de agosto de 2011, y el reporte de seguimiento publicado el 23 de agosto de 2012. Dichos reportes pueden ser encontrados en la página web http://www.hrratings.com.

Descripción de la Empresa Pendulum, S. de R.L. de C.V., es una Sociedad de Responsabilidad Limitada que se constituyó el 9 de noviembre de 1999. Su actividad principal es la administración y cobranza de carteras de créditos vigentes y vencidos, y la administración de bienes adjudicados así como la prestación de asesoría financiera a personas físicas, personas morales y cualquier dependencia gubernamental ya sean nacionales o extranjeras. Pendulum se dedica a la administración y cobranza de cartera vigente y vencida, siendo capaz de desempeñar el cargo con especialidad en cartera hipotecaria altamente conflictiva. Entre sus actividades la Empresa funge como Administrador Maestro, Administrador Primario y Administrador Especial. Adicionalmente la Empresa también ofrece servicios relacionados como asistencia en la realización del due diligence, localización de deudores o garantías, servicios de consultoría, análisis de portafolios, valoración de garantías, entre otros.

En los últimos 10 años Pendulum ha administrado más de 90,000 créditos y ha resuelto más de 65,600 créditos vencidos, recuperando así más de P$4,075m a nombre de sus clientes. Por otro lado actualmente la Empresa recupera P$65.0m en efectivo de forma mensual y adicionalmente formaliza 500 resoluciones por un monto de principal aproximado de P$40.0m. Al 2T13, la Empresa administra 22,505 créditos hipotecarios por un monto total de P$7,728m y 10,393 créditos comerciales, equivalentes a P$1,748m.

Eventos Relevantes

Nuevos Productos En los últimos 12 meses, Pendulum incorporó a su abanico de soluciones de cartera una nueva línea de negocio, la cual, consiste en la administración y recuperación de créditos puente. La principal razón de la incorporación de esta nueva línea de negocio fue el área de oportunidad presentada por la situación de la industria de desarrollo de vivienda. Con la incorporación de esta nueva línea de negocio, se incorporó un equipo con amplia experiencia en el tema. Actualmente, esta línea de negocio se encuentra en

http://www.hrratings.com/

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negociaciones para la administración de nueve créditos vencidos que en su totalidad suman un saldo insoluto de P$300.0 millones (m). De igual manera, para soportar el crecimiento de dicha línea de negocio, se incorporó un nuevo director para atender dicho negocio, quien es Fernando Mora Espíndola, quien cuenta con más de 19.0 años de experiencia en el sector.

Por otra parte, Pendulum mantiene el modelo de negocio observado en periodos anteriores, el cual se basa en la administración de cartera de Fondos de Inversión, Bancos de Desarrollo, Bursatilizaciones, CKD´s entre otros.

Incorporación de Nuevos Clientes Con la finalidad de ampliar su base de clientes y poder diversificar la concentración mostrada con anterioridad, a lo largo de los últimos 12 meses Pendulum incorporó cinco nuevos clientes a su catálogo, que se encuentran diversificados dentro de diferentes tipos de carteras; deterioradas, carteras de créditos estructurados, cartera de créditos puente y carteras de bursatilizaciones de fideicomisos. Lo anterior trajo como resultado que a la fecha Pendulum cuente con 10 diferentes clientes, a los cuales les administra un total de 16 carteras, diversificadas en diferentes tipos.

Lo anterior refleja el esfuerzo de Pendulum por la continuidad de negocio, mismo que depende de la generación de nuevas cartera. Esto debido a que el proceso natural de la administración consiste en recuperar y amortizar en su totalidad las carteras existentes.

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Evolución de la Estructura Organizacional de Pendulum

En los últimos 12 meses la Dirección General, de acuerdo a las metas establecidas por el Consejo de Administración, se avocó al fortalecimiento de varias áreas de negocio, dentro de las que destacan; desarrollo tecnológico, cumplimiento interno, atención al cliente, legal y créditos puente. Este robustecimiento en la estructura de la Empresa, le permite la creación de sinergias en la operación de la misma, fortaleciendo de manera importante la capacidad de trabajo.

Desarrollo Tecnológico

Por el constante crecimiento de la Empresa, los sistemas de información son actualizados de forma continua, lo que trae como resultado movimientos en la estructura de programadores para satisfacer la demanda de servicios de tecnología de la Empresa. En línea con lo anterior, se incorporó a un nuevo Director de Tecnología Roberto Vargas, con amplia experiencia en temas de desarrollo de sistemas “in house”, así como la migración de procesos de un sistema a otro. Dentro de los principales desarrollos ocurridos durante los últimos meses, encontramos la geo localización, la programación de rutas para los cobradores y la adquisición de un programa de business intelligence, entre otros.

Lo anterior refleja el interés de Pendulum por generar el mayor número de procesos posibles de forma automática, con el fin de limitar de la mayor forma posible los errores humanos.

Enfoque en Atención al Cliente Por otra parte, el área de calidad fue fortalecida a través de un robustecimiento del Call Center de la Empresa, el cual cuenta con aproximadamente 20 puestos de trabajo, quienes mantienen operaciones en dos turnos diarios durante seis días de la semana. Adicionalmente, el Call Center cuenta con supervisores de área, quienes son los encargados de alinear las operaciones del mismo con las políticas institucionales de la Empresa. Es importante destacar, que el Call Center está divido en dos áreas, uno para atender quejas y sugerencias, generalmente de acreditados al corriente, mientras que el otra área se dedica a llamadas hacia acreditados con diferentes niveles de retrasos. Como medida adicional, la Empresa creó la figura de “Project Manager”, para la atención de los clientes cooperativos de la Empresa. Dicha figura tiene por objeto el de mantener una relación constante, así como darle seguimiento a los requerimientos de los mismos. Cada Project Manager mantiene relación con dos o tres

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clientes, y gestiona actividades de promoción y relaciones públicas con los mismos.

Área Legal Anteriormente, Pendulum trabaja únicamente con despachos legales externos para la recuperación de cartera judicial, lo que elevaba los costos de recuperación. Por lo anterior, en los últimos 12 meses empezó a gestionar el proceso de creación de un área legal interna, buscando reducir los costos de los litigios y tratando de eficientizar lo más posible los tiempos de recuperación. Adicionalmente, con la incorporación de esta área, la Empresa busca canalizar de manera gradual, los casos de recuperación judicial de manera interna. Actualmente el área legal de Pendulum cuenta con una plantilla de 24 abogados litigando activamente, a los que se les llamada de manera interna; abogados litigantes internos (ALI). Con el fin de no crecer la plantilla de forma abrupta y en espera de conocer los resultados de los ALI, la Empresa tiene contemplado contrataciones subsecuentes de abogados internos para los próximos meses, contemplando contar en el punto máximo de acuerdo a las cartera actuales bajo administración, de 34 abogados. Lo anterior beneficiara en el mediano plazo a la Empresa, ya que los procesos judiciales tenderán a resolverse de forma más rápida, en adición a que los gastos relacionados con dichos procesos tenderán a disminuir de forma gradual.

Herramientas Tecnológicas En los últimos 12 meses, Pendulum se dio a la tarea de gestionar un programa de adecuación de procesos y tecnología para toda la Empresa. Para eso, el nuevo director de tecnología instauró un programa tecnológico con más de 130 iniciativas agrupadas en 12 proyectos aplicativos y 23 proyectos de infraestructura y gobierno de sistemas. Entre las iniciativas más importantes, se encuentra el robustecimiento de estándares tecnológicos, con la incorporación de OBI (Oracle Business Intelligence) para la gestión de las actividades operativas de la Empresa. Por otra parte, la Empresa se encuentra en la transición de migrar la operación de la Empresa de los sistemas provistos por Microsoft, a una plataforma diseñada para aumentar la dinámica entre los usuarios provisto por la empresa Google. La evolución tecnológica en los últimos 12 meses, fortalece la operación de la Empresa a través de un mayor control operativo, y una mejor dinámica entre los usuarios del mismo.

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Esto traerá como resultado una mayor automatización de los procesos, lo que le brindara a la Empresa mayor seguridad y velocidad para realizar cada una de las tareas requeridas.

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Análisis de Cartera bajo Administración

Carteras Bajo Administración Al cierre del 2T13, Pendulum únicamente cuenta con dos tipos de créditos bajo administración; créditos hipotecarios y créditos comerciales. Sin embargo es relevante comentar que anteriormente la Empresa también administraba créditos de tarjetas de crédito, mismos que a partir del 2006 dejo de administrar sin planes de retomar dicha área de negocio en el mediano plazo, debido a los bajos márgenes existentes en los mismos. La cartera bajo administración de la Empresa está compuesta principalmente por créditos hipotecarios, ya que estos representan el 95.2% al 2T13 (vs. 70.0% al 2T12) del total de su cartera bajo administración, mientras que la cartera bajo administración de créditos comerciales representa el 4.8% (vs. 30.0% al 2T12) restante. Es importante mencionar que el cambio en la mezcla de créditos administrados, obedece a la incorporación de nuevos clientes a la cartera de Pendulum con carteras hipotecarias y a la adecuación de una nueva línea de negocio para la administración de créditos puente. Al 2T13, la Empresa mantiene bajo administración un total de 22,505 (vs. 34,645 al 2T12) créditos, entre hipotecarios y comerciales. Aunque dicho número de créditos es el más bajo observado desde el 2006, se espera que en el mediano plazo esto aumente de manera importante debido a la inclusión de nuevos clientes y a la nueva línea de negocio adoptada recientemente por Pendulum

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La disminución en el número de créditos administrados, no necesariamente significa un punto negativo para la Empresa, ya que a pesar de ser negativo derivado a la disminución de ingresos, esto refleja la buena labor que mantiene como administrador de dichas carteras. Es importante comentar, que la importante disminución de los créditos comerciales administrados, de debe a una reclasificación interna de Pendulum, en la cual solo reflejan los créditos con una plusvalía tras su recuperación.

Activos Bajo Administración Al igual que en el número de créditos bajo administración, se observa como dentro del activo bajo administración por producto predominan los créditos hipotecarios, representando estos al 2T13 el 72.7% (vs. 81.6% al 2T12) del activo total bajo administración. Es importante destacar que de acuerdo a los planes estratégicos de la Empresa, el activo bajo administración debe mostrar un aumento considerable en los próximos periodos debido a que la Empresa está en proceso de robustecer su área comercial con la figura de “Project Manager”. Lo anterior deberá de traer como resultado un aumento en el número de carteras bajo administración, así como en el número de clientes, en adición a la adecuación de la nueva línea de negocio previamente comentada.

Al igual que el número de créditos bajo administración, la baja en el activo administrado, no refleja un mal desempeño de la Empresa. Por el contrario, muestra la buena labor de administración por parte de la Empresa.

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Composición de la Cartera Hipotecaria La cartera bajo administración de créditos hipotecarios se compone de créditos vencidos y al corriente, los cuales suman un total de 21,434 créditos, en donde debido a la naturaleza de negocio de Pendulum, la gran mayoría son vencidos. Al 2T13, del total de la cartera bajo administración de la Empresa el 70.9% de los créditos hipotecarios se encuentran vencidos (vs. 74.8% al 2T13). Sin embargo, cabe aclarar que estos créditos fueron transferidos a la Empresa en este estado, es decir no existe un deterioro por el mal manejo de los mismos por parte de la Empresa. Por el contrario, se puede observar una buena recuperación de los mismos, reflejando la capacidad de gestión de la Empresa.

Carteras REO

Una de las líneas de negocio más importante para Pendulum, son las carteras administradas REO (Real Estate Owned), las cuales han mostrado un buen desempeño en el transcurso del último año. Las propiedades vendidas a junio de 2013, suman un total de 1207, y fueron vendidas a un valor de recuperación promedio de 103.0% el valor inicial de la propiedad al 2T13 (vs. 83.0% al 2T12). Es importante comentar la correcta gestión de la plantilla operativa de Pendulum, al mejorar considerablemente los precios en las transacciones de propiedades adjudicadas y vendidas. Esto se mantiene como uno de los principales factores positivos por parte de la Empresa, dado que refleja directamente la capacidad de recuperación como administrador especial.

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Resoluciones Históricas Por otro lado, las resoluciones realizadas por la Empresa han permanecido constantes durante los últimos años. En línea con lo anterior, al 2T13, la Empresa logró resolver 1,618 créditos hipotecarios y 16 créditos comerciales (vs. 2,911 y 14 respectivamente al 2T12). Dicha disminución se debe en parte a la mayor maduración de las carteras administradas y a la baja adhesión de nuevos créditos. Es importante comentar que a pesar de una disminución en el ritmo de resoluciones, se espera que para los próximos periodos esto pueda aumentar de manera importante. Esto, debido a la integración de un área legal fortalecida dentro Pendulum, contando con la participación de 34 abogados.

Comportamiento de la Cobranza La cobranza de la Empresa mostró una tendencia al alza durante los primeros años, para luego estabilizarse a partir del 2009. Esto, debido en parte al aumento en la cartera bajo administración, misma que afecta de

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forma directa los recursos recibidos. Asimismo, consideramos que la sofisticación de recursos por parte de la Empresa ha llevado a un mayor valor generado sobre las carteras administradas. Es importante mencionar como a pesar de mostrar una disminución en activos administrados, la cobranza no ha mostrado una disminución de la misma magnitud durante los últimos periodos, lo que habla de la maximización de recursos por parte de la Empresa. Al igual que el número de créditos administrados y el activo bajo administración, observamos como la cartera de crédito más importante para la cobranza es la cartera hipotecaria, debido a que es la más grande tanto por número de crédito como por activo bajo administración. Por otro lado al 2T13, la Empresa ha cobrado un total de P$353.4m (vs. P$361.0m al 2T12), mismo que se componen de la siguiente forma; 96.8% de la cobranza corresponde a créditos hipotecarios y el 3.2% restante corresponde a cartera de créditos comerciales (vs. 95.6% y 4.4% respectivamente al 2T12). Es importante destacar, que el nivel de cobranza año con año se mantiene constante, reflejando los adecuados procesos de recuperación de Pendulum.

El mantenimiento en los niveles de cobranza, en comparación con la disminución de los activos bajo administración, habla de la eficiencia por parte de Pendulum para realizar la cobranza de la cartera. Esto considerando el robusto proceso con el que cuenta al día de hoy.

Cobranza Hipotecaria La cobranza realizada de la cartera hipotecaria se compone principalmente por la cartera hipotecaria vencida, ya sea mediante resoluciones o pagos totales por parte de los deudores. Al 2T13, el 51.0% del 67.8% de la

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cobranza de la cartera hipotecaria correspondió a cartera vencida (vs. 67.8% al 2T12).

Distribución por Cliente A la fecha, Pendulum administra un total de 22,505 créditos divididos en 16 diferentes carteras. Dichas carteras pertenecen a 12 clientes diferentes, siendo uno de ellos y el más importante Gramercy, empresa controladora de Pendulum. Al 2T13, este cliente representa el 40.5% (vs. 55.9% al 2T12) del total de créditos bajo administración, mientras que el segundo cliente representa el 16.5%. Es importante mencionar que a la fecha ninguna de las 15 carteras se encuentra en transición, ya que todas las carteras se encuentran en proceso de recuperación.

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La diversificación de los clientes es un área de oportunidad primordial para Pendulum, por lo que empezamos a ver como la dependencia por su principal cliente ha empezado a disminuir. No obstante lo anterior, es importante mencionar que esto no se debe puramente a la incorporación de nuevos clientes, si no a la disminución del valor de la cartera de Gramercy, derivado de la cobranza de su cartera original.

Etapa Legal de Créditos Bajo Administración Los créditos bajo administración por la Empresa, se encuentran en diferentes procesos legales, de acuerdo a su estatus de días vencidos. La mayoría de los créditos bajo administración, a la fecha, se encuentran en preparación de demanda y en proceso de pasar a otra etapa legal, ya que los créditos en esta etapa representan el 69.4% (vs. 42.8% al 2T12) de los créditos administrados, mientras que el siguiente proceso con mayor número de créditos es el proceso de emplazamiento con el 14.2% (vs. 18.8% al 2T12) de los créditos. Es conveniente mencionar el importante avance en el proceso de recuperación de activos por parte de la Empresa, reflejando los adecuados procesos operativos de Pendulum.

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HR Ratings considera que los procesos en los que se encuentra cada crédito sufrirán modificaciones importantes en los próximos meses, derivado de la incorporación del nuevo equipo legal de la Empresa. Lo anterior le brindara a la Empresa, una mayor agilidad para resolver los diversos casos.

Distribución por Año de Inicio de Administración Por otro lado es importante destacar que el 39.2% de los créditos bajo administración, son créditos que la Empresa empezó a administrar en el año 2006, representando el mayor número de activos administrados al 2T13, mismos que corresponde a su principal cliente y principal accionista, Gramercy. Sin embargo, vale la pena mencionar, que el nivel de créditos bajo administración con inicio de operaciones en 2012, tuvo un crecimiento importante en comparación con el total de los activos administrados, representando el 17.2% de los activos totales al 2T13 (vs. 8.0% al 2T12).

Lo anterior va en línea con los esfuerzos de la Empresa de aumentar su base de clientes y de traer nuevos créditos bajo administración.

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Situación Financiera En cuanto a la situación financiera, durante los últimos meses Pendulum ha mostrado una disminución sobre las utilidades generadas. Esto debido a que los ingresos derivados de administración han disminuido ante el trabajo que la Empresa ha realizado. A su vez, los gastos se han incrementado ante la incorporación de un nuevo departamento legal, así como el fortalecimiento de la estructura en general. Todo esto con el fin de robustecer los procesos ante los posibles nuevos negocios que se podrían presentar para Pendulum. Por otra parte, los niveles de eficiencia que presenta la Empresa al 2T13 se han venido deteriorando con el tiempo, debido al aumento en los gastos de la Empresa ante un mayor volumen de operaciones. Con ello, se alcanzó un nivel de eficiencia operativa (Gastos de Administración / Activos Productivos Promedio) y eficiencia (Gastos de Administración / Ingresos Totales de la Operación – Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios) de 102.3% y 87.4% al 2T13 (vs. 58.3% y 87.4% respectivamente al 2T12). HR Ratings considera que dichos indicadores se encuentran en rangos deteriorados para las operaciones de la Empresa. Sin embargo, es importante recalcar que gran parte de los gastos de la Empresa son de tipo variable, por lo que Pendulum los ajusta dependiendo de las condiciones que observan en los mercados. En cuanto a niveles de rentabilidad, la Empresa cuenta con presionados niveles de ROA Promedio (Resultado Neto Promedio 12 meses / Activos Totales Promedio 12 meses) y ROE Promedio (Resultado Neto Promedio 12 meses / Capital Contable) de -7.6% y -12.0% al 2T13 (vs. 1.5% y 2.3% respectivamente al 2T12). Esto principalmente por una utilidad neta derivado de una menor generación de ingresos operativos y un aumento en los gastos. Para los próximos periodos se espera que en la medida de activos administrados aumente, se pueda observar una mejora considerable en dichos indicadores. Dentro de los factores cuantitativos positivos de la Empresa radica su sólido nivel de capitalización (Capital Contable / Activos Sujetos a Riesgo de Crédito) de 270.4% al 2T13 (vs. 175.6% al 2T12). Lo anterior indica una posición de fortaleza, seguridad y respaldo en el manejo de las operaciones. Asimismo, la Empresa cuenta con niveles de apalancamiento (Pasivo Promedio 12 meses / Capital Contable Promedio 12 meses) en niveles adecuados en comparación con la industria en la que se encuentra de 0.4x al 2T13 (vs. 0.5x al 2T12). Debido a que la Empresa espera un crecimiento moderado de la cartera de crédito bajo su administración, HR Ratings considera que sus métricas financieras podrían mantenerse en niveles similares a los presentados actualmente durante los próximos trimestres. Esto hasta que logre incorporar nuevas carteras y las gestiones de recuperación se vean reflejadas.

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Conclusión De acuerdo al análisis de riesgos realizado, HR Ratings ratificó la calificación de Administrador Especial de “HR AE2” para Pendulum, S. de R.L. de C.V. Lo anterior tomando en cuenta el elevado valor de recuperación de la cartera administrada de REO, mejorando considerablemente comparado con, el valor promedio de recuperación en comparación de periodos anteriores. Por otro lado se encuentra el elevado conocimiento y experiencia por parte de los miembros del consejo de administración contando actualmente con un promedio de 28.6 años de experiencia y más de 142 años de experiencia acumulada. De igual manera, la elevada capacidad de reporteo y seguimiento, con la generación de un reporte trimestral con el seguimiento detallado y el comportamiento de las carteras de cada uno de sus clientes, aportando un importante valor cualitativo para cada uno de los mismos. Por otra parte, la constante innovación en herramientas tecnológicas, las cuales aportan una evolución continúa en la operación diaria de la Empresa, así como una mejor generación de reportes y un seguimiento detallado de los activos bajo administración se continúan manteniendo como áreas de fortaleza. De igual manera, la constante capacitación de la plantilla operativa de Pendulum, aporta sinergias importantes entre los objetivos estratégicos de Pendulum, y sus empleados. De igual manera, la integración de una nueva línea de negocio, originando un mercado potencial a través del deterioro de carteras de participantes del sector vivienda, con lo cual, se generan importantes oportunidades de negocio para Pendulum. Entre las áreas de oportunidad de la Empresa, se encuentra la elevada concentración en carteras relacionadas con Gramercy, representando el 40.5% de la cartera bajo administración al 2T13 (vs. 55.9% al 2T12). Esto aunado a un deteriorado nivel de métricas financieras debido de una disminución natural de los activos bajo administración de Pendulum. Lo anterior lleva a que las métricas de rentabilidad y las métricas de eficiencia se observaron presionadas al 2T13, ubicando al ROA Promedio, al ROE Promedio, al índice de eficiencia y eficiencia operativa en niveles de -7.6%, -12.0%, 102.3% y 87.4% al 2T13 (vs. 1.5%, 2.3%, 102.5% y 58.3% respectivamente al 2T12).

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HR Ratings Alta Dirección Dirección General

Presidente y Director General Director General Adjunto

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130 [email protected] [email protected]

Análisis

Director General de Análisis Director General de Operaciones

Felix Boni +52 55 1500 3133 Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3145 [email protected] [email protected]

Finanzas Públicas/ABS

Instituciones Financieras/ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Pedro Latapí +52 55 1253 6532 [email protected] [email protected] Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected]

Deuda Corporativa

Deuda Corporativa/ABS

Luis Quintero +52 55 1500 3146 José Luis Cano +52 55 1500 0763 [email protected] [email protected]

Infraestructura/ABS

Paulina Ducoing +52 55 1500 0768 [email protected]

Regulación

Director General de Riesgo Directora General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Claudia Ramírez +52 55 1500 0761 [email protected] [email protected]

Negocios Salvador Salazar +52 55 1253 6530 [email protected] Jorge B. González +52 55 1253 6547 [email protected] Carlos Frías +52 55 1500 3134 [email protected]

Administración Ximena Lara +52 55 1500 3138 [email protected]

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Paseo de los Tamarindos 400-A, Piso 26, Col. Bosque de Las Lomas, CP 05120, México, D.F. Tel 52 (55) 1500 3130

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior HR AE2 / Estable

Fecha de última acción de calificación 23 de agosto de 2012

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

1T09 al 2T13

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información interna y dictaminada proporcionada por la Empresa

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N.A.

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N.A.

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde USD1,000 a USD1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre USD5,000 y USD2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Instituciones Financieras No Bancarias (México), Mayo 2009 Metodología de Calificación para Administradores Especiales de Activos (México), Abril 2010 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx



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