MATEMATICA DE LAS OPERACIONES FINANCIERAS II

TEMA 1: OPERACIÓN DE AMORTIZACIÓN

1. Definición

2. Estudio estático de la operación

3. Estudio dinámico de la operación

4. Ecuación dinámica: principales variables

5. Cuadros de amortización

6. Métodos de amortización

7. Operaciones de amortización con fraccionamiento de intereses

8. Indexación en la cuota de interés

9. Cálculo del coste asociado a la operación de amortización: tanto efectivo y TAE

10. La operación de préstamo en el mercado: usufructo y nuda propiedad.

11. Tipología más relevante: préstamos hipotecarios

12. Hipoteca inversa

OBJETIVOS A CUBRIR: SER CAPAZ DE

Obtener cuantía a pagar para cualquier período y para cualquier método de amortización y su correspondiente descomposición en cuota de interés y cuota de amortización de un préstamo.

Construir el cuadro de amortización de un préstamo cualquiera.

Obtener la cuantía a pagar para poder cancelar un préstamo en un momento determinado.

Calcular el ahorro derivado en un préstamo tipo ante una rebaja de los tipos de interés (análisis de información en prensa).

Calcular el TAE de un préstamo a tipo fijo y el TAE informativo de un préstamo indexado (TAEVariable).

Fundamentar la elección entre préstamos alternativos.

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OPERACIÓN DE AMORTIZACIÓN

1. Definición Recibe este nombre toda operación financiera de prestación única y contraprestación múltiple, que tiene por objeto cancelar o amortizar un capital (el capital prestado) mediante entregas o desembolsos periódicos. De esta forma, la operación queda definida por: Prestación:(C0, t0) Contraprestación:(a1, t1) (a2, t2) (a3, t3) ... (an-1, tn-1) (an, tn) Los capitales de la contraprestación se denominan términos amortizativos y su finalidad es la devolución del capital prestado (C0) junto con el abono de los intereses devengados por el aplazamiento. Debe hacerse notar, sin embargo, que en la terminología bancaria habitual, se les suele denominar “cuotas”. C0 a1 Ley de valoración: Ley de Capitalización Compuesta.

2. Estudio estático de la operación Se debe cumplir el principio de equivalencia financiera. Así, en cualquier punto de la operación podremos plantear la ecuación de equivalencia financiera: * En el origen de la operación:

C a ir h

h

r

r

n

01

11

1

* En el final de la operación:

C i a i ah

h

n

r h

h r

n

r

n

n0

1 11

1

1 1

a2 .......... aS-1 aS .......... an-1 an

i1 i2 iS in t0 t1 t2 tS-1 tS tn-1 tn

3

3. Estudio dinámico de la operación La reserva matemática o saldo financiero en un momento determinado del tiempo tiene la interpretación de capital vivo, capital pendiente de amortizar o deuda pendiente en el momento donde ésta se esté calculando. Si en la fecha de cálculo de la deuda pendiente de amortizar se produce el vencimiento de algún término amortizativo, deberá distinguirse entre reserva por la izquierda (deuda existente antes de que se produzca el vencimiento de dicho término amortizativo) y reserva por la derecha (deuda existente un instante después de pagarse dicha cuantía). Cálculo de la reserva matemática (deuda pendiente) por la derecha en un momento ts: Método retrospectivo (Prestación pasada - Contraprestación pasada)

C C i a i as h

h

s

r h

h r

s

r

s

s

0

1 11

1

1 1

Método prospectivo (Contraprestación futura - Prestación futura)

n

sr

r

sh

hrs iaC1 1

11

4. Ecuación dinámica de la amortización: principales variables.

Evolución del capital vivo: reserva por el Método Recurrente: Ecuación dinámica de la amortización:

ssss aiCC 11

Operando:

ssssssssssss IAiCCCaaiCCC 1111

As = Cs-1 - Cs = Cuota de amortización. Indica la disminución de la deuda pendiente en el periodo (ts-1, ts).

Is = Cs-1 is = Cuota de interés generada en el periodo (ts-1, ts) por el capital vivo al inicio del mismo (Cs-1).

aS-1 aS

tS-1 tS iS

Cs-1 Cs

4

La ecuación anterior significa que el término amortizativo tiene una doble función:

- cubrir los intereses que genera el capital vivo (deuda) existente a principio del periodo (Is) y

- amortizar (devolver) la deuda pendiente en una cuantía determinada (As). Debe resaltarse que la cuantía del término se destina a pagar en primer lugar los intereses generados y sólo si dicha cuantía supera a éstos, entonces se producirá una disminución de la deuda pendiente al inicio del periodo, esto es, sólo en ese caso existirá amortización del capital (cuota de amortización mayor que cero). Evolución de la reserva: por ejemplo, para una operación con cuatro periodos I1

Co a1 A1 I2 a2 A2 I3 a3 A3 C1 I4 C2 A4 a4 C3 C4 = 0 0 1 2 3 4 De la definición de cuota de amortización se desprenden de forma inmediata las siguientes relaciones:

C Ah

h

n

0

1

C As h

h s

n

1

Ahora podemos introducir una nueva variable, Ms, que representa la cuantía del capital ya amortizado:

M C C A A As s h

h

n

h

h s

n

h

h

s

0

1 1 1

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5. Cuadros de amortización Resulta útil recoger la evolución de las distintas variables de la operación para cada uno de los períodos de la misma. Normalmente éstas se representan en una tabla, denominada “Cuadro de amortización”, en donde se explicitan los valores, para cada período, de as, Is, As, Cs y Ms.

ts as Is As Cs Ms 0 --- --- --- C0 --- 1 a1= I1+A1 I1= C0·i1 A1 C1=C0-A1 M1=A1 s as= Is+As Is= Cs-1·is As Cs=Cs-1-As Ms=A1+ A2+....+ As n an= In+An In= Cn-1·in An Cn=Cn-1-An=0 Mn=A1+ A2+....+ An=C0

Nota: Distinción conceptos de préstamo a interés fijo, variable e indexado. * Un préstamo (o, en general, una operación financiera) se dice que está pactada a tipo de interés fijo cuando el rédito de valoración es el mismo para todos los períodos en que ésta se divide. Es decir: i1 = i2 = i3 = i4 = ... = in = i * Se dice que un préstamo es a interés variable cuando los réditos de valoración de cada uno de los períodos no son iguales pero sí son conocidos a priori, cuando se pacta la operación. Es decir: i1, i2, i3, i4,..., in son conocidos a priori y al menos algún ii ij

* Se dice que un préstamo es indexado cuando los réditos de valoración de cada uno de los períodos no están fijados de antemano, cuando se pacta la operación, sino que están en función de la evolución que experimente un determinado índice de referencia, que puede ser un tipo de interés o no. (A este tipo de préstamos se les conoce como “préstamos a tipo variable” en el mercado y se estudiarán en el epígrafe 8). 6. Métodos específicos de amortización 6.1 Método americano a1 = I1 = C0·i1 a2 = I2 = C1·i2 a3= I3 = C2·i3

.... an-1 = In-1 = Cn-2·in-1 an = In + An = Cn-1·in + C0 A1 = A2 = A3 = ... = An-1 = 0 An = C0 C0 = C1 = C2 = ... = Cn-1 Cn = 0

6

6.2 Método francés a1 = a2 = a3 = ... = an = a i1 = i2 = i3 = ... = in = i

Ecuación de equivalencia C0 = a·an i

Saldo vivo (Reserva) en ts Cs = a·an-s i = C0·(1+i)s - a·Ss i Ley de Recurrencia Cuotas de Amortización: Método progresivo

As+1 = As · (1+i) As = A1 · (1+i)s-1 siendo A1 = a - C0 · i

6.3 Método de cuotas de amortización constantes A1 = A2 = A3 = ... = An-1 = A

as = Cs-1 · is + A Dado que debe cumplirse siempre que

C A n A AC

nh

h

n

01

0

6.4 Términos amortizativos variables en progresión geométrica a1 = a; a2 = a·q; a3 = a2·q = a·q2; .... an = an-1·q = a·qn-1

Ecuación de equivalencia (en el origen): C0 = A(a,q)n i =

ai q

i q

n n

1 1

1

Nota: En general podemos considerar dos metodologías para calcular la cuantía de los términos amortizativos: Cuando la información hace referencia a los propios términos (son constantes,

variables en progresión geométrica o aritmética, etc) se plantea la ecuación de equivalencia financiera.

Cuando la información hace referencia a las cuotas de amortización se calcula la

cuantía de las cuotas de amortización y la cuantía de los términos amortizativos se determina tras añadir a la cuota de amortización la correspondiente cuota de interés.

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7. Operaciones de amortización con fraccionamiento de intereses Método compatible con cualquiera de los anteriores. Consiste en fraccionar la cuota única de interés de cada período en subcuotas que,

manteniendo la equivalencia financiera, se paguen al final de cada uno de los subperíodos en que se ha dividido el período inicial.

Las cuotas de amortización no se ven alteradas. En consecuencia, el término amortizativo (as, ts) queda sustituido por el conjunto de “m” términos de la forma: (Cs-1·is1, ts1) (Cs-1·is2, ts2) (Cs-1·is3, ts3) ... (Cs-1·ism + As, ts) En realidad se trata de la amortización de C0 mediante n x m términos amortizativos de tal forma que es nula la cuota de amortización de todos aquéllos términos que ocupan un lugar no múltiplo de m. Obviamente, se ha de verificar la equivalencia financiera entre los m términos de cada período y aquél al que sustituyen. Esta equivalencia financiera se mantendrá siempre que los réditos aplicables a los distintos subperiodos para el cálculo de las nuevas cuotas de interés sean los correspondientes réditos subperiodales de la ley interna de la operación. Es decir, se ha de verificar que

1 11

i is shh

m

siendo

is = rédito del período (ts-1, ts] ish = rédito de cada uno de los subintervalos en que se divide el periodo (ts-1, ts] , con h = 1,2, ..., m.

Al mantenerse la equivalencia financiera, la suma financiera en ts de las subcuotas de interés correspondientes al período (ts-1, ts] será igual a la cuota de interés inicial (la suma aritmética de dichas subcuotas será, en buena lógica, una cuantía menor que la cuota de interés inicial pagadera en ts).

ts-1

ts-1

ts

tsm = ts

As+Is = As + Cs-1 is

Is1 = Cs-1·is1 Is2 = Cs-1·is2 As + Ism = As + Cs-1·ism

ts1 ts2 .........

.........

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NOTA: Es importante distinguir el proceso de fraccionamiento que se acaba de describir con el correspondiente al fraccionamiento de las rentas. En el caso del fraccionamiento de intereses en un préstamo, la contraprestación

fraccionada que surge del proceso anterior es equivalente financieramente a la contraprestación original. Sin embargo, la dinámica amortizativa (evolución de la reserva) sí se ve afectada en los puntos interiores de cada periodo.

En el caso de una renta fraccionada, ésta no es financieramente equivalente a la renta

correspondiente sin fraccionar. Se trata en este caso de un fraccionamiento aritmético que modifica el valor de la renta.

Caso particular: Fraccionamiento uniforme Consiste en fraccionar, al igual que antes, la cuota de interés pagadera al final del periodo en m subcuotas pagaderas al final de cada uno de los m subperiodos de idéntica amplitud en que se divide el periodo inicial. El rédito es, en esta ocasión, necesariamente el mismo para cada uno de esos m subperiodos. En esta ocasión la condición de que el fraccionamiento de intereses no altere la equivalencia financiera se cumple simplemente exigiendo que los réditos aplicables a cada subperiodo verifique la relación:

i ism

sm( ) 1 1

1

donde:

is = rédito del período (ts-1, ts] is

m( ) = rédito de cada uno de los m subintervalos en que se divide el periodo (ts-1, ts] 8. Indexación en la cuota de interés En general, una operación de amortización indexada es aquélla en la que los términos amortizativos están ligados a la evolución de un índice representativo del comportamiento de alguna magnitud. Así pues, las operaciones indexadas son operaciones postdeterminadas en las que su coste o rendimiento, que sólo puede conocerse a posteriori, depende de la evolución de un índice de referencia. La indexación puede ser: total (si todo el término amortizativo, as , se ve afectado por la variación del índice

de referencia)

parcial (cuando la variación del índice sólo afecta a uno de los componentes del término amortizativo, ya sea As o Is). El caso habitual en el mercado español es la indexación en cuota de interés, por lo que nos centraremos en esta situación.

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Estas operaciones en el mercado suelen denominarse “a tipo de interés variable”, pero esta denominación no permite distinguir entre dos modalidades totalmente diferentes: las operaciones a tipo variable predeterminado y posdeterminado. En el primer caso el coste o rendimiento puede ser conocido a priori y en el segundo, que es el analizado en este epígrafe, no. Así pues, en estos préstamos la cuota de interés de cada período no está determinada a priori sino que dependerá de la evolución que siga un determinado índice de referencia. Habitualmente también suele pactarse un diferencial que, aplicado al índice mencionado, permite determinar el rédito de valoración del período que habrá de aplicarse al capital vivo para así determinar la cuantía correspondiente a la cuota de interés. Es decir, los réditos aplicables a los distintos períodos –exceptuando habitualmente el primero, donde el tipo de interés sí es conocido a priori– se obtienen a partir de los valores que va tomando el índice de referencia, según el procedimiento pactado en el contrato. En dicho procedimiento deberán determinarse los siguientes aspectos: a) Cuál es el valor del índice de referencia aplicable a cada período (último valor

publicado, media del mes anterior, etc.) y cómo se recogerá dicho valor (tal y como se publica, redondeado al alza, etc.)

b) Cuál será el índice que se utilizará en el caso de que el escogido en primer lugar dejara de estar disponible.

c) Cuál será la relación entre dicho índice y el rédito del periodo. Esto se recoge mediante el convenio de indexación. La forma más habitual de establecer dicha relación, pero no la única, es un convenio de indexación de tipo aditivo:

m

mji

dimj

sms

rss

[1

donde:

mjs : tipo de interés nominal aplicable al período (ts-1, ts); msi : tipo de interés efectivo periodal aplicable al capital vivo para determinar la cuota

de interés del periodo; irs: valor índice de referencia para el mismo período obtenido según el

procedimiento pactado; d: diferencial pactado, expresado en las mismas unidades que el tipo de interés. Este tipo de operaciones puede clasificarse en dos modalidades: Sin períodos de interés prefijados: el rédito aplicable a la operación varía cada vez

que lo hace el índice de referencia (operaciones a interés flotante).

Con períodos de interés prefijados: se especifican a priori los períodos en los que el tipo de interés permanecerá fijo, modificándose el final de cada uno de ellos de acuerdo con las variaciones del índice de referencia. A estos periodos se les denomina “periodos de interés”. Nótese que éstos no tienen por qué coincidir con la periodicidad del pago de los términos amortizativos. Ésta es la modalidad habitual.

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Resolución de las operaciones: dependerá de cómo se definan los términos amortizativos. Existen dos posibilidades: A) Términos amortizativos de cuantía no predeterminada:

A.1) Con cuotas de amortización prefijadas

A.2) Método francés indexado.

B) Términos amortizativos de cuantía predeterminada. A) Términos amortizativos de cuantía no predeterminada. A.1) Con cuotas de amortización prefijadas Se conoce a priori: - las cuotas de amortización. - duración de la operación. Dado que obligatoriamente debe cumplirse que:

C Ah

h

n

0

1

entonces los términos amortizativos (as) se obtendrán al sumar a las cuotas de amortización ya conocidas las correspondientes cuotas de interés una vez se conozca el valor del índice necesario para construir el tipo de interés aplicable a cada período. Los sucesivos capitales vivos necesarios para determinar las cuotas de interés se conocen ya a priori precisamente porque son conocidas las cuotas de amortización. De esta forma, el flujo de caja de cada período no será conocido a priori pero la duración de la operación está predeterminada al quedar especificada la dinámica amortizativa a través de las cuotas de amortización. A.2) Método francés indexado Es el método de amortización más habitual en estos momentos en nuestro mercado financiero. En este caso también se conoce la duración total de la operación pero, a diferencia del caso anterior, ni los términos ni sus dos componentes (cuotas de amortización y de interés) son conocidos para todos los períodos cuando se pacta la operación. Su denominación indica cuál es su principal característica: si los tipos de interés no varían, entonces los términos amortizativos tampoco variarán (esto es, la característica definitoria del método francés de amortización); ahora bien, si la aplicación del convenio de indexación provoca que el tipo de interés aplicable al período de interés sea distinto del aplicado en el período anterior, entonces el término amortizativo también será diferente.

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Este método exige que al finalizar cada período de interés se replantee la ecuación de equivalencia financiera a partir de la deuda existente en esos momentos pero empleando ahora el nuevo tipo de interés aplicable al período de interés que comienza en esa fecha. Es decir, es como si al inicio de cada período de interés se cancelase teóricamente el préstamo anterior y se plantease un nuevo préstamo por el importe del capital vivo. Cada uno de estos préstamos se resuelve como si efectivamente se tratara de un préstamo con términos amortizativos constantes y tipo de interés fijo, utilizando el tipo de interés de valoración del período en que supuestamente se inicia, que será el resultante de la aplicación de las condiciones contractuales. La cuantía de la prestación de cada uno de los préstamos será el capital vivo del anterior y la duración el número de períodos de interés que restan hasta el vencimiento pactado contractualmente. De esta manera, la operación resultante, al seguir este procedimiento, presentará términos amortizativos constantes durante cada período de interés, que irán variando en los sucesivos dependiendo de la evolución del índice de referencia. Por tanto, la operación tendrá el siguiente esquema: Prestación: (C0, t0) . Duración de la operación: n años. Términos amortizativos con periodicidad m. Períodos de interés de amplitud ts-1,ts.

Tanto nominal aplicable al primer período de interés: m

mjimj m )(

)( 1)(11

Tanto nominal aplicable al resto de la operación:

m

mjidimj smssrs

)()( )(

, para s = 2, 3, ..., n.

En estas condiciones: Primer período de interés:

Términos amortizativos: )m(

1i|nxm

01 a

Ca

Capital vivo al finalizar el primer período de interés: )m(

1i|m)nxm(11 aaC

Segundo período de interés:

Términos amortizativos: )m(

2i|mnxm

12 a

Ca

Capital vivo al finalizar el segundo período de interés: )m(2i|m2nxm22 aaC

12

En general, s-ésimo período de interés:

Términos amortizativos: )(|1

1

msimsn

ss a

Ca

Capital vivo al finalizar el s-ésimo período de interés: )(| msimsnss aaC

Y, finalmente:

n-ésimo (último) período de interés:

Términos amortizativos: )m(

ni|m

1nn a

Ca Cn= 0

B) Términos amortizativos de cuantía predeterminada.

En esta ocasión se conoce en el momento inicial la cuantía de los términos amortizativos, que puede ser constante o variable, según sea la dinámica de amortización establecida. Sin embargo, el desconocimiento de la cuota de interés para cada período (al depender su cuantía del valor que tome el índice de referencia para ese período concreto) provoca que tampoco pueda conocerse con certeza la correspondiente cuota de amortización, dado que lo que sí se sabe es el flujo de caja a pagar por el prestatario, esto es, el término amortizativo, que engloba tanto la cuota de interés como la de amortización. Obviamente, si no se conoce a priori las sucesivas As, tampoco podrá conocerse la duración total de la operación, pues no olvidemos que la cuota de amortización representa la reducción de la deuda pendiente que se produce en cada período. Así, si no se sabe a priori cuanto se reducirá la deuda, no puede saberse cuando ésta estará totalmente redimida; esto es, cancelada en su totalidad. La cuantía de los términos amortizativos, fijada a priori, suele determinarse bien por acuerdo entre las partes -teniendo en cuenta que es habitual establecer una duración máxima para la operación- o bien considerando que el tipo de interés inicial se mantiene constante durante toda la operación. Nótese, sin embargo, que la cuantía del último término amortizativo normalmente diferirá de la cuantía de lo previsto inicialmente. Generalmente, dicha cuantía será inferior, pero también podría ser superior en el caso de que la operación no pudiese prolongarse un período más por haber llegado a su límite máximo. En esta modalidad el deudor conoce pues a priori cual va a ser el flujo de caja que debe destinar al servicio de la amortización del préstamo, si bien la variabilidad del índice de referencia puede provocar un alargamiento o un acortamiento de la operación, al añadir o eliminar uno o varios reembolsos según se aminore o acelere la amortización del capital prestado a través de las cuantías As.

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En resumen:

Préstamos indexados

Indexación en las cuotas de interés

Datos a priori

* C0

* Tipo de referencia (irs) * Diferencial (d) * Vencimiento de los términos * Períodos de interés prefijados

Términos predeterminados, as Términos no predeterminados

Duración variable Duración fija

Is = Cs-1 (irs d)

As = as - Is

Cs= Cs-1-As

A.1) as = Cs-1 (irs d) + As

A.2) Ecuación equivalencia para cadaperiodo de interés

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9. Cálculo del coste asociado a la operación de amortización: tanto efectivo y TAE Se entiende por tanto efectivo de una operación financiera (ie) el rédito anual o tipo de interés efectivo de la ley de capitalización compuesta que verifica la equivalencia financiera entre la prestación realmente entregada/recibida y la contraprestación realmente recibida/entregada. En general, el cálculo del tanto efectivo que presenta una operación no plantea ningún tipo de problema, si bien cabrá distinguir entre:

*Tanto efectivo de rendimiento (asociado al prestamista): es aquel rédito anual o tanto efectivo de la ley de capitalización compuesta que verifica la equivalencia financiera entre la prestación realmente entregada y la contraprestación realmente recibida. Se le suele denotar como ia. * Tanto efectivo de coste (asociado al prestatario): rédito anual o tanto efectivo de la ley de capitalización compuesta que verifica la equivalencia financiera entre la prestación realmente recibida y la contraprestación realmente entregada. Se le suele denotar como ip.

Si en la operación, tal y como suele ser habitual, aparece algún tipo de característica comercial, el tanto efectivo que presente la misma diferirá del asociado a la operación pura. Por características comerciales se entiende todos aquellos importes entregados o recibidos por las partes contratantes por conceptos diferentes a la entrega y devolución del capital y los intereses. Las operaciones activas, como ésta, presentan en la práctica múltiples características comerciales que, si bien responden a razones diversas, inciden todas ellas en el cálculo de los tantos efectivos. Dichas razones son las siguientes: Al deseo por parte de las entidades de reducir o compensar el riesgo de la

operación.

A la remuneración de los gastos que acarrea la operación o, en su caso, a servicios anejos que exceden la pura financiación.

A la instrumentación de políticas de fomento a la inversión por parte de algún Organismo Público.

En cualquier caso, todas las características comerciales, independientemente de cuál sea su justificación, pueden clasificarse en dos grandes tipos: bilaterales o unilaterales. Características comerciales bilaterales Son pagadas por una parte de la operación y recibidas por la otra. En concreto, en estas operaciones las paga el prestatario (cliente de la entidad) y las recibe el prestamista (entidad de crédito), de forma que suponen un incremento del coste de la operación para el prestatario y también un incremento del rendimiento de la operación para el prestamista.

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Dentro de las características bilaterales, las más frecuentes son: a) Comisión de apertura. Generalmente se establece como un porcentaje sobre la

cuantía del préstamo y con un importe mínimo. Puede considerarse como una remuneración de los gastos asociados a la puesta en marcha de la operación.

b) Gastos de estudio e información. Suele tratarse de una cuantía única que se paga

también al inicio de la operación. Su objetivo es retribuir los gastos derivados del análisis de la solvencia del solicitante por lo que, en ocasiones, se cobra aún en el caso de que se deniegue la concesión.

Dado que no es fácil de justificar la existencia por separado de estos dos conceptos de gasto iniciales, es frecuente que existan muchas operaciones en las que sólo se cobra comisión de apertura (de hecho, en algunas operaciones esta práctica es obligatoria).

c) Comisión por desistimiento o por compensación de riesgo de interés (antes comisión

de cancelación anticipada). Se establece como un porcentaje sobre el importe amortizado, tanto si la cancelación es total como si es parcial, y se cobra en el caso de que la operación se amortice, a petición del titular, de forma diferente a la prevista contractualmente.

Estas características son las más frecuentes pero no las únicas. Así, existen otras que responden a peculiaridades específicas de la operación concreta, como puede ser la comisión de cambio si el préstamo está denominado en divisa. Características comerciales unilaterales Son aquéllas que sólo afectan al coste o rendimiento de la operación, pero no a ambos conceptos a la vez, ya que involucran a terceras personas ajenas a la operación. Por lo general, estas características responden a dos objetivos:

1) Formalización de los contratos y garantías.

Atienden al deseo de las entidades de disminuir en la medida de lo posible el riesgo de crédito que incorpora la operación haciendo así más efectivos los derechos de cobro. De esta forma, los contratos se hacen intervenir por un fedatario público o se utilizan determinados documentos para su formalización. Paralelamente se exigen garantías complementarias: avales, hipotecas, pignoración de valores, etc. Todo ello da lugar a diversos conceptos de gasto: gastos de intervención del fedatario público, gastos de constitución y levantamiento de garantías, gastos de tasación, impuestos, etc. Estas características incrementan el coste para el prestatario pero no suponen un incremento del rendimiento para el prestamista.

2) Incentivos a la inversión.

En ocasiones las autoridades consideran oportuno incentivar o facilitar la inversión en determinados bienes o a determinados agentes. El objetivo en este caso es disminuir el

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coste de la financiación para el prestatario y ello puede conseguirse a través de varias vías: a) Tipos de interés subvencionados: cuando parte de la cuota de interés es abonada por

el organismo subvencionador.

b) Subvenciones directas: cuando el organismo subvencionador entrega una cantidad a fondo perdido, bien a la entidad de crédito con objeto de disminuir la deuda del prestatario, o bien directamente a éste.

c) Beneficios fiscales. En este caso los procedimientos son diversos pero, por lo general, se traducen en considerar las cuotas de interés como gastos deducibles o en poder deducir de la cuota íntegra un porcentaje de las cuotas de amortización pagadas o de la totalidad del término amortizativo.

Debe señalarse que todas las características comerciales, bilaterales y unilaterales, son cambiantes y responden a las modificaciones de las prácticas comerciales, a la competencia, a los objetivos de política económica y a los cambios legislativos. Por todo lo dicho con anterioridad, y de cara al cálculo de los tantos efectivos, según las características que haya sean de tipo unilateral o bilateral habrá que distinguir adicionalmente o no, respectivamente, entre ia e ip. De esta forma: 1) Si no existen características comerciales: i = ie = ia = ip 2) Si existen características comerciales:

2.1) Son todas de tipo bilateral: i ie = ia = ip 2.2) Alguna de las existentes es de tipo unilateral: ia ip

El TAE (tanto anual equivalente) representa el parámetro indicativo del coste o rendimiento de las operaciones financieras calculado según las normas que el Banco de España establece para las entidades de crédito en su Circular 5/2012. A diferencia del concepto de tanto efectivo de coste o rendimiento, el TAE no incorpora todas las características comerciales que pueden aparecer en la operación por lo que su empleo puede resultar en determinadas ocasiones poco útil para informar de cual es el auténtico coste o rendimiento que se deriva para cada una de las partes de la operación financiera que estén realizando. En líneas generales, para el cálculo del TAE en los préstamos, siguiendo la CBE 5/12 (norma 13) y la Orden EHA/2899/2011 (artículo 19):

Se incluirán:

Los intereses, comisiones, impuestos y demás gastos que el cliente esté obligado a pagar a la entidad como contraprestación por el crédito recibido o los servicios inherentes al mismo.

Las primas de los seguros que tengan por objeto garantizar a la entidad el reembolso del crédito en caso de fallecimiento, invalidez o desempleo de la persona física que haya recibido el crédito, siempre y cuando la entidad imponga la contratación de dicho seguro como condición para conceder el préstamo o crédito.

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En aquellos casos en que la entidad reciba ayudas, subsidios o subvenciones de carácter público, solo se tendrán en cuenta para el cálculo de la tasa anual equivalente los importes efectivamente reintegrados por el beneficiario, de forma que aquellas subvenciones resulten excluidas de sus costes.

No se incluirán:

Gastos notariales.

Como aspecto más interesante del cálculo del TAE podemos señalar que, en el caso de los préstamos indexados, el desconocimiento de la evolución futura del índice de referencia utilizado provoca que resulte imposible determinar a priori cual va a ser el coste y rendimiento efectivo que esta operación represente para el prestatario y prestamista respectivamente. Debido a esta razón, se utiliza la denominada “TAEVariable (anteriormente denominada TAE a efectos informativos)”. Para ello se adopta el supuesto (CBE 5/12, norma 13, epígrafe 5º) de que el valor que tenga el tipo de referencia cuando se pacta la operación de préstamo va a permanecer constante hasta la finalización del mismo, y si se pacta un tipo de interés fijo para un determinado periodo inicial, éste se tendrá en cuenta en el cálculo pero únicamente durante dicho periodo inicial. En estos casos, la tasa anual equivalente sólo tendrá efectos informativos, y se hará seguir de la expresión “esta TAEVariable se ha calculado bajo la hipótesis de que los índices de referencia no varían; por tanto, esta TAEVariable variará con las revisiones del tipo de interés”. Cuando se trate de una operación a tipo de interés variable en la que se establezcan límites a su variación (clausulas suelo y/o techo), dichos límites deberán tenerse en cuenta para el cálculo de la TAEVariable. De esta forma pretende solventarse el problema de desinformación que se derivaba del supuesto que solía hacerse hace años cuando surgieron este tipo de operaciones: considerar únicamente el tipo conocido “a priori”, que solía hacer referencia únicamente al primer período de interés de la operación. En cualquier caso, el cálculo del tanto de coste de la operación exigirá plantear la equivalencia financiera en base a una ley de capitalización compuesta entre la prestación realmente percibida y la contraprestación realmente entregada. Si el préstamo es indexado (operación postdeterminada), dicho cálculo sólo podrá realizarse de forma efectiva a posteriori, cuando se conozcan los réditos aplicados a cada uno de los períodos de interés. Cabe señalar, por otra parte, el concepto de coste/rentabilidad financiero-fiscal ya que, en los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda habitual es frecuente incluir en el tanto de coste los incentivos y beneficios fiscales que se derivan de la operación. En general, en el mercado financiero suele utilizarse este concepto de forma distinta a como lo vamos a definir aquí. Mientras nosotros consideraremos que el coste (rentabilidad) financiero-fiscal que se deriva de una operación financiera es el rédito anual o tanto anual de la ley de capitalización compuesta que establece la equivalencia financiera entre prestación realmente recibida (entregada) y la contraprestación

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realmente entregada (recibida) netas después de impuestos, el mercado financiero suele emplear esta expresión –básicamente en el caso de la rentabilidad– para designar “aquel tipo de interés que debería ofrecer una inversión alternativa sin beneficios fiscales para que el resultado de las dos operaciones después de impuestos fuese idéntico”. El problema que aparece en el cálculo del coste o rentabilidad financiero-fiscal radica en que el mismo no se puede realizar de forma general, ya que la repercusión de la fiscalidad en el coste de la operación dependerá de la situación concreta del titular del préstamo a efectos del impuesto considerado.

10. La operación de préstamo en el mercado: usufructo y nuda propiedad

En los apartados anteriores se han estudiado las operaciones aisladas del contexto general del mercado financiero y de las circunstancias que influyen en él. Corresponde pues, ahora, analizar los préstamos como productos financieros que pueden negociarse en el mercado y así, considerar cual es su valor teniendo en cuenta las leyes de la oferta y la demanda que determinan un precio, el cual no es más que el tipo de interés. Con este fin, consideraremos una operación financiera concertada en el momento t0 a un tipo de interés constante i. En un punto intermedio, la parte de la operación pendiente (reserva matemática) es:

siendo:

C a is r

r s

r s

n

1

1

Este valor proporciona el saldo de la operación atendiendo a las circunstancias pactadas en el origen, pero no garantiza que el valor de venta en el mercado sea el mismo. El valor al que podrá negociarse dependerá tanto de las características de la propia operación como de la situación del mercado concretizada en el llamado “tipo de interés de mercado”. Suponiendo que el mercado valora a un tipo im el valor del préstamo se define como:

V a is r m

r s

r s

n

1

1

lo que supone actualizar la contraprestación a la que da derecho la operación a los tipos de interés de mercado.

s s+1 s+2 n ..........

Cs as+1 as+2 an

s s+1 s+2 n ..........

Vs as+1 as+2 an

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Valor del préstamo, valor del usufructo y valor de la nuda propiedad Se ha definido el valor del préstamo como:

V a is r m

r s

r s

n

1

1

Si se desglosa el término amortizativo en sus dos componentes: cuota de interés y cuota de amortización: a C i Ar r r 1 resulta:

V C i A i

C i i A i U N

s r r mr s

r s

n

r mr s

r s

n

r mr s

r s

n

s s

1

1

1

1 1

1

1 1

El primer sumando recibe el nombre de usufructo (Us) y expresa el valor financiero en s de las cuotas de interés pendientes valoradas al tipo de interés de mercado. El segundo sumando representa la nuda propiedad (Ns), que consiste en valorar también al tanto de mercado las cuotas de amortización pendientes. 11. Tipología más relevante: préstamos hipotecarios Los préstamos hipotecarios constituyen operaciones de amortización cuya principal característica radica en la existencia de una garantía hipotecaria que respalda la posición que asume el prestamista en lo referente al riesgo de crédito. En principio el importe de los fondos obtenidos puede dedicarse a cualquier finalidad aunque la figura más importante es la correspondiente a préstamos cuya finalidad consiste en la financiación de la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas o de edificios agrarios, turísticos o industriales.

CONDICIONES FINANCIERAS

La cuantía del préstamo está condicionada a la valoración del bien a hipotecar, que puede realizarse bien por la propia entidad prestamista, bien por una empresa especializada. Tras la entrada en vigor del RD 716/2009, se establece (artículo 5) que el préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% del valor de tasación.1 Generalmente se trata de préstamos de larga duración y sin limitaciones en cuanto a la modalidad de amortización (método francés, cuotas constantes, etc.).

1 Adicionalmente, se indica que el límite del 80% podrá superarse, sin exceder en ningún caso del 95%, si el préstamo o crédito hipotecario cuenta con aval bancario prestado por una entidad de crédito distinta a la acreedora o está cubierto por un seguro de crédito prestado por entidades aseguradoras. El aval bancario o el seguro deberán cumplir las condiciones que se detallan en el artículo 2 del RD 716/2009.

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Aunque todavía se siguen realizando (si bien de forma minoritaria) préstamos a tipo fijo, la mayor parte de los contratados en la actualidad son préstamos con indexación en la cuota de interés y, dentro de éstos, la figura más habitual es la de préstamos de duración fija empleando el denominado “método francés indexado”, lo que supone que los términos amortizativos serán variables, dependiendo su cuantía de la evolución que siga el índice de referencia. No existe tampoco ninguna limitación en cuanto a la moneda en que se puede denominar la operación, pudiendo realizarse préstamos hipotecarios en cualquier divisa. Las características comerciales específicas de los préstamos hipotecarios son: 1. Gastos derivados de la comprobación de la idoneidad del inmueble para servir

como garantía de la operación:

a. Gastos de la obtención de la Nota del registro de la propiedad con el fin de comprobar la situación registral del inmueble.

b. Gastos de tasación derivados de la valoración del inmueble que se va a aportar como garantía.

La tasación y verificación registral son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo.

2. Gastos derivados de la garantía hipotecaria. La garantía hipotecaria debe elevarse a escritura pública, lo que implica los siguientes gastos:

a. Gastos de constitución de hipoteca: aparecen al inicio de la operación:

i. Honorarios notariales. La cuantía a pagar en los gastos de notaría depende de los aranceles establecidos, los cuales varían según el número de folios que tenga la escritura.

ii. Impuestos (A.J.D.). iii. Gastos registrales de inscripción. iv. Gastos de gestión (evitables si el cliente realiza personalmente los

trámites).

b. Gastos de levantamiento de hipoteca: al finalizar la operación. Su objetivo es hacer constar que el inmueble queda libre de cargas.

i. Honorarios notariales. ii. Gastos registrales de levantamiento de hipoteca.

iii. Gastos de gestión (evitables si el cliente realiza personalmente los trámites).

c. Seguros. Los bienes sobre los que se constituye la hipoteca deberán contar con un seguro de daños (exigencia legal). También en ocasiones la entidad financiera exige la contratación de un seguro de amortización que cubra el fallecimiento, la invalidez o el desempleo del prestatario, si bien esto ya no es obligatorio.

Además de los gastos anteriores, los préstamos hipotecarios se ven afectados por los gastos y comisiones propios de los préstamos en general, o del tipo concreto de instrumentación que se utilice (comisión de apertura, comisión de cancelación, comisión de cambio, etc.) lo que hace que en estas operaciones el capítulo de gastos adquiera una

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considerable importancia y tenga mucha repercusión en el coste de la operación.

En sentido contrario, no obstante, y para determinados préstamos hipotecarios, existen ciertas características comerciales que suponen una mejora en las condiciones de financiación. Dentro de esta categoría aparecen las subvenciones, bien al tipo de interés aplicado, bien subvenciones directas. Adicionalmente, y para el caso de que el préstamo se destine a la adquisición de la vivienda habitual por un sujeto pasivo del IRPF, existían unos beneficios fiscales vinculados a la deducción por adquisición, rehabilitación, ampliación y construcción de la vivienda habitual que fueron suprimidos con la entrada en vigor de la Ley de Presupuestos Generales del Estado de 2013, quitándole buena parte de su atractivo a este producto financiero.2

NORMATIVA BASICA

Los préstamos hipotecarios constituyen una de las modalidades de operación financiera más frecuentemente utilizada y en muchas ocasiones reviste una especial trascendencia para una de las partes que lo suele contratar por la importancia de la cuantía que suele llevar aparejada. Esto, junto al hecho de la, en muchas ocasiones, escasa o nula preparación financiera del titular del préstamo por ser ésta posiblemente la única operación financiera de financiación que el mismo haya realizado hasta entonces, provoca que dentro de la normativa sobre transparencia de las operaciones financieras, los préstamos hipotecarios tengan un tratamiento específico riguroso y detallado, incluso en aspectos que limitan la libertad de contratación vigente desde 1987.

La normativa básica aplicable a este tipo de operaciones está constituida por:

Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario

Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

O.M. de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de “Medidas de reforma del Sistema Financiero”.

RD Ley 2/2003, de 25 de abril, de “Medidas de reforma económica”.

Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981.

RD Ley 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981.

Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

CBE 5/2012, de 27 de junio.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social.

2 Si bien se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual, para los contribuyentes que venían deduciéndose por vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 se introdujo un régimen transitorio, que les permite seguir disfrutando de la deducción en los mismos términos y con las mismas condiciones existentes a 31 de diciembre de 2012.

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La normativa citada tiene distinto alcance y afecta a diferentes aspectos de la operación, por lo que puede dividirse en dos grandes bloques: por un lado, las normas que afectan a las condiciones financieras de la operación y por otro las que se refieren a los requisitos de la información que debe suministrarse en los distintos momentos del proceso de contratación. Por ello se describirán siguiendo el siguiente esquema: Subrogación y modificación Condiciones

de contratación Indices de referencia Normativa préstamos hipotecarios Información previa Requisitos Oferta vinculante

de información Acto de otorgamiento 1) Normas que afectan a las condiciones contractuales Los aspectos contractuales regulados específicamente para estas operaciones son dos:

- las condiciones de subrogación y modificación del préstamo;

- la forma de determinar los índices de referencia aplicables en operaciones indexadas.

A) Por lo que se refiere a la subrogación y modificación de los préstamos, el objetivo recogido tanto por la ley como por el acuerdo entre los agentes anteriormente señalado es facilitar la modificación de las condiciones financieras de los préstamos. Las posibilidades de modificación potenciadas por la norma fueron dos:

Novación modificativa: modificación del tipo de interés de la operación y, si se desea, también del plazo entre las partes inicialmente contratantes.3

Subrogación: otra entidad de crédito distinta de la inicial se sitúa como prestamista de la operación asumiendo los derechos y obligaciones de la primitiva. La misma podrá llevarse a cabo sin consentimiento de la entidad prestamista inicial.

En ambos casos puede modificarse el tipo de interés y el plazo de la operación.

3 Este es el concepto de novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor que le daba la Ley 2/1994. Esta interpretación restrictiva se vio superada con la Ley 41/2007, la cual considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

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Para facilitar el empleo de estas posibilidades, la ley 2/1994 las extendió para cualquier contrato en vigor (aunque tal posibilidad no estuviera recogida en el mismo) y dictó una serie de medidas que abaraten los costes de su utilización. Así, suprimió el pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados, disminuyó la cuantía de los honorarios notariales y registrales y limitó, en el caso de préstamos a interés variable, la cuantía de las comisiones por cancelación anticipada a un máximo del 1% sobre el capital vivo (CBE 8/90, norma 3ª, apartado 1 bis, letra a).

El acuerdo de octubre de 1996 incidió nuevamente en estos aspectos: rebajaba un 50% los honorarios notariales y registrales y recomendaba limitar a un 2,50% la comisión de cancelación anticipada de los préstamos a tipo fijo cuando se conviertan en variables.4

El RD de 25 de abril de 2003 mejoró el tratamiento impositivo y las bases de cálculo de los honorarios notariales y registrales de las escrituras de novación modificativa; estableciendo bonificaciones a los aranceles registrales y notariales de las subrogaciones y novaciones; y determinando que la comisión máxima por ampliación del plazo del préstamo será el 0,1% del capital pendiente de amortizar.

Asimismo, estableció, para la subrogación de los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir de la entrada en vigor del RD (27 de abril de 2003), que la cantidad a percibir por la entidad en concepto de comisión por amortización anticipada no podría superar el 0,50% del importe del capital pendiente de amortizar.

Posteriormente, la Ley 41/2007 introdujo varias novedades para los préstamos formalizados con posterioridad a su entrada en vigor (10 de diciembre de 2007):

• Disminuyó los honorarios notariales y registrales de las escrituras de subrogación y novación modificativa e incluyó en este tratamiento favorable las escrituras de cancelación de préstamos hipotecarios.

• Sustituyó la comisión por cancelación por el régimen de compensación por amortización anticipada.

• Suprimió la comisión de gestión cancelatoria indicando que “las entidades estarán obligadas a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello”

• Amplió los supuestos que pueden incluirse en las escrituras de novación, que pasaban a ser los siguientes:

• La ampliación o reducción del capital; • La alteración del plazo; • Las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; • El método de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras

del préstamo; • La prestación o modificación de las garantías personales.

Esta normativa resultaba aplicable a los contratos formalizados a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007, aunque no constase en los mismos la posibilidad de

4 El Banco de España, a través de las resoluciones de su Servicio de Reclamaciones, considera que el acuerdo, aunque no es una norma legal, vincula a las entidades bancarias ya que ha sido firmado por sus representantes. Sin embargo, en el mercado puede comprobarse como hay entidades que no han seguido esta recomendación.

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cancelación anticipada, en los que la hipoteca recayese sobre una vivienda y el prestatario fuese persona física o jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión. En particular, en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada total o parcial y la cantidad a percibir por la entidad se dividirá en dos conceptos:

• Compensación por desistimiento; y • Compensación por riesgo de interés.

En lo relativo a la compensación por desistimiento (compensación que se le hace a la entidad por desistir de un contrato y generarle una pérdida por los costes de originación del préstamo), la cantidad a percibir por la entidad acreedora en no podrá ser superior a:

• 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los 5 primeros años de la vida de la operación, o

• 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior.

Si se hubiese pactado una cantidad inferior, la cantidad a percibir será la pactada. En lo referente a la compensación por riesgo de interés (asociada a la amortización anticipada en coyunturas de bajadas de tipos de interés):

• En el caso de los préstamos indexados con periodo de interés igual o inferior al año, no habrá derecho a percibir por la entidad prestamista compensación alguna por riesgo de tipo de interés.

• En los restantes casos, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad.

• Se entenderá por pérdida (-) o ganancia (+) de capital la diferencia entre el capital pendiente de amortizar (reserva matemática) y el valor de mercado del préstamo.

• El valor de mercado se calculará como la suma del valor actual de las cuotas (términos amortizativos) pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital vivo que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.

• El contrato indicará el tipo de interés que se empleará para el cálculo entre los que determine el Ministerio de Economía y Hacienda.

• La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación genere una ganancia de capital a su favor.

• En el contrato se especificará cuál de las siguientes modalidades se utilizará para determinar el importe de la compensación:

• Un porcentaje fijo, que se aplicará sobre el capital pendiente en el momento de la amortización.

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• La pérdida que la cancelación genere a la entidad. En este caso el prestatario deberá ser compensado, de forma simétrica, por la entidad en caso de que la cancelación le genere una ganancia de capital a ésta.

• En el caso de cancelación parcial, se le aplicará al resultado anterior el porcentaje de capital pendiente que se amortiza.

Es decir, la idea es, por un lado, establecer una base de cálculo que refleje de manera precisa la exposición al riesgo de la entidad y, por otro, prohibir el cobro de la compensación en aquellos casos en que la amortización genere una ganancia de capital para la entidad. B) Normas que afectan a los índices de referencia.

El segundo aspecto de la norma sobre condiciones de contratación se refiere a los índices de referencia aplicables a las operaciones a tipo de interés variable. En este sentido, la ley únicamente exige la publicación de una serie de índices con carácter oficial para que puedan ser utilizados por las entidades de crédito en sus préstamos a interés variable.

Estos índices, que se recogen en la CBE 5/2012, norma 14, son los siguientes:

1. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

2. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro.

3. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

4. Referencia interbancaria a un año (Euríbor).5

5. Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

6. El Míbor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000, conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.

Su forma de definición y de cálculo viene recogido en el anexo VIII de la CBE 5/2012.

El Banco de España debe calcular mensualmente todos los índices oficiales y publicarlos tanto en su página web como en el BOE. El Banco de España publica los índices oficiales como medias mensuales redondeadas a tres decimales. Sin embargo, por razones de transparencia y defensa del consumidor, la utilización de un índice con tres decimales resulta poco aconsejable en los préstamos hipotecarios a particulares, por lo que la práctica generalizada en todo el mundo es redondearlos a un máximo de dos decimales.

5 Se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación. Este índice se publicó por vez primera en el Boletín Estadístico del Banco de España de julio de 1999 y se empezó a utilizar como referencia a finales de dicho año.

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La elección del índice de referencia y la determinación del procedimiento para obtener, a partir de su valor, el del rédito aplicable a cada período es uno de los aspectos básicos de estas operaciones. Hay que pensar que el objeto de concertar un préstamo indexado es el de garantizarse una financiación en las condiciones de mercado vigentes en cada momento, lo que supone, por un lado, renunciar a las posibles ventajas diferenciales que supondría un préstamo a tipo fijo cuando se produjese una subida de los tipos de interés y por otro, evitar el perjuicio derivado de mantener una posición deudora a tipo fijo cuando se produjese una bajada de los tipos de mercado de forma posterior a la contratación del préstamo. Por ello la elección de entre un préstamo a tipo fijo o indexado dependerá de la actitud ante el riesgo del prestatario y de sus expectativas de evolución de los tipos de interés. Ahora bien, la operación se desvirtúa totalmente cuando el convenio de indexación no recoge de forma efectiva las variaciones de las condiciones vigentes en el mercado. Por lo que se refiere a los índices propuestos por el Banco de España, todos ellos son, de alguna manera, indicadores de las variaciones experimentadas por el tipo de interés de mercado y de forma que el aspecto que determinará su mayor o menor idoneidad será el diferencial pactado a la hora de determinar el rédito periodal en cada situación concreta. Así, por ejemplo, en el caso de los dos primeros índices de referencia se trata de tasas anuales equivalentes (esto es, incluidas todas las comisiones contempladas en la normativa vigente). Por ello, si estos índices se utilizan directamente como tipos contractuales (con un diferencial nulo) se estará situando la TAE de la operación así contratada por encima del tipo de mercado ya que dicho tipo contractual hace referencia al tanto nominal y no al efectivo pactado en la operación. El efecto anterior se ve acrecentado si el diferencial, como suele ser habitual, no es nulo sino positivo, de tal forma que para que el coste de la nueva operación se igualase con el de mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo.

Por lo que se refiere a los otros índices de referencia recomendados, el más utilizado fue tradicionalmente el Mibor y, en los últimos años, su sustituto, el Euribor. Estos son tipos de interés correspondientes al mercado interbancario y, por lo tanto, recogerán rápidamente las variaciones en las condiciones de mercado, al alza y a la baja. Al representar el precio al que se cruzan operaciones entre entidades bancarias parece lógico que en este caso se utilice un diferencial mayor que cero ya que el riesgo de unas y otras operaciones no es el mismo y que incluso podría pensarse que parte de los préstamos hipotecarios se financian con recursos interbancarios. En cualquier caso, es conveniente comparar cual es el tipo resultante, después de la aplicación del diferencial, con los tipos medios de los préstamos concedidos por los distintos tipos de entidades. En relación con el diferencial o margen aplicable al índice de referencia con el fin de determinar el tipo nominal correspondiente al período de interés, la aplicación de un redondeo al alza, a la baja o al percentil más próximo se ha visto rodeada de una cierta polémica en años anteriores. A este respecto, la Asociación Hipotecaria Española indica que las fórmulas de redondeo han sufrido una considerable evolución desde finales de 1992, cuando se inició la práctica del redondeo. Hasta entonces dado que el único índice con presencia real en el mercado era el de la AHE, no era necesario practicar el redondeo puesto que, de acuerdo con la disposición legal que lo creó, se publicaba ya

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redondeado al cuartillo. Fue en la segunda mitad de los noventa, con la introducción del MIBOR hipotecario, cuando se generalizó la práctica del redondeo.

En los primeros momentos las tres fórmulas de redondeo (al intervalo más próximo, al alza y a la baja) tenían un nivel de distribución equivalente, pero progresivamente se ha utilizado con mayor frecuencia el redondeo al alza o al intervalo más próximo. La Ley de Medidas de Reforma del Sistema Financiero aprobada en 2002 estableció que el tipo de interés variable de las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor se podría redondear como máximo al octavo de punto más próximo -al alza o a la baja- en el momento de su revisión periódica.

Índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés. A los efectos del cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios y la consiguiente compensación por riesgo de tipo de interés, se considerarán índices o tipos de interés de referencia, los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial. Este diferencial se fijará teniendo en cuenta los más comúnmente aplicados para los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda en España a diferentes plazos de amortización. Se aplicará el tipo de interés de referencia de los anteriores que más se aproxime al plazo del préstamo hipotecario que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés. La forma de cálculo de los índices y tipos anteriores se determinará mediante circular del Banco de España. Requisitos de información (Orden EHA/2899/2011) Estos requisitos serán exigibles a los préstamos hipotecarios concertados por personas físicas en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir. Los mismos afectan a las distintas fases del proceso de contratación. Aparecen en el Capítulo II de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda señalada.

A) Información previa a la contratación

El Banco de España elaborará una “Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario” con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios de préstamo hipotecario dispongan, con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación. La guía estará disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá hallarse a disposición de los clientes gratuitamente. Las entidades de depósito deberán proporcionar a quienes soliciten préstamos hipotecarios información clara y suficiente. Esta información, que será gratuita y tendrá

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carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que figura en el anexo I de la Orden Ministerial. Asimismo, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, las entidades de crédito proporcionarán la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que figura en el anexo II de la Orden Ministerial. La Ficha de Información Personalizada se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada. B) Oferta vinculante. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, éste podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante (o la entidad podrá informarle de la no concesión del préstamo). La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente: a) Que se trata de una oferta vinculante. b) El plazo de vigencia de dicha oferta. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega. En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

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a) Que se hayan calculado a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.

b) Y que los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

Nótese que los seis índices oficiales del mercado hipotecario las cumplen.

Asimismo, en el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, se adjuntará a la Ficha de Información Personalizada, en un documento separado, una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. A estos efectos, se presentarán, al menos, tres cuotas de amortización, calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años o el plazo máximo disponible si es menor.

Información adicional sobre instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés. (art 24 Orden EHA/2899/2011). En relación con cualquier sistema de cobertura de tipo interés que se comercialice vinculado a un préstamo concedido por la propia entidad se informará al cliente de:

a) La naturaleza del instrumento de cobertura, si se trata de un límite al alza del tipo de interés, o si se trata de otro tipo de instrumento de cobertura ya sea porque el límite al alza vaya acompañado de un límite a la baja, o por cualquier otra característica, en cuyo caso se indicará expresamente que el producto no se limita a proteger al cliente frente al alza de tipos.

b) Su duración y, en su caso, las condiciones para su prórroga o renovación.

c) En función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso:

1.º la obligatoriedad del pago de una prima, y su importe;

2.º las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura, teniendo en cuenta diversos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia, destacando la posibilidad de que las mismas pueden ser negativas;

3.º la metodología de cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada, con referencia a distintos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia.

d) Otras características del instrumento, producto o sistema de cobertura que pudiera establecer el Banco de España.

No será necesario que en la contratación del sistema de cobertura se produzca una vinculación expresa y formal con el préstamo, siendo suficiente que las partes reconozcan expresamente en dicha contratación que el sistema de cobertura se contrata con esa finalidad respecto de aquel.

Dicha finalidad no podrá observarse, en ningún caso, cuando el importe nocional de la cobertura supere al del préstamo que pretende cubrir. Por el contrario, sí será posible observarla aun cuando el plazo del sistema de cobertura sea superior al del préstamo, siempre que este sea renovable y su no renovación suponga la cancelación del sistema de cobertura sin coste para el cliente.

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Asimismo (art 25), se exigirá información adicional sobre cláusulas suelo y techo, de forma que en el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

La oferta vinculante, firmada por un apoderado, debe ser por escrito. Dicha oferta debe recoger las cláusulas financieras del contrato y en ella se hará constar el derecho del prestatario, si acepta la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual en el despacho del notario al menos durante tres días hábiles previos a su firma. A tal fin la entidad debe enviar el borrador de escritura al notario, cuyo clausulado debe coincidir literalmente con la oferta vinculante. El cumplimiento por parte de las entidades de las exigencias de información contenidas en dichas normas garantiza, sin duda, que el cliente estará en posesión de toda la información relevante para poder analizar el alcance de los compromisos que adquiere al contratar la operación, así como para poder comparar entre sí las distintas operaciones alternativas. Ahora bien, lo que ya no es tan inmediato es suponer que dicha información sea comprensible por cualquier potencial usuario perteneciente al ámbito de aplicación de la norma. De hecho, implícitamente se está suponiendo que no es así cuando se indica que “a la adecuada comprensión deberá colaborar el notario” que autorice la escritura del préstamo hipotecario, advirtiendo expresamente al prestatario del significado de aquellas cláusulas que por su propia naturaleza técnica puedan pasarle inadvertidas. Es por ello que todo el peso de la efectividad de la norma recae sobre la tercera y última fase del procedimiento de contratación. Documento contractual y acto de otorgamiento (arts 29 y 30) Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas.

En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijará el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interés.

Acto de otorgamiento.

El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

Los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberán:

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a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.

b) En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha recibido la información sobre instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés, sobre cláusulas suelo y techo y sobre tipos de interés variable, y advertirle expresamente cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

1.º Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.

2.º Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.

3.º Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura esa circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informándole, sobre:

i) Los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.

ii) Las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés.

c) Cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.

En particular deberá advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de períodos de carencia tendría en el importe de las cuotas una vez finalizados tales períodos; así mismo, advertirá de la previsible evolución de las mismas cuando se hubieran pactado cuotas crecientes o cuando se hubiera previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.

d) Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de interés.

e) En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.

g) En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente asesoramiento independiente. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se deberá advertir de este extremo al cliente.

h) Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.

4. La decisión del funcionario por la que deniegue la autorización del préstamo o la inscripción de alguna de sus cláusulas deberá efectuarse mediante escrito motivado, ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previsto para el recurso de alzada.

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Queda pues en manos del notario el conseguir que efectivamente la información suministrada por la entidad prestamista sea comprendida en todo su alcance por el prestatario, especialmente los compromisos adquiridos y los riesgos asumidos en la operación. Riesgo de interés en los préstamos hipotecarios (www.ahe.es) La contratación de un préstamo hipotecario es una de las decisiones financieras más importantes que han de afrontar los hogares, no sólo por el volumen de deuda contraído sino también por el tiempo que dura el compromiso y por tanto, los riesgos que ello conlleva. Uno de los más importantes, sin duda, el riesgo de tipo de interés. A este respecto, las variaciones de los tipos de interés pueden tener consecuencias muy importantes para la estabilidad financiera de los hogares, tal como demuestra para el caso español el periodo 2006-2008. Ante esta circunstancia, se hace necesario trasladar de la forma más clara y pedagógica posible la realidad de estos riesgos estructurales y la conveniencia de protegerse frente a ellos. Uno de los métodos de cobertura del riesgo de tipo de interés puede ser la contratación de un derivado financiero – independiente al contrato hipotecario– que limite este riesgo en el caso de los préstamos indexados (préstamos a tipo variable, en la terminología del mercado financiero) durante un determinado periodo de tiempo.

Los productos más utilizados con este objetivo son:

Swap de tipos de interés o IRS (Interest Rate Swap) Collar de tipos de interés CAP

1. Swap de tipo de interés o IRS (Interest Rate Swap): “Cobertura de riesgo que permite al cliente protegerse de variaciones en los tipos de interés mediante un cambio en la estructura de su préstamo –que pasa de variable a fijo- a través de un intercambio periódico de flujos entre el cliente y el banco”

El swap de tipos de interés permite al cliente protegerse de las subidas de los tipos de interés mediante un intercambio periódico de flujos sobre el nominal de la hipoteca entre el cliente y el banco, de forma que

- El cliente liquidará periódicamente el Euribor contratado

Y mediante la contratación del SWAP:

-El Banco abonará al cliente el Euribor (del inicio de cada período) -El cliente abonará al Banco el Tipo Fijo contratado.

El resultado neto para el cliente es un cambio en la estructura de su financiación, que pasa de tipo variable a fijo.

Liquidación: se realiza por diferencias entre el Euribor y el tipo fijo contratado.

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El cliente desembolsará periódicamente a su entidad el resultado de aplicar el Euribor contratado sobre el nominal de la hipoteca. Posteriormente, en el momento de la liquidación del swap (que se realizará con la periodicidad acordada, normalmente: 3, 6 o 12 meses), la entidad comparará el valor del Euribor correspondiente con el tipo fijo contratado.

Si la diferencia es positiva esto se traduce en un abono en la cuenta del cliente, y si es negativa, en un adeudo. Esto es, la cantidad a pagar por el cliente siempre se mantendrá constante durante el periodo de cobertura del swap y será igual al tipo fijo contratado.

Ejemplo

Como se puede observar, la contratación del swap supone que las oscilaciones del Euribor no afectan al resultado final del cliente, quien siempre pagara por intereses el 2,70% del nominal de su hipoteca. 2. Collar de tipos de interés: Operación que permite al cliente fijar un mínimo y un máximo al coste de la financiación, limitando la variación de los tipos de interés a una banda de fluctuación determinada

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El Collar es una operación combinada de opciones en la que el cliente obtiene la cobertura a través de la compra de una opción CAP (“techo”) y la venta de una opción FLOOR (“suelo”).

La compra de la opción CAP permite establecer un límite superior a la variación de los tipos de interés, de manera que si estos toman valores superiores al tipo de interés fijado en la opción (conocido como precio de ejercicio o strike) el cliente tiene derecho a que le sea abonada la diferencia positiva entre el tipo de mercado y el precio de ejercicio.

Por su parte, la venta de la opción FLOOR establece un límite inferior a la variación de los tipos de interés. Por debajo del tipo de interés fijado, el vendedor de la opción (en este caso el cliente) deberá abonar a su comprador la diferencia negativa entre el tipo de mercado y el precio de ejercicio del FLOOR (P. de mercado – P. de ejercicio < 0).

La venta de la opción FLOOR persigue compensar el coste de la compra de la opción CAP (la compra/venta de opciones de opciones lleva aparejado el pago/cobro de una prima). Por eso siempre se tratara de buscar aquellos precios de ejercicio de las opciones CAP y FLOOR con primas de igual cuantía que se compensen entre sí (“collar de coste cero”). De esta forma, el cliente no tendría que pagar ningún coste por la contratación del collar.

Ejemplo:

Un cliente tiene un préstamo hipotecario a de interés variable referenciado al Euribor a 12 meses. Con el objetivo de limitar la variabilidad de los tipos de interés, el cliente decide contratar con su entidad una cobertura collar de tipo de interés con las siguientes características:

Precio de ejercicio opción CAP (P.E. Cap): 3,50% Precio de ejercicio opción FLOOR (P.E. Floor): 2,70%

En la próxima liquidación de intereses podrían darse tres escenarios distintos en función de la cotización del Euribor:

Escenario A: que Euribor se sitúe por encima del P.E. del CAP [Ej: Euribor 3,7%] Escenario B: Que Euribor se sitúe entre los precios de ejercicio CAP-FLOOR [Ej: Euribor 3,0%] Escenario C: Que el Euribor se sitúe por debajo del P.E. del FLOOR [Ej: Euribor 2,0%]

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Comencemos por la situación más sencilla, cuando el Euribor cotiza dentro de la banda de fluctuación delimitada por el máximo y el mínimo que fijan respectivamente los precios de ejercicio de las opciones CAP y FLOOR (Escenario B). En este caso, el resultado para el prestatario es el mismo que si no hubiera contratado ninguna cobertura. Es decir, en la liquidación de intereses aplicará el Euribor sobre el nominal de su hipoteca.

En el Escenario A, sin embargo, el Euribor cotiza por encima del límite superior establecido con el COLLAR (3,5% en el ejemplo). En este caso, el cliente desembolsará inicialmente a su entidad el resultado de aplicar el Euribor correspondiente (por ejemplo, un 3,7%).

Sin embargo, al ser la cotización del Euribor superior al límite máximo establecido con la cobertura COLLAR (3,5%) el cliente podrá ejercer la opción CAP y recibirá un abono por la diferencia positiva entre la cotización del Euribor (3,7%) y el precio de ejercido del CAP (3,5%). Por tanto, siempre que la cotización del Euribor supere el límite máximo establecido con la cobertura, el resultado neto para el cliente será igual al límite superior fijado.

Finalmente, si el Euribor cotiza por debajo del límite inferior establecido (Escenario C), el cliente aplicará igualmente al nominal de su hipoteca el Euribor correspondiente (por ejemplo un 2,5%), pero tendrá un cargo adicional por la diferencia negativa entre el precio de ejercicio del FLOOR (2,7%) y la cotización del Euribor que irá a favor del comprador de la opción. Es decir, el coste financiero del cliente en esta situación, siempre será igual al límite inferior fijado por la opción FLOOR.

3. CAP (ya visto a través del ejemplo anterior): Cobertura de riesgo que permite fijar un máximo al coste de la financiación a través de la compra de una opción de derivados conocida con el mismo nombre (CAP).

Así pues, la cobertura vía CAP funciona como la contratación de un seguro que cubre al cliente ante posibles alzas en los tipos de interés y tiene la ventaja de ser un producto fácilmente comprensible. No obstante, exige el pago inicial de una prima por la compra de la opción, que, al contrario de lo que ocurre con la cobertura collar, no se compensa

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por la venta de una opción floor y debe ser abonada por el cliente en el momento de la contratación con independencia de lo que ocurra con los tipos de interés posteriormente.

Gráficamente se puede observar como el beneficio para el cliente que ha adquirido una cobertura CAP comienza cuando los tipos de interés han superado el límite máximo fijado en el precio de ejercicio de la opción y se ha compensado el coste inicial que supone el desembolso de la prima

(*) Abonada en el momento de la contratación

Strike o Precio de ejercicio de la opción. En este caso, tipo de interés máximo fijado.

Punto a partir del cual la cobertura compensa el coste de la prima y entra el beneficio Finalmente, también cabe señalar que el RD 2/2003, de 25 de abril, estableció la obligatoriedad de que las entidades informen a sus clientes sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de interés de los préstamos hipotecarios, en los siguientes términos: Las entidades informarán a sus deudores hipotecarios con los que hayan suscrito préstamos a interés variable, sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de interés que tengan disponibles. La contratación de la cobertura no supondrá modificación del contrato original. Las entidades ofrecerán a quienes soliciten un préstamo a interés variable al menos un instrumento de cobertura del riesgo de interés. Las características de tal instrumento se harán constar en todos los documentos informativos previstos en la normativa sobre transparencia. El coste de los instrumentos de cobertura se entenderá incluido la base máxima de deducción del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aplicable a la adquisición de vivienda habitual.

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12. Hipoteca inversa La hipoteca inversa es un producto destinado a dar liquidez al patrimonio inmobiliario, proporcionando una renta, temporal o vitalicia, a personas mayores propietarias de una vivienda y utilizando ésta como garantía. Permite conservar la propiedad de la vivienda, garantizar su disfrute hasta el fallecimiento, materializar la revalorización de la vivienda y mantener los derechos de los herederos. De esta manera, sirve como complemento a la pensión de jubilación o proporciona un ingreso extra que puede ser destinado a cualquier fin. Dado su interés social, pues representa una forma de cubrir las necesidades económicas de las personas mayores, que podrán hacer uso de los recursos acumulados a lo largo de una vida de esfuerzo. Se regula mediante la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, cuyo texto se reproduce a continuación. Disposición adicional primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa. 1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos: a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia, b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas, c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios, d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. 2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial. 3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda.6

6 En referencia a esto posteriormente la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, estableció en su artículo 32 que será obligatoria la entrega de la oferta vinculante así como la prestación de un servicio de asesoramiento independiente.

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4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento. 5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente. 6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. 7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. 8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios. 9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento. 10. Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición. 11. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.

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Así pues, tal y como se indica en la propia Ley, uno de los objetivos que se persigue al regular esta figura es el poder hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros ya que esto podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito. El desarrollo de un mercado de hipotecas inversas ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.