informe de gestión activos hoteleros 2014 - magma hospitality consulting españa
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El informe “Gestión de los activos hoteleros 2014” está basado en una encuesta realizada a 77 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles operaciones de fusión en el sector. Magma Hospitality ConsultingTRANSCRIPT
MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE
Informe de Gestión de Activos Hoteleros España 2012
Mayo 2013
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GESTIÓN DE ACTIVOS
HOTELEROS ESPAÑA
2014
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Junio 2014
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Gestión de Activos hoteleros España 2014
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ÍNDICE
1 INFORME DE GESTIÓN DE ACTIVOS HOTELEROS 2014 ........................................ 2
1.1 SITUACIÓN ACTUAL DE LOS ACTIVOS HOTELEROS ESPAÑOLES ............................................... 3
1.2 EVOLUCIÓN DE LOS MODELOS DE NEGOCIO .................................................................... 5
1.3 LAS RENTAS .............................................................................................................. 6
1.4 LAS COMPRAS Y DESINVERSIONES .................................................................................. 9
1.5 PREVISIONES DE CIERRE PARA EL EJERCICIO 2014 ........................................................... 11
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1 Informe de gestión de activos hoteleros 2014 El informe “Gestión de los activos hoteleros 2014” está basado en una encuesta realizada a 77
cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en
relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la
situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles
operaciones de fusión en el sector.
El informe muestra la composición actual de la cartera de activos de los grupos hoteleros en
España (propiedad, alquiler, gestión o franquicia), la evolución de los diferentes modelos de
negocio desde el año 2009 y las previsiones para este ejercicio 2014, los niveles de renta medios
de sector, así como las previsiones de inversión y desinversión de las cadenas hoteleras. Algunas
de las principales conclusiones que se extraen de este informe son las siguientes:
� Existe un mix muy equilibrado entre hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en
gestión (25%).
� La franquicia sigue creciendo año tras año, situándose en un 15% de las operaciones
cerradas en el ejercicio 2013.
� Las negociaciones en alquiler variable realizadas en el año 2013 han superado las de
alquiler fijo (65% versus 35%).
� Cerca del 50% de las negociaciones de renta en el ejercicio 2013 se han cerrado con
disminuciones entre el 11% y el 20% del valor de la renta.
� Respecto al 2014 se prevé que el modelo de negocio más habitual en el cierre de las
operaciones sea bajo la formula del alquiler variable en más de un 25%, con un cierto
repunte del modelo del alquiler fijo. Los modelos de negocio correspondientes a
management y franquicia apuntan un ligero retroceso con respecto al modelo tradicional
del alquiler.
� Los encuestados siguen apostando claramente por un año 2014 con fusiones e
integraciones de grupos.
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1.1 Situación actual de los activos hoteleros españoles
En el ejercicio 2013, el 60% de los hoteles de los grupos
que han participado en el informe son la mitad en
propiedad y la otra mitad en régimen de alquiler, el 25%
en gestión y el 15% restante franquicias.
Destacar que el 43% de los activos se encuentran ubicados
en territorio nacional, siendo la segunda ubicación
predominante el Caribe con un17% de los activos.
Los activos ubicados en la Unión Europea representan
el 16% y los ubicados en el resto de Europa el 9%.
El 15% restante se encuentra distribuido en distinto
países del resto del mundo.
España
42,60%
Unión Europea
15,77%
Resto de
Europa
9,86%
Caribe
16,77%
Resto del
mundo
15,00%
Mix de Activos según localización geográfica
Propiedad
30,25%
Alquiler
30,29%
Gestión
24,86%
Franquicia
14,60%
Mix de Activos - actuales
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Si comparamos los resultados
del año 2013 con los
resultados obtenidos en los
años anteriores (2011 y 2012),
se observa que el número de
activos en propiedad se han
mantenido igual que en el
2012 y con respecto al primer
año de estudio han
disminuido casi 4 puntos
porcentuales.
Los hoteles en régimen de
alquiler después de registrar
en el año 2012 un ligero
aumento de algo más de un punto porcentual, en el año 2013 han descendido casi 3 puntos
porcentuales con respecto al año 2012.
En cuanto los hoteles en gestión, al igual que en los de alquiler después de aumentar en el año
2012 con respecto al año 2011, en el 2013 se han mantenido prácticamente igual que en el año
anterior.
Los activos en franquicia se han incrementado en casi 3 puntos porcentuales en el último año de
estudio con respecto al año anterior.
El porcentaje de activos ubicados en
el territorio nacional se han
mantenido prácticamente igual con
respecto al anterior informe,
mientras que los ubicados en la
Unión Europea (sin España) han
disminuido en algo más de 12
puntos.
El número de hoteles en el Resto de
Europa, Caribe y Resto del mundo
han incrementado su presencia con
respecto al año anterior.
España Unión
Europea
Resto de
Europa
Caribe Resto del
mundo
48,98%
24,48%
4,08%
12,24%
10,22%
43,24%
28,20%
3,33%
13,33%
11,90%
42,60%
15,77%
9,86%
16,77%
15,00%
Mix de Activos según localización geográfica 2011, 2012, 2013
2011 2012 2013
Propiedad Alquiler Gestión Franquicia
33,88%
31,48%
20,37%
9,25%
30,15%
32,86%
25,20%
11,79%
30,25%
30,29%
24,86%
14,60%
Mix de Activos 2011, 2012, 2013
2011 2012 2013
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1.2 Evolución de los Modelos de Negocio
Las desinversiones representaron en el año 2013 el
27% del total de las operaciones realizadas, los
contratos de alquiler fijo el 12%, los de alquiler
variable el 23%, los contratos de franquicia el 15%
y los de gestión el 14%.
Las compras representaron en el año 2013 casi el
8% de las operaciones realizadas.
Así como en los informes anteriores
mencionábamos la tendencia a la baja de la firma
de contratos de alquiler fijo en este ejercicio se
invierte la tendencia pasando de un 9% en el año
2012 a un 12% en el 2013 y con una previsión para
el año 2014 del 15,5%.
Mientras que los contratos de alquiler fijo aumentan, los contratos de gestión disminuyen
considerablemente, pasando del 21,7% en 2012 al 14,3% en el año 2013 y para el 2014 se prevé
representen poco más del 13%.
Los contratos de franquicia que en el año 2012 adquirieron un papel destacado en el panorama
hotelero nacional representando el 20%, mientras que en los dos primeros años de realización de
este estudio (2010 y 2011) se situaban en el 3% del total de las operaciones firmadas, en el año
2013 han pasado a representar el 15% y la previsión para el 2014 es del 10%.
Alquiler fijo Gestión
management
Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia
28,57%
25,71%
22,86%
11,42%
8,58% 2,86%
20,59%
29,41%
23,54%
11,76%
11,76% 2,94%
15,38%
30,76%
23,10%
10,26%
12,80%
7,70%
9,10%
21,69%
33,46%
7,44%
8,27%
20,04%
12,24%
14,32%
23,06%
27,35%
7,87%
15,16%
15,52%
13,37%
25,21%
29,42%
6,29%
10,19%
Operaciones según Modelo de Negocio
Ejercicios 2009 - 2010 - 2011 - 2012 - 2013 - Previsión 2014
2009 2010 2011 2012 2013 Prev. 2014
A.fijo
12,24%
Gestión/Manag
14,32%
A.variable
23,06%
Desinversión
27,35%
Compra
7,87%
Franquicia
15,16%
Operaciones según Modelo de Negocio actuales
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1.3 Las rentas
En el año 2013, y en el caso concreto de las operaciones
realizadas bajo el modelo de alquiler, los alquileres de
renta variable han representado el 65,3% del total de las
operaciones y las de alquiler fijo el 34,7%.
Con respecto al año 2010, en el año
2013 los contratos de renta de
alquiler fijo han disminuido 4 puntos
porcentuales mientras que los de
rentas de alquiler variable han
aumentado también 4 puntos
porcentuales.
Mientras que en el año 2010 estas
rentas se basaban en un porcentaje
del total de ingresos del 22% y en el
año 2012 se mantuvieron
prácticamente igual aumentando 1
punto porcentual, en el año 2013 se
han situado en el 25%.
Las rentas basadas en el porcentaje
del beneficio de explotación en el
año 2010 se situaban en el 70% del
beneficio mientras, en el año 2012
este aumentó hasta el 75%, y en
cambio en el 2013 la tendencia ha
cambiado descendiendo hasta
situarse en el 72%.
Alquiler
fijo
34,70%
Alquiler
variable
65,30%
Operación en Alquiler - 2013
Total ingresos Total Bfo. Explotación
22%
70%
23%
75%
25%
72%
Operaciones en Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013
2010 2012 2013
Alquiler fijo Alquiler variable
46,60% 53,40%43,22% 56,78%34,70% 65,30%
Operaciones en Alquiler - 2010, 2012, 2013
2010 2012 2013
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En el ejercicio 2013, en el 72%
de los contratos de alquiler fijo,
la renta pactada se ha situado
entre los 3.001€ y los 9.000€
habitación/año (variando en
función de la categoría y la
ubicación del activo), mientras
que en el año 2012 la renta de
estos contratos se situaron
entre los 3.000€ y los 9.000€ en
el 85% de los casos al igual que
en el año 2010 que sucedía en
el 91% de los contratos
negociados en ese año.
Siempre en función de la ubicación
y categoría del establecimiento,
para los contratos de alquiler
variable en el año 2013 el 20% de
la renta media obtenida se ha
situado entre los 3.001€ y los
5.000€ habitación/año, el 43%
entre los 5.001€ y los 7.000€
habitación/año, el 18% la renta se
ha situado entre los 7.001€ y más
de 15.000€ y un 14% entre los
11.001€ y los 13.000€. Mientras
que en el año 2012, la renta media
obtenida en el 30% de los
contratos se situó entre los 3.001€
y los 5.000€ habitación/año.
Menos de
3.000 €
De 3,001 a
5.000€
De 5.001 a
7.000 €
De 7.000 a
9.000 €
De 9.001 a
11.000
De 11.001 a
13.000€
31,33% 5,01%
30,33%
25,00%
8,33%
27,23%
8,90%
30,12%
18,62% 6,08%
9,05%
10,01%
15,20%
35,15%
22,10%
8,54%
9,00%
Nivel de Renta Media - Alquiler fijo 2010, 2012 y 2013
2010 2012 2013
Menos de
3.000 €
De 3,001 a
5,000€
De 5.001 a
7.000 €
De 7.001 a
9.000€
De 11,001
a 13,000€
De 13.001
a 15.000€
Mas de
15.000€
14,29%
57,14%
28,57%
27,27%
30,15%
32,18%
10,40%
20,19%
42,81%
17,80%
14,29%
4,91%
Nivel de Renta Media - Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013
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En el año 2013 cerca del 50% de las renegociaciones de renta se cerraron con disminuciones de
entre el 11% y el 20%.
Destacar que en el ejercicio 2012 cerca del 65% de las renegociaciones se cerraron con una
disminución de renta entre el 6% y el 15%.
Menos del
5%
Del 6% al
10%
Del 11% al
15%
Del 16% al
20%
Del 21% al
30%
Del 31% al
40%
Más del 40%
1,14%
27,57%
15,29%
29,57%
13,29%
6,14%
3,02%
38,22%
36,73%
18,73%
7,04%
10,52%
19,90%
27,24%
7,24%
13,82%
5,22%
Rentas a la baja de los activos actuales en cartera bajo régimen de alquiler
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1.4 Las compras y desinversiones
Si bien en el año 2010, un 43% de las operaciones se realizaron en territorio español, un 29% en la
unión europea, y un 14% en el resto de Europa y Caribe y Latinoamérica, en el año 2012 estas
transacciones estuvieron más repartidas con un 24% en España, un 23% entre el Caribe y
Latinoamérica y un 6% en la Unión Europa y el mismo porcentaje para el resto de Europa.
Para el año 2013, las operaciones realizadas en España han representado el 33% del total, el 14%
en la unión Europea y el resto de Europa a partes iguales, en el Caribe se han hecho casi el 20% y
Latinoamérica que en el año 2012 se realizaron el 23% de las operaciones en el 2013 únicamente
han sido del 9%.
En cuanto a tipología de hoteles,
el mercado urbano sigue siendo
el más demandado para realizar
inversiones representando el
75% y el 72% de las operaciones
en los años 2013 y 2012
respectivamente.
España Unión Europea Resto de
Europa
Caribe Latinoamérica Resto del
Mundo
42,86%
28,57%
14,29%
7,14%
7,14%
24,35%
6,52%
6,52%
22,85%
22,85%
16,91%
33,13%
14,43%
14,43%
19,77%
9,12%
9,12%
Operaciones de Compra y/o Venta según localización geográfica 2010, 2012 y 2013
2010 2012 2013
Urbano Vacacional
87,50%
12,50%72,30%
27,70%75,30% 24,70%
Operaciones de compra y/o venta según zona
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Mientras que en el año 2012 el 25% de las transacciones se realizaron en hoteles de 5 estrellas,
más de la mitad en hoteles de 4 estrellas, y el resto de las mismas en hoteles de otra categoría, en
el año 2013 las transacciones que se han realizado han quedado más repartidas siendo el 24% en
hoteles de 5*, el 33% en hoteles de 4* y el 19% en hoteles de 3*, el 10% en hoteles low cost y el
resto en otros.
5* 4* 3* Low Cost Otros
25,00%
37,50%
12,50%
25,00%
25,45%
51,22%
23,33%
23,64%
32,73%
19,04%
10,04%
14,55%
Operaciones Compra y/o Venta según categoria 2010, 2012 y 2013
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1.5 Previsiones de cierre para el ejercicio 2014
La tendencia con respecto al modelo de negocio a desarrollar por los grupos hoteleros está en una
ligera evolución hacia los alquileres tanto fijos como variables, destacando estos últimos.
Las desinversiones van a ser la tónica para el año 2014.
Los contratos de franquicia pasarán a representar el 11%, algo menos de lo previsto en años
anteriores, en un mercado tan atomizado como el nacional, y en el que los propietarios/gestores
independientes buscan fórmulas paralelas y complementarias a su gestión que les permita llegar y
posicionarse en mercados alternativos a los que trabajaban habitualmente. En este sentido
destacar que los contratos de franquicias representaron el año 2009 un 3% de las operaciones y en
el 2012 llegaron al 20%.
Alquiler fijo Gestión
management
Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia
28,57%
25,71%
22,86%
11,42%
8,58% 2,86%
20,59%
29,41%
23,54%
11,76%
11,76% 2,94%
15,38%
30,76%
23,10%
10,26%
12,80%
7,70%
9,10%
21,69%
33,46%
7,44%
8,27%
20,04%
12,24%
14,32%
23,06%
27,35%
7,87%
15,16%
15,52%
13,37%
25,21%
29,42%
6,29%
10,19%
Operaciones según Modelo de Negocio
Ejercicios 2009 - 2010 - 2011 - 2012 - 2013 - Previsión 2014
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Las previsiones para el año 2014 indican que las renegociaciones de la renta estarán repartidas del
siguiente modo:
� el 11% serán menores del 5%,
� el 17% estarán entre el 6% y el 10%,
� el 18% entre el 11% y 5l 15%,
� el 27% de las renegociaciones se situaran en torno al 16% y al 20%,
� el 12% entre el 31% y el 40%, y
� el 14% restante quedará repartido a partes iguales entre el rango que va del 21% al 30% y en
más del 40%.
A la pregunta sobre las posibles integraciones o fusiones en el sector que pudieran producirse durante el año 2014 al igual que en el informe del año anterior el 78% de los encuestados creen que seguirá habiendo operaciones de esta índole.
Menor 5% 6% al 10% 11% al 15% 16% al 20% 21% al 30% 31% al 40% Más del 40%
1,14%
27,57%
15,29%
29,57%
13,29%
6,14%3,02%
38,22%
36,73%
18,73%
7,04%
10,52%
19,90%
27,24%
7,24%
13,82%
5,22%
11,18%
17,10%
18,14%
27,30%
7,00%
12,14%
7,14%
Situación de las negociaciones de renta 2010, 2012, 2013 y previsión 2014
2010 2012 2013 Prev 2014
Si
78,00%
No
17,00%
NS/NC
5,00%
¿Cree que se va a producir alguna fusión / integración / compra -
venta entre compañías hoteleras durante el año 2014?
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Albert Grau Vidal – Bruno Hallé Boix
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08018 – Barcelona
Tel. 934 869 180 Fax 934 869 181
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