informe de gestión activos hoteleros 2014 - magma hospitality consulting españa

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MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE Informe de Gestión de Activos Hoteleros España 2012 Mayo 2013 BARCELONA – BOGOTÁ – BUENOS AIRES – DUBAI - LONDRES GESTIÓN DE ACTIVOS HOTELEROS ESPAÑA 2014 MAGMA HOSPITALITY CONSULTING Junio 2014

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El informe “Gestión de los activos hoteleros 2014” está basado en una encuesta realizada a 77 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles operaciones de fusión en el sector. Magma Hospitality Consulting

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MAGMA TRI HOSPITALITY CONSULTING INTERNACIONAL EXPERTS IN HOTELS, TOURISM AND LEISURE

Informe de Gestión de Activos Hoteleros España 2012

Mayo 2013

BARCELONA – BOGOTÁ – BUENOS AIRES – DUBAI - LONDRES

GESTIÓN DE ACTIVOS

HOTELEROS ESPAÑA

2014

MAGMA HOSPITALITY CONSULTING

Junio 2014

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ÍNDICE

1 INFORME DE GESTIÓN DE ACTIVOS HOTELEROS 2014 ........................................ 2

1.1 SITUACIÓN ACTUAL DE LOS ACTIVOS HOTELEROS ESPAÑOLES ............................................... 3

1.2 EVOLUCIÓN DE LOS MODELOS DE NEGOCIO .................................................................... 5

1.3 LAS RENTAS .............................................................................................................. 6

1.4 LAS COMPRAS Y DESINVERSIONES .................................................................................. 9

1.5 PREVISIONES DE CIERRE PARA EL EJERCICIO 2014 ........................................................... 11

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1 Informe de gestión de activos hoteleros 2014 El informe “Gestión de los activos hoteleros 2014” está basado en una encuesta realizada a 77

cadenas hoteleras, nacionales e internacionales con hoteles en España, para conocer su opinión en

relación con su estrategia de expansión, evolución de los modelos de negocio en cuanto a la

situación contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestión y alquiler) y posibles

operaciones de fusión en el sector.

El informe muestra la composición actual de la cartera de activos de los grupos hoteleros en

España (propiedad, alquiler, gestión o franquicia), la evolución de los diferentes modelos de

negocio desde el año 2009 y las previsiones para este ejercicio 2014, los niveles de renta medios

de sector, así como las previsiones de inversión y desinversión de las cadenas hoteleras. Algunas

de las principales conclusiones que se extraen de este informe son las siguientes:

� Existe un mix muy equilibrado entre hoteles en propiedad (30%), en alquiler (30%) y en

gestión (25%).

� La franquicia sigue creciendo año tras año, situándose en un 15% de las operaciones

cerradas en el ejercicio 2013.

� Las negociaciones en alquiler variable realizadas en el año 2013 han superado las de

alquiler fijo (65% versus 35%).

� Cerca del 50% de las negociaciones de renta en el ejercicio 2013 se han cerrado con

disminuciones entre el 11% y el 20% del valor de la renta.

� Respecto al 2014 se prevé que el modelo de negocio más habitual en el cierre de las

operaciones sea bajo la formula del alquiler variable en más de un 25%, con un cierto

repunte del modelo del alquiler fijo. Los modelos de negocio correspondientes a

management y franquicia apuntan un ligero retroceso con respecto al modelo tradicional

del alquiler.

� Los encuestados siguen apostando claramente por un año 2014 con fusiones e

integraciones de grupos.

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1.1 Situación actual de los activos hoteleros españoles

En el ejercicio 2013, el 60% de los hoteles de los grupos

que han participado en el informe son la mitad en

propiedad y la otra mitad en régimen de alquiler, el 25%

en gestión y el 15% restante franquicias.

Destacar que el 43% de los activos se encuentran ubicados

en territorio nacional, siendo la segunda ubicación

predominante el Caribe con un17% de los activos.

Los activos ubicados en la Unión Europea representan

el 16% y los ubicados en el resto de Europa el 9%.

El 15% restante se encuentra distribuido en distinto

países del resto del mundo.

España

42,60%

Unión Europea

15,77%

Resto de

Europa

9,86%

Caribe

16,77%

Resto del

mundo

15,00%

Mix de Activos según localización geográfica

Propiedad

30,25%

Alquiler

30,29%

Gestión

24,86%

Franquicia

14,60%

Mix de Activos - actuales

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4

Si comparamos los resultados

del año 2013 con los

resultados obtenidos en los

años anteriores (2011 y 2012),

se observa que el número de

activos en propiedad se han

mantenido igual que en el

2012 y con respecto al primer

año de estudio han

disminuido casi 4 puntos

porcentuales.

Los hoteles en régimen de

alquiler después de registrar

en el año 2012 un ligero

aumento de algo más de un punto porcentual, en el año 2013 han descendido casi 3 puntos

porcentuales con respecto al año 2012.

En cuanto los hoteles en gestión, al igual que en los de alquiler después de aumentar en el año

2012 con respecto al año 2011, en el 2013 se han mantenido prácticamente igual que en el año

anterior.

Los activos en franquicia se han incrementado en casi 3 puntos porcentuales en el último año de

estudio con respecto al año anterior.

El porcentaje de activos ubicados en

el territorio nacional se han

mantenido prácticamente igual con

respecto al anterior informe,

mientras que los ubicados en la

Unión Europea (sin España) han

disminuido en algo más de 12

puntos.

El número de hoteles en el Resto de

Europa, Caribe y Resto del mundo

han incrementado su presencia con

respecto al año anterior.

España Unión

Europea

Resto de

Europa

Caribe Resto del

mundo

48,98%

24,48%

4,08%

12,24%

10,22%

43,24%

28,20%

3,33%

13,33%

11,90%

42,60%

15,77%

9,86%

16,77%

15,00%

Mix de Activos según localización geográfica 2011, 2012, 2013

2011 2012 2013

Propiedad Alquiler Gestión Franquicia

33,88%

31,48%

20,37%

9,25%

30,15%

32,86%

25,20%

11,79%

30,25%

30,29%

24,86%

14,60%

Mix de Activos 2011, 2012, 2013

2011 2012 2013

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1.2 Evolución de los Modelos de Negocio

Las desinversiones representaron en el año 2013 el

27% del total de las operaciones realizadas, los

contratos de alquiler fijo el 12%, los de alquiler

variable el 23%, los contratos de franquicia el 15%

y los de gestión el 14%.

Las compras representaron en el año 2013 casi el

8% de las operaciones realizadas.

Así como en los informes anteriores

mencionábamos la tendencia a la baja de la firma

de contratos de alquiler fijo en este ejercicio se

invierte la tendencia pasando de un 9% en el año

2012 a un 12% en el 2013 y con una previsión para

el año 2014 del 15,5%.

Mientras que los contratos de alquiler fijo aumentan, los contratos de gestión disminuyen

considerablemente, pasando del 21,7% en 2012 al 14,3% en el año 2013 y para el 2014 se prevé

representen poco más del 13%.

Los contratos de franquicia que en el año 2012 adquirieron un papel destacado en el panorama

hotelero nacional representando el 20%, mientras que en los dos primeros años de realización de

este estudio (2010 y 2011) se situaban en el 3% del total de las operaciones firmadas, en el año

2013 han pasado a representar el 15% y la previsión para el 2014 es del 10%.

Alquiler fijo Gestión

management

Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia

28,57%

25,71%

22,86%

11,42%

8,58% 2,86%

20,59%

29,41%

23,54%

11,76%

11,76% 2,94%

15,38%

30,76%

23,10%

10,26%

12,80%

7,70%

9,10%

21,69%

33,46%

7,44%

8,27%

20,04%

12,24%

14,32%

23,06%

27,35%

7,87%

15,16%

15,52%

13,37%

25,21%

29,42%

6,29%

10,19%

Operaciones según Modelo de Negocio

Ejercicios 2009 - 2010 - 2011 - 2012 - 2013 - Previsión 2014

2009 2010 2011 2012 2013 Prev. 2014

A.fijo

12,24%

Gestión/Manag

14,32%

A.variable

23,06%

Desinversión

27,35%

Compra

7,87%

Franquicia

15,16%

Operaciones según Modelo de Negocio actuales

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1.3 Las rentas

En el año 2013, y en el caso concreto de las operaciones

realizadas bajo el modelo de alquiler, los alquileres de

renta variable han representado el 65,3% del total de las

operaciones y las de alquiler fijo el 34,7%.

Con respecto al año 2010, en el año

2013 los contratos de renta de

alquiler fijo han disminuido 4 puntos

porcentuales mientras que los de

rentas de alquiler variable han

aumentado también 4 puntos

porcentuales.

Mientras que en el año 2010 estas

rentas se basaban en un porcentaje

del total de ingresos del 22% y en el

año 2012 se mantuvieron

prácticamente igual aumentando 1

punto porcentual, en el año 2013 se

han situado en el 25%.

Las rentas basadas en el porcentaje

del beneficio de explotación en el

año 2010 se situaban en el 70% del

beneficio mientras, en el año 2012

este aumentó hasta el 75%, y en

cambio en el 2013 la tendencia ha

cambiado descendiendo hasta

situarse en el 72%.

Alquiler

fijo

34,70%

Alquiler

variable

65,30%

Operación en Alquiler - 2013

Total ingresos Total Bfo. Explotación

22%

70%

23%

75%

25%

72%

Operaciones en Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013

2010 2012 2013

Alquiler fijo Alquiler variable

46,60% 53,40%43,22% 56,78%34,70% 65,30%

Operaciones en Alquiler - 2010, 2012, 2013

2010 2012 2013

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En el ejercicio 2013, en el 72%

de los contratos de alquiler fijo,

la renta pactada se ha situado

entre los 3.001€ y los 9.000€

habitación/año (variando en

función de la categoría y la

ubicación del activo), mientras

que en el año 2012 la renta de

estos contratos se situaron

entre los 3.000€ y los 9.000€ en

el 85% de los casos al igual que

en el año 2010 que sucedía en

el 91% de los contratos

negociados en ese año.

Siempre en función de la ubicación

y categoría del establecimiento,

para los contratos de alquiler

variable en el año 2013 el 20% de

la renta media obtenida se ha

situado entre los 3.001€ y los

5.000€ habitación/año, el 43%

entre los 5.001€ y los 7.000€

habitación/año, el 18% la renta se

ha situado entre los 7.001€ y más

de 15.000€ y un 14% entre los

11.001€ y los 13.000€. Mientras

que en el año 2012, la renta media

obtenida en el 30% de los

contratos se situó entre los 3.001€

y los 5.000€ habitación/año.

Menos de

3.000 €

De 3,001 a

5.000€

De 5.001 a

7.000 €

De 7.000 a

9.000 €

De 9.001 a

11.000

De 11.001 a

13.000€

31,33% 5,01%

30,33%

25,00%

8,33%

27,23%

8,90%

30,12%

18,62% 6,08%

9,05%

10,01%

15,20%

35,15%

22,10%

8,54%

9,00%

Nivel de Renta Media - Alquiler fijo 2010, 2012 y 2013

2010 2012 2013

Menos de

3.000 €

De 3,001 a

5,000€

De 5.001 a

7.000 €

De 7.001 a

9.000€

De 11,001

a 13,000€

De 13.001

a 15.000€

Mas de

15.000€

14,29%

57,14%

28,57%

27,27%

30,15%

32,18%

10,40%

20,19%

42,81%

17,80%

14,29%

4,91%

Nivel de Renta Media - Alquiler Variable 2010, 2012 y 2013

2010 2012 2013

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En el año 2013 cerca del 50% de las renegociaciones de renta se cerraron con disminuciones de

entre el 11% y el 20%.

Destacar que en el ejercicio 2012 cerca del 65% de las renegociaciones se cerraron con una

disminución de renta entre el 6% y el 15%.

Menos del

5%

Del 6% al

10%

Del 11% al

15%

Del 16% al

20%

Del 21% al

30%

Del 31% al

40%

Más del 40%

1,14%

27,57%

15,29%

29,57%

13,29%

6,14%

3,02%

38,22%

36,73%

18,73%

7,04%

10,52%

19,90%

27,24%

7,24%

13,82%

5,22%

Rentas a la baja de los activos actuales en cartera bajo régimen de alquiler

2010, 2012 y 2013

2010 2012 2013

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1.4 Las compras y desinversiones

Si bien en el año 2010, un 43% de las operaciones se realizaron en territorio español, un 29% en la

unión europea, y un 14% en el resto de Europa y Caribe y Latinoamérica, en el año 2012 estas

transacciones estuvieron más repartidas con un 24% en España, un 23% entre el Caribe y

Latinoamérica y un 6% en la Unión Europa y el mismo porcentaje para el resto de Europa.

Para el año 2013, las operaciones realizadas en España han representado el 33% del total, el 14%

en la unión Europea y el resto de Europa a partes iguales, en el Caribe se han hecho casi el 20% y

Latinoamérica que en el año 2012 se realizaron el 23% de las operaciones en el 2013 únicamente

han sido del 9%.

En cuanto a tipología de hoteles,

el mercado urbano sigue siendo

el más demandado para realizar

inversiones representando el

75% y el 72% de las operaciones

en los años 2013 y 2012

respectivamente.

España Unión Europea Resto de

Europa

Caribe Latinoamérica Resto del

Mundo

42,86%

28,57%

14,29%

7,14%

7,14%

24,35%

6,52%

6,52%

22,85%

22,85%

16,91%

33,13%

14,43%

14,43%

19,77%

9,12%

9,12%

Operaciones de Compra y/o Venta según localización geográfica 2010, 2012 y 2013

2010 2012 2013

Urbano Vacacional

87,50%

12,50%72,30%

27,70%75,30% 24,70%

Operaciones de compra y/o venta según zona

2010 2012 2013

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10

Mientras que en el año 2012 el 25% de las transacciones se realizaron en hoteles de 5 estrellas,

más de la mitad en hoteles de 4 estrellas, y el resto de las mismas en hoteles de otra categoría, en

el año 2013 las transacciones que se han realizado han quedado más repartidas siendo el 24% en

hoteles de 5*, el 33% en hoteles de 4* y el 19% en hoteles de 3*, el 10% en hoteles low cost y el

resto en otros.

5* 4* 3* Low Cost Otros

25,00%

37,50%

12,50%

25,00%

25,45%

51,22%

23,33%

23,64%

32,73%

19,04%

10,04%

14,55%

Operaciones Compra y/o Venta según categoria 2010, 2012 y 2013

2010 2012 2013

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11

1.5 Previsiones de cierre para el ejercicio 2014

La tendencia con respecto al modelo de negocio a desarrollar por los grupos hoteleros está en una

ligera evolución hacia los alquileres tanto fijos como variables, destacando estos últimos.

Las desinversiones van a ser la tónica para el año 2014.

Los contratos de franquicia pasarán a representar el 11%, algo menos de lo previsto en años

anteriores, en un mercado tan atomizado como el nacional, y en el que los propietarios/gestores

independientes buscan fórmulas paralelas y complementarias a su gestión que les permita llegar y

posicionarse en mercados alternativos a los que trabajaban habitualmente. En este sentido

destacar que los contratos de franquicias representaron el año 2009 un 3% de las operaciones y en

el 2012 llegaron al 20%.

Alquiler fijo Gestión

management

Alquiler variable Desinversión Compra Franquicia

28,57%

25,71%

22,86%

11,42%

8,58% 2,86%

20,59%

29,41%

23,54%

11,76%

11,76% 2,94%

15,38%

30,76%

23,10%

10,26%

12,80%

7,70%

9,10%

21,69%

33,46%

7,44%

8,27%

20,04%

12,24%

14,32%

23,06%

27,35%

7,87%

15,16%

15,52%

13,37%

25,21%

29,42%

6,29%

10,19%

Operaciones según Modelo de Negocio

Ejercicios 2009 - 2010 - 2011 - 2012 - 2013 - Previsión 2014

2009 2010 2011 2012 2013 Prev. 2014

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Las previsiones para el año 2014 indican que las renegociaciones de la renta estarán repartidas del

siguiente modo:

� el 11% serán menores del 5%,

� el 17% estarán entre el 6% y el 10%,

� el 18% entre el 11% y 5l 15%,

� el 27% de las renegociaciones se situaran en torno al 16% y al 20%,

� el 12% entre el 31% y el 40%, y

� el 14% restante quedará repartido a partes iguales entre el rango que va del 21% al 30% y en

más del 40%.

A la pregunta sobre las posibles integraciones o fusiones en el sector que pudieran producirse durante el año 2014 al igual que en el informe del año anterior el 78% de los encuestados creen que seguirá habiendo operaciones de esta índole.

Menor 5% 6% al 10% 11% al 15% 16% al 20% 21% al 30% 31% al 40% Más del 40%

1,14%

27,57%

15,29%

29,57%

13,29%

6,14%3,02%

38,22%

36,73%

18,73%

7,04%

10,52%

19,90%

27,24%

7,24%

13,82%

5,22%

11,18%

17,10%

18,14%

27,30%

7,00%

12,14%

7,14%

Situación de las negociaciones de renta 2010, 2012, 2013 y previsión 2014

2010 2012 2013 Prev 2014

Si

78,00%

No

17,00%

NS/NC

5,00%

¿Cree que se va a producir alguna fusión / integración / compra -

venta entre compañías hoteleras durante el año 2014?

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Albert Grau Vidal – Bruno Hallé Boix

MAGMA HOSPITALITY CONSULTING

Pamplona, 92 – 94 3º 2ª

08018 – Barcelona

Tel. 934 869 180 Fax 934 869 181

www.magmahospitaltiyconsulting.com – [email protected]