9\l

, .\hogada. Notaria.

E- EJECUCIÓN DE SENTE~CIAF- COSTAS y r IONORARIOS

x. CONCLUSIONES

D- SE!\TE~CIA

IX- JUICIO DE ESCRITURAClÓNA- PROCEDL\HFNTO - DEMA~DA - O)i\JPFTENCIA - LEGITI7\'rA ~CIÓ~B- CONTESTAClÓ:\ DE LA DEMAl'\DA- EXCEPCIONES -RECON­VENCIÓNC- PRCEBA

VIII- CARAcTER DEL PLAZO PARA.ESCRITURAR

SUMARIO1-ORIGEJ\: DE L\ OHLlCACIÓN DE ESCRlTIJRAR - EL BOLETO DE COM­PRAVEJ\:TA I~MOBIJ.lARlJ\11- LA. ESCRITURACJÓN COMO REQUISITO DH FORMA - (ARTÍCULOllR4, INCISO 10, DEI. CÓDIGO CIVIL)III ~LA OBLIGACIÓ~ DE FSCRITURAR - CONCEPTO - CARACTERES - (AR­TÍCL'LO 1187 DEI, CÓDICO CIVIL)IV- IJ\:CL'fiIPLIJ\lIEI\:TO DE LA OBLIGACIÓ]\; DE ESCRITIJRAR - EjECU­CIÓ"\: FORZADA () POR TERCERO - (ARTÍCULO 11H5 BIS, I~ FINE, DELCÓDIGO CIVIL)V- L\IPOSIBILIDAD DE CCMPLIJ\lIE~TO DE LA OBLIGACIÓN DE ESCRI­TURAR - H\AjE,\'¡\CIÓN A TERCEROVI- DESIGNACIÓN DEL ESCRIBA.,'\:O - RESPO¡"¡SABILIDADVII- FIJACIÓN DE PLAZO PARA ESCRITURAR - CONSTITUCIÓN ENMORA - INTERPELi\C¡()N

María Belén Martínez Hclgucro I----------~-~--- -- ~-----

CUESTIONES CONTROVERTIDAS SOBRELA OBLIGACION DE ESCRITURAR

COLEGIO DE ESCRIBANOS &,~DI' lA PRllVI NCIA DECORDOB,\ ~

!(JO

De acuerdo con el Códlgo de Vélez, para concretar una transfe­rencia inmobiliaria las partes deben concurrir ante el escribano públicoa fin de otorgar la escritura traslativa de dominio.

Desde hace ya unas décadas, innumerables razones de índole so­cial, económica, política y administrativa, sumadas al creciente controlrecaudatorio que ejerce actualmente el Estado y la imperiosa necesidadde brindar mayor seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, sirvieron defundamento para adoptar una serie de medidas cuyo cumplimiento con­vierte aquella exigencia impuesta por nuestro codificador, en un procesosumamente largo y engorroso, repleto de formalismos que obstaculizanla celeridad de las transacciones inmobiliarias.

En la actualidad, el escribano tiene a su cargo una cantidad con­siderable de tareas preparatorias de carácter registral, administrativo yfiscal, que debe cumplimentar en forma previa al otorgamiento de todaescritura traslativa de dominio. y es en virtud de dichas exigencias y re­caudos previos que la escrituración lisa y llana impuesta por V élcz, seconvirtió en un trámite complicado y excesivamente extenso.

De lo expuesto podemos advertir que fueron razones de celeridady practicidad, las que dieron origen al boleto de compraventa. La nece­sidad de contar con un trámite rápido y efectivo, que permita a las partescomplacer sus intereses en forma eficiente y expeditiva, obligándosemutuamente y evitando o reduciendo en gran parte, los riesgos que paraambas puede implicar tener que esperar el cumplimiento de las tareaspreparatorias que el escribano no puede obviar en el ejercicio de su fun­ción notarial, finalmente encontró satisfacción en esta nueva figura ju­rídica. Este instrumento permite fijar de antemano las condicionesesenciales de la operación inmobiliaria y las obligaciones que cada unode los contratantes asumirá.

No son más que hechos que han llevado a otros hechos, y que ensu conjunto, preceden al derecho, el cual debió adecuarse a fin de satis­facer aquellas necesidades sociales y económicas en forma diciente.

1- ORIGEN DE LA OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR - ELBOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA

""'''A '·O["""L· 2(1<19""41 CI NCUENTENARIO

101

, Código Civil, Artículo 2355 y 1185 bis.3 LOPEZ DE ZA"ALl/\, Fernando J, "Teoría de los Contratos", Parte Especial v, 1, p. 299 Yss.

El boleto de compraventa encontró reconocimiento legislativocon la ley 17.711 de 1968, que introduce substanciales reformas al Có­digo Civil.Entre ellas,se sustituyóel artículo 1184, que trata sobre actosjurídicos para los cuales se exige la forma de escritura pública, y se san­cionó el artículo 1185 bis a fin de salvaguardara los adquirentes de in­muebles con boletos de compraventa. Posteriormente la ley 17.940,introdujo otras modificaciones no menos importantes a aquel cuerponormativo.

El boleto de compraventa, genera obligacionespara ambas partes,para el vendedor, (hacer la tradición del inmueble y otorgar escriturapública), y para el comprador (recibirel inmueble y pagar el precio con­venido). Asimismo, este instrumento produce efectos jurídicos funda­mentales,entre ellos,convierte a la posesión adquiridapor el compradoren legítima y permite oponer la compra del inmueble al concurso delvendedor, cuando ya se ha abonado el veinticincopor ciento del precio-.

En nuestro derecho, la doctrina y la jurisprudencia es sumamentecontrovertida y dispar, en lo que al concepto y a la naturaleza jurídicadel boleto de compraventa se refiere. Con relación a estas cuestiones,según cual sea la concepción en la que nos enrolemos, serán las conclu­siones a las que arribaremos con respecto al tema principal objeto delpresente: "la obligación de escriturar".

Para Fernández López de Zavalía', el boleto de compraventa es"el contratoparcialmente típico, concluidopor escrito,que sej!,únSN contenido impuestoo declarado, oblZí!,arecíprocamente a las partes a escriturar una compraventa inmo­biliariay que entre tanto solof',enerapor si, oblig,acioneJ-naturales de dar la cosaypagar el dinero ".... "es un contrato parcialmente típico por cuanto 110 se encuentraexbaustiuamente re¡!,,,ladopor el Código Cú)il, saluo a~v,lInasmenciones como las delos articulos 1185 bis.y 2355... ",... "el boleto cumple lafunción de un preliminarbilateral".

El mencionado autor, en torno a la naturaleza jurídicade este ins­trumento, adopta una posición singular, en cuanto participa de la co­rriente que élmismo denomina como "tesisforma/isla", en contraposición

COlJGIO DI: FSCR!BA."lOS ~inr 1,\ PROVINCIA DECORDOSA ~

102

, Código Civil, Artículo 1184,, 1DPEZ DE ZtWALIA, Fernando J., "Teoría de los Contratos", t. 11,Parte Especial 1,P: 301\' 304., BORDA, Guillermo A, ":\lanual de Contratos", EJ, Perror, Bs, As" 1')98, p, 256 Ys.s., Código Civil, Artículo 1323,

a la "tesis aformalisla". Según la primera, el boleto de compraventa tieneuna presencia jurídica "b!forle", es decir, por un lado es un contrato decompraventa nulo por defecto de forma', y es por ello que genera obli­gaciones naturales (como la de entregar la cosa y pagar el precio); peroal mismo tiempo es un preliminar válido, en cuanto impone a amboscontratantes, la obligación de escriturar. "Solo cOlJtemplándolohi!/O esosdostmsmas, esposible captar toda su impotenciay su simultáneafertilidad'5. La tesisaforrnalistasostiene en cambio,que el boleto de compraventa es un con­trato no formal y que en consecuencia, la compraventa así celebrada, esperfecta y válida.

Para Guillermo A. Borda", la tesis que sostiene que el boleto essolo un antecontrato o una promesa bilateralde compraventa encuentrafundamento en los artículos 1184y 1185del Código Civil.Sin embargo,en nuestro derecho, (a diferenciade lo que sucede en el derecho Francese Italiano, en los que la compraventa produce efectos traslativos de do­minio), carece de todo asidero la distinción entre la venta propiamentedicha, con efectos traslativos del derecho de dominio, y la simple pro­mesa de venta, que no produce dicho efecto. Ello en razón de que paranuestro cuerpo normativo, la compraventa es en sí misma, la promesade transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa depagar un precio por ella'.

De ello se infiere que para este celebre autor y jurista, el boletode compraventa es un contrato definitivo y perfecto. Entiende que apesar de lo que dispone el artículo 1184 inciso 10 del Código Civil, laescritura no es un requisito formal del "contrato de compraventa" sinomas bien un requisito para la transmisión de la propiedad. Para laspartescontratantes, la escritura no es un paso previo que les permita exigirluego el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el cumpli­miento mismo de estas. El comprador por boleto privado demandarála escrituración, no para recién luego poder demandar la transmisión

''''.'''ANOTARI.\L 2m'" N"'Ji ,CINCUENTENARIO

103

del dominio, sino porque la cscrituración lleva implícita esa transmisión.Por su parte, Jorge Mossct Iturraspe y Norberto J. Novellino, en

un trabajo conjunto titulado "La Obligación de Escriturar'", sostienenque el boleto de compraventa inmobiliario es un contrato obligaciona1definitivo, es nada más y nada menos que el contrato regulado por Có­digo Civil" y por el cual el vendedor se obliga a transferir el dominio deun inmueble y el comprador a pagar un precio cierto en dinero. De allíque el boleto de compraventa sea un contrato no formal, desde que suvalidez no se encuentra supeditada a solemnidad alguna.

Sin embargo aclaran, que dicho boleto de compraventa así con­cebido y pese a la plenitud de los efectos obligacionales propios de unacompraventa inmobiliaria, no tiene aptitud para transferir el dominiode la cosa vendida, como tampoco la tiene ningún contrato celebradoen el marco de nuestro ordenamiento jurídico, frente al derecho real.Los contratos en general, solo producen efectos creditorios y única­mente por vía mediata posibilitan la adquisición del derecho real de do­minio. Ello explica que el articulo 1184 se refiera a la forma que deberárevestir el contrato que servirá de titulo para la transmisión y conse­cuente adquisición del derecho real de propiedad.

En suma, entienden que la exigencia de la escritura pública im­puesta por el aludido articulo 1184 inciso 1°, alcanza al contrato comotítulo al dominio, y no al mero contrato obligacional. Es el dominio elque requiere de un título para que opere la transmisión del derecho, ade­más de la tradición del inmueble y la posterior inscripción registral deaquel.

Sostienen que la obligación de escriturar nace de la compraventainmobiliaria junto con otras obligaciones, y el juicio de escrituración noes más que el marco procesal idóneo a seguir a fin de procurar pormedio de la justicia, la satisfacción de ese particular deber de escriturar.Inclusive, la obligación de escriturar ha dejado de ser una obligación dehacer de carácter personalísimo, en cuanto frente a la negativa o incum­plimiento del obligado, es susceptible de cumplimiento específico for-H MOSSET ITURRASPE,]orge y NOVELLINO, Norberto J., "La Obligación de Escriturar",Ediciones La Roca, Bs. As., 1994, p.33 y s.s.')Código Civil, Artículo 1323 y s.s.

DE lA PROVINCIA DE CORDOBACOLEGlO DE ESCRlBANOS

104

E· I\I()REU~O, AClg-tlsto ::-'1., "El Bolero de Compraventa Inmobiliaria", 3ra. l-dición, Ed. Abe­ledo Pcrrot, 1981, p.29 Ys.s,11 SPOTA, Alberto, "Instituciones de Derecho Civil. Contratos", v, I\~ n" 754 y sigs., p. 57.12 L\[r'¡\ILLE, Hécror, "Curso de Contratos", v. Il, Bs. As., 1928, p. 9, nOl!.

_ .. ---_.-- ---

zado por un tercero, el juez.En ese orden de ideas, Augusto M. Morello", en torno a la cues­

tión analizada, dispone que parte de la doctrina considera al boleto decompraventa como un contrato preliminar, una promesa bilateral decompraventa, un precontrato, un ante contrato o pactum de contra­hendo, configura una convención por la cual Jos o más personas secomprometen a concluir en el futuro el contrato de compraventa defi­nitivo. No constituye un contrato apto para servir de título traslativodel dominio, ni crea una obligación de dar, sino únicamente de hacer,otorgar el contrato de venta, que es un contrato posterior, y que requiereuna nueva manifestación de voluntad de las partes contratantes, la cualdeberá formalizarse y exteriorizarse en la escritura pública.

Spota", es partidario de esa doctrina, en cuanto califica al boletocomo un contrato preliminar que obliga al otorgamiento de un contratode segundo grado o de cumplimiento. Es un contrato que contiene elconsentimiento de ambos contratantes, autorizando a cualquiera de ellosa exigir que se le brinde al negocio jurídico la forma legal y los demásactos de ejecución inherentes al contrato de segundo grado o cumpli­miento.

Asimismo Lafaille, también parece enrolarse en este pensamiento,al declarar que existen convenciones previas a la compraventa que, cons­tituyen verdaderos ante-contratos, entre los cuales encontramos a lasllamadas promesas bilaterales de compraventa, por las que el vendedory el comprador se ponen de acuerdo sobre las condiciones de la opera­ción a celebrar, comprometiéndose recíprocamente a llevarla a cabo,

Agrega que dicha t1guratiene aplicación en aquellos casos en queno es posible el cumplimiento ab-initio de ciertos requisitos, (como acon­tece con el otorgamiento de la escritura pública en los supuestos detransferencia de inmuebles)". Son contratos que conducen a otros con­tratos, y así la compraventa de un inmueble pasa por Jos etapas, la pri­mera donde las partes firman el boleto (ante-contrato perfecto),

R,''''" NU'''""l· 2OO') "1".)1 ,CINCUENTENARIO

!O5

1., Lt\FAlLLE, Hécror, "Curso de Contratos", v. 1,Bs, As., 1928, p. 114, nOlR3.14 C¡',digo Civil. Artículo 1140.

momento en el que se determinan las condiciones de la operatoria y seobligan a otorgar la escritura dentro del plazo estipulado; y la segunda, .cuando en cumplimiento de ese contrato se reduce a escritura públicao en su defecto, se paga la indemnización correspondiente". Asílos con­tratos celebrados en las condiciones que establece el artículo 1185, notienen eficaciapara llenar los fines propuesto, pero valen como obliga­ciones encaminadas a dicho objetivo.

Por el contrario, Morello no concibe al boleto de compraventacomo un contrato preliminar, en el sentido definido. Entiende que lodispuesto por los artículos 1184,1185,1185bis, 1186,y 1187del CódigoCivil,no importa obstáculo alguno para considerar al boleto como unverdadero contrato firme y definitivo,perfecto en símismo. Es firme ydefinitivo en cuanto puede ser opuesto al concurso del vendedor. Esun verdadero contrato bilateral de compraventa aún cuando no llegue aconsumar la adquisición del dominio, al ser menester el concurso deotros requisitos constitutivos.

Laexigenciade la escriturapública a que se refiereel artículo 1184inciso 1, es un requisito meramente formal, que hace al modo de ad­quisición del dominio con independencia de la compraventa en símisma.No se trata de dos negocios jurídicos sucesivos,ya que el boletoobliga a las partes como vendedor y comprador. La escrituración hacea la ejecución del contrato de compraventa ya celebrado y concluido,en cuanto la compraventa es un negocio consensual, de modo que seperfecciona por el solo consentimiento de las partes".

De ello surgeque, para este reconocido y destacado autor, bastaríacon que las partes manifiesten su voluntad al suscribir el boleto, y conello ya se entiende gue han querido contraer las obligaciones de dar yde hacer, con miras a transferir la propiedad. El boleto lebrítimaa laspartes a exigirsetodas y cada una de las obligacionespropias de este ne­gocio jurídico, y no solo la de otorgar la escritura pública. Hay perfectaunidad de consentimiento y sematerializaen el boleto,perdurando hastael momento de la escrituración. El boleto contiene un perfecto contrato

COLEGIO DI: ESCRIBANOS It~DE LA I'EOVI.'<ClA DF CORDOBA ~

106

S_-\R,\VI ,\, José Manuel, "J .a Promesa de Compraventa", Revista Jurídica de Córdoba, 1949,Año 111, nO!I, p_ 347, n"7_lO KIPER, Claudio M., "Juicio de Escrituración - Conflictos derivados del bolero de compra­venta", Ed, Hammurabi, Bs, As. 1999, p_42 y 5.5_-

¡, GATII, Edmundo v ALTERJ:'\!I, Jorge, -':'\uevo CSljUemasohrc la seguridad jurídica en lacomercialización (le: la propiedad horizontal. Fundarnenros )' Proyecto de Ley", J .a J .ey, v 139,p, 11:B_"Prehorizonraliclad y Boleto de Compraventa", La Ley, 1973, p_13-6(,.

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de compraventa, (no una mera promesa de venta), aún cuando, por elsolo hecho de referirse a un inmueble, el requisito de la escrituración setorne imprescindible. La escrituración no perfecciona el contrato sinoque su ejecución importa solo el cumplimiento de una de las obligacio­nes que emergen del boleto". Con el boleto ya se agota el negocio de­clarativo perfectamente obligatorio (el contrato de compraventa), y altener por objeto un inmueble, requiere de un acto complementario dis­positivo imprescindible para producir la transmisión del dominio (la es­crituración) .

Ubicándose en una posición contraria, Claudio Marcelo Kiper";sostiene en su obra que el contrato formalizado en instrumento privadono puede ser considerado definitivo ya que sostener dicha afirmaciónimporta la eliminación total del artículo 11R5del Código Civil.Le otorgaa la escritura pública el carácter de formalidad absoluta, por lo que aque­llos contratos "no quedarán concluidoscomotald' sino que valen como unoen que "las partes se han oMigadoa hacer escriturapúhlica". Es decir que elcontrato de todos modos será válido, genera obligaciones y tiene fuerzavinculante para las partes, pero no estaremos ante el contrato definitivo.Para dicho autor el boleto no es título suficiente para adquirir el dominiode un inmueble, auque si es válido como contrato susceptible de generarobligaciones exigibles a ambas partes contratantes, entre las que se en­cuentra la obligación de otorgar escritura pública.

Existen además otras opiniones doctrinales diferentes, como laexpuesta por Gatti y Alterini", quienes propugnan una configuraciónconceptual diferente del boleto de compraventa, dando origen a unanueva posición doctrinal. No participan de la tesis que concibe al boletocomo un precontrato o ante contrato que solo contiene una obligaciónde hacer (concertar la compraventa inmobiliaria mediante el otorga­miento de la escritura pública); ni tampoco se enrolan en la tesis opuesta

lO;

1, r..,[( )RELLO, Augusto 1\1., ob, cit. p. 59. Morello sostiene que esta posición no representa un3\ ancc en la controversia que se suscita, ya que el contrato que nace del artículo 1185 del r:ódigoCivil, cae en el ámbito de la promésá de contrato qUéorigina una venta forzosa en los términosdel artículo 1324 inciso 2 del Código Civil.'" i\I.sI0.:A ATIENZA, Dalmiro A., "En torno de las inquietantes discrepancias sobre los cíectos del Boleto de Compraventa inmobiliaria. Una nueva interpretación del derecho vigente",Rev, Derecho Comercial V de las Obligaciones, Ed. Dcpalrna, 1978, año 11, n" 61 a 66, p. 325v s.s.

se,!..,'LÍnla cual el boleto es un contrato de compraventa definitivo, aca­bado y firme.

Siguiendo la opinión de Molinario, sostienen que del artículo 1185surge que el boleto de compraventa importa un contrato en el que laspartes se obligan validamente a celebrar un contrato de compraventade inmuebles. El contrato a que hace referencia dicho artículo, es unverdadero contrato, definitivo, perfecto, firme y serio, pero no el con­trato de compraventa mismo, sino otro distinto y cuyo efecto principales crear la obligación de concluir el contrato de compraventa. En talvirtud, el contrato a que se refiere el mentado artículo, no origina lasobligaciones naturales propias de la compraventa (entrega de la cosapara transferir el dominio y el pago del precio), es decir que no generala obligación de hacer la tradición traslativa de dominio, pues lo impideel artículo 2602 del mismo cuerpo normativo, en cuanto impone comopresupuesto indispensable para que esa tradición pueda concretarse, eltítulo suficiente, la escritura pública.

Según esta tesis innovadora", el efecto propio del boleto consisteen generar para ambas partes contratantes la obligación de otorgar laescritura pública, único título suficiente para transferir el dominio. Elboleto es nulo como contrato de compraventa, pero válido como pro­mesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa.

Alsina Aticnza" sienta una posición conciliadora, intermedia yecléctica, que resume de la siguiente forma: "J-~Iboletode compraúenta no esuna venta inmobiliaria. Es bastante más que una obligaciónde escriturar, peromenos q/fe una lientacomún e informa!". Participa de la opinión de que el bo­leto es un verdadero contrato al que le son aplicables las reglas de lacompraventa consensual e informal por vía analógica, pero no las delcontrato especial de venta de inmuebles, ya que en este último supuesto

DE lA PROVINCIA Dr. CORDOBACOLEGlO DE ESCRIBANOS

108

2" i\10RELLO, Augusto M., Ob. Cit., p.65 y s.s.

se exige la escritura pública como título idóneo para transmitir derechosreales sobre bienes raíces. De esta manera, este celebre jurista expresasu preferencia por el enfoque que desarrolla Morello en su obra, aunquea no llega a aceptar la asimilación total entre el boleto de compraventay la venta consensual e informal.

A criterio de Morello, las prestaciones que nacen del boleto suelenagotarse econonómicamente mucho antes del acto de escrituración, conla entrega de la posesión al comprador y la dación del precio al vende­dor. La escrituración solo viene a llenar un recaudo formal necesariopara la constitución del título".

Una de las más importantes conclusiones a las que arriba AlsinaAtienza, es que reconoce plena exigibilidad a las obligaciones que laspartes han estipulado en el contrato privado de venta, superando así ala tesis tradicional que solo veía en el boleto una mera obligación de es­criturar sin otras derivaciones jurídicas inmediatas. No obstante, agregaque el compromiso de venta no puede asimilarse a laventa común e in­formal, ya que el vendedor no podrá dar inmediata satisfacción a suprincipal obligación de hacer adquirir el dominio al comprador, sino re­cién luego de la elevación del acto a escritura pública a fin de generar eltítulo suficiente. De lo expuesto se deduce que la solemnidad de la ventainmobiliaria se reduce al título de dominio, sin extenderse a las relacionesobligacionales que surgen entre las partes.

En síntesis, entiende que el boleto lleva en sí, en potencia, un con­trato de compraventa común, consensual e informal, y que la frustracióndel contrato de compraventa inmobiliario, consensual y formal, soloapunta a su conclusión con el alcance propio del artículo 1184 inciso 10del Código Civil y de constitución del titulo de domino apto para pro­ducir la tradición traslativa de dominio. Por el contrario, las demás esti­pulaciones expresas o implícitas que derivan del boleto son plenamenteválidas y exigibles, independientemente de que se forme o no aquel tí­tulo de dominio.

En mi opinión, considero al boleto de compraventa como un con­trato bilateral, consensual, no formal y definitivo, pero no como un

RfVl>THIOTARIAl·2009 N°91 ¡CINCUENTENARIO

109

La escriruración, como requisito de forma, se caracteriza comouna formalidad solemne relativa. Esta afirmación surge principalmentede lo dispuesto por los artículos 1184 y siguientes del Código Civil. El

11- LA ESCRITURACIÓN COMO REQUISITO DE FORMA­(ARTÍCULO 1184INCISO ¡oDEL CÓDIGO CIVIL)

"contrato de compraventa inmobiliario", sino como un negocio distinto.Es un contrato por el cual las partes se obligan a concretar un contrato .de compraventa de tales características en los términos del artículo 1185del Código Civil. Sin embargo, nada obsta que de dicho boleto surjanotras obligaciones propias de aquel contrato, como la del vendedor dehacer la tradición y la del comprador de pagar el precio convenido, aúncuando dichas obligaciones sean de carácter natural y se tornen exigihlesal momento de la escrituración. En tal virtud, además de la obligaciónde escriturar -que nunca faltará y que recae sobre amhas partes- puedenpactarse de antemano otras obligaciones conexas a aquel negocio jurí­dico cuyo cumplimiento solo podrá exigirse en el contrato de compra­venta, salvo que las partes hayan convenido que ellas sean cumplidas enun todo o en parte antes de la escrituración, por ejemplo cuando sepacta que el comprador pagará el cincuenta por ciento del precio esti­pulado, contra entrega de la posesión.

La escrituración es una formalidad constitutiva del contrato decompraventa, cuando este tiene por objeto transmitir el dominio debienes inmuebles. Es una exigencia cuyo incumplimiento trae aparejadala inexistencia de aquel contrato como tal y en todo caso estaremos anteun contrato diferente que producirá otros efectos jurídicos distintos.No constituye un contrato apto para servir de título traslativo del do­minio, por lo que solo originará una obligación de hacer, otorgar el con­trato de venta. El contrato de compraventa es un contrato consensualy no formal, pero cuando tiene por objeto bienes raíces, se transformaen un contrato formal, en tanto no producirá su efecto principal dehacer adquirir el dominio al comprador mientras no sea elevado a es­critura pública.

COLEGIO DE ESCRIBAc'lOS ~nr r /\ PR()\'I~CIA DE CORDOSA

110

21 Código Civil, Artículo 973.22 Código Civil, Artículo 974.

artículo 1184 inciso 1()exige la escrituración, como presupuesto formalde todo contrato gue tenga por objeto la transmisión de bienes inmue­bles, en propiedad o usufructo, y el artículo 1185, hace referencia a losefectos que surgen del incumplimiento de aquel presupuesto formal, aldisponer: "Los contratos que debiendo ser hechos en escritura públicafuesen hechospor instrumento particular, firmado por las partes, o quefuesen hechos por instru­mento particular en que las partes se obli,gasena reducirlo a escritura p¡fblica, noquedan concluidos como tales, mientras la escriturapública 1/0 se hallefirmada, peroquedarán concluidos COTllO contratos en que laspartes se han obligado a hacer escriturapública" ,

Recordemos que nuestro derecho positivo conceptualiza la formacomo el conjunto de solemnidades prescriptas por la ley,que deben ob­servarse al tiempo de la realización del acto jurídico21• En las relacionesjurídicas impera el principio de libertad de formas. Principio que nuestroCódigo Civil consagra de la siguiente manera: "Cuando por este Códi¿!,oopor las I~yesno se des(f!,neforma para a/¡,úl1act0.lJlrídico, los interesados pueden usarde lasformas quejtf:{'j!pren conuenientes?", Sin embargo, dicho principio noes absoluto, existen excepciones, como las que derivan de los artículos1184 y siguientes de dicho cuerpo normativo.

J .a doctrina mayoritaria clasifica a los contratos, según la forma,del siguiente modo:-

Contratos Formales: Aquellos cuya forma es impuesta expresa­mente por ley.

Contratos No Formales: Aquellos respecto de los cuales la ley noha impuesto de antemano formalidad alguna a observar por las partescontratantes al tiempo de su conformación.

A su vez, los contratos formales se clasifican en formales solem­nes, y formales no solemnes o ad-probationem. 1JOS contratos formalessolemnes son aquellos respecto de los cuales la forma impuesta por laleyes imprescindible para que el contrato produzca los efectos jurídicosperseguidos por las partes, mientras que los formales no solemnes o ad­probationem, son aquellos en los que la forma impuesta por la ley solo

r,"lqA~mA"'.". 2('0" V"JI ,CINCUENTENARIO

111

r, LOPEZ de ZAVALÍA, lcrnando ]., "Teoría de los Contratos", Parte General, Tomo 1, p.91." Código Civil, Artículo 181D,i\ Código Civil, Artículo ~128.

es exigida como medio de prueba, por lo que aún en caso de inobser­vancia de la misma, el contrato será plenamente válido y producirá todoslos efectos jurídicos entre las partes.

Finalmente, clasificamos a los contratos formales solemnes encontratos solemnes absolutos o de formalidad ahsoluta, y formales re­lativos o de solemnidad relativa, Los solemnes absolutos son aquellosen los que la forma impuesta por la leyes constitutiva del acto, es decirque su observancia es imprescindible para la validez y eficacia del actojurídico, por lo que no hahrá acto si la forma no se cumple. Los solem­nes relativos, son aquellos en los que la inobservancia de la forma im­puesta por la ley priva al acto de sus efectos jurídicos propios, auquepuedan producir otros () transformarse en otros actos jurídicos distintosa los previstos por las partes.

El contrato de compraventa inmobiliario es un contrato formalde solemnidad relativa, ya que conforme lo expuesto, la inobservanciade la forma producirá que el negocio no valga como del tipo querido,sino como otro contrato diferente". El negocio será inválido como talpero quedará convertido en otro válido y productor de efectos, entrelos cuales se encuentra la obligación de otorgar la escritura traslativa dedominio. No participo de la opinión que, entre otros, sostiene Morello,quien hace una distinción, sosteniendo que la escrituración es una for­malidad del modo de adquirir el dominio inmobiliario y no del contratode compraventa mismo.

El carácter de solemnidad absoluta está impuesto por la ley paralos supuestos de donaciones de bienes inmuebles, en cuyo caso no rigeel artículo 1185 del Código Civil, salvo cuando se trate de donaciones afavor del Estado". Parte de la doctrina considera que los contratos dehipoteca también revisten dicho carácter de solemnidad absoluta y enconsecuencia, deben ser formalizados por escritura pública",

Sin embargo, nada obsta a que las partes, por convención expresa,le asignen al contrato de compraventa el carácter de solemnidad abso-

COlEGIO DE ESCRiBANOS ~~Df lA PROVINCIA Of. CORDOllA ~

112

'" KIPER, Claudio M., Ob. Cit., p. 33 v s.s,, Cúdigo CiV1I,Artículo 1184." Ley 214')9, artículo 32.'" i\!OSSET ITl'RR:\SPE,]orge y ~OVELLl]\;O, Norberto J, Ob. Cit., p.n y s.s.

El artículo 1187 del Código Civil, dispone: "La obl(f!,aáón de quehabla el artículo 1185 serájU7J!,adatomo fina obligación de hacer;y laparte que re­sistiere hacerlo, podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pú­blica, b(yo pena de resolverse la oblif,ación en elpago deperdidas e intereses".

Conforme 10 hemos expresado anteriormente en esta obra, laconcepción que adoptemos sobre la obligación de escriturar varía segúnel criterio o la postura en la que nos enrolemos, en torno a la naturalezajurídica del boleto de compraventa.

Para Mossct lturraspe y Novellino", el boleto es un negocio de

111-LA OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR - CONCEPTO -CARACTERES - (ARTÍCULO 1187DEL CÓDIGO CIVIL)

luta. L<>que nunca podrán, es flexibilizar las exigencias impuestas porla ley,pero nada les impide convenir mayores formalidades que las pre­vistas por ella.Así el artículo 1186 del Código Civil,haciendo referenciaal artículo 1185 bis que permite a los adquirentes de buena fe exigir laescrituración, en el marco del concurso o quiebra del vendedor cuandoen el boleto se haya pagado un porcentaje igualo mayor al veinticincopor ciento del precio, dispone lo siguiente: "El artículo anterior no tendráifecto mando laspartes hubiesen declarado en el instrumento particular que el contratono ualdria sin la escritura púb/ita"26.

Asimismo, existen supuestos de excepción en los que no es me­nester la formalidad de la escrituración para que se concrete la transfe­rencia del derecho real de dominio sobre los bienes inmuebles. Amodode ejemplo, podemos mencionar las adquisiciones en subasta pública",y las transferencias del dominio al Estado en virtud de expropiación, encuyo caso será suficiente con la inscripción en el registro respectivo deldecreto que apruebe el avenimiento o en su caso, la sentencia judicialque haga lugar a la expropiación", El mismo criterio resulta aplicable alas donaciones de inmuebles al Estado.

"""srA '·'U"'""'·lOO'!· ".,>t CI NCU ENTENARIO

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301 Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil, 1982. Comisión nU3.31 GIl\1ENEZ ARL'\JAU,Enrique, "Derecho Notarial", Universidad de Navarra, Ediciones S.A.,1976, p. 457.

disposición, un mero contrato obligacional, pero no es titulo suficientepara adquirir el dominio. De lo que se deduce que, la escrituración no.es más que una formalidad para la transmisión del dominio, implica elcumplimiento de la principal obligación que nace del boleto, (siguiendoel criterio de estos autores que entienden al boleto como contrato defi­nitivo, como "contrato de compraventa inmobiliario"). Con la interven­ción del notario se origina el título suficiente para hacer adquirir eldominio al comprador del bien inmueble. Por su parte, agregan que laobligación que pesa sobre el notario de autorizar la escritura traslativade dominio es de resultado, razón por la cual no se libera con la simpleprueba de haber intentado por todos los medios formalizar el instru­mento público, o de haber puesto toda su diligencia para concretar laescrituración": "El deber de redacción del notario se transforma endeber de calificación cuando se trata de elevar a documento público undocumento privado ... 31".

Consideran que la escrituración no importa un nuevo contratoposterior, definitivo, y distinto del boleto, que surte los efectos realespropios de la compraventa inmobiliaria, y que requiera la reiteración delconsentimiento de las partes.

Estos reconocidos autores caracterizan a la obligación de escri­turar como una obligación de hacer no personalísima, compleja, indivi­sible impropia, que recae sobre ambas partes contratantes, sujeta a unplazo típicamente suspensivo. Se trata de una obligación indivisible im­propia, en virtud de que todas las personas que integran la negociacióndeberán concurrir a suscribir la escritura, de lo contrario ésta no podráotorgarse válidamente. En el aspecto procesal estaremos ante un su­puesto de litis consorcio obligatorio necesario.

Por último participan de la opinión de la jurisprudencia que sos­tiene que el plazo para escriturar es ordinariamente de carácter suspen­sivo auque con algunos recaudos ya que su alcance puede ser resolutorio,y agregan que además a dicha obligación no le es aplicable el institutode la mora automática consagrada por el artículo 509 del Código Civil,

DE LA PROVINCIA DE CaRDaBACOLEGIO DE ESCRIBANOS

\2 KIPFR, Claudio M., Ob. Cir. p. 221,237 r s.s,;\ Código Civil, Artículo 625.14 MOSEET ITL"RRl\SI'E,]orge y :\"OVFLJ.l],\O, Norberto J., Ob. Cit. p. 81.3\ Código Civil, Artículo 680.3(, Código Civil, Artículo 988.l' DIEZ PICAZO, "Derecho Ci\,¡1patrimonial", t. J, p. 48.114

de la siguiente manera: "En las obl{f!,acíonesa plazo, la mora seproduce por susolo tenamiento ... ". Entonces, fracasada la cscrituración en el plazo esti­pulado, será menester analizar la conducta previa de las partes desde elinicio de las negociaciones.

Por su parte, Claudio M. Kipcr", conceptúa a la obligación de es­criturar como una obligación de hacer en cuanto recae sobre un hechopositivo, una actividad, que debe cumplirse en tiempo propio y delmodo establecido por las partes según la intención que tuvieron al mo­mento de contratar", y cuyo incumplimiento autoriza a exigir su ejecu­ción forzada.

La caracteriza como una obligación no personalísima, y por endetransmisible, por lo que puede ser satisfecha por sujetos distintos al obli­gado, incluso por un tercero que hubiera prometido en venta un bienajeno, siempre que el verdadero dueño estuviere de acuerdo. Es unaobligación compleja que requiere la intervención imprescindible de unnotario. Recae en igual medida sobre ambas partes, "cada parte es unaobligación y a la vez un derecho", cobrando significativa relevancia lasllamadas "cargaJ o deberes secundarios defidelidad JI conducta">, que acompa­ñan al deber principal, tales como el pago del precio, la designación delescribano, entrega de títulos antecedentes y planos, comprobante depago de impuestos, información sobre datos personales de los contra­tantes, poderes que acrediten la representación suficiente de los com­parecientes en el acto de escrituración, etcétera. Es una obligaciónindivisible", de indivisibilidad impropia, en tanto no es susceptible decumplimento parcial sino solo por entero, y la acción debe ser ejercidapor todos los acreedores contra todos los deudores, no podrá exigirsesu cumplimiento absoluto a uno solo>.

Una de las manifestaciones del principio de buena fe es que im­pone a las partes un cúmulo de deberes de conducta llamados" accesorioso secundarios", que le dan mayor contenido al poder-deber inicialmenteasumido".

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y :-.rOREliO, Augusto \1., Oh. Cit., p. 425 Ys.s.\')IA, 1951-IV-155 y ED, 2405.

En el acápite anterior destacamos que la escrituración no es undeber personalísimo e infungible, sino susceptible de cumplimiento for­zado por parte de un tercero, ante la negativa del obligado.

Originariamente dicha obligación era de carácter personalísimo,por lo que requería del consentimiento insustituible de ambas partes.Fue luego del Plenario in re "Cazes deFranano, .Amalia cl Rodriguez Conde,¡VIanuel.J) de 195P, dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones enlo Civil, que se impuso este carácter objetivo, aún en contra de lo nor­mado por el artículo 11R7 del Código Civil. En dicho plenario se resol­vió que el juez puede firmar la escritura traslativa de dominio ante lanegativa o inacción del demandado. Posteriormente esa postura fue re­ceptada por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en su

a) Exigir su ejecución por otro a costa de aquel.b) Resolver la obligación y exigir la reparación de los daños y perjuicios.

Frente al incumplimiento del deudor, el acreedor puede optar por:

IV- INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ESCRI­TURAR - EJECUCIÓN FORZADA O POR TERCERO - (AR­TÍCULO 1185BIS IN FINE DEL CÓDIGO CIVIL)

Siguiendo este orden de ideas, Morello" también reputa a la obli­gación de escriturar como una obligación de hacer, no personalisima yde indivisibilidad impropia, que recae sobre ambas partes, vendedor ycomprador,,, .."quienes se deben lealtad en todo lo r~lerenteal cumplimiento delcontrato, de conformidad al prinapio de buenafe "..., agregando que..."es esa re­ciprocidad la que lep/tima a que cualquiera de los interesados inste la escrituraaán".

Se trata de una obligación cuyo cumplimiento no es simple, enrazón de que requiere de la intervención del notario para su satisfacción,quien además tiene a su cargo una serie de trámites administrativos yfiscales previos que entorpecen y retrasan su labor última, la escritura­ción,

COLEGIO DE ESCRIBA;.'\/OS ;iÍ~DE lA I'RClVINCIA DECORDOBA ~

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cl< CPCCK, Artículo ;;¡ 12.• 1 :'vIOSEET ITLH,R,\SPE,Jorge r 0:( iv ELLli\ 0, Norberto J., Ob. Cit. p. 11)0y s.s,42 MORELLO. Augusto M., Ob. Cit., p, 427 y s.s.

artículo 512 y por otros códigos procesales provinciales.Actualmente, tal como surge del artículo 1 IR5 bis in fine del Có­

digo Civil, y de varios Códigos de Procedimiento", y conforme la opi­nión de la doctrina mayoritaria, se acepta el cumplimiento forzado comosolución alternativa frente a la conducta renuente del deudor. J .o quesignifica que el juez podrá disponer que en tales supuestos, se otorguela escritura al acreedor, sustituyendo de esta manera a la parte rebelde.Una consecuencia de ello es que dicha obligación es susceptible se trans­mitirse a los herederos de los contratantes. Sin emhargo, en el caso deincumplimiento de la cscrituración por imposibilidad legal (v.g. ventadel inmuehle a un tercero, procurando burlar los derechos del compra­dor) o por opción del acreedor, deberá resarcirse el daño moral y el dañomaterial que abarca la pérdida de la chance o expectativa de lucro".

Si la obligación se cumple en forma tardía, accesoriamente debe­rán ser indemnizados los daños moratorios ocasionados.

También la jurisprudencia actual es pacifica al afirmar que frentea la negativa del deudor, el acreedor tendrá derecho a exigir la ejecuciónforzada de dicha obligación, mediante la intervención del juez, quien lohará por cuenta del obligado. Ello encuentra fundamento en que, de noaceptarse el cumplimiento por subrogación, la decisión que condena aescriturar dependería de un mero acto volitivo del vencido, privando asía la sentencia de su eficacia de cosa juzgada material y formal. De allíque únicamente se dejará de cumplir la prestación cuando medie un su­puesto de imposibilidad material o jurídica de hacerlo", o bien cuandoel acreedor opte por exigir la reparación del daño. Conviene aclarar alrespecto que la subrogación no tendrá lugar cuando quien no cumplees el comprador (pago del saldo de precio), negándose además a suscri­bir la escritura traslativa de dominio. En este supuesto el juez no podrásustituir al comprador, y la única solución será indemnizar al vendedorordenando el pago de los daños y perjuicios.

Cuando la obligación de escriturar se transforma en obligaciónde indemnizar daños y perjuicios, cada acreedor podrá exigir a cada deu-

""b'AN0TAR'AI. 2000 "''''l! CINCUENTENARIO

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Es posible que el vendedor, procurando evadir el cumplimientode la obligación de transmitir el dominio del inmueble al comprador, loenajene a un tercero. En este supuesto la escrituración deviene de cum­plimiento imposible por culpa del vendedor, debiendo resolverse en­tonces en el pago de daños y perjuicios.

"Cuando el (/IlJIplimiento se torna imposible por un hecho imputable al deu-4. C\ZE:\CX, Pedro -TRIG() REPRES/\S, Félix, " Derecho elelas Obligaciunes", t. JI. p. SS.""\\A.Y.\R Ernesto c., "Compraventa y permuta", p. 588, n. 41 l ." Cl\;Ciy., Sala C. elel25/R/1 <),)!l, L1. 2000-C-3r; íd.. Sab F, L. 140466, del 18/4/1994.

v- IMPOSIBILIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LAOBLIGA­CIÓN DE ESCRITURAR - ENAJENACIÓN A TERCERO

dor únicamente su parte en la obligación, en razón de se reemplaza laprestación indivisihle originaria por la de indemnizar daños y perjuicios;que es de carácter divisible".

Asimismo, puede ocurrir que por alguna causa, sohrevenga algunaimposibilidad material o jurídica de hacer efectiva dicha obligación, yasea por culpa de alguna de las partes o no, e incluso por negligencia delnotario. El incumplimiento no genera responsabilidad si se debe a uncaso fortuito (v.g.expropiación pública). Si media culpa de una de laspartes, el responsable deberá satisfacer los daños y perjuicios derivadosdel incumplimiento en la extensión prevista por los artículos 520 y 521del Código Civil. En estos casos el daño compensatorio es subsidiariode la prestación principal.

A fin de determinar la cuantía del daño a reparar, en principio eljuez deberá evaluar cada caso en concreto. \Xlayarsostiene que en la obli­gación de escriturar los deberes secundarios se tornan más intensos, demodo tal que el vínculo muestra a las partes en el recíproco rol de acre­edor-deudor, y que ambos están obligados a cumplir una serie de debe­res jurídicos sin cuya observancia la escrituración no podrá tener lugar".De modo que se impone verificar si las partes obraron de buena fe ycumplieron los deberes accesorios, extremo fundamental para atrihuirresponsabilidad por mora, destacando que el vencimiento del plazo essólo un elemento más para decidir la controversia",

COlE '10 DE ESCRIBANOS ~~~r I.~ ~\)VINCIA m CORDOBA ~

ns

\(,CNCiy., Sala A, "Moritonc, Beatriz M. c/Cattan, Lydia O.", La Ley llJ7H.t- se B. AJre~,J.\, F)60-II1-4i'l5; C~Ci\'., Sala A, J;\, l 160-I-700.> I.L\~fBIAS, Jorge J., "Obligación de Escriturar", El Derecho, T. 2, 1962, p. 1(171.

En cambio, los problemas surgen cuando el comprador no haprevisto dicha situación y solo ha entablado la demandada por cscritu­ración. Si bien no hay acuerdo unánime de los tribunales, actualmentela doctrina)' jurisprudencia mayoritarias entienden que en estos supues­tos, no es necesaria una nueva petición explícita del comprador () acre­edor a fin de que le sean indemnizados los daños y perjuiciosocasionados. Se entiende, en cambio, que la demanda por cumplimientoespecífico lleva implícita la de su equivalente".

Siguiendo el sistema instaurado por Vélez con relación a la ex­tensión del daño a resarcir, la enajenación efectuada por el vendedor enlos términos antes expuestos, importa una conducta reveladora de unaccionar doloso o premeditado por parte de aquel, haciéndolo pasibleen consecuencia de la sanción resarcitoria agravada que contempla elartículo 521 del Código Civil",

dor, la situaaon queda regida por la previsiones del artículo 889 del Cód{í!,oCú'il,es decir que, ministerio legis, la obligación primitiua se contiene en la depal!,ar danosy perjuicios":":

Ello se explica en razón de que estamos ante una obligación dehacer, para lo cual se requiere como presupuesto de validez, que quienhaga la transferencia del derecho real de dominio sobre el inmueble encuestión sea su propietario, ya sea personalmente o a través de un ter­cero con representación suficiente. Desde el momento en que el ven­dedor efectúa dicha transferencia con las formalidades de ley, deja deser tal, por lo que el acreedor no podrá conminarlo legalmente al cum­plimiento específico de la obligación (venta de cosa ajena), y solo tendráabierta la vía para reclamar las indemnizaciones correspondientes.

Hubo casos en que la enajenación a terceros efectuada por el ven­dedor demandado, se ha consumado aún durante el juicio de escritura­ción, En dichas ocasiones, si el comprador adelantándose y previendoesos hechos, planteaba la demanda por cscrituración y subsidiariamenteuna demanda por resarcimiento de daños y perjuicios, la solución erafácil.

'''V!'rAhlorAR1Al- 2(11'" N""l CINCUENTENARIO

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En principio, las partes gozan de libertad para elegir al escribano.Dicha elección puede fijarse de mutuo acuerdo por las partes en el bo­leto de compraventa mismo, en cuyo caso no existirá conflicto algunoal momento de comenzar los trámites tendientes al cumplimiento de laobligación de escriturar. Los problemas surgen cuando dicha designa­ción no ha sido prevista en aquel documento privado, no habiéndosetampoco determinado quien ejercerá la elección.

En estos supuestos, parte de la jurisprudencia afirma que la deci­sión le correspondería al comprador, fundamentando su tesis en el ar­tículo 1424 del Código Civil, desde que pone a cargo de aquel el pagode los honorarios y gastos del acto de escrituración. Asimismo destacael interés que tiene el comprador en que sea un profesional de su con­fianza quien examine la legitimidad de los títulos y antecedentes de do­minio".

En ese mismo orden de ideas, García Coni sostiene que, quiendebiera elegir al notario que elevará el documento privado a escriturapública es quien paga los honorarios devengados. No obstante, dichadesignación le correspondería al comprador cuando compra al contado,mientras que si se tratara de una venta a plazos o venta de loteos o deunidades que forman parte de un inmueble sometido al régimen de pro­piedad horizontal, o bien cuando se constituye hipoteca por saldo deprecio, lo lógico es que dicha elección recaiga en cabeza del vendedor,pero nunca deberá delegarse esa facultad electiva en terceros interesados.Agrega que la elección del escribano es de segundo grado, ya que siem­pre recae sobre los integrantes de una nómina de personas investidascon la potestad fedataria, que depende del Poder Ejecutivo", que esquien tiene a su cargo su discernimiento.

Sin embargo, existen casos en que el derecho de designar al no­tario puede recaer, con fundamentos suficientes, sobre ambas partes y4') KIPER, Claudia M., Ob. Cit., p. 227 Ys.s.su GARCIA CONI, Raúl R., "¿Quién elige al escribano?", Revista del Notariado, n0841-1995,p.349.

VI- DESIGNACIÓN DEL ESCRIBANO -RESPONSABILIDAD

COLEGIO DE ESCRIBANOSDE LA PROVINCIA DECORDOBA

SI Consultas {uridiconorarialcs, Revista del :\otariado, n" 608 - [932, p. 517,52CNCiv. Sala A, "Monrone, Beatriz M. c/Cattan, r .vdiaO", Revista del Norariado.N" 762,1978,51 :vIOISSET DE E..'1PANÉS,Luis - en colab. Vi\l.iESPIN( 1S,Carlos Gustavo, "Notas sobre laobligación de escriturar", Comercio vjusucia, Semanario Jurídico, '\" 7, 22/8/7"',

aún sobre terceros. Esto último ocurre generalmente cuando se celebrandos negocios jurídicos simultáneos, yema e hipoteca por ejemplo, encuyo caso entran en conflicto el derecho de elección que tiene el ven­dedor y el comprador, con el derecho del acreedor hipotecario. De con­formidad a las costumbres notariales, la solución que correspondería esque las escrituras de venta e hipoteca se otorguen simultáneamente porlos respectivos escribanos, es decir, por el (jue designe el vendedor o elcomprador, en la compraventa; y por el que designe el acreedor, en lahipoteca" .

No existe opinión unánime acerca de si la negligencia en que pu­diera incurrir el escribano en el ejercicio de las funciones notariales ytareas administrativas previas al acto escrirurario, hacen extensiva su res­ponsabilidad a la parte que lo hubiera propuesto o designado a talesefectos.

La Sala 1\ de la Cámara Nacional Civil, sostiene que el escribanoa quien se le encarga la escrituración, sea quien fuere el que lo haya de­signado, no reviste el carácter de mandatario ni subordinado de quienlo designa, por lo que no pueden imputársele a éste las omisiones enque aquél incurra; máxime cuando se trata del cumplimiento de un deberlegal que le incumbe al notario como funcionario público".

Por su parte, hay quienes sostienen una opinión contraria, al dis­poner que: 'Debe tenerse especialmente en consideración, la hipótesis de neyligenciadel notario cuando éste ha sido desZfl,t2adopor fina de las partes, pues el deudor esresponsable por la Ctflpaen que incurren los auxiliares que él ha ele¿;idopara el cum­plimiento de Iaprestaaon. /~11tal bipotesis, el retardo sería imputable al deudor quee/~fl,ióun escribano ne¿;ligente,cargando con las consecuencias".

':S'i a~f!,untlde las partes no cuJ1JplüJeCOtl sus deberes de colaboración_y en­torpeciese el acto, prouocando una demora al no entregar al escribano los elementosnecesarios, SN actitud la haría pasible de caer en la situaciánjsridica de mora. Comoambas partes son deudoras de la colaboración necesaria para [a conjecaon del ins­trumento) por aplicación del Arf. 509 del e c. se consideraría morosa a aquéllaque noprestare dicha coiaboracion y dijiadtase de tal manera la labor preparatoriadel escribano '''J.

,(;""" NOTAR'" )00", '" '" .' el NCUEN1TNARIO

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54 CNCiv. Sala A, "Montone, Beatriz 1\1. c/Cattan, Lydia 0.", Revista del Notariado, N° 762,1978.55 Código Civil, Artículo 509.56 Código Civil, Artículo 510.

El estado de mora, en las obligaciones a plazo, no depende enforma exclusiva del mero vencimiento de este, su virtualidad no es otraque tornar innecesaria la interpelación (mora automática). Pero para caeren dicho estado, además del hecho constitutivo, se requiere que medieincumplimiento material imputable y que no concurra ningún factor im­peditivo que pueda neutralizar los efectos del vencimiento del término.A su vez, para que medie incumplimiento material imputable es menes­ter que se encuentren determinadas las circunstancias de lugar y tiempoen que deba llevarse a cabo el cumplimiento>'.

En cambio, la constitución en mora en los supuestos de obliga­ciones de plazo indeterminado pero determinable, requiere la previa in­terpelación del acreedor, por lo que el mero incumplimiento del deudorno basta para constituirlo en mora sino que el acreedor deberá ademásrequerirle el efectivo cumplimiento de la prestación debida. Ello enrazón de que, aún mediando infracción a lo debido por parte del deudor,si el acreedor no le hace saber que desea el cumplimiento inmediato dela prestación, se entiende que por el contrario consiente en la no ejecu­ción momentánea de ella". A ello habrá que agregarle una serie de pe­culiaridades que se presentan cuando estamos frente a la obligación deescriturar, y es que al recaer sobre ambas partes, una de ellas no incurriráen mora si la otra no cumple o se allana a cumplir la prestación que lees debida. 56

El dia y hora de celebración del acto de escrituración puede estardeterminado en el boleto mismo, (v.g.dentro de los cuarenta y cincodias de suscripto el boleto; el día 20 de Septiembre de 2009), puede estardeterminado y sin embargo ser incierto (v.g.cuando el escribano cuentecon todos los informes de ley y reúna las condiciones necesarias paraautorizar la escritura pública), o bien resultar tácitamente de la naturaleza

VII- FIJACIÓN DE PLAZO PARAESCRITURAR­CONSTITUCIÓN EN MORA - INTERPELACIÓN

DE lA PROVINCIA DE CORDOBACOLEGIO DE ESCRIBANOS

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Si en el boleto están definidas las circunstancias de lugar y tiempode escrituración, no será menester la citación previa de las partes, sinoque estas deberán concurrir a la notaría el día y hora fijado, y quien nolo haga incurrirá en mora de pleno derecho sin necesidad de interpela­ción previa alguna. Salvo que además se hubiere pactado voluntaria­mente por los contratantes la exigencia adicional de la interpelación.

Por su parte, la previa interpelación, como presupuesto indispen­sable para constituir en mora al deudor, se impone legalmente para elsupuesto de que el plazo sea indeterminado pero susceptible de deter­minación conforme a la naturaleza y circunstancias de la obligación".También deviene indispensable en aquellos supuestos de plazo deter­minado pero incierto (v.g.cuando concluyan los trámites sucesorios delvendedor), en razón que en estos casos el mero vencimiento de aquelno es bastante para constituir en mora al deudor. Efectuada la interpe­lación, al acreedor le quedarán expeditas las vías de ejecución judicial,, KIPER, Claudio M., Ob. Cit., p. 271." KIPER, Claudio M., Oh Cit., p. 223 Ys.s,;' Código Civil, Articulo 509.

y circunstancias de la obligación. También puede suceder que las partesno hayan dispuesto nada al respecto, en cuyo caso las circunstancias detiempo r lugar deberán ser definidas por el juez en forma sumaria. Atales fines, la demanda que persiga la escrituración deberá contener lapretensión de que se fije el plazo para hacerlo. No obstante, si nada sesolicita al respecto, cabe entender que el pedido se encuentra implícitos'.

Parte de la doctrina entiende que si las partes no han hecho refe­rencia alguna respecto al tiempo en que debe otorgarse la escritura pú­blica, y dado que ésta debe concretarse ineludiblemente en razón de seruna obligación impuesta por la ley, las partes deberán concurrir inelu­diblemente ante el juez a los fines de su determinación en un juicio su­mario. Consecuentemente, la escrituración tendrá lugar el día fijado poréste, y la obligación de escriturar se convertirá en una obligación deplazo cierto, tornándose aplicable la regla de la mora automática". Agre­gan además que nada impide que se acumulen las acciones de fijaciónde plazo y de cumplimiento, evitándose desgastes procesales innccesa­nos.

'<VI"" "orAR;,", 2(>19 N"'li /CI NCUENTENARIO

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«, Cl\iCiv., Sala A, JA, 19ó1)-1-iOO;LL, 95-590; El Derecho, t. 1, p.559, fallo 276.(1 :\10ISSET DE ESP,\"'~:S, Luis - en colab. VALLESPII"OS, Carlos Gusravo, "Notas sobrela obligación de escriturar", Comercio y Justicia, Semanario Jurídico, ~o 7, 22/8/77.(,? :\fOISSET DE ESPA:'d:s, Luis - en colab. VALLESPII"OS, Carlos Gustavo, "Notas sobrela obligación de escriturar", Comercio y Justicia, Semanario Jurídico, N° 7, 22/8/77.

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pudiendo optar por exigir el cumplimiento de la obligación o pedir laresolución del contrato.

En el supuesto contrario, es decir cuando el notario es quien debellenar el vacío contractual y determinar las características de tiempo ylugar, debemos desechar de pleno la aplicación del instituto de la moraautomática, en cuanto no existe plazo fijado, máxime cuando la exigibi­lidad de la obligación dependa de la actuación del notario (fijación deldía y hora y notificación a las partes) y, en éste último caso, aun cuandose haya fijado un plazo cierto y el mismo se encuentre vencido, ya queel cumplimiento de la prestación no depende de la voluntad exclusivade los contratantes.

Por esta razón es que los tribunales han resuelto que no se incurreen incumplimiento de la obligación de escriturar si previamente no sedeterminan las circunstancias de lugar y tiempo de ejecución de dichaobligación".

"Preparada la escriturapor el notarioJI comunicada a I[JJpartes el dia qUéha de suscribirse, a17JbaJdeben concurrir afirmarla. Cualquiera de ellas que no khiciera, cama automáticamente en mora, por tratarse de una obligaciónaplazo"G:."Pero si ambas estutnesenausentes, no habría mora de ninguna de ellas, cualesquierafuesen las causas que impidieron su asistencia,pues en las oblig,acionesreciprocas,elinmmplimiento de una de las partes exime a la otra de caer en mora. .Aduiértaseque a partir de esaficha, la obligaciónde suscribir la escritura es exigible en todcmomentoJ' cualquiera de las partes podría solicitar al escribanoquefijase de inrue­diato nueuaficha de escrituracián, interpelando a la otraparte a concurrir afirmarel acto en esa oportunidad sopena de caer en mora de manera autof!lática"6c.

La denominada mora recíproca, se configura cuando las relacio­nes contractuales generan obligaciones recíprocas pero independientes.Pero de ello no puede inferirse que acreedor y deudor puedan estar enmora simultáneamente respecto de una misma obligación, pues se tratade obligaciones que -aunque recíprocas- son independientes. (v.g.noes posible que el vendedor este en mora en cumplir con la entrega de la

COLEGIO [)f: fSCRIBANOS ;i~D[ LAPROVINCIADECORDOSA ~

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'; \'C\Y:\R Ernesto e, "tratado de la mora" Ed. Abaco p. 142. ALBAI.¡\DEJO :\11. "La moraen las obligaciones reciprocas", en i¡..'Ualsentido C;,\GUARDO M. "La mora en el derechocivil y comercial", Ed. Abelcdo Perror año 1978 ~ag.75 y".'.1 Código Civil, Artículos 1945 v 1946.

cosa y el acreedor este en mora de recibirla, pues se trata de la mismaobligación)" .

Existe una gran discusión doctrinaria en torno a si la citación cur­sada a las partes por el notario, a fin de que concurran a su oficina asuscribir la escritura traslativa de dominio, surte o no efectos de inter­pelación extrajudicial con aptitud para constituir en mora a la parte au­sente. Esta discusión surge en virtud de la naturaleza jurídica misma dela obligación de escriturar, en cuanto se trata de una obligación recí­proca, que recae sobre ambas partes por igual, dependiendo además dela intervención de un tercero.

La Sala E de la Cámara Civil Nacional, sostiene que la citacióncursada por el escribano es idónea para provocar la mora extrajudicialde la parte que no concurre al acto escriturario. La Sala A de la CámaraNacional Civilhabía entendido que si el escribano había sido designadode común acuerdo por las partes, ello implica que lo han autorizadopara llevar adelante todos los trámites y diligencias que fueren necesariaspara que la escritura se concrete. De allí que el notario revestiría el ca­rácter de mandatario común".

Posteriormente, la Sala A de la Cámara Capitalina sostuvo unaopinión opuesta. El Dr. De Ahelleyra explicó que el escribano a quiense le encargue la escrituración, cualquiera Seaquien lo haya designado,no reviste el carácter de mandatario de ninguna de ellas, ya que solo esun funcionario al que la ley faculta para extender titulos públicos. Ental virtud, el telegrama enviado por el escribano anoticiando la fecha deescrituración no puede tener por efecto la constitución en mora. Paraque ello tenga lugar será imprescindible el requerimiento judicial o ex­trajudicial del acreedor.

La Sala e de la Cámara Nacional Civil, formuló una distinción.Entiende que no debe generalizarse afirmando que cualquier citacióncursada por el escribano será idónea y bastante para constituir en mora,sin embargo ello es factible en aquellos casos en que en el boleto de

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", LL\~IBIAS, Jorge J.. Ob. Cit. p. 106"' y s.s.

compraventa suscripto por los contratantes así se hubiere convenido,es decir, cuando aquellos estipularon que la escritura se firmará ante laprimera y única citación del escribano.

La Sala 1\ propuso otra solución para el caso, al disponer que lanotificación formulada por el escribano, surtirá los efectos de la inter­pelación extrajudicial siempre que el oficial público haya actuado ennombre de una de las partes, en ejercicio del mandato que ésta le hayaconferido. En cambio si se tratare de la citación que efectúa el escribanoen el ámbito de su notaría, en ejercicio de sus funciones notariales, ydentro del marco del cumplimiento de las tareas previas a la escritura­ción, tal citación no reúne los requisitos exigidos por la ley para que lainterpelación traiga aparejada lamora extrajudicial.La interpelación debeprovenir de uno de los coobligados.

Finalmente, la jurisprudencia mayoritaria actual sostiene que elrequerimiento formulado para notificar la fecha de escrituración, conefectos constitutivos de mora, no puede ser realizado válidamente porel notario. En cuanto se trata de un oficial público que no reviste el ca­rácter de mandatario de las partes, siendo entonces indispensable quetal interpelación provenga del acreedor. Con ese mismo fundamento,IJambias afirma que el escribano no puede suplir la indispensable in­terpelación del acreedor".

El escribano no puede asumir la representación de ninguna de laspartes con relación a la otra, en razón de que existe impedimento legalal respecto. El artículo 985 del Código Civil le prohíbe al escribano in­tervenir en asuntos en los que él o sus parientes dentro del cuarto grado,tuvieren algún interés personal. Faltaría entonces el presupuesto quepermita imputar la actividad de aquel a una de las partes para perjudicarlos derechos de la otra.

Si en cambio, se le hubiere otorgado un mandato expreso al es­cribano para tales fines, por uno de los contratantes, igualmente estarí­amos ante un supuesto de violación del principio de imparcialidad,objetividad e independencia que debe observar el notario en el ejerciciode sus funciones y que el legislador ha pretendido resguardar a través

Df lA PROVINCIADECORDOSACOlEGIO DE ESCRIBANOS

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66 Código Civil, Artículo 953.67 LL:\\IBIAS,JorgcJ., Ob. Cit., p. 1068.r., J\lORELLO, Augusto "\1., Oh. Cit., p. 454 Ys.s.

de aquel precepto normativo. El mandato de referencia sería nulo porser contrario a las buenas costumbres".

No obstante, la notificación realizada por el escribano resulta idó­nea para hacer saber a las partes que las circunstancias de tiempo y lugarhan sido definidas, y quien dejare de cumplir la prestación dentro delmarco de dichas circunstancias, incurrirá en uno de los presupuestos in­dispensables de la mora, el incumplimiento material".

En torno a la presente discusión, Morello= se enrola en la tesisgue entiende que el escribano puede citar a las partes a otorgar la escri­tura, con efectos constitutivos de mora extrajudicial. Fundamenta suopinión en que dicha citación es parte integrante del proceso escritura­rio, y sirve para que dicho acto se concrete. Por lo gue ese obrar no pa­recería invadir la prohibición de la norma del artículo 985 del CódigoCivil, en tanto estaría actuando dentro del ámbito de sus facultades in­herentes, al ejercer tareas previas indispensables para lograr la escritu­ración. Cuando las partes le encargan la confección de esta,implícitamente le han encargado también la realización de todos losactos previos que fueren menester para cumplir dicho cometido. Porúltimo afirma gue el acto constitutivo de la mora es un acto informalque puede efectuar el acreedor por sí mismo o por un representante deaquel, sin que fuere menester la existencia de un poder especial confe­rido al efecto.

Participa, sin embargo, del criterio adoptado por la jurisprudenciamayoritaria en torno a que el notario no puede revestir el carácter deapoderado de una de las partes, ya que ello es incompatible con sus fun­ciones de oficial público, por lo gue la intimación que efectúe en ejerci­cio de un mandato otorgado en tales términos no podrá tener efectosconstitutivos de mora.

127

Cuando en los boletos de compraventa se pacta que la escritura­ción tendrá lugar dentro de un plazo determinado (v.g.dentro de loscuarenta y cinco días de suscripto el presente contrato), surge una nuevacuestión objeto de discusión, y que reside en determinar si dicho plazoreviste carácter suspensivo o extintivo de la obligación.

Si el plazo es de carácter suspensivo, hasta que no opere su ven­cimiento, los contratantes no podrán pretender la ejecución del contrato.En cambio si entendemos que el plazo es de carácter extintivo, mientrasno opere su vencimiento, las partes podrán exigirsemutuamente el cum­plimiento de la obligación, es decir que el transcurso del plazo importala caducidad del derecho del vendedor y del comprador que no hanhecho valer en tiempo útil",

Para Mosset Iturraspe y Novellino, el plazo que torna exigible elcumplimiento de la obligación de escriturar, es un plazo típicamentesuspensivo'o.

La jurisprudencia es uniforme en el sentido de interpretar que elplazo para escriturar es suspensivo, y su fijación importa la determina­ción precisa del tiempo durante el cual los contratantes no podrán for­mularse reclamo alguno, gozando ambos de los beneficios que lesconfiere dicha modalidad. Solo después de operado el vencimiento deaquel se tornará exigible la obligación, pudiendo las partes recurrir a lasvías de ejecución que consideren necesarias u oportunas",

Sin embargo, nada impide que las partes al suscribir el boleto, decomún acuerdo, pacten en forma expresa el efecto extintivo del plazopara otorgar la escritura traslativa de dominio. En cuyo supuesto, sutranscurso implicará su inmediata rescisión.

Asimismo, existen supuestos de excepción derivados de la con­junción del plazo fijado para cumplir la obligación de escriturar y unpacto comisorio expreso referido a la obligación de pago del precio querecae sobre el comprador. Dicho supuesto se presenta muy frecuente-

ó') JJ .A;\fBL\S, Jorge J, Oh. Cit., p. 1065.7fJ MOSSET ITURRASPE, Jorge yNOVEllINO, Norberto J, Ob. Cit., p.n y s.s.71 CNCiv., Sala A, 7/8/58, 1J., 93·685.

VIII- CARÁCTER DEL PLAZO PARA ESCRITURAR

COlEGIO m ESCRIBANOS ¡f~Df lA 1'1lOVINClADf.CORDOM ~'1P

12H

-~LI.:\'vIIlL\S, Jorge j, Ob. Cit., p. 1()6(',-, L 106949, Jel14/4/1984,_l,\ 1985-J!I-78; Cf\'Civ., Sala G, 03/09/2002 - "Medina, CarlosC;, v, GerIach Campbcll Construcciones S.A.".

--_-- --

La suscripción del boleto obliga a ambas partes a realizar todo lonecesario para concretar la escrituración. Frente al incumplimiento decualquiera de ellas, la parte acreedora podrá exigirle dicho cumplimientoa través del denominado Juicio de Escrituración. Es decir que podráoptar por:-

Iniciar Juicio de Escriruración 'i demandar el cumplimiento de supretensión en especie. En este caso pueden presentarse las siguientesvariantes: Que en el boleto no se hubiera fijado plazo para escriturar,

a- Procedimiento - Demanda - Competencia - Legitimación

IX- JUICIO DE ESCRITURACIÓN

"Cuando se trata de obligaclonesreciprocas de cumplimiento simultáneo, comolo .1011 las derivadas del contrato bilateral, (11.g.en los casos en que la posesión debaentregarsejuntafJlente con el saldo deprecioJ' la escritura), el retardo de uno de losdeudores esfaaor impeditiro de la mora del otro (art. 510 CCil" dispositiioprotectordel únalagma funcional al ~gual que su correlatito arto 1201 Ceh/.). Para lograrese efecto, quien t01JJala iniciativa debe ofrecer cumplir su obligación correspectiuay,en caso de serie f2~f,adalafaaibilidad de la oferta depago, probar qNe se encontrabaen condiciones de ClIJJ2plirla prestación por él adeudada, esto es, realizar la conductasolutoria debida">.

mente en Jos casos en que la obligación de pagar el precio coincide odebe efectuarse o completarse, simultáneamente con la suscripción dela escritura pública. En estos casos, el plazo tendrá carácter extintivo yno suspensivo. Ello en virtud de que el plazo fijado en función del pactocomisorio expreso que pesa sobre el comprador es de carácter extintivo,y dicho carácter se hace extensivo al plazo fijado para la escrituración.Así, el vendedor podrá demandar la resolución del contrato desde el díadel vencimiento del plazo, sin necesidad de interpelar previamente alcomprador, si este no ha pagado el precio '2.

R'·V""~0TAWJ. 2000, ";""! CINCUENTENARIO

12lJ

-1 CPeeN,Articulo 512.7, MOSSLT !TU RR.\SP E, Jorge y );OVELI.l!\iO. Norberto J., (lb. Cit., p. 1·+3.

para lo cual el acreedor podrá demandar además la fijación del plazorespectivo, (no obstante, para la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, .dicha solicitud se encuentra implícita). Que el vencido se niegue a cum­plir con la escrituración, en cuyo caso el acreedor podrá además incluiren la demanda el apercibimiento de que en tales supuestos, el instru­mento público sea suscripto por el juez. Sin embargo, ese pedido tam­bién se encuentra implícito, por lo que no será indispensable suformulación para surta efectos el cumplimiento forzado", Que el acre­edor, previendo la posibilidad de que sobrevenga algún impedimentoque torne imposible el cumplimiento de la obligación, rescinda el con­trato y demande subsidiariamente la correspondiente indemnización delos daños y perjuicios.

Demandar directamente la resolución del contrato por incumpli­miento y la correlativa indemnización de los daños y perjuicios, en cuyocaso el reclamo resarcitorio dejará de ser subsidiario. La resolución delcontrato puede producirse aún después de dictada la sentencia que con­dena a escriturar, ya que esta carece de efectos novatorios. Por lo que sila obligación deviene de cumplimiento imposible por culpa del deudor,la propia de hacer la escritura no se extingue ni se sustituye por unanueva, sino que es la misma obligación que asume una forma nueva",

Según sea el tipo de procedimiento a seguir, serán los parámetrosa los que deberá ajustarse la demanda. El Código Procesal de la Nación,sienta el principio general en su artículo 319, en cuanto dispone: "Todaslas contiendasiudiciales que no tuvieren señalada una tramitación especial, seránoentiiadas enjuicio ordinario) saino cuando este códiJ!,oautoriza aUuez a determinarla clase deproceso aplicabie... ". Por su parte, el artículo 320 dispone: "Tra­mitarán porjuicio sumario: 2) Cuaiquiera sea su monto, las controversiasque tersensobre: f) Cumplimiento)' resolución de contrato o boleto de compra/lenta de inmue­bles", De allí que el procedimiento a seguir a nivel nacional, sea el suma­rio (o como lo suele denominar la doctrina, proceso plenario abreviado).

En el ámbito de la Capital Federal, previo al inicio de todo juiciode escrituración, las partes deberán someterse a un régimen de media-

nr lA 1>P.OVI:-<ClADE CORDOM • J_

COLECIO DE ESCRIBANOS

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" K1PER, Claudio :\1., Ob. Cit. p. 273.

1) Toda demanda cuya cuantia no exceda de cienjus, con excepción de laque persigan la condenaaán de daños)' pe1Juicios que) cualquiera sea sumonto, se tramitará por e/juicio ordinario.2) La consignacirinde alquileres.3) La acción declaratira de certeza.4) El pedido de alimentos_y litis expensas.5) Los incidentes.

ción obligatoria impuesto por la Ley 24.573"". Si no se arribare a unacuerdo en dicha instancia, quedará abierta la vía jurisdiccional y la de­manda deberá promoverse con sujeción a las pautas fijadas por el artí­culo 330 del CPCeN, para el juicio ordinario, es decir, por escrito ydeberá contener: 1) El nombre y domicilio del demandante; 2) El nom­bre y domicilio del demandado; 3) La cosa demandada, designándolacon toda exactitud; 4) Los hechos en que se funde, explicados clara­mente; 5) El derecho expuesto sucintamente, evitando repeticiones in­necesarias; 6) ] .a petición en términos claros y positivos. Asimismoagrega que la demanda deberá precisar el monto reclamado, salvocuando al actor no le fuere posible determinarlo al promoverla por lascircunstancias del caso, o porque la estimación dependiera de elementosaún no definitivamente fijados y la promoción de la demanda fuere im­prescindible para evitar la prescripción de la acción.

En el ámbito de la Provincia de Córdoba, el artículo 417 del Có­digo Procesal Civil y Comercial dispone: ':fe sustanciará por el trámite deljuicio ordinario) todo asunto de la competenciade los tribunales deprimera instanciaque no tuvieren procedimiento especial". Recordemos que nuestro Códigoubica al juicio ordinario dentro de los procedimientos declarativos ge­nerales, juntamente con el juicio abreviado.

Entonces, prima facie, en el ámbito de la provincia de Córdoba,el procedimiento a seguir se regiría por las normas procedimentales deljuicio ordinario, salvo que se den los extremos del artículo 418 del citadoCódigo, el cual prescribe: "Je sustanciará por el trámite dejuicio abreviado:

",VlilA")f,\"I,\I' 20c", "'''Ji el NClJ ENTENARIO

131

Asimismo, el artículo 420 del citado Código de ProcedimientoProvincial, establece: "En caso de duda sobre el procedimiento que deba adop­tarse, los tribunales procederán por el más amplio p. El artículo 175 de dichocuerpo normativo, establece prácticamente los mismos requisitos exi­gidos por el CPCC0.:, con relación a la demanda a promover.

Dado que la demanda persigue el cumplimiento de una obligaciónque deriva de un contrato, podemos deducir que se trata de una acciónde carácter personal, es decir que estamos ante una pretensión personaLEste razonamiento es de importancia a los fines de determinar la com­petencia judicial en la causa.

El artículo 5 del CPCC~, establece la regla general según la cual"la competencia se determinará por la naturaleza de las pretensiones deducidas enla demanda ji no por las defensas opuestas por el demandado. Con excepcián de loscasos de prorro¿!,aexpresa o tácita, cuando procediere ... ", y agrega ({... serájuezcompetente: 3) Cuando se ejerate» accionespersonales el dell/~~ar en que deba CIIm­plirse la obliJ!,acióne",..:presa o implícitamente establecido contorrne a Iris elementosaportados en eljuicio); (:11 su defecto, a eleccion del actor, ei del domicilio del deman­dado o el del I¡~!!,ardel contrato, Jiempre que el demandado se encuentre en é4 aunquesea accidentalmente, en el momento de la notificación. El que no tuúiere domiciliofijo podrá ser demandado en el lugar en que se encuentre o en el de su tÍltima resi­dencia ", y finalmente, el inciso 5 dispone: " ... En las acciones personales,cuando sean ranos los demandados y se trate de obligaciones indit'isibles o solidarias,el del domicilio de cualquiera de ellos, a eleccióndel actor ... ".

En términos similares, el artículo ()del Código de Procedimientosde la Provincia de Córdoba prescribe: "Con excepaon de los CtIJOS deprorrogaexpresa o tácita, _y de las regl[Jsespeciales contenidas en este ((idigo o en otras leyes,será tribunal competente en raZrJndel territorio: 4) Cuando se eieraten accionesper­JOI1{¡/esderiuadas de contratos, el del /¡~f!,{/rcontenido, expresa ()tácitamente, para elcumplimiento de la oblij!,(lción,el/alta de éste, el del lugar de su celebración.7) Cuandose o/enden accionespersonalesy sean ranos los demandadosy se trate de obligaciones

6) Todos los casospara los males la Iry sustantina establece eljuicio su­mario u otra expresián eqttiuatente.7) Los demás casos que 1(/lry establezca".

Dle LA PROVINCIA DE CORDOBACOLEG10 DE ESCIUBANOS

1.'\2

KlPER, Claudio M., Oh. Cit., p. 2H6Ys.s.

solidarias, indil'iJibles o mancoRJ/{Nadas,y no estutnere contenido el lugar de cumpli­miento de la obligacióN, el del domicilio de cualquiera de aquellos, a eleccián delactot", y en su último párrafo agrega, " ... F_Ntodos los casos en que se ejercitenaccionespersonales)! el demandado no tuviere domicilio conocido, será tribunal com­petente el dellu,gar en que se halle o en el de su última residencia".

No obstante, en principio siempre deberá estarse a lo que las par­tes hubieren convenido al respecto en el boleto, ya que se trata de unacompetencia prorrogable. En su defecto, será competente el juez dellugar en donde deba concretarse la tradición del inmueble, que no ne­cesariamente coincide con cllugar de ubicación del mismo. Si esa cir­cunstancia no surge claramente del contrato, o bien si el acreedor yahubiere sido puesto en posesión del bien raíz, tendrá competencia eljuez del domicilio del demandado, y si son varios, el del domicilio decualquiera de ellos a elección del actor.

Todo aquel que sea parte en el boleto de compraventa reviste le­gitimación activa para promover el juicio de escrituración, ya sea comocomprador o como vendedor, desde que la obligación de escriturar al­canza en igual medida a ambos contratantes. En caso de fallecimientode alguno de ellos, sus sucesores universales podrán instar el juicio deescrituración, incluso sin necesidad de iniciar previamente el sucesorio,en razón de que tienen la posesión de la herencia de pleno derecho. Encambio, tratándose de sucesores testamentarios o herederos no forzo­sos, deben promover el juicio sucesorio a fin de obtener la posesión ju­dicial de la herencia con efectos retroactivos al día de la muerte delcausante, para recién luego iniciar el juicio de escrituración. Lo mismoocurre en el supuesto de que el boleto haya sido cedido a un tercero,quien pasará a ocupar el lugar del cedente y gozara de todos los derechosy acciones que tenía este, y en consecuencia, estará legitimado para pro­mover el juicio de escrituración".

Si fueren varios los legitimados activos, (o los herederos o cesio­narios), todos ellos en forma conjunta deberán entablar la demanda.Concordantemente, la demanda deberá ser promovida contra quien oquienes se hayan obligado a escriturar al suscribir el boleto de compra-

"""A "OrAll'" - 2009 N"'lJ / CI NCU ENTENARIO

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Al contestar la demanda, el o los demandados pueden oponer lasexcepciones previstas por los Códigos de Procedimientos, tales como:la excepción de falta de personería, de falta de acción, de incumpli­miento contractual, de prescripción, de incompetencia, litispendencia,cosa juzgada, etc, Algunas son dilatorias, es decir que prologan el pro­ceso, y en el juicio ordinario deben deducirse dentro del plazo para con­testar la demanda y serán resueltas en forma de artículo previo": Las" CpeC1\: Artículo 89.79 cpee1\: Artículo 486 y CPCC de Córdoba, Artículo 493.80CPCCde Córdoba, Articulo 183 y 184.

b- Contestación de la demanda - Excepciones - Reconvención

• No comparecer, en cuyo caso el proceso continuará en re­beldía .• Comparecer y contestar la demanda, o no contestarla. Puedeallanarse, deducirexcepciones, negar los hechos, reconvenir, ere.

venta. Si son varios los demandados Oegitimados pasivos), la demandadeberá dirigirse contra todos ellos (v:g.condóminos, herederos, ete.).

Tal como lo señalamos al comienzo del presente, dicha exigenciaderiva directamente del carácter indivisible de la obligación de escriturar.Estamos ante un litisconsorcio necesario, impuesto por la ley material,la cual concede legitimación activa o pasiva conjunta, por lo que la pre­tensión no podrá ser promovida validamente si no intervinieran todosen el juicio. El juez se encuentra obligado a integrar la litis en la medidaen que su actuación debe conducir a un pronunciamiento definitivo vá­lido y útil". En tal virtud, ya instancia del actor en su caso, el juez citaráa quienes no hayan promovido la demanda, y quien no comparezca serádeclarado rebelde.

Planteada la demanda, e integrada la litis en su caso, el juez orde­nará su traslado a quien o quienes resulten demandados, a fin de quecomparezcan a contestarla dentro de un plazo determinado", Notificadala demanda, el demandado puede optar por:-

COLEGIO DE ESCRIBANOS ,i~Dl lA PROVINCIA i» CORDOBA ~

'1 KIPER, Clauuio .\1., Ob. Cit. p. 309 )' s.s."~[OSSET lTURR.ASPE, Jorge y !'\'OVELLI'<O, f\orberto J, Ob. Cit., p. 159.

• Excepción de falta de personería: La cual, conforme lo ex­puesto anteriormente, se presenta cuando siendo varios los ac­tores o demandados, la litis no ha sido debidamente integrada,es decir, cuando la pretensión no ha sido deducida por todoslos demandantes o contra todos los demandados. Se trata deuna excepción dilatoria.• Excepción de incumplimiento contractual: Esta excepción,más sustancial que procesal, en tanto importa una derivaciónde lo dispuesto por el artículo 1201 del Código Civil, el cualprescribe: "En los contratos bilaterales una de las partes nopodrá de­mandar Sil cumplimiento, si no probase haberlo ella cumplido /.1 ofrecieracumplirlo, o que Sil ohlip,aciónes aplazo". También es una excepcióndilatoria. Conforme lo dispone el artículo 509 del Código Civil,para la procedencia de esta defensa es menester que ambos su­jetos de la relación se encuentren en pie de igualdad respectode la mora, es decir, que ninguno de ellos se halle en estado demora o bien que ambos sean morosos, a fin de que ningunopueda valerse del retardo del otro. La doctrina se encuentra di­vidida en relación a si la mera presentación de la demanda porparte del actor lleva implícito el ofrecimiento de cumplir conla obligación a su cargo", o si dicha presentación resulta insu­ficiente para poder deducir tlue el accionante se encuentra encondiciones de cumplir con aquella".• Excepción de Prescripción: La obligación de escriturar,según dijimos, es una obligación de hacer, y por lo tanto de

excepciones perentorias deben interponerse juntamente con la contes­tación de la demanda y serán resueltas en la sentencia definitiva. En elcapitulo correspondiente al proceso sumario, el artículo 4RR delCPCCN, dispone: "LIS excepcionesprerias se regirán por las mismas normasdelproceJo ordinario, pero se opondrán conjuntamente con la contestación de la de­manda". Dentro de las excepciones a deducir, las de mayor relevancia eneste proceso que nos ocupa, son las siguientes:-

"VIST'\~"TARI.·.1. 10(") N""1 ,-CINCUENTENARIO

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" cr"iigo Civil Ar ticulo 39H9." Código Civil, Artículo 19H6." Código Ciúl, Articulo (,H8,39%, y 3982.>1, Código Civil, Artículo 1459.

carácter personal, de alli que a falta de estipulación especial alrespecto, resulta aplicable el plazo de diez años prescripto porel artículo 402.) del Código Civil, el cual comienza a correrdesde que pueda exigirse el cumplimiento de dicha obligación.En tal virtud, la demanda deberá ser promovida dentro de eseplazo. Sin embargo, el curso de aquella puede verse suspendidoo interrumpido por diferentes circunstancias. Así por ejemplo,la misma interposición de la demanda tiene efectos interrup­tivos de la prescripción; el reconocimiento expreso o tácitoque realice el deudor del derecho del acreedor", también traeráaparejado el aniquilamiento del plazo que hubiere transcurrido.La mayoría de las veces, dicho reconocimiento se ve reflejadoen el hecho de que el comprador se encuentre en posesión delinmueble. La doctrina es pacifica en afirmar que la tradiciónefectuada por el vendedor, en forma voluntaria y con animode entregar la posesión, importa un reconocimiento tácito ycontinuado del negocio jurídico y de las obligaciones que delmismo derivan. Dicho plazo se verá suspendido por el plazode un año, en los supuestos en que el comprador hubiere cons­tituido en mora al vendedor", Asimismo, tratándose de unaobligación indivisible, el curso de la prescripción correrá, seinterrumpirá o se suspenderá, en beneficio o en perjuicio detodos los acreedores o de todos los deudores, en conjunto" .• Excepción de falta de acción: Se trata de una defensa queinterpone el vendedor en los casos en que, luego de trabada lalitis, quien hubiera interpuesto la demanda, cede y transfierestodos los derechos inherentes a su calidad de comprador a unoo más terceros, sin que medie notificación alguna al respectoal deudor cedido". Consecuentemente, la obligación de escri­turar a favor del o de los cesionarios surgirá a partir del mo­mento en que se concrete dicha notificación.

COLEGIO DE ESCRIBANOS ~~DF lA PR,WINCIA r» CORDOBA ~

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En el juicio ordinario, constituida la relación procesal o trabadala litis, corresponderá abrir la causa a prueba siempre que se hubierenalegado hechos respecto de los cuales no exista conformidad entre laspartes.

En Capital Federal, al tratarse de un proceso sumario, la pruebadebe ofrecerse al momento de promover la demanda o su contestación,o bien al deducir o contestar excepciones o la reconvención. Sin em­bargo, el actor o el demandado pueden ampliar su prueba con respectoa nuevos hechos invocados, dentro del quinto día de notificada la pro­videncia que tiene por notificada la demanda o la reconvención".

La prueba deberá recaer sobre aquellos elementos que sean lo su­ficientemente idóneos y contundentes como para demostrar los hechosalegados por cada uno de los sujetos de la relación procesal, y que a cri­terio del juez no resulten ineficaces o sean imposibles de producir. Enconcreto, la prueba estará dirigida a demostrar la existencia de una con­vención o acuerdo contractual auténtico, que de origen a la obligaciónde escriturar.

Dado que el boleto de compraventa es un contrato no formal, suexistencia y autenticidad podrá ser acreditada por cualquier medio deprueba, siempre que su valor no exceda de diez mil pesos", caso con-S7 CPCCN, Artículo 487 y CPCC de Córdoba, Artículo 194 y s.s.88 CPCCN, Artículo 488.89 Código Civil, Artículo 1193.

c- Prueba

En el mismo escrito de contestación de la demanda, el deudorpodrá introducir una nueva demanda o pretensión, es decir, deducir re­convención", (v.g.cuando el comprador no ha cumplido con las obli­gaciones a su cargo). De dicha reconvención se correrá traslado aldemandante, por igual plazo que el fijado para contestar la demanda.Dicha reconvención genera una pluralidad de litis entre las mismas par­tes de la relación procesal, sin embargo nada obsta a que el deudorpueda además dirigir su pretensión contra terceros juntamente con elactor.

RFV'SIHIOTARLAl- 2009- W9' ICI NCUENTENARIO

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0(1BORDA, Guillemo, "Tratado de derecho Civil. Contratos", t. L p. 47.91 Código Civil, Artículo 1012,1026 l' S.S92 CPCC de Córdoba, Artículo 242 y 249.93 KIPER, Claudia M., Ob. Cit., p. 327 y s.s.

trario será menester un principio de prueba por escrito o que el contratohaya tenido principio de ejecución". El artículo 1192 del Código Civil,en su segundo párrafo dispone al respecto: " ... Se considerará principio deprueba por escrito) cualquier documento público oprivado que emane del adversario)de su causante o departe interesada en el asunto, o que tendría interés si vivierayque haga verosímil el hecho litigioso".

El artículo 1190 del Código Civil expone los distintos medios através de los cuales es posible acreditar la existencia de la relación con­tractual, tales como los instrumentos públicos o los particulares, firma­dos o no; la confesión de parte, sea esta judicial o extrajudicial; eljuramento judicial; las presunciones legales o judiciales y los testigos.No obstante, en principio deberá estarse siempre a lo que dispongan alrespecto los distintos Códigos de Procedimiento Provinciales.

En este proceso, la prueba por excelencia es la documental, má­xime cuando aquella convención de la cual deriva la obligación de es­criturar, ha sido plasmada en un boleto válido y suscripto por amboscontratantes. Si dicho boleto reviste la forma de instrumento público,se tendrá por probada su existencia y contenido, conforme surge de losartículos 993 y 994 del código civil, y quien alegue lo contrario deberápromover el incidente de redargución de falsedad.

En cambio, si el documento reviste la forma de instrumento pri­vado, será indispensable la firma de los contratantes como condiciónesencial de su existencia. Asimismo, cuando el instrumento privado hasido reconocido judicialmente por la parte a quien se le opone, surtirálos mismos efectos que el instrumento público entre quienes lo suscri­bieron y sus sucesores. Aquel a quien se le atribuya la firma en un ins­trumento privado en el marco de este proceso, estará obligado a declararsi la firma le pertenece o no. Si negare la firma, se ordenará el cotejo ycomparación de la letra, admitiéndose además otras pruebas al res­pecto", como la pericial o la testimonial". Tal como ]0 expone Kiper"en su obra, la existencia de] contrato puede ser acreditada inclusive con

COLEGIO DE ESCRIBANOSDI' LA PROVINCIA DECORDOSA

o, CPCC de Córdoba, Articulo 282, :117Ys.s.''; KIPER, C:JaudioM. Ob. Cit., p. ''.34.'J(, cpce de Córdoba, Articulo') 1(l.,'o Código Civil, Articulo 960.

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documentos carentes de firma. El instrumento sin firma es un mediode prueba, auque será necesario recurrir a otros medios probatorioscomplementarios a fin de acreditar su autoría. Revisten fundamental im­portancia como principio de prueba por escrito, los recibos de los pagosque hubiere efectuado el comprador.

El pago puede ser probado por testigos, ya que es una consecuen­cia del contrato y no el contrato mismo. Lo mismo sucede cuando existeprincipio de ejecución, que al tratarse de un hecho, podrá ser acreditadoa través de los dichos de testigos. También constituyen un medio deprueba útil como principio de ejecución del contrato, los informes so­licitados a las distintas reparticiones públicas relacionados al inmuebleque se pretende transferir", o la prueba pericial, cuando se intente de­mostrar la calidad de poseedor del comprador, desde que constituye unmedio eficaz en la determinación de la antigüedad de las mejoras queaquel le hubiere introducido al inmueble.

La prueba confesional también reviste cierta relevancia, sobretodo la confesión judicial tácita que se manifiesta cuando el citado nocomparece a absolver posiciones, situación esa que se equipara al estadode rebeldía en que se encuentra todo aquel que no contestare la de­manda. La confesión puede tener lugar en cualquier etapa del proceso,y es reputada principio de prueba por escrito, en tanto emana del ad­versario. La confesión extrajudicial consiste en el reconocimiento reali­zado fuera del expediente, por cualquiera de las partes, con relación alos hechos por ellas invocados",

Finalmente, la prueba de presunciones" deviene fundamental parael caso de que se alegue la simulación del boleto de compraventa".

Vencido el periodo probatorio, y agregadas al expediente las quese hubieren producido, se correrá traslado a cada litigante para que ale­gue de bien probado. Evacuados los traslados, el tribunal dictará el de­creto de autos para definitiva y pronunciará sentencia. Desde esemomento quedará cerrada toda discusión, no pudiendo presentarse es-

R,.,,,,,, NOTARi.". 20('0 N'''J! ¡CINCUENTENARIO

13')

0' CPCCN, Artículo 163, CPCC de Córdoba, Artículo 326 y s.s.e" J..:¡PER, Claudio ~l.,Ob. Cit. p. 342 l' s.s.

Dentro de los plazos establecidos por los respectivos CódigosProcesales, el juez deberá dictar sentencia. Dicha sentencia, bajo penade nulidad, deberá ser fundada y respetar el principio de congruencia"K.Contendrá el nombre de los litigantes, el objeto, los hechos alegados, elderecho aplicable y por último la decisión expresa del juez con relacióna la acción deducida en juicio, declarando el derecho de los litigantes,haciendo lugar a la demanda o a la reconvención, y concluirá con el pro­nunciamiento sobre costas y honorarios. La acción deducida es la queprocede jurídicamente de los hechos expuestos y del derecho invocadoen la demanda.

Con relación al carácter de la sentencia de que se trata, Kiper" loexplica claramente en su obra al disponer que estamos ante una senten­cia declarativa de condena, ya que impone el cumplimiento de una obli­gación de hacer. fgual carácter revestirá la sentencia que disponga laresolución del contrato y ordene el pago de los daños y perjuicios, entanto dicha sentencia no trae aparejado ningún cambio en el estado dela relación contractual, sino que simplemente importará el reconoci­miento judicial de la existencia de dicha resolución. Será constitutivacuando a partir de dicha sentencia se produzca alguna modificación delestado jurídico existente hasta entonces, es decir, cuando ella traiga apa­rejada la extinción de las relaciones contractuales.

La sentencia que haga lugar a la demanda deberá fijar el plazodentro del cual se:debe concretar la escrituración, conteniendo ademásel apercibimiento de que ante: la negativa del vencido, aquella será sus­cripta por el juez. También puede darse el supuesto de que la sentenciaordene al comprador que simultáneamente pague el saldo de precio

d- Sentencia

crito alguno ni producirse ninguna prueba, salvo las que el juez dispu­siere a los efectos de esclarecer los hechos controvertidos, pudiendo en .tal caso dictar medidas para mejor proveer.

COlEGIO DE ESCRlBA.NOSDE lA PROVINCIA nt CORDOllA

140

100 CPCCK, Artículo 253, 243, 496 Ycone.

La sentencia que hace lugar a la demanda, ordenará al vencidoque cumplimente la obligación de escriturar dentro de un plazo deter­minado, siempre que previamente se acredite el cumplimiento de todaotra obligación correspectiva de cumplimiento simultáneo a cargo de

e- Ejecución de Sentencia

adeudado, en cuyo caso el plazo para formalizar la escritura comenzaráa correr desde que quede firme la liquidación. Si en el boleto se hubiereconvenido que la entrega de la posesión del inmueble se hará contra elpago del saldo de precio, al momento de concretarse la escrituración, lasentencia deberá adaptarse y respetar lo pactado, debiendo expedirseademás sobre el asunto, fijando el momento en que deberá tener lugarla tradición.

Si en el transcurso del proceso, la escrituración se torna imposiblepor cualquiera de los motivos antes expuestos, necesariamente la obli­gación principal se convertirá en la de pagar daños y perjuicios. No obs­tante la sentencia deberá contener el apercibimiento en cuanto siempreexistirá la posibilidad de que el vencido recupere el dominio. Recién enla etapa de ejecución, si dicha imposibilidad se mantiene y afirma, seráprocedente esa conversión del resarcimiento.

Los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la inter­posición de la demanda o de la reconvención. Una vez firme, la senten­cia hará cosa juzgada respecto de todos los litigantes, aún respecto dequienes, habiendo sido oportunamente citados, no hubieren compare­cido en la causa.

Según cual sea la clase de proceso por el cual tramite el juicio deescrituración, serán los recursos que podrán plantearse luego de dictadala sentencia respectiva, de conformidad a lo dispuesto por los respecti­vos Códigos de Procedimiento 100. Si fueren varios los actores o deman­dados, el recurso interpuesto por uno de ellos favorecerá a aquellos queno lo hubiesen planteado, aunque solamente el apelante estará legiti­mado para expresar agravios.

""EVlSfHIOTAR"L· 2009· N"'lI ¡CI NCUENTENARJO

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1,,1 CPC(:~, Articulo 512.¡", ;\il0SSET ITURRASPE, Jorge y ;'\OYELLIl'\O, '\orberto J.. Ob. Cit., p. 191.;03 Código Civil, Artículo 66(, bis.104 MOSSET ITURRASPE,jorge" NOYI'JLINO, Norberto J., Ob. Cit., p. 187.

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cualquiera de los contratantes. Dicho plazo deberá ser razonable, a finde CJueel escribano pueda reunir todas las condiciones requeridas para.la escrituración.

En principio, la escrituración se llevará a cabo por ante el escri­bano designado por las partes en el boleto de compraventa. En su de­fecto, deberá intervenir aquel escribano que propusiere el ejecutante!".Mosset lturraspe y Novellino entienden que si quien debía designar alescribano conforme a lo pactado en el boleto, es quien resultó vencido,éste perderá ese derecho de elección desde el momento en que la sen­tencia quede firme, ello encuentra fundamento en el principio universalsegún el cual "nadie puede invocar su propia torpeza" 102.

Es posible, tal como lo hemos expuesto anteriormente, que aquela quien se lo hubiere condenado a escriturar, se niegue a cumplir. Frentea esa actitud negativa del vencido, y siempre que el cumplimiento de laobligación de escriturar fuere posible material y jurídicamente, los juecespueden recurrir a otros medios compulsivos tales como las sancionespecuniarias conminatorias, también llamadas astreintes, a fin de revertirla voluntad renuente del condenado y exigirle el acatamiento de lo or­denado en la sentencia. Habrá que tener en cuenta las circunstancias delcaso, en tanto se trata de una sanción de carácter provisional que seejerce contra el patrimonio del perdidoso, por lo que se graduará enforma proporcional al caudal económico de quien deba satisfacerlas, ypodrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquel desiste de su resis­tencia y justifica total o parcialmente su proceder!",

No obstante dichas sanciones conminatorias, y aún en el caso deque el condenado persistiese en dicha actitud contumaz, recordemosque actualmente la doctrina y la jurisprudencia, son contestes en aceptarla posibilidad de obtener el cumplimiento de la obligación de escriturara través del juez que entiende en la causa. Inclusive es posible que estefuncionario delegue esa facultad legal en un tercero, desde que está au­torizado a requerir la colaboración de auxiliares judiciales!". Adoptar

COLEGIO DE ESCRIBAt"JOS ,,¡i~;~DE LA PROVINCIA DECORDOSA ~~

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10, CPCC~, Artículo 153.

En la actualidad no es posible desconocer que el Boleto de Com­praventa constituye una herramienta prácticamente imprescindible y ne­cesaria, de uso frecuente en la concreción de la operatoria jurídicainmobiliaria. Desde que permite fijar de antemano las condiciones esen­ciales de cada una de ellas y las obligaciones que cada uno de los con­tratantes asumirá, sin que sea necesario aguardar el cumplimiento detodas las cuestiones previas que fueren menester para la suscripción de

x- CONCLUSIONES

No obstante lo dispuesto por los respectivos Códigos de Proce­dimiento Provinciales, en general las costas deben imponerse a quienresulte vencido. Ello encuentra razón en el hecho de que si el condenadono hubiere incumplido las obligaciones a su cargo, el juicio nunca hu­biera tenido lugar y por ende no se hubiese generado gasto alguno.

Con relación a los honorarios profesionales, salvo en algunos su­puestos, normalmente se toma como referencia el valor del inmueble altiempo de su regulación, por sobre el precio acordado por las partes enel boleto. Sin embargo, también deberá estarse a lo dispuesto por lasrespectivas leyes arancelarias.

f- Costas y honorarios

esta solución, no importa ejercer alt"rúntipo de violencia sobre la personadel obligado, Por el contrario, la ejecución forzada no podrá tener lugarsi mediare violencia y en esos casos la única solución viable sería el re­sarcimiento de daños y perjuicios.

Cuando el cumplimiento de lo ordenado por la sentencia se torneimposible, cualquiera fuere el motivo, sea que medie o no culpa del per­didoso, la obligación primitiva se convertirá en la de pagar daños y per­juicios, conforme lo dispone el artículo 1187 del Código Civil':",sin queello importe novación.

".C\H.\"",\Ri.\I.·Xl0" V'"I ,CINClH:NTENARIO

14.1

la escritura pública, y evitando al mismo tiempo dejar el compromisoprevio librado a la prueba de un contrato verbal,

El boleto de compraventa es un contrato bilateral, consensual, noformal y definitivo, pero no como "contrato de compraventa inmobi­liario", sino como un negocio distinto. Es un contrato por el cual laspartes se obligan a concretar un contrato de compraventa Sin embargo,nada obsta a que de dicho boleto surjan otras obligaciones propias deaquel contrato, como la del vendedor de hacer la tradición y la del com­prador de pagar el precio convenido, aun cuando dichas obligacionessean de carácter natural y se tornen exigibles al momento de la escritu­ración. En tal virtud, además de la obligación de escriturar -que nuncafaltará y que recae sobre ambas partes- pueden pactarse de antemanootras obligaciones conexas a aquel negocio jurídico cuyo cumplimientosolo podrá exigirse en el contrato de compraventa.

La escrituración es una formalidad constitutiva del contrato decompraventa, cuando este tiene por objeto transmitir el dominio debienes inmuebles. Es una exigencia cuyo incumplimiento trae aparejadala inexistencia de aquel contrato como tal y en todo caso estaremos anteun contrato diferente que producirá otros efectos jurídicos distintos.No constituye un contrato apto para servir de título traslativo del do­minio, por lo que solo originará una obligación de hacer: otorgar el con­trato de venta. El contrato de compraventa es un contrato consensualy no formal, pero cuando tiene por objeto bienes raíces, se transformaen un contrato formal, en tanto no producirá su efecto principal dehacer adquirir el dominio al comprador mientras no sea elevado a es­critura pública.

A lo dicho acerca de las virtudes del boleto de compraventa, de­bemos agregar el hecho de que conforme la doctrina mayoritaria actual,la obligación de escriturar ha dejado de ser una obligación de hacer decarácter personalísimo, en cuanto frente a la negativa o incumplimientodel obligado, es susceptible de cumplimiento específico forzado por untercero: el juez.

COlEGIO DE ESCRIBANOSI1f I A PROVINCIA nr CORDOBA

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COLEGIO DE ESCRIBANOSDf LA PROVINClA DE CORDOBA