avalúo de terrenos sin construcción rural no agropecuario

Solicitado por: 187

Orden: Año:

Cliente:Ext. Ext.

Tipo de crédito: Moneda: Colones

Información de la finca valorada:

000

Plano de catastro:

Propietario(s):

Finca 2‐454955 000

Ubicación: 2 10 5

2 10 5

Extensión

Área valorada:

Según información registral de la finca No. 2‐454955 Fecha:

Ajuste de área:

Terreno

Edificaciones

Valor Total:

(Ver desglose en la Hoja "Detalle de valoración")

Liquidez del inmueble:

Observaciones y Condiciones

Valuador: 2‐0331‐0080

4 de febrero de 2020

9 de abril de 2016

Cédula:

Fecha de inspección:

20 352 000.00₡

18.3E

(Veinte Millones Trescientos Cincuenta Y Dos Mil Colones Con 00 CENTIMOS.)

Otras inspecciones:

Cantón:

470 737 E

Ing. Antonio Sánchez Hidalgo

1.6 KILÓMETROS SUR DEL COLEGIO DE VENECIA

1 142 923 NLatitud CRTM05:

BANCO DE COSTA RICA

No. de unidad

Valor en letras:

20 352 000.00₡

2‐2068562‐2018

SAN MARTIN

Alajuela

San Carlos

Ingeniería y Valuación

2020

Avalúo de Terrenos sin construcción Rural no agropecuario

BCR Unidad de Bienes AdquiridosÁrea comercial Ver firma digital

5024262

Consumo

Fecha de avalúo:

(de la finca)

Avalúo: Derechos:De la finca 2‐454955Matrícula:

0

Monto 7 000 000.00

Teléfono:

Según plano de catastro No. 2‐2068562‐2018 (de la finca)

0.00₡

El plano catastrado aportado indica que forma parte del inmueble la servidumbre existente al costado Oeste, lo cual hace que se deba aplicar un factor

de castigo adicional al inmueble equivalente al área que está siendo utilizada como servidumbre; aspecto tomado en consideración en la valoración.

En la realidad, actualmente no se puede ingresar directamente desde la calle hasta las áreas aprovechables del terreno, debido a que en el sector del

frente a calle y paralela a la misma lo que existe es el cauce de la quebrada indicada en el plano aportado. Este cauce es más bajo que el nivel de la calle y

presenta una topografía irregular que imposibilita el fácil acceso al inmueble. Lo cual haría necesario construir obras costosas como un paso

alcantarillado o un puente para poder ingresar por dicho sector, además de tener que acondicionar un acceso desde el costado Este hasta el costado

Oeste, donde se ubica el sector del terreno que presenta mejores condiciones topográficas y que por ende tiene un mejor aprovechamiento.

Al costado Oeste tal y como se indica en el plano aportado existe una servidumbre de paso que los colindantes del costado sur utilizan y mantienen

cerrada con un portón metálico con candado aproximadamente donde inicia el terreno perteneciente al Banco, impidiendo ingresar al inmueble por esa

servidumbre, a pesar de que el plano catastro aportado indica que la servidumbre forma parte del inmueble perteneciente al Banco. Tampoco se tiene

certeza de que la servidumbre existente esté inscrita a favor o en contra del inmueble perteneciente al Banco ante el Registro Público de la

Propiedad. Aparentemente en la actualidad no se puede ingresar libremente al inmueble por la servidumbre que describe el plano catastro aportado.

Mediana‐Baja

Tal y como se indica el plano catastrado aportado, el costado Este del terreno es atravesado por una quebrada paralela a la calle de acceso. El cauce de

esta quebrada es más bajo que la calle de acceso y está parcialmente protegido con bosque. Por tanto, para efectos del presente avalúo se castiga el

valor a un área de terreno equivalente a la franja de terreno mínima que establece la Ley Forestal para zonas de protección de la quebrada.

3 584.00 m2

No aplica

Distrito: Venecia Provincia:

Señas:

Lugar:

3 584.00 m2

Longitud CRTM05:

RESUMEN DE VALORACIÓN

Informe confidencial para uso exclusivo del Banco de

Firma del Valuador

Firmado digitalmente por ANTONIO SANCHEZ HIDALGO (FIRMA) Fecha: 2020.02.13 11:11:32 -06'00'

Avalúo de la finca No. 2‐454955

Fecha:

Orden:

Antecedentes legales

Liquidez del inmueble: Justificación de la calificación de la liquidez

Observaciones importantes:

Valuador:Firmado digitalmente en la portada

(Ver detalle de linderos de las fincas filiales en la siguiente Hoja)


Ing. Antonio Sánchez Hidalgo Cédula: 2‐0331‐0080

Finca 2‐454955

Ver firma digital

5024262 Año:

Casa de habitación

2020

Construcciones

Colindantes

Servidumbre de paso

AGROPECUARIA CHAVES SANTAMARIA S.A. (SERVIDUMBRE EN

MEDIO)

No construído

NO HAY ANOTACIONES SEGÚN ESTUDIO DE REGISTRO APORTADO

Al costado Oeste tal y como se indica en el plano aportado existe una servidumbre de paso que los colindantes del costado sur utilizan y

mantienen cerrada con un portón metálico con candado aproximadamente donde inicia el terreno perteneciente al Banco, impidiendo

ingresar al inmueble por esa servidumbre.

CALLE PUBLICA Y ZUMILDA CASTRO AGUILAR

SERVIDUMBRES DE PASO TRASLADADAS

Servidumbre de paso

Finca 2‐454955

Este

ABIGAIL RETANA SANCHEZ Y ZULMIDA CASTRO AGUILAR

Sur

Anotaciones

Oeste

Gravámenes


Linderos actuales de la finca


Galerón

Calle

N‐S‐E‐O

Lindero Colindantes

JESENIA MARIE FALLAS GARCIA Y SANDRA PATRICIA GARCIA

CARDOZA

Norte

Las dificultades de acceso al sector de mayor aprovechamiento No hay un mercado activo, pero sí aparecen compradores

ocasionalmente

Mediana‐Baja

del inmueble, lo hacen poco atractivo para potenciales

INFORMACIÓN GENERAL


Fecha:

Orden:

Año de

construcción

Edad

(Años)Área (m

2) VRN Unit ¢/m2 VU

(años)

Estado de

conservación FF FE FDFactor

total

VUR

(años)

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

1 0.000 0.000 0.000 0.0

Definiciones

EdadVRNVU

FFFE

FDFAVNR

VUR

2 544.00 8 000.00₡ 1.000

750.00 8 000.00₡ 0.000

290.00 8 000.00₡ 0.000

3 584.00 5 678.57₡

FC=

Observaciones importantes

Valuador: Cédula:

0.00₡

0.00₡

Área

(m2)

Servidumbre de paso en uso

ZONA DE PROTECCION DE QUEBRADA

0.00₡

Experiencia profesional en presupuestación

Manual de tipologías constructivas del ONT

0.00₡

0.00₡

0.00₡

0.00₡

VNR Unit

¢/m2

0.00₡

0.00₡

0.00₡

0.00₡

0.00₡

SERVIDUMBRE DE PASO EXISTENTE

Factor de ajuste de terreno


Valor Total: 20 352 000.00₡

Factor de comercialización:

2‐0331‐0080

4 de febrero de 2020Fecha de inspección:

Firmado digitalmente en la portada

Homologación de valores comparables de mercado en la zona aledaña al inmueble valuado.

Valor en letras:

Terreno

(Sección)

(Veinte Millones Trescientos Cincuenta Y Dos Mil Colones Con 00 CENTIMOS.)

FA (Factor

ajuste)

0.00₡

8 000.00₡

0.00₡

Valor Unit. base ¢/m2

0.00₡

0.00₡

0.00₡

Vida útil remanente

Factor de depreciación por edad y vida útil

0.00₡

0.00₡

Justificación del FA

0.00₡

0.00₡

0.00₡

0.00₡

Factor desvalorizante por obsolescencia y/ó funcionalidad

Valor neto de reposición

Vida útil estimada

Factor de depreciación por estado de conservación

Edad del bien


Enfoque de Valoración:

Edificaciones principales y otras obras

Costo

Valor de reposición nuevo

Valor Neto de Reposición (VNR) Total de edificaciones:

0.00₡

0.00₡

0.00₡

20 352 000.00₡

Valor total por sección

Ver página de homologación

0.00₡

20 352 000.00₡

Ver firma digital

5024262 2020

VNR Total

¢

Año:

Depreciación por método de Ross‐Heidecke

Valor total del terreno:

Justificación de factores en la edificación

0.00₡

0.00₡

Valor Unit. ajustado

¢/m2

0.00₡

Limitaciones Ley Forestal

Justificaciones VRN (fuentes)

TERRENO APROVECHABLE

0.00₡

Total

Justificaciones Valor unitario base de terreno

VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES

VALORACIÓN DE TERRENO

RESUMEN DE VALORACIÓN


Fecha:

Orden:

El terreno valorado:

Aclaración sobre disponibilidad de agua y otras observaciones importantes:

Valuador:Firmado digitalmente en la portada

Disp. hidráulica (Infraestructura) Otro "Ver observaciones"

No tiene

No tiene

Transporte público No tiene

Sí tiene

No tiene

Otro (Ver Observaciones) Acera

Disponibilidad de servicios públicos e infraestructura urbana

Vías de acceso: Caminos vecinales

Disponibilidad hídrica (líquido) No tiene

Caserío rural concentrado

Medio‐Bajo

Ver firma digital

5024262 2020Año:

ResidencialUso de suelo:

Material de vías de acceso

Calle o acceso al frente de

Lastre

Lastre

No tieneCordón y caño

Restricciones

Cédula: 2‐0331‐0080

Retiro de ríos ó quebradas

NO SE DETECTAN QUE AFECTEN O DESVALORICEN EL INMUEBLE

Situación

Cercas parcialmente

Otros Frente


Medianero Bajo nivel de calle

No se aportaron cartas de disponibilidad de servicios básicos para el inmueble, pero en la realidad existen redes de distribución de estos servicios

públicos frente al inmueble y es de suponer que no existirán inconvenientes para que las entidades que los brindan, doten al inmueble de estos en

el momento que se requieran.


Forma

Servicios y comercio

Uso de suelo actual

RegularVista panorámica

Limpieza de caños

Correcto

Sí tieneSí tiene

Sí tiene

Sí tiene

Sí tiene

Facilidades comunales No tiene

Características y condiciones del terreno

FRANJA DE 15 METROS POR ZONA Condiciones de riesgo:

O DESVALORICEN EL INMUEBLEDE PROTECCION DE QUEBRADA


Tal y como se indica el plano catastrado aportado, el costado Este del terreno es atravesado por una quebrada paralela a la calle de acceso. El

cauce de esta quebrada es más bajo que la calle de acceso y está parcialmente protegido con bosque. Por tanto, para efectos del presente avalúo

se castiga el valor a un área de terreno equivalente a la franja de terreno mínima que establece la Ley Forestal para zonas de protección de la

quebrada. El plano catastrado aportado indica que forma parte del inmueble la servidumbre existente al costado Oeste, lo cual hace que se deba

aplicar un factor de castigo adicional al inmueble equivalente al área que está siendo utilizada como servidumbre; aspecto tomado en

consideración en la valoración.

NO SE DETECTAN QUE AFECTEN

84.2 mFondo

26.0 m

Relación frente‐fondo 1 : 3.23

SERVIDUMBRE DE PASO AL COSTADO OESTE

Otras condiciones

Variable

Servidumbres

Especifique:

Pendiente

Topografía Mixta

Delimitación de linderos

Servicio de electricidad

Servicio telefónico

Alcantarillado sanitario

Nivel de terreno

Otro "Ver observaciones"

Terreno sin uso

Sí tiene

No tiene

Alcantarillado pluvial


Tipo de zona:

Nivel socioeconómico:

Entorno (Características predominantes):

Servicios de gobierno

Punto de referencia

Alumbrado público Servicios de educación

Recolección de basura

Servicios de salud

CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Y EL TERRENO


Fecha:

Orden:

Resumen de Valoración

Características del acceso por servidumbre de paso:

Valuador:

Otras servidumbres

‐Limitaciones del acceso:

‐Ingreso de servicios públicos:

‐Entrada y salida de otras propiedades:

La servidumbre permite al acceso a otros inmuebles colindantes y se desconoce si tienen derechos debidamente inscritos su favor, considerando

que el plano catastro indica que la servidumbre de paso existente forma parte del inmueble y debería existir derechos de servidumbre sirvientes a

favor de otros inmuebles.

Sobre la servidumbre no hay disponibilidad de servicios públicos básicos de electricidad ni agua potable.

Según el estudio de registro aportado el inmueble está afectado por cuatro gravámenes de servidumbres trasladadas provenientes de la una finca

madre inicial con folio real número 2‐272231‐000. En la visita de valuación no se detectó ninguna aparente que pueda afectar o desvalorizar el

inmueble valuado. Sin embargo, sería importante investigar si alguna de esas servidumbres trasladadas corresponde a la servidumbre que se

indica en el plano de catastro aportado.

Actualmente aproximadamente donde inicia la propiedad del Banco existe un portón metálico, con cadenas y candado que impide al acceso al

inmueble perteneciente al Banco.

Servidumbre trasladada:

Acceso actual:

La superficie o calzada de la servidumbre de paso está parcialmente lastrada, algo contaminada con zacate y pasto.

‐Condiciones de la superficie del acceso:

Fecha de inspección: 4 de febrero de 2020

Ing. Antonio Sánchez Hidalgo Cédula: 2‐0331‐0080


Ver firma digital

5024262 2020Año:

El plano catastrado aportado indica la existencia de una servidumbre de paso con dirección Sur a Norte, con un ancho variable que frente al

inmueble pasa de los 4.72 metros a los 5.16 metros, con una longitud total de aproximadamente 115.02 metros.

Servidumbre de paso indicada en el plano catastrado, cuya inscripción

en el Registro de la Propiedad se desconoce.

Para ingresar al inmueble existe un acceso cuyas características se detallan adelante. El valor del inmueble ha sido estimado, considerando que

dispone de dicho acceso.

‐Orientación del acceso, ancho y largo:

DESCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRES

Firma del Valuador(es)


Fecha:

Orden: Año: 2020

Valuador: Cédula:Firmado digitalmente en la portada

2‐0331‐0080

VISTA DE SERVIDUMBRE EXISTENTE AL

COSTADO OESTE

Ver firma digital


5024262


VISTA DE QUEBRADA Y SECTOR CON

FRENTE A CALLE


FRENTE A CALLE


VISTA DEL FRENTE A CALLE DEL

INMUEBLE

VISTA CALLE DE ACCESO Y DEL

ENTORNO


FRENTE A CALLE

VISTA DE PORTÓN LIMITANDO ACCESO

A SERVIDUMBRE


FRENTE A CALLE


VISTA CALLE DE ACCESO Y DEL

ENTORNO

REPORTE FOTOGRÁFICO 1


Fecha:

Orden: Año: 2020

Valuador: Cédula:Firmado digitalmente en la portada

VISTA PARCIAL DEL SECTOR DEL

FONDO DEL INMUEBLE

Fecha de inspección: 4 de febrero de 2020

Ing. Antonio Sánchez Hidalgo 2‐0331‐0080


FONDO DEL INMUEBLE


FONDO DEL INMUEBLE


FONDO DEL INMUEBLE


FONDO DEL INMUEBLE


FONDO DEL INMUEBLE


FONDO DEL INMUEBLE

Ver firma digital


5024262

REPORTE FOTOGRÁFICO 1

avalúo de terrenos sin construcción rural no agropecuario

Documents