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VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.

HOJA Nº : 1 de 21

ING. BERNARDINO QUILO MELESIOCédula Profesional: 1016573

Cédula de Especialidad: 5052356 La Pericia y la Valuación de Bienes Rurales.

FECHA:

No. DE SERVICIO: VAD2016-001

ASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOS

AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOS

AVALÚO AGROPECUARIO

Unidad productiva compuesta por la Fracción Cuarta y parte de la Fracción Quinta de la

Ex. Hacienda de San Antonio Espinoza.

15 de abril de 2016

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I. ANTECEDENTES

w Institución que practica el avalúo: BANCO DEL BAJÍO S.A.

w Datos del Solic itante: Agrícola Aguilar S.A. de C.V.

Nombre o R.Social: Agrícola Aguilar S.A. de C.V. Localidad: Celaya

Domicilio: Av. Los Joaquines # 100 Entidad: Guanajuato

Colonia: San Antonio Espinoza Teléfono:

Valuador: ING. BERNARDINO QUILO MELESIO Colaborador del valuador:

Cedula de Especialidad: 5052356 La Peric ia y la Valuación de B ienes Rurales. Ing. Jorge Arzate Cervantes

Cedula Profesional: 1016573

Registro: INVAF 0731, CIAM, A.C. 9590,

Especialidad: Agropecuarios

w Acompañante y/o Informante: Joaquín Aguilar Aguilar

w Fecha del Avalúo:

w Bien que se Valúa:

Tipo: Agrícola de riego y agostadero, con construcciones.

Ubicación:

Poblado: San Antonio Espinoza Municipio: Celaya

Entidad: Guanajuato N° de Cuenta Predial y de agua: No proporcionado.

w Régimen de propiedad: Privada Individual

w Propietario:

Domicilio: Av. Los Joaquines # 100, San Antonio Espinoza, Celaya, Gto.

w Objeto del Avalúo: Conocer el valor comercial.

w Propósito del Avalúo:

II. DATOS GENERALES DE LA REGIÓN

w Ubicación y características de la región:

w Clasif icación del Sistema Natural:

p Estación meteorológica: 11-013 Celaya p Precipitación pluvial anual: 582.0 mm.

p Región Fis iográfica: Eje Neovolcánico

p Altitud: 1,750 m.s.n.m. p Siniestralidad: Heladas > A 10 días

p Tipo de Clima: BS1hw(w) Granizo 0-1 DÍAS

p Temperatura Media Anual: 18.5°C p Otros: No aplica.

p Temperatura Máxima y Mínima: 34.0°C Y 4.6°C

w Activ idad Agropecuaria:

w Vegetación nativa de la región:

w Clasif icación:

w Restricciones de la región: Zona de veda para nuevos alumbramientos de agua.

w Características Panorámicas :

Conocer el valor comercial.

Al Noroeste del municipio de Celaya, en el poblado de San Antonio Espinoza.

Joaquín Aguilar Baeza

Agrícola de riego por bombeo de pozo profundo, de gravedad de la presa Allende dentro del Distrito de

Riego 85, La Begoña y de temporal categoría A2 y agostadero.

Se trata de zona agrícola de riego por bombeo de pozo profundo con cultivos de granos básicos, alfalfa

y hortalizas de exportación con tecnología alta, así mismo se observa la zona con influencia por el

crecimiento de la ciudad de Celaya, con el establecimiento de industria y agroindustria.

VAD2016-001

01 (461) 471 3093

15-abr-2016

Unidad productiva compuesta por la Fracción Cuarta y parte de la Fracción Quinta de la Ex.

Hacienda de San Antonio Espinoza.



Agricultura de riego por bombeo de pozo profundo, por gravedad y temporal, con cultivo de granos

básicos, hortalizas y forrajes.

Bosque de mezquite y especies forrajeras como pata de gallo, popotillo, búfalo, flechilla, banderita y

colorado.

EL predio se localiza hacia la parte Noroeste de la ciudad de Celaya, Gto., que se ubica en las

coordenadas 20° 31' 00" de Latitud Norte y 100° 49' 00" de Longitud Oeste; en la Provincia del Eje

Neovolcánico y Subprovincia del Bajío Guanajuatense, caracterizada por sus amplios valles agrícolas.

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III. DATOS GENERALES DEL PREDIO

w Macrolocalización.- N * Croquis del Predio: LN 20°38'56.4" y LW 100°48'07.9" y

1,850 msnm.

w Acceso al predio:

p Vías de comunicación:

w Servic ios Municipales:

p Energía eléctrica: Si tiene. p Agua potable: Acceso

p Teléfono: No tiene p Drenaje: No tiene

p Otras: No aplica.

w Linderos y Colindancias: Según levantamiento topográfico proporcionado y que se anexa.

w Superfic ie Total del Predio: ha Según:

TIPO O USO DEL SUELO ha

Agrícola de Riego 50.-00-00.00

Agostadero 112.-61-57.00

Total 162.-61-57.00

Superficie de Construcciones 0.-02-20

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Partiendo de Celaya, Gto., por carretera a San Miguel de Allende, se recorren 10.5 km, dar vuelta a la izquierda

rumbo al poblado de San Antonio Espinoza y al poniente de éste se localiza el predio.

Levantamiento topográfico, proporcionado por el solicitante, el cual se anexa

162.-61-57.000

Predio PREDIO

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III. DATOS GENERALES DEL PREDIO

w Características Edafológicas y f is icoquímicas:

p Color: Negros en seco.

p Textura: Franco arcillosa.

p Profundidad de la capa arable: Mayor a 50 cm

p Profundidad del Manto Freático: Mayor a 70 m.

p Fertilidad : Buena .

p Pedregosidad: Ligera en terreno agrícola y pedregoso en agostadero.

p Topografía y configuración: Polígono irregular con relieve plano, semiplano e inclinado.

p Pendiente: Plano con pendiente no mayor al 2% y mayor al 6%.

p Permeabilidad y Drenaje: Buena y rápido superficial.

p Salinidad: (ph) Inapreciable .

p Erosión: Ligera por arrastre hídrico.

p Contaminación ambiental Inapreciable.

w Características Hidrológicas.-

p Fuente de Abastecimiento de Agua:

p N° de Titulo de Concesión de Uso del Agua:

p Volumen de agua autorizado:

p Sistema de Riego:

w Especif icaciones del Pozo.-

p N° de Título de Concesión

p Antigüedad del Pozo: 05 Años

p Profundidad de Perforación: 150 m

p Diámetro de Perforación: 40.64 cm

p Diámetro de Tubería de Ademe: 25.40 cm

p HP del motor: 100 H.P.

p Eléctrico o combustión interna: Eléctrico

p Gasto Hidráulico: 36 LPS

p Obras Complementarias:

w Uso Consuntivo o requerimientos de agua para los cult ivos representativos de la región:

Alfalfa 1,200 mm

Maíz 750 mm

Sorgo 700 mm

Cebada 550 mm

w Situación jurídica y legal :

p Escrituras:

p Permisos y concesiones:

p Ordenamiento ecológico:

p Servidumbres:

p Otros: No aplica

w Consideraciones Adicionales:

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Pozo profundo con bomba sumergible de 6" de diámetro de salida

Zona de Preservación Agrícola PA.

Riego por goteo.

08GUA119219/12AMGE01

240,000 m3/año

08GUA119219/12AMGE01

El terreno valuado es un predio ubicado en zona agropecuaria de uso agrícola de riego y agostadero,

actualmente se encuentra con cultivo de trigo y terreno preparado para siguiente ciclo, el predio tiene

influencia por crecimiento de la ciudad de Celaya y cercanía a corredor Celaya - San miguel de Allende

donde se observa incipiente establecimiento de industria y agroindustria, desarrollos habitacionales y

campestres, además de colindar con el poblado de San Antonio Espinoza.

Línea de conducción subterránea de PVC hidráulico, con válvulas de

distribución y riego por goteo.

No se aprecian a simple vista al momento de la inspección..

Título de concesión de uso de agua No. 08GUA119219/12AMGE01 con un

volumen concesionado de 240,000.00 m3 anuales, con vigencia de 10 años a

partir del 20 de febrero de 2011.

Levantamiento topográfico, proporcionado por el solicitante, el cual se anexa

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ÁREAS AGRÍCOLAS

w Área con Cultivos Anuales

USO ACTUAL DEL PREDIO Uso típico o Rend. prom.

Clasif. Has. CICLO O-I CICLO P-V representativo en la región ton / ha

Agrícola de

Riego50-.00-00.00 Trigo Alfalfa 20.00

Agostadero 112-.61-57.00 Maíz 9.00

Sorgo 9.00

Cebada 6.50

Trigo 7.00

w Descripción de los cultivos anuales:

p Cultivos:

p Tecnología utilizada:

p Descripción de la forma de riego:

p Mejoras territoriales: Caminos internos transitables.

w Área con Cultivos Perennes No aplica.

Edad Sistema de Nº de plantas Rend. prom.

Clasif. Has. Cultivo años Plantación por Ha. Totales Regional

w Descripción de los cultivos perennes:

p Cultivos: No aplica

p Tecnología utilizada: No aplica

p Descripción de la forma de riego: No aplica

p Mejoras territoriales: No aplica

Agua de pozo profundo con líneas de conducción de PVC subterránea y riego por

goteo.

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Al momento de la visita se observa cultivo de trigo espigado, amaranto en

nacencia y terreno preparado para siguiente ciclo.

Media alta, con utilización de maquinaria e insumos como semillas mejoradas,

fertilizantes granulados y pesticidas.



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ÁREAS DE AGOSTADERO

w CERTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE AGOSTADERO DE LA REGIÓN, SEGÚN LA SAGAR: 13.04 Ha/U.A.

w ÁREAS DE AGOSTADERO DEL PREDIO:

TIPO DE VEGETACIÓN Nº de C. A.

Clasif. Has. Potreros Ha. / UAA

Agostadero 112.62 Pastizal Mediano Abierto 3 13.04

w DESCRIPCIÓN DEL AGOSTADERO:

p Condición de la vegetación: Buena

p Tipo de cercos: Cercos de piedra y alambre de púas.

p Orografía y pelig rosidad: Media

w PRÁCTICAS DE MANEJO DEL AGOSTADERO Y NIVELES DE TECNIFICACIÓN:

w DESCRIPCIÓN DE AGUAJES:

p Distribución y descripción: 3 aguajes con recarga natural y de pozo profundo.

p Fuentes de abastecim iento de agua (permanentes o estacionales):

Permanentes con recarga natural y de pozo profundo.

w DESCRIPCIÓN, DIMENSIONES Y MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN DE LOS CORRALES DE MANEJO :

w DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y EQUIPOS AUXILIARES.-

p Báscu la: Si

p Prensa: Si

p Puertas Cortadoras: Si

p Baño de Inmersión: No

p Baño de Aspersión: Si

p Manga de Trabajo : Si

p Manga de Embarque: Si

p Áreas de Almacenamiento de Insumos: Si

p Comederos: Si

p Bebederos: Si

p Puertas Guardaganado: Si

p Área de Sombras y Montícu los de Descanso: Si

p Otros

w DESCRIPCIÓN DE MEJORAS TERRITORIALES.-

Las instalaciones son para cría de ganado de lidia, las cuales se pueden utilizar para

ganado bovino de engorda.

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Tecnificación media con sobrecarga animal y apoyo con esquilmos y pasturas, el ganado

observado es ganado de lidia.

Cuenta con corrales de manejo con cercos tubulares y corrales e instalaciones de manejo

y para separación y preparación de ganado para lidia, estos últimos de piedra unida con

mezcla de arena cal y cemento.



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DEFINICIONES

Valuación

Es estimar el valor de un bien, en un momento determinado, en términos monetarios

Avalúo

El enfoque comparativo de mercado.

Enfoque de costos (valor físico).

Valor unitario neto de reposición (V.U.N.R.)

Vida útil remanente (V.U.R.)

Demérito o depreciación

Método de capitalización de rentas o indirecto

Renta efectiva

Renta estimada o de marcado

Tasa de capitalización

es el procedimiento por el cual se llega al valor de mercado, es decir, el valor que se maneja según la oferta y la demanda, se investigan mínimo

tres muestras de terrenos o ranchos que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares.

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El presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en la circular 1462 emitida por la comisión nacional

bancaria y de valores con fecha 14 de febrero del año 2000.

Es el reporte emitido por un perito, donde manifiesta el valor de un bien y que esta avalado y reglamentado por instituciones

el presente avalúo esta realizado aplicando el enfoque comparativo o de mercado, enfoque de costos (valor físico) y enfoque de ingresos (valor

de capitalización o rentas)



Es la que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles arrendados similares en el mercado activo de arrendamiento.

Esta tasa debe ser de acuerdo a la ubicación del predio, factores climáticos, oferta, demanda y características agrológicas de los predios.

Es el procedimiento racional mediante el cual se determina el índice físico o directo para el terreno, las construcciones , instalaciones especiales

y/o obras complementarias, para la determinación del valor unitario del terreno/ha, se analizo : la ubicación, la superficie, el acceso, la pendiente,

factores agronómicos e instalaciones especiales o infraestructura; así como la investigación de mercado en la zona y consulta de avisos

clasificados en periódicos, de las características conocidas de los terrenos investigados para así determinar los factores que nos conduzcan

finalmente al valor unitario / ha . en el caso de valuación de fincas o instalaciones existentes en los predios o terrenos se considera lo siguiente:

Se entenderá como el valor de los bienes iguales a los existentes o que presten un servicio similar, nuevos instalados en el mismo lugar y en

condiciones de operar normalmente, considerando precios normales en el mercado de materiales y mano de obra.

Se entenderá como la vida útil que se estima tendrán los bienes en el futuro dentro de los límites de eficiencia.

Se entenderá como la perdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada, originada esta por el deterioro físico así como por

obsolescencia funcionales y/o económicas

Es el procedimiento que permite la determinación del índice de capitalización ó rentas, tomando en consideración los siguientes aspectos:

Es la que esta produciendo el bien a la fecha del avalúo.

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IV. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

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Para la realización del presente avalúo se tuvo como documentación antecedente copia de levantamiento topográfico que incluye cuadro de

construcciones así como medidas de linderos y superficie total del predio.

El mercado de este tipo de predios, en general, es poco activo comparado con otros sectores del mercado inmobiliario, sin embargo está

influenciado por interés diferente a la producción agropecuaria, motivado por la relativa cercanía a la ciudad de Celaya, por las obras de

infraestructura realizadas en la región de parte de gobiernos federal, estatal y municipal y del sector privado que conllevan a una mayor

especulación y valores de los predios y por ubicarse dentro del corredor Celaya - San Miguel de Allende.

Los croquis de Macrolocalización o de distribución presentados en el presente avalúo son aproximados, por lo que no deben considerarse como

"planos a escala", esto es, pueden no reflejar de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa, sin embargo se anexa

copia del levantamiento topográfico que sirvió para la localización del predio.

El cálculo del valor por el método de ingresos se realiza con los cultivos y actividades agropecuarias y sus parámetros productivos mas

representativito de la región en éste tipo de terrenos.

El presente avalúo se realiza en base a la documentación proporcionada por el solicitante, quien asume la responsabilidad de su veracidad o

exactitud, por lo anterior el valor aquí reportado se estima bajo la consideración de que la información es correcta.

No es objeto del presente avalúo la verificación de gravámenes o ningún tipo de anotación marginal que existiere sobre el predio.

Para la estimación de áreas de las construcciones e instalaciones observadas dentro del predio se realizó mediante medición al momento de la

inspección sin que estas medidas tengan la exactitud que requiere un levantamiento topográfico y/ planos a escala.

El pozo de riego, los sistemas de riego, los caminos interiores, bordos para captación de agua y cercos perimetrales se consideran como parte

integrada y de las características del predio, por ello, no se valúan por separado y su valor esta incluido en el valor del terreno.

Se concluye con la ponderación de los valores estimados por el enfoque físico y de ingresos, considerando que aun y cuando el predio tiene

influencia por otros factores o mercados diferentes al agropecuario, su uso actual sigue siendo para la producción agropecuaria.

El inmueble valuado es la unidad conformada y deslindada en el plano, los valores unitarios aquí reportados, aplican para toda la unidad y no

para alguna fracción en particular, en caso de requerir el valor de alguna fracción de interés se deberá realizar un nuevo avalúo de esa unidad

en específico.



El predio fue mostrado por Joaquín Aguilar Aguilar, hijo del propietario del mismo, al momento de la visita se encuentra aparentemente en

posesión pacífica del mismo.

El propósito y objeto del avalúo es para conocer su valor comercial.

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AVALÚO NO.:


V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

w CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO USO ACTUAL O UNIDADES DISTRIBUCIÓN SUPERFICIE (MTS)

T1 Casa habitación 1 En 8 X 5 40

T2 Palco y almacén 2 En 7 X 8 84

T3 Bodega 1 En 8 X 12 96

T4

T5

T6

T7

Edad de Vida Vida

TIPO Const. Útil remanente ESTADO DE CONSERVACIÓN CALIDAD DEL PROYECTO

T1 10 50 40 Bueno Adecuado a su uso y estilo rustico campestre



T4

T5

T6

T7

w ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN (Breve Descripción de las Siguientes Partidas)

a ) OBRA NEGRA O GRUESA:

p CIMENTACIÓN:

p ESTRUCTURA:

p MUROS:

p ENTREPISOS: Losa de concreto armado

p TECHOS:

p AZOTEAS: No aplica.

p BARDAS Y CERCAS:

T1 Columnas de concreto armado y dalas de cerramiento.

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N° DE NIVELES

T1 Se supone de mampostería con zapata aisladas, castillos y cadenas de desplante.

Losa de concreto armado y de teja sobrepuesta, sobre estructura de madera tratada.

No aplica.

De tabique de barro y mampostería de piedra brasa unidas con mezcla de arena, cal y cemento con remates de

ladrillo aparente.



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V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN (sigue)

b ) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:

p APLANADOS: T1 Mezcla de arena cal y cemento.

p PLAFONES: T1 tirol rústico y estructura de madera y teja aparente.

p LAMBRINES: T1 loseta cerámica en partes húmedas.

p PISOS: T1 de loseta cerámica rústica y de baldosa de barro.

p ESCALERAS: Rampa de losa de concreto armado.

p PINTURA: T1 y T2 vinílica económica.

p RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c ) CARPINTERÍA: T1 puertas de madera de pino.

d ) ESTRUCTURAS METÁLICAS Y/O MADERA:

Las ya señaladas en los 3 tipos.

e ) INSTALACIONES HIDRÁULICA Y SANITARIA:

p TUBERÍA Y EQUIPO: En T1 de cobre y PVC.

p MUEBLES SANITARIOS: T1 nacionales tipo económico

p MUEBLES DE COCINA: Barra de concreto.

f ) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Aparentes y ocultas con accesorios económicos con eliminación fluorescente.

g ) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA:

T1 y T2 puertas y ventanería de herrería comercial económica.

h ) VIDRIERÍA: En T1 y T2 económica de tipo transparente de 3 mm

i ) INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS:

j ) OBRAS COMPLEMENTARIAS:

El pozo de riego, los sistemas de riego, los caminos interiores y cercos perimetrales se consideran

como parte de las características del predio y no se les valúa por separado

Corrales para novillos en 200 x 80, con cerco tubular incluye comedero con sobra de lámina y

bebedero.

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Corrales de manejo y ruedo en 1,600 m2 con muros de piedra unida con mezcla de arena cal y

cemento de 1.8 m de altura en promedio.



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VI. APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

w INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS: *

Superficie Valor Total Valor unitario

Muestra Clasificación Características has. Pesos Oferta - Venta ( $/Ha)

1 RB

40.-00-00.00 26,000,000 Oferta 650,000.00

2 RB

98.-00-00.00 50,000,000 Oferta 510,204.08

3 RB100.-00-00.00 60,000,000 Venta 600,000.00

4 RB30.-00-00.00 15,000,000 Venta 500,000.00

Muestra Ubicación Fuente

1

2 Pozos, Juventino Rosas, Gto.

3 Tierras Negras, Villagrán, Gto., Carretera Villagrán - J. Rosas

4 Jaral del Progreso, Gto.

w HOMOLOGACION DE TERRENOS: *

Terreno tipo 1:

Superficie Valor Unit. Factores Otros Factor Valor Neto

Muestra Clasificación ha. $ /ha Ubicación Acceso Superficie Negociación Agronómico Resultante $/Ha

1 RB 40.-00-00 650,000 1.0000 1.0000 0.9755 0.8500 0.9000 0.7463 485,072.90

2 RB 98.-00-00 510,204 1.0000 1.0000 1.0776 0.8500 0.9000 0.8244 420,608.71

3 RB 100.-00-00 600,000 1.0000 0.8500 1.0801 1.0000 0.9000 0.8262 495,747.42

4 RB 30.-00-00 500,000 1.0000 1.0000 0.9448 1.0000 0.9000 0.8503 425,170.04

Valor Homologado: 456,649.77

Tipo Superficie V. Homologado Val. Parcial

50-.00-00.000 456,649.77 22,832,488.352

Valor de terreno tipo1: 22,832,488.352

Terreno tipo2:


Muestra Clasificación Has. $ / Ha. Ubicación Acceso Superficie Negociación Agronómico Resultante $/Ha

5 - -

6 - -

Valor Homologado: -


HAS - -

Valor de terreno tipo2: -

a) Valor de mercado de los Terrenos: 22,832,488.35

w Consideraciones a la Investigación de Mercado de terrenos:

Plano, sin acceso a carretera, sin construcciones, cuenta con pozo de riego

de 6"

A 1.0 km de Carretera Villagrán - J. Rosas por Rancho Proveedora, mpio. Villagrán,

Gto.

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Plano, riego por bombeo con 2 pozos de 4", sin acceso directo a carretera,

sin piedras, con construcciones auxiliares, riego por compuertas.

Plano, sin acceso directo a carretera, sin piedras, cuenta con

construcciones auxiliares para resguardo de maquinaria y equipo y

pozo 8".

Plano, a pie de carretera, agua de pozo profundo, riego por goteo,

instalaciones auxiliares.



En el factor de otros se castiga al sujeto por estar el terreno con pendiente y ligeramente pedregoso.

En el factor de ubicación permanecen en la unidad sujeto y muestras, por estar ambos, en zonas similares a polos de desarrollo.

Acceso permanecen en la unidad sujeto y las muestras 1, 2 y 4 al no tener éstos acceso a carretera y se castiga respecto a la muestra 3 que está a pie de carretera.

En superficie se aplica el método de raíces, sin dejar de observar su congruencia con el mercado.

El factor de comercialización se aplica un castigo al sujeto en relación a las muestra 1 y 2, por ser ofertas, éste factor corresponde al descuento a que se tiene acceso en operaciones de

contado.

Venta en sitio, así corre el mercado, informa Luis Felipe Patiño Procel, Tel. 01 (411) 661

0184.

Venta de información en sitio

M&C Soluciones Inmobiliarias 01 449 145 14 23

Oferta en sitio, informa Sr. Jorge Campos Lara, Tel. 01 (411) 104 48 15.

Se observa un mercado relativamente activo, las muestras se localizan en zonas similares al predio que se valúa.

RB

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VI. APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

w INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS: *

Superficie Valor Total Valor unitario

Muestra Clasificación Características has. Pesos Oferta - Venta ( $/Ha)

1Agostadero 120.-00-00.00 12,000,000 Oferta 100,000.00

2Agostadero 275.-00-00.00 25,000,000 Oferta 90,909.09

3

Agostadero 70.-00-00.00 6,650,000 Oferta 95,000.00

4

Muestra Ubicación Fuente

1 Oferta Expuesta Real State Solutions 01 559 000 40 41

2 Oferta Publicada, Royalty Real State 01 415 111 94 09

3 Oferta Publicada, Royalty Real State 01 415 111 94 10

4

w HOMOLOGACION DE TERRENOS: *

Terreno tipo 1:


Muestra Clasificación ha. $ /ha Ubicación Acceso Superficie Negociación Agronómico Resultante $/Ha

1 Agostadero 120.-00-00 100,000 1.0000 0.8500 1.0053 0.8000 0.9000 0.6152 61,524.76

2 Agostadero 275.-00-00 90,909 1.0000 1.0000 1.0772 0.8000 0.9000 0.7756 70,510.04

3 Agostadero 70.-00-00 95,000 1.0000 1.0000 0.9612 0.8000 0.9000 0.6920 65,742.72

4

Valor Homologado: 65,925.84


112-.61-57.000 65,925.84 7,424,284.842

Valor de terreno tipo1: 7,424,284.842

Terreno tipo2:


Muestra Clasificación Has. $ / Ha. Ubicación Acceso Superficie Negociación Agronómico Resultante $/Ha

5 - -

6 - -

Valor Homologado: -


HAS - -

Valor de terreno tipo2: -

a) Valor de mercado de los Terrenos: 7,424,284.84

w Consideraciones a la Investigación de Mercado de terrenos:

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Semiplano e inclinado, pedregosidad media, a pie de carretera, sin división

de potreros, bordo de agua, sin construcciones.

Semiplano e inclinado, pedregosidad media, sin acceso, sin división de

potreros, presas de agua, construcciones para rehabilitar.

Semiplano e inclinado, con montaña, pedregosidad media, sin acceso, sin

división de potreros, presa de agua y manantial, sin construcciones.



En el factor de otros se castiga por la especulación existente en la zona.

Jalpa San Miguel de Allende, Gto.

En el factor de ubicación permanecen en la unidad sujeto y muestras, por estar ambos, en zonas similares a polos de desarrollo, en todos los casos tiene influencia por otros objetos

diferentes a la producción agropecuaria.

Acceso permanecen en la unidad sujeto y las muestras 2 y 3 al no tener éstos acceso a carretera y se castiga respecto a la muestra 1 que está a pie de carretera.

Rinconcillo de los Remedios, Carretera Comonfort - San Miguel de Allende

San Miguel de Allende, Gto., entre Corral de Piedras y Clavellinas

0.-00-00

Se observa un mercado relativamente activo, las muestras se localizan en zonas similares al predio que se valúa.

En superficie se aplica el método de raíces, sin dejar de observar su congruencia con el mercado.

El factor de comercialización se aplica un castigo al sujeto en relación a todas las muestras por ser ofertas, éste factor corresponde al descuento a que se tiene acceso en operaciones de

contado.

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VII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

a) Terreno:

Clasificación de Superficie Valor Unit. Valor

Terreno: Ha. $ / Ha. Parcial $

1 50-.00-00 456,649.77 22,832,488.35

2 112-.61-57 65,925.84 7,424,284.84

3

4

5

Valor de Terreno: $ 30,256,773.19

b) Construcciones:

Área V. Reposic. Vida Prob. Edad de Const. Factores Factor Valor Neto Valor

m² Nvo. $/m² Años Años Obsolescencia Edad y Conserv. Resultante Reposición $/m² Parcial $

1 Casa habitación 40 3,850.00 50 10 0.8500 0.8578 0.7291 2,807.15 112,286

2 Palco y almacén 84 3,200.00 40 10 0.8500 0.8225 0.6991 2,237.20 187,925

3 Bodega 96 2,680.00 40 10 0.8500 0.8225 0.6991 1,873.66 179,871

4 0 0 - - -

5 0 0 - - -

6 0 0 - - -

7

220 Valor de Construcciones: $ 480,082

c ) Instalaciones Especializadas:

Concepto Cantidad PU de Reposi- Factor de Factor Valor Neto de Valor

ción Nuevo Obsolescencia Edad y Conserv. Resultante Reposición Parcial $

1 16,000 85.00 0.8500 0.7582 0.6445 54.78 876,479.20

2 1,600 245.00 0.8500 0.7582 0.6445 157.90 252,632.24

3 - - -

4 - - -

5 - - -

6 - - -

7 - - -

Valor de Instalaciones Especiales: $ 1,129,111.44

d) Otros Bienes Distintos a la Tierra:

Concepto Cantidad PU de Reposi- Factores Factor Valor Neto de Valor

Total ción Nuevo Obsolescencia Edad y Conserv. Resultante Reposición Parcial $

1 - - -

2 - - -

3 - - -

4 - - -

5 - - -

6 - - -

7 - -

Valor de Otros Bienes Distintos a la Tierra: $ -

Resultado por Enfoque Físico = a + b + c + d: $ 31,865,966

VALOR FÍSICO O DIRECTO

w Consideraciones al Enfoque de Costos :

Se realizo una división estimada de terreno de riego apoyado con el levantamiento topográfico y estimación en cartas topográficas, igualmente se considera el volumen de

agua concesionado y la eficiencia que da el riego por goteo.

Construcción

Corrales de engorda

Corrales de manejo y ruedo

Las construcciones con las que cuenta el predio son de tipo rústico campestre con temas y objetivos taurinos, la aplicación de los factores de obsolescencia obedecen a la

especialización de las misma, para el factor de conservación y edad se aplicó el método de Ross-Heidecke.

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Agrícola de Riego

Tipo de

Agostadero



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AVALUO AGROPECUARIO

VIII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

ANÁLISIS DE RENTAS DIRECTAS

a ) Terrenos:VALORES POR HA.

Clasificación del Sup. Total Renta Otros Deduc- Renta Tasa de Valor Valor

terreno ha. Bruta Ingresos ciones Neta cap. Unitario Parcial

Valor del terreno: $

b ) Inmuebles:VALORES POR UNIDAD DEL INMUEBLE

Tipo de Unidades Renta Otros Deduc- Renta Tasa de Valor Valor

Inmueble Totales Bruta Ingresos ciones Neta cap. Unitario Parcial

- - - -

Valor del Inmueble: $ -

ANÁLISIS DE PRODUCTIVIDAD

a ) Terrenos:VALORES POR HA.

Clasificación del Sup. Total Renta Renta Renta Tasa de Valor Valor

terreno ha. Ciclo O-I Ciclo P-V Anual Cap. Unitario Parcial

Agrícola de Riego 50.-00-00 26,860 0.110 244,182 12,209,091

Agostadero 112.-61-57 343 0.130 2,637 296,989

Valor del terreno: $ 12,506,079

b ) Inmuebles:

Tipo de Unidades Renta Tasa de Valor Valor

Inmueble Totales Anual Cap. Unitario Parcial

Valor del Inmueble: $

Resultado por Enfoque de Ingresos $ 12,506,079

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

w Consideraciones al Enfoque de Ingresos:

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El cálculo del valor por el método de ingresos se realizó tomando en cuenta los cultivos mas comunes en la zona de estudio

de cultivo de temporal de acuerdo a paquete tecnológico utilizado en terrenos de este tipo.



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IX. RESUMEN

w Resultados por Enfoque:

Comparativo de mercado (valor de mercado) No aplica

Costos (valor físico o directo) 31,865,966

Ingresos (valor de capitalización) 12,506,079

X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

XI. CONCLUSIÓN

w VALOR COMERCIAL A. N. R. : 27,000,000.00$

Con letra:

Lugar y Fecha: Celaya, Gto.,

AUTORIZACIONES

Declaraciones:

Valuador:

Cédula de Especialidad Profesional5052356 La Pericia y la Valuación de Bienes Rurales.

Cédula Profesional 1016573

Registros: INVAF 0731, CIAM, A.C. 9590,

Especialidad: Agropecuarios

Colaborador

Ing. Jorge Arzate Cervantes

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Se concluye con la ponderación de los valores estimados por el enfoque físico y de ingresos.

No se estima el valor por el método de mercado por existir en el predio instalaciones especializadas, realizadas

de acuerdo a objetivo del propietario y por no encontrar muestras de mercado de inmuebles similares al sujeto.

El cálculo del valor por el método de ingresos se hace con los cultivos y actividades mas representativos de la

región y parámetros productivos en éste tipo de terrenos.

a 15 de abril de 2016



ING. BERNARDINO QUILO MELESIO

El presente avalúo consta de un total de __21____ hojas numeradas del 1 al _21__;

incluidas en este total ____6______ hojas, de anexos.

VEINTISIETE MILLÓNES DE PESOS 00/100 M.N.

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ESTUDIO ANALÍTICO : TERRENO AGRÍCOLA

w AGRÍCOLA

REGIÓN: CelayaFECHA:

CULTIVO: Maíz MaízCARACTERÍSTICAS: BMF BMFCICLO AGRÍCOLA:

RENDIMIENTO 10 Ton/Ha.

OTROS INGRESOS: $ 0

VALOR DEL PRODUCTO $ 4,000.00 Ton.

VALOR DE LA PRODUCCIÓN $ 40,000.00

COSTO DE CULTIVO 18,000.00 $/Ha

INTERESES 12 %

GASTOS FINANCIEROS $ 1,080.00

% UTILIDAD 10 %

UTILIDAD $ 1,800.00

% SEGUROS 5 %

SEGUROS $ 900.00

RENTABILIDAD

VAL. DE P - GASTOS $ 18,220.00

CAPITALIZACIÓN

ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN 11 %

APLICABLE AL CASO

VALOR DE LA TIERRA $/ha $ 165,636.36

CULTIVO: TRIGO

CARACTERÍSTICAS: BMF

CICLO AGRÍCOLA: O-I

RENDIMIENTO 7 Ton/Ha.

VALOR DEL PRODUCTO $ 4,000.00 Ton

OTROS INGRESOS: $ 0.00

VALOR DE LA PRODUCCIÓN 28,000 $/Ton

COSTO DE CULTIVO 16,000.00 $/Ha.

INTERESES 12 %

GASTOS FINANCIEROS $ 960.00

% UTILIDAD 10 %

UTILIDAD $ 1,600.00

% SEGUROS 5 %

SEGUROS $ 800.00

RENTABILIDAD

VAL. DE P - GASTOS $ 8,640.00

CAPITALIZACIÓN

ÍNDICE DE CAPITALIZACIÓN 11 %

APLICABLE AL CASO

VALOR DE LA TIERRA $ 78,545.45

VALOR DE LA TIERRA $ 244,181.82

PROMEDIO DE LA HECTÁREA 244,181.82

VALOR COMERCIAL A N.R. $ 12,209,090.91

OBSERVACIONES:

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enero-00

Para estimar el valor de la tierra considerando su productividad, se toman en cuenta los cultivos y

parámetros productivos más comunes de la zona.

enero-00

PV



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UNIDAD DE AVALÚOS Y SERVICIOS TÉCNICOS AVALÚO AGROPECUARIO

XIV. ANEXO

ESTUDIO ANALITICO: TERRENO DE AGOSTADERO (PRODUCCIÓN DE BECERROS)

TIPO DE VEGETACIÓN: Pastizal Mediano Abierto

CONDICIÓN DEL AGOSTADERO: Buena

REGIÓN: Comonfort

FECHA:

SUPERFICIE: 113 has.

COEFICIENTE DE AGOSTADERO: 13.04 Has / U.A.

PRODUCCIÓN DE BECERROS

HATO BASE PARA EL CALCULO

U.A.E. Cabezas Kg./Cb. Nº de U.A. Kgs. $/Cb. $/hato

VACA 1.00 25 450 25.00 11,250 13,500.00 337,500

SEMENTAL 1.25 1 600 1.25 600 27,000.00 27,000

VAQUILLA 0.90 6 400 5.63 2,500 18,000 112,500

NOVILLONA 0.70 3 250 1.75 625 11,250 28,125

BECERROS(AS) AL DESTETE 20 250 5,000 11,250

54.75 33.63 19,975 505,125

PARAMETROS

PARICIONES 0.80 %

REEMPLAZO DE VACAS 0.25 % Unidades Animal en el Hato: 34

REEMPLAZO DE VAQUILLAS 0.10 % Superficie necesaria para el Hato (Has.): 438

VENTAS Nº KGS. $/KGS. INGRESO

Becerros(as) (Parición menos reemplazo) 18 4,375 45.00 196,875

Vacas de desecho 6 2,813 30.00 84,375

281,250

INGRESO BRUTO POR HATO 281,250 $/año

COSTOS POR HATO

Cargos fijos 10% 28,125 $/Hato

Cargos por operación 10% 28,125 $/Hato

Gastos anuales directos 56,250 $/Hato

UTILIDAD DEL PRODUCTOR 5% 14,063 $/Hato

COSTO DEL CAPITAL 12% 60,615 $/Hato

RENTA ANUAL DE LA SUP. TOTAL 150,323 $/Hato

RENTA ANUAL POR HA. 342.83 $/Ha.

TASA DE CAPITALIZACIÓN 13%

VALOR POR HA. CAPITALIZADO 2,637 $/Ha.

w Observaciones:

15-abr-16

El predio cuenta con ganado bravo de lidia, el cálculo para estimar la rentabilidad se lleva a cabo utilizando un hato

tipo para producción de becerros para engorda y abasto con los parámetros productivos más comunes de la zona.


ASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOS VAD2016-001


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XII. ANEXO

MAPA DE MACROLOCALIZACION

Levantamiento topográfico del predio


ASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOS VAD2016-001

PREDIO

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XII. ANEXO FOTOGRAFICO



Foto 1 Foto 2

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Panorámica terreno agrícola.

Panorámica terreno agrícola. Panorámica terreno agrícola.

Unidad productiva compuesta por la Fracción Cuarta y

parte de la Fracción Quinta de la Ex. Hacienda de San

Antonio Espinoza.

Unidad productiva compuesta por la Fracción Cuarta y parte de la

Fracción Quinta de la Ex. Hacienda de San Antonio Espinoza.

Foto 3 Foto 4Panorámica terreno agrícola y válvulas de riego



Antonio Espinoza.



Foto 5 Foto 6Panorámica terreno agrícola. Panorámica pozo de riego.



Antonio Espinoza.



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Foto 11 Foto 12Panorámica corrales. Panorámica corrales.



Antonio Espinoza.



Panorámica casa habitación. Panorámica palco tentadero



Antonio Espinoza.



Foto 9 Foto 10Panorámica bodega forrajes Panorámica corrales manejo



Antonio Espinoza.



Foto 7 Foto 8

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21 de 21





Antonio Espinoza.







Antonio Espinoza.



Foto 17 Foto 18Panorámica Panorámica



Antonio Espinoza.




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avalÚo agropecuario - fiestabrava.com.mx · cedula de especialidad: 5052356 la pericia y la ......

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