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Derecho Registral
Adriana Abella
REGISTRO INMOBILIARIO ARGENTINO
Sistema registral es declarativo
(art. 2505 del CC., y los arts. 2, 20 y cc. Ley N° 17.801)
No convalidante ( art. 4 LR)
La finalidad de la publicidad registral es brindar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario.
REGISTRO DE TíTULOSArt 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se registran los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares,c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
II Congreso Internacional de Derecho Registral II Congreso Internacional de Derecho Registral se aceptó se aceptó la designación genérica de la designación genérica de situaciones jurídicas registrablessituaciones jurídicas registrables, , que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros interesados, denominación que más se ajusta a la terceros interesados, denominación que más se ajusta a la temática registral imperante.temática registral imperante.
Principios registrales
inscripciónrogaciónautenticidadespecialidadtracto sucesivoprioridad legalidad
El principio de fe pública registral no ha sido técnicamente incorporado en nuestro derechoExiste presunción de veracidad.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la preferencia excluyente o de superioridad,
o no excluyente llamada de rango La preferencia excluyente trata de derechos
incompatibles entre sí Se aplica de la máxima “prior in tempore potior in
iure”. La preferencia de rango se produce cuando
ingresan documentos que instrumentan derechos compatibles.
El artículo 17 :
“Inscripto o anotado el documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 5º.”
Prioridad directa
Ley 17.801 sienta la prioridad registral en el art. 19 en su primera parte dice:
“La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40”
El artículo 40 LEY 17801 “El Registro por los procedimientos técnicos
que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda”
Inicio del procedimiento inscriptorio Efecto de duración y caducidad de los plazos
Alteraciones del principio
Convenciones sobre rango
Modificaciones legales
Reserva de prioridad ( arts. 23, 24, 25, 17, 18 inc b, 9 inc b LR)
Efecto retroactivo de la inscripción ( art. 5)
Art. 23 Ley 17801 El escribano no puede autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derecho reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según constancias registrales.
Legitimado. Actos. Cómputo del plazo. Efectos.
Art. 25 Ley 17801
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Las certificaciones revisten las características propias de los instrumentos públicos administrativos.
•Tiene igual valor y eficacia que los asientos originales y suplen a éstos; •Son el medio técnico y legal de hacer público el registro. •Garantizan la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y en las condiciones que resultan de la ley.
• Los registros se presumen completos e íntegros y lo son cuando la realidad registral coincide con la realidad sustancial
• El certificado goza de la presunción de integridad del contenido de los asientos.
• Produce una presunción de certeza de lo que en la misma se hace constar y afirma.
• No detiene la obtención de ulteriores certificados• Todo documento que se presente en el registro
será inscripto condicionado
Documento otorgado
• Sin certificado
• Con certificado solicitado para un acto distinto del indicado en la solicitud
• Con certificado solicitado por otro escribano
Responsabilidad del escribano
Prioridad indirecta En resguardo de la contratación y
protección de los interesados en celebrar un negocio jurídico que tiene por fin la constitución, transmisión, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles.
Se garantiza la “seguridad del tráfico jurídico inmobiliario”
Art. 5: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contado desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”
La prioridad se apoya en distintos momentos:presentación de certificado,La instrumentación del acto dentro del plazo de validez El ingreso del documento al registro dentro de los 45 díasLa inscripción definitiva
Por el transcurso del tiempo, caducan las anotaciones referentes a la expedición de certificados con reserva de prioridad (artículos 24 y 25, Ley Registral), y las registraciones provisorias por 180 días, que pierden su validez de manera automática (artículo 9°, inciso b, Ley Registral).
PUBLICIDAD “La plenitud, limitación o restricción de los
derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones que se refieren los arts. 23 a 25 de la mencionada ley” (art. 22 de la ley 17.801).
Tercero de buena fe.
La Corte Suprema sostiene que debe evaluarse la conducta de los adquirentes del derecho real que pretenden ampararse en el informe registral, a quienes les son aplicables los principios establecidos en el art. 902 del C.C., es decir, un grado de diligencia razonable necesaria para la celebración del acto que están ejecutando que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, presupuesto indispensable para obtener la protección de la leyCS Inverfin S.A. 1986.12.11 LL 1987 C,144
Medidas cautelares
• Inhibición general de bienes• Embargo• Anotación de litis• Prohibición de innovar• Prohibición de disponer, contratar, enajenar • Medida cautelar genérica
Caducidad art. 37 inc b LR
Deben considerarse
los derechos tutelados por ambos institutos jurídicos:
• principio de prioridad en la forma establecida por la ley N° 17.801 y
• las medidas cautelares
Finalidad
• El certificado que otorga la reserva de prioridad indirecta garantiza la inmutabilidad durante el plazo legal , para dar seguridad al interesado de que el negocio jurídico que piensa celebrar con respecto a esos bienes no se verá afectado por un cambio de la situación registral.
• Las medidas precautorias se dictan en un proceso con el fin de inmovilizar la situación jurídica de determinados bienes, impedir su disposición en garantía de los derechos de los litigantes
Requisitos para su registro
• Los requisitos generales para la anotación, derivados del régimen de prioridad de la Ley N° 17.801.
• La calificación del documento judicial, sus alcances y límites.
En este aspecto el documento judicial que ingresa al Registro debe
cumplir con los requisitos previstos por el art. 3° de la Ley N° 17.801, solemnidades y requisitos formales que deben observarse en la formación del documento, autenticidad, suficiencia, determinación específica del inmueble e individualización de los titulares.
El registrador deberá tener en cuenta lo dispuesto en
• Los códigos de procedimiento, en el derecho de fondo y en las normas registrales
• Debe calificar la veracidad y suficiencia de la manda judicial.
• Debe observar que el documento contenga un mandato con contenido registral -asunto inscribible o anotable—
• su procedencia y autoría, la naturaleza de la medida y la compatibilidad de dicha medida con los asientos existentes en el registro.
Inhibición general de bienes Es una medida cautelar que impide gravar o disponer
derechos sobre bienes inmuebles en forma genérica Subsidiaria del embargo Efectos a partir de su registro Limitación la libre disponibilidad Se decreta En procesos especiales: insania, inhabilitaciones 152 bis,
concursos, quiebras, etc. ; en procesos ejecutivos cuando no se conocen bienes del deudor para garantizar una sentencia de condena
No puede ser tomada a cargo Levantamiento
Embargo
La medida cautelar cae sobre el precio de la cosa y no sobre ella
Importancia del monto. Su modificación.
CSJN Romero Guillen c. Pcia. de Santa Fe, Fallo 39.317 ED 117,414
La existencia de un embargo sobre el inmueble anotado en el registro de la propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la inscripción de este acto
Plenario CNCiv. Gladys de MALBIN Recurso de recalificación, 21.04.1976 LL 1976 C, 47
Legitimación registral
La inexactitud en la certificación genera la responsabilidad del Estado en tanto el perjuicio sea producto de la actividad administrativa y ésta, a su vez, puede considerarse un ejercicio objetivo de la función
No basta que haya una anotación errónea por ser divergente de la realidad extrarregistral, sino que el registro debe haber emitido un certificado que refleje un error determinante del daño
Venta del inmueble embargado
• El bien embargado está en el comercio y así lo establece el Código Civil. Solo el embargo ejecutorio o la publicidad del auto de la subasta del inmueble obstará la disponibilidad.
El embargo preventivo permite que el propietario enajene el bien, el adquirente toma a cargo el embargo.
Plenario de la Cámara Comercial (Banco de Italia y Río de la Plata c. Corbeira Rey Teresa s/Ejecutivo, L.L. 1983-D, 476),
El adquirente de un bien embargado -tratándose de embargo preventivo o ejecutivo- que tome expresamente a su cargo el gravamen, sólo responde por la suma por la cual éste aparece registrado.
El fallo plenario de la Cámara Civil Czertok o. y otro s/Asistencia Médica, del 23-8-2001,
“El adquirente de una cosa registrable, embargada por el
monto determinado, para obtener el levantamiento de la medida cautelar, no puede liberarse pagando sólo el monto inscripto, sino que responde también por la desvalorización monetaria, si correspondiere, por los intereses, por las costas, por las sucesivas ampliaciones y por als demás consecuencias del juicio.”
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ANOTACIÓN DE LITIS
• Publicita una cuestión judicial que resolverá la validez, existencia, extensión del derecho.
• Efectos • Su preferencia esta condicionada a la reserva
de prioridad
Prohibición de innovar
Podrá decretarse la prohibición de innovar en toda clase de juicio, siempre que:
1) El derecho fuere verosímil. 2) Existiere el peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la
situación de hecho o de derecho, la modificación pudiera influir en la sentencia o convirtiera su ejecución en ineficaz o imposible.
3) La cautela no pudiere obtenerse por medio de otra medida precautoria”.
La finalidad de esta medida es preservar el statu quo de la situación jurídica, impidiendo su cambio o alteración mientras se sustancie la pretensión (tiende a inmovilizar tanto la situación de hecho como la de derecho).
Medidas cautelares genéricas o innominadas
“aquéllas que pueden ser dispuestas para satisfacer una necesidad de aseguramiento provisional específica y a cuyo respecto resulten insuficientes o excesivas las medidas contempladas en la ley”
EFICACIA DE LOS CERTIFICADOS DE RESERVA
DE PRIORIDAD
ante resoluciones judiciales que pretendan impedir la escrituración o
la posterior inscripción registral
La cuestión
• Derecho Constitucional
• Derecho Civil
• Derecho Procesal
• Derecho Registral
Cautelares notificadas al escribano
Al interesado le resultan inoponibles los gravámenes que pudieren recaer sobre el inmueble a posterioridad de la expedición del certificado.
Notificación al escribano.
Supuestos.
Conclusión
Durante la vigencia del certificado con reserva de prioridad no es valioso paralizar la autorización de la escritura de venta y menos su inscripción definitiva.
Con título y modo suficiente el adquirente ya es dueño
No podemos desconocer la operatividad de un régimen de interés general.
Evitar un debilitamiento de la seguridad jurídica
Medidas cautelares durante el curso de la inscripción
Conclusiones en Congresos
IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1982) VI Congreso de Derecho Registral (Misiones, 1986) y “La prohibición de innovar tiene el mismo tratamiento registral que las demás
medidas precautorias”. No paraliza la actividad registral, no afecta la reserva de prioridad indirecta, ni impide la expedición de nuevos certificados”
VIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Salta, 1993) Ninguna medida específica o genérica puede tener como consecuencia la
paralización de un proceso inscriptorio, en virtud de que el mismo supone la cristalización en tiempo y forma legalmente previstos de la protección del negocio a que el principio de retroproridad apunta.
Lo contrario acarrearía el desmoronamiento de un sistema, la supresión del encaje sincronizado de normas y la ineficacia del fin perseguido
Fallos que avalan esta postura:
Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires,
“Robazza de Gutiérrez, Norma y otro c/Provincia de Buenos Aires”, 1979
“ Rodríguez, Atenor c/Provincia de Buenos Aires s/demanda contencioso administrativa” año 1990
• “La inscripción registral definitiva no puede condicionarse a las resultas de una orden judicial de no innovar ingresada al Registro antes de la solicitud de dicha inscripción, si la escritura de transmisión del dominio del bien se efectuó teniendo en cuenta la certificación del registro que acreditaba su libre disponibilidad y la solicitud de inscripción se formuló dentro del período de anotación preventiva”.
Derecho constitucional
• Propiedad inviolable. Garantías de defensa y debido proceso legal (arts. 5°, 17, 18, 28 y 33 CN.).
• La medida de no innovar está reglamentada en los códigos locales, por lo que no puede poseer mayor vigor y extensión que los propios derechos reales del Código Civil.
Derecho Procesal
La cosa juzgada afecta a las partes del proceso, no a terceros.
Principio de congruencia: la resolución judicial debe limitarse a la materia del litigio.
La prohibición de innovar podrá generar resonancia para posibles adquirentes futuros (aquéllos que carezcan de la reserva de prioridad al tiempo en que la primera se materializa).
Ha de mediar debida publicidad.
Derecho Civil
Inoponibilidad de lo actuado en el proceso cautelar al tercero amparado por la prioridad registral (arts. 1195, 1199 CC.)
Registración: requisito de eficacia frente a terceros intersados de
buena fe (art. 2505 CC. y arts. 2° inc. b, 19, 21 y 22 LR.).
La ley de protección al consumidor Ley N° 24.240, art. 4° establece que la información que se lanza al público tiene que ser
veraz, detallada, eficaz y suficiente.
Cautelar innovativa
El magistrado ordena al registrador que se abstenga de otorgar la inscripción definitiva de la escritura
colocado al documento notarial en una situación de espera a las resultas de lo dispuesto por el juzgado actuante preservando la prioridad del caso.
La orden debe ser específica, mencionando la operación inmobiliaria, escribano autorizante y certificado
expedido por el Registro. Se frustra el normal desenlace del proceso inscriptorio.
XLIV Reunión Nacional de Directores de Registros
Calificación del documento judicial que dispone una medida cautelar innovativa o autosatisfactiva que puede detener el procedimiento inscriptorio.
”Cabe merituar que la autoridad judicial que ordena dichas medidas, cuenta con facultades suficientes para amparar garantías y pretensiones judiciales sustantivas de similar entidad a las protegidas por la Ley N° 17.801.
RECOMIENDA: Detener el proceso inscriptorio cuando así lo ordene expresamente la manda judicial. En su defecto, solicitar a las autoridades judiciales
oficiantes, precisar con exactitud y suficiencia los alcances de la medida ordenada.”
Registro de la propiedad
de la provincia de Buenos Aires, como el de la Capital Federal, se abstienen de inscribir el documento a las resultas de la decisión del órgano judicial que dispuso la medida.
Sin perjuicio de ello, proceden a su inscripción provisional, manteniendo su posición registral hasta la resolución del conflicto.
Por lo tanto, todo documento que ingrese con posterioridad será inscripto o anotado en forma condicionada (conf. art. 18, inc. b, Ley N° 17.801)”.
Fallo
“Peirano Maximiliano c/ Hong Wu Zeng y otro s/ Cobro de alquileres”
CNCiv.Sala K 12.4.04
Prohibición de inscribir una venta.
Conclusiones CNDR 2011
• Principio de Prioridad y Certificados Registrales. Dispensa del pedido de certificación:
• El pedido de certificados, previsto por el art. 23 de la Ley 17.801, hace a la protección del negocio en gestación y a su oponibilidad, fundamento y efecto de dicha norma.
• Sin perjuicio de ello, la dispensa de certificaciones es posible siempre que dicha excepción resulte fundada atendiendo las particularidades del caso concreto, lo que el Escribano debe calificar, previo asesoramiento debido a las partes.
Conclusiones CNDR 2011
• En virtud de ello: • El pedido de certificados previo al otorgamiento de la escritura es necesario
pero no obligatorio. El certificado con reserva de prioridad protege al acto no al adquirente o al enajenante.
• La dispensa del pedido de certificados debe ser formulada por los sujetos negociales otorgantes del acto, quienes también podrán eventualmente, desistir de la solicitud de inscripción.
• La falta de solicitud de certificaciones previas al otorgamiento del acto, no acarrea la nulidad. Solo la pérdida de la reserva de prioridad.
• La calificación de la procedencia de la dispensa solo puede ser realizada por el notario interviniente excediendo notablemente el ámbito de calificación del registrador.
• Cada Registro puede tener su modalidad específica para verificar si existen otros documentos que hayan ganado prioridad u obsten a la inscripción por prioridad directa de la escritura autorizada sin pedido previo de certificados.
Conclusiones CNDR 2011
• Principio de Prioridad y Certificados Registrales. Dispensa del pedido de certificación: Medidas cautelares y reserva de prioridad
• Ninguna medida cautelar cualquiera fuere su naturaleza, podrá enervar los efectos de la reserva de prioridad.
• Sin perjuicio de que el presente despacho no analiza los alcances de la inhibición general de bienes, dado el carácter personal de la misma es innecesario proceder a la solicitud de la certificación respectiva con relación al causante en los supuestos de instrumentaciones bajo la modalidad del tracto abreviado.