ANLISIS DE PREFACTIBILIDAD DE 3 LOTES PROYECTO EDIFICIO

APARTAMENTOS

LOTE BARRIO EL BATN BOGOT, D.C.

CALLE 122 No. 45A 55

WICAR CONSTRUCCIONES SAS.

Presentado por:

PAOLA RAMREZ GUZMN

LINA FERNANDA GIRALDO

SEBASTIAN PASCAGAZA

MAYRA ROMERO GIRALDO

Presentado a:

ING. WILLIAM H. CARRILLO R.

ESCUELA COLOMBIANA DE INGENIERA JULIO GARAVITO

ORGANIZACIN DE OBRAS

Febrero de 2015

VIABILIDAD DEL PROYECTO

Este proyecto se hace viable por la coyuntura actual y por las caractersticas propias de la

ubicacin del proyecto, ya que es un sector atractivo, central y con toda la consolidacin

de infraestructura y servicios.

No obstante es importante actuar rpido y consolidar procesos de norma que hoy rigen la

construccin para desarrollar proyectos y as disminuir factores que podran afectar la

posibilidad de desarrollo pues la demanda se puede copar rpidamente.

A continuacin se describe el desarrollo de la metodologa planteada para este estudio.

ANLISIS NORMATIVO

En la actualidad el predio se encuentra amparado por las normas impuestas por el Plan

de Ordenamiento Territorial, segn NORMA POT UPZ ALHAMBRA:

INDICE DE OCUPACIN: MAX 0,65 INDICE DE CONSTRUCCIN: MAX 2.5 ALTURA MAX. PERMITIDA: 4 PISOS+PISO COMUNAL 1ER. PISO TIPOLOGA: CONTNUA SEMISTANO: SE PERMITE VOLADIZO: SE PERMITE (0.6 M) AISLAMIENTOS LATERALES: 0 M AISLAMIENTO ANTERIOR: ANTEJARDIN 3.5 M AISLAMIENTO POSTERIOR: 4,0 M USO: VIVIENDA MULTIFAMILIAR PARQUEADEROS PRIVADOS: 1 POR CADA 2 UN. DE VIVIENDA PARQUEADEROS VISITANTES: 1 POR CADA 3 UN. DE VIVIENDA PARQUEADEROS MINUSVALIDOS: 1 POR CADA 30 UN. RETROCESO SOTANO CONTRA VA: 1,50 M

LOCALIZACIN

BOGOT BARRIO BATN PREDIO: CALLE 122 # 45A - 55 AREA DEL LOTE: 27.7m *13.1m*3 = 1088,61m2

ANLISIS DEL SECTOR

El predio se encuentra ubicado en un sector consolidado correspondiente a estrato 5, con

excelentes caractersticas en trminos de espacio pblico y proximidad a reas verdes, y

ciclo va.

En cuanto a servicios de transporte y vas de acceso se encuentra ubicado en muy buen

sector debido a que su accesibilidad est determinada por vas como la autopista norte y

su servicio de transmilenio, la calle 127 y la avenida Boyac, todas cuentan con servicio

de transporte masivo que constituye un fcil desplazamiento hacia cualquier sector de la

ciudad. Esto influir en el precio de ventas ya que este aspecto es considerado como una

ventaja competitiva.

ANLISIS DE LA CAPACIDAD DEL PREDIO Y REAS RESULTANTES

Considerando que en el sector las especificaciones tpicas de la construccin

corresponden a un estrato 5 y un sistema constructivo de estructura convencional en

concreto reforzado, fachadas de ladrillo prensado a la vista, y materiales de buena

calidad, el valor del metro cuadrado de construccin se ha estimado en $1630.808, este

costo se ha estimado de acuerdo a la investigacin de recientes presupuestos para

proyectos que corresponden a similares caractersticas tanto de estrato como de

acabados.

El costo del terreno se estim en $2.100.000.000, resultando a $1929.066/m2

ANLISIS DE MERCADO

Revisada la oferta de inmuebles similares en la zona, Encontramos que existen

edificaciones de apartamentos terminadas y en construccin que ofrecen estas unidades

con las mismas caractersticas, y cuyo precio de venta por metro cuadrado se encuentra

entre $4750.000 y $4850.000 aproximadamente, por lo tanto se utiliz para realizar el

anlisis de factibilidad del proyecto el promedio de esta cifra $4800.000. cifra, que podra

reajustarse teniendo en cuenta la oferta en el momento de salir a ventas.

En este sector de la ciudad, hay vivienda de tipo multifamiliar y unifamiliar, edificios con alturas hasta de 5 pisos.

Cada conjunto se compone de 10 a 20 apartamentos por conjunto. Aptos entre 50 y 120m2. Apto mnimo = $237.500.000 Apto mximo=$570.000.000 Apto promedio=(85 m2) $403.000.000 Edificios sin espacios de recreacin. Sector estrato 5.

PERFIL DEL USUSARIO

El tipo de usuario al cual va dirigido el proyecto clasifica entre las siguientes variables:

Ncleos familiares completos, personas independientes. Personas que compran para arrendar. Personas que buscan una ubicacin estratgica en la ciudad donde se suplan la

mayor cantidad de sus necesidades, ya sea de transporte, servicios, etc. Grupos familiares con ingresos superiores a 10 SMMLV = $5.895.000 Grupos familiares capaces de cubrir la cuota inicial de la vivienda Cuota inicial del 30% apto promedio Grupos familiares con una necesidad de prstamo por parte de una entidad bancaria

Nivel de ingresos capaz de soportar los egresos para las necesidades de su vida y de la familia, dejando un dinero destinado al pago de la cuota.

CLCULO DE REA DEL LOTE (Tres Lotes)

3 = 3 27,7 13,1 = ,

CLCULO DE REA CONSTRUIDA

= 26,2 39,3 = ,

Para el primer piso y los pisos tipo se procede a dejar la misma rea, es decir los

apartamentos no tendrn balcn, esto con el fin de que el ndice de construccin cumpla.

. 1 = 20,2 39,3 (4,41 + 9 + 21 2 + 14.38 4) = .

. = 3 20,2 13,1 (4,41 + 9 + 42 + 14.38 4) = .

= 680,93 5 + 1029,66 + 16 = 4450.312

14.4 M2 14.4 M2

14.4 M2 14.4 M2

9 M2 22 M2 20 M2

4.41 M2

=680,93 4

1088,61=

2726,72

1088,61= ,

=680,93

1088,61= ,

CARATERSTICAS DEL PROYECTO

El proyecto propone un rea libre del 37% y un rea de ocupacin del 63%

Generando amplias zonas DE VENTILACIN E ILUMINACIN (En la figura se muestran

las reas aproximadas)

El rea del lote 1088,61 MT2

M2

rea construida cuarto de mquinas 16

rea construida Piso tipo 680,93

rea construida Primer piso 680,93

Semistano 1029,66

TOTAL A.C. 4450,31

El proyecto consta de UNA TORRE, de 5 PISOS Y 1 SEMISTANO.

Se proponen 36 APARTAMENTOS, distribuidos de a 9 en cada piso, con rea

promedio, TRES APTOS. de 92 M2 Y SEIS APTOS DE 55 M2 POR PISO.

El PRIMER PISO consta de zonas adecuadas para parqueaderos, recepcin SALN

COMUNAL y portera del edificio.

El SEMISTANO consta de zonas adecuadas para parqueaderos y cuartos tcnicos.

Se cuentan en total con 87 PARQUEADEROS, distribuidos de la siguiente forma, 74

parqueaderos privados, 12 parqueaderos de visitantes y 1 para minusvlidos.

El edificio tiene la misma planta para el primer piso y para el piso tipo.

A continuacin se muestran el anlisis de presupuesto estimado para dar un porcentaje

aproximado de la utilidad que tiene el proyecto:

ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO - AGOST0-2.013

1 STANO+ 5 PISOS1 STANO + 5 PISOS ( 3 LOTES DE 39,3 x 27,7 = 1088,61 M2 )

COSTOS DIRECTOS VALOR %T OBRA

1 $ 59.752.717,50 0,5%2 $ 717.421.144,50 6,1%3 $ 1.351.183.564,50 11,4%4 $ 340.382.532,00 2,9%

CIUDAD : 5 $ 486.000.000,00 4,1%

BARRIO : 6 INSTALACIONES ELCTRICAS Y COMUNICACIONES $ 324.000.000,00 2,7%

DIRECCIN : 7 CUBIERTA $ 35.522.877,00 0,3%

8 PAETES $ 208.964.641,50 1,8%

9 ENCHAPES $ 295.690.050,00 2,5%

10 MESONES $ 99.132.000,00 0,8%

11 ACABADOS PISOS $ 342.966.313,50 2,9%

12 IMPERMEABILIZACIN $ 44.332.798,50 0,4%

13 CIELORASO EN DRYWALL $ 116.918.160,00 1,0%

14 ILUMINACIN $ 36.307.500,00 0,3%

15 VENTANERA DE ALUMINIO $ 230.298.600,00 1,9%16 CARPINTERA METLICA $ 202.867.011,00 1,7%

17 CARPINTERA DE MADERA - MUEBLES COCINA $ 553.905.000,00 4,7%

18 APARATOS BAOS-GRIFERAS Y OTROS $ 207.432.900,00 1,7%

19 APARATOS ELCTRICOS $ 19.179.750,00 0,2%

20 PINTURA $ 148.833.168,00 1,3%

21 APARATOS COCINA $ 121.419.000,00 1,0%

22 EQUIPOS ESPECIALES SEGURIDAD $ 563.745.000,00 4,8%

23 CERRADURAS $ 12.522.900,00 0,1%

24 OBRAS EXTERIORES $ 79.963.269,00 0,7%

25 ASEO GENERAL $ 39.505.126,50 0,3%

24 GASTOS DE ADMINISTRACIN DE LA OBRA (12 meses) $ 556.664.512,50 4,7%

A. COSTOS DIRECTOS 7.194.910.536$ 60,68%

COSTO DIRECTO / M2 1.616.721$

TOTAL UNIDADES COSTOS INDIRECTOS

17 GASTOS GENERALES $ 581.890.428 4,9%

17 DISEOS ARQUITECTNICOS Y TCNICOS

Diseo Arquitectnico 3.0% C.D. $ 215.847.316 1,8%

Diseo y clculos estructurales $ 26.701.860 0,2%

12 Diseo Hidraulico - Sanitario $ 12.460.868 0,1%

Diseo Gas Natural $ 6.675.465 0,1%

Diseo Elctrico- telefnico- Comunicaciones $ 12.460.868 0,1%

Interventoria RETIE $ 2.000.000 0,0%

Reglamento de Propiedad Horizontal $ 14.389.821 0,1%

AREA VENDIBLE APTOS M2 2.424,00 Presupuesto Obra $ 21.584.732 0,2%

Programacin obra $ 21.584.732 0,2%

Estudio de Suelos $ 18.000.000 0,2%

18 LICENCIAS Y PERMISOS

Delineacin Urbana $ 8.000.000 0,1%

Plusvala del Lote $ 0 0,0%

Licencia de Construccin ( 2.6% C.D.) $ 187.067.674 1,6%

Matrcula de Acueducto (37 UN) $ 51.800.000 0,4%

Matrcula de Energa (37 UN) $ 25.900.000 0,2%

Derechos Lneas Telefnicas( 1 Lnea) $ 350.000 0,0%

Derechos Gas Natural (37 UN) $ 18.500.000 0,2%

19 HONORARIOS BSICOS

Imprevistos 3,0 % C.D. $ 215.847.316 1,8%

Honorarios de Construccin 10% C.D. $ 719.491.054 6,1%

20 IMPUESTOS

Cuatro por Mil ( 4x1000) $ 28.779.642 0,2%

C. GASTOS FINANCIEROS ESTIMADOS $ 45.000.000 0,4%

D. PUBLICIDAD $ 30.000.000 0,3%

E. COMISIONES DE VENTAS 2% VENTAS $ 270.545.600 2,3%

F. GASTOS DE ESCRITURACIN (37 UN) $ 27.000.000 0,2%

21 SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS PROYECTO $ 2.561.877.375 21,6%

COSTO INDIRECTO / M2 575.663$

G. COSTO DEL LOTE $ 2.100.000.000 17,7%

TOTAL COSTOS DIRECTOS + INDIRECTOS PROYECTO+LOTE$ 11.856.787.911 100,0%

TOTAL C.D. +C.I / M2 2.192.384$

APTOS 12 1.104,00

APTOS 24 1320,00

TOTAL APTOS 36 2424,00

PARQUEOS PRIV 74 74

PARQUEOS VIST 12

PARQUEOS MINUS 1

14,09%

CONSULTORIOS

UNIFAMILIAR

MULTIFAMILIAR 1

2015

FECHAS PROBABLES INICIACIN Y TERMINACIN OBRA

GARAJESVISITANTES

PRIVADOS VENDIBLES

1 2015

70

OTROS

1

LOCALES

BODEGAS

STANOS

HOTEL BOUTIQUE

EL BATAN

ANTEPROYECTO EDIFICIO EL BATAN

DESCRIPCIN DEL PROYECTO PRESUPUESTO PRELIMINAR DE CONSTRUCCIN

(Diligenciar la informacin para la correspondiente etapa)

NOMBRE

CAPITULOS

LOCALIZACIN MAMPOSTERA

EDIFICIO EL BATAN CIMENTACINESTRUCTURA

BOGOT D.C. INSTAL.HIDRAULICA-SANITARIA-RED INCENDIO-GAS

CALLE 122 CARRERA 45A

PRELIMINARES

TERMINACIN VENTAS 3

FECHA DE TERMINACIN OBRA 12 2015

REAS PROYECTO

FECHA DE INICIACIN OBRA

FECHAS PROBABLES INICIACIN Y TERMINACIN VENTAS

MES AO

INICIACIN VENTAS 10 2014

REA LOTE ( 39,3 x 27,7) M2

PISOS

5 6

TOTAL VENTAS 13.527.280.000,00$

1.480.000.000,00$ 20.000.000,00$ 1.480.000.000,00$ 1.480.000.000,00$

60.808.000.000,00$ 13.527.280.000,00$

92,00 52.992.000.000,00$ 4.970.000,00$

CANTID

AD

REA

UNIDAD

CONSTRUIDA

PROMEDIO

VALOR DE VENTA / UNIDAD

VALOR ACTUAL VALOR VALOR PROYECTADOSUBTOTAL VENTAS PROYECTADAS

No. DE UNIDADES POR BLOQUE 82

1.088,61

REA TOTAL CONSTRUIDA M2 4.450,31

1

TIPO DE UNIDAD

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 1.670.492.088,87$

AR

EA

VE

ND

IB

LE

5.486.880.000,00$ 5.486.880.000,00$

55,00 6.336.000.000,00$ 4.970.000,00$ 6.560.400.000,00$ 6.560.400.000,00$

CONCLUSIONES

Comparando los resultados obtenidos se puede analizar que al construir el

proyecto de un lote y de construir el mismo proyecto en tres lotes, el aumento de la

utilidad es proporcional con el costo del proyecto, debido a que mientras en el

primer caso tenamos una utilidad de $409.712.980 ahora la utilidad es de

$1.670.492.089, por lo que se puede concluir que es mucho mejor cuando se

tienen los recursos para llevar a cabo la construccin de un proyecto de mayor

magnitud. Este aumento de utilidad tambin se debe por ejemplo a que muchas de

las actividades de la obra se pueden realizar alternadamente con los mismos

equipos y en general la administracin de la obra ser hecha por el mismo

personal, esta es otra de las razones de porque es ms rentable un proyecto ms

grande.

BIBLIOGRAFA

Informacin suministrada por el Ing. William Carrillo del proyecto EDIFICIO APARTAMENTOS LOTE BARRIO EL BATN BOGOT, D.C.