trabajo fin de grado - tauja.ujaen.es

ABREVIATURAS

Trabajo Fin de Grado

Trabajo Fin de Grado EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Facultad d

e C

iencia

s S

ocia

les y

Jurí

dic

as

Facultad d

e C

iencia

s S

ocia

les y

Jurí

dic

as

Alumna: María Aranda Arias

Tutor: Eladio José Aparicio Carrillo

Departamento: Derecho Civil, Derecho Financiero y

Tributario

Mayo, 2020

2

TRABAJO FIN DE GRADO: EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

ABREVIATURAS

Art. Artículo

CC Código Civil

Nº Número

P. eje Por ejemplo

Rec. Registro Electrónico Común

RDL Real Decreto Legislativo

TS Tribunal Supremo

3


RESUMEN

El término contrato se define como una fuente de obligaciones, una de sus

características más importante es que tiene la misma fuerza que una Ley entre los

contratantes y es obligatorio cumplir los términos previstos.

Para llevar a cabo este trabajo, analizaremos en profundidad el contrato de

compraventa, de tal forma que podamos conocer como está constituido, quiénes son los

que intervienen en él, las obligaciones de cada una de las partes contratantes…, es decir,

en este trabajo el objetivo primordial es tener una idea clara y concisa de todo lo que

engloba este tipo de contrato.

Para llegar a ese objetivo, plantearemos este tipo de contrato como un asunto que

engloba muchos conceptos que intervienen en él, la compresión de cada uno ellos, resulta

necesario para el entendimiento del mismo, así, estudiando cada parte llegaremos a

conocer cómo funciona este contrato.

Palabras clave: contrato de compraventa, obligaciones del comprador y vendedor.

ABSTRACT

The term contract is defined as a source of obligations, one of its most important

characteristics is that it has the same force as a law between the contracting parties and it

is mandatory to comply with the terms provided.

To carry out this work, we will analyse in depth the contract of sale, in such a way

that we can know how it is constituted, who is involved in it, the obligations of each of

the contracting parties ... that is, in this work the primary objective is to have a clear and

concise idea of all that encompasses this type of contract.

To reach that goal, we will raise this type of contract as an issue that encompasses

many concepts involved in it, compressing each of them, it is necessary for understanding

it and studying each part will come to know how this contract works.

Keywords: contract of sale, obligations of the buyer and seller.

4


ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………. 6

2. LA COMPRAVENTA ………………………………………………………... 7

2.1. Concepto y características ……………………………………………………... 7

3. LOS ELEMENTOS DE PERFECCIÓN DE LA COMPRAVENTA ……… 8

3.1. Los elementos personales ……………………………………………………… 8

3.2. Los elementos reales …………………………………………………………… 9

3.2.1. Requisitos de la cosa ………………………………………………………. 9

3.2.2. El precio ………………………………………………………………… 10

3.3. Los elementos formales ……………………………………………………... 11

3.3.1. Intervención de arras ……………………………………………………. 11

4. LOS EFECTOS DEL CONTRATO: LAS OBLIGACIONES DE LAS

PARTES ……………………………………………………………………. 12

4.1. Las obligaciones del vendedor ……………………………………………... 12

4.1.1. Obligación de entrega de la cosa en el estado en que se encuentre en el

momento de la perfección del contrato (art.1461 CC) ……………………. 12

4.1.2. Obligación de saneamiento (art.1472.2 CC) ………………………………. 14

4.1.2.1. Por evicción ………………………………………………………………. 15

4.1.2.2. Por vicios ocultos …………………………………………………………. 16

4.1.2.3. Por cargas o por gravámenes ocultos ……………………………………... 17

4.2. Las obligaciones del comprador ……………………………………………… 18

5. LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ……………. 19

6. SUPUESTOS DE DOBLE VENTA …………………………………………. 20

7. CLÁUSULAS Y PACTOS POSIBLES EN EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA …………………………………………………………… 22

7.1. Pacto con reserva de dominio ………………………………………………… 22

7.1.1. Efectos ……………………………………………………………………. 22

7.2. Pacto de bienes muebles a plazos ……………………………………………. 24

7.3. Pacto de calidad de ensayo o a prueba y ad gustum …………………………. 24

7.3.1. La venta a calidad de ensayo o a prueba …………………………………. 24

7.3.2. La venta ad gustum ………………………………………………………. 25

5


7.4.Venta con pacto de suministro ………………………………………………… 25

7.5.Venta con pacto de exclusiva …………………………………………………. 26

7.6.Venta con retracto convencional o con pacto de retro ………………………… 27

8. REAL DECRETO LEY 1/2007, DE 16 DE NOVIEMBRE, DE

PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS ………………. 28

9. CONCLUSIONES …………………………………………………………. 33

10. LEGISLACIÓN …………………………………………………………… 34

11. JURISPRUDENCIA ……………………………………………………… 35

12. BIBLIOGRAFÍA ………………………………………………............... 38

13. WEBGRAFÍA …………………………………………………………… 39

14. ANEXOS ………………………………………………………………… 40

6


1. INTRODUCCIÓN

Este trabajo trata sobre la compraventa, un contrato que empleamos a diario casi sin

darnos cuenta, lo que le lleva a ser el elemento contractual con mayor número de

transacciones en la actualidad. Actividades de la vida cotidiana como la compra del pan,

el billete del metro... implican una compraventa.

A su vez, se identificarán los distintos elementos que participan en la compraventa,

definiéndose como formales, reales y personales. De todos estos elementos, los que más

complicaciones han suscitado han sido la cosa y el precio. Respecto de la primera suscitó

un gran problema la clase de objetos que eran susceptibles de ser transmitidos, mientras

que el precio planteó dificultades en cuanto a su forma de pago, tiempo de realización y

características que debía de reunir para no considerarse un negocio fraudulento.

En cuanto a las obligaciones del vendedor empiezo analizando la de conservación de

la cosa vendida, de gran importancia en caso de que se produzca una entrega aplazada del

objeto pactado. Es deber del que vende conservar diligentemente la cosa hasta su entrega,

respondiendo en caso de deterioro si media dolo o culpa.

La otra principal obligación de este sujeto es la de entregar la cosa en el momento y

lugar estipulados, de forma que el comprador pueda poseer la cosa vendida. Íntimamente

relacionados con esta obligación se encuentran los vicios ocultos y la responsabilidad por

evicción.

Otro asunto a tratar en este trabajo son los pactos añadidos, empleados para completar

el contrato, ya que eran pactados voluntariamente por las partes y no podían introducir

nuevas obligaciones ni modificar las ya existentes.

Una vez expuesta la organización del trabajo puedo manifestar que el análisis de la

regulación que recibía la compraventa me ha servido para comprender mejor su origen y

sobretodo y más importante para profundizar mis conocimientos sobre la compraventa

actual. No hay que dejar pasar que al ser uno de los más utilizados, este contrato cuenta

con una inmensa regulación, empezando por el CC, el cual le dedica el Título IV por

completo, que cuenta con aproximadamente noventa artículos.

Por ello, para la realización del trabajo he empleado diversos recursos, tales como

manuales de derecho civil y su regulación correspondiente.

7


2. LA COMPRAVENTA.

2.1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS.

El contrato de compraventa es el contrato por el que el vendedor y el comprador se

obligan a entregar la cosa y el precio, en dinero o signo que lo represente, respectivamente

(art. 1445 del CC).

En cuanto a las características cabría resaltar:

Es un contrato consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento no

siendo necesario la entrega de la cosa y el precio en el momento del concurso de la

oferta y de la aceptación. También el art.1450 del CC1, considera que el contrato se

perfecciona cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio.

Es un contrato bilateral, pues produce obligaciones para las dos partes

contratantes; son obligaciones recíprocas.

Es un contrato obligacional, es decir, es productor de obligaciones (entregar cosa

y precio) no transmite de inmediato la propiedad, sino que obliga a transmitir.

Es un contrato oneroso, con contraprestación por ambas partes.

Es un contrato conmutativo, cada uno asume su obligación en atención a la del

otro.

La compraventa no tiene efectos reales, y ello quiere decir que por sí misma no

transmite la propiedad. Para hacer adquirir la propiedad al comprador, el vendedor debe

llevar a cabo uno de los modos derivativos de adquirirla. A ello nos remitimos.

Nuestro Código Civil, separándose de otros Códigos Europeos y del proyecto del

año 1851, acoge la teoría romana, atribuyendo a la compraventa únicamente efectos

obligacionales, siendo necesario para la transmisión del dominio la tradición (art. 6092 y

10953 del CC).

1 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1450, p.399.



8


3. LOS ELEMENTOS DE PERFECCIÓN DE LA COMPRAVENTA.

3.1. LOS ELEMENTOS PERSONALES.

Los elementos personales hacen referencia al consentimiento capaz y libre (art.

1261.1º del CC).

El vendedor ha de tener capacidad de obrar.

El comprador ha de tener capacidad de obrar y además no incurrir en alguna de

las prohibiciones de comprar que establece el legislador para impedir a ciertas

personas aprovecharse de su cargo privado o público para lucrarse.

En cuanto a la capacidad, según el artículo 1457 del Código Civil se necesita la

general de obrar: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a

quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones en los artículos

siguientes”.

Y son los artículos siguientes los que establecen prohibiciones legales especiales

pero que son específicas para comprar; así no podrán comprar según el artículo 1459 del

Código Civil: “ Los que tengan cargas tutelares, los bienes de sus pupilos; los

mandatarios, los bienes que se administran; los albaceas, los bienes a su cargo; y la misma

prohibición tendrán: los empleados públicos y funcionarios respecto a los bienes a su

cargo; las Autoridades y funcionarios de la Administración de justicia, así como los

abogados y procuradores respecto a todos los bienes objeto de litigio en los Tribunales.

Por ejemplo: Álvaro da poder, en un contrato de mandato, a Vicente, mayor de edad,

para que le venda su moto. ¿Podría Vicente comprar para él mismo la moto? La respuesta

sería: no, porque incurriría en una prohibición de compra, la que se recoge en el artículo

1459.2º del Código Civil4, según el cual los mandatarios no pueden comprar los bienes

de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. Y la razón es que los

interesados son opuestos: Vicente lo compraría por el menor precio posible y, sin

embargo, al mismo tiempo, representa a Álvaro en la venta, con lo que le obliga a actuar

en interés de Álvaro y conseguir el mayor precio posible. Por lo que, aunque tiene

capacidad de obrar el contrato sería nulo.

4 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1459.2., pp. 400-401.

9


3.2. LOS ELEMENTOS REALES.

Los elementos reales hacen referencia al objeto (art.1261.2º del CC.).

La cosa: siempre se venden derechos reales o de crédito que se tiene sobre las cosas,

lo que ocurre es que cuando decimos que se vende el derecho real de propiedad sobre una

cosa corporal se dice en términos coloquiales que se vende una cosa; pero cuando se

vende el derecho real de usufructo sobre una cosa no decimos que vendemos la cosa sino

el derecho real de usufructo.

Por ejemplo: vendo mi derecho de crédito a que me entreguen 1000€ que debe mi

deudor, al que hace un mes le presté la cantidad, por el precio de 1500€.

3.2.1. REQUISITOS DE LA COSA.

Posible: son posibles lo contratos sobre cosas futuras y por tanto también se aplica

la compraventa. Y, por otro lado, como particularidad de lo posible respecto al objeto

del contrato en el de compraventa es la validez de la venta de cosa ajena.

Lícita: la cosa ha de ser lícito comercio (art.1271 CC5), de manera que quedan

excluidas todas aquellas sobre las que no existe libertad de tráfico jurídico, como, por

ejemplo, las cosas comunes, de uso público, etc., imposibles de enumerar ahora por

contenerse en multitud de normas dispersas a lo largo de todo nuestro Ordenamiento

positivo, casi todas aquellas de carácter administrativo. No obstante, en el propio

Código Civil podemos encontrar algún precepto en el que se hace expresa referencia

a alguna cosa cuya venta queda prohibida. Tal sucede con el artículo 1494 del Código

Civil, cuyo párrafo primero dispone que: “No serán objeto de contrato de venta los

ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que

se hiciere respecto de ellos será nulo”.

Determinado o determinable: este requisito puede generar confusión ya que la

compraventa de cosas genéricas también está permitida. Aquí entra en juego el

artículo 1273 del Código Civil que impone el requisito de que “el objeto de todo

contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie”.

5 Código Civil (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1271, p.366.

10


3.2.2. EL PRECIO.

El precio consta de los siguientes requisitos:

Real: que no se simule, pues entonces sería un contrato nulo. Pero cuando el

precio, aunque real, representa solo una parte del valor de la cosa, y sea intención de

los contratantes (del vendedor sólo o de ambos) que en cuanto al resto sea tenido

como donación, estaremos ante una “donación indirecta”.

Legal o ilícito: que no vaya en contra de norma jurídica alguna.

Determinado o determinable: en dinero o signo que lo represente, como por

ejemplo: un cheque, letra de cambio convenientemente aceptada por el comprador,

etc. (art. 1445 del CC6). Este requisito afecta a la esencia de la compraventa, pues si

el precio se fija, no en una cantidad de dinero, sino en alguna cosa que el adquiriente

entregará a cambio de lo que compra, se estaría en realidad celebrando, no un

contrato de compraventa, sino de permuta (art. 1538 del CC7). Además, el signo que

lo represente alude a cualquiera de los documentos mercantiles a cuya utilización

estamos hoy tan acostumbrados en el moderno tráfico jurídico, más en tal caso su

entrega (art. 1170 del CC8) sólo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido

realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubiesen perjudicado; esto es, que

hasta tanto el vendedor no los hace efectivos no cabe considerar cumplida la

obligación del comprador, debiendo entenderse tan sólo que le ha sido concedido

una prórroga en el momento del pago, pues dice el inciso final del precepto que,

“entretanto la acción derivada de la obligación primitiva quedará en suspendo”.

6 Código Civil (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1445, p.397.


8 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1170, pp. 348-349.

11


3.3. LOS ELEMENTOS FORMALES.

El contrato de compraventa se rige por el principio general de “Libertad de forma”

(verbal, por escritura privada, ante notario, etc.) pero hay que tener en cuenta las

peculiaridades de forma en determinadas ventas, por ejemplo, en la de un bien inmueble

pueden las partes compelerse recíprocamente a elevar el contrato en escritura pública.

Por ejemplo: ¿Puede el comprador de un piso de Jaén obligar al vendedor a realizar

ante notario la venta? La respuesta sería: sí. ¿Y viceversa? También. Y si no lo realizan,

¿es válida la compraventa? Sí, pues la forma en este contrato no es un requisito “ad

solemnitatem” para la validez, sino meramente es un privilegio que el legislador concede

a las partes a obligarse a elevarlo a escritura pública y poder contar con un importante

medio de prueba y, de tal manera se suspenden los efectos del contrato, es decir, el

contratante que quiera elevarlo a escritura pública puede dejar de cumplir su obligación,

sin incumplir ni entrar en mora, mientras no se cumpla tal requisito que exige.

3.3.1. INTERVENCIÓN DE ARRAS.

Las arras son una figura jurídica consistente en la entrega de una cantidad de dinero,

a través de la cual las partes de un contrato, normalmente de compraventa, se

comprometen a su conclusión, bajo condición de perderlas o devolverlas dobladas.

La intervención de arras o señal se trata de un elemento accidental, y la función que

cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso.

Por ejemplo: señal o cantidad de dinero que el comprador de una vivienda entrega al

vendedor de la misma (como es común entre particulares) para que, en un determinado

plazo, tenga lugar la compraventa efectiva de la vivienda, registrada ante notario y la

"entrega de llaves".

En nuestro ordenamiento la doctrina distingue entre arras confirmatorias, y las

penitenciales o de desistimiento.

Las arras confirmatorias: son aquéllas que, marcando el momento de la

perfección del contrato, facilitan su prueba y, además, lo garantizan. Dentro de

este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras y

arras confirmatorias penales.

o Arras confirmatorias puras: aparecen como señal externa de la perfección

del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución.

12


o Arras confirmatorias penales: aquéllas que se entregan como garantía del

cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada.

Las arras penitenciales o de desistimiento: son muestra de la celebración de un

contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme, pues permiten

lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas

duplicadas el que las recibió.

4. LOS EFECTOS DEL CONTRATO: LAS OBLIGACIONES DE LAS

PARTES.

4.1. LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.

4.1.1. OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE LA COSA EN EL ESTADO EN QUE

SE ENCUENTRE EN EL MOMENTO DE LA PERFECCIÓN DEL

CONTRATO (ART. 1461 DEL CC).

Este deber implica, además de la entrega de la cosa principal los siguientes

derechos secundarios o de protección, que están regulados en normas jurídicas

dispositivas, de modo que se puede pactar en contra:

o Aunque no se especifique en el contrato y previa la entrega de la cosa, el

vendedor ha de conservar la cosa que debe entregar con diligencia (pues

siempre que se cumpla de modo inmediato no hay problema pero cuando haya

plazo o término o condición para entregarla ha de conservarla en el tiempo

intermedio: art.1094 del CC9).

o Ha de entregarse los accesorios de la cosa principal: es accesorio todo lo

necesario para que la cosa entregada sea útil al acreedor de acuerdo con su

destino económico: por ejemplo, en el caso de la venta de un coche se ha de

entregar la documentación del vehículo; también embalajes, envases, etc.

El vendedor ha de entregar, en todo caso, la posesión de la cosa como medio para

atribuir pleno valor práctico a la transferencia de aquélla y ello se hará mediante la

traditio. Los modos de entrega de la cosa son (art. 1462-1464 del CC):


13


o Traditio material o real: se pone en poder y disposición del comprador la

cosa, y es real porque se traspasa la tenencia material de la cosa. Es la forma

más sencilla de entregar una cosa mueble.

o Traditio ficta10:

Traditio simbólica: 1) de cosas muebles, según el art. 1463 del CC la

entrega de los bienes muebles se efectuará por la entrega de las llaves del

lugar o sitio donde se hallen almacenados o guardados. Es decir, la traditio

simbólica consiste en la entrega de una cosa accesoria en la cual quede

simbolizada la entrega de lo principal. 2) de derechos: según el art. 1464 del

CC en cualquier caso en que no tenga lugar la entrega de derechos mediante

escritura pública, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del

comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el

mismo comprador consintiéndolo el vendedor.

Traditio instrumental: según el art. 1262.2 del CC “cuando se haga la

venta mediante escritura pública el otorgamiento de ésta equivaldrá a la

entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare

o se dedujere claramente lo contrario”. Por lo que, cuando un comprador

sale del notario, sale propietario, pues existe el acuerdo (contrato y la entrega,

pues la entrega es la venta ante notario). Por ello, en estos casos, se suele

añadir una cláusula de reserva de dominio: por ejemplo, “hasta el completo

pago del comprador, no será propietario de la cosa”.

Lugar y momento de entrega de la cosa:

o En cuanto al lugar: ha de entregarse, si no se acuerda otra cosa por las

partes, en el lugar donde se hallaba la cosa en el momento de constituirse la

obligación, es decir en el momento de concluir el contrato.

o En cuanto al momento de entrega: si no se pacta un término o plazo para

cumplir ambas obligaciones o las de alguno de los contratantes, rige el

principio de “cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales” (art.

1466 del CC). No obstante, la regla no rige cuando se aplaza la obligación de

pagar el precio (pf. 2. 1466 del CC); aunque en estos supuestos de

10 Y la traditio brevi manu: acuerdo entre los contratantes, no hay entrega pues el comprador ya poseía la

cosa por otro concepto (art.1463 del CC), por ejemplo, como arrendatario.

14


compraventa con precio aplazado, si en el período de tiempo que va desde la

perfección del contrato hasta la entrega se advierte la situación de insolvencia

del comprador, de modo que el vendedor corra inminente riesgo de perder el

precio, rige de nuevo la regla general del cumplimiento simultáneo, es decir

el vendedor no ha de entregar la cosa hasta que se le pague el precio (art 1467

del CC).

Los gastos para la entrega de la cosa son del vendedor, si no se pacta otra cosa.

Las problemáticas de exceso y defecto de cabida y calidad de los bienes

inmuebles.

4.1.2. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO (ART.1474.2 DEL CC).

Cuando la cosa que se entregue sea ajena o tenga vicios ocultos no es que se incumpla

por el vendedor, sino que se insatisface el interés del comprador, por lo que el legislador

ha querido que en estos supuestos tanto el vendedor, sea de buena o mala fe, es decir

conozca que la cosa no es suya como que tiene vicios ocultos, ha de responder frente al

comprador con una indemnización. De tal manera podemos decir que el vendedor asume

dos riesgos muy importantes:

1. Que no la cosa no sea suya

2. Que tenga vicios ocultos, por lo que, tanto lo conozca o no, va a responder de ello.

En resumen, el saneamiento es una prolongación del deber de entrega, la garantía de

su efectividad jurídica y económica.

Las partes pueden eliminar, disminuir o aumentar la indemnización por saneamiento,

con un sólo límite: no se puede establecer un pacto por el que el comprador renuncia a la

evicción cuando el vendedor conozca que la cosa no es suya o que tiene un defecto oculto

y, sin embargo, el comprador no lo sepa (art.1102 del CC11).


15


4.1.2.1. POR EVICCIÓN.

La obligación de saneamiento por evicción tiene un plazo de prescripción de 5

años.

La evicción (vencer en juicio) se produce cuando al comprador le privan de la cosa

por sentencia judicial en firme, en base al derecho anterior de propiedad sobre la cosa de

otra persona, y siempre que el comprador haya notificado al deudor el juicio, que se está

llevando a cabo entre él y un tercero-verdadero propietario, para que pudiera comparecer

en él.

Los efectos de la evicción serán distintos según que se trate de un supuesto de

evicción total o parcial, y el Código Civil establece el supuesto especial cuando la finca

estuviera gravada con una servidumbre no aparente.

Evicción total.

Los efectos de la evicción total se regulan en el artículo 1478 del Código Civil:

“Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este

punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

1) La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la

evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

2) Los frutos o rendimientos, si se hubiese condenado a entregarlos al que le

haya vencido en juicio.

3) Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del

seguido con el vendedor para el saneamiento.

4) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5) Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato,

si se vendió de mala fe.”

Evicción parcial.

Los efectos de la evicción parcial vienen determinados en el artículo 1479 del Código

Civil: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida

de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado,

podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más

gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se

vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada

una de ellas, si constate claramente que el comprador no habría comprado la una sin la

otra.”

16


Servidumbre no aparente.

Este efecto se encuentra regulado en el artículo 1483 del Código Civil: “Si la finca

vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre

no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador

si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la

indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la

escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización.

Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual,

a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”

4.1.2.2. POR VICIOS OCULTOS.

La obligación de saneamiento por vicios ocultos tiene un plazo de prescripción de

6 meses.

El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos: “El

vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa

vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo

este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado

menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que

estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que,

por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Los vicios pueden ser:

o Jurídicos: consisten en una grave limitación del derecho transmitido.

o De hecho: si se trata de defectos intrínsecos de la cosa vendida.

Los vicios ocultos deben reunir las siguientes características:

o Ser ocultos o encubiertos.

o Desconocidos del comprador.

o Nocivos a la utilidad de la cosa.

o Anteriores a la venta.

17


Hay que distinguir según se produzca entre pérdida parcial o pérdida total de la cosa

vendida.

Pérdida parcial.

En el supuesto de pérdida parcial caben tres posibilidades, según contempla el

artículo 1484 del Código Civil:

a) “La acción redhibitoria (de redhibere, devolver). En este caso, el

comprador desiste del contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos

que pagó.

b) La acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una

cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.

c) La acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o

defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste,

además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris,

el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.”

Pérdida total.

En el supuesto de pérdida total, esto es, el perecimiento de la cosa afectada de vicios

ocultos, hay que distinguir, si la pérdida se debió a los vicios o si se debió a caso fortuito

o culpa del comprador.

o En el primer supuesto, si el vendedor conocía los vicios, debe restituir al

comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.

Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restituir el precio al comprador y

abonar los gastos del contrato.

o En el segundo supuesto, el comprador puede reclamar al vendedor el precio que

pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de producirse, pero si el

vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños e intereses.

4.1.2.3. POR CARGAS O POR GRÁVAMENES OCULTOS.

Por cargas inscritas en el Registro de la Propiedad, pero no mencionadas en la

escritura de compraventa (servidumbre, hipoteca, etc.,): si la finca vendida estuviese

gravada, sin mencionarlo en la escritura de compraventa, con alguna carga o servidumbre

no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no lo habría adquirido el comprador si

lo hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la

18


indemnización correspondiente (artículo 1483 CC). Y el plazo de prescripción es de 1

año desde el otorgamiento de la escritura.

No hay duda de que se está ante un error sustancial, o ante dolo del vendedor en

caso de que éste lo supiera, que permitiría ejercitar las acciones generales (anulabilidad

por error o por dolo que tiene un plazo de caducidad de 4 años). Sin embargo, el legislador

lo regula de otro modo y otorga una acción con un período menor de prescripción, 1 año,

porque tanto la conducta del comprador como la del vendedor has sido reprochables de

alguna: por un lado, al estar la carga inscrita en el Registro de la Propiedad el error no es

excusable porque es un error superable con una diligencia media, esto es, consultando el

Registro de la Propiedad, y, por otro lado, el vendedor no ha comunicado dicha carga al

comprador sabiéndolo. En realidad, parte de la doctrina afirma que el artículo 1483 CC

ha quedado sin base real que lo justifique porque devalúa el sistema de publicidad

registral al no sancionar con privación de acciones al comprador que no consulta el

Registro de la Propiedad.

4.2. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

El artículo 1500 del Código Civil expresa que: “El comprador está obligado a

pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se

hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega

de la cosa vendida.”

El comprador tiene tres obligaciones:

1. Pagar el precio de la cosa debida: se ha de entregar en el lugar que determinen

las partes y si no estipulan nada en el mismo lugar de la entrega de la cosa; y

respecto al momento de pago de precio rige, a falta de pacto contrario, la regla de

“cumplimiento simultáneo”.

o El principio general es que: “El aplazamiento del precio no hace pagar

intereses”, a excepción de los supuestos regulados en el artículo 1501 del

Código Civil: “El comprador deberá intereses por el tiempo que medie

entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos

siguientes:

Si así se hubiere convenido.

Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

19


Si se hubiese constituido en mora, con arreglo al artículo 1.100

CC.12”

2. Deber pagar los gastos de primera copia de la escritura de venta y los demás

posteriores a la venta como el de inscripción en el Registro de la Propiedad o el

Impuesto de transmisiones patrimoniales y el IVA.

3. Los llamados gastos de transporte, que no de entrega, son del comprador pues,

como dijimos, en el caso de que la cosa se deba entregar en un lugar, si luego él

quiere trasladarla a otro sitio ha de correr él con los gastos.

5. LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

El problema de los riesgos en la compraventa se plantea cuando, una vez

perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, ésta se pierde, se destruye o se

deteriora por caso fortuito, fuerza mayor, o como consecuencia de la actuación de un

tercero.

Habrá que determinar quién soporta el riesgo, si el comprador o el vendedor. En el

primer caso el comprador estaría obligado al pago del precio, a pesar de no recibir la cosa.

En el segundo, el vendedor perdería la cosa sin recibir precio alguno por ella.

A este problema se dedica el artículo 1452 del Código civil, que distingue dos

situaciones:

1. Venta de cosas determinadas y venta de cosas fungibles hecha aisladamente y

por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida. Para estos

supuestos el artículo 1452 CC se remite a los artículos 109613 y 118214 CC. El

vendedor queda liberado de entregar la cosa si se pierde por caso fortuito, salvo

que se haya constituido en mora respecto de su obligación de entrega o haya

vendido la misma cosa a dos o más compradores. En cambio, el precepto guarda

silencio sobre si el comprador sigue obligado a pagar el precio en los supuestos

en los que se libera al vendedor de la obligación de entrega, es decir, si sigue

obligado a pesar de que no pueda recibir ya la cosa debido a su pérdida. Un sector

de la doctrina y la jurisprudencia han considerado en virtud del principio

12 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1100, pp. 334-335.



20


periculum est emptoris que el riesgo lo soportará el comprador, quien deberá pagar

el precio o no tendrá derecho a su devolución si lo había pagado ya. Un argumento

utilizado para apoyar esta posición se deduce del artículo 109515 CC, que le

atribuye los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, esto es,

desde la perfección del contrato, siendo lógico que las utilidades sean

compensadas con los riesgos.

Ahora bien, existen mejores argumentos para entender que el riesgo de pérdida de

la cosa vendida debe corresponder al vendedor. En primer lugar, porque él sigue

siendo el propietario mientras que no cumpla, transmitiendo entonces la propiedad al

comprador. En segundo lugar, porque es de aplicación el artículo 1124 CC, que

permite al comprador resolver el contrato en caso de incumplimiento por

imposibilidad sobrevenida.

2. Venta de cosas fungibles que se venden a razón de un precio fijado en relación

con su peso, número o medida. En este caso el riesgo sólo se transfiere al

comprador tras la concentración de la mercancía, puesto que genus nunquan perit.

Esa concentración implica la puesta a disposición del comprador. Con lo que llega

lógicamente a un mismo resultado que en el caso anterior. La regla es que el riesgo

es del vendedor y que el mismo se traslada al comprador únicamente a partir de

la entrega de la cosa o de su puesta a disposición (en eso consiste la obligación de

entrega), determinante de la mora del acreedor a partir de ese momento.

6. SUPUESTO DE DOBLE VENTA.

La regulación de la doble venta se contempla en el Artículo 147316 del Código Civil

al referirse a la situación de la venta de una misma cosa a diferentes compradores. Este

precepto diferencia dos supuestos, por un lado, el caso de la venta de una cosa mueble y,

por otro, la venta de una cosa inmueble.

En el supuesto de que la cosa fuera mueble, la propiedad se transferirá a la persona

que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Por el contrario, si fuera

inmueble, la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito en el

Registro. No obstante, cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de



21


buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más

antiguo, siempre que haya buena fe.

En este sentido, conviene tener en cuenta lo recogido en el Artículo 34 de la Ley

hipotecaria17, el cual determina que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso

algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,

será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después

se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo

Registro. Señala, además, que la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se

pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Es preciso indicar, tal y como señala el TS, Sala de lo Civil, nº 928/2007, de

07/09/2007, Rec. 3150/2000 que: "El artículo 1473 del Código Civil no altera el sistema

transmisivo mediante título y modo, sino que ante la anomalía de dos o más ventas de una

misma cosa por su propietario, es decir, por quien en principio tenía poder de disposición,

ofrece una serie de soluciones, según las casos, al estricto problema de cuál de los dos o

más compradores vencerá definitivamente en la controversia sobre el dominio de la cosa

comprada, pues no debe olvidarse la ubicación del artículo 1473 del Código Civil,

precisamente en la sección del Código que trata "De la entrega de la cosa vendida", dentro

del capítulo correspondiente a las obligaciones del vendedor".

La citada sentencia continúa estableciendo que, la jurisprudencia suele identificar la

buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere,

con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con

eficacia traslativa. Sin embargo, actualmente también consideran desvirtuada la

presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea

consecuencia "de la negligencia del ignorante", cual sucede, por ejemplo cuando una

entidad financiera, después de un estudio sobre las ventajas de su inversión inmobiliaria,

adquiere en escritura pública, que inscribe, varias viviendas vendidas anteriormente por

el mismo vendedor, en documento privado, a diferentes personas que ocupaban las fincas

como dueñas después de haberlo hecho como arrendatarias.

Igualmente, en lo que respecta a la buena fe, el TS, Sala de lo Civil, nº 839/2004, de

15/07/2004, Rec. 1308/1998 indica que en caso de doble venta en la que el comprador

más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil), no inscribe en el Registro de la

17 Ley Hipotecaria, artículo 34, p.16.

22


Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la

propiedad siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado

de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento.

Asimismo, determina el TS, Sala de lo Civil, nº 73/2011, de 11/02/2011, Rec. 331/2007,

en base al TS, Sala de lo Civil, nº 1205/2000, de 22/12/2000, Rec. 3619/1995, que el

concepto de buena fe aplicado al caso de doble venta, consiste, en su aspecto positivo, en

la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la

persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle

su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes

o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que

carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extra-tabular o de

las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.

Finalmente, cabe considerar que el comprador que hubiese sido preterido por la

aplicación del artículo 1473 del Código Civil, puede utilizar las acciones que legalmente

le correspondan contra el vendedor, en base a lo contenido en el artículo 1124 del Código

Civil18.

7. CLÁUSULAS Y PACTOS POSIBLES EN EL CONTRATO DE

COMPRAVENTA.

7.1. PACTO CON RESERVA DE DOMINIO.

El pacto con reserva de dominio es aquel por el que el vendedor no transmite la

propiedad de la cosa vendida, al entregársela al comprador, más que en el momento del

pago del precio, si se paga.

En la práctica, se celebra con la finalidad de garantizar el pago del precio aplazado,

reservándose el vendedor la propiedad de la cosa vendida hasta el íntegro pago de la

última cuota de aquél.

El Tribunal Supremo ha declarado válido el pacto de reserva de dominio, por no

estar prohibido por la ley ni ser contrario a las buenas costumbres.

En las ventas de bienes inmuebles ante notario, hemos visto que es conveniente establecer

una cláusula de pacto de reserva de dominio. Y en las ventas cuyo precio se aplaza, y el

vendedor cumple su obligación de entrega y como garantía a su favor, se suele pactar que,


23


pese a la transmisión efectuada, el comprador no adquiere el dominio hasta que no pague

la totalidad del precio.

7.1.1. EFECTOS.

Entre comprador y vendedor.

El vendedor sigue siendo propietario, pero como en una nuda propiedad. El

comprador es el poseedor de la cosa. Cumplida la condición se produce la definitiva

transmisión de la propiedad ipso iure al comprador.

Si el comprador no paga el precio, puede reclamárselo el vendedor como en toda

compraventa. Pero, en virtud del pacto de reserva de dominio, puede, en lugar de la

reclamación, reivindicar la cosa, pues sigue siendo propietario de la misma, y resolver el

contrato en aplicación del artículo 1124 del Código Civil.

Se pueden plantear problemas con la cláusula, a veces abusiva, conforme a la cual puede

el vendedor recuperar la cosa y hacer suya la parte del precio que ha sido pagada. La

naturaleza de la misma es de cláusula penal: habiendo pagado el comprador parte del

precio (precisamente el que pretende quedarse el vendedor), el incumplimiento es parcial

y se aplica el artículo 1154 del Código Civil19 que prevé, en tal caso, la modificación

judicial de la pena.

Entre vendedor y acreedores del comprador.

El comprador tiene la posesión de la cosa y, por tanto, la apariencia externa de ser

suya.

La jurisprudencia ha estimado la tercería de dominio planteada por el vendedor,

alzando y dejando sin efecto el embargo, siempre que haya constancia de la realidad del

pacto de reserva de dominio y cierta publicidad del mismo en el Registro de la Propiedad,

si se trata de bienes inmuebles, en el Registro de Tráfico si es un vehículo, en el Registro

de Venta a Plazos de Bienes Muebles, si se trata de venta sujeta a esta Ley.

Si no hay constancia registral (por ejemplo, el inmueble no está matriculado en el Registro

de la Propiedad o el mueble no es un vehículo ni la venta está bajo la ley especial de venta

a plazos de bienes muebles), por lo menos debe constar la fecha, que sea anterior al

embargo, con la fehaciencia que exige el artículo 1227 del Código Civil20.

19 Código Civil, (2017), Madrid. editorial Tecnos, artículo 1154, p.345.


24


Entre vendedor y terceros adquirentes de la cosa vendida.

El comprador, que no es propietario de la cosa, no puede disponer de la misma.

Hasta que pague el precio y adquiera la propiedad, carece el comprador de poder de

disposición sobre la cosa, por lo que si dispone se tratará de una venta de cosa ajena o de

otro acto transmisivo de cosa ajena, en principio ineficaz. Por lo que el vendedor o percibe

el precio total o, de no percibirlo, puede reivindicar la cosa frente al adquirente.

Sin embargo, pueden entrar en aplicación, respecto al adquirente de buena fe de la cosa

mueble o inmueble, los artículos 464 del Código Civil21 y 34 de la Ley Hipotecaria,

respectivamente, produciéndose una adquisición a non domino, y siendo la cosa

irreivindicable para el vendedor, pese a lo cual, evidentemente, éste puede exigir del

comprador el cumplimiento de su obligación de pagar el precio y, si no lo paga, la

indemnización por incumplimiento (artículo 1101 del Código Civil) y la responsabilidad

patrimonial universal (artículo 1911).

7.2. PACTO DE BIENES MUEBLES A PLAZOS.

Hay una Ley que regula esta venta que es la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Ventas

de Bienes Muebles, en la que su artículo 3 define este como: “El contrato mediante el

cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a

pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo

superior a tres meses desde la perfección del mismo. También se entenderán

comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurídica o

la denominación que las partes les asignen, mediante las cuales las partes se propongan

conseguir los mismos fines económicos que con la venta a plazos.”

Estamos, ante un contrato real al exigir para su perfección la entrega de la cosa, y

formal pues ha de celebrarse por escrito, en modelos oficiales (art.6.1 de esta Ley) y se

puede inscribir en un Registro especial que existe de venta de bienes muebles a plazos22.

El plazo está a favor del comprador por lo que puede anticipar el pago cuando quiera.

El artículo 9.1 de la presente Ley concede la facultad de desistir unilateralmente del

contrato debiendo ejercerse en el plazo de 7 días hábiles desde la entrega del bien.


22 Artículos 10 y 11 de la Orden de 19 de julio de 1999, aprobatoria de la Ordenanza para Registro de Venta

de Bienes Muebles a Plazos.

25


7.3. PACTO A CALIDAD DE ENSAYO O A PRUEBA Y AD GUSTUM.

7.3.1. LA VENTA A CALIDAD DE ENSAYO O A PRUEBA.

La venta a calidad de ensayo o a prueba viene expresada en el artículo 1453 del

Código Civil: “La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la

venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán

hechas siempre bajo condición suspensiva”. Se trata de una presunción iuris tantum, pues

las partes, en virtud de manifestaciones expresas o tácitas, pueden hacer que la venta

quede sometida a condición resolutoria.

En las ventas hechas en calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, el comprador

puede comprobar las cualidades de la cosa y su utilidad para el destino previsto. Salvo

pacto, la venta queda sometida a la condición suspensiva (futura e incierta) de que la cosa

resulte apta para realizar una determinada función. La prueba es obligatoria para el

comprador. El ensayo o la prueba deberá llevarse a cabo atendiendo a lo pactado. En

defecto de pacto, se atenderá a las circunstancias de la cosa y su entrega, y a los usos del

tráfico. La determinación de la calidad suficiente obedecerá a criterios objetivos, no

pudiendo quedar al arbitrio del comprador el resultado de la prueba. Si la prueba es

positiva, no puede el comprador desistir del contrato. La prueba se realiza para ver si la

cosa reúne las condiciones debidas. Si la venta se considera hecha bajo condición

suspensiva, el comprador no es propietario de la cosa hasta que la condición se cumpla.

Rechazada la prueba, la condición no se cumple y el contrato no se perfecciona. Si la

prueba es satisfactoria, su derecho de propiedad alcanza al día de la conclusión del

contrato. En cambio, si por voluntad de las partes la condición es resolutoria, la venta

queda perfeccionada al celebrarse, pero sometida a la resolución posterior si se rechaza

la prueba.

7.3.2. LA VENTA AD GUSTUM.

En la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas o venta

ad gustum, la doctrina se encuentra dividida en cuanto al módulo (subjetivo u objetivo)

para valorar la satisfacción de la cosa. Por un lado, se considera que la condición depende

en este caso exclusivamente de la libre voluntad del comprador. La cosa es rechazable

libremente si no le agrada. Por otro, y con base en el artículo 1115 CC23 se entiende que


26


hay que darle a la prueba o degustación un sentido objetivo, no siendo admisible la

condición si placuerit.

7.4. VENTA CON PACTO DE SUMINISTRO.

Contrato por el que una de las partes se obliga a proporcionar a otra, a cambio de un

precio, determinadas cosas que han de ser objeto de entregas sucesivas en períodos

determinados. Es un contrato donde la duración es esencial y ha de estipularse en el

contrato de venta y es de ejecución continuada.

En todo caso, se consideran contratos de suministro los siguientes:

o Los que tengan por objeto la adquisición y el arrendamiento de equipos y sistemas

de telecomunicaciones o para el tratamiento de la información, sus dispositivos y

programas, y la cesión del derecho de uso de estos últimos, en cualquiera de sus

modalidades de puesta a disposición, a excepción de los contratos de adquisición

de programas de ordenador desarrollados a medida, que se considerarán contratos

de servicios.

o Los de fabricación, por los que la cosa o cosas que hayan de ser entregadas por el

empresario deban ser elaboradas con arreglo a características peculiares fijadas

previamente por la entidad contratante, aun cuando esta se obligue a aportar, total

o parcialmente, los materiales precisos.

o Los que tengan por objeto la adquisición de energía primaria o energía

transformada.

7.5. VENTA CON PACTO DE EXCLUSIVA.

Es la venta por la que los contratantes tienen la obligación, o bien de no vender a

terceros la misma cosa que al comprador o, bien, no comprar a terceros una determinada

cosa, o ambas a la vez.

El pacto de exclusiva puede añadirse no sólo al contrato de compraventa sino a

contratos de la más diversa índole (p.ej.: concesión, suministro, arrendamiento de

servicios, mandato, representación, edición...). Su finalidad es la limitación de la

concurrencia o de la competencia, impidiendo que existan otros posibles acreedores de

una prestación idéntica del mismo deudor. De ahí que, en su caso, puedan estar

prohibidos, artículo 6.2.b) de la Ley 16/1989, de Defensa de la Competencia. La exclusiva

a favor del vendedor tiende a asegurarle la salida de sus productos, impidiendo la

27


concurrencia de otras ofertas de venta, pues el comprador contrae una obligación negativa

de no comprar a persona distinta del vendedor. Por su parte, la exclusiva a favor del

comprador (más frecuente en la práctica) obliga al vendedor a no vender a terceros un

determinado producto en una determinada zona geográfica.

Hay que distinguir dos tipos de pacto de exclusiva:

1. Pacto de exclusiva de carácter simple, o unilateral, cuando sólo una de las partes

contrae la obligación de no realizar a favor de terceros, o de no recibir de ellos

prestaciones idénticas a aquella convenida con el co-contratante.

2. Pacto de exclusiva de carácter doble o bilateral, si ambas partes se obligan

recíprocamente a no realizar a favor de terceros o a no recibir de ellos prestaciones

idénticas a las acordadas entre ellos.

Como hemos visto, el pacto de exclusiva impone a uno o a ambos contratantes una

obligación de no hacer: a no vender a persona diferente, a no comprar a quien no sea el

vendedor con quien se ha contratado. El incumplimiento se produce entonces cuando se

vende a un tercero, o se compra a personas distintas del vendedor. El pacto vincula sólo

a los contratantes. A los terceros con quienes éstos contraten -vulnerando el pacto- no les

será oponible, salvo si lo conocen.

7.6. VENTA CON RETRACTO CONVENCIONAL O CON PACTO DE

RETRO.

El retracto convencional es el pacto de retro añadido a un contrato de compraventa.

El Código Civil lo define en el artículo 1507 al establecer: “Tendrá lugar el retracto

convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida,

con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 151824 y lo demás que se hubiese

pactado”.

La naturaleza del retracto convencional es la de ser un derecho real, y pertenece a la

categoría de los derechos reales de adquisición.

El derecho de retracto convencional puede ser transmisible por su titular, tanto inter

vivos como mortis causa, a título gratuito u oneroso, y podrá renunciar al mismo. El

artículo 107.8 de la Ley Hipotecaria prevé que puede ser objeto de hipoteca.


28


Los acreedores podrán ejercitarlo, al tratarse de un derecho no personalísimo, con

base al artículo 1111 del Código Civil25, y de igual modo, el ejercicio por los acreedores

se deriva del artículo 1512 CC "Los acreedores del vendedor no podrán hacer uso del

retracto convencional contra el comprador, sino después de haber hecho excusión en los

bienes del vendedor".

A su vez, se trata de un derecho esencialmente temporal, tal y como se deriva del

artículo 1508 del Código Civil "El derecho de que trata el artículo anterior durará, a

falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato. En caso de

estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años".

Transcurridos estos plazos, sin que se hubiera ejercitado el retracto, el comprador

adquirirá, de manera irrevocable, el dominio de la cosa vendida (artículo 1509 Código

Civil26), plazo que es de caducidad y no de prescripción, por lo que no cabe interrupción

y puede ser apreciable de oficio.

El retracto convencional se ha de convenir en forma simultánea a la celebración del

contrato de compraventa, como se deriva del artículo 1507 del Código Civil. Por lo tanto,

la forma no tiene especialidad alguna, por cuanto sigue a la establecida en el contrato de

venta.

8. REAL DECRETO LEY 1/2007, DE 16 DE NOVIEMBRE, DE

PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS.

El Texto Refundido de la de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y

Usuarios, publicado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (LGDCU),

contiene disposiciones especiales sobre las obligaciones del vendedor y, entre ellas,

algunas relativas al saneamiento por vicios ocultos (artículos 114 y siguientes LGDCU).

Así, el artículo 114 LGDCU dice que: “El vendedor está obligado a entregar al

consumidor y usuario productos que sean conformes con el contrato, respondiendo frente

a él de cualquier falta de conformidad que exista en el momento de la entrega del

producto.”

El artículo 117 LGDCU expresa que: “El ejercicio de las acciones que contempla el

Texto Refundido será incompatible con el ejercicio de las acciones derivadas del

25 Código Civil, (2017), Madrid, editorial Tecnos, artículo 1111, p. 337.


29


saneamiento por vicios ocultos de la compraventa, aunque, en todo caso, el consumidor

y usuario tendrá derecho, de acuerdo con la legislación civil y mercantil, a ser

indemnizado por los daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad.”

Según el artículo 118 LGDCU: “El consumidor y usuario tiene derecho a la reparación

del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del contrato, de

acuerdo con lo previsto en este título.”

El plazo general de responsabilidad del vendedor es de dos años desde la entrega.

En los productos de segunda mano, el vendedor y el consumidor y usuario podrán pactar

un plazo menor, que no podrá ser inferior a un año desde la entrega. Salvo prueba en

contrario, se presumirá que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses

posteriores a la entrega del producto, sea éste nuevo o de segunda mano, ya existían

cuando la cosa se entregó, excepto cuando esta presunción sea incompatible con la

naturaleza del producto o la índole de la falta de conformidad. A su vez, la entrega se

entiende hecha en el día que figure en la factura o tique de compra, o en el albarán de

entrega correspondiente si éste fuera posterior, salvo prueba en contrario (artículo 123

LGDCU27).

En cuanto al plazo para el ejercicio de las acciones concedidas al consumidor este

es de tres años desde la entrega del producto, pero el consumidor y usuario deberá

informar al vendedor de la falta de conformidad en el plazo de dos meses desde que tuvo

conocimiento de ella. El incumplimiento de dicho plazo no supondrá la pérdida del

derecho al saneamiento que corresponda, siendo responsable el consumidor y usuario, no

obstante, de los daños o perjuicios efectivamente ocasionados por el retraso en la

comunicación. Salvo prueba en contrario, se entenderá que la comunicación del

consumidor y usuario ha tenido lugar dentro del plazo establecido (artículo 123.4

LGDCU28).

El régimen de las acciones de saneamiento es el siguiente: en cuanto a las de

reparación y sustitución, si el producto no fuera conforme con el contrato, el consumidor

podrá optar entre exigir la reparación o la sustitución del producto, salvo que una de estas

dos opciones resulte objetivamente imposible o desproporcionada. Desde el momento en

27 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 123, p.56.

28 RDL 1/2007, de 16 de noviembre, artículo 123.4, p.56.

30


que el consumidor y usuario comunique al vendedor la opción elegida, ambas partes

habrán de atenerse a ella.

Según el artículo 120 LGDCU:” La reparación y la sustitución se ajustarán a las

siguientes reglas:

a) serán gratuitas para el consumidor y usuario. Dicha gratuidad comprenderá los

gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los productos

con el contrato, especialmente los gastos de envío, así como los costes relacionados

con la mano de obra y los materiales.

b) deberán llevarse a cabo en un plazo razonable y sin mayores inconvenientes para

el consumidor y usuario, habida cuenta de la naturaleza de los productos y de la

finalidad que tuvieran para el consumidor y usuario.

c) la reparación suspende el cómputo de los plazos para el ejercicio de la acción. El

período de suspensión comenzará desde que el consumidor y usuario ponga el

producto a disposición del vendedor y concluirá con la entrega al consumidor y

usuario del producto ya reparado. Durante los seis meses posteriores a la entrega del

producto reparado, el vendedor responderá de las faltas de conformidad que

motivaron la reparación, presumiéndose que se trata de la misma falta de

conformidad cuando se reproduzcan en el producto defectos del mismo origen que

los inicialmente manifestados.

d) si concluida la reparación y entregado el producto, éste sigue siendo no conforme

con el contrato, el consumidor y usuario podrá exigir la sustitución del producto,

salvo que esta opción resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución

del contrato en los términos previstos en este capítulo.

e) la sustitución suspende los plazos para el ejercicio de la acción desde el ejercicio

de la opción por el consumidor y usuario hasta la entrega del nuevo producto.

f) si la sustitución no lograra poner el producto en conformidad con el contrato, el

consumidor y usuario podrá exigir la reparación del producto, salvo que esta opción

resulte desproporcionada, la rebaja del precio o la resolución del contrato.

g) el consumidor y usuario no podrá exigir la sustitución en el caso de productos no

fungibles, ni tampoco cuando se trate de productos de segunda mano.

31


En cuanto a las acciones de rebaja del precio y resolución del contrato, estas

procederán, a elección del consumidor y usuario, cuando éste no pudiera exigir la

reparación o la sustitución y en los casos en que éstas no se hubieran llevado a cabo en

plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor y usuario. La resolución

no procederá cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia (artículo 121

LGDCU29).

Según expresa el artículo 122 LGDCU: “La rebaja del precio será proporcional a la

diferencia existente entre el valor que el producto hubiera tenido en el momento de la

entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el producto efectivamente

entregado tenía en el momento de dicha entrega”.

Si el consumidor no puede o le supone una carga excesiva dirigirse frente al vendedor

por la falta de conformidad de los productos con el contrato podrá reclamar directamente

al productor con el fin de obtener la sustitución o reparación del producto. A su vez, quien

haya respondido frente al consumidor y usuario dispondrá del plazo de un año para repetir

frente al responsable de la falta de conformidad. Dicho plazo se computa a partir del

momento en que se completó el saneamiento (artículo 124 LGDCU30).

Finalmente, el artículo 125 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y

Usuarios prevé una garantía comercial adicional, la cual deberá formalizarse, al menos,

en castellano, y, a petición del consumidor y usuario, por escrito o en cualquier otro

soporte duradero y directamente disponible para el consumidor y usuario, que sea

accesible a éste y acorde con la técnica de comunicación empleada. Expresará

necesariamente:

a) El bien o servicio sobre el que recaiga la garantía.

b) El nombre y dirección del garante.

c) Que la garantía no afecta a los derechos legales del consumidor y usuario ante la

falta de conformidad de los productos con el contrato.

d) Los derechos, adicionales a los legales, que se conceden al consumidor y usuario

como titular de la garantía.

e) El plazo de duración de la garantía y su alcance territorial.

f) Las vías de reclamación de que dispone el consumidor y usuario.


30 RD 1/2007 de 16 de noviembre, artículo 124, p.56.

32


La acción para reclamar el cumplimiento de lo dispuesto en la garantía comercial

adicional prescribirá a los seis meses desde la finalización del plazo de garantía.

Si el producto es de naturaleza duradera, deberá entregarse en todo caso al

consumidor, formalizada por escrito o en cualquier soporte duradero aceptado por el

consumidor y usuario, y con el contenido mínimo anterior, la garantía comercial, en la

que constarán expresamente los derechos que el Texto Refundido concede al consumidor

y usuario ante la falta de conformidad con el contrato y que éstos son independientes y

compatibles con la garantía comercial (artículo 126 LGDCU31).

En estos productos, el consumidor y usuario tendrá derecho a un adecuado servicio

técnico y a la existencia de repuestos durante el plazo mínimo de cinco años a partir de la

fecha en que el producto deje de fabricarse, quedando prohibido incrementar los precios

de los repuestos al aplicarlos en las reparaciones y cargar por mano de obra, traslado o

visita cantidades superiores a los costes medios estimados en cada sector, debiendo

diferenciarse en la factura los distintos conceptos. La lista de precios de los repuestos

deberá estar a disposición del público. La acción o derecho de recuperación de los

productos entregados por el consumidor y usuario al empresario para su reparación

prescribirá a los tres años a partir del momento de la entrega (artículo 127 LGDCU32).

31 RD 1/2007 de 16 de noviembre, artículo 126, p.57.


33


9. CONCLUSIONES.

Tras la realización del análisis sobre el contrato de compraventa a través de diversos

manuales, sentencias y el Código Civil podemos apreciar las siguientes conclusiones:

1. Es notable destacar que es el contrato por excelencia más empleado en la vida

cotidiana haciendo posible la aparición de numerosas figuras que mejoran de

manera considerable la calidad de vida de la sociedad.

2. Gran parte de nuestro sistema civil se basa en el derecho romano; en concreto la

regulación de la compraventa es propia de esa época, modificada como es lógico

para aplicar este contrato a nuestros tiempos.

3. En relación con la legislación es impresionante darse cuenta de la cantidad de

artículos que le dedica el Código Civil, como ya expresé en la introducción.

4. Otro aspecto que me ha llamado la atención ha sido la libertad de pactar de las

partes, es decir, la cantidad de condiciones que se pueden imponer en un contrato

previamente y tan simple como es éste, para transformarlo en un contrato

extremadamente enrevesado, con cantidad de cláusulas.

5. En la actualidad, las leyes son cada vez más complejas y con mayor dificultad de

interpretarlas, haciendo necesaria la intervención de Tribunales para resolver

litigios.

6. Resulta relevante para los estudios de las Ciencias Jurídicas comprender de forma

profunda y completa todo lo concurrente a los contratos de “Compraventa”,

porque integra el fundamento de toda una serie de actuaciones jurídicas que se

expone en la práctica diaria.

7. Por último, expresar que este trabajo me ha ayudado para adquirir aún más mis

conocimientos sobre esta materia.

34


10. LEGISLACIÓN.

o Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889

o Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial

de la Ley Hipotecaria.

o Ley 28/1998, de 13 de julio, de Ventas de Bienes Muebles.

o Real Decreto Ley 1/2007, de 16 de noviembre, de protección de consumidores y

usuarios.

35


11. JURISPRUDENCIA.

SENTENCIAS DE LA SALA I (DE LO CIVIL) DEL TS.

o TS, Sala de lo Civil, nº 839/2004, de 15/07/2004, (Rec. 1308/1998).




o TS, Sala de lo Civil, nº348/2015, de 11 jun. 2015 (Rec. 1112/2013).

o TS, Sala de lo Civil, nº 744/2016, de 21 dic. 2016 (Rec.2856/2014).

TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº 1382/2007, 28 DIC. 2007 (REC.

4420/2000).

Ponente: ROMAN GARCIA VARELA

Número de Recurso: 4420/2000

Procedimiento: CIVIL

Número de Resolución: 1382/2007

Fecha de Resolución: 28 de diciembre de 2007

Emisor: Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Resumen: "CONTRATO DE COMPRAVENTA. NULIDAD. FALTA DE

CAUSA. Se reclama contra la sentencia estimatoria de recurso de apelación contra

sentencia estimatoria de demanda sobre contrato de compraventa. Finalmente, el artículo

1274 del Código Civil establece que, en los contratos onerosos, la exigencia de causa,

esto es, su existencia, implica la necesidad de contraprestación, pues sin ésta no se

justifica la vinculación unilateral por quién no tiene ánimo de liberalidad, y ello hará que

la compraventa sin contraprestación económica carezca de causa, en atención a que no

basta la mera voluntad de obligarse, expresada individualmente o por ambas partes,

debido a que no hay contrato sin causa; y habida cuenta de la declaración de hechos

probados fijados en la instancia, ya mencionados, esta posición es de aplicación para el

perecimiento de este motivo. Se desestima el recurso de casación. "

36


TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº 1394/2006, 11 ENE. 2007 (REC.

5281/1999).

Ponente: ANTONIO GULLON BALLESTEROS




Fecha de Resolución: 11 de enero de 2007


Resumen: DONACIONES. NULIDAD. COMPRAVENTA SIMULADA.

NULIDAD DE LA ESCRITURA. Esta Sala considera que la nulidad de la escritura

pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se

dice encubría. Aunque se probase que hubo animus donandi del donante y aceptación por

el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos

no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación.

El artículo 633 Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles

la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que

deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se

extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de

una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una

escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del

artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su

validez y eficacia aquéllos. En primera instancia se desestima la demanda. Se estima

parcialmente la apelación. Se estima la casación.

37


TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº348/2015, 11 JUN. 2015 (REC.

1112/2013).

Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS




Fecha de Resolución: 11 de junio de 2015


Resumen: COMPRAVENTA DE VIVIENDA. INCUMPLIMIENTO DE

CONTRATO. Se declara el incumplimiento contractual de la parte demandada y se

establece la forma en que han de ser indemnizados los demandantes, sin generar

indefensión en la demandada pues la ejecución se determina en la forma menos gravosa

para ambas partes. La sentencia evita la condena directa del abono de una indemnización.

Se desestima recurso por infracción procesal y de casación.

TS, SALA PRIMERA, DE LO CIVIL, Nº 744/2016, 21 DIC. 2016

(REC.2856/2014).

Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS




Fecha de Resolución: 21 de diciembre de 2016


Resumen: COMPRAVENTA CON OPCIÓN DE COMPRA. RESOLUCIÓN

POR INCUMPLIMIENTO. El comprador u optante ejercita la acción de resolución

contractual por incumplimiento del vendedor u optado consistente en no haber

comparecido uno de los vendedores al requerimiento para el otorgamiento de la escritura

pública. Se puede instar la resolución cuando el cumplimiento del contrato de

compraventa sea imposible, lo cual concurre en el presente caso dado que en un

procedimiento anterior se dictó sentencia acordando el cumplimiento del contrato, sin que

dicho cumplimiento fuera posible por causa no imputable al comprador. Se estima el

recurso extraordinario por infracción procesal. Se estima el recurso de casación.

38


12. BIBLIOGRAFÍA.

o Bercovitz, R. (2017), Código Civil, Madrid, editorial Tecnos.

o Díez Picazo y Gullón, (2018), Sistema de Derecho Civil. Vol. II. Tomo II.

Contratos en especial, Madrid, editorial Tecnos, pp. 23-41.

o Lasarte Álvarez, C. (2019), Principios de Derecho Civil. Tomo III. Derecho de

contratos, Madrid, editorial Marcial Pons, pp. 174-205.

o Moreno, Bustos y Trujillo (2006), Derecho civil patrimonial, Granada, editorial

Comares, pp. 276-282.

o Sánchez Calero, FJ. (2019), Curso de Derecho Civil II. Derecho de Obligaciones

y Contratos y Responsabilidad por hechos ilícitos, Valencia, editorial Tirant Lo

Blanch, pp. 279-328.

39


13. WEBGRAFÍA.

o Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial

de la Ley Hipotecaria, B.O.E. Disponible on line:

https://www.boe.es/buscar/pdf/1946/BOE-A-1946-2453-consolidado.pdf

o Ley 28/1998, de 13 de julio, de Ventas de Bienes Muebles, B.O.E. Disponible on

line:

https://www.boe.es/boe/dias/1998/07/14/pdfs/A23510-23516.pdf

o Real Decreto Ley 1/2007, de 16 de noviembre, de protección de consumidores y

usuarios, B.O.E. Disponible on line:



https://www.boe.es/boe/dias/1998/07/14/pdfs/A23510-23516.pdf


40


14. ANEXOS.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

En Madrid, a treinta de julio de 2001.

REUNIDOS

De un lado la parte vendedora, D ……, mayor de edad, con domicilio en ……, con DNI

nº ……... casado en régimen de comunidad de gananciales con Dª. ………………, mayor

de edad, con domicilio en ……………, y con DNI nº ……………….

Y de otro la parte compradora, D……………………………, mayor de edad, con

domicilio en …………, de estado civil soltero y con DNI nº …………………….

Ambas partes tienen y se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento

del presente contrato, y a tal fin.

EXPONEN

PRIMERO: Que …………………………………………. son dueños en pleno dominio

del inmueble sito en …………………………... Según consta en escritura, de fecha 16

de enero de 1975 otorgada ante el Notario de ……………………………, con el nº

………………. de orden de su protocolo. Escritura cuya copia queda unida a este

contrato.

Dicho inmueble figura inscrito en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD Nº 5 DE

MADRID, en el Tomo IV, Libro II, Folio 2.568, Finca nº 555, Inscripción 1ª.

Figura con la referencia catastral número: ……………………….

Cuenta con 125 metros cuadrados construidos y 102 metros cuadrados útiles,

correspondiéndole una cuota del 1,0253 en los elementos comunes.

Como ANEXOS cuenta con:

Plaza de garaje de 15 metros cuadrados, situada en el garaje común, con el nº 24,

Trastero de 21 metros cuadrados, situado en la zona común de trasteros con el nº 14

SEGUNDO: El expresado inmueble se encuentra en edificio en régimen de

COMUNIDAD, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.

TERCERO. - D. …………………… Y Dª. ………………………. manifiesta que el

citado inmueble se encuentra libre de cargas, así como de arrendatarios, ocupantes o

precaristas.

CUARTO. - La vivienda se encuentra al corriente en el pago de gastos de la Comunidad

de Propietarios, según acredita la parte vendedora mediante certificado del Secretario de

la Comunidad con el visto bueno del Presidente, emitida conforme al art. de la Ley de

41


Propiedad Horizontal.

QUINTO. - Expuesto cuanto antecede, las partes convienen en celebrar el presente

contrato de compraventa de la vivienda y anexos descritos en el expositivo primero

conforme a las siguientes:

ESTIPULACIONES

PRIMERA. - Objeto

D. …………………………… Y Dª. ……………………………………, VENDEN la

vivienda y anexos reseñados a D. FERNANDO HERNÁNDEZ RISCAL, quien a su vez

acepta y COMPRA.

La venta se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean

inherentes a la vivienda y anexos vendidos, incluida la parte proporcional que le

corresponde en los elementos comunes del edificio y en las zonas comunes de la

urbanización, libre de arrendatarios, ocupantes y cargas.

SEGUNDA. - Precio

Las partes acuerdan fijar el precio total de la compraventa en la cantidad de

DOSCIENTOS MIL EUROS. Treinta y tres millones, doscientas setenta y siete mil,

doscientas (33.277.200) pesetas; según el siguiente detalle:

Precio de la vivienda 180.000 (29.949.480 ptas.)

Precio del garaje 15.000 (2.495.790 ptas.)

Precio del trastero 5.000 (831.930 ptas.)

TERCERA. - Forma de pago

En este acto D. ………………………………………. entrega a D.

………………………………… Y Dª. …………………………….. de la cantidad de

VEINTE MIL EUROS. Tres millones, trescientas veintisiete mil, setecientas veinte

(3.327.720) pesetas, a cuenta del precio total.

D. ………………………………. Y Dª. …………………………….. dan por recibida

la cantidad entregada en concepto de anticipo otorgando carta de pago mediante este

documento formal.

El resto de la cantidad convenida: CIENTO OCHENTA MIL EUROS. Veintinueve

millones, novecientas cuarenta y nueve mil, cuatrocientas ochenta (29.949.480) pesetas,

se abonará en el acto de entrega de llaves y otorgamiento de escritura pública, mediante

cheque nominativo a nombre del vendedor, conformado por entidad bancaria.

CUARTA. - Otorgamiento de escritura pública

42


Ambas partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de

TREINTA días naturales.

La elección del Notario autorizante corresponderá a la parte compradora.

QUINTA. - Entrega del inmueble

D. …………………………. Y Dª. ………………………………. se comprometen a

hacer entrega a la parte compradora de la posesión y de las llaves de la vivienda y

anexos en el acto de otorgamiento de escritura pública ante el Notario elegido por la

parte compradora.

SEXTA. - Pago de gastos e impuestos

Los gastos e impuestos consecuencia del otorgamiento de la escritura pública de

compraventa serán por cuenta de cada parte conforme a lo establecido legalmente. En

consecuencia corresponden a la parte compradora los gastos de primera copia de la

escritura y posteriores, los de la inscripción de la escritura en el Registro de la

Propiedad, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto de

Actos Jurídicos Documentados derivado de la escritura de compraventa. A la parte

vendedora le corresponde abonar los gastos de la escritura matriz y el pago del Impuesto

sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A partir de la entrega, vendrá obligada la parte compradora a pagar todos los gastos,

impuestos, tasas y arbitrios que se refieran a la vivienda y anexos objeto de este

contrato, así como los proporcionales a los elementos comunes que le correspondan.

También serán de cuenta de la parte compradora los gastos y tributos devengados desde

la puesta a disposición de la vivienda y anexos si la entrega se demorase por causa que

le sea imputable.

SEPTIMA. - Comunidad de propietarios.

La parte compradora, a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda,

participará en la proporción que resulte de la aplicación de los coeficientes que le

correspondan, en el mantenimiento de los gastos comunes del edificio y de la zona

común de la urbanización.

En este acto, la parte vendedora hace entrega a la parte compradora de los Estatutos de

la Comunidad de Propietarios, así como del Reglamento de Régimen Interior.

OCTAVA. - Fuero.

Las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Madrid, lugar donde radica la

finca, para resolver cuantas divergencias pudieran surgir por motivo de la interpretación

43


y cumplimiento de este contrato.

Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido,

lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el

encabezamiento.

Comprador Vendedor

trabajo fin de grado - tauja.ujaen.es

Documents