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Facultad de Derecho
TESIS CORRESPONDIENTE A LA MAESTRÍA DE DERECHO Y TÉCNICA
TRIBUTARIA
TEMA: Ley de Vivienda de Interés Social
CURSANTES:
Cr. Luis Alberto Lussich
Cr. Javier Domínguez
TUTOR ACADÉMICO: Cr. David Eibe
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Agradecimientos:
Agradecemos a nuestro tutor académico Cr. David Eibe y a nuestro tutor
metodológico el Profesor José María Burone, por su tiempo y dedicación.
Agradecemos a nuestras parejas, familias y amigos por su paciencia y por
acompañarnos en este camino.
Agradecemos a la Cra. Ana Salveraglio, Julio Villamide, Arq. Eduardo Steffen, el
Ec. Santiago Ramos, el Arq. Emilio Díaz, el Ec. Carlos Mendive y al Ec. Claudio
Fernández por el tiempo brindado en las entrevistas y el conocimiento volcado a
esta Tesis.
Por último agradecer a la Universidad de Montevideo por el apoyo constante
durante estos años de todo el cuerpo docente y todos los que forman parte de su
equipo.
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INDICE
1. IDENTIFICACIÓN DEL TEMA DE INVESTIGACIÓN ........................................ - 5 - 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ............................ - 5 -
2.1. Objetivos de Investigación .................................................................................. - 5 - 2.1.1. Objetivo General ..................................................................................................... - 5 -
2.1.2. Objetivos Específicos ............................................................................................... - 6 -
2.2. Pregunta de Investigación ................................................................................... - 6 - 2.2.1. Pregunta de Investigación Principal ........................................................................ - 6 -
2.2.2. Pregunta de Investigación Específicas .................................................................... - 6 -
2.3. Justificación de la Investigación ......................................................................... - 7 -
2.4. Viabilidad de la Investigación ............................................................................. - 7 - 2.5. Antecedentes hallados ......................................................................................... - 7 -
3. MARCO TEÓRICO ................................................................................................... - 8 - 3.1. Introducción ........................................................................................................ - 8 -
3.2. Ley 18.795 “Vivienda de Interés Social” ............................................................ - 9 - 3.3. Decreto Reglamentario número 355/011 .......................................................... - 10 - 3.4. Definiciones y conceptos básicos ...................................................................... - 11 -
3.4.1. Clases socioeconómicas ........................................................................................ - 11 -
3.4.2. Vivienda de Interés Social ..................................................................................... - 12 -
3.4.3. Promotores ........................................................................................................... - 13 -
3.4.4. Actividad de la construcción ................................................................................. - 14 -
3.5. Impuestos aplicables ......................................................................................... - 17 -
3.6. Generalidades de los impuestos aplicables a la actividad ................................. - 17 - 3.6.1. IRAE (Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas) ............................... - 17 -
3.6.2. IP (Impuesto al Patrimonio) .................................................................................. - 18 -
3.6.3. IVA (Impuesto al Valor Agregado) ......................................................................... - 19 -
3.6.3.1 Primera enajenación de edificaciones nuevas .......................................................... - 19 -
3.6.3.2. Agregación de valor ................................................................................................. - 19 -
3.6.4. ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) ................................................ - 20 -
3.7. Beneficios Tributarios ....................................................................................... - 20 - 3.7.1. Beneficios tributarios para el constructor (Art 10 Dec. 355/11). .......................... - 20 -
3.7.2. Beneficios tributarios para las cooperativas de viviendas y fondos sociales (Art. 11
Dec. 355/011) ........................................................................................................................ - 22 -
3.7.3. Beneficios tributarios al adquirente para arrendamiento (Art 12 Dec. 355/11) .. - 23 -
3.8. Conclusiones arribadas en la tesis de maestría de Messano - Capoano ............ - 24 - 4. DISEÑO METODOLÓGICO .................................................................................. - 25 -
4.1. Hipótesis de Investigación ................................................................................ - 25 - 4.1.1. Identificación de las variables ............................................................................... - 25 -
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4.1.2. Definición de variables .......................................................................................... - 25 -
4.1.2.1. Definición conceptual ............................................................................................... - 25 -
4.1.1.2. Definición operacional .............................................................................................. - 26 -
4.2. Alcance de la investigación ............................................................................... - 26 - 4.3. Diseño de investigación .................................................................................... - 27 - 4.4. Unidades de análisis, población y muestra a utilizar ........................................ - 27 -
4.5. Instrumentos de recolección de datos que tiene previsto utilizar ...................... - 27 - 5. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS ........................................................... - 28 -
5.1. Oferta de Vivienda ............................................................................................ - 28 - 5.2. Disminución del ahorro previo .......................................................................... - 29 - 5.3. Fondo de garantía de créditos hipotecarios ....................................................... - 29 -
5.4. Vinculación de la banca privada ....................................................................... - 31 - 6. DISCUSIÓN ............................................................................................................. - 31 -
6.1. Conclusiones de la Investigación ...................................................................... - 31 - 6.1.1. Conclusiones parciales .......................................................................................... - 31 -
6.1.2. Conclusión final ..................................................................................................... - 33 -
6.1.3. Comentarios finales y recomendaciones .............................................................. - 33 -
7. LISTADO BIBLIOGRÁFICO ................................................................................. - 37 -
8. ANEXOS .................................................................................................................. - 37 -
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1. IDENTIFICACIÓN DEL TEMA DE INVESTIGACIÓN
La Ley de Vivienda de Interés Social, número 18.795 del 17 de agosto de 2011,
creó un régimen similar de la Ley de Inversiones, pero específico para la vivienda.
Su objetivo fundamental fue fomentar la inversión privada a efectos de aumentar la
oferta de viviendas para la población de clase media y media baja.
Asimismo, buscó disminuir el requerimiento de ahorro previo para la adquisición
de las viviendas para la población de esto sectores, creando un Fondo de
Garantías de Créditos Hipotecarios, que permitiera operar de respaldo de los
potenciales adquirentes de este tipo de viviendas.
Por otra parte, la Ley buscó vincular en el financiamiento de la adquisición de las
viviendas, de manera significativa a todas las instituciones financieras procurando
que las mismas operen como garantes frente a los alquileres de este tipo de
vivienda.
Transcurridos más de 5 años de la promulgación y aplicación de la mencionada
Ley, nos preguntamos si la misma alcanzó los objetivos que inspiraron a los
legisladores en su promulgación, lo que nos llevó a plantearnos, bajo un enfoque
de investigación mixto (cuantitativo y cualitativo) el siguiente tema de
investigación: “Resultados de la Ley de Vivienda de Interés Social a más de cinco
años de su promulgación”.
2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
2.1. Objetivos de Investigación
2.1.1. Objetivo General
El objetivo general fue determinar si los objetivos establecidos en la Ley de
Vivienda de Interés Social, número 18.795 del 17 de agosto de 2011, se
cumplieron luego de más de 5 años de promulgada.
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2.1.2. Objetivos Específicos
En el marco de la Ley de Vivienda de Interés Social, número 18.795 del 17 de
agosto de 2011, una vez transcurridos 5 años de su promulgación:
1- Determinar si se generaron nuevas ofertas de viviendas para sectores medios y
medios bajos.
2- Evaluar si se cumplió con el objetivo de disminuir el requerimiento de ahorro
previo para la adquisición de la vivienda.
3- Determinar si fue eficaz el Fondo de Garantías de Créditos Hipotecarios
administrado por la ANV.
4-Evaluar si las instituciones financieras se vincularon de manera significativa a la
financiación hipotecaria de las viviendas para sectores medios y medio bajos.
2.2. Pregunta de Investigación
2.2.1. Pregunta de Investigación Principal
Luego de 5 años de promulgada, ¿cumplió la Ley de Vivienda de Interés Social,
número 18.795 del 17 de agosto de 2011, los objetivos establecidos para la
creación de la misma?
2.2.2. Pregunta de Investigación Específicas
1- ¿Se generaron nuevas ofertas de viviendas para sectores medios y medios
bajos?
2-¿Se cumplió con el objetivo de disminuir el requerimiento de ahorro previo para
la adquisición de la vivienda?
3-¿Fue eficaz el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios administrado por la
ANV?
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4-¿Se logró que las instituciones financieras se vinculen de manera significativa a
la financiación hipotecaria de las viviendas para sectores medios y medios bajos?
2.3. Justificación de la Investigación
Esta investigación es de interés ya que es un tema que está vinculado con la
maestría que estamos culminando con la elaboración y presentación de este
trabajo. Asimismo, consideramos que es muy importante para el país medir lo que
pasa en la realidad para poder tomar decisiones y en función de eso reformar las
Leyes o hacer nuevas que prevean las nuevas necesidades y los mencionados
desvíos.
Por lo tanto, esta investigación es conveniente para saber si la Ley de Vivienda de
Interés Social, efectivamente cumplió los objetivos que buscaba o no.
Por último, esta investigación es relevante a nivel social porque se trata de una
serie de instrumentos normativos capaces de abarcar un vasto conjunto de
situaciones, que intenta incidir favorablemente en las condiciones de acceso a la
vivienda de sectores medios y medios bajos mediante la inversión privada.
2.4. Viabilidad de la Investigación
Es viable porque luego de más de 5 años de entrada en vigencia de la Ley de
Vivienda de Interés Social, se cuenta con la información disponible, para poder
evaluar si efectivamente se cumplieron con los objetivos establecidos en la misma.
2.5. Antecedentes hallados
Como principal antecedente, se cuenta con la tesis de Máster de Derecho y
Técnica Tributaria, de la Facultad de Derecho, de la Universidad de Montevideo de
María Inés Messano y Marianella Capoano.
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3. MARCO TEÓRICO
3.1. Introducción
En el año 2010, ya con el nuevo gobierno instalado, es que se decide hacer un
plan a efectos de suplir una necesidad muy marcada en el mercado inmobiliario.
La situación habitacional de aquel entonces mostraba un déficit cuantitativo que
hacía a la necesidad de acelerar y diversificar la producción de vivienda de interés
social, así como facilitar los mecanismos de acceso para satisfacer la demanda.
Es así que en la exposición de motivos de la Ley 18.795 se expresa la necesidad
de una respuesta multidimensional para ampliar la cobertura en cantidad,
diversidad y calidad, asegurando la sostenibilidad del sistema y las soluciones.
La idea fue generar una serie de instrumentos normativos capaces de abarcar un
vasto conjunto de situaciones, con el objetivo de incidir favorablemente en las
condiciones de acceso a la vivienda de sectores medios y medios bajos.
En la exposición de motivos de la mencionada Ley, se expresa que en los años
previos, en plena expansión económica, con el fuerte aumento en los precios de
los commodities y la avalancha de inversiones extranjeras, se había desarrollado
fuertemente la construcción de inmuebles orientado casi exclusivamente a
satisfacer la demanda de sectores de elevado poder adquisitivo. Este nuevo boom
de la construcción de nuestro país, altamente positivo en términos de creación de
empleo en una industria de importante valor agregado y numerosos efectos
indirectos, no se había mostrado capaz de solucionar los problemas de demanda
creciente de vastos sectores de la población, por lo que se requieren de múltiples
incentivos a efectos de solucionarlos.
También se expresa que las exoneraciones tributarias, la incorporación de
instrumentos de financiamiento, y la facilitación de mecanismos de garantías,
constituyen instrumentos idóneos, aunque su otorgamiento debe responder a
criterios objetivos y claramente enfocados al logro de los fines antedichos, de
modo que el esfuerzo fiscal correspondiente pueda ser adecuadamente evaluado.
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Es por ello que se propone un nuevo marco normativo que canalice dichos
estímulos a través de una estructura similar a la establecida en relación con la Ley
Nº 16.906, de 7 de enero de 1998, de Promoción de Inversiones, cuya aplicación
ha resultado particularmente exitosa en los últimos años, aunque contemplando
ahora las numerosas especificidades vinculadas a las políticas de vivienda.
Además de dichos incentivos tributarios se plantea una reforma a la Ley de
Propiedad horizontal así como la creación de un fondo de garantía a efectos de
facilitar el acceso a la adquisición y alquiler de dichas viviendas, pero que escapa
al alcance de este trabajo.
3.2. Ley 18.795 “Vivienda de Interés Social”
La Ley 18.795, del 17 de agosto de 2011, declara de interés nacional la mejora de
las condiciones de acceso a la vivienda de interés social.
Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación o
reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social, tanto en el caso
en que los referidos inmuebles tengan por destino la enajenación, como cuando se
destinen al arrendamiento o al arrendamiento con opción a compra. Quedan
incluidos en este literal los proyectos destinados a la adquisición de viviendas de
interés social construidas, refaccionadas, ampliadas o recicladas al amparo de la
presente normativa para su posterior arrendamiento y los que desarrollen los
fondos sociales y las cooperativas de vivienda en cualquiera de sus modalidades,
en tanto tales viviendas cumplan con las condiciones generales establecidas en la
presente Ley.
El Artículo 2º de dicha Ley establece que podrán acceder al régimen de beneficios
establecidos en la Ley, en tanto sean declarados promovidos por el Poder
Ejecutivo:
“A) Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación
o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social, tanto en el
caso en que los referidos inmuebles tengan por destino la enajenación, como
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cuando se destinen al arrendamiento o al arrendamiento con opción a compra.
Quedan incluidos en este literal los proyectos destinados a la adquisición de
viviendas de interés social construidas, refaccionadas, ampliadas o recicladas al
amparo de la presente normativa para su posterior arrendamiento y los que
desarrollen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda en cualquiera de sus
modalidades, en tanto tales viviendas cumplan con las condiciones generales
establecidas en la presente ley.
B) Las actividades específicas asociadas a la mejora en las condiciones de oferta
y demanda de viviendas de interés social.”
Asimismo, la Ley menciona que para el otorgamiento de dichos beneficios se
tendrán en cuenta aquellos proyectos y actividades que cumplan con alguna de
las siguientes condiciones:
“A) Amplíen significativamente la cantidad de viviendas de interés social
disponibles destinadas a la venta, arrendamiento, o arrendamiento con opción a
compra y, en el caso de las cooperativas, al uso y goce de los socios
cooperativistas.
B) Faciliten el acceso a la vivienda de los sectores socio-económicos bajos,
medios bajos y medios de la población.
C) Contribuyan a la integración social y al mejor aprovechamiento de los servicios
de infraestructura ya instalados.
D) Mejoren las condiciones de financiamiento y garantía para la adquisición, el
arrendamiento o el arrendamiento con opción a compra de viviendas de interés
social.
E) Fomenten la innovación tecnológica en materia de construcción edilicia.”
3.3. Decreto Reglamentario número 355/011
El Decreto 355/011 reglamenta los principales aspectos de la Ley 18.795.
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Para que los proyectos sean promovidos, se deberán cumplir con los requisitos
establecidos en el mencionado Decreto y demás disposiciones reglamentarias.
Será necesario presentar el proyecto ante la ANV quien lo evaluará y remitirá su
pronunciamiento a la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés
Social (CAIVIS), creada por la mencionada Ley, para su posterior asesoramiento
al Poder Ejecutivo, quien dictará el acto de Declaratoria Promocional.
En los primeros artículos del Decreto Reglamentario, se establecen los requisitos y
plazos para la presentación del mencionado proyecto.
Asimismo, se establecen las características cualitativas de las viviendas, los
precios máximos de enajenación y las características con la cual debe cumplir la
inversión.
3.4. Definiciones y conceptos básicos
3.4.1. Clases socioeconómicas
Como mencionamos anteriormente la Ley en su exposición de motivos determina
su público objetivo, determinando la población a la que quiere alcanzar.
Dado que en la exposición de motivos nombra dichas clases sociales pero no las
define, es que se genera la necesidad de definirlas para poder hacer una
evaluación posterior.
En ausencia de esto es que tomamos de la Encuesta Continua de Hogares 2010
realizada por el INE (Instituto Nacional de Estadística) los valores utilizados a
efectos de organizar la población en estratos. A dichos valores los actualizamos
por el Índice Medio de Salarios, período diciembre 2010 a julio 2016 con un índice
de actualización de 1,9182.
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Estrato
Ingreso del Hogar (expresado en pesos
corrientes 2016)
Promedio
Bajo 38,822
Medio Bajo 46,052
Medio 58,770
Medio Alto 77,094
Tomando en cuenta dicho cuadro es que nos concentraremos en los estratos que
su núcleo familiar ganan en promedio entre $ 46.052 y $ 58.770 aproximadamente
o sea los estratos medios y medios bajos.
3.4.2. Vivienda de Interés Social
La definición de la Vivienda de Interés Social de acuerdo a la Ley 18.795 está
dada en la Ley 13.728.
En la misma se define a la Vivienda de Interés Social como cualquier vivienda
económica, media o núcleo básico evolutivo.
La resolución 1057/2011 establecía los requisitos específicos y condiciones que
debían contar las viviendas a efectos de acceder a los beneficios fiscales.
Probablemente se realizó mediante resolución a efectos que sea sencillo su
cambio y adaptación a la realidad de la construcción, la cual estaba en pleno auge
en el año 2011 y con costos y condiciones muy cambiantes.
Es por esto que con fecha 16 de junio de 2014 se publica la resolución 636/014 la
cual sustituye el reglamento de promoción de la vivienda de interés social
aprobado por la anterior 1057/011.
En los primeros artículos se definen los objetivos y las áreas de promoción. Por
parte del ejecutivo se observó que el beneficio fiscal que brinda la Ley no se
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estaba volcando a los precios y es por esto que en el artículo 3 se introducen
topes de precio para la enajenación de las viviendas promovidas, lo cual
dependerá de la localización del proyecto. Dichos topes se encuentran definidos
en unidades indexadas dependiendo de si tiene uno, dos, tres o cuatro
dormitorios.
En el artículo 5 se mencionan las características de los terrenos en función de su
localización, accesibilidad a la vía pública y otras características cualitativas.
Además, en el artículo 6 se definen los requisitos para nuevas obras, en tanto la
cantidad de unidades de un dormitorio que podrá hacer el inversor no podrá
superar el 50% de las promovidas en el proyecto.
Asimismo en dicho artículo y en conjunto con el artículo 7 se definen requisitos
cualitativos para nuevas obras y también para obras de reciclaje como la
transmitancia térmica de los cerramientos, aislación acústica, iluminación natural,
potencia eléctrica instalada, protección exterior de las aberturas, escaleras,
saneamiento, baños, cocinas, dormitorios, etc.
En el artículo 12 se definen la cantidad de metros cuadrados mínimos y máximos
a construir o refaccionar dependiendo de la cantidad de dormitorios. La cantidad
será como mínimo de 1 dormitorio y como máximo 4.
3.4.3. Promotores
Los promotores de la construcción son las personas o empresas que deciden,
impulsan, programan y financian una obra de construcción.
Son los que de alguna manera promueven e impulsan el proyecto sentando las
bases del mismo y otorgando su financiación.
Muchas veces coincide el promotor con el constructor, pero esto no es condición
necesaria.
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Los riesgos de la construcción en si misma se trasladan al constructor ya que éste
último es el responsable, pero los riesgos del negocio en su conjunto, los asume el
promotor.
Los principales riesgos del negocio están en los costos, los cuales muchas veces
son difíciles de estimar y en la estimación de los precios de venta al momento en
que la obra sea finalizada.
3.4.4. Actividad de la construcción
La construcción es el arte o técnica de edificar, fabricar o desarrollar edificios e
infraestructuras, obras de ingeniería o arquitectura. Es necesario disponer de un
proyecto y una planificación predeterminada previa al inicio del proceso.
Para el análisis de la Ley 18.795 debemos estudiar la definición brindada por
alguna norma como lo está en el artículo 3 de la Ley 13.893 referente a la industria
de la construcción.
“Artículo 3.- Son actividades de la Industria de la Construcción a los efectos de
esta ley, las que desarrolle cualquier persona física o jurídica, destinadas a la
construcción, refacción, reforma o demolición, para sí o para terceros, sea como
constructor, subcontratista o fabricante de material o artículos de construcción.
Realizando cualquiera de las actividades específicas que a continuación se
detalla.
Empresas de fabricación de:
-aserrado y pulido de mármoles;
-aserrado y pulido de granitos;
-molienda de minerales para la construcción;
-elementos de herrería y o carpintería metálica;
-mezclas;
-cemento Portland;
-cal;
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-artículos de hormigón;
-artículos de fibro-cemento;
-baldosas en general;
-monolíticos;
-cerámica roja;
-cerámica refractaria;
-parques;
-Puertas; ventanas, marcos; cortinas y "brisse soleil" de plástico y o de aluminio;
-elementos de carpintería de obra blanca;
-chapas galvanizadas;
-chapas de aluminio;
-artículos de fibras asfálticas;
-artículos de impermeabilización;
Empresas de extracción de
-arena;
-balastro pedregullo o tierra;
-piedras en general para la construcción;
-mármol;
-granito;
Empresas de obra de:
-instalación y mantenimiento de ascensores;
-excavaciones y rellenos;
-cubiertas o techos;
-impermeabilización en general,
-Pinturas y empapelados;
-andamiajes en general;
-Calefacción en general y aire acondicionado;
-demoliciones;
-instalaciones eléctricas;
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-frentistas y revoques;
-estucadores, yeseros, escultores y moldeadores;
-pilotajes;
-instalaciones de obras sanitarias;
-colocación de revestimientos, pisos, tejas;
-colocación de vidrios;
-elementos de carpintería de madera;
-pulidoras de pisos;
-pisos de madera y parques;
-colocación de pisos de madera y parquet;
Empresas constructoras de:
-carreteras, caminos, calles, veredas, puentes y alcantarillas (pavimento);
-construcciones funerarias;
-arquitectura e ingeniería civil en general, tales como:
a)edificios de habitación;
b)edificios comerciales;
c)edificios religiosos;
d)edificios de enseñanza o culturales;
e)edificios deportivos;
f)edificios administrativos;
g)edificios militares;
h)edificios hospitalarios o de asistencia;
-represas, tajamares, atajos y regadíos;
-estructuras (metal, hormigón armado, madera, etc.);
-muelles túneles, aeropuertos y hangares;
-redes de servicios eléctricos de teléfonos;
-redes de alcantarillados, saneamiento y redes de agua;
-planta de tratamiento de agua potable y aguas servidas;
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-canchas de deportes y piletas de natación;
-vías férreas…”.
3.5. Impuestos aplicables
La actividad de construcción, se encuentra gravada por el Impuesto a las Rentas
de las Actividades Económicas (IRAE), el Impuesto al Patrimonio (IP), el Impuesto
al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).
3.6. Generalidades de los impuestos aplicables a la actividad
3.6.1. IRAE (Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas)
De acuerdo al Artículo 2 del Título 4, constituye rentas comprendidas en el IRAE,
las asimiladas a rentas empresariales por la habitualidad en la enajenación de
inmuebles.
En el artículo siguiente del mencionado Título, se definen las rentas empresariales
en función del tipo jurídico que adopte el sujeto y asimismo, se define empresa
como “toda unidad productiva que combina capital y trabajo para producir un
resultado económico, intermediando para ello en la circulación de bienes o en la
prestación de servicios.”
Por lo tanto, no hay dudas que la actividad de construcción va a estar alcanzada
en cualquier escenario por el IRAE, independiente de la estructura legal o
societaria que se adopte para desarrollar la actividad.
En términos generales, el IRAE es un impuesto anual que grava las rentas de
fuente uruguaya.
El impuesto grava únicamente rentas de fuente nacional, esto es, rentas
provenientes de actividades desarrolladas, bienes situados o derechos utilizados
económicamente en el país.
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Se calcula como 25% del resultado neto fiscal, que surge como diferencia entre
las ganancias y las pérdidas fiscales.
Para obtener la ganancia neta, los gastos realizados durante el año fiscal pueden ser
deducidos exclusivamente si son necesarios para obtener y conservar la renta.
Se requiere que el gasto constituya para la contraparte una renta gravada por
algún impuesto a la renta nacional o del exterior, operando la regla de la
proporcionalidad en aquellos casos en que la contra parte tribute a una tasa
inferior a la del IRAE. Asimismo, se requiere que el gasto esté correctamente
documentado.
3.6.2. IP (Impuesto al Patrimonio)
El IP es un impuesto de carácter anual que grava el patrimonio radicado en el país
a la fecha de cierre del ejercicio económico.
Los inmuebles son parte del patrimonio, tanto de las personas físicas como de las
empresas y como tal, la tenencia de los mismos, ya sea como propietario o por
derecho del aprovechamiento económico de los mismos, están alcanzados por el
IP.
En el caso de empresas, el impuesto grava la tenencia de patrimonio al cierre del
ejercicio económico a la tasa de 1,5%. El monto imponible para el impuesto se
calcula como la diferencia entre los activos gravados valuados fiscalmente menos
los pasivos deducibles.
No están alcanzados por el impuesto los activos situados en el exterior (cuentas
bancarias, inmuebles, etc.), los bonos del tesoro uruguayos ni las acciones de
otras sociedades.
Con respecto a los pasivos, son deducibles entre otras las deudas con
proveedores de bienes y servicios locales y el promedio mensual de los préstamos
solicitados a bancos locales.
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En cuanto a las personas físicas se grava la tenencia del patrimonio fiscal que
exceda el monto mínimo no imponible determinado por la normativa. El monto
imponible se determinará en como la diferencia entre activos gravados valuados
fiscalmente menos algunos pasivos financieros. Para determinar el impuesto a
pagar se aplica una tasa progresiva cuya escala va desde el 0,7% hasta el 2,5%.
El IP es de liquidación anual, se liquida y se paga al cuarto mes de cerrado el
ejercicio fiscal.
3.6.3. IVA (Impuesto al Valor Agregado)
Hasta el 30/6/2007, toda enajenación de bienes inmuebles no estaba gravada con
IVA, pero a partir de la entrada en vigencia de la Reforma Tributaria el 1/7/2007 se
gravó determinadas operaciones y fue creada una nueva hipótesis de
configuración del hecho generador, denominada agregación de valor.
3.6.3.1 Primera enajenación de edificaciones nuevas
A partir del 01/07/2007 está gravada a la tasa mínima (10%) la primera
enajenación y otras operaciones asimiladas, realizada por contribuyentes del IRAE
(que sean empresas constructoras o promotoras) de edificaciones nuevas y de
inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos,
salvo que sus correspondientes compromisos de compraventa estuvieran inscritos
antes del 01/07/2007.
La enajenación de inmuebles en proceso de construcción con transferencia de su
posesión durante dicho proceso está gravada.
3.6.3.2. Agregación de valor
Está gravada a la tasa básica (22%) la agregación de valor originada en la
construcción realizada sobre inmuebles (mejoras, ampliaciones, etc.) bajo la
modalidad del sistema de administración.
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Una obra se realiza bajo la modalidad de administración cuando se cumplen
simultáneamente las siguientes condiciones:
· El titular de la obra es sujeto pasivo del Aporte Unificado de la Construcción por
los servicios personales vinculados a la obra.
· La obra no califica dentro del sistema de contratación (esto es cuando la
empresa constructora suministra la totalidad de los materiales y presta la totalidad
de los servicios de construcción).
· Los inmuebles no deben hallarse afectados a actividades gravadas por IVA,
IRAE o IMEBA.
Los sujetos pasivos deben inscribirse en la Dirección General Impositiva (DGI) por
este concepto, en forma previa al comienzo de la obra y al finalizar la misma
deben efectuar un pago de IVA por la diferencia entre un determinado ficto fijado
por la normativa y el IVA incluido en los insumos y servicios adquiridos para la
obra.
3.6.4. ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales)
Este impuesto alcanza al comprador y vendedor, al 2% del valor de catastro del
inmueble, en las enajenaciones, las promesas de compraventa y las cesiones de
promesas de compraventa de bienes inmuebles ubicados en el país.
3.7. Beneficios Tributarios
3.7.1. Beneficios tributarios para el constructor (Art 10 Dec. 355/11).
Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o
ampliación de viviendas de interés social, que sean declarados promovidos,
accederán a los siguientes beneficios:
“a) Exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación de las
viviendas promovidas a los efectos del Impuesto a la Renta de las Actividades
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Económicas (IRAE), siempre que dicha enajenación se efectúe como máximo
hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalice la obra.
b) Exoneración del Impuesto al Patrimonio, por las obras en construcción (terrenos
y mejoras), al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud de exoneración y
por los ejercicios siguientes hasta aquél en que finalicen las obras. Dichos activos
se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
Las viviendas terminadas cuyo destino sea la enajenación, estarán exoneradas del
Impuesto al Patrimonio en el ejercicio en que finalicen las obras. Dichos activos se
considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Si las mismas se
destinaran al arrendamiento, regirá lo dispuesto en el literal g).
c) Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA), a la primera enajenación de
las viviendas y devolución del impuesto incluido en las adquisiciones en plaza de
bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las mismas. Solo se
admitirá la devolución del IVA de aquellos bienes o servicios incorporados a la
obra civil. La devolución se hará efectiva mediante certificados de crédito, que
expedirá la DGI, por el procedimiento aplicable a los exportadores.
d) Exoneración del IVA a la importación de bienes destinados a ser incorporados a
la obra civil
e) Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, aplicable a la parte
enajenante y adquirente en la primera enajenación, siempre que dicha
enajenación se efectúe como máximo hasta nueve ejercicios posteriores al
ejercicio en que finalice la obra.
f) Si las viviendas se destinaran al arrendamiento, exoneración -a los efectos del
IRAE-, de las rentas, durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve
posteriores, según el siguiente detalle:
- 100% (cien por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de
viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la
- 22 -
conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, o cuando el arrendamiento se
efectúe a través del Fondo de Garantía de Alquileres del MVOTMA (FGA), u otra
garantía de alquiler habilitada a estos efectos por el MVOTMA con el
consentimiento del MEF (Garantía Habilitada).
- 40% (cuarenta por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de
viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la
conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas.
g) Si las viviendas se destinaran al arrendamiento, exoneración del Impuesto al
Patrimonio del ejercicio en que finalice la obra. Para los nueve ejercicios
siguientes, dicha exoneración operará en cada ejercicio, siempre que en el mismo
las viviendas hubieran estado arrendadas al menos seis meses. Dichos activos se
considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
Los beneficios otorgados a los arrendamientos serán aplicables solamente a las
viviendas permanentes, definidas según el artículo 21 de la Ley Nº 13.728, de 17
de diciembre de 1968, siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a
12 meses.
Las viviendas de interés social promovidas, podrán destinarse inicialmente al
arrendamiento y luego enajenarse, pudiendo acceder a los beneficios tributarios,
según corresponda, en ambos casos.”
3.7.2. Beneficios tributarios para las cooperativas de viviendas y
fondos sociales (Art. 11 Dec. 355/011)
“Las Cooperativas de Vivienda y Fondos Sociales que construyan, reciclen,
refaccionen o amplíen viviendas de interés social, en el marco de un proyecto
declarado promovido, tendrán derecho a la devolución del IVA incluido en las
adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo
de las obras.
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Asimismo, las importaciones de bienes destinados a ser incorporados a la obra
civil, estarán exoneradas de IVA.”
3.7.3. Beneficios tributarios al adquirente para arrendamiento (Art 12
Dec. 355/11)
Los proyectos que sean declarados promovidos, y se destinen al arrendamiento,
accederán a los siguientes beneficios:
“a) Exoneración de las rentas originadas durante el ejercicio en que finalice la obra
y los nueve siguientes, a los efectos del IRAE, del Impuesto a la Renta de las
Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de los No Residentes, según
el siguiente detalle:
- 100% (cien por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de
viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la
conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, o cuando el arrendamiento se
efectúe a través del FGA u otra Garantía Habilitada.
- 40% (cuarenta por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de
viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la
conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas.
Las rentas exoneradas del IRPF, no se considerarán a efectos de la aplicación de
los límites a que hace referencia el literal J) del artículo 27 del Título 7 del Texto
Ordenado del año 1996.
b) Exoneración del Impuesto al Patrimonio por las viviendas adquiridas, del
ejercicio en que finaliza la obra. Para los nueve ejercicios siguientes, dicha
exoneración operará en cada ejercicio, siempre que en el mismo las viviendas
hubieran estado arrendadas al menos seis meses.
Los beneficios otorgados a los arrendamientos serán aplicables solamente a las
viviendas permanentes, definidas según el artículo 21 de la Ley Nº 13.728 de 17
- 24 -
de diciembre de 1968, siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a
12 meses.”
3.8. Conclusiones arribadas en la tesis de maestría de Messano -
Capoano
Las principales conclusiones arribadas en la tesis de maestría de Messano –
Capono son las que se transcriben a continuación, es importante considerar que
las mismas fueron efectuadas en diciembre de 2011 a poco tiempo de la
aprobación de la Ley 18.795 y su reglamentación:
“Actualmente, la participación de los promotores privados de la construcción en el
mercado de viviendas de interés social es casi inexistente, más aún si se lo
compara con otros tipos de construcción.
Los sectores de la población bajos, medios bajos y medios, en general, tienen
limitadas posibilidades de obtener un crédito hipotecario y, por tanto, de acceder a
la vivienda propia debido a sus bajos niveles de ahorro.
Los beneficios tributarios promovidos por la Ley Nº18.795 constituyen factores
suficientes para estimular a los promotores privados de la construcción a
introducirse en el mercado de la vivienda de interés social.
Existe interés por parte de varias instituciones financieras privadas de operar con
el FGCH e introducirse en el mercado de la vivienda de interés social.
Tanto la oferta insuficiente de viviendas de interés social como la incapacidad de
respuesta de la demanda por falta de créditos hipotecarios acordes a sus
necesidades, explican, en gran medida, las condiciones actuales de acceso a la
vivienda de los sectores de la población bajos, medios bajos y medios.
Como conclusión final de este trabajo de investigación, se estima que la
implementación de la Ley Nº18.795 despierta motivación en los promotores
privados de la construcción y en el sistema financiero para introducirse en el
mercado de viviendas de interés social, lo cual redundará sin duda en la mejora de
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las condiciones de acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajos,
medios bajos y medios de la población.
Consideramos que la vivienda satisface una necesidad humana básica y
constituye el bien más importante para una familia. La relevancia de facilitar su
acceso a toda la población ha sido bien expresada por el Presidente José Mujica,
y a modo de reflexión nos remitimos a sus palabras: “…Si la educación es la
vacuna contra la pobreza del futuro, la vivienda es el remedio urgente para la
pobreza de hoy…”.
Esta ley ha sido la medida más importante en materia de vivienda impulsada por el
Estado en décadas y la consideramos como el puntapié inicial en busca de ese
objetivo. Sólo nos queda esperar sus resultados y estar expectantes de las
próximas medidas adoptadas por los sucesivos gobiernos.”
4. DISEÑO METODOLÓGICO
4.1. Hipótesis de Investigación
Por tratarse de un tema descriptivo, no se planteó hipótesis de investigación.
4.1.1. Identificación de las variables
Si bien no se planteó una hipótesis de investigación, de la pregunta principal de
investigación establecida precedentemente, se identificó la siguiente variable:
“cumplimiento de los objetivos establecidos en la Ley”
4.1.2. Definición de variables
4.1.2.1. Definición conceptual
A los efectos del desarrollo de este trabajo de investigación se determinó la
variable como: los objetivos de la Ley de Vivienda de Interés Social, la que abarca
aspectos relacionados con oferta de viviendas, ahorro previo para la adquisición,
vinculación de instituciones financieras.
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4.1.1.2. Definición operacional
DIMENSIONES INDICADORES UNIDA DE ANÁLISIS
INSTRUMENTOS VALIDACIÓN (CUANDO SE
CUMPLE EL OBJETIVO)
GENERACIÓN DE OFERTAS DE
VIVIENDAS PARA SECTORES MEDIOS Y
MEDIOS BAJOS
NÚMERO DE VIVIENDA DESARROLLADAS AL AMPARO DE LA LEY
18.795
DATOS ANV ANÁLISIS
DOCUMENTAL SI EL 30% O MAS DE LOS
PROYECTOS 2012/2016 SE REALIZARON BAJO EL AMPARO DE LA LEY PERCEPCIÓN DE LOS
AGENTES INMOBILIARIOS
INMOBILIARIAS ENTREVISTAS
DISMINUCIÓN DEL AHORRO
PREVIO
CONDICIONES ESTABLECIDAS PARA
OTORGAR PRÉSTAMOS
POLÍTICA DE PRÉSTAMOS DE
BANCOS
ANÁLISIS DOCUMENTAL
SI SE DISMINUYÓ EL REQUERIMIENTO DE
AHORRO PREVIO EN UN 50%
EFICACIA DEL FONDO DE
GARANTÍA DE CRÉDITOS
HIPOTECARIOS
NÚMERO DE GARANTÍAS
OTORGADAS POR LA ANV
EXDIRECTOR ANV ENTREVISTAS SI DE LOS PRÉSTAMOS
OTORGADOS POR LA BANCA PRIVADA Y EL BHU
CONTARON CON LA GARANTÍA DE LA ANV EN UN
30% DEL TOTAL DE PRÉSTAMOS OTORGADOS
DATOS ESTADÍSTICOS
ANÁLISIS DOCUMENTAL
VINCULACIÓN DE LA BANCA
PRIVADA
NÚMERO DE PRÉSTAMOS Y MONTO
GLOBAL DE LOS MISMOS
DATOS ESTADÍSTICOS
ANÁLISIS DOCUMENTAL SI AUMENTARON EN UN 30%
LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS OTORGADOS
POR BANCA PRIVADA DIRECTOR
GERENTE BANCO PRIVADO
ENTREVISTAS
4.2. Alcance de la investigación
El alcance de la investigación fue descriptivo por cuanto lo que se pretendió fue
describir si se cumplieron con los objetivos expuestos anteriormente.
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4.3. Diseño de investigación
El diseño de la investigación fue no experimental porque las variables definidas no
fueron manipuladas, sino observadas y estudiadas como se presenten en la
realidad.
Asimismo, fue transversal en la medida que el objetivo de la investigación fue
determinar si actualmente y a más de cinco años de la vigencia de la Ley 18.795,
ésta cumplió sus objetivos, para lo cual fue necesario recolectar datos al presente
e incluso de un tiempo antes de la reforma, para poder hacer la comparación y así
evaluar su impacto.
4.4. Unidades de análisis, población y muestra a utilizar
Inmobiliarias: la población de análisis serán las Inmobiliarias de Montevideo de
los barrios Centro y Cordón.
Las instituciones financieras públicas y privadas que participan del negocio
inmobiliario.
Expertos en el mercado inmobiliario
Autoridades de la ANV
Datos estadísticos de la ANV
La muestra fue no probabilística, y los casos se eligieron teniendo en cuenta la
facilidad de acceso a los mismos.
4.5. Instrumentos de recolección de datos que tiene previsto utilizar
Los instrumentos de recolección de datos fueron:
Análisis documental
Entrevistas (ver Anexo)
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5. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS
5.1. Oferta de Vivienda
El Arq. Eduardo Steffen nos proporcionó, de acuerdo a los datos con los que cuenta la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, la información de proyectos iniciados en Montevideo desde el año 2011 a la fecha, de acuerdo al siguiente cuadro:
CANTIDAD DE VIVIENDAS INICIADAS EN MONTEVIDEO
2011 2012 2013 2014 2015 2016 1er. Sem.
REGIMEN COMUN 5,700
2,000
1,100
1,200
500 300
LEY 18.795 50
1,500
1,800
1,250
1,000 310
Se puede ver que desde el año 2012, un gran porcentaje de los proyectos iniciados en Montevideo están amparados a la Ley de Vivienda de Interés Social.
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Steffen comenta que “se trasladó la oferta del sector costero a las zonas promovidas, el año pasado prácticamente no se iniciaron obras en el sector costero. Pero no se visualizó un aumento de la oferta.” De acuerdo a lo mencionado por Julio Villamide, no hubo un aumento en la cantidad de proyectos desde la promulgación de la Ley, sino que hubo una redistribución de los mismos, llevando los proyectos desde las zonas costeras a las zonas amparadas por los beneficios de la Ley de Vivienda de Interés Social. Afirma también que hoy en día las ventas de vivienda nuevas amparadas por la Ley de Vivienda de Interés social, representan un 50% del total de ventas en el mercado y que muchas veces estas viviendas son adquiridas por inversores con destino alquiler. De la misma manera, el Ec. Claudio Fernández menciona que “este programa es exitoso en la renovación del stock habitacional, respecto a la oferta, podemos afirmar que la construcción se vio incrementada en las áreas centrales fundamentalmente concentrada en seis barrios: Cordón, Peñarol, Barrio Sur, Mercado Modelo, La Blanqueada y Aguada.” El Ec. Carlos Mendive afirma que “La idea del programa es que venga mucha inversión, al haber inversión se genera mucha competencia y finalmente se traduce al precio. Esa es la máxima en economía donde en un mercado competitivo el costo marginal (factor trabajo y factor capital) es igual al precio. A eso se apuesta.”
5.2. Disminución del ahorro previo
De las entrevistas realizadas con la Cra. Ana Salveraglio, el Ec. Santiago Ramos y el Arq. Emilio Díaz, del Banco Hipotecario del Uruguay, del Banco Itaú y del BBVA, respectivamente, y de la información proporcionada, surge que no hay condiciones especiales para los préstamos otorgado a adquirentes de viviendas, cuando el proyecto se realiza bajo la Ley de Vivienda de Interés Social. Por lo tanto un posible adquirente de una vivienda tendrá en cualquier escenario, cumplir con las políticas y condiciones generales de los bancos para estos tipos de préstamos. En anexo se encuentra las condiciones generales de éstos bancos para préstamos hipotecarios para adquisición de viviendas.
5.3. Fondo de garantía de créditos hipotecarios
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De acuerdo a la información provista por el BHU y la ANV, a la fecha han registrado en el BHU 808 garantías de préstamos al amparo del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios de la ANV. De acuerdo a información proporcionada por la ANV, en la total de préstamos con Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios en el mercado son 827 a la fecha. Asimismo, la Cra. Ana Salveraglio nos menciona que desde 2013 hasta ahora, la participación del BHU en el mercado de créditos hipotecarios, en cantidad de préstamos, osciló entre el 50% y el 60%. A la fecha, se encuentra en un 52% promedio anual. La totalidad de préstamos otorgados por el BHU por año se detalla a continuación: 2013 – 2350 préstamos 2014 - 2359 préstamos 2015 – 2200 préstamos 2016 (a nov) - 1270 préstamos A modo de ilustración, presentamos los datos en la siguiente gráfica:
Por lo tanto considerando que a noviembre 2016 el BHU había otorgado un total de 8.179 préstamos hipotecarios y que eso representa en promedio un 52% del mercado, el total de préstamos del mercado ascienden a 15.729 aproximadamente.
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Es importante mencionar que los préstamos a viviendas promovidas y la utilización del Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario comenzaron a utilizarse a partir del año 2013, año en el que las primeras viviendas promovidas fueron finalizadas. De acuerdo a lo informado por el Ec. Carlos Mendive y los bancos privados, ésta herramienta no ha sido gravitante en su utilización por parte de los bancos privados.
5.4. Vinculación de la banca privada
De acuerdo a los comentarios del Ec. Santiago Ramos, del Banco Itaú, los préstamos otorgados por el Banco, relacionados con la Ley de Vivienda de Interés Social fueron casi insignificantes en el total de los préstamos hipotecarios del banco, representando menos del 10% de los mismos. Por lo tanto el Banco Itaú no tuvo un aumento de la demanda de préstamos hipotecarios que deriven de la presente Ley de Vivienda de Interés Social. De la misma manera, el Arq. Emilio Díaz, afirma que el aumento de la demanda de los préstamos hipotecarios desde la promulgación de la Ley, no fue significativa para el BBVA. Por su parte, el BHU tampoco vio incrementada su cantidad de préstamos como efecto de la mencionada Ley. La Cra. Ana Salveraglio afirma que “nosotros tuvimos préstamos para este tipo de viviendas, pero no puedo afirmar si no hubiese estado la ley capaz lo hubiésemos tenido igual. En nuestro caso no son demasiados, es menos de lo que inicialmente uno podría esperar.”
6. DISCUSIÓN
6.1. Conclusiones de la Investigación
6.1.1. Conclusiones parciales
Procederemos a contestar cada una de las preguntas de investigación específicas en función del marco teórico y de los datos obtenidos y desarrollados en el capítulo anterior, en el marco del cuadro de Definición Operacional definido en el punto 4.1.2.2.
¿Se generaron nuevas ofertas de viviendas para sectores medios y medios bajos?
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De acuerdo a los datos obtenidos y suministrados por el Arq. Eduardo Steffen, en el año 2012 se iniciaron en Montevideo 3.500 viviendas de las cuales, el 43% se realizaron bajo el amparo de la Ley 18.795. En el año 2013 se iniciaron en Montevideo 2.900 viviendas, de las cuales 62% fueron viviendas promovidas. De la misma manera en el año 2014, se iniciaron en Montevideo 2.450 viviendas, de las cuales un 51% fueron viviendas realizadas bajo el régimen de la Ley de Vivienda de Interés Social. En el año 2015 se iniciaron en el mismo departamento 1.500 viviendas de las cuales el 67% corresponden a viviendas promovidas. Por último en el año 2016, en el primer semestre, en el departamento de Montevideo, se iniciaron 610 viviendas, con un 51% de viviendas dentro del marco de la referida Ley. Se puede concluir, de acuerdo a los parámetros establecidos en el cuadro de definición operacional, que dicho objetivo específico se cumplió. En cada uno de los años se superó el 30% al que tomamos como referencia para evaluar la validación del objetivo y en promedio desde el 2012 al 2016 las viviendas iniciadas bajo el régimen de la Ley de Vivienda de Interés Social alcanzaron un 55%. Por lo tanto podemos afirmar que existen nuevas ofertas de vivienda para las clases medias y medias bajas que derivan de la aplicación de la mencionada Ley.
¿Se cumplió con el objetivo de disminuir el requerimiento de ahorro previo para la adquisición de la vivienda?
De acuerdo a la información recabada de los bancos BHU, BBVA y Banco Itaú, no existen condiciones especiales para préstamos hipotecarios de viviendas incluidas en proyectos del régimen de Vivienda de Interés Social. Si bien no se estipularon disminuciones en las condiciones de ahorro previo por parte de los bancos, sí la Ley creó el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, por lo cual, utilizando este instrumento, se logaría una disminución del ahorro previo entre un 50% y 67%. Debido a este nuevo instrumento creado en la Ley podemos afirmar que la Ley fue exitosa, validando la pregunta de investigación en cuestión, ya que hubo una disminución del requerimiento de ahorro previo mayor o igual al 50%.
¿Fue eficaz el Fondo de Garantía de Crédito Hipotecarios administrado por la ANV?
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Para validar este objetivo, los préstamos otorgados tanto por las bancos privados así como el BHU deberían contar con al menos un 30% de utilización del Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario. En función de la información recopilada, se sabe que a la fecha son 827 las garantías registradas sobre un total de 15.729 préstamos. Esto representa un porcentaje de utilización del mencionado fondo sobre el total de préstamos otorgados en el mercado de un 5%. De esta manera podemos concluir que el objetivo no se valida, por lo que el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios no fue eficaz en su utilización.
¿Se logró que las instituciones financieras se vincularon de manera significativa a la financiación hipotecaria de las viviendas para los sectores medios y medios bajos?
De acuerdo a los datos recabados en el BBVA y en el Banco Itaú, el incremento de los préstamos hipotecarios desde la promulgación de la Ley fue insignificante para lo que representa este tipo de negocios para los mencionados bancos. Por lo tanto podemos afirmar que no hubo una vinculación significativa de la banca privada en el otorgamiento de este tipo de préstamos, siendo la Ley no exitosa en este sentido.
6.1.2. Conclusión final
Luego de analizada la información recabada junto con el marco teórico estamos en
condiciones de concluir con respecto a la pregunta general de investigación de tesis, que los
objetivos establecidos en la Ley de Vivienda de Interés Social, número 18.795 del 17 de
agosto de 2011, luego de transcurridos más de 5 años de promulgación, es parcialmente
exitosa.
Esto se debe a que de las cuatro preguntas específicas planteadas dos fueron exitosas y dos
no lo fueron de acuerdo al cuadro de definición operacional planteado.
6.1.3. Comentarios finales y recomendaciones
En lo que respecta al aumento de la oferta de vivienda para el sector medio y medio bajo, no solo se cumplió con el objetivo específico, de aumentar cuantitativamente la cantidad de viviendas, sino que también se observó un éxito importante desde el punto de vista cualitativo.
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En este sentido, se puede afirmar que efectivamente se renovó el stock de la vivienda en los barrios objetivos de la Ley, zonas donde se cuenta con todos los servicios de la ciudad, tales como medios de transporte, saneamiento, entre otras, dejando barrios renovados y con una mayor cantidad de viviendas disponibles. De acuerdo a la información recabada, antes de la mencionada Ley, los proyectos de nuevas viviendas se concentraban en las zonas costeras de la ciudad y las zonas de Pocitos y Punta Carretas. A través de la Ley se logró desplazar un gran porcentaje de estos nuevos proyectos para las zonas objetivo, logrando una ciudad más equilibrada y estéticamente más atractiva. En este sentido, si bien porcentualmente este indiciador fue exitoso, entendemos que el período de cinco años aún es corto para que realmente haya un aumento significativo del stock de viviendas con el efecto de shock necesario para modificar la oferta de dichas viviendas y lograr una baja efectiva tanto del precio de la vivienda como del alquiler. Se debe tener en cuenta que la vivienda es un bien de larga durabilidad en el tiempo, por lo cual no se trata de un mercado perfecto y es razonable suponer que las fluctuaciones en el mismo se visualizan en el mediano y en el largo plazo. El Ec. Carlos Mendive, afirmó que “la Ley apunta a aumentar el stock habitacional teniendo como norte una de las máximas de la economía donde el precio se iguala al costo marginal. Desde este punto de vista, si bien es una tendencia y no un objetivo en sí mismo, entendemos que aún se está lejos de poder alcanzarlo”. En las diferentes entrevistas se pudo constatar, que todos los actores han sido críticos del nombre con el que la Ley se dio a conocer, debido a que el nombre de “Vivienda Social” puede dar a entender que el objetivo de la Ley era en realidad alcanzar a la población más carenciada y con imposibilidad de acceder al crédito bancario. Esto generó que se puedan haber mal interpretado los objetivos de esta Ley y por lo tanto concluir que no fue exitosa, o al menos desde el punto de vista de su comunicación a los actores y a la sociedad en general. En este sentido es que varios de los actores han comentado la intención de modificar el nombre de la Ley a “Ley de Viviendas Promovidas”. En lo que respecta a las clases socioeconómicas a las que apunta la Ley dentro de sus objetivos, el Arq. Steffen menciona que se apuntaba a clases más bajas de las que efectivamente se alcanzaron. Asimismo, el Arq. Steffen menciona que “se generaron 10.000 puestos de trabajo. De cada peso que se invierten en construcción, se multiplican por cuatro las actividades conexas.” Esto es importante a la hora de evaluar cómo impacta la construcción y los efectos de la Ley como dinamizador de la economía en su conjunto. Julio Villamide comenta que la oferta de vivienda aumentó desde el aumento de la oferta de alquileres de este tipo de vivienda. La adquisición de este tipo de
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viviendas promovidas se realiza por parte de inversores privados que se amparan a los beneficios fiscales de las exoneraciones tanto del proyecto en sí mismo como del arrendamiento para los 10 años posteriores a la culminación del proyecto. En lo que refiere a los requerimientos del ahorro previo, hay unanimidad en la plaza bancaria de que si bien la Ley promueve la construcción de viviendas, bajos ciertas características, esto no es motivo para cambiar las condiciones que los bancos tienen estipuladas para los préstamos hipotecarios ya que la Ley no impacta directamente sobre estas condiciones ni genera ningún motivo para modificarlas. Este es el principal motivo del porqué, desde el lugar que juegan los bancos, no hubo una disminución del requerimiento del ahorro previo. Como consecuencia y previendo esto de antemano, la Ley crea el Fondo de Garantía de Créditos hipotecarios con el único fin de lograr una mayor accesibilidad a este tipo de préstamos. Pero a su vez, se genera la necesidad de que a un préstamo de un mismo plazo con un menor ahorro previo, la cuota sea más alta, por lo que, los ingresos requeridos sean a su vez más altos, lo que en la práctica genera cierta dificultad. Esto genera que la aplicabilidad práctica de este Fondo sea dificultosa o innecesaria en ciertos casos. Dificultosa porque quién tiene poco ahorro previo difícilmente tenga los ingresos suficientes para asumir una cuota alta o innecesaria porque quién tiene ingresos altos seguramente no requiera del mencionado Fondo. Estos son parte de los motivos por los cuales el Fondo no fue eficaz ya que su utilización no fue la esperada. Vale la pena mencionar, de acuerdo a los datos proporcionados por la Cra. Ana Salveraglio, que la mayor parte de las transacciones del mercado inmobiliarios se realizan fuera del sistema crediticio bancario. Con respecto a la participación de la banca privada en los préstamos hipotecarios, se puede decir que claramente es muy inferior a la participación del BHU. En este sentido, el BHU es un banco mono producto, enfocándose únicamente en el crédito hipotecario. Luego de la reestructura del BHU y su saneamiento patrimonial, se lo ha dejado competir de igual a igual con los bancos privados. Esto deja en claro que si bien, en el caso del BBVA y el Banco Santander han mostrado una importante participación, el BHU es sin lugar a duda quien lidera dicho nicho. Por esto mismo, es que, si bien la Ley no fue exitosa en cuanto a la vinculación de la banca privada, sí se puede destacar que, de todas maneras, la competencia en la que se encuentra el BHU en el día de hoy, la ha hecho una institución más eficiente, sana patrimonialmente y por ende, beneficiando al usuario.
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En nuestra opinión los objetivos específicos más importantes fueron alcanzados con éxito y por tanto en este sentido la Ley es buena y se debe seguir profundizando su uso. Asimismo hay otros factores de orden cualitativo que destacamos y que entendemos que le da más importancia aún a la Ley 18.795. Entendemos que si bien las exoneraciones fiscales son de cierta manera una resignación económica por parte del Estado, se debe ponderar el hecho de que una parte de las construcciones de este tipo de viviendas, sin la Ley no se llevarían a cabo. Si bien sería imposible determinar exactamente dicho impacto, en nuestra opinión y debido a la poca actividad del sector de la construcción en estos barrios previo a la Ley, entendemos que esta renuncia fiscal es menor. La generación de estos proyectos, que de otra manera no se hubiesen realizado, tiene un impacto directo en la economía nacional generando fuentes de trabajo y multiplicando la inversión en actividades conexas, las cuales sí contribuyen fiscalmente. Destacamos el hecho de que a través de los beneficios fiscales, el gobierno motiva directamente al inversor privado a participar activamente de un mercado imperfecto y de vital importancia social reemplazando las políticas de vivienda a cargo del gobierno que llevaron a que el BHU entre en problemas patrimoniales de importante relevancia. Como recomendación, que ha sido comentada por los principales actores y que compartimos, es la eliminación de los topes de precios. Es importante que funcione la libre competencia y que el mercado se rija libremente por las leyes del mismo. Como se comentó, el impacto de la disminución de precios, que surge como consecuencia del aumento de la oferta, es un impacto que se va a dar en el mediano y largo plazo y no a 5 años de promovida la Ley. Nos parece importante la modificación del nombre de la Ley para su correcta comunicación al resto de la Sociedad. Es importante, una mejor comunicación a la población, tratando de proveer una mayor educación en cuanto a los créditos hipotecarios, incentivando a reemplazar los alquileres con el fin de obtener la vivienda propia. Por último, recomendamos crear una instancia de integración de los principales actores, en la órbita de la ANV, con el propósito de ir evaluando periódicamente el éxito del cumplimiento de los objetivos de la Ley tal como lo intenta hacer este trabajo, planteando recomendaciones al directorio con el fin de ir mejorando y adaptando a la dinámica económica y nuevas necesidades que vayan surgiendo con el paso del tiempo.
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7. LISTADO BIBLIOGRÁFICO
Tesis María Inés Messano y Marianella Caponao Diciembre 2011,
Máster Derecho y Técnica Tributaria, Facultad de Derecho, Universidad
de Montevideo
Ley 18.795 de 17 de agosto de 2011
Decretos Reglamentarios 355/011
Resoluciones 1057/2011 y 636/2014 de la ANV
Circulares CAIVIS
Ley 13.728.
ABADI, Félix, Tributación a la renta y al patrimonio en las actividades
de construcción de inmuebles para la venta, Revista Consultor
Tributario, Diciembre 2010, vol.1, N°.1, p.5-31.
Título 4, 7, 10, 14 y 19 del Texto Ordenando 1996. Decretos Reglamentarios.
Encuesta Continua de Hogares 2010 realizada por el INE (Instituto
Nacional de Estadística).
8. ANEXOS
ANEXO 1 – LEY 17.895 Y DECRETO 355/011
Ley 18.795 (Base de datos Impo, documento actualizado)
DECLARACION DE INTERES NACIONAL. MEJORAS DE LAS CONDICIONES DE ACCESO A LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Promulgación: 17/08/2011 Publicación: 12/09/2011 CAPITULO I - BENEFICIOS TRIBUTARIOS A LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
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Artículo 1 (Interés nacional).- Declárase de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social, definida esta última de acuerdo a la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, modificativas y concordantes. Artículo 2 (Proyectos y actividades promovidas).- Podrán acceder al régimen de beneficios establecidos en la presente ley, en tanto sean declarados promovidos por el Poder Ejecutivo: A) Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social, tanto en el caso en que los referidos inmuebles tengan por destino la enajenación, como cuando se destinen al arrendamiento o al arrendamiento con opción a compra. Quedan incluidos en este literal los proyectos destinados a la adquisición de viviendas de interés social construidas, refaccionadas, ampliadas o recicladas al amparo de la presente normativa para su posterior arrendamiento y los que desarrollen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda en cualquiera de sus modalidades, en tanto tales viviendas cumplan con las condiciones generales establecidas en la presente ley. B) Las actividades específicas asociadas a la mejora en las condiciones de oferta y demanda de viviendas de interés social. Artículo 3 (Objetivos).- A efectos del otorgamiento de los beneficios se tendrán en cuenta aquellos proyectos y actividades que cumplan con alguna de las siguientes condiciones: A) Amplíen significativamente la cantidad de viviendas de interés social disponibles destinadas a la venta, arrendamiento, o arrendamiento con opción a compra y, en el caso de las cooperativas, al uso y goce de los socios cooperativistas. B) Faciliten el acceso a la vivienda de los sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población. C) Contribuyan a la integración social y al mejor aprovechamiento de los servicios de infraestructura ya instalados. D) Mejoren las condiciones de financiamiento y garantía para la adquisición, el arrendamiento o el arrendamiento con opción a compra de viviendas de interés social, E) Fomenten la innovación tecnológica en materia de construcción edilicia. Artículo 4 (Beneficios tributarios).- Facúltese al Poder Ejecutivo a otorgar los siguientes beneficios a los proyectos y actividades promovidas: A) Exoneración de los impuestos que gravan la renta originada en las actividades o proyectos declarados promovidos. Esta exoneración podrá comprender a la renta o al propio impuesto. B) Deducción íntegra a efectos de la determinación de la renta gravada por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas, del costo de adquisición de los inmuebles en los que se construyan, refaccionen, amplíen o reciclen las viviendas comprendidas en las actividades o proyectos declarados promovidos.
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Dicho costo solo podrá deducirse en tanto sea necesario para obtener y conservar las rentas comprendidas en las actividades y proyectos promovidos que no hubieran sido exonerados en virtud de lo dispuesto en el literal anterior. C) Exoneración del Impuesto al Patrimonio de los inmuebles cuya construcción, refacción, ampliación o reciclaje se haya declarado promovida. Dichos bienes se considerarán activo gravado a los efectos del cómputo de pasivo. D) Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) a los ingresos derivados de las actividades de enajenación, construcción, refacción, ampliación y reciclaje de viviendas. Facúltese al Poder Ejecutivo a otorgar un crédito por el impuesto incluido en las adquisiciones de bienes y servicios destinados a integrar el costo de tales operaciones, así como por el impuesto correspondiente a las adquisiciones que realicen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda con destino a su actividad de construcción. E) Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, a la parte enajenante, a la parte adquirente o a ambas, en el caso de hechos generadores vinculados a la primera trasmisión patrimonial de inmuebles destinados a la vivienda cuya adquisición, construcción, refacción, ampliación o reciclaje hubiera sido declarada promovida. F) Exoneración del IVA aplicable a los servicios de garantía vinculados al arrendamiento y adquisición de inmuebles destinados a la vivienda de interés social. G) Exoneración del Impuesto al Patrimonio aplicable a los activos afectados a la prestación de los servicios de garantía a que refiere el literal anterior. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Artículo 5 (Declaratoria promocional).- Créase la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social (CAIVIS) que asesorará al Poder Ejecutivo a efectos de otorgar la correspondiente declaratoria promocional. El Poder Ejecutivo reglamentará la integración, funcionamiento, plazos y facultades de dicha Comisión. La Agencia Nacional de Vivienda actuará como órgano asesor de la Comisión, debiendo pronunciarse en forma preceptiva sobre todas aquellas iniciativas que promuevan el otorgamiento de exoneraciones tributarias. Asimismo asistirá a la Comisión en las tareas de secretaría y en todas las demás tareas de apoyo que le sean requeridas vinculadas a la evaluación y seguimiento de los proyectos y actividades promovidas. Artículo 6 (Incumplimiento).- En todos los casos, el Poder Ejecutivo deberá requerir las garantías que entienda pertinente para el efectivo cumplimiento por los beneficiarios de las obligaciones vinculadas al otorgamiento de beneficios tributarios. En caso de incumplimiento podrá disponerse la reliquidación de los tributos, las multas y los recargos que puedan corresponder, o la imposición de multas a fijarse entre 2.600 UI (dos mil seiscientas unidades indexadas) y 1.300.000 UI (un millón trescientas mil unidades indexadas), en los términos que disponga la reglamentación.
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La reglamentación establecerá los ámbitos de actuación de la Agencia Nacional de Vivienda y de los organismos recaudadores en las tareas de contralor del cumplimiento de las referidas obligaciones. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Ley Nº 19.355 de 19/12/2015 artículo 496. Ver vigencia: Ley Nº 19.355 de 19/12/2015 artículo 3. TEXTO ORIGINAL: Ley Nº 18.795 de 17/08/2011 artículo 6. CAPITULO II - FONDO DE GARANTIA DE CREDITOS HIPOTECARIOS Artículo 7 (Creación).- Créase en la Agencia Nacional de Vivienda un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que tendrá por finalidad otorgar garantías parciales para la concesión de créditos hipotecarios destinados a personas físicas, para la adquisición de una vivienda de interés social, siempre que esta revista la calidad de única vivienda del sujeto del crédito. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 8 (Naturaleza).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios será un patrimonio de afectación independiente, sin personería jurídica, que será administrado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), la que ejercerá las facultades de dominio sin ser propietaria, para cumplir los cometidos asignados en esta norma y en la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007 y sus modificativas. El patrimonio del Fondo no responderá por las deudas de la ANV. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 9 (Recursos).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios se constituirá con los siguientes recursos: A) El valor de las primas que perciba de las entidades acreedoras, tal como se definen en el artículo 10 de la presente ley, como contraprestación por el otorgamiento de garantías, de acuerdo al sistema regulado por esta ley. B) Los aportes que se reciban con cargo al Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización u otras contribuciones que sean previamente aprobadas por la Agencia Nacional de Vivienda, como administradora del Fondo de Garantía. C) Los montos recuperados de acuerdo al artículo 13 de esta ley y toda otra suma que el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios pudiera percibir a raíz del mecanismo de garantía previsto en la presente ley. D) Las donaciones, herencias, legados y demás aportes públicos y privados que reciba. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 10 (Mecanismo de la garantía).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios podrá garantizar préstamos hipotecarios otorgados por parte de entidades sujetas a la autoridad o control del Banco Central del Uruguay (en adelante, individualmente, "Entidad Acreedora" y colectivamente, "Entidades Acreedoras"), de acuerdo a los
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requisitos establecidos en esta ley y los que se establezcan en la reglamentación que se dicte por el Poder Ejecutivo a propuesta de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). La ANV, actuando como administradora del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios podrá aceptar o rechazar las solicitudes de garantía, en función de las condiciones que establezca la reglamentación, en especial la calidad crediticia del deudor o la valuación de garantías. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 11 (Pago de la garantía).- Cuando el tomador del préstamo incumpliere con sus obligaciones, la Entidad Acreedora comunicará dicho extremo a la Agencia Nacional de Vivienda, la que deberá hacer efectivo el pago de la garantía, conforme a las condiciones que establezca la reglamentación. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 12 (Ejecución).- A efectos de la ejecución judicial del crédito hipotecario, la Entidad Acreedora podrá acudir al mecanismo de ejecución judicial simplificada de crédito hipotecario para vivienda, establecido en el Capítulo III de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007 y sus modificativas, sin perjuicio de lo dispuesto en la presente ley. La Entidad Acreedora deberá comunicar a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) el inicio de las acciones judiciales de ejecución dentro de los cinco días de haber presentado la demanda. La ANV, por el solo hecho de haber otorgado la garantía, estará facultada para acceder, consultar, comparecer, retirar en confianza y notificarse de cualquier actuación en el expediente judicial de ejecución hipotecaria promovido por la Entidad Acreedora, sin que ninguno de estos actos implique sustitución del acreedor, convalidación de actuaciones o conversión de la ANV en parte de dicho proceso. Asimismo, la ANV estará facultada para adquirir el inmueble en el remate que promueva la Entidad Acreedora y en caso de resultar mejor postor, estará exonerada de depositar la seña. La ANV quedará subrogada de pleno derecho por el equivalente a lo pagado en virtud de la garantía que hubiese otorgado. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 13 (Destino de las sumas recuperadas).- En caso de remate, la liquidación del crédito y entrega del bien se regirán por lo dispuesto en el artículo 388 del Código General del Proceso, sin perjuicio de lo que se dispone a continuación. Las sumas resultantes de la recuperación de deudas morosas, cuyas garantías ya se hubieran cancelado con cargo al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, deberán ser destinadas en el siguiente orden, al pago de: A) Los tributos judiciales. B) Los gastos y honorarios del rematador interviniente. C) Los gastos y honorarios por servicios prestados por los depositarios y tasadores judiciales.
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D) Los honorarios profesionales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 55 de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007 y sus modificativas. E) El saldo impago del crédito para única vivienda otorgado por la Entidad Acreedora interviniente, incluidos los intereses pertinentes a prorrata del porcentaje correspondiente a cada una de las Entidades Acreedoras, si hubiera más de una. F) La suma abonada por el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios más los intereses correspondientes. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 14 (Administración de créditos).- La administración de los créditos amparados por el sistema de garantías previsto en esta ley, será realizada en todo momento por la Entidad Acreedora que otorgó el préstamo garantizado. Sin perjuicio de lo anterior, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) tendrá derecho a solicitar información y realizar controles sobre los préstamos garantizados, teniendo derecho de acceso irrestricto a toda la información de los deudores. A estos efectos, las Entidades Acreedoras no podrán invocar el secreto profesional para negarse a brindar ningún tipo de información. La ANV, por su parte, estará obligada a utilizar la información recibida únicamente con fines internos, estando estrictamente prohibida la divulgación total o parcial de dicha información a otros agentes públicos o privados. La violación de esta prohibición acarreará las responsabilidades previstas en el artículo 25 del Decreto-Ley N°15.322, de 17 de setiembre de 1982. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 15 (Impuestos).- El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios creado en virtud de lo dispuesto en la presente ley, estará exonerado de todo tributo con excepción de las contribuciones especiales de seguridad social. Igual tratamiento recibirá la Agencia Nacional de Vivienda, por los tributos que pudieran corresponderle en su condición de administradora del referido Fondo. Exonérese del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales a las trasmisiones de bienes inmuebles cuyo hecho generador se origine en la ejecución de créditos hipotecarios garantizados por el referido Fondo. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 16 (*)Notas: Este artículo agregó a: Ley Nº 18.125 de 27/04/2007 artículo 11 literal c). Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. Artículo 17 (Utilización de fideicomisos de garantía).- Cuando las Entidades Acreedoras decidan garantizar préstamos destinados a única vivienda mediante la creación de fideicomisos de garantía, de acuerdo a la Ley N° 17.703, de 27 de octubre de 2003, se aplicará el mecanismo de garantía previsto por esta ley. (*)Notas:
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Reglamentado por: Decreto Nº 95/012 de 27/03/2012. CAPITULO III - INCORPORACION AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Artículo 18 (Requisitos).- Se considerarán regidos por las normas referentes a la propiedad horizontal y sus unidades podrán ser objeto de traslación de dominio o afectación con derechos reales en forma individual, los edificios construidos que cumplan a su respecto los siguientes requisitos: A) Que se haya concedido por la Intendencia respectiva el permiso de construcción del edificio de que se trate y que se haya aprobado por la misma Intendencia el plano proyecto de fraccionamiento horizontal, conforme a los cuales han sido realizadas las construcciones y será atribuido el dominio separado de las unidades. B) Que se haya inscripto en la Dirección Nacional de Catastro el plano de mensura y fraccionamiento horizontal concordante con el plano proyecto aprobado por la Intendencia respectiva y efectuado el empadronamiento y avalúo fiscal de las unidades que indica dicho plano. C) Que el edificio se encuentre en condiciones de habitabilidad suficientes para el uso al que se destine cada una de las unidades y sus bienes comunes, según la certificación que se presentará ante la institución financiera o el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, que otorgue el crédito hipotecario con la garantía de alguna unidad habitacional emergente de la horizontalidad a que refiere este artículo. Dicho certificado será suscrito por el arquitecto director de obra y por el ingeniero agrimensor y dejará constancia que: 1) Las edificaciones se corresponden con el permiso de construcción aprobado. 2) Las mismas se encuentran dentro de los límites establecidos por la normativa aplicable en materia de propiedad horizontal. 3) Responden en un todo a la reglamentación municipal vigente. 4) No existe pendiente sobre ellas ninguna observación o medida administrativa por parte de la respectiva Intendencia. 5) Las unidades así como los bienes comunes de uso exclusivo y general del edificio se encuentran en condiciones de accesibilidad, pudiendo darse a dichas edificaciones un uso seguro, autónomo y confortable. (*) D) Que se contrate el seguro contra incendio previsto por el artículo 20 de la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946, en la forma establecida por el literal C) del artículo 5° del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974, considerándose la prima correspondiente como expensa común. E) Que se otorgue el Reglamento de Copropiedad en el cual se constituya la hipoteca recíproca conforme a lo dispuesto en el literal D) del artículo 5° y en el artículo 6° del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974. F) Que simultáneamente al otorgamiento del mencionado Reglamento se suscriba por parte de la institución financiera pública o privada o por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente como refiere el literal C) precedente, un préstamo hipotecario en relación a por lo menos una de las unidades que integran el edificio dividido. (*) G) Los contratos de reglamento de copropiedad y de compraventa de una unidad y préstamo o crédito hipotecario para el nacimiento de la propiedad horizontal de la presente norma se consideran jurídicamente otorgados en forma simultánea. (*)
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Los edificios construidos por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, en el marco de los programas de vivienda, se considerarán incorporados al régimen de propiedad horizontal, siempre que acrediten el cumplimiento de los literales A), B), C), D) y E) referidos en la norma. (*) (*)Notas: Literales C) y F) redacción dada por: Ley Nº 19.149 de 24/10/2013 artículo 297. Literal G) e inciso final) ver vigencia: Ley Nº 19.355 de 19/12/2015 artículo 3. Inciso 2º) agregado/s por: Ley Nº 19.355 de 19/12/2015 artículo 492. Literal G) agregado/s por: Ley Nº 19.355 de 19/12/2015 artículo 498. Reglamentado por: Decreto Nº 97/012 de 27/03/2012 artículos 1, 2, 3 y 4. Ver en esta norma, artículo: 19. TEXTO ORIGINAL: Ley Nº 18.795 de 17/08/2011 artículo 18. Artículo 19 (Horizontalidad definitiva).- La horizontalidad emergente del cumplimiento de los requisitos determinados en el artículo anterior tendrá carácter definitivo, no rigiendo lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 30 de la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946. Todo ello sin perjuicio de las facultades de la Intendencia respectiva de fiscalización de la obra, otorgamiento de la habilitación final y adopción de las medidas administrativas pertinentes, así como de las responsabilidades de los técnicos intervinientes en su caso. Las diferencias en la configuración de las unidades y bienes comunes producidas por el proceso de implantación de la obra, que sean objeto de mensuras futuras, no requerirán ratificación de los instrumentos otorgados en su oportunidad, entendiéndose que los derechos y obligaciones generados por estos se hacen extensivos a dichas diferencias. (*)Notas: Reglamentado por: Decreto Nº 97/012 de 27/03/2012 artículos 1, 2, 3 y 4. Artículo 20 (Horizontalidad adquirida).- Los edificios construidos al amparo de lo dispuesto por la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946, incluidos aquellos que hubieren obtenido horizontalidad por imperio del Capítulo III del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974 y de la Ley N° 16.760, de 16 de julio de 1996, que carezcan de habilitación final y con prescindencia de lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley N° 18.308, de 18 de junio de 2008, se considerarán con horizontalidad adquirida definitiva, en tanto se cumpla con los siguientes requisitos: A) Los establecidos en los artículos 5° y 6° del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974. B) Que se hayan ocupado una o más unidades del edificio por un plazo mayor de diez años, lo que se acreditará mediante documento público o privado con fecha cierta. El plazo de diez años se contará en todos los casos, a partir de la fecha cierta del referido documento. Se prescindirá del requisito del otorgamiento del reglamento de copropiedad y la hipoteca recíproca cuando el trámite de incorporación a propiedad horizontal sea realizado por los promitentes compradores. (*) (*)Notas: Inciso 3º) ver vigencia: Ley Nº 18.996 de 07/11/2012 artículo 2.
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Inciso 3º) agregado/s por: Ley Nº 18.996 de 07/11/2012 artículo 223. Reglamentado por: Decreto Nº 97/012 de 27/03/2012 artículos 5, 6, 7 y 8. Artículo 21 (Exigencias instrumentales).- En todos los actos y contratos relativos a inmuebles regidos por el régimen de propiedad horizontal y comprendidos en la presente ley, las exigencias instrumentales se adecuarán a lo dispuesto por el artículo 41 del Decreto-Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974, en lo aplicable. Artículo 22 (Alcance).- Las normas del presente Capítulo no afectan ni modifican el régimen vigente en materia de propiedad horizontal. Las mismas podrán aplicarse a cualquier edificio sin necesidad que sus unidades constituyan viviendas de interés social. CAPÍTULO IV - DISPOSICIONES VARIAS Artículo 23 (Modificación del artículo 18 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay).- Agrégase al artículo 18 de la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay en la redacción dada por el artículo 1° de la Ley N° 18.125, de 27 de abril de 2007, el siguiente literal: "J) Otorgar créditos en moneda nacional, unidades indexadas o unidades reajustables, para la refacción o ampliación de la vivienda sin garantía hipotecaria a: 1) Personas físicas. 2) Personas jurídicas para viviendas de sus integrantes. Estos créditos solamente pueden otorgarse en caso que el Reglamento que dicte el Banco Hipotecario del Uruguay a efectos de instrumentarlos sea aprobado por el Poder Ejecutivo". Artículo 24 (Derogación).- Derógase el artículo 46 de la Ley N° 5.343, de 22 de octubre de 1915, en la redacción dada por el artículo 1° del Decreto-Ley N° 15.100, de 23 de diciembre de 1980. Artículo 25 (Modificación del Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974).- A partir de la vigencia de la presente ley, los depósitos en garantía de arrendamientos previstos en el Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, se realizarán en Unidades Indexadas. Facúltese a los bancos y a las cooperativas de intermediación financiera a recibir esta modalidad de depósitos, con el alcance y las condiciones establecidos en dicha norma legal. Los depósitos en garantía de arrendamientos no generarán intereses. Artículo 26 (Régimen de excepción).- Para la enajenación, cesión o constitución de gravámenes respecto de las viviendas que siendo de interés social revistan la calidad de económica, conforme a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, y concordantes y aquellas designadas como núcleos básicos evolutivos según lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, en la redacción dada por el artículo 1° de la
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Ley N° 16.237, de 2 de enero de 1992, se prescindirá de los certificados previstos en los artículos 662 a 668 de la Ley N° 16.170, de 28 de diciembre de 1990. Lo previsto en el inciso anterior rige exclusivamente para las construcciones cuyo permiso de construcción haya sido aprobado por la Intendencia correspondiente antes del 1° de enero de 2013. (*) En caso de inexistencia de permiso de construcción, se podrá acreditar que las construcciones son anteriores al 1° de enero de 2013 mediante certificado de arquitecto. (*) (*)Notas: Inciso final derogado/s por: Ley Nº 19.438 de 14/10/2016 artículo 94. Inciso 4º) ver vigencia: Ley Nº 19.438 de 14/10/2016 artículo 2. Inciso 2º) y 3º) agregado/s por: Ley Nº 18.996 de 07/11/2012 artículo 224. Inciso 4º) redacción dada anteriormente por: Ley Nº 18.996 de 07/11/2012 Artículo 224. TEXTO ORIGINAL: Ley Nº 18.996 de 07/11/2012 artículo 224, Ley Nº 18.795 de 17/08/2011 artículo 26. Artículo 27 (*)Notas: Este artículo dio nueva redacción a: Decreto Ley Nº 14.261 de 03/09/1974 artículo 5 inciso 3º), literal A). Artículo 28 (Actuación de la Agencia Nacional de Vivienda en los fideicomisos que se establecen).- Cuando la Agencia Nacional de Vivienda, en su calidad de fiduciaria de activos provenientes de la reestructura del Banco Hipotecario del Uruguay, los aporte para la constitución de un nuevo fideicomiso cuyo fin principal sea comenzar o continuar obras de construcción de viviendas, podrá ocupar la posición de fideicomitente y fiduciaria del mismo. Artículo 29 (*)Notas: Este artículo dio nueva redacción a: Ley Nº 16.736 de 05/01/1996 artículo 447. Decreto 355/011 (Base de datos Impo, documento actualizado) REGLAMENTACION DE LA LEY 18.795, RELATIVA A LA PROMOCION DE LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Documento Actualizado Promulgación: 06/10/2011 Publicación: 11/10/2011 Reglamentario/a de: Ley Nº 18.795 de 17/08/2011, Ley Nº 16.736 de 05/01/1996 artículo 447, Decreto Ley Nº 14.261 de 03/09/1974 artículo 5. VISTO: la aprobación de la Ley N° 18.795, de fecha 17 de agosto de 2011, de Promoción de la Vivienda de Interés Social;
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RESULTANDO: que en su capítulo I se declara de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social y se prevé el otorgamiento de beneficios tributarios a los proyectos que se declaren promovidos; CONSIDERANDO: I) que resulta necesario reglamentar aspectos vinculados a dichos proyectos y al otorgamiento de los referidos beneficios; II) que la norma se enmarca en las políticas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda, lo cual constituye un objetivo estratégico contenido en el Plan Quinquenal de Vivienda 2010-2014; III) que, a tales efectos, la norma busca estimular la inversión del sector privado destinada a la vivienda de interés social, de forma que incida favorablemente en las condiciones de acceso de los sectores de ingresos bajos, medios bajos y medios de la población; ATENTO: a lo dispuesto por el artículo 168 numeral 4° de la Constitución de la República, la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011 y a lo expuesto precedentemente, EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA actuando en Consejo de Ministros DECRETA: Capítulo I - Declaratoria Promocional Artículo 1 (Declaratoria Promocional).- El Poder Ejecutivo podrá declarar promovidos los proyectos de inversión referidos en el literal A) del artículo 2° de la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011, en tanto cumplan con los requisitos dispuestos en la misma, en el presente decreto y demás disposiciones reglamentarias. A tal fin, el interesado deberá presentar su proyecto ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), quien lo evaluará y remitirá su pronunciamiento a la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social (CAIVIS), creada por el artículo 5° de dicha norma legal, para su posterior asesoramiento al Poder Ejecutivo, quien dictará el acto de Declaratoria Promocional. Los referidos pronunciamientos de la ANV y de la CAIVIS son preceptivos y no vinculantes. (*)Notas: Ver en esta norma, artículo: 12. Artículo 2 (Requisitos para la solicitud).- Para solicitar la Declaratoria Promocional, el interesado deberá presentar ante la ANV, según corresponda, lo siguiente: a) Nota de solicitud. b) Presupuesto de obra c) Cronograma de obra. d) Anteproyecto de arquitectura. e) Plano de ubicación. f) Carta compromiso, la que tendrá carácter de declaración jurada. g) Documento de Aptitud Técnica (DAT) expedido por el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA), para los sistemas constructivos no tradicionales y permiso otorgado por el titular del DAT
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en los casos de permisarios. El DAT deberá estar vigente y con capacidad para construir el número de viviendas previstas en el proyecto. (*) h) Constancia de inscripción en el Registro Único Tributario de la Dirección General Impositiva (DGI), en donde se establezca que el giro único de la empresa es la construcción de obras en el régimen establecido por la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011. Se exceptúa de dicha condición, a los contribuyentes que hayan adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia del presente Decreto, el inmueble en que se vaya a ejecutar el Proyecto de inversión. i) Otros recaudos que la ANV determine. La ANV podrá rechazar la solicitud u otorgar plazo para su regularización, cuando no se presente con los requisitos antes referidos, o cuando dichos requisitos no cumplan con la normativa aplicable. (*) (*)Notas: Literal g) redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 1. Redacción dada anteriormente por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 1. Literal h) redacción dada anteriormente por: Decreto Nº 412/012 de 20/12/2012 artículo 1. Ver en esta norma, artículo: 3. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 1, Decreto Nº 412/012 de 20/12/2012 artículo 1, Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 2. Artículo 3 (Plazo).- Para expedir su asesoramiento al Poder Ejecutivo, la CAIVIS dispondrá de un plazo de 20 días hábiles contados a partir de la fecha en que reciba la correspondiente documentación y evaluación remitida por la ANV. Dicho plazo se suspenderá toda vez que la CAIVIS: a) Solicite al interesado información o documentación complementaria o aclaratoria. Transcurrido un plazo de 20 días hábiles sin que el interesado presente la información o documentación requerida, se lo podrá tener por desistido de la solicitud de Declaratoria Promocional. b) Solicite asesoramiento para efectuar su recomendación al Poder Ejecutivo. c) Resuelva devolver las actuaciones a la ANV, a efectos de que ésta aclare, amplíe o modifique su pronunciamiento u otorgue plazo al interesado para que regularice su solicitud conforme a lo dispuesto en el artículo 2°. Toda vez que el proyecto se modifique, la CAIVIS contará con un plazo de 20 días hábiles para expedir su asesoramiento, contados a partir de la recepción del proyecto modificado. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 2. Ver en esta norma, artículo: 4. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 3. Artículo 4 (Valoración positiva).- Si la CAIVIS no se expide dentro del plazo a que refiere el artículo anterior, se entenderá que recomienda la Declaratoria Promocional solicitada.
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Artículo 5 (Características de las viviendas). Podrán declararse promovidos los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas, cuando las mismas posean las siguientes características: a) Cuenten con áreas habitables iguales o superiores a 32 metros cuadrados e iguales o inferiores a 107 metros cuadrados, de acuerdo con la cantidad de dormitorios definida por los artículos 22 y 25 de la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, modificativas y concordantes; y b) Se localicen en zona urbana con infraestructura instalada. No se promoverán proyectos ubicados en zonas donde predomine el uso de las viviendas de temporada. Asimismo, el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, podrá determinar requisitos arquitectónicos específicos, definir zonas y establecer requerimientos diferenciales para éstas. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 2. Ver en esta norma, artículo: 20. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 5. Artículo 6 (Condiciones de enajenación). A los efectos del presente decreto, el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, podrá fijar, por zonas, precios máximos y otras condiciones de enajenación de las viviendas. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 3. Ver en esta norma, artículo: 20. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 6. Artículo 7 (Reciclaje, refacción y ampliación). Solo se podrán declarar promovidos, los proyectos de reciclaje, refacción o ampliación de viviendas que cumplan con alguno de los siguientes requisitos: a) Incremento mínimo del 25% de los metros cuadrados construidos por vivienda. b) Incremento mínimo del 50% del valor de mercado de cada vivienda, como consecuencia de las obras realizadas. A tales efectos, la CAIVIS podrá solicitar a la ANV las tasaciones que considere pertinentes. c) Aumento del número de unidades habitacionales en un mismo padrón. A los efectos del presente decreto se entenderá por: Reciclaje: a la transformación del edificio existente mediante intervenciones que tiendan a su rehabilitación, que implique el surgimiento de al menos una vivienda adicional, por medio de la re funcionalización o adaptación del edificio a las condiciones de habitabilidad actuales, pero conservando los caracteres espaciales y los elementos estructurantes de la tipología original. Refacción: a la reestructuración edilicia y a la recuperación de la edificación existente. Ampliación: al incremento en los metros cuadrados construidos sobre una estructura existente, que no podrá implicar el surgimiento de nuevas unidades de vivienda. (*)
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(*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 4. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 7. Artículo 8 (Características de la inversión). Sólo se podrán declarar promovidos los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas que cumplan los siguientes requisitos: a) Construcción de un mínimo de 2 (dos) viviendas. No se promoverán proyectos que impliquen una cantidad de viviendas mayor a 100 (cien). b) Reciclaje que implique, como mínimo, el surgimiento de una vivienda adicional. No se promoverán proyectos que impliquen una cantidad de viviendas mayor a 100 (cien). c) Refacción o ampliación de un mínimo de dos viviendas. No se promoverán proyectos que impliquen una cantidad de viviendas mayor a 100 (cien). d) En los proyectos de refacción, inversión mínima de 100.000 UI (cien mil unidades indexadas), por vivienda. Facúltese al MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, a establecer excepciones debidamente justificadas en criterios urbanísticos, al máximo de viviendas establecido en los literales a), b) y c). El establecimiento de las excepciones en ningún caso habilitará al MVOTMA a requerir del beneficiario la asunción de nuevas condiciones de comercialización de las viviendas, distintas a las que establezca la normativa aplicable o a las que asuma el beneficiario en el marco de programas de vivienda. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 5. Redacción dada anteriormente por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 3. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 3, Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 8. Artículo 9 (Proyectos financiados por el Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización).- No se podrán declarar promovidos los proyectos financiados por el Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización. Capítulo II - Beneficios tributarios Artículo 10 (Beneficios tributarios a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación). Los proyectos de inversión vinculados a la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas que sean declarados promovidos, accederán a los siguientes beneficios: a) Exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas promovidas a los efectos del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), siempre que dicha enajenación se efectúe como máximo hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalice la obra. b) Exoneración del Impuesto al Patrimonio, por las obras en construcción (terrenos y mejoras), al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud de
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exoneración y por los ejercicios siguientes hasta aquél en que finalicen la obras. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Las viviendas terminadas cuyo destino sea la enajenación, estarán exoneradas del Impuesto al Patrimonio en el ejercicio en que finalicen las obras. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Si las mismas se destinaran al arrendamiento, regirá lo dispuesto en el literal g). c) Exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA), a la primera enajenación de las viviendas y devolución del impuesto incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las mismas. Solo se admitirá la devolución del IVA de aquellos bienes o servicios incorporados a la obra civil. La devolución se hará efectiva mediante certificados de crédito, que expedirá la DGI, por el procedimiento aplicable a los exportadores. d) Exoneración de IVA a la importación de bienes destinados a ser incorporados a la obra civil. e) Exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales, aplicable a la parte enajenante y adquirente en la primera enajenación, siempre que dicha enajenación se efectúe como máximo hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalice la obra. f) Si las viviendas se destinaran al arrendamiento, exoneración -a los efectos del IRAE- de las rentas, durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueves posteriores, según el siguiente detalle: - 100% (cien por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, o cuando el arrendamiento se efectúe a través del Fondo de Garantía de Alquileres del MVOTMA (FGA), u otra garantía de alquiler habilitada a estos efectos por el MVOTMA con el consentimiento del MEF (Garantía Habilitada). - 40% (cuarenta por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas. g) Si las viviendas se destinaran al arrendamiento, exoneración del Impuesto al Patrimonio del ejercicio en que finalice la obra. Para los nueve ejercicios siguientes, dicha exoneración operará en cada ejercicio, siempre que en el mismo las viviendas hubieran estado arrendadas al menos seis meses. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos. Los beneficios otorgados a los arrendamientos serán aplicables solamente a las viviendas permanentes, definidas según el artículo 21° de la Ley N° 13.728, de 17 de diciembre de 1968, siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor de 12 meses. Las viviendas promovidas, podrán destinarse inicialmente al arrendamiento y luego enajenarse, pudiendo acceder a los beneficios tributarios, según corresponda, en ambos casos. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 6. Redacción dada anteriormente por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 4. Ver en esta norma, artículo: 20.
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TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 4, Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 10. Artículo 11 (Beneficios tributarios a las Cooperativas de Vivienda y Fondos Sociales). Las cooperativas de vivienda y fondos sociales que construyan, reciclen, refaccionen o amplíen viviendas en el marco de un proyecto declarado promovido, tendrán derecho a la devolución del IVA incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las obras. Sólo se admitirá la devolución del IVA de aquellos bienes o servicios incorporados a la obra civil. La devolución se hará efectiva mediante certificados de crédito, que expedirá la DGI por el procedimiento aplicable a los exportadores. Asimismo, las importaciones de bienes destinados a ser incorporados a la obra civil, estarán exonerados de IVA. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 7. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 11. Artículo 12 (Beneficios tributarios a la adquisición para arrendamiento).- Los sujetos que adquieran las viviendas de interés social que hayan sido objeto de la declaratoria promocional a que refiere el artículo 1°, cuyo destino sea el arrendamiento, accederán a los siguientes beneficios: a) Exoneración de las rentas originadas durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes, a los efectos del IRAE, del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de los No Residentes, según el siguiente detalle: - 100% (cien por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, o cuando el arrendamiento se efectúe a través del FGA u otra Garantía Habilitada. - 40% (cuarenta por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas. Las rentas exoneradas del IRPF, no se considerarán a efectos de la aplicación de los límites a que hace referencia el literal J) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado del año 1996. b) Exoneración del Impuesto al Patrimonio por las viviendas adquiridas, del ejercicio en que finaliza la obra. Para los nueve ejercicios siguientes, dicha exoneración operará en cada ejercicio, siempre que en el mismo las viviendas hubieran estado arrendadas al menos seis meses. Los beneficios otorgados a los arrendamientos serán aplicables solamente a las viviendas permanentes, definidas según el artículo 21 de la Ley N° 13.728 de 17 de diciembre de 1968, siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a 12 meses. (*)
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c) Exoneración del IRAE sobre las rentas derivadas de las enajenaciones de viviendas promovidas que efectúen los fideicomisos financieros dentro del término dispuesto en los literales a) y b) del presente inciso, siempre que las hayan dado en arrendamiento por un período mínimo de 2 (dos) años. A estos efectos se requerirá que el inmueble haya sido adquirido por el fideicomiso en el período comprendido entre la fecha de registro de la obra ante el Banco de Previsión Social y el transcurso de 30 (treinta) meses contados a partir de la misma. Los fideicomisos financieros comprendidos en la exoneración a que refiere el párrafo anterior, serán aquellos que verifiquen simultáneamente las siguientes condiciones: 1) Que emitan sus valores en Bolsa de Valores habilitadas a operar en la República, mediante suscripción pública con la debida publicidad de forma de asegurar su transparencia y generalidad. 2) Que dichos instrumentos tengan cotización bursátil en el país. 3) Que el emisor se obligue, cuando el proceso de adjudicación no sea la licitación y exista un exceso de demanda sobre el total de la emisión, a adjudicarla a prorrata de las solicitudes efectuadas. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 8. Literal c) agregado/s por: Decreto Nº 299/015 de 03/11/2015 artículo 1. Redacción dada anteriormente por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 5. Ver en esta norma, artículo: 20. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 5, Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 12. Artículo 13 (Finalización de obras).- A los solos efectos del presente decreto, se considerará que una obra ha finalizado cuando la CAIVIS así lo determine, en función del cronograma de obra, el control y seguimiento del proyecto. Artículo 14 (Otros beneficios). Los beneficios que otorgan el presente decreto y la ley que reglamenta, son incompatibles con otros beneficios tributarios promocionales, excepto los derivados del Decreto N° 110/016, de 18 de abril de 2016 y demás normativa complementaria, referida a estacionamientos. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 9. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 14. Artículo 15 (Dispensa de retención o percepción).- No serán objeto de retención o percepción, los tributos que gravan rentas y el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) exonerados al amparo de la Ley que se reglamenta. A esos efectos, el interesado deberá presentar ante el sujeto pasivo responsable la Resolución de promoción del Poder Ejecutivo. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 6.
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TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 15. Capítulo III - Ejecución de los Proyectos Artículo 16 (Obligaciones del beneficiario).- El beneficiario estará obligado, entre otros, a: a) Brindar la información y documentación necesarias para el seguimiento del proyecto, dentro de los plazos que establezca la ANV. b) Ejecutar la obra de acuerdo con el presupuesto de obra y anteproyecto de arquitectura aprobado, y demás compromisos asumidos. c) Enajenar la vivienda por un precio inferior o igual al máximo establecido, cuando correspondiere. d) Arrendar a través del FGA u otra Garantía Habilitada, cuando correspondiere. Los sujetos que adquieran viviendas objeto de la declaratoria promocional, las destinen al arrendamiento y pretendan gozar de los beneficios que otorga la Ley N° 18.795 y el presente decreto, estarán obligados a brindar a la Agencia Nacional de Vivienda, dentro del plazo que en cada caso establezca, la información y documentación que le sea requerida para el seguimiento de los beneficios. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 7. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 16. Artículo 17 (Inicio de las obras). El beneficiario deberá presentar ante la ANV el permiso de construcción aprobado por la Intendencia correspondiente, en un plazo de 120 días corridos desde la notificación de la Declaratoria Promocional e iniciar las obras dentro de los 270 días corridos y siguientes a la presentación del permiso. Vencidos los plazos, se lo podrá tener por desistido del proyecto, perdiendo los beneficios otorgados, salvo causas fundadas no imputables al interesado. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 10. Ver en esta norma, artículo: 20. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 17. Artículo 18 (Seguimiento).- La ANV revisará la información suministrada por el beneficiario y controlará la ejecución de los proyectos, así como el cumplimiento de los compromisos asumidos. Dicho control se limitará única y exclusivamente a la constatación del cumplimiento de los requisitos dispuestos por Ley N° 18.795 y sus normas reglamentarias, y a los solos efectos de los beneficios otorgados. (*)Notas: Ver en esta norma, artículo: 20. Artículo 19 (Plazo de ejecución). Los beneficiarios deberán ejecutar sus proyectos dentro del plazo correspondiente al cronograma de obra presentado, para lo que contarán con un margen de tolerancia del 50% del mismo.
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No obstante, el beneficiario podrá solicitar a la CAIVIS la prórroga del plazo, la que en todos los casos la otorgará, por el lapso que entienda necesario, siempre que se mantengan las condiciones del anteproyecto original. Vencida la misma, la CAIVIS podrá evaluar el otorgamiento de nuevas prórrogas. Si vencido el plazo original o cualquiera de sus prórrogas, el beneficiario no culminare la ejecución del proyecto, el Poder Ejecutivo podrá revocar la Declaratoria Promocional. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 11. Ver en esta norma, artículo: 23. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 19. Artículo 20 (Incumplimientos). La CAIVIS deberá informar al Poder Ejecutivo los incumplimientos de las obligaciones asumidas por el beneficiario en el marco de la Ley N° 18.795, sus normas reglamentarias, convenios o compromisos que surjan de los procedimientos administrativos relativos a cada proyecto, así como de los que celebre con el MVOTMA para la enajenación de viviendas incluidas en los proyectos promovidos. En tales casos el Poder Ejecutivo podrá aplicar multas, decretar la pérdida parcial de los beneficios otorgados o revocar la Declaratoria Promocional con la pérdida de todos los beneficios otorgados, comunicándolo a la DGI. A tales efectos: a) El interesado deberá brindar la información y presentar la documentación necesaria para el seguimiento del proyecto, de acuerdo con el artículo 18°. b) El incumplimiento a la ejecución del anteproyecto arquitectónico se considerará configurado cuando se aparte de los requisitos arquitectónicos específicos establecidos por el MVOTMA, de acuerdo con las facultades otorgadas por el artículo 5° del párrafo final. Facúltese al MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, a definir los criterios de evaluación de los incumplimientos, así como de las situaciones previstas en el artículo 17°. Las multas que corresponda imponer por el Poder Ejecutivo, como consecuencia de los incumplimientos previstos en el inciso 1° del presente artículo, serán aplicadas según los siguientes criterios: a) Incumplimientos considerados leves, entre 2.600 (dos mil seiscientas) y 26.500 (veintiséis mil quinientas) UI (unidades indexadas). b) Incumplimientos considerados graves, entre 26.500 (veintiséis mil quinientas) y 1.300.000 (un millón trescientas mil) UI (unidades indexadas). El monto de la multa será establecido en cada caso en particular, en función de la magnitud del incumplimiento, así como los antecedentes del incumplidor. El producido de las multas será destinado al Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización. (*) (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 34/017 de 06/02/2017 artículo 12. Redacción dada anteriormente por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 8,
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Decreto Nº 119/013 de 15/04/2013 artículo 1. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 8, Decreto Nº 119/013 de 15/04/2013 artículo 1, Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 20. Capítulo IV - CAIVIS Artículo 21 (Integración).- La CAIVIS estará integrada por un representante del Ministerio de Economía y Finanzas y un representante del MVOTMA, con sus respectivos alternos. Cada ministerio designará y removerá a sus representantes. Artículo 22 (Cometidos).- Corresponde a la CAIVIS: a) Asesorar al Poder Ejecutivo, en forma preceptiva y no vinculante, a efectos de otorgar la correspondiente Declaratoria Promocional. b) Realizar la evaluación y seguimiento de los proyectos. c) Sugerir las modificaciones al Poder Ejecutivo sobre la reglamentación vigente. Artículo 23 (Facultades).- Para el cumplimiento de sus cometidos, la CAIVIS tendrá las siguientes facultades: a) Aprobar sus reglas de funcionamiento. b) Establecer requisitos para la evaluación de proyectos. c) Proponer los procedimientos que la ANV aplicará en las tareas que le sean solicitadas, cuando no cuente con los mismos. d) Solicitar a la ANV las tareas de apoyo que considere necesarias, tales como, tasaciones, control y seguimiento de proyectos, informes de evaluación. e) Controlar la gestión de la ANV. f) Otorgar prórrogas para la ejecución de las obras de acuerdo con lo previsto en el Artículo 19. g) Determinar el momento en que se produce la finalización de la obra. h) Emitir constancias u otros recaudos que estime pertinente. i) Informar al Poder Ejecutivo los incumplimientos del beneficiario. j) Comunicarse y requerir información de personas públicas y privadas. k) Otras que sean necesarias para su correcto funcionamiento y cumplimiento de sus cometidos, como la emisión de normativa interna. (*)Notas: Redacción dada por: Decreto Nº 156/014 de 30/05/2014 artículo 9. TEXTO ORIGINAL: Decreto Nº 355/011 de 06/10/2011 artículo 23. Capítulo V - Disposiciones varias Artículo 24 (Proyectos con obras en curso).- Podrán declarase promovidos los proyectos con obras en curso a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en el mismo y cuyo inicio de obras no sea anterior al 1° de enero de 2011.
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Los beneficios se otorgarán exclusivamente para los tributos generados a partir de la Declaratoria Promocional. Artículo 25 (Declaración).- En los documentos públicos o privados en los que se instrumente la enajenación de las viviendas promovidas, el beneficiario deberá declarar que la misma se realiza al amparo de la Ley N° 18.795, de 17 de agosto de 2011. Artículo 26 Comuníquese, publíquese, etc. ANEXO 2- Entrevistas
Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con la Presidente del Directorio del Banco Hipotecario del Uruguay, Contadora Ana Salveraglio. ¿Hay políticas y/o condiciones especiales, como por ejemplo un menor ahorro previo, para financiar la compra de viviendas amparadas a la Ley de Vivienda de Interés Social? No. Son las mismas condiciones que para el resto. Hay una variante, que no te ofrece el banco, pero para viviendas con topes el ministerio subsidia la cuota, pero solo para el BHU. En caso negativo, ¿no consideran necesario establecer condiciones más favorables que haga
incrementar la demanda de este tipo de viviendas?
Creo que no. En realidad el beneficio ya viene dado por el lado de los incentivos fiscales. La idea inicial era que el no cobro de tributos se traslade al precio. Con esto se esperaba que acceda a estas viviendas. Es discutible, pero a niveles más bajos no se llega. No es una ley que apunta los niveles socioeconómicos más deprimidos. Creo que el tema viene por la reducción del precio mediante los beneficios fiscales. ¿Cuántos préstamos y qué porcentaje representan sobre el total, los préstamos otorgados
por el BHU para la adquisición de la Vivienda de Interés Social en los últimos 4 años?
2013 – 235 préstamos, 10% 2014 - 283 préstamos, 12% 2015 – 374 préstamos, 17% 2016 (a nov) - 254 préstamos, 20% ¿De los préstamos hipotecarios brindados en el país, que porcentaje del mercado es del
BHU?
Desde 2013 hasta ahora la participación del BHU en el mercado de créditos hipotecarios, en cantidad de préstamos, osciló entre el 50% y el 60%. Hoy estamos en el 52% promedio anual. ¿La promulgación de la mencionada Ley ha aumentado la demanda de préstamos
inmobiliarios?
Nosotros tuvimos préstamos para esta vivienda, pero no puedo afirmar si no hubiese estado la ley capaz lo hubiésemos tenido igual. En nuestro caso no son demasiados, es menos de lo que inicialmente uno podría esperar. En charlas con inversores, arquitectos y constructoras, me dicen que si después no lo venden o no lo alquilan no les es gravitante. Y ahí falla la ley. Se hizo un
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análisis de la ganancia del inversor y si el beneficio se traslada o no. Los precios son altos, no se logró con el objetivo bajar los precios. Aumentó la construcción muchísimo, con todo lo que eso trae, hoy se anda en 14 mil viviendas promovidas. Son cifras muy altas. Se mejoraron barrios deprimidos, desde este punto de vista fue exitosa. Pero no llegó a todos los sectores que queríamos, en este sentido no fue exitosa. En el interior, las viviendas se vendían por debajo del tope. No creo que el tope sea una tranca para el negocio. Dicen que si se reduce el tope, se debe aumentar los precios de los otros. Sin dudas fue mucho más exitoso en Montevideo que en el interior. ¿Cómo valoran que otros bancos privados acompañen al BHU en préstamos para
adquisición de este tipo de viviendas?
Excelente. Esto viene desde la reestructura del BHU. Finales del 2008 y principios del 2009 cuando el banco vuelve se vuelve a movilizar el mercado inmobiliario bancario. Es buena la competencia, sería muy malo volver al monopolio del crédito. El banco se rige por las mismas normas que los otros bancos, aunque en inferioridad de condiciones porque somos mono-producto. Para la mayoría de los bancos el préstamo hipotecario es accesorio y para nosotros es nuestro único producto. Sirve la competencia para mejorar, eso nos hace esforzarnos y hacer las cosas bien. ¿Cuál ha sido en su experiencia como Presidente del Directorio, el resultado de la
promulgación de esta Ley?
Fue muy bueno en la cantidad de obras que ya se finalizaron y la mejora de los barrios donde se promueve este tipo de construcción. No fue bueno en el sentido de llegar a la población que se quería llegar. ¿El fondo para disminuir el ahorro previo, fue efectivo?
Es una herramienta efectiva. Con esto aumenta el crédito, el BHU le paga al fondo el 10% y le financia eso al comprador. El comprador financia el 90%, por lo que debe tener ingresos más altos para que le dé para pagar la cuota. No sería posible llegar al 0%. Si no pones nada tuyo es probable que tengas menos ganas de terminar de pagar, si se hace un esfuerzo, se trata de pagar. Es un tema de riesgo. ¿Que se pudiera hacer para mejorar y llegar a las personas objetivo?
Menos del 10% de las compra venta hipotecaria en el país se hace por préstamo hipotecario. La gente que compra claramente tiene ahorro propio. Ahí ya se está achicando muchísimo la población objetivo. Lo que hay que hacer es analizar la estructura de costos y definir si se traslada la renuncia fiscal. Desde el momento que se hace el proyecto, la renuncia fiscal existe.
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Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con el Ex director de la ANV Ec. Carlos Mendive. En la exposición de motivos de la referida Ley se determina el objetivo que es el acceso a la
vivienda por parte de los sectores socio económicos medios y medios bajos. ¿Con qué
características identifican estos sectores?
La idea fue bajarle el costo mediante reducción de impuestos. Sabíamos que aún con la exoneración, el precio de la vivienda nueva iba a ser mayor a la usada. Al haber problemas de accesibilidad, con esta ley no se estaba resolviendo. El punto es la dinámica de la vivienda en sociedad. La vivienda es un stock, donde cada tanto se destruye stock y otros se hacen. Pero parte de esa dinámica también se mueven. En este sentido, el cometido de la ley es revitalizar un stock que permita una nueva oferta de vivienda de mayor calidad y que tenga un impacto sobre las viviendas usadas, sobre el resto. Es un tema de mercado, una mayor oferta permite que en base a la demanda nueva se mejore la relación calidad precio, no sobre la vivienda promovida, sino sobre el resto de la vivienda. También para el arrendamiento, no ha habido inversión para esto en décadas en Uruguay. Esto claramente es algo que se buscaba, y el mercado se desarrolla más en zonas céntricas e intermedias. Esto lleva tiempo, no tenemos resultados inmediatos. Tenemos unas 3.000 viviendas terminadas, 4.500 en construcción y 2.500 promocionadas que no empezaron a construirse. Todavía es muy temprano, más aun en términos de vivienda, los tiempos son otros. Son bienes de alta durabilidad, poca amortización. ¿Qué porcentaje de los que adquieren este tipo de vivienda efectivamente pertenecen a
estos sectores?
Se llegó en Montevideo hasta el sexto o séptimo decil, pero acá derrama al mercado de vivienda usada. En el interior es más difícil que derrame. Ahora en el interior quieren ponerle un 20% de tope. Los que conozco que quisieron desarrollar en el interior con precios topeados no les fue muy bien. En el interior es otro tipo de demanda, es más la vivienda auto construida, hay otra costumbre. Montevideo es la única ciudad de verdad y es ahí donde se necesita herramientas más potentes. Nosotros le decimos ciudades, viene un brasileño y son pueblitos. La política de vivienda se necesita pensar en el marco de lo que es una Ciudad. La vivienda no se puede divorciar de lo que es la Ciudad. En la Ley se establece un fondo de garantía hipotecario para facilitar el acceso a la
financiación para acceder a la adquisición de este tipo de viviendas. ¿En los últimos 4 años
esto fue exitoso? ¿Se tradujo en un aumento de la demanda?
Es una herramienta que la utilizo el BHU, los bancos privados no la han utilizado. A octubre 2016 se otorgaron 786 garantías de crédito hipotecario. Es difícil determinar si cumplió con el cometido, si fue exitoso o no, deberíamos profundizar un poco más. Para lo que se otorgan de créditos hipotecarios no lo veo exitoso ni
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un fracaso, sino una herramienta más. Son elementos que se deben ir recalibrando. En Europa y ni que hablar en EEUU que es una máquina interminable de herramientas para desarrollar la vivienda, es realmente impresionante lo que hacen. Hay que tener diferentes herramientas para diferentes mercados y diferentes demandas. Quisimos sacar una herramienta que los bancos les presten a pequeños desarrolladores pero no anduvieron. La idea es que el privado ponga los fondos, a eso se apuntó. ¿Las condiciones de financiación por parte de los bancos en este tipo de proyectos son más
beneficiosas respecto a los préstamos para adquisición de viviendas no amparadas a esta
Ley?
No. ¿Se ha logrado un mayor interés por parte del BHU y los bancos privados para el
financiamiento de viviendas amparadas en la mencionada Ley?
Sí, creo que se logró. Se reestructuró el BHU que estaba fundido y hoy goza de muy buena salud. Se le permitió en igualdad de condiciones a los bancos privados competir. Algunos se interesaron más que otros, pero se han involucrado. ¿El régimen de la Ley 18.795 incrementó la oferta real de viviendas en los últimos 4 años?
La idea del programa es que venga mucha inversión, al haber inversión se genere mucha competencia y finalmente se traduce al precio. Esa es la máxima en economía donde en un mercado competitivo el costo marginal (factor trabajo y factor capital) es igual al precio. A eso se apuesta. Por otro lado lo que se busca es mover la aguja en el mercado. Fue discutido el factor de topear precios, márgenes. Pero íbamos a hacer 4 viviendas. No movíamos la aguja. El tema de trabajar con privados que hay un elemento de riesgo muy importante, lo que se hace es apalancar con la exoneración tributaria, pero con alta rentabilidad si se logra la venta. Fue una apuesta fuerte y sobre todo viniendo de un gobierno de izquierda. ¿Entiende que esta Ley fue exitosa?
Yo creo que ha sido un buen instrumento. Se deberá evaluar en base a los objetivos que se le fijen para ello. Yo estuve en contra del nombre de nominarla en apoyo a la vivienda social. Esto está definido en una Ley de 1968. Lo que define es en términos de metraje principalmente. El nombre ha confundido, hubiese sido mejor llamarle vivienda promovida, como se hace en España. Es confuso en este sentido. Quizá despertó algunas expectativas que la ley no buscaba, una falla de comunicación.
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Creo que fue exitosa desde el punto de vista que recrea una relación mucho más sana entre público y privado donde en este rubro siempre fue complicada. Esto es una caja de herramientas que se van gustando en función de los resultados que se van viendo. El impacto necesita de mucho tiempo. De todas maneras en Montevideo está funcionando muy bien, es una herramienta muy potente en unir el apoyo a la oferta y a la demanda. La vivienda es un activo que se define en función de su localización y la construcción dentro de una ciudad. El valor se define en base a su locación y su costo de construcción. En la ley se determina la calidad de la construcción, por ejemplo, en espacio compartido no pueden tener una piscina. Las políticas de vivienda se deben hacer en función de cada ciudad en particular. Por eso se separó Montevideo del interior. El interior es otro mercado. Entiendo que los grandes problemas de vivienda están en Montevideo, el suelo es más caro, por lo que la vivienda es más cara. Por eso el tope entiendo que no era necesario, aunque eran razonables. Muchas se vendieron por abajo del tope. Pero quizá antes de topear se debería definir zonas amplias en Montevideo, no chicas porque se genera inflación de precios, como el plan fénix en la aguada a finales de los 90. Incentivar más zonas que otras, del lado de la oferta (exoneración tributaria) y del lado de la demanda, en determinado barrio el Ministerio le puede comprar determinado porcentaje, por ejemplo, por ahí va el camino. Los mejores proyectos en el interior son los chicos, no existe la misma problemática que en Montevideo. En San Carlos, en Melo quedaron esqueletos que luego la ANV los vendió. La dinámica es que son ciudades más chicas y el sector privado hace ahí proyectos más chicos. No hay una problemática dramática como en Montevideo. En Montevideo la vivienda es más cara. Uno fue parte de esto, por lo que también puedo ser subjetivo en este aspecto. El nombre la traiciona un poco pero creo que es muy exitosa, aunque no aparecen políticos diciendo esto. Uno tiene que apostar a que el sector privado se vea estimulado a seguir invirtiendo. ¿Cuál ha sido en su experiencia como Director de la ANV, el resultado de la promulgación
de esta Ley en función al supuesto costo tributario del Estado?
Es un tema delicado. Es verdad, cuando sacamos la ley no había inversión en estas zonas. Se creó una actividad que no estaba creada. Al no estar creada no existía el problema de renuncia fiscal. Aunque por otro lado, se invertía mucho en la costa y puede haber un factor de sustitución, y ahí si hay renuncia fiscal. Por lo que en definitiva si existe un componente de renuncia fiscal, no es ni cero, ni cien. Es bravo de determinar, se debería hacer un modelo con supuestos. Es más cero que cien me parece, de todas maneras en una industria que esta con desempleo, más complicado, la renuncia fiscal no vale. De todas maneras es un tema interesante de investigar.
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Con el fondo de crédito hipotecario hay que tener criterio, mirando la crisis en EEUU del 2008. Creo que se está cumpliendo satisfactoriamente, quizá habría que calibrarla un poco. A priori no se podía predecir como iba a ser esta interacción entre privado y el sector público. Es una apuesta que tiene riesgos pero es un camino sano y muy potente para direccionar la inversión privada residencial hacia los objetivos que quiere el estado. El mercado de ciudad, de suelo, es muy imperfecto, hay un conjunto de factores que en este rubro se generan muchas fallas. No es un mercado donde se genera un equilibrio razonable. Cuando hay fallas uno de los factores es la externalidad positivas o negativas, eso produce fallas porque no se invierte tanto en base a la razonabilidad del inversor. Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con el Sr. Presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción Arquitecto Eduardo Steffen. ¿Ha aumentado la oferta de viviendas en los últimos 4 años?
El nombre estuvo mal puesto ya que no es para sectores carenciados. Los proyectos que se generan con esta ley, no puede ir más abajo que la exoneración fiscal, que está en el orden de un 20%. Está orientado a aquellas personas que no pueden adquirir una vivienda en la zona de pocitos o en la zona costera. Ha defraudado a quienes pensaban que iba dirigido a sectores bajos. Se trasladó la oferta del sector costero a las zonas promovidas, el año pasado prácticamente no se iniciaron obras en el sector costero. Pero no se visualizó un aumento de la oferta. En la exposición de motivos de la Ley se señala que existe una demanda insatisfecha de las
viviendas para los sectores medios y medios bajos de la población. ¿En qué medida cree
que dicha demanda fue atendida?
No fue atendida. El decil 7 fue el más bajo que se llegó, por lo tanto no fue atendida. ¿Qué aspectos positivos y negativos podría señalar de la mencionada Ley?
Son todos positivos. Negativos puede ser para los que tenían la expectativa de llegar a un nivel más bajo. Los que conocíamos la mecánica de la ley ya sabíamos que no iba a llegar. Aspectos positivos: se generaron 10.000 puestos de trabajo. De cada peso que se invierten en construcción, se multiplican por cuatro por las actividades conexas. Además produjo una revolución urbana en los barrios promovidos. ¿Qué cambios sugeriría a los efectos de mejorar la eficiencia en el cumplimiento de los
objetivos del régimen actual?
Por la parte de promoción privada no se puede ir a deciles más bajos, ya que los costos no lo permiten, por lo que deberían haber subvenciones por parte del estado.
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Una limitante de la ley, son los topes, que han desincentivado la inversión, por eso pedimos que se eliminen los topes. ¿El sistema financiero ha favorecido la adquisición de este tipo de viviendas?
Hay dos aspectos diferentes: En cuanto al financiamiento de obras, el BROU y el BHU no lo dan y los bancos privados son muy reticentes en entrar en ese tipo de programas y se basan más en los antecedentes del promotor que del programa en sí mismo. Por lo tanto quienes obtienen créditos importantes son aquellos promotores que tienen un patrimonio importante y que pueden responder frente a los bancos. En la financiación para la compra, los bancos están interesados en general, pero los últimos años ha disminuido el interés por adquirir viviendas financiadas. Esto obedece a dos aspectos, en primer lugar las cuotas son muy altas y en segundo lugar, la juventud ha cambiado sus conductas por lo que afrontar obligaciones de cuotas por varios años es visto como un problema. Por lo tanto se opta por el alquiler que es más barato y por menores plazos. Los intereses normales en Uruguay son muy altos, 7% en UI, mientras que en el resto del mundo son un 4% lo que lleva a que sectores de menor poder adquisitivo no puedan acceder. Más del 50% de los que compran son inversores que vuelcan al mercado de alquileres y lleva a que aumente la oferta y bajen los precios. ¿Estima que el aumento de los costos de la construcción de los últimos años ha perjudicado
el cumplimiento de los objetivos de la Ley? En caso afirmativo, ¿de qué manera se podría
subsanar?
El aumento de los costos de la construcción se da por los costos salariales, que en los últimos 10 años aumentó un 108%. Esto ha incidido, pero no creo que haya perjudicado sustancialmente en los cumplimientos de los objetivos. Esto lleva a que no se llegue a los niveles bajos. Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con el oficial de cuentas corporativas del Banco BBVA, Arq. Emilio Díaz. ¿Hay políticas y/o condiciones especiales, como por ejemplo un menor ahorro previo, para
financiar la compra de viviendas amparadas a la Ley de Vivienda de Interés Social?
Existían reclamos de no recurrir a crédito para poder hipotecar, dado que los finales de obra se demoraban, en particular en Montevideo. Hoy está dentro de la ley, aunque los escribanos todavía no manejan muy bien el tema sin hipotecar. Implica un mecanismo nuevo que hasta no estar aceitado no se utilizó. El ahorro previo nosotros lo usamos, aunque el hipotecario por identificarse con el tema, tuvo mayor éxito. Creo que fue mal comunicado y no se promulgó muy bien
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el tema de favorecer el ahorro. No hay coordinación entre todos los actores. No se fomenta el ahorro como política. Si, tuvo éxito la exoneración tributaria. Es lo que más se conoce, aunque sufre de las limitantes por barrios, tope de precios, afecta un poco, pero sin dudas que al frenarse la construcción de viviendas suntuarias, es lo que más se construye. Esta Ley es lo que mantiene la construcción en niveles aceptables para lo que es la historia del país, pese que se perdieron miles de puestos de trabajo. Se necesitaría que los criterios técnicos determinen las acciones a realizar y no tanto los intereses políticos, que juegan en contra al desarrollo de la vivienda, desconociendo las reglas de la oferta y la demanda. Lo que más fomentó fue la demanda de inversores, donde compran para alquilar libre de impuestos. No está en los niveles deseados de los redactores de la ley donde el adquirente de vivienda se beneficie directamente de estas exoneraciones. ¿No consideran necesario establecer condiciones más favorables que haga incrementar la
demanda de este tipo de viviendas?
Aún falta muchísimo. Me parece que esto, que lo dirige el Estado mediante el BHU, me parece que es una experiencia nefasta. El fondo de garantía me parece que está bueno pero no tuvo mucho éxito. Tiene un costo que lo asume el cliente y no se convierte en subsidios reales (estos van por la ANV para personas de bajos recursos). Esto es más para franjas sociales medias. Tiene un tope de 100 mil UR de ingresos, permite que con un ahorro menor accedas a la vivienda. Todo esto sirve, pero hay que ajustarlo desde el punto de vista técnico y muchísima más comunicación. Para mejorar el sistema nos deberíamos sentar todos los actores y ver realmente que se necesita para que la persona acceda a la vivienda. El incentivo a la construcción existe, falta incentivo a la financiación. Por ejemplo, el seguro de crédito que nunca se implementó. Los bancos podrían flexibilizar el dar préstamos a gente sin antecedentes o activos. Hoy el BHU está prestando como la banca privada lo hizo siempre, por lo que se necesitaría algo así como se hace en Canadá. Se debería escuchar más a la gente, no solo a los actores, sino al interesado. Se pensó que con el 10% de ahorro daba, pero podemos estar hablando de 10 o 15 mil dólares. Es difícil para la familia media. Estaría bueno trabajar con la Universidad de Arquitectura, Ingeniaría para ver modos de construcción más baratos, el costo del BPS es altísimo en la construcción. Todo esto nunca se evaluó. El fondo de garantía funcionó relativamente, faltó comunicación y facilitar el acceso. Está muy acotado y no se conoce. Si se haría una encuesta sobre esto,
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no se debe conocer muy bien, pero en todo caso estaría bueno hacerla. ¿Cuánta gente sabe de este tema? Hay países que este tema está muy promovido y todo el mundo conoce los instrumentos para poder acceder a la vivienda propia. Comunicación e integración de los beneficios y los actores. ¿Cuántos préstamos y qué porcentaje representan sobre el total, los préstamos otorgados
por el BBVA para la adquisición de la Vivienda de Interés Social en los últimos 4 años?
De los privados el BBVA y el Santander superamos el 63% de los préstamos inmobiliarios, pero el BHU es sin dudas el que acapara el mercado. Es conocido por eso y solo se dedica a la vivienda. Juega por otro carril. ¿Hay políticas y/o condiciones especiales, para financiar a los promotores en proyectos de
construcción de viviendas amparadas a la Ley de Vivienda de Interés Social?
Muchos inversores no necesitan de inversión bancaria. A nosotros nos interesa que el promotor tenga experiencia. Porque lo que sí fracaso rotundamente fue el apoyo a los pequeños constructores. Nosotros no le damos préstamos a las garantías, sino que prestamos si se tiene generación de fondos. Las garantías es lo último, muchas veces incluso se hacen por tema de calificación del BCU. A nosotros nos importa la capacidad de pago, y ahí está, el know how de quien desarrolla el proyecto. Ellos tratan de apalancar el proyecto con el banco. Los inversores tratan de poner lo menos posible, apalancan su rentabilidad por la diferencia de tasas, el banco le cobra menos de la rentabilidad del proyecto. Multiplican su rentabilidad por la plata que le ponen los bancos. No es que realmente necesiten el dinero. Si pedimos garantías porque le cobramos muy barato. Esta estupendo que los empresarios ganen plata con esto, es la manera que se haga pero hay que tener en foco que las viviendas lleguen a quien se intenta llegar. ¿Cuál ha sido en su experiencia el resultado de la promulgación de esta Ley?
Parcialmente exitosa. No se puede decir que fue exitosa. Nosotros financiamos la construcción individual y vivienda usada, luego muy atrás viene la Ley de Vivienda de Interés Social. No hubo un cambio dramático con esta ley, ayudó, pero no es dramático. Aumento en un 20% o menos la financiación. Si se construyó más porque el inversor construyó para alquilar. Eso es lo que más hay, y está bien porque está en el espíritu de la ley, en definitiva debería tender a la baja del alquiler. No se logró que un volumen importante acceda a su propia vivienda. Esto se logró muy parcialmente. El objetivo que se logró con éxito es utilizar lugares de la ciudad con todos los servicios, que estaban despoblados, se logró construir ahí. Pero inversores en su mayoría. Si se vuelca un número grande de vivienda sin dudas va a ejercer a la baja el precio. Vivimos en una economía de mercado y no se puede jugar con otras reglas, ahí fallamos. Hay que adecuarse a las reglas de mercado, con incentivos, pero no inventar cosas raras. Acá es cuando chocamos con la política y barreras ideológicas. Debemos tener más influencia técnica que política. Tener un equilibrio.
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Estoy totalmente de acuerdo en que se promulgue la construcción en barrios que tiene todos los servicios y la vivienda está muy deteriorada y por ende un nivel de ocupación muy bajo. Estos lugares admiten mayor densidad. A esos barrios hay que ir y tratar de traer la gente que se fue a áreas marginales a que ocupen lugares donde ya están todos los servicios. Para esto hay que bajar el costo de la vivienda en estas zonas, las zonas centrales de la ciudad. Nunca nos llamaron a buscar nuestra opinión por el lado de la ANV. Ni a nosotros, ni a otros actores. Nos falta un espacio de trabajo, solo nos juntamos en los lanzamientos de algo. Trabajan los técnicos y resuelven los políticos sin tomar en cuenta demasiado a los criterios técnicos. Se necesitarían varias miles de construcciones más para que el shock sea tal, se necesitan muchos más instrumentos, y para ello, debemos participar todos los actores y opinar. Luego se puede decidir con todas las cartas arriba de la mesa. Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con el Sr. Director y Fundador de Julio Villamide y Asociados, Julio Villamide. ¿Ha aumentado la oferta de viviendas en los últimos 4 años?
Más que aumentar tiene una mejor distribución en todo el territorio. En el primer año de vigencia de la ley se presentaron miles de viviendas, el arranque fue muy auspicioso. Cuando presentamos el proyecto a todos los partidos políticos se advirtió que la ley es teoría pura, ya que no se puede saber si los inversores van a querer invertir en este tipo de proyectos. La redistribución de vivienda se logró previamente. En los 4 años anteriores a la vigencia de la ley, el 82% de las viviendas de Montevideo se hacía en la costa y en los 4 años posteriores a la vigencia de la ley, esto bajó al 30%. El desarrollador inmobiliario tiende a satisfacer la demanda de clase alta y difícilmente a la clase media. Este objetivo se cumplió, pero hubo problemas en cuanto a cantidades de vivienda. Uno de los problemas fue el financiamiento bancario, ninguno de los proyectos pasan por los bancos. En estos tipos de proyectos, se cuenta con un tercio de preventa, un tercio de aportes propios y un tercio de financiamiento bancario. El problema fue que los bancos, dada la gran demanda se pusieron muy exquisitos con los requisitos y dejó al margen muchas empresas. Al no existir ese financiamiento, hay dos vías, o se aumenta la preventa o se aumentan los recursos propios del inversor y en estos casos los números dejan de ser atractivos.
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Esto se intentó solucionar, se organizaron reuniones con los bancos, promotores y el Banco Central, pero hasta el día de hoy no se ha solucionado. No hay un aumento de la oferta en sí mismo sino una relocalización. Aumenta la oferta para clase media que es muy importante. Se deja descansar la costa y se aumenta la oferta a la clase media. Este es un proyecto a 20 años, ningún partido estuvo en contra, es un proyecto de interés nacional. Estos dos objetivos en principio se lograron, me hubiera gustado tener unas 1000 viviendas más de las que tenemos que implican unos cien millones de dólares de inversión. Los proyectos de vivienda de interés social son proyectos mucho más atractivos que otros tipos de proyectos en zonas más demandadas. El nombre vivienda de interés social, se propuso cambiarlo por vivienda promovidas ya que atienden a la clase media y no a la clase baja como parece con el nombre actual. Hoy representan el 50% de las ventas de unidades nuevas. En la exposición de motivos de la Ley se señala que existe una demanda insatisfecha de las
viviendas para los sectores medios y medios bajos de la población. ¿En qué medida cree
que dicha demanda fue atendida?
El mercado ha sido atendido en la medida que se ha invertido mucho en este tipo de viviendas con destino al arrendamiento. Hay inversión del extranjero e inversión local también. La demanda fue atendida ya que aumentó la oferta de vivienda para alquiler de este tipo de vivienda. Ayuda la exoneración de los 10 años sobre estos alquileres. Fue importante para esto que el gobierno promueva fiscalmente este tipo de alquileres. Es importante que se atienda la vivienda formal y que se reduzca el hacinamiento y los asentamientos. Si bien hay exoneraciones, la construcción de este tipo de vivienda genera mucha actividad a nivel local por la construcción y actividades conexas que no están exoneradas. Por lo tanto al final entre los empleos que se generan y la recaudación fiscal del resto de las actividades el balance es muy positivo. ¿Qué aspectos positivos y negativos podría señalar de la mencionada Ley?
Los aspectos positivos son, la redistribución en el territorio de los nuevos proyectos, re-densificar las aéreas centrales, mayor producción de vivienda formal, ayuda a que se mantenga sostenido el crecimiento de la oferta del mercado de
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alquileres que es indispensable para lo que es la demanda, dos terceras partes de la demanda son de alquileres por lo que se necesita que la oferta no pare de crecer para que no se disparen los precios. Limitar la expansión de los asentamientos o los proyectos del ministerio de vivienda que se hacen en la periferia por un tema de costos. Se tiene una ciudad más equilibrada, más linda. Los aspectos negativos es no haber llegado a los sectores más bajos de la clase media que hoy no accede con este precio y esta tasa de interés. Partimos de la base que tenemos el costo de construcción más caro de América Latina que ronda los 1.700 dólares el metro y los promotores vende a 1.900 dólares que es un margen pequeño. En los últimos 20 años la productividad en el sector de la construcción cayó un 20% y en los últimos 10 años el ingreso real creció un 100%. La cantidad de viviendas estuvo por debajo de lo proyectado. ¿Qué cambios sugeriría a los efectos de mejorar la eficiencia en el cumplimiento de los
objetivos del régimen actual?
Los cambios sugeridos en principio fueron aceptados: eliminar el tope del 25%, salieron ahora con un tope del 10%, eliminar los topes en el interior que va a dinamizar muchos departamentos y eliminar trabas tontas que surgen de incompatibilidades entre las exigencias de la ley de vivienda de interés social y la IMM. La tendencia es que la inversión privada vaya a la costa y a punta del este y esta ley re direcciona la inversión. ¿El sistema financiero ha favorecido a la adquisición de este tipo de viviendas?
La tasa de interés para adquirir este tipo de viviendas, es excesivamente alta 7% en UI. Lo que a nivel regional es muy alto. No hay diferenciación en el BHU para la financiación de este tipo de viviendas con respecto al resto. Los bancos están dispuestos a financiar en la medida que la genta cumpla con los requisitos de ingresos, que en la medida que la tasa es de un 7%, la cuota es alta y por lo tanto se requieren ingresos altos. De todas formas no hay tantos requisitos como el financiamiento a las empresas. ¿Cuál ha sido en su experiencia el resultado de la promulgación de esta Ley? La experiencia es muy buena, nunca imaginamos que vaya a tener aprobación total en el parlamento. Eso le da un valor adicional a los ojos del inversor ya que mejora la credibilidad de la ley.
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Podría haber sido mejor pero yo no conozco ningún otro país en el mundo que tenga una ley con estas características. Hay algunas cosas parecidas en Chile o en Usa pero una ley con esta liberalidad no existe. Hay que creer mucho en la ley de oferta y la demanda. Cuando me citaron para opinar sobre el tope yo les dije que esa medida era un desastre y hace pocos días esto se reconsideró. Con esto empiezan a ser atraídos empresas que son del rubro y que quieren invertir en viviendas de interés social. Son empresas que tienen crédito entonces favorece mucho la inversión. No percibo y nunca nadie me han dicho un aspecto negativo de la Ley más allá del tope de precios. Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con el Oficial de cuentas corporativas del Banco Itaú Uruguay, Economista Santiago Ramos. ¿Hay políticas y/o condiciones especiales, como por ejemplo un menor ahorro previo, para financiar la compra de viviendas amparadas a la Ley de Vivienda de Interés Social? Por parte del Banco Itaú, no las hay. Las condiciones son las mismas que para cualquier tipo de vivienda. Los bancos privados no hacen diferenciaciones. ¿No consideran necesario establecer condiciones más favorables que haga incrementar la demanda de este tipo de viviendas? El banco determina las condiciones y estas no deberían verse modificadas en función de los beneficios fiscales del proyecto en sí mismo. Son las condiciones que define el banco. Se podría hacer si es que se considera necesario, salir a buscar más negocios en la parte de préstamos hipotecarios, pero sería una decisión comercial. ¿Cuántos préstamos y qué porcentaje representan sobre el total, los préstamos otorgados por el BHU para la adquisición de la Vivienda de Interés Social en los últimos 4 años? Es un número muy bajo para el banco, en volumen absoluto, abajo del 10% del total de préstamo que otorga el banco. El banco no cambió las condiciones para este tipo de préstamos. ¿La promulgación de la mencionada Ley ha aumentado la demanda de préstamos inmobiliarios? Seguro que no, creo que este tipo de préstamos están enfocados en el Banco Hipotecario que es el gran jugador en este mercado.
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¿Hay políticas y/o condiciones especiales, para financiar a los promotores en proyectos de
construcción de viviendas amparadas a la Ley de Vivienda de Interés Social?
La Ley no tiene un diferencial en como financiamos los proyectos. Hay una salvedad, que es que nosotros las preventas, pedimos que tengan un 30% de las unidades con compromiso de compraventa que estén inscriptos, pero en el caso de los proyectos de vivienda de interés social, lo que flexibilizamos es que no es necesario tener los compromisos de compraventa. Pero esta es la única diferenciación. Todos los bancos funcionan más o menos igual. Hubo un aumento de proyectos porque la ley en si misma promovió este tipo de proyectos y esto generó nuevos financiamientos, pero esto no se debe a que haya habido cambios en las condiciones de las políticas. Los actuales promotores, empezaron a meterse en proyectos amparados a la Ley de Vivienda de Interés Social, porque evaluaron que los negocios sirven y por lo tanto aumentó el financiamiento. Asimismo, aparecieron nuevos jugadores, promotores que crecieron o que se enfocaron en este tipo de proyectos porque el negocio es más atractivo, y esto trajo más negocios al banco. ¿Cuál ha sido en su experiencia el resultado de la promulgación de esta Ley?
Los topes de precios fueron negativos, porque no permiten que el mercado se regule. Esto reciente a los empresarios que se están por largar a hacer proyectos. El impacto fue muy bueno porque hay nuevos proyectos y de muy buena calidad en partes de la ciudad donde antes no se veían nuevos proyectos. Estos cambios que a veces el gobierno intenta imponer para conseguir ciertos efectos, terminan incumpliendo estos objetivos y siendo negativos. Otro tema que pasó es que el Banco Hipotecario subió las tasas. Esto lo que hace es que ciertos posibles adquirentes dejen de poder comprar porque no les dan los ingresos. La Ley ha sido buena, ha permitido un desarrollo inmobiliario interesante. Es una lástima que hayan proyectos de este tipo si hay exoneraciones, por lo tanto depende de estas exoneraciones para que el negocio de la construcción también funcione. También se visualizó la migración de los proyectos de la zona costera a otras nuevas zonas. Transcripción de los principales aspectos de la entrevista con el Vicepresidente de la ANV Ec. Claudio Fernández. En la exposición de motivos de la referida Ley se determina el objetivo que es el acceso a la
vivienda por parte de los sectores socio económicos medios y medios bajos
¿Con qué características identifican estos sectores? En términos de ingreso, estos sectores podemos identificarlos con los hogares de ingresos medios, así como también con los deciles 5 al 7. A su vez, entendemos que ésta población objetivo debería ser “bancarizable” en el entendido que el acceso se garantiza mediante préstamos hipotecarios. Entonces, como característica adicional, deberán salvar las restricciones del sistema financiero que van más allá de las condicionantes que puedan surgir de sus ingresos que
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fundamentalmente se ven afectadas tanto por los precios de las viviendas como por las condiciones del crédito. ¿Qué porcentaje de los que adquieren este tipo de vivienda efectivamente pertenecen a
estos sectores?
Actualmente la comercialización de las viviendas promovidas no está anclada en forma global a un programa del sistema público de vivienda. Por tanto, qué sectores han adquirido las viviendas es una información con la que no contamos. En términos generales, a los precios de venta promedio luego de las modificaciones al régimen que hubo a partir de julio de 2014, topeando precios al 25% de las viviendas por proyecto en Montevideo, podemos afirmar que a nivel nacional a partir del decil 7 (para viviendas de un dormitorio) y los deciles 8 en adelante (para viviendas de 2 dormitorios), el acceso a través de crédito hipotecario sería posible, tomando en cuenta esas dos variables: precio de la vivienda e ingreso de las familias. En conclusión, si tomamos únicamente el nivel de ingreso de los hogares, sólo para viviendas de un dormitorio, por los precios de venta promedio, estaría cubierto el decil 7. Deciles inferiores son cubiertos a través del programa del MVOTMA que subsidia parte de la cuota de los créditos hipotecarios en viviendas nuevas promovidas con topes de precio bajos. En la Ley se establece un fondo de garantía hipotecario para facilitar el acceso a la
financiación para acceder a la adquisición de este tipo de viviendas. ¿En los últimos 4 años
esto fue exitoso? ¿Se tradujo en un aumento de la demanda?
El fondo de garantía de crédito hipotecario (FGCH) es un instrumento de la política pública que tiene como finalidad facilitar el acceso a la vivienda a las familias a través de créditos hipotecarios con un requerimiento menor de ahorro previo. Las exigencias habituales de ahorro previo que se solicitaban en las instituciones financieras era partir del 30%; en créditos con la garantía adicional del FGCH, el requerimiento baja a niveles de entre el 10% y 15%. El fondo aplica tanto para viviendas usadas como para nuevas, ambas con precios topeados, así como los ingresos de las familias. Seis son los bancos que convinieron para la aplicación de ésta garantía; al finalizar el 2016 se registraron 808 garantías, concentradas en un 98% en el BHU. El 50,6% de los registros fue en Montevideo, mientras que el resto se concentró fundamentalmente en los departamentos de Canelones, Maldonado, Salto y Paysandú. A su vez, las garantías otorgadas para vivienda usada fueron el 76%, mientras que el 24% para vivienda nueva fue en partes iguales con préstamos con subsidio a la cuota del MVOTMA y préstamos sin subsidio. Considerando la baja en el dinamismo que tuvieron los préstamos hipotecarios, podemos considerar que este instrumento, si bien fue aplicado en su mayor parte hacia vivienda usada, satisface las expectativas; dando respuesta a sectores con dificultades de alcanzar el ahorro previo necesario. ¿Las condiciones de financiación por parte de los bancos en este tipo de proyectos son más
beneficiosas respecto a los préstamos para adquisición de viviendas no amparadas a esta
Ley?
En términos generales, las condiciones del sistema financiero son las mismas para la adquisición de este tipo de viviendas que para el resto. Una salvedad es que para vivienda nueva “promovida”, los bancos que adhirieron al FGCH si el precio
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está dentro de los topes fijados, pueden solicitar ahorro previo entre el 10 y el 15% del valor. La importancia radica en que debe haber viviendas disponibles dentro de los topes de precio del FGCH. Complementando ese instrumento, también operan los préstamos con subsidio a la cuota, un programa del MVOTMA que va enlazado al FGCH, que fue ofrecido a todas las instituciones financieras y convenido solamente con el BHU. Las familias que cumplen con los requisitos del llamado abierto, pueden acceder a un préstamo con subsidio a la cuota y con menor requisito de ahorro previo; salvando así ambas restricciones. Hasta el momento, la oferta de vivienda nueva por parte de los inversores en estas condiciones es de carácter voluntario, teniendo como requisito precios más bajos y un avance de obra del 30% para poder incorporar viviendas al programa. ¿Se ha logrado un mayor interés por parte del BHU y los bancos privados para el
financiamiento de viviendas amparadas en la mencionada Ley?
Actualmente no contamos con información sobre la financiación de los proyectos de viviendas promovidas bajo la Ley 18.795. Por su parte, con su reestructura, el BHU dejó de concentrar roles que se podría considerar que acumulaban riesgos excesivos: actuar en el mercado inmobiliario como empresa constructora, financiar empresas constructoras, ofrecer créditos a las familias, etc. Con la nueva formulación del sistema público de vivienda, el BHU no financia la construcción de obras, solo la compra de vivienda ya construida. ¿El régimen de la Ley 18.795 incrementó la oferta real de viviendas desde su
promulgación?
Esta política pública tiene el objetivo de promover soluciones habitacionales entre los hogares de ingresos medios y medios bajos y renovar el stock edilicio, dentro de un plan de consolidación de las áreas urbanas centrales e intermedias, optimizando así inversiones ya realizadas por el Estado (servicios de infraes-tructura y equipamiento). Facilitar el acceso a los sectores medio y medio bajos de la población es el objetivo esencial; pero además, en referencia a la localización de las inversiones, otro de los objetivos de la ley 18795 es promover que el capital privado invierta en zonas urbanas en donde anteriormente no se invertía intensivamente, redundando en la concentración de la construcción en la costa este de Montevideo. La promoción de la inversión privada se viabiliza mediante la exoneración tributaria de todos los impuestos nacionales (IVA, ITP, IRPF, IRAE, IP) en los proyectos que se presenten para obras de construcción de obra nueva, ampliación y refacción (destinados a la venta o arrendamiento); atendiendo así a las necesidades de cubrir tanto el déficit cuantitativo como el cualitativo. Todo esto redunda en la racionalización de una ciudad consolidada y con servicios y una densificación de las zonas centrales e intermedias. Desde la apertura de la “Oficina del Inversor” en la ANV (en octubre de 2011) hasta febrero del 2017, han ingresado 516 proyectos que representan 15692 viviendas (75% en las zonas no costeras de Montevideo, y 25% en el interior). De esa cifra, 14229 responden a construcción de vivienda nueva y un 57,2% a
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viviendas de dos dormitorios. De esos 516 proyectos, ya fueros promovidos 477, significando 14374 viviendas. El 51% de los proyectos promovidos ya están terminados, un 35% en construcción y no han iniciado las obras un 14%. Resultando este programa exitoso en la renovación del stock habitacional, respecto a la oferta, podemos afirmar que la construcción se vio incrementada en las áreas centrales fundamentalmente concentrada en seis barrios: Cordón, Peñarol, Barrio Sur, Mercado Modelo, La Blanqueada y Aguada. Para visualizar el impacto, en El Cordón hay actualmente 74 proyectos promovidos, que representan 2508 viviendas. ¿Entiende que se le podrían hacer modificaciones al régimen actual para lograr de manera
más eficiente el cumplimiento de los objetivos?
Si bien el régimen actual es exitoso en la convocatoria a inversores en la presentación de proyectos, se entiende que no se debe dejar de lado el objetivo del acceso de los sectores medios y medio bajo de la población. En la medida en que los precios (aunque topeados un 25% por proyecto desde 2014) no acompañen el aumento de la oferta, se hace necesario introducir modificaciones que garanticen el real acceso de esos sectores.
ANEXO 3 - Condiciones de préstamos hipotecarios para adquisición de viviendas de
los diferentes bancos:
Banco Itaú:
Créditos Hipotecarios (Personas) – resumen de condiciones Alternativas de producto:
a) Crédito hipotecario amortizable en Unidades Indexadas.
b) Crédito hipotecario amortizable en Dólares a tasa variable.
c) Cuenta hipotecaria.
Resumen de condiciones comerciales:
Crédito hipotecario amortizable en Unidades Indexadas.
Plazo máximo: 20 años.
Monto máximo: UI 4.500.000
Tasa: UI + 7,5%
Porcentaje a financiar sobre el valor de mercado de la propiedad: hasta el 80%
(dependiendo de la zona)
Ingreso mínimo requerido para el núcleo familiar: UI 10.000 (equivalente en pesos).
Antigüedad laboral mínima: 2 años
Relación cuota ingreso: 25%.
Crédito hipotecario amortizable en Dólares a tasa variable.
Plazo máximo: 10 años.
Monto máximo: USD 400.000.
Tasa: Libor + 6,5% + IVA
Porcentaje a financiar sobre el valor de mercado de la propiedad: hasta el 70%.
Ingreso mínimo requerido para el núcleo familiar: U$S 2.000 (equivalente en pesos).
Antigüedad laboral mínima: 2 años.
Relación cuota ingreso: 20%.
Cuenta Hipotecaria.
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Éste tipo de línea de crédito en cuenta, es un crédito acordado (sobregiro autorizado en
cuenta) en el que el cliente puede utilizar determinada cantidad de dinero dentro del monto
máximo de sobregiro autorizado. El cliente paga intereses solo por la parte utilizada y
puede amortizar el crédito en cualquier momento reduciendo la carga financiera. No tiene
costo de pre cancelación.
Plazo: 106 meses (la línea de crédito se amortiza a razón de un 1% mensual a partir del
séptimo mes, pudiendo ser renovada al monto original transcurridos 18 meses desde su
originación).
Monto máximo: USD 400.000.
Tasa: 9% + IVA
Porcentaje a financiar sobre el valor de mercado de la propiedad: hasta el 70%
(dependiendo de la zona)
Ingreso mínimo requerido para el núcleo familiar: U$S 2.000 (equivalente en pesos)
Antigüedad laboral: 2 años.
Relación cuota ingreso: 20%. Campos y suelos residenciales
Campos independientemente de la zona, LTV = 50%
Suelos residenciales sólo en determinadas zonas, LTV = 50%
Gastos asociados:
Gastos de escribano: 0,45% + IVA sobre el monto del préstamo con un mínimo de 12
UR´s más IVA.
Gastos administrativos: 1,5% + IVA sobre el monto del préstamo con un mínimo de USD
150 más IVA y un máximo de USD 500 más IVA.
Seguro de vida: todos los créditos estarán cubiertos con un seguro de vida cuyo costo es
de 1 por mil mensual.
Seguro de incendio: caso a caso de acuerdo a características del inmueble.
Tasación: USD 200 + IVA.
Tasa de Control del Sistema Financiero (ley 18.083): 0,095% (TEA)*
Tasa de Prestación Complementaria (ley 18.396): 0,3%* (TEA)* *Dichas alícuotas son
variables, se aplican sobre el saldo del crédito al cierre de cada mes y su importe se debitará
mensualmente al cliente mediante débito en su cuenta.
Requisitos
Edad: Mayores de 18 y menores de 70 años. Documentación a presentar
Estado de Situación Patrimonial certificado por Escribano en Papel Notarial.
Certificación de Ingresos de ambos cónyuges (cuando corresponda).
a) Si es empleado en relación de dependencia:
Último recibo de sueldo computarizado o carta membretada de la empresa firmada por
empleador y certificada por Banco si los ingresos son fijos.
Últimos 6 recibos de sueldo computarizados o carta membretada de la empresa firmada
por empleador y certificada por Banco si los ingresos son variables.
b) Si es comerciante/empresario:
Certificado de ingresos por Escribano o Contador
Certificación de estar al día con BPS y DGI. c) Si es profesional universitario:
Certificado Anual de la Caja de Profesionales al día.
Certificado de ingresos por Escribano o Contador (si es independiente)
Cancelaciones Parciales (solo aplicable a Créditos Hipotecarios Amortizables)
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El Banco a su sola opción podrá aceptar cancelaciones parciales y/o totales a partir del 4°
año (cuota 49). Estas cancelaciones tienen un costo de pre cancelación que se establece
contractualmente.
Seguros
a) Seguro de Vida El préstamo va cubierto por un Seguro de Vida e Invalidez
Permanente a nombre del titular del préstamo y cuyo beneficiario será Banco Itaú. La prima
mensual es del 1 por mil (IVA e impuesto incluidos) para los Créditos Hipotecarios
Amortizables y 1 por mil (IVA e impuesto incluidos) para la Cuenta Hipotecaria. El Seguro
se calculará mes a mes sobre el capital pendiente de pago.
b) Seguro de Incendio El préstamo va cubierto por un Seguro de Incendio sobre el
bien presentado como garantía hipotecaria y a favor de Banco Itaú cubriendo el total de la
vigencia del préstamo. Este seguro se cobrará en su totalidad al inicio de la operación. En
principio, el valor asegurado será proporcionado por la compañía aseguradora (se deduce
del monto del préstamo).
BBVA
Plazo: 25 años, tasa 6,9% e.a. Tasas en Unidades Indexadas generales: Plazo: 25 años, tasa 7,5% e.a. Tasas en Dólares: Plazo: 25 años, tasa Libor a 1 año + 5,5 puntos Características: Destino: Para construcción o reforma de tu vivienda. Plazo: Hasta 25 años. Moneda: Unidades Indexadas o Dólares * Se financia hasta el 80% siempre que no supere el 100% del valor de venta rápida que determina la empresa tasadora Requisitos: Ingresos mínimos: $ 30.000 (titular + cónyuge) Edad máxima: 65 años al momento de tomar el crédito y 70 años a la fecha de vencimiento. Antigüedad laboral mínima: 1 año dependientes y profesionales universitarios y 3 años trabajadores independientes Relación máximo cuota/Ingreso líquido: UI 25%. Dólares 20% Documentación: Cédula de Identidad. Último recibo de sueldo o constancia de Ingresos certificada por contador público. Constancia de domicilio (última factura de ente público sin multas) Legales: Producto sujeto a aprobación crediticia BHU
Condiciones generales Destino: Compra de vivienda nueva o usada en todo el país (zona urbana o suburbana). Capitales: Desde 100.000 a 2.800.000 de unidades indexadas (U.I.). Plazo: Hasta 25 años.
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Moneda: unidades indexadas. Porcentaje a financiar: Hasta el 70% del valor de la vivienda. Tipo de préstamo: Amortizable en cuotas fijas en unidades indexadas (el valor de la U.I. varía diariamente). Se abonará en moneda nacional al valor de la UI al día del pago. Edad: La edad del titular más el plazo del préstamo no podrá superar los 70 años.