sector residencial españa – 3tr...
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Sector Residencial España – 3Tr 2015
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UN NUEVO CICLO EN MARCHA Todo apunta a que 2015 será el inicio de un nuevo ciclo para el sector residencial. Aunque de forma moderada, los
principales indicadores del sector como el precio de la vivienda, número de operaciones de compraventa, número de
hipotecas concedidas e incluso la construcción de nuevas promociones, muestran tendencia al alza.
Después de que el sector lograra por fin estabilizarse en el año 2014 hemos observado, a lo largo de los primeros meses de
2015, un progresivo aumento de la actividad rumbo a su normalización. El repunte, sin embargo, no es homogéneo:
mientras los indicadores de algunas zonas son cada vez más positivos en otras parecen no haber tocado fondo aún.
Madrid y Barcelona lideran la actividad promotora. El interés en comprar suelo se concentra en zonas urbanas de las
grandes urbes, así como en las mejores ubicaciones de la costa mediterránea. El comprador final en estos casos tiene un
poder adquisitivo superior a la media.
En lo que a promoción se refiere, aumenta el número de joint-ventures entre inmobiliarias locales e inversores
internacionales, mientras crece el interés por la compra de inmuebles alquilados por parte de inversores patrimonialistas.
Todos ellos serán, junto a los bancos, los protagonistas del nuevo ciclo.
RESIDENCIAL 1S 2015
Número de Compraventas de Viviendas hasta 31 Mayo 2015 por Comunidad Autónoma
Fuente: INE
Total: 147.108 unidades – Variación % sobre mismo periodo de 2014 a nivel nacional: +8,5%
> 10% < 15%
> 5% < 10%
> 0% < 5%
< 0%
> 15%
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2.477
3.259
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17.594
1.494
2.454
12.599 3.206
3.382
716
1.006
880
2.525
4.836
Variación % sobre mismo periodo de 2014
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España (total) Madrid (Prov) Barcelona (Prov)
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s
*Datos hasta Mayo 2015
1. TENDENCIAS NACIONALES EN EL SECTOR RESIDENCIAL 1.1 Indicadores de Actividad La mejoría del sector inmobiliario ha llegado finalmente al sector residencial. Los principales indicadores* han empezado a
anotar incrementos esperanzadores:
El conjunto de noticias positivas apunta a un nuevo ciclo. Sin embargo, no se puede generalizar, ya que la mejora no es visible
en todas las regiones de España. En las grandes urbes, con Madrid y Barcelona a la cabeza, se percibe claramente un despegue
del sector. Baleares, Alicante y Málaga, en la costa mediterránea, también muestran claros síntomas de recuperación gracias al tirón de la demanda extranjera.
Sin embargo, en zonas poco pobladas del interior de España, como por ejemplo Castilla La Mancha y Castilla y León, los precios de la vivienda siguen cayendo. En estas zonas la pérdida de población es un problema añadido. El exceso de oferta en
determinadas áreas, por otro lado, también está impidiendo una normalización del mercado. Ambos factores son obstáculos
que pueden perdurar todavía por bastante tiempo.
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RESIDENCIAL 1S 2015
El número de compraventas de viviendas, según el INE, creció en mayo de 2015 un 6 % en términos interanuales.
Después de seis años de continuos descensos, el Índice del Precio de la Vivienda que ofrece el INE cambió de tendencia en el 2Tr de 2014. Desde entonces, en todos los trimestres ha evolucionado positivamente, alcanzando el 1,5% en tasa interanual en el 1er Tr de 2015.
El número de hipotecas aumentó un 22,6 % en el mes de mayo de 2015, respecto al mismo período del año pasado.
Según el último dato disponible publicado por el INE, el número de viviendas libres iniciadas registró una subida del 6,9% en los 3 primeros trimestres del 2014, respecto al mismo periodo del año anterior.
(*) Fuentes: INE ETDP (dato acumulado Ene-Abr 2015); INE Índice Precio Vivienda; INE Hipotecas Constituidas de Vivienda; INE Construcción de Viviendas.
Evolución del Índice del Precio de la Vivienda (valor tasado)
Fuente: Ministerio de Fomento (valor tasado). 1T 2005 = 100
Fuente: INE
Evolución de Viviendas Libres Iniciadas (miles de unidades)
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Fuente: INE. Datos anuales de T1 a T3
Evolución trimestral de Transacciones de Vivienda
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España Madrid (provincia) Barcelona (provincia)
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La concesión de hipotecas está creciendo, si bien continúa en niveles bajos en términos absolutos. En el 2014 hubo una tímida mejora respecto a 2013 (+1,6%) pero hasta abril del 2015 el aumento ha sido del 22,6% comparado con el mismo periodo de 2014. Aunque subiendo, la cifra de 2015 seguirá estando muy lejos de la del 2006, cuando se firmaron 1,2 millones de hipotecas. En los últimos años buena parte de las hipotecas concedidas ha sido para la adquisición de producto en manos de las entidades financieras, que dan prioridad a la salida de su propio stock. Por otro lado es preciso destacar que, a diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, mucha de las adquisiciones recientes se realizan con fondos propios. El importe medio de hipoteca concedida se encuentra al alza, ya que las condiciones hipotecarias han ido mejorando a lo largo de 2015 como consecuencia de la combinación de tipos de interés bajos, el saneamiento de los bancos y las mejores perspectivas económicas.
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Número de Hipotecas Concedidas
Fuente: INE
Número de Ejecuciones Hipotecarias
Fuente: CGPJ
La compra de viviendas por parte de extranjeros sigue en niveles altos, en torno al 12,22% del total en el 1Tr de 2015, si bien ligeramente inferior al 13,88% registrado en el 4T de 2014, según el informe de junio 2015 del Colegio de Registradores. Como referencia, en 2009 el porcentaje era sólo del 4,29%. La reducción del precio de la vivienda en gran parte de las zonas turísticas españolas ha atraído a un número creciente de compradores extranjeros. En el ranking, los británicos ocupan el primer puesto, con casi un 18% de las compras. Le siguen a distancia ciudadanos franceses, alemanes y belgas. Baleares, Canarias y Valencia son las localizaciones preferidas por el comprador extranjero. La introducción en España en septiembre de 2013 de la llamada golden visa, por la que se concede permiso de residencia y trabajo a quien compre viviendas por valor de 500.000 euros o más, ha tenido por el momento un impacto limitado: en 2014 supusieron el 5,20% del total de compraventas realizadas por compradores extranjeros frente al 4,72% de 2013. Una vez más, Baleares fue de nuevo el destino preferido por este grupo de exclusivos compradores. Es de prever que la mejora de la situación económica posibilite la recuperación de parte del protagonismo perdido por el comprador español en los últimos años.
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1.2 Indicadores Socioeconómicos La demanda ha cambiado respecto a los años anteriores a la crisis. Hoy día la calidad de la vivienda es un factor decisivo: los
compradores son selectivos y evitan productos de baja calidad y/o en mala ubicación. Muchas promociones realizadas en los
años del “boom” no pueden competir con las construcciones nuevas, ya que el descenso del precio del suelo y de los costes de construcción permiten construir mejores viviendas que hace una década. Por ello, la demanda para muchas promociones de la
pre-crisis es baja, si bien hay inversores interesados en su adquisición para su posterior alquiler.
Según el INE, en estos momentos en España el salario bruto medio anual se encuentra en 22.400€, una cifra baja a nivel
europeo, pero además repartida de forma desigual. Un 30% de la población asalariada (de un total de 14,1 millones) cobra
menos de 14.600€ brutos anuales mientras que el 30% mejor remunerado cobra más de 25.900€.
El porcentaje de los ingresos dedicado a la hipoteca ha mejorado notablemente desde el estallido de la crisis. En 2007 se destinaba un 42% de la renta anual al pago de la vivienda, ahora ese esfuerzo se sitúa en torno al 32,5%.
Aún con la bajada de precios que ha tenido lugar, el ratio precio-salario que se considera adecuado para la compra de una vivienda equivalente a 5 salarios anuales, se sitúa en España en torno a 6,3 años, considerando un precio medio de la vivienda
en torno a 142.000€. El ratio ha mejorado mucho desde 2007, cuando se encontraba en 7,7 anualidades. Una menor conciencia
financiera y la reducida movilidad laboral de la población española respecto a otras sociedades, pueden encontrarse entre las razones por las que la sociedad española, a pesar de todo, se ha decantado históricamente por la compra frente al alquiler de
vivienda.
Un factor que ayudó al auge de la vivienda en el anterior ciclo fue, además del aumento demográfico, el crecimiento de la renta
per cápita española, que subió un 44% entre 2000 y 2007. Frente a este dato, entre 2008 y 2013 la renta per cápita española
descendió un 7,3%, a causa del aumento del desempleo en este periodo y la reducción salarial que ha afectado en mayor o menor medida a gran parte de los trabajadores. Por el momento, no se prevén cambios significativos en este sentido, lo que
hace pensar que el ritmo de crecimiento del precio de las viviendas será diferente al del anterior ciclo. Por otro lado, el
previsible envejecimiento de la población española podría debilitar la demanda futura si bien una previsible mayor demanda de viviendas de menor tamaño podría contrarrestarla.
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Año 2014 Año 2029
Distribución de Salarios en España
Fuente: INE (EPA)
Salario Bruto Anual
25.900 € 14.600 €
30% asalariados 40% asalariados 30% asalariados
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Esfuerzo Teórico de pago de Vivienda Anual con Deducciones
Previsión del Tamaño del Hogar en España en 2029
Fuente: Banco de España. Fuente: INE
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2. SUELO La reactivación también se percibe en los activos que más han sufrido en los últimos años: los suelos. Su valor cayó en picado durante la pasada crisis ante la dificultad para promoverlos. Sin embargo, ante las mejores perspectivas, vuelven a estar en el punto de mira de los promotores. Su interés primordial está en la adquisición de suelo urbano finalista y listo para promover. No obstante, la demanda es muy selectiva y los solares más codiciados son aquellos en los que el potencial comprador de la futura vivienda es de poder adquisitivo medio-alto. Según datos del Ministerio de Fomento, el precio medio del suelo urbano subió un 5,9% en el 1er Tr de 2015 en tasa interanual, situándose en 149,9 €/m². Sin embargo, en municipios de más de 50.000 habitantes el precio del metro cuadrado de suelo urbano creció un 37,8% en el mismo periodo, situándose en torno a 304,3 €/m². Los precios más elevados se registran en Madrid, Barcelona y Baleares. Además de en estas localizaciones, existe interés en suelos finalistas en la costa malagueña, desde la capital Málaga hasta Estepona. Valencia y Alicante, en la zona levantina, también despiertan el interés de los promotores. En general, predominan las promociones de vivienda plurifamiliar y, mientras que en Madrid y Barcelona las promociones se destinan a 1ª vivienda, en la costa se dirigen a un comprador, en un buen porcentaje de origen extranjero, que busca adquirir residencia vacacional. A causa de la nula construcción durante la crisis comienza a existir un cierto déficit de oferta en zonas en las que tradicionalmente ha existido mayor demanda, normalmente en las áreas más céntricas o con mejores servicios de las grandes ciudades. En estas zonas se está volviendo a la venta sobre plano, realizándose a veces con una rapidez sorprendente. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, es necesario que se agilicen los tramites para acometer nuevos desarrollos de suelo, ya que el suelo finalista es muy escaso y se está agotando rápidamente. Por su parte, los bancos están de nuevo concediendo financiación de forma selectiva a los promotores, tras analizar cuidadosamente cada operación. Pero, al contrario de lo que sucedía antes del estallido de la crisis, les exigen una aportación importante de fondos propios para desarrollar el proyecto.
Evolución Volumen de Transacciones de Suelo y su Precio Medio
Fuente: Ministerio de Fomento
Los fondos internacionales están tomando un papel relevante en el lado de la promoción en este nuevo ciclo, identificando al sector residencial como el que mejores oportunidades ofrece en este momento. Neinor Homes, por ejemplo, la inmobiliaria que compró Lone Star a Kutxa Bank, es uno de los promotores más activos del mercado. Pero los fondos no están solos: las cooperativas son fuertes rivales en la puja por el suelo de las grandes ciudades, como han demostrado con la adquisición de algunos de los mejores solares de Madrid capital en los últimos meses.
Vista general Operación Chamartín: la mayor reserva de suelo de la zona norte de Madrid
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3. OBRA NUEVA: NUEVOS ACTORES EN EL SECTOR
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RESIDENCIAL 1S 2015
Después de largos años a la baja, el Índice de Confianza de la Construcción en España está recuperando el terreno perdido y ya iguala al de la media de la UE. Ante la recuperación del sector inmobiliario, los promotores se están reposicionando. Las entidades financieras juegan un triple papel: intentan vender su propio stock de adjudicados, deciden sobre los créditos para nuevas promociones y, en algunos casos, actúan directamente como promotores, acometiendo desarrollos de obra nueva. Adicionalmente, las entidades financieras han vendido grandes carteras de deuda en los últimos meses. Por ejemplo, el Banco Sabadell vendió varios paquetes de deuda al fondo malasio Aiqon Capital mientras que Catalunya Bank también vendió en 2014 varios portfolios, tanto a este mismo fondo como a Blackstone. De este modo, los fondos internacionales de capital-riesgo se han convertido en nuevos operadores del mercado a tener en cuenta.
Índice de Confianza de la Construcción
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Zona Euro España
*Hasta Junio 2015
La Sareb, por su parte, también ha estado muy activa, vendiendo grandes portfolios a fondos de capital-riesgo como medio para reducir rápidamente su enorme stock, ya que en sólo dos años vendió 24.000 activos, más de la mitad de ellos residenciales. En este momento ya no le urge tanto vender y su estrategia ahora consiste en mantener los solares más líquidos para futura promoción y beneficiarse del cambio de ciclo. Junto a las entidades financieras y los fondos de inversión, la Sareb tiene intención de convertirse en promotor residencial a escala nacional. Las empresas inmobiliarias han ganado en atractivo en los últimos meses, como prueba su positiva evolución en Bolsa. Las Socimis, por su parte, se mueven en el sector residencial con un evidente interés patrimonialista, ya que sus normas de retribución al accionista les dificulta ser promotores. Como consecuencia de la fuerte corrección de los valores de los activos en los últimos años, los inversores están muy interesados en la compra de inmuebles en renta, ya que se percibe como un sector con gran potencial. De hecho, la demanda de alquiler ha ido en aumento, sobre todo en las grandes ciudades. Entre las razones para este cambio social se encuentran la inestabilidad laboral, la menor facilidad para obtener financiación y la mayor movilidad geográfica.
Fuente: Eurostat
Lar
+35% 63% Activos residenciales
15.298 Activos
Vendidos por SAREB en 2014
Casi 500 Operaciones de suelo
Evolución de la Cotización de Socimis desde su salida a Bolsa
+14%
+5%
Hispania Merlin Axiare
+17%
Fuente: CBRE, Mercado Contínuo. Junio 2015
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4. MADRID Desde finales del 2013 comienza a observarse en Madrid un interés creciente por la adquisición de solares para promoción
residencial. Por el momento el foco se limita a suelo finalista, si bien, ante la escasez de producto, comienza a detectarse
también interés en suelos con gestión de desarrollo previo.
La crisis ha provocado la desaparición o reestructuración, en el mejor de los casos, de un gran número de inmobiliarias. Las
grandes promotoras nacionales de antaño aún no tienen visibilidad en la promoción residencial, a pesar de que disponen de producto en cartera. Sus procesos de saneamiento interno no han terminado todavía, y en la toma de decisiones, la presencia
de bancos y otros acreedores les restan capacidad de maniobra. Por el contrario, los promotores que han logrado sortear la
crisis vuelven a estar activos.
Los protagonistas del mercado actual son muy distintos de los de hace una década. Las joint-ventures o asociaciones
entre promotor local e inversor extranjeros son uno de ellos. La nacionalidad de estos fondos es diversa, destacando los de origen norteamericano como Castlelake, Kennedy Wilson y Lone Star. Sus socios locales son promotores españoles que han
encontrado financiación para retomar su actividad gracias a ellos. Las cooperativas, por otro lado, han resurgido con fuerza,
coexistiendo con pequeños promotores que empiezan a estar activos en promociones de pequeñas dimensiones.
Aunque a nivel nacional los bancos son importantes actores, en la actividad promotora madrileña su papel es limitado, al no
ubicarse en general sus activos en las zonas urbanas donde se concentra la demanda.
En la zona norte de la capital se localizan nuevas promociones en los barrios de Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro,
además de en Valdebebas. Las zonas sur y sureste también registran actividad en los PAUs del Ensanche de Vallecas, El Cañaveral y Los Ahijones. En los municipios colindantes a Madrid la actividad promotora de obra nueva se concentra en las
zonas de poder adquisitivo medio-alto, como Pozuelo de Alarcón y Majadahonda, en la zona oeste.
RESIDENCIAL 1S 2015
Nuevas promociones en oferta en Madrid
Majadahonda: 5 nuevos
desarrollos
3.000 €/m²
Pozuelo: 4 nuevos
desarrollos
4.000 €/m²
Aravaca-Valdemarín:
7 nuevos desarrollos
3.500 €/m²
Méndez Álvaro: 5 nuevos
desarrollos
3.250 €/m²
Montecarmelo: 2 nuevos desarrollos
3.000 €/m²
Las Tablas: 4 nuevos desarrollos
3.050 €/m²
Sanchinarro: 3 nuevos desarrollos
3.400 €/m²
Valdebebas: 8 nuevos desarrollos
2.600 €/m²
Arturo Soria: 3 nuevos desarrollos
3.500€/m² 1
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Arroyo del Fresno: 4 nuevos desarrollos
3.300 €/m²
Ensanche Vallecas:
1.900 €/m²
El Cañaveral y Los Ahijones: 3 nuevos desarrollos
1.600 €/m²
Fuente: CBRE. Promedios de precios de salida en nuevos desarrollos residenciales de vivienda libre, incluyendo garaje y trastero. Excluye VPO .
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Puente de Vallecas: 4 nuevos
desarrollos
1.900 €/m²
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RESIDENCIAL 1S 2015
Fuente: CBRE. Precios de salida medios.
Valdebebas es actualmente la nueva zona residencial en desarrollo más importante de la capital. La construcción está
progresando a buen ritmo y los solares residenciales que aún quedan por vender, a raíz de la recalificación de la pastilla comercial, han despertado mucho interés. Otras zonas con elevada actividad promotora en la capital son Méndez Álvaro y
Arroyo del Fresno.
Adicionalmente, existen otros desarrollos importantes previstos en la zona sureste de Madrid como Valdecarros (48.000
viviendas previstas), Los Ahijones (15.400 viviendas) y El Cañaveral (15.000 viviendas). Solana de Valdebebas (1.393 viviendas
al noreste y el proyecto Calderón-Mahou (2.000 viviendas) en el sur son también proyectos relevantes. Ya a más largo plazo la Operación Campamento (10.700 viviendas) y la Operación Chamartín (17.500 viviendas) son los grandes proyectos del futuro.
No obstante, existe cierta incertidumbre sobre la revisión final del Plan General de Madrid y sólo con los planes del nuevo
equipo del Ayuntamiento de Madrid cristalizados, se sabrá más sobre el futuro de la promoción residencial en la capital.
Igual que en la periferia, dentro de la M-30 existe mayor demanda y actividad en los distritos con un poder adquisitivo
por encima de la media, entre los que se encuentran Chamberí, Centro, Salamanca, Chamartín y Tetuán. En estas zonas predominan los proyectos de rehabilitación, que implican a veces un cambio de uso del edificio.
Los precios medios más altos se dan en la zona norte del Distrito de Retiro y en el Barrio de Salamanca, con un precio medio
de salida entre 6.000 y 6.300 €/m² respectivamente. No obstante, algunas promociones registran precios de hasta 9.000 o
10.000 €/m², muy por encima de la media. Tetuán es el distrito que actualmente registra el mayor número de promociones en marcha, con 18 nuevos desarrollos.
En cuanto a los proyectos futuros, dentro de la M-30 se localizan activos emblemáticos, destinados a transformar la ciudad, como por ejemplo la rehabilitación del Edificio España por parte del grupo chino Wanda. Está prevista la construcción de 200 pisos y la reconversión del complejo en un edificio de uso mixto, con un hotel de 5 estrellas incluido y parte de superficie destinada a retail de lujo. Por otro lado, a finales del año pasado, se registraron dos operaciones muy relevantes de compraventa de suelo para posterior desarrollo en el centro de Madrid, ambas llevadas a cabo por cooperativas y que han sido referencia para el sector:
• En noviembre de 2014, Domo Gestora adquirió
el solar del Ministerio de Defensa en la calle Raimundo Fernández Villaverde, 50, con una
edificabilidad de 54.225 m² a un precio de 2.047 €/m², proyectando 355 viviendas.
• El solar de las antiguas cocheras de Metro de
Madrid, ubicado junto a la Glorieta de Cuatro Camino, fue adquirido por IBOSA. Aquí la
edificabilidad suma 62.512 m², con un precio de repercusión de 1.412 €/m². El proyecto plantea 443 viviendas (62 de ellas protegidas).
Nuevas Promociones en la Zona Centro de Madrid
TETUÁN 18 promociones
3.000 €/m²
CHAMBERÍ 10 promociones
5.200 €/m²
SALAMANCA 6 promociones
6.300 €/m² CENTRO
6 promociones 5.500 €/m²
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RETIRO-ADELFAS 7 promociones
3.125 €/m²
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RESIDENCIAL 1S 2015
Otra operación que sin duda marcará un hito en 2015 será la venta del solar sito en la calle Padre Damián, 52, actualmente de propiedad pública. Con una superficie de unos 15.000 m², su cambio de uso permitirá la construcción de entre 220 y 250 viviendas. En los próximos años se espera que salgan al mercado un número importante de inmuebles y suelo público, fruto de recalificaciones en el centro de la ciudad. En cuanto a la demanda de edificios residenciales en alquiler, existe una demanda creciente por parte de los inversores. A ello han ayudado las reformas legales que en los últimos años se han realizado, y que han mejorado el nivel de protección de los propietarios frente a los inquilinos, nivel que actualmente se considera razonable. Los inversores buscan sobre todo edificios en alquiler en zonas urbanas céntricas. Sin embargo, la oferta es muy escasa debido a la poca tradición que ha habido en España para desarrollar este producto. La rentabilidad que se obtiene oscila entre 3,50% en zona prime hasta 6,50%-7% en edificios de ciudades periféricas.
Operaciones de Compraventa Recientes en Madrid Capital
Edificio España 300 viviendas Grupo Wanda €265 M
Génova, 7 6.500 m Eurostone €15,3 M
San Jerónimo, 9-11 50 viviendas Platinum Estates nd
Españoleto, 9 2.500 m Privado €11 M
General Oráa, 9 5.200 m Platinum Estates nd
Postigo San Martín, 3 4.083 m Renta Corp-Kennedy Wilson €11 M
Juan Bravo, 3 26.200 m Lar Socimi-Pimco €120 M
Cocheras Metro Cuatro Caminos 62.512 m Ibosa €88,3 M
Raimundo Fdez Villaverde 54.225 m Domo Gestora €111 M Fdez de la Hoz, 63
5.450 m confidencial
Arroyo del Fresno 420 viviendas CP Grupo-Amenábar €64,3 M
Villaverde 1.200 viviendas Inmoglaciar-Aquila €45 M
PAU Sanchinarro 284 viviendas Hispania €61,15 M
Claudio Coello, 108 5.318 m Lar Socimi-Pimco (incluido en precio Juan Bravo, 3)
Rehabilitación
Nueva Construcción
Inversión en Rentabilidad
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5. BARCELONA El mercado residencial en la Ciudad Condal empieza a recuperarse tras unos años de contracción de la demanda y de ajustes
en los precios. Tras un 2013 en el que se registraron muy pocas operaciones, 2014 fue el año de inflexión, registrándose un
incremento del 7,6% en el número de transacciones realizadas en la provincia de Barcelona respecto al año anterior. En el 1er Tr de 2015 la subida ha sido del 30% respecto al 4Tr de 2014. La recuperación económica y la sensación de que los precios
ya no se van a ajustar más son los factores más determinantes de este cambio de tendencia.
En el mercado barcelonés el comprador extranjero tiene un peso importante, representando el 15% del total de
transacciones en 2014, según datos del Ministerio de Fomento. Si nos referimos a usuario final, europeos y asiáticos son los
que destacan mientras que en las operaciones de inversión son los compradores europeos y americanos los que se situarían a la cabeza.
El mercado de suelo y promoción también registró un incremento del 25% en 2014 en el número de transacciones respecto al año anterior. En el 1er Tr de 2015 la subida se sitúa ya en el 31%, respecto al mismo periodo de 2014. Al igual que en Madrid,
este mercado está dominado por joint-ventures, en las que un promotor local y un inversor extranjero se asocian para llevar a
cabo nuevos desarrollos.
Las entidades financieras están adquiriendo un papel cada vez más activo. Si bien hasta hace poco ésta se reducía a la
comercialización de activos adjudicados o titulizados a causa de la crisis, ahora empiezan a verse proyectos promovidos por entidades como Solvia (Banco Sabadell).
RESIDENCIAL 1S 2015
Nuevas promociones en oferta - Periferia de Barcelona
Cabrils 1.200 €/m²
1 San Cugat 2.800 €/m²
2
1
2
Sant Just 2.800 €/m²
3
3
4
4
Gavà Mar Castelldefels 3.900 €/m²
5
5 Sitges 3.500 €/m²
Fuente: CBRE. Promedios de precios de salida en nuevos desarrollos residenciales de vivienda libre, incluyendo garaje y trastero. Excluye VPO .
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MARKETVIEW
El centro de la ciudad, con distritos como el de
l’Eixample o Gràcia, es la zona más demandada de la ciudad. La falta de suelo para promover
en esta zona está provocando que la
actividad se centre en la rehabilitación de edificios. Son varios los ejemplos de edificios
que han cambiado su uso a residencial. El caso
más destacado recientemente es el de la casa Burés. A tan sólo 5 minutos a pie del centro
neurálgico de la ciudad, este antiguo edificio
de oficinas fue vendido por la Generalitat de Catalunya para ser reconvertido en un edificio
residencial de lujo.
Actualmente encontramos en Barcelona un
total de 82 promociones de obra nueva a la
venta. El distrito de Sants-Montjuïc, con 12 promociones, es el que mayor número tiene en
comercialización, seguido muy de cerca por
Sant Mart, con 11 promociones.
El distrito de l’Eixample, de clase media-
alta, es el más demandado de la ciudad, con
precios que rondan los 6.000 €/m² para nuevos desarrollos.
Por otro lado, las zonas más exclusivas del
mercado barcelonés se concentrarían en el
barrio de Pedralbes, zona alta por excelencia en la ciudad, Sarrià-Sant Gervasi, Diagonal Mar
y Paseo de Gracia.
RESIDENCIAL 1S 2015
La mayor dificultad existente en Barcelona es el reducido número de
solares disponibles. Casi inexistentes en las zonas más céntricas, es necesario alejarse del centro para encontrar terrenos edificables. Los
barrios de Poble Nou y Diagonal Mar, situados en el distrito de Sant
Martí, son en este sentido de los que más potencial de crecimiento presentan. Tradicionalmente industriales, iniciaron un proceso de
transformación con la llegada de los Juegos Olímpicos a la Ciudad
Condal. Ello produjo una relocalización de las industrias de la zona con la consecuente liberación de suelo.
El distrito de Sants-Montjuïc y, más concretamente la zona de La Marina y sus alrededores, será otra zona a tener en cuenta en el corto-medio
plazo. Zona tradicionalmente industrial, está viviendo un proceso de
cambio urbanístico. De hecho, ya existen nuevas construcciones, como es el caso de Can Batlló, una antigua fábrica textil en plena Gran Vía de les
Corts Catalanes. Sobre este solar se construirán un total de 450 pisos
protegidos y 980 de venta libre, y permitirá la transformación urbanística de este sector de la ciudad, de más de 134.000 metros cuadrados, con
viviendas, zonas verdes y equipamientos.
Nuevas promociones en oferta en Barcelona Ciudad
LES CORTS 4 promociones
4.400 €/m²
SARRIÀ- SANT GERVASI 9 promociones
6.200 €/m²
GRÁCIA 8 promociones
4.500 €/m²
CIUTAT VELLA 5 promociones
4.200 €/m²
EIXAMPLE 9 promociones
6.000 €/m² SANTS-
MONTJUIC 12 promociones
3.400 €/m²
SAN MARTÍ 11 promociones
3.300 €/m²
Fuente: CBRE. Preecios de salida
Proyecto de Can Batlló
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MARKETVIEW RESIDENCIAL 1S 2015
En lo que a compra de suelo se refiere, en los últimos meses se han llevado a cabo dos importantes operaciones para
desarrollo de viviendas con Via Célere como comprador en ambas:
• Por un lado, un terreno de 21.700m² edificables en el complejo Can Batlló. Este es uno de los terrenos que conforman el proyecto residencial de Can Batlló.
• Por otro, un solar en la calle Narcís Roca 5-10, en la zona de Diagonal Mar, con una superficie edificable de 16.700m² para uso residencial. Para su desarrollo Vía Célere se ha asociado con el fondo británico Chenavari.
El mercado de inversión es muy variado en el mercado barcelonés. Además de las operaciones de suelo mencionadas, durante
el 2014 y 2015 hemos presenciado inversiones de tipo patrimonial y de compra de edificios para su rehabilitación.
La operación patrimonialista más relevante se ha llevado a cabo a principios de 2015, y ha sido la adquisición de Goldman
Sachs de una cartera de activos a Llave de Oro por unos 90 millones de euros. Esta cartera incluía un total de 16 edificios de viviendas con un ratio de ocupación del 90%. Al igual que sucede en Madrid, las rentabilidades obtenidas en este tipo de
producto inmobiliario son bajas, rondando el 3% en las zonas más céntricas y con menor riesgo y el 6,5% en las zonas más
descentralizadas.
Operaciones de Compraventa Recientes en Barcelona Ciudad
Rehabilitación
Nueva Construcción
Inversión en Rentabilidad
Fuente: CBRE
Carrer Amistat, 14 nd Elix € nd
1 Carrer Casp, 150 1.300 m² Elix € nd
2 Torrent d’en Vidalet, 43 1.100 m² Elix € nd
3
Casa Burés 8.600 m² Europa Capital Partner € 18,8 M
5 Carrer Balmes, 45 3.250 m² Confidencial € 9,7 M
6 Carrer Comte d’Urgell, 60 1.300 m² Renta Corporación € 2,5 M
7 Carrer Bailén, 198 1.300 m² 16 viviendas Elix € nd
4
Proyecto Oro Varios inmuebles 37.835 m² Goldman Sachs € 90 M
Isla del Cielo 38.000 m² 213 viviendas Hispania € 63,8 M
1
Carrer Narcís Roca, 5-9 16.170 m² Via Célere € nd
1 Diagonal Zero 18.700 m² Shaftesbury € 45 M
2
Can Batlló 21.693 m² 271 viviendas Via Célere € 22,5 M
3
3
1 2
1
1
6
7
4
5 2
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6. VALENCIA
La ciudad de Valencia no es ajena a la recuperación del sector inmobiliario residencial. La tendencia al alza de los
principales indicadores es clara, después de un fuerte ajuste de precios que ha conseguido acercar oferta y demanda.
Las entidades financieras, a las que retornaron gran número de viviendas en los años de la crisis, facilitaron las operaciones ‘a
descuento’, es decir, transacciones a volumen y sin apalancamiento. Más recientemente, se ha producido una apertura de la
financiación a particulares, con el consecuente aumento en la concesión de hipotecas a la vez que se observa una tendencia a la estabilización de los precios.
RESIDENCIAL 1S 2015
Provincia Residentes Españoles
Residentes Extranjeros
Extranjeros No-
Residentes
No consta
Total
Alicante 3.363 3.272 272 106 7.013
Castellón 978 211 1 3 1.193
Valencia 3.843 606 23 19 4.491
Murcia 1.895 524 64 13 2.496
Hemos comprobado a través de la comercialización de
diferentes promociones, que en zonas céntricas de ciudades como Valencia, existe una significativa demanda latente
que tiene expectativas de ajustes en precios, pero que
responde rápidamente a comercializaciones de producto con buenas calidades y precios de venta ajustados a la situación
de mercado.
La transacción más habitual responde a un comprador de
clase media, que busca producto ubicado en zonas nuevas
con buenas calidades y precios comprendidos entre 150.000€ y 250.000€.
En Valencia ciudad destaca la demanda en zona centro y nuevas zonas de expansión. El producto más solicitado en
el centro es vivienda de 4 dormitorios, con una superficie no
inferior a 160 m². En torno a las Rondas, los espacios residenciales con más demanda son aquéllos que cuentan
con zonas verdes y deportivas.
Debido a la escasa construcción durante los últimos años,
existen zonas de la ciudad donde la demanda de obra
nueva es muy superior a la oferta. Las zonas menos favorecidas de Valencia aglutinan mucho producto con
precios bajos, pero siguen sin movimiento debido a que la
demanda a la que se destinan sigue sin estar activa y sin posibilidad, por el momento, de financiación.
Número de Transacciones de Vivienda en la provincia de Valencia
Fuente: INE
Número Transacciones Inmobiliarias a 1T2015
Fuente: Ministerio de Fomento
Rondas y Zona Residencial Prime Valencia
Fuente: CBRE
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*
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*Datos hasta Mayo 2015 * Variación hasta mayo para el mismo periodo en 2014
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7. MÁLAGA El aumento de la actividad constructora y de la demanda son las principales características del mercado residencial
malagueño en la actualidad.
Mientras que en algunas zonas de la provincia el stock sigue siendo importante y la actividad constructora está paralizada, en
otras zonas como la Costa del Sol y Málaga vuelven a verse proyectos en construcción. En este sentido y, según el
Ministerio de Fomento, en el 2014 hubo un aumento del 4,8% en los visados de dirección de obra nueva residencial siendo este el primer incremento registrado desde el año 2006. Hasta marzo de 2015, el incremento ha sido del 30% respecto al
mismo periodo del año pasado. La falta de stock, acompañada de una mayor demanda, está provocando que los plazos de
cierre de compraventas se estén reduciendo, llegándose incluso, en muchas ocasiones, a la venta sobre plano. Los bancos se están convirtiendo en uno de los agentes más importantes de este crecimiento, en un intento de sacar rentabilidad a los
terrenos adjudicados durante los años de crisis.
RESIDENCIAL 1S 2015
Año Total Visados Edificios Vivienda
Familiar Colectivos
1T 2015 173 173 0
2014 505 504 1
2013 482 480 2
2012 527 527 0
2011 612 611 1
2010 697 696 1
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1T 2
015
€/m
²
Málaga Marbella
Málaga es, según el INE, la provincia andaluza con mayor número de compraventas registradas hasta abril 2015, y la cuarta a
nivel nacional. En total, más de 22.000 operaciones de compraventa de vivienda se llevaron a cabo en la provincia durante el 2014, un 14% más que en el año anterior siendo éste el mejor año desde 2009. En 2015 sigue la tendencia positiva habiéndose
registrado un 15% más de operaciones hasta el mes de abril respecto al mismo periodo del 2014. El perfil de comprador más
común en localidades de la Costa del Sol es el comprador de origen extranjero mientras que en la capital es el inversor nacional.
Según el Ministerio de Fomento, el valor de las viviendas tasadas en la Costa de Málaga descendió ligeramente en 2014 en una media del 2,2%, con bajadas en todas las localidades, salvo en Estepona y Fuengirola. En Málaga capital bajó un 2,1% y en
Marbella un 4,6%. Desde el 2007, la bajada de la Costa del Sol ha sido del 46%, siendo Marbella la que ha mantenido un
mejor comportamiento (34%) debido a su carácter internacional.
Número de Transacciones de Vivienda en Málaga
Fuente: INE
Valor Medio de Vivienda en Málaga (Municipios +25.000 hab)
Número de Visados de Dirección de Obra Residencial Nueva Residencial según destino principal
Fuente: Ministerio de Fomento Fuente: Ministerio de Fomento
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8. BALEARES El precio de la vivienda en Baleares ha puesto fin a las bajadas y en el primer trimestre de 2015 se revaloriza un 2,7% en tasa anual, según INE, consolidando los resultados positivos de anteriores trimestres. También el número de transacciones ha experimentado un incremento, sobre todo en el segmento de vivienda de segunda mano. En el mercado de primera residencia apenas se iniciaron promociones de obra nueva durante la crisis. El stock se ha ido absorbiendo y en este momento la tasa de disponibilidad es muy baja. Los signos de recuperación de la oferta de producto son evidentes: en el año 2014 se ha detectado en la capital balear un aumento del 87,2% de la recaudación en concepto de tasa de licencias urbanísticas, por lo que podemos afirmar que se ha producido un aumento de las obras. Al igual que en otras regiones españolas, las entidades financieras continúan jugando un papel esencial en la oferta de producto residencial, manteniéndose como los principales ofertantes de vivienda adjudicada.
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2
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Miles
Vivienda nueva Vivienda usada
NOTA: Los datos son provisionales desde Febrero 2014
Número de Transacciones de Vivienda en Baleares
Durante los últimos tres años, el mercado residencial de muy alto nivel y de segunda vivienda situado en costa se ha mantenido muy activo. Los inmuebles de obra nueva han encontrado una mayor demanda y su encarecimiento ha sido mucho mayor que los usados. Según el INE, en Baleares el precio de la vivienda nueva aumentó un 4,5% en el 1er Tr de 2015 en tasa interanual, lo que significa el mayor incremento desde el 2Tr de 2008. Las áreas prime del litoral balear como Calviá o Andratx en Mallorca o la isla de Ibiza han experimentado un auge en lo que a demanda se refiere. Los productos más solicitados han sido solares para la construcción de viviendas (unifamiliares o plurifamiliares) o viviendas unifamiliares ya construídas.
Fuente: INE
Evolución de Venta de Vivienda Nueva vs Vivienda Usada en Baleares
Variación Anual Precio de la Vivienda
Fuente: Fomento (Valor tasado) Fuente: INE
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
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5,0
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15,0
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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Vivienda nueva Nacional Vivienda segunda mano Nacional Vivienda nueva Baleares Vivienda segunda mano Baleares
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*Datos hasta Mayo 2015 * Variación hasta mayo para el mismo periodo en 2014
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