reglamento de construcciÓn junio 2019 · 2019. 6. 14. · consorcio pilar del este ii barrio san...

CONSORCIO PILAR DEL ESTE II

BARRIO SAN EDUARDO

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN

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REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN JUNIO 2019

EL PRESENTE REGLAMENTO SE PRESUMIRÁ CONOCIDO, PUDIÉNDOSE CONSULTAR EN LA ADMINISTRACIÓN DEL BARRIO, EN EL PORTAL DEL ADMINISTRADOR (www.eidicom.com) O EN EL PORTAL DEL BARRIO SAN EDUARDO (www.barriosaneduardo.com) ESTÁ SUJETO A MODIFICACIONES PERIÓDICAS EN VIRTUD DE CAMBIOS EN LA NORMATIVA PROVINCIAL, MUNICIPAL O DEL BARRIO. LA APROBACIÓN DEFINITIVA SE REALIZARÁ CON LA ÚLTIMA VERSIÓN DISPONIBLE. CONSULTE LAS MODIFICACIONES EN FORMA PERIÓDICA.

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ÍNDICE 1. ALCANCE ______________________________________________________________________________________ PÁGINA 4 1. A COMISIÓN DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES. 2. PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS ________________________________________________________________ PÁGINA 5 2.1. DOCUMENTACIÓN 2.1.2. REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 2.2. PROCESO PARA SOLICITAR LA REGISTRACIÓN DE LA OBRA EN LA MUNICIPALIDAD DE PILAR 2.3. INICIO DE LAS OBRAS 2.4. FINAL DE OBRA 3 PROYECTOS DE OBRAS ___________________________________________________________________________ PÁGINA 7 3.1. DEL DESTINO DE LOS LOTES O PARCELAS. 3.2. UTILIZACIÓN DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACIÓN. 3.3. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES. 3.4 DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN EN 2 LOTES. 3.5 DE LAS LÍNEAS DE RETIRO OBLIGATORIO. 3.5.1 DEL RETIRO DE FRENTE. 3.5.2 DE LOS RETIROS LATERALES. 3.5.3 DEL RETIRO DE FONDO. 3.5.3A RETIRO DE FONDO PARA LOTES EN ESQUINA. 3.5.3B RETIRO DE FONDO EN SITUACIONES ESPECIALES. 3.5.3C OCUPACIÓN DEL RETIRO DE FONDO. 3.6. VEREDAS. 3.7. DE LOS PROYECTOS PARA PISCINAS, QUINCHOS Y OTROS. 3.8. DE LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCIÓN E ILUMINACIÓN DE CANCHAS. 3.9. DE LA ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN. 3.10. FUNDACIONES. 3.11.1. DE LA RESERVA DE AGUA. 3.11.2. DE LAS PERFORACIONES 3.12. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES. 3.13 LUGAR DE ESTACIONAMIENTO. 3.14. ÁRBOLES. 3.15. CERCOS. 3.16. MODIFICACIÓN PERFIL NATURAL DEL TERRENO. 3.17. DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES. 3.18 DE LOS MATERIALES Y ESPECIFICACIONES. 3.19 REQUISITOS CONSTRUCCIONES INDUSTRIALIZADAS 3.20 COLORES PERMITIDOS 4. OBRAS EN CONSTRUCCIÓN. ______________________________________________________________________ PAGINA 15 4.1. INICIACIÓN DE LA OBRA. 4.2.1. CANON DE OBRA 4.2.2. CANON OBRA AMPLIACION Y PILETA 4.3. OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL.


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4.4. PLAZO DE VALIDEZ DE AUTORIZACIÓN. 4.5. PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS. 4.5.1 FINAL DE OBRA 4.6. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS – SUSPENSIÓN DE OBRAS. 4.7. CARTEL DE OBRA Y PUBLICIDAD 4.8. OBRADOR. 4.9. VERIFICACIÓN DE LOS RETIROS Y FACTORES DE OCUPACIÓN. 4.10. CARGA MÁXIMA PARA CAMIONES DE MATERIALES. 4.11. PLANO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA. 5. AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS____________________________________ PAGINA 21 6. SERVIDUMBRES ________________________________________________________________________________ PÁGINA 21 7. LAS RESPONSABILIDADES. _______________________________________________________________________ PAGINA 21 8. NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA. ____________________________________________________________ PAGINA 21 9. EJECUCIÓN MANTENIMIENTO, CUIDADO DE LA OBRA Y DE LOTES.______________________________________ PAGINA 21 a) PARA DAR INICIO DE OBRA b) DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA c) LOTES SIN CONSTRUCCIONES d) INCUMPLIMIENTOS ANEXOS A) AGUA _______________________________________________________________________________________ PÁGINA 27 B) CLOACAS_____________________________________________________________________________________ PÁGINA 30 C) PARQUIZACIÓN________________________________________________________________________________ PÁGINA 32 D) CESTO REGLAMENTARIO________________________________________________________________________ PAGINA 35 E) REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL DEPARTAMENTO DE ARQUITECTURA DE LA ADMINISTRACIÓN PAGINA 36 F) REQUISITOS QUE DEBERAN CUMPLIMENTARSE PARA LA APROBACION DE VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS Y PREMODELDEADAS _______________________________________________________________________________ PAGINA 37


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1. ALCANCE El presente Reglamento de Construcción rige para toda edificación, ya sea nueva o ampliación, refacción o modificación de la existente, a realizarse dentro de los lotes que constituyen el emprendimiento Consorcio Pilar del Este II- Barrio San Eduardo, sito en la localidad de Villa Rosa, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, y tiene por objeto permitir que el Emprendimiento constituya un todo urbanístico armónico, coherente y estético. A dichos efectos este Reglamento establece una serie de normas relativas a subdivisión, loteo, usos del suelo, edificación, mantenimiento y otras. El Barrio San Eduardo se encuentra dentro de la jurisdicción municipal de Pilar, y por consiguiente toda obra de urbanización y edificación deberá regirse por las disposiciones legales vigentes establecidas por el Código de Zonificación y Código de Edificación de la Municipalidad de Pilar, correspondiéndole los indicadores urbanísticos de la zona UR4. No obstante ello, el Consorcio de Copropietarios ponen en vigencia un conjunto de normas especiales que constituyen el presente reglamento, las que regirán para toda obra de urbanización y edificación a realizarse dentro del ámbito del barrio. Quedan solidariamente obligadas al cumplimiento del presente Reglamento de Construcción todas las personas que, bajo cualquier figura o modalidad, encomienden la realización y/o realicen obras en el Consorcio Pilar del Este II - Barrio San Eduardo, como así también los constructores, contratistas, subcontratistas y demás profesionales intervinientes en carácter de proyectistas, directores de obra o cualquier otra condición o carácter. El presente reglamento es de aplicación únicamente para los lotes para Uso Residencial de vivienda unifamiliar. No permitiéndose uso alguno como vivienda multifamiliar, industrial, profesional o de otra naturaleza que no sea el expresado. Los lotes para Uso Residencial para Vivienda Unifamiliar se clasifican a su vez en dos grupos: ● Tipo Residencial Unifamiliar sobre Espacio Verde: Lotes con fondo o laterales sobre espacios verdes. ● Tipo Residencial Unifamiliar: Lotes sin fondo o laterales sobre espacios verdes. Respecto de las viviendas a construirse en cada lote, el propietario y profesional firmante se comprometen a que todas las construcciones, modificaciones y/o ampliaciones deberán estar de acuerdo a las disposiciones legales vigentes establecidas por el Código de Zonificación, Código de Edificación de la Municipalidad de Pilar, el Reglamento de Copropiedad y Administración y el presente Reglamento de Construcción de la Urbanización “Consorcio Pilar del Este II – Barrio San Eduardo” así como cualquier otra norma nacional, provincial o municipal que sea de aplicación. 1. A COMISIÓN DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES. Todas las construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter de residencial de la zona. Por lo tanto los planos de construcción, antes de su presentación ante la Municipalidad de Pilar, deberán ser aprobados por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, la cual queda facultada para interpretar y hacer cumplir este reglamento y verificar periódicamente la fidelidad de la obra con respecto al proyecto aprobado. Estas facultades le son delegadas por el Consejo de Administración/Comisión Interlocutora quien a su vez las detenta por decisión de la Asamblea de copropietarios. Hasta tanto el Consorcio se encuentre perfeccionado mediante la inscripción del Estatuto de la Sociedad, y la correspondiente asamblea designe un Consejo de Administración/Comisión Interlocutora y un Administrador, es facultad del administrador fiduciario la aplicación del presente reglamento, pudiendo éste delegar en otras personas las tareas referidas a la aplicación del presente reglamento. Se podrán disponer en cualquier momento cánones especiales para las obras en construcción como ser: Canon de obra, Canon Aprobación Inicio de Proyecto, Canon por exceso de plazo de ejecución de Obra, Cobro de derecho de paso para camiones, entre otros.


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2. DE LA PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS 2.1. DOCUMENTACION. La documentación requerida para gestionar la autorización de una edificación, firmada por el propietario y profesional responsable, y presentada en una carpeta, será la que figura a continuación: a) Plano de terreno con ubicación de la construcción y distancia a los límites. Escala 1:100 b) Planos de plantas y cortes suficientemente acotados, con niveles y la indicación de los destinos de los diferentes locales, en escala 1:100 c) Plano de cubiertas. Escala 1:100 d) Plano de desagües pluviales acuerdo a lo que solicita la Dirección de Obras Particulares del Municipio de Pilar. e) Cuatro vistas exteriores con indicación de materiales, conductos, ventilaciones a la vista, etc. en escala de 1:100, una de ellas en color definitivo. f) Silueta y cómputo de superficies, detallando claramente superficie cubierta y semicubierta con cálculo del F.O.S y F.O.T. Escala 1:100 g) Indicación de ubicación y características de terminación de: piletas de natación con sus veredas y casilla de bombas; quinchos y parrillas; instalaciones deportivas y detalle de toda otra construcción e instalación, en escala de 1:100 h) Detalle completo de cercos (frente, contrafrente y laterales; detalle y ubicación de cierre lateral). Escala 1:100 i) Plano de obrador y baño químico: este deberá tener la característica de ser provisorio. j) La plancheta del lote correspondiente firmada por propietario y profesional a cargo. k) Fotocopia del contrato de cesión. l) Fotocopia del DNI del propietario y profesional responsable + Fotocopia Matrícula del Profesional m) Fotocopia del Reglamento de Construcción, Pasos y Normas. Anexo Final - Nota de aceptación del reglamento vigente e Inicio de obra firmados por el propietario y profesional. n) Carta designación del responsable o) Carta de compromiso con Eidico p) Plano municipal completo, fotocopia de Contrato y aportes del Colegio Profesional CD con el plano en autocad con extensión en DXF. q) Firmar Libre Deuda y Manifiesto r) Se deberá efectuar un estudio de suelos en el lote. Se deberá presentar el cálculo estructural y una copia de la memoria de cálculo, firmada por un profesional con su matrícula correspondiente. El Departamento de Arquitectura / la Comisión

de Arquitectura y Urbanismo no los evaluará ni se hará responsable por ellos. s) Mandar por mail el archivo dwg del plano en formato municipal. t) Abonar Derecho de Aprobación de Proyecto, equivalente al valor de 1(una) expensa ordinaria vigente Para todas las construcciones del tipo premoldeadas o industrializadas, se deberá adjuntar una nota que especifique el sistema constructivo y un folleto, fotos o cualquier material gráfico suficientemente claro para comprender la calidad resultante de la construcción. Dichos elementos, la morfología y la apariencia de los sistemas constructivos deberán ser aprobadas por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. Pudiendo estas rechazar el proyecto presentado, por no cumplir con la estética y condiciones constructivas definidas para el barrio. La aprobación definitiva la debe dar el Municipio el cual puede exigir mayor documentación. Toda la documentación (inclusive este reglamento) deberá presentarse con ubicación y número de lote según el plano general y aclarando los nombres y firmas del propietario y el profesional actuante doblada tamaño A-4 con sobre o carpeta correspondiente. E indicar datos al dorso (teléfono, e-mail, etc.)


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La Comisión de Arquitectura y Urbanismo verificará el cumplimiento de las normas del presente reglamento en la documentación presentada, concediendo, si así correspondiere, la aprobación de los referidos planos. Para su aprobación serán atendibles las observaciones de carácter estético y/o estilístico que efectúe la comisión, incluso las referidas al color y tono de las paredes externas. NO SE PODRAN CONSTRUIR CASAS UNIFAMILIARES DENTRO DEL EJIDO DEL BARRIO CON CARACTERISTICAS FINALES CONSTRUCTIVAS Y ESTETICAS IDENTICAS, siendo potestad de la Comisión de arquitectura actuante, solicitar las modificaciones necesarias para que NO se repitan proyectos IDENTICOS dentro del barrio. Se establece un Canon de Derecho de Aprobación de Proyecto equivalente al valor vigente de una expensa mensual ordinaria. Dicho derecho de aprobación se devengará en la próxima expensa a ser cobrada. Los proyectos no aprobados podrán ser presentados ante el Consejo de Administración para su estudio y reconsideración La nueva presentación ante el Consejo de Administración para reconsideración del proyecto no conlleva el pago de un derecho de aprobación adicional. Luego de que el propietario presente documentación requerida, y habiendo abonado el Canon de Derecho de Aprobación de Proyecto, la Comisión tendrá un plazo de 10 días hábiles para expedirse al respecto. Recién cuando el proyecto se encuentre aprobado por la comisión de arquitectura del barrio (habiendo realizado las debidas correcciones, en caso de que las hubiere) se deberá:

- Colegiar el plano: Presentar 2 planos colegiados + 1 fotocopia del Contrato y los Aportes. - Enviar por mail al Dpto de Obras del barrio, el plano en versión Autocad para el archivo digital. - Dar inicio a la registración del plano en la dirección de obras particulares de la Municipalidad de Pilar y enviar el comprobante de Ingreso. Para ello se deberán seguir los siguientes pasos: 2.1.2. REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN En caso de rechazo del proyecto, el Propietario del lote podrá apelar lo resuelto, dirigiéndose por escrito al Consejo de Administración adjuntando nuevos antecedentes. Dicha Autoridad responderá por escrito en un plazo no mayor a 15 (quince) días corridos. Esta resolución no será apelable. En aquellos casos en que, previo a la elaboración de proyecto, surjan dudas de interpretación del reglamento y se quisiera consultar, se deberá hacer por escrito presentando la siguiente documentación: (Anexo E) a) Una carta explicativa del problema, indicando las restricciones del reglamento que motivan la consulta, especificando las cláusulas involucradas. b) Anteproyecto esquemático que incluya: ● Implantación de la vivienda en el terreno ● Planta por cada nivel a construir. ● Vistas que ayuden a la comprensión del problema. c) Las condiciones y plazos de respuesta serán los mismos que los de aprobación del proyecto. 2.2. PROCESO PARA SOLICITAR LA REGISTRACIÓN DE LA OBRA EN LA MUNICIPALIDAD DE PILAR: A continuación se detallan los pasos a seguir para solicitar la aprobación del proyecto ante la municipalidad de Pilar:

a. La presentación del proyecto en la dirección de obras particulares del Municipio de Pilar correrá por cuenta de del propietario. El mismo deberá ser presentado ante la municipalidad previamente visado por el Departamento de Arquitectura del barrio.

b. El propietario deberá abonar los honorarios correspondientes a la gestión municipal. 2.3. INICIO DE LAS OBRAS:


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Recién una vez que se obtenga el plano aprobado por la Municipalidad de Pilar se podrá dar inicio a la obra en cuestión. Para anticipar éste paso es que se recomienda firmar la Carta Compromiso ante Eidico. La obra deberá iniciarse dentro de un plazo de 90 días corridos a partir de la aprobación otorgada por el Municipio y se deberá tener el pedido del suministro eléctrico a la distribuidora que corresponda (EDENOR) Transcurrido dicho plazo y no habiendo dado comienzo a los trabajos se deberá pedir una nueva revisión de los planos al Municipio debiendo abonar los costos asociados que genere esta nueva gestión municipal. 2.4. FINAL DE OBRA: Una vez finalizada la obra se deberá solicitar ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo el final de obra. Para la misma deberá entregarse la siguiente documentación: a) Planos Conforme a Obra, si hubiera alguna modificación de lo aprobado inicialmente (original y 4 copias). c) Un CD con el plano en CAD y con extensión DXF d) Copia de planos con el permiso de construcción. e) Nº de expediente f) Formulario 903 correspondiente al Revalúo Fiscal. g) En caso de cambio de profesional, carta documento que desligue el profesional actuante anterior. h) Solicitar inspección en la cual se firmará el certificado interno de final de obra i) Presentar certificado de libre deuda municipal. j) Contar con los servicios esenciales LUZ, GAS, AGUA debidamente instalados en la vivienda Sin ésta documentación no se dará de baja el canon de obra y demás gastos en el caso de existir. Y no se dará la autorización para la mudanza. Todo gasto adicional que se genere en el futuro por la existencia de esa obra será solventado por cada particular. 3 DE LOS PROYECTOS DE OBRAS 3.1. DEL DESTINO DE LOS LOTES O PARCELAS. Los lotes o parcelas, objeto del presente reglamento, tendrán como único destino el de vivienda unifamiliar de uso permanente o transitorio, quedando expresamente prohibido cualquier otro destino. La construcción de boxes, caballerizas, criaderos de animales o gallineros, está prohibida. 3.2. UTILIZACIÓN DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACIÓN. F.O.S.- Factor de ocupación del suelo. Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie del lote o parcela; se obtiene por la proyección del perímetro máximo del edificio, excluyéndose únicamente los balcones de vuelo igual o menor a 0,80 mts. F.O.T.- Factor de ocupación total. Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada lote o parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella. L.C.V.- Línea de Cierre a Vialidades. Es la línea que deslinda cada Lote o parcela con las Vialidades Principales o Secundarias que conformen espacios circulatorios incluyendo las calzadas y veredas, definida en los planos respectivos. L.C.G.- Línea de Cierre a Áreas Verdes. Es la línea que deslinda cada Lote con las Áreas Verdes Comunes, definidas en los planos respectivos. S.C.- Superficie Cubierta. Es la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicadas por encima del nivel de vereda, nivel de referencia o su equivalente, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores. S.SC.- Superficie Semi-Cubierta.


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Es la suma de todas las áreas con cerramiento en la cubierta superior y que en su contorno falten una o varias paredes, o si las tienen, ellas no producen un cierre total por ser su altura menor o igual a 1,00 m. Valores máximos: F.O.S. = 0,40 F.O.T. = 0,60 No existen incrementos o premios por sobre los valores arriba indicados. VALORES MÍNIMOS: En ningún caso la superficie cubierta del edificio principal podrá ser inferior a 120 (ciento veinte) metros cuadrados cubiertos. ESPACIO VERDE: Como mínimo el 50% de la superficie del lote deberá ser espacio verde. FOS verde = 0.50 Los espejos de agua se computarán como superficie verde. 3.3. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES. Para él cálculo del F.O.S.: Galerías-----100 % Pérgolas----- 0 % Para él cálculo del F.O.T.: Galerías ----100 % Pérgolas---- 0 % Las salientes de aleros hasta 0,80 metros (inclusive) no se tomarán en cuenta para el F.O.S. Y F.O.T. Toda la superficie cubierta encerrada en sus bordes con paredes y otros elementos divisorios se computará al 100 % de su área. Toda superficie cubierta, limitada en dos de sus bordes por elementos constructivos de cerramientos, se computará al 100 %. 3.4 DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN 2 LOTES. En caso que el Copropietario desee construir una vivienda unifamiliar sobre dos o más lotes unificados, deberá solicitar formalmente la unificación de ambos lotes en un solo lote. En ese caso los indicadores urbanísticos serán los que correspondan al lote unificado resultante. La unificación de los lotes deberá realizarse en un todo de acuerdo a lo que fije el Estatuto de la Sociedad y a las normas municipales y provinciales. En el caso que la unificación de los lotes no esté aprobada al momento de la presentación de los planos por parte del Copropietario, la presentación y aprobación de los mismos por parte del Administrador de la urbanización se realizará Ad Referéndum de la aprobación de la unificación y a exclusiva cuenta y riesgo del Copropietario. En caso de que la obra de infraestructura se haya finalizado, correrá por cuenta del propietario el costo del corrimiento de los pilares, servicios, etc., como su correspondiente gestión ante las empresas prestadoras de los servicios. 3.5 DE LAS LÍNEAS DE RETIRO OBLIGATORIO. 3.5.1 Del Retiro De FRENTE. Línea de frente: Línea que deslinda la parcela o lote de las vías de circulación. Línea de retiro de frente: La línea de retiro de frente es la traza del plano vertical paralelo al de la línea de frente del lote. Dicho plano delimita el volumen edificable. Retiro mínimo de frente: 3 metros Retiro de frente para lotes en esquina: Para lotes en esquina se considera como frente todo límite del lote con veredas y/o espacio de circulación. Es decir que en caso de un lote en esquina con un frente mayor y un frente menor el retiro mínimo de frente será de 3 metros para ambos frentes.


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Los lotes en esquina podrán tomar el frente sobre el lado más largo siempre y cuando lo autorice la comisión de arquitectura del barrio. En ese caso deberá respetar un retiro de 3m en ambos lados en todo el sector construido solo el cerco podrá colocarse manteniendo el retiro lateral estipulado en la plancheta. Nota 1: no podrá compensarse el retiro de frente. 3.5.2 De Los Retiros LATERALES. Línea de retiro lateral: Es paralela en toda su longitud a los límites laterales del lote. Para cada zona se especifica la distancia entre la línea de retiro lateral y los límites laterales del lote. Los retiros laterales serán de 3.00 metros sobre un lateral y de 1,15 metros sobre el otro según se indica en la plancheta correspondiente. En los lotes con frente mayor a 18 metros, los retiros serán de 3 metros de cada lado. Nota 1: No podrán compensarse los retiros bilaterales por un solo retiro lateral Nota 2: No podrán compensarse áreas en los retiros laterales. Nota 3: Los retiros laterales podrán ser invadidos con pulmón y conducto de humos de chimenea, ancho del pulmón 2 metros y 0.50 metros del conducto con respecto del filo exterior del muro de la vivienda siempre que dicho pulmón y conducto se encuentren integrados a la construcción principal. Dichas invasiones deberán estar separadas como mínimo 3 mts libres entre sí en el caso de estar en el mismo lateral. Nota 4: A los efectos de los retiros, tanto de frente como de fondo o laterales, no se consideran los siguientes elementos, siempre que no excedan los 0.80 metros: cornisas, frisos, molduras, antepechos, balcones sin cerramientos laterales y que no se encuentren sobre los retiros laterales y otros elementos de carácter ornamental que resulten admisibles a criterios de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. Nota 5: No se admitirán construcciones sobre las medianeras. Nota 6: Los solados que existan como extensión de galerías, canchas de tenis, etc., que no conformen espacios cubiertos o semicubiertos, deberán respetar un retiro de 1,5 metro desde los límites laterales y de fondo del lote.Salvo el caso del retiro del lateral de 1.15 que podrá llegar la vereda perimetral de la casa a 0.50m del lateral. Nota 7: Los solados que existan como prolongación de los accesos para vehículos podrán invadir el retiro lateral hasta 0.50 metros del eje medianero, esta invasión es unilateral. Se asegurará siempre el libre escurrimiento de las aguas hacia el frente del lote. El nivel de dicha edificación no podrá superar los 0.20 metros sobre el nivel del terreno natural. 3.5.3 Del Retiro de FONDO. Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud al límite del fondo del lote. Es la traza del plano vertical que limita el volumen edificable. La línea de Retiro de Fondo queda establecida por la siguiente fórmula: R.F.= (L – 18)/2, donde L es el largo, en metros, del lote considerado, no debiendo ser nunca el RF menor a 6 mts. Cuando las líneas L no sean del mismo largo, el retiro de fondo se determinará por la semisuma de ambos lados. El Retiro de Fondo, cuando por fórmula se determine más de 12 metros, (lotes de 48 m de largo) se podrá tomar un Retiro de Fondo igual a 12 metros. 3.5.3A Retiro de Fondo para parcelas o lotes en ESQUINA. Se define como parcela o lote en esquina aquel que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre dos vías de circulación vehicular (calzadas) distintas o bien que desarrolla su línea de frente sobre dos o más calzadas distintas. En parcelas o lotes en esquina, el espacio resultante para la determinación del retiro surge de la determinación de los retiros de fondo según la fórmula o el mínimo para ambos lados y la intersección de ambas zonas de acuerdo al siguiente esquema:


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Notas: En los lotes en que la línea de frente fuese curva o no fuera perpendicular a las laterales, la medida de frente se tomará paralela a la línea demarcatoria del lote. Se incluyen en esta norma los lotes que tienen un lateral lindero con espacios verdes de uso común. 3.5.3.B RETIRO DE FONDO en situaciones Especiales Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud a la línea de fondo del lote, límite del volumen edificable. Retiro de fondo: (L-20)/2 siendo L el largo del lote. Cuando las líneas L no sean del mismo largo, el retiro de fondo se determinará por la semisuma de ambos lados. 3.6. VEREDAS: El espacio comprendido entre la línea de frente de cada lote y el borde de la calzada, mientras el lote se encuentre en obra, es parte de la calle y en consecuencia propiedad común. Por ello, antes de efectuar alcantarillas, entubamientos o badenes para accesos peatones o vehiculares deberá requerirse la autorización expresa por nota acompañado por un croquis explicativo. Se deberá tener precaución que una vez finalizada la obra el escurrimiento del agua en el sentido longitudinal del cordón cuneta no haya sido afectado por el tránsito durante la obra. En caso que así haya sucedido, se deberá reconstruir el cordón cuneta para garantizar el escurrimiento superficial. Se prohíbe el uso en veredas (cordón hasta la línea municipal) de materiales sueltos como piedra, arena o similar. Se podrá utilizar para accesos vehiculares y/o peatonales hasta un máximo del 50% de la superficie de la vereda. 3.7. DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PISCINAS, QUINCHOS Y OTROS. Las construcciones auxiliares tanto como vestuarios, complementos de sanitarios, quinchos, parrillas, depósitos, viviendas para huéspedes, personal de servicio, etc. deberán observar los retiros previstos en el próximo inciso. Asimismo serán computables a los efectos de determinar el F.O.S. y F.O.T. La comisión de Arquitectura podrá rechazar aquellos proyectos que a su juicio configuran más de una unidad de vivienda. Así mismo, ninguna construcción complementaria o auxiliar puede estar desprendida del volumen principal de la vivienda. No se pueden construir volúmenes cubiertos sueltos en el terreno. Toda pileta a construirse posteriormente al expediente inicial deberá contar con un nuevo expediente de permiso de obra. Quinchos y parrillas deberán respetar los retiros establecidos para cada caso y ser incluidos en los planos de obra a presentarse. La columna de humo debe tener una altura mínima de 2 metros para evitar el retorno de los gases.

Retiro Frente s/ lado mayor: 3 m. Sin compensación

Retiro Frente 3 m Sin Compensación

RF1 = Mín. 6 Max. 12 m. S/caso.

L.Frente

L.Frente

L1-18 2

Retiro Lateral 1 m

RF2= Mín. 6 Max. 12 m. S/caso

L2-18 2

Retiro Lateral

L2

L1


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Lavaderos deberán tener cerco en sus cuatro costados que impidan su visualización desde el frente o unidades vecinas. Equipos complementarios Los equipos complementarios que completen las instalaciones, como unidades exteriores de equipos de refrigeración, gabinetes para bombas de agua o filtros de natatorios, podrán ubicarse dentro de la zona de retiro lateral o fondo siempre que no se eleven más de 0.60 metros sobre el terreno y se ubiquen a más de 0.50 metros de los ejes divisorios. Dichos elementos deberán recibir tratamiento arquitectónico adecuado, armonizando con la construcción principal y no deberán exceder el nivel de ruidos establecido en la norma argentina Iram 4062, titulada “RUIDOS MOLESTOS”. Si la ubicación supera la altura de 0.60m deberán ocultarse en el techo impidiendo su visualización. Se podrán colocar termotanques y paneles solares. Maceteros, canteros, asientos de mampostería, muros de contención de taludes artificiales, solariums, decks, y otros elementos similares complementarios de la construcción podrán ubicarse en cualquier lugar del predio, a mas de 1 metro de sus ejes divisorios o de la línea de frente siempre que no sobrepasen los 0.60 metros de altura respecto del nivel proyectado del terreno. Sectores de Servicio: Se consideran así a los tenders y depósitos de jardinería. Su solado deberá respetar una distancia mínima de 0,50 metros al eje divisorio de predios permitiendo el escurrimiento del agua de lluvia hacia el frente y contrafrente del lote, su nivel de piso terminado no podrá exceder los 0.25 metros con respecto al terreno natural. Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cerco vivo, hasta una altura máxima de 2.00 metros. Tender: Se deberá proyectar una zona de tender para que la ropa no quede a la vista de los vecinos, espacios comunes o calles linderas. Cerrado visualmente en sus 4 caras, con una altura NO mayor a 1,80 mts El tender podrá estar en Planta Baja o Alta de acuerdo al diseño de la vivienda pero siempre respetando las altura y el cierre visual en sus 4 laterales. Nunca podrá estar en la fachada de la vivienda o en el retiro de frente. Puede realizarse en mampostería respetando la altura de 1.80m. Siempre debe respetar el retiro lateral de 0.50m. Para otro tipo de cerramientos de sectores de servicio se deberá solicitar autorización a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. EL USO Y CONSTRUCCIÓN DEL TENDER ES OBLIGATORIO. Pérgolas: Podrán construirse pérgolas en uno de los retiros laterales, hasta una distancia de 0.50 m del eje divisorio. Podrán ser techadas, siempre y cuando quede libre otro retiro lateral de 3.00m. Deberán ser construidas con estructura de madera y/o hierro. Se podrán techar al igual que las galerías, únicamente con cubiertas del tipo transparentes, incoloras (transparente-cristal) y con cenefa perimetral para evitar su visualización No están permitidas columnas ni otros elementos estructurales de mampostería y hormigón. La superficie máxima permitida será de 15 m2 en el sector que invade el retiro. No podrá ser cerrada verticalmente. La altura máxima será de 2.50 metros. Se podrá realizar pérgolas y glorietas en el fondo en el sector de pileta sin techo y respetando el retiro de las piletas 3.00m al fondo y 2.00m al lateral. De tener techo deben respetar retiros laterales de lote y del fondo estar a más de 4.00m. Nunca podrá ser cerrada. Toda pérgola presentada sin cubierta deberá presentar un nuevo trámite municipal como permiso de obra si se desea techar. Recomendamos ya declararla como semicubierta en el expediente inicial a fin de facilitar en el futuro esta modificación. 3.8. DE LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCION E ILUMINACION DE CANCHAS DEPORTIVAS. Se podrán construir canchas de tenis. Deberán respetar los retiros laterales y fondo y 3,00 mts de frente y su aprobación quedará sujeta a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. No se podrán construir canchas de tenis de polvo de ladrillos o similares. Se podrá colocar iluminación artificial en las canchas deportivas siempre y cuando su utilización, a fin de no molestar a los vecinos sea hasta las 22 horas.


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3.9. DE LA ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION. Cota de parcela o lote: Cota del nivel del terreno en el sector correspondiente a la zona edificable. Corresponde al nivel del cordón más los suplementos que resultan de los desniveles necesarios correspondientes a la acera y al retiro de frente. Nivel de terreno natural. Nivel de referencia a ser fijado por cada obra en particular. El mismo será fijado por el proyectista y acordado con la comisión de arquitectura. El nivel indicado por el agrimensor será el nivel interior máximo a elevar. El nivel de piso terminado (NPT) máximo será de 40 cm a partir del nivel de terreno natural (promedio) fijado en el inicio de la obra. El nivel de piso exterior (galería y cochera) no podrá superar el 0.20m del terreno natural en ese sector y se consensuará con el nivel de las casas vecinas. Altura máxima Edificable: Altura del edificio: Medida vertical del edificio tomada desde el nivel de referencia del proyecto. La altura máxima permitida será: a) Para construcciones con cubierta plana: podrán construirse hasta 2 plantas con una altura máxima de 9 metros, tomada desde el nivel de referencia; sólo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1.50 metros, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra. b) Para construcciones con cubiertas inclinadas: podrán construirse hasta 2 plantas con una altura máxima de 9 metros, tomados desde el nivel de terreno natural. Solo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1.50 metros, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra. Se podrá plantear dentro de la altura máxima permitida la construcción de altillos no habitables. Situaciones de Niveles en Planta Baja: Los niveles de planta baja se pueden quebrar, generando desniveles internos. Los niveles de PB pueden quebrarse de forma que el contrafrente acompañe el nivel de terreno natural existente. El desnivel hacia abajo no será mayor de 1.00 m de profundidad. Podrán plantearse sótano siempre y cuando se presente en el plano ingresado al municipio, respete los retiros reglamentarios y cumpla con el F.O.T. Desagües pluviales Los techos se admiten con caída libre solo en el frente o lateral de 3.00m de lo contrario deberá conducir todos los pluviales, mediante canaletas y caños de bajada a la calle. Las aguas de lluvia se escurrirán o conducirán hacia el frente o contrafrente de acuerdo a la pendiente del terreno. En los retiros laterales se canalizarán las aguas que recibe del fondo y del predio vecino de nivel superior, considerándolo en el "Plano de Escurrimiento superficial y desagües pluviales". Es obligatoria la colocación de bajadas pluviales en los laterales de 1.15m o menores. 3.10. FUNDACIONES. En la ejecución de cualquier obra que requiera fundación, el propietario se compromete efectuar fundaciones cuyas especificaciones y cálculos SEAN REALIZADOS POR UN PROFESIONAL IDÓNEO EN LA MATERIA. Dicho cálculo y la correcta ejecución son absoluta responsabilidad del profesional firmante del Proyecto y del Director de obra. 3.11.1. DE LA RESERVA DE AGUA. El o los tanques de reserva de agua para consumo, deberán sumar una capacidad total mínima de 2000 litros (dos mil). Es obligatoria la instalación de una cisterna enterrada de bombeo no menor de 2000 litros, con la bomba y el bypass correspondiente. En ningún caso los tanques de reserva elevados, pueden quedar vistos, estos serán tratados e integrados al resto del edificio y tapados en sus cuatro vistas. No podrán construirse torres y tampoco molinos. En caso de tener tanque de reserva elevado de 1.000lts la cisterna podrá ser de 1.000lts., pero seguirá siendo obligatoria su instalación junto con la bomba y el bypass correspondiente 3.11.2. INSTRUCTIVO PARA INSTALACIÓN DE BOMBAS DE RIEGO Y PILETAS Se permiten perforaciones para riego y llenado de pileta respetando el retiro de 1,50m de medianeras vecinas.

1- Se realiza una perforación piloto para obtener el perfil geológico del acuífero a utilizar.


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2- Se realiza la perforación de acuerdo al diámetro del caño de camisa y hasta la capa impermeable arriba del acuífero a utilizar.

3- Se coloca el caño de camisa y se clava en la capa impermeable arriba del acuífero a explotar 4- La profundidad de la perforación se calculará en mínimo 22 metros más menos 10%

MATERIALES A UTILIZAR

Caño de camisa 115 mm reforzado

Caño filtro 115 mm ranurado

Material sicilio, granulometría a determinar (grava)

EQUIPO DE BOMBEO (TIPO SUMERGIBLE) 3.12. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES. Los grupos electrógenos u otras instalaciones deberán cumplir con los retiros establecidos del edificio y contarán con pozo de absorción de ruidos y gabinete acústico de manera tal que se asegure la tranquilidad de los vecinos, respetando la norma Iram 4062 titulada “RUIDOS MOLESTOS”. Sin superar los 30 decibeles. 3.13 LUGAR DE ESTACIONAMIENTO. No se deberá estacionar en las vías de circulación. Por lo tanto, se deberá prever un espacio para el estacionamiento de los vehículos. En viviendas unifamiliares este espacio será (para dos autos) de 25 m2. como mínimo cubiertos y/o descubiertos. De ser cubiertos deberán respetar las normas de los retiros. 3.14. ÁRBOLES. Ver Anexo “C” (Reglamento de parquización). Los Proyectos de Vivienda deberán considerar los árboles existentes en el predio, como un beneficio especial y también como una limitación y un desafío a la creatividad. Bajo ningún concepto se podrán talar ejemplares ni dentro ni fuera del lote, sin un estudio que lo justifique y la expresa autorización de La Comisión de Arquitectura. En caso de que la implantación de la vivienda requiera indefectiblemente de la tala de árboles existentes en el lote, el propietario pedirá permiso a la oficina de control de obras para proceder y deberá abonar el monto equivalente a la cantidad de unidades que talará por el valor vigente y actual de un árbol de la misma especie y tamaño de los que se reforesta anualmente en el barrio. Dicho monto, será debitado en la siguiente expensa como gasto particular del lote. Es obligatorio colocar una protección en los árboles existentes, durante el transcurso de la obra y no se debe atentar en general contra la flora y la fauna. En caso de resultar dañados o destruidos los árboles de la vereda (de reciente plantación), el propietario se deberá hacer cargo de los gastos de reposición de 2 ejemplares similares directamente imputado a la cuenta corriente del lote. 3.15. CERCOS. Los cercos en los límites de las parcelas o lotes deberán inicialmente construirse con alambre tejido romboidal de 2” con postes de madera dura EXCLUSIVAMENTE (quebracho) o postes de hormigón, cuya altura será de 1.50 metros de altura. Mientras se esté ejecutando la obra, es OBLIGATORIO la colocación de cerco de obra de altura de 1,80 metros, con materiales nuevos, (rafia color verde oscuro sobre cerco definitivo – 100% opacidad) Todo inicio de obra cuyo lateral/es y/o fondo sea compartido con una casa terminada, deberá colocar el cerco de obra indicado (rafia 100% opacidad) a una distancia mínima de 0,70m para conservar en óptimas condiciones el alambrado existente del vecino y permitir el ingreso de un hombre para el correcto mantenimiento del corte de pasto en la obra. Esta debe mantenerse en perfectas condiciones hasta la finalización de la obra. Para dar inicio a la obra, es obligatorio colocar placa de fenólico de 1.80 mts de altura, pintada verde oscuro, con espesor de 18mm en todo el largo del frente. También se deberá colocar su respectivo portón y cerramiento para poder cerrar la obra todos los días al finalizar la jornada de trabajo. Es obligación del Propietario y del Constructor conservar los mojones (metálicos) y estacas (madera) hasta la inspección de obra o hasta la colocación del cerco (el cerco sólo se podrá realizar una vez que comience la obra) y aprobado el proyecto. Los costos por la reposición de dichos mojones correrán por cuenta del propietario.


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3.16. MODIFICACIÓN PERFIL NATURAL DEL TERRENO. Cuando el proyecto de construcción involucre la modificación natural del terreno, solo se lo autorizará como caso especial, siempre que asegure el escurrimiento normal de las aguas pluviales y se preserven las características de la zona, de modo tal que la construcción sobre elevada no ocasione perjuicios a los linderos debiendo alcanzarse el nivel del terreno natural existente a un mínimo de 1 m de los límites de la parcela. Si el propietario del lote decide no rellenarlo será de su responsabilidad el futuro escurrimiento del terreno una vez que los lotes vecinos nivelen con esta reglamentación. Es obligatoria la materialización de las franjas laterales de 1 m de ancho a nivel de terreno natural para evacuar el agua fuera del lote o parcela sin afectar los terrenos vecinos. 3.17. DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES. Se deberá cumplir todo lo indicado por la Municipalidad de Pilar. A título indicativo y no limitativo se mencionan las siguientes condiciones: Polución: polvo 4 gr./m2/10 días. Humo: 0-0 escala Ringelmann. Radiación: Albedo 20 %. Ruido: 30 decibeles. 3.18. DE LOS MATERIALES Y ESPECIFICACIONES. Todos los materiales de la obra deben ser nuevos, de no ser así se deberá especificar (cuando se presenta el proyecto) de que material se trata, donde se encuentra (fachadas, interior, etc.) y serán estudiados por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. Están expresamente prohibida las cubiertas de paja tipo quincho y las cubiertas de fibrocemento trapezoidal, de cartón prensado o similar, carpinterías al natural, cubiertas de chapa natural. Las Chapas utilizadas para techados, deberán ser EXCLUSIVAMENTE chapas galvanizadas prepintadas de color NEGRO, no permitiéndose ningún otro color. 3.19. REQUISITOS PARA LA APROBACIÓN DE VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS Y PREMOLDEADAS (Anexo F) Toda construcción industrializada deberá ser aprobada por la comisión de arquitectura. Dejando especificado que NO se autorizarán construcciones prefabricadas de ningún tipo sin excepción, ni containers marítimos, vagones, etc El desarrollador ni la comisión de arquitectura y administración serán responsables del control en la ejecución de las obras función de la que son responsables los profesionales contratados para la dirección en forma particular por el propietario correspondiente. 1. Certificado de aptitud técnica general (CAT) que deberá estar vigente durante todo el desarrollo de la obra. 2. Detalles constructivos (documentación estructural, hidráulica y de terminaciones) 3. Se deberá presentar la memoria de cálculo correspondiente al sistema constructivo. En caso de obras en steel framing se deberá ser de acuerdo a normas CIRSOC 303. 4. Agregar según ley 13059, determinar el valor K de los muros exteriores y cubiertas de modo que los mismos cumplan con el nivel B de la IRAM 11.605 (mínimo de 0,9 W/m2.h.ºC) para garantizar la ausencia de patologías de condensación y adecuado aislamiento térmico. 5. Instrucciones de montaje 6. Render ilustrativo junto con imágenes de terminaciones de obras construidas. 7. Contar con un prototipo para su visita en un radio de hasta 30 km del Barrio. 8. Contar con la aprobación municipal del sistema constructivo 9. Declaración jurada firmada por el profesional a cargo: “Soy responsable técnicamente por la correcta utilización del sistema, de acuerdo con los croquis, detalles constructivos e instrucciones de montaje de la empresa proveedora del sistema. También me responsabilizo por las consecuencias que pudieran derivarse de la obra o la vivienda terminada por el hecho de haber utilizado dicho sistema constructivo”. 3.20 DE LOS COLORES Deberán respetar. colores suaves o pastel, aplicando tonalidades de gamas ladrillo, beige, ocres, gris verde, blanco atenuado, excluyéndose los colores violentos y los ácidos primarios o puros. Se deberá solicitar la autorización correspondiente a la comisión de arquitectura del color a pintar exteriormente en toda obra nueva y en caso de repintar casas ya habitadas. 4. DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCIÓN.


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4.1. INICIACIÓN DE LA OBRA. El propietario tomará a su cargo todos los gastos relacionados con la aprobación del plano correspondiente ante la Municipalidad del Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires. Con la entrega por parte del propietario del plano visado o aprobado (registrado) por la Dirección de Obras Particulares de la Municipalidad de Pilar y el cumplimiento de las normas que fije la Administración del barrio a tal efecto, se autorizará el inicio de los trabajos. Se informa a los Sres. Propietarios que para dar comienzo a las obras será indispensable: - Haber cancelado la totalidad de cuotas del plan de pagos del Consorcio, incluyendo los mayores costos y gastos administrativos y todo otro gasto puesto al cobro por el Administrador del Consorcio. - Contar con el pago de las expensas al día. - Haber solicitado la conexión de medidor de agua a la prestataria. Traer el comprobante. - Presentar el comprobante de la solicitud de medidor de Edenor Pilar NO se permitirá la iniciación de obras, acopio de materiales o instalación de obradores sin la previa autorización Municipal o de la Comisión de Arquitectura - Tener abonado el Canon de Aprobación de Proyecto 4.2.1. CANON DE OBRA. A partir de la autorización para la ejecución de la obra, el Copropietario deberá abonar mensualmente un Canon de Obra en concepto de Derecho de Obra. El mismo será fijado por el Consejo de Administración del Consorcio y se abonará mientras dure la obra. Dicho canon será puesto al cobro y abonado vía expensas. Se abonará por única vez, un canon por aprobación de proyecto por el valor de 1 (una) expensa ordinaria vigente. Para poder obtener el final de obra se deberá cumplir con el total de los puntos requeridos en la ficha de final de obra y también deberá entregarse el formulario 903 al departamento de Obras del barrio. Sólo podrán solicitar permiso de mudanza aquellas viviendas que tengan el final de obra otorgado. De mudarse sin el final de obra otorgado se aplicará la multa por el valor de una expensa ordinaria vigente en forma mensual consecutiva, incrementándose dicha multa porcentualmente al no cumplimentar los requerimientos faltantes, hasta que obtenga dicho final de obra. El cálculo del canon de obra surge de la siguiente fórmula según la superficie a construir: (0.0025x M2 cubierta a construir + 0.00125 x m2 semicubierto a construir) x valor de expensas ordinarias Se abonará mientras dure la obra. Dicho canon será puesto al cobro y abonado vía expensas. El fin del canon de obra es generar una previsión para mantenimiento de caminos principalmente, y de toda obra que se pudiera tener que realizar a raíz del desgaste y las posibles roturas que pudieran producirse en el barrio, producto del ingreso de camiones, suciedad y demás acciones que naturalmente toda obra genera. El inicio del cobro de dicho canon será efectivo al momento de alambrar el terreno. Por su parte, el mismo se dejará de poner al cobro una vez que se obtenga el final de obra por el Departamento de Arquitectura. Es importante destacar que el solo hecho de presentar la documentación solicitando el final de obra, no desactiva el devengamiento del canon hasta que dicha aprobación no se haga efectiva por el departamento de obras particulares. Para obtener el final de obra se deberán cumplimentar todas las acciones solicitadas por el mencionado departamento. La Administración se reserva el derecho de suspender la obra si hay deuda de expensas. 4.2.2. CANON AMPLIACIONES, PILETAS Y REFACCIONES A partir de la autorización para la ejecución de la obra, el Copropietario deberá abonar mensualmente un Canon de Obra en concepto de ampliación, pileta o refacción equivalente a canon mínimo. (120m2 cubiertos y 20 m2 semicubiertos). 4.3 OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL. No se permitirá el comienzo de la obra hasta tanto se hayan presentado la constancia de cobertura del personal estable de la misma. Deberá entregarse al Responsable de Control e Inspección de Obras una copia de la póliza de cobertura y presentarse su original según valor vigente al inicio de la obra.


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La cobertura podrá ser a través de una Aseguradora de Riesgos del Trabajo o mediante seguros personales de accidentes de Compañía de Seguros. En éste último caso el monto mínimo exigido será el que fije la ley un valor vigente al inicio de la obra. 4.4. PLAZO DE VALIDEZ DE AUTORIZACIÓN. La autorización otorgada al proyecto por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo tendrá un año de validez, caducando automáticamente si durante dicho lapso no se hubieran iniciado los trabajos de construcción. El reglamento será solicitado en la administración y tendrá una vigencia de 6 meses. Vencido dicho plazo deberá retirar y firmar el último reglamento con sus modificaciones. 4.5.1 PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS. El plazo máximo de ejecución de la obra será de 9 meses más un trimestre (12 meses totales) a partir del inicio de obra otorgado por el Dpto. de Arquitectura. Vencido este plazo se aplicará una multa mensual y consecutiva por el valor de un canon de obra más hasta la obtención del final de obra. (Canon por exceso de Plazo de Obra) Si por razones de fuerza mayor, y dentro de dicho plazo, el propietario tuviese que parar la obra, deberá comunicarlo por escrito a la comisión, mencionando las causas y la probable fecha de reinicio. En tal caso deberá retirar el obrador y todos los materiales que se encuentren en el terreno y mantenerlo con césped cortado permanentemente. Si no se hiciera lo efectuará la administración con cargo al propietario. Para dar por finalizada la obra se deberá solicitar una inspección final de la misma. 4.5.2. CONSTRUCCIÓN EN ETAPAS: Se permitirá la construcción en etapas. La primera etapa de construcción de la obra deberá cubrir un mínimo de 100 metros cuadrados cubiertos. El proyecto a presentarse para ser aprobado por la comisión deberá ser el proyecto definitivo que respete lo indicado en el punto 3.2. 4.5.3 FINAL DE OBRA. El arquitecto o propietario deberán solicitar formalmente el final de obra, cumpliendo entre otros los siguientes requisitos: _ Vivienda habitable. _ Todos los servicios instalados _ Cierre definitivo interno en laterales (portones) _ Cierre definitivo en laterales y fondo (alambrado romboidal), mas cerco vivo debidamente plantado o prorroga (firmada por titular del lote) de 90 días para cumplimentar esto último _ Estacionamiento mínimo 25m2. _ Pintura exterior completa _ Cuneta perimetral para desagüe superficial _ Vereda exteriores terminada. _ Retiro de materiales. _ Tanque cisterna, bomba y bypass conectado con la red de agua corriente.


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_ Tender cerrado. _ Jardín conformado _ Cesto de residuos definitivo y reglamentario _ Desagües pluviales techo _ Retiro de cartel de obra. _ Plano municipal y soporte con modificaciones si las hubiere. _ Formulario 903 correspondiente al Revalúo Fiscal. _ Para elementos complementarios de la construcción: _ Desagüe de pileta a cordón cuneta _ Ubicación de caseta de filtros y comandos de pileta _ Ubicación de equipos de refrigeración Las inspecciones para otorgar el final de obra se realizan una vez por mes. Si al pasar faltan requisitos se procederá a dar un plazo de 30 días para volver a inspeccionar, tiempo durante el cual seguirá cobrándose el canon de obra y CANON POR EXCESO DE PLAZOS de corresponder. Se recomienda prever terminar estos ítems antes de solicitar el final de obra. 4.6. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS – SUSPENSIÓN DE OBRAS. La comisión de Arquitectura y Urbanismo ordenará la suspensión de toda obra que se construya sin la autorización correspondiente, se ejecute sin la documentación autorizada, no tenga las expensas al día (DE SER TITULAR DE MAS DE 1(un) LOTE, NO PODRA TENER DEUDA DE EXPENSAS EN NINGUNO DE LOS LOTES DE LOS QUE SE ES TITULAR, INDISTINTAMENTE SI ES O NO EN EL QUE SE ESTA EJECUTANDO LA OBRA. DE TENER DEUDA EN ALGUNO DE ELLOS, SE PROCEDERÁ A SUSPENDER LA OBRA) o que incumpla los reglamentos vigentes. Cuando la orden de suspensión no sea acatada, la Comisión formulará la correspondiente denuncia ante la Municipalidad de Pilar. Sin Perjuicio de ello, la misma impedirá el acceso al ejido del personal afectado y aplicará las penalidades que al respecto determine este Reglamento. Dichas penalidades serán fijadas por el Consejo de Administración y serán cargadas en el resumen de expensas. En el caso de detectar una falta al reglamento en vigencia, la administración queda facultada para intimar al propietario a su retiro o demolición corriendo dichos gastos por cuenta del propietario. Toda modificación que debiera realizarse para cumplimentar dicho reglamento corre por cuenta exclusiva del propietario del terreno. Atento que el incumplimiento de estas normas dispuestas en beneficio común conspira contra el interés general de los propietarios, se han dispuesto las siguientes consecuencias y sanciones a) La mora del propietario se producirá de pleno derecho por el solo hecho del incumplimiento. b) El Consejo de Administración intimará al propietario el incumplimiento de la norma transgredida, dentro del plazo que en cada caso dicho Consejo fije. c) Transcurrido el plazo sin haberse cumplido la norma, el Consejo de Administración podrá realizar por sí y por cuenta y cargo del propietario, los actos necesarios para asegurar el cumplimiento de la norma violada. d) Producida la mora y sin perjuicio del ejercicio de la facultad prevista en el inciso c) precedente el propietario se hará pasible de una multa diaria cuyo importe fijará anualmente el Consejo de Administración, la que se aplicará desde la fecha de la mora y hasta que esta cese.


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e) Sin perjuicio de lo anterior, el consejo podrá formular la correspondiente denuncia y solicitar intervención de los organismos Municipales, así como también prohibir la continuación de la obra en la urbanización y cualquier otra medida que tienda directamente a hacer respetar las disposiciones transgredidas. Trascripción en los Títulos: El texto de este Reglamento de Construcción deberá ser ratificado e incorporado expresamente en todas las escrituras traslativas de dominio de las parcelas o lotes de este Consorcio, debiendo las partes adquirentes manifestar expresamente que se someten a sus términos y que aceptan que su cumplimiento es condición esencial para el goce de sus derechos como titulares de dominio. Modificaciones a estas disposiciones: Además de las disposiciones que la Asamblea de Copropietarios puede decidir por sí misma, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá proponer a esta, modificaciones al presente debidamente fundadas. Dichas modificaciones tendrán vigencia desde la aprobación del consejo de administración siendo estas ratificadas en la primera asamblea. 4.7. CARTEL DE OBRA Y PUBLICIDAD En toda obra deberá colocarse a la vista un cartel de obra según lo establecido por la Municipalidad de Pilar. Ver modelo adjunto en el Anexo D. NO PODRÁN COLOCARSE CARTELES DE PUBLICIDAD COMERCIAL DE NINGUNA ESPECIE.


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4.8. OBRADOR. - El obrador deberá construirse respetando los retiros reglamentarios y estará constituido por una casilla de 4x2 o 4x4 y baño químico para los obreros. - Se ejecutará con materiales en buen estado de uso y sus cerramientos exteriores serán pintados de color verde oscuro El techo deberá ser conformado con materiales firmes como por ejemplo chapa o madera correctamente afirmados, y no podrá colocarse ninguna lona o cubierta de plástico a modo de techo o toldo. Deberá contar con iluminación exterior con FOTOCELULA y será mantenido en buenas condiciones hasta la finalización de la obra. - Está terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y/o terrenos vecinos para la guarda o depósito de materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza posible en el transcurso de las obras. - No se permitirá la permanencia y/o residencia de serenos en las obras. - El obrador deberá contar con cerradura y serán responsables el propietario, el director de la obra y el constructor del cerramiento del mismo fuera de horario de trabajo en obra. - Desmalezado y Rafia: durante la ejecución de la obra, el césped deberá mantenerse cortado de acuerdo a la norma establecida por el barrio a tal fin. De igual modo, se deberá proceder con la rafia perimetral. De no cumplir con las normas establecidas, el personal del barrio encargado, procederá a cortar el césped y reponer la rafia en mal estado, cobrando los gastos que esto ocasione y aplicando la multa correspondiente, devengando los mismos como gastos particulares en la siguiente expensa. - Previo a la finalización de la obra deberá desmontarse el mismo y removerse todo vestigio del mismo. 4.9. VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS RETIROS Y FACTORES DE OCUPACIÓN. Se deberá solicitar el control de los retiros al Departamento de Control de Obras, una vez que se haya realizado el replanteo de la platea. De lo contrario, no se autorizará el llenado de la misma. Presentar al departamento de Control de Obras la planilla de Programa de Hormigonado:

Programa de Hormigonado

LOTE……………….. Fecha de entrega de planilla……………..

Por medio de la presente solicito permiso de hormigonado, según el siguiente detalle:

DATOS DE INGRESO

Fecha de hormigonado:_____/______/______

Cantidad de Hº: ______________ M3

Empresa de proveedora de Hº:__________________

Cantidad de Mixer previstos:______ (con uno o dos ejes traseros con ruedas duales)

Ingresa bomba de impulsión: SI – NO (marcar lo que corresponda)

Llenado de: Platea Losa Acceso vehicular Otros:_______

CONDICIONAMIENTOS 1. Los trabajos con bomba de impulsión indefectiblemente comenzarán a las 8hs y concluirán a las 16:00hs, requiriendo que el Camión Bomba y 1º Mixer se encuentren situados en la obra a más tardar a las 8:30hs. 2. Para los trabajos en los cuales no se utilice bomba de impulsión, se permitirá como horario máximo de ingreso las 15hs, pudiendo ingresar en ese horario límite, un solo 1 mixer. 3. Para los trabajos en los cuales no se utilice bomba de impulsión, se permitirá como horario máximo de ingreso del 1º mixer hasta las 11hs, pudiendo ingresar un total de 3 mixer.


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4. Mixer admitidos hasta tres ejes máximo de ruedas. Carga Máxima 4m3 5. Carga Máxima 4m3; Para el ingreso y circulación dentro del barrio, indefectiblemente no se permitirá camiones que superen dicho carga máxima. 6. El programa de hormigonado se deberá entregar con un tiempo de 48hs previos a la fecha de ejecución de los trabajos, para su recepción y evaluación. 7. Este programa solo tendrá validez de su única fecha para el cual fue entregado y aprobado, para la solicitud de ejecución del trabajo. Debiéndose entregar un nuevo programa para una fecha nueva de trabajo. 8. Es responsabilidad de la obra la limpieza final de la calle y cuneta luego del trabajo de hormigonado. Está terminantemente prohibido la limpieza de los camiones fuera de los límites de la obra. De ser detectado por la guardia o personal del barrio desarrollando dicha tarea, será pasible de aplicarse la multa correspondiente. 9. Dentro de las 48hs post lluvia está vedado el ingreso de camiones al Barrio.

IMPORTENTE: Finalizado el trabajo se verificará la cantidad de mixer ingresados, en caso de disminuir la cantidad de camiones respecto del número declarado en esta planilla se solicitara un descargo por parte del profesional autorizado o propietario.

Firma de profesional autorizado o propietario:

Aclaración 4.10. CARGA MÁXIMA PARA CAMIONES DE MATERIALES. Los camiones que transporten materiales de construcción y otros, deberán respetar una carga máxima según lo establecido en “Pasos y Normas”. Los camiones que transporten hormigón elaborado, deberán ingresar hasta las 10:00 HS con la carga máxima señalada, caso contrario deberá solicitar autorización e/ informar al Departamento de Control De Obras, cantidad de transportes programados y horario aproximado de llegada. (DE LO CONTRARIO SE PROHIBIRÁ EL INGRESO). Los camiones que transporten materiales de construcción y otros, deberán respetar una carga máxima según lo establecido en la tabla de equivalencias.

VEHÍCULO CARACTERÍSTICAS CARGA MÁXIMA

CAMION MIXER

DOS EJES TRASEROS

CON RUEDAS DUALES

UN EJE TRASERO

CON RUEDAS DUALES

4-METROS CUBICOS DE HORMIGON

ELABORADO

4- METROS CUBICOS DE HORMIGON

ELABORADO

CAMION VOLCADOR

UN EJE TRASERO

CON RUEDAS DUALES

4-METROS CÚBICOS DE ARENA 4-METROS CÚBICOS DE TOSCA

O TIERRA 4-METROS CÚBICOS DE PIEDRA

O CASCOTES

CAMION

CON PLUMA

CAMION

CON

UN EJE TRASERO

CON RUEDAS DUALES

UN EJE TRASERO

4-PALLETS DE CEMENTO / CAL PLASTICOR

4-PALETS DE BLOQUE DE HORMIGÓN 4-PALETS DE BLOQUES DE CERÁMICOS,

LADRILLOS CERÁMICOS HUECOS Y/O

LADRILLOS COMUNES


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PLUMA

CON RUEDAS DUALES

4- PALLETS DE PANES DE PASTOS

No está permitido el ingreso de camiones semi-remolques o camiones con acoplados. La circulación peatonal y vehículos, deberá realizarse en todos los casos por las calles internas del Barrio, quedando prohibido la circulación o tránsito por sobre los lotes particulares o espacios comunes. De detectarse el incumplimiento de esta norma, se aplicará la multa que corresponda, de acuerdo a la grilla establecida. No se permite resguardar o pernoctar vehículos o/y maquinaria vial dentro o fuera de las obras. En caso de no cumplir se aplicará multa. No está permitido por cuestiones de seguridad, transportar obreros en la parte trasera de camionetas o camiones. Deberán respetar la velocidad máxima de 20 km/h y las señales de ordenamiento vial. De labrarse acta de infracción por exceder la velocidad permitida dentro del ejido del barrio, la misma deberá ser saldada por el contratista, obrero, servicio, que haya registrado el vehículo al ingreso del barrio, no permitiéndose nuevo ingreso hasta tanto la infracción quede debidamente saldada. Seguro de vehículos: Para ingresar al barrio lo vehículos deberán contar con seguro responsabilidad civil. Además cumplirán con las verificaciones y demás normas en vigencia, para circular por la vía pública. No se permitirá el ingreso al barrio de los vehículos que no cumplan dicha norma INGRESO DE CAMIONES EN DÍAS DE LLUVIA: No está permitido el ingreso de camiones con materiales durante los días de lluvia y hasta 48 hs. posteriores a la caída de la última lluvia. Cualquier cambio en la aplicación de esta norma está supeditado a la decisión de la intendencia y según el caso será comunicado fehacientemente a la guardia y/o a quien corresponda. 5. AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS. Todo proyecto de ampliación a construcciones existente, deberá ser autorizado conforme a lo estipulado precedentemente para obras nuevas. Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo trámite de aprobación original. Se debe solicitar una copia del reglamento vigente al momento de la presentación de la modificación, entregándose la documentación de la modificación con dicho reglamento vigente firmado por el proyectista y el propietario. 6. SERVIDUMBRES. Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables, conductos y otros elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como agua corriente, cloacas, desagües pluviales, teléfonos, CATV, red eléctrica y gas, plantación de especies, sin ningún motivo de indemnización ni compensación. Las planchetas indican si el terreno debe respetar alguna de ellas; también es obligatorio la colocación de 2 caños de pvc de 4” bajo el acceso vehicular y /o peatonal a 1 m de retiro del cordón cuneta y a 0.70 de profundidad. 7. LAS RESPONSABILIDADES. El copropietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones inherentes a la obra que se realiza en el predio de su propiedad; en particular, obligaciones sociales, fiscales y los seguros de riesgos del trabajo, responsabilidad a terceros y seguro de Responsabilidad Civil. En relación con cualquier incumplimiento a su respecto, el copropietario fórmula expresa liberación de responsabilidad a favor del condominio y/o consorcio y de los restantes copropietarios y se compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera causarles. 8. NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA. En caso de silencio de las presentes normas es de aplicación supletoria todo aquello que esté incluido en el código de Planeamiento de la Municipalidad de Pilar, y la ley de Higiene y Seguridad. 9. EJECUCIÓN MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LA OBRA Y DE LAS PARCELAS.


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El propietario, el director de obra y el constructor serán responsables solidariamente del cumplimiento de las siguientes normas: A) PRELIMINARES DE OBRA: Se deberá respetar cada ítem y su orden.

1- Colocar cerco definitivo de alambre romboidal de 1.50 mts de altura, con postes EXCLUSIVAMENTE de madera dura (quebracho) o postes de hormigón.

2- Colocar placa de fenólico de 18mm de espesor en el largo del frente, con portón y cerramiento, de 1.80 mts de altura pintada de color verde oscuro.

3- Rafia 1,80m en el laterales y fondo de color verde oscuro (100% opacidad) 4- Portón de ingreso con cadena y candado y puerta peatonal de igual modo (si la tuviese). 5- Cesto de residuos definitivo pintado de color verde oscuro. Se podrá colocar en un lugar provisoriamente

en tanto dure la ejecución de la obra y una vez finalizada tendrá que ser instalado en el lugar correspondiente. Ver Anexo “D”.

6- Construir obrador según especificaciones del punto 4.8. 7- Disponer de un baño químico. 8- Realizar entrada de vehículos, ya sea ésta provisoria o definitiva (como mínimo un contra-piso), ejecutada de

acuerdo a las cotas de nivel correspondiente y a las disposiciones establecidas en el presente reglamento. Bajo la misma se deberá colocar 2 caños de pvc de 4” con un retiro de 1 m del cordón cuneta y a 0.70 de profundidad. No se admitirá el ingreso de materiales para las obras hasta que las entradas particulares estén aprobadas y terminadas.

9- Al inicio de la obra, se deberá contar con 1 (una) luminaria en el frente de la obra a saber: reflector led exterior con fotocélula instalado a mínimo 2,5 m de altura, cuya orientación permita visualizar el interior del lote (obrador y desarrollo de la obra).

10- Tablero eléctrico de Obra Caja Estanco 11- La protección de árboles deberá estar pintada de color verde oscuro. 12- Realizar la conexión de agua interna provisoria. Y haber solicitado el medidor correspondiente 13- Colocar cartel de obra de 1x0.70 sin publicidad.

14- De acuerdo al avance de la obra: se deberá contar con iluminación de obra exterior (planta baja y planta alta si la tuviera) Todas las luces de obra deberán tener fotocélula SIN EXCEPCIÓN.

15- Seguro De Responsabilidad Civil. Según indicaciones del Instructivo de Seguros vigente. Éste se deberá solicitar al Departamento de Obras Particulares.

16- Todo personal de obra deberá ingresar y retirarse del barrio con chaleco refractario de color naranja. 17- Certificado de Antecedentes Penales/Reincidencia: todos los trabajadores, constructores, albañiles,

arquitectos, electricistas, gasistas, pintores, etc. para poder ingresar a trabajar dentro del ejido del barrio deberán presentar el certificado mencionado. Este certificado deberá ser renovado cada año. Cabe mencionar que de poseer antecedentes, el barrio NO permitirá el ingreso de dicho personal baja ningún punto de vista, SIN EXCEPCION, No pudiéndose hacer responsable de dicha persona el propietario del lote, por lo que se sugiere, pedir con la debida antelación al personal que se contratará dicho certificado. EVITE INCONVENIENTES

18- Los trabajadores en relación de dependencia deberán estar debidamente asegurados por una Aseguradora de Riesgos de Trabajo, y los trabajadores independientes poseer una póliza de seguro contra Accidentes Personales según indica el Instructivo de Seguros.

19- Se deberá presentar ante el Departamento de Control de Obras el comprobante de solicitud de medidor de Servicio eléctrico. (EDENOR PILAR)

20- Se deberá respetar los pasos a seguir del acta de inicio de obra, que deberá ser solicitada por Propietario y Arquitecto al Responsable del Control de Obra.

B) Durante la ejecución de la obra.


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Toda obra a realizarse dentro del barrio deberá cumplimentar con todas las normas laborales, previsionales, de seguridad social, de higiene y seguridad en el trabajo e impositivas, ya sean de carácter nacional, provincial y/o municipal, y con la contratación de los seguros de responsabilidad civil correspondientes. Destacamos a continuación las normas a cumplir durante el transcurso de la obra: 1- Horarios y permanencia del personal de obra. El horario de trabajo es de lunes a viernes, de 8 a 17.00 hs No está permitida la permanencia del personal de obra fuera de los horarios indicados, como así tampoco fuera de los límites del predio en cuya obra intervenga. Para trasladarse dentro del barrio deberán hacerlo por las calles internas y/o veredas, no pudiendo atravesar las propiedades privadas No está permitido que el personal de obra haga uso de las instalación del barrio. No se permite escuchar música con un volumen que traspase el límite del lote. No está permitida la quema de basura en la obra. (De ser detectado se aplicará de forma directa la multa correspondiente) Todo personal de obra deberá ingresar, permanecer y retirarse del barrio con chaleco refractario de color naranja No se permite el traslado de materiales de manera ambulante. No está permitido dejar andamios de más de 2 cuerpos armados al finalizar la jornada laboral. Los Andamios utilizados, deberán ser EXCLUSIVAMENTE andamios de estructura de hierro y tablones de madera dura; no permitiéndose SIN EXCEPCION ningún otro material, ni ser los mismos de fabricación casera. El arnés de seguridad será de uso obligatorio para trabajos en techos con pendientes 2- Ingreso y egreso de materiales. Solo se podrán ingresar materiales de obra en el horario de obra y deberá haber gente en obra para recibirlo. Siempre cumpliendo con las cargas máximas establecidas. 3- Las herramientas de trabajo deberán ser declaradas al ingresar al predio. Solo se podrá retirar aquellas que hayan sido declaradas al ingresar. Es del personal la responsabilidad de su declaración. 4- Mantener la limpieza de las calles y predios linderos durante la ejecución de la obra, se deberá proveer por parte del Responsable de obra, bolsas, mangueras, cepillos, cesto de residuos. 5- No ejecutar trabajos ni preparar mezcla fuera de los límites propios del terreno. La realización de esto incurriría multa directa. También es obligatorio para preservar las calles de la mejor manera posible, la colocación de plásticos bajo camiones hormigoneros, bombas y de todo vehículo con pérdida de lubricantes. 6- Está prohibida la descarga de materiales y el estacionamiento de los vehículos de carga y volquetes sobre las calles, veredas o lotes baldíos del barrio. 7 - Los vehículos del personal, contratistas y proveedores deben estacionar dentro de los límites del terreno perteneciente a la obra, no pudiendo hacerlo en la calle y o banquina (la manera correcta sería dos ruedas en la calle y dos en la banquina) 8- Se prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los horarios de trabajo establecidos dentro del ejido del complejo residencial. No se podrá disponer de serenos. 9 - Se prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los límites del predio en cuya obra intervenga. 10 - No arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las cunetas estando a su cargo la limpieza de las mismas en forma inmediata. La obstaculización de los desagües pluviales con escombros, tierra, materiales de construcción o desperdicios originará la inmediata paralización de la obra hasta que se subsane la obstrucción, sin perjuicio de las sanciones que la Comisión de Administración aplique al propietario, a los directores y a la empresa o empresas constructoras de la obra.


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Se deberá mantener la calle limpia. 11 - No mantener perros en la obra. 12 - No atentar en general contra la flora y la fauna. 13 - Mantener limpio el terreno de malezas y basura sea estando baldío, en construcción o con la obra parada. De lo contrario la Comisión dispondrá que se realice la limpieza del lote y los gastos serán debitados por expensas. 14 - No está permitida la quema de basura en la obra. 15- Los vehículos de los contratistas deberán estar en condiciones, debidamente asegurados y patentados y respetar las normas de tránsito estacionamiento y convivencia sabiendo que toda multa le será aplicada a él mismo, no pudiendo ingresar a trabajar hasta que no cumpla con el pago de la multa generada. 16- Por razones de seguridad no se permite encender fuego en la obra salvo autorización de control de obra o intendencia. 17- Para mantener activa la obra deberá contar con la expensas al día (ver artículo 4.6) De no ser así, intendencia informará a la guardia la novedad, prohibiendo el ingreso de personal a la obra, hasta tanto no se regularice el pago de las expensas adeudadas. C) Lotes sin construcciones 1. Hasta tanto se realice la construcción en el lote, el propietario deberá mantenerlo libre de basura y en perfecto estado de limpieza, no podrá hacer acopio de materiales de ningún tipo en el mismo ni de estacionamiento de vehículos y depósito de enseres. 2. Los lotes serán mantenidos desmalezados y con el césped cortado. Si el propietario así no lo hiciere, el trabajo será realizado por personal del barrio, resultando el costo del mantenimiento adicionado a las expensas del propietario. 3. Para poder construir cualquier obra complementaria o auxiliar y/o piscina, es necesario previamente haber terminado la vivienda principal. En caso de que dichas obras se construyeran en lotes linderos de un mismo propietario estos deben ser unificados formalmente y en forma previa, con la parcela que ocupa la vivienda principal; presentando previamente a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo y al Consejo de Administración para su aprobación los planos de unificación aprobados por los organismos competentes. 4. Una vez alambrado el lote el mantenimiento del mismo corre por cuenta del propietario. D) Incumplimientos 1. En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes del presente reglamento, el barrio tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin perjuicio de la imposición de las multas y/u otras sanciones que pudieran corresponder por el accionar del propietario. 2. El propietario acepta que a través de una decisión fundada de su Consejo de Administración podrá proceder a la demolición parcial o total de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en contravención. 3. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo a través del personal del barrio, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso, o las que teniéndolo, no se ejecuten de acuerdo con los planos aprobados. 4. Cuando no se acate la orden de paralización, la Comisión hará la denuncia formal ante la entidad oficial correspondiente.


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5. En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del propietario, personal de la obra, proveedores, etc., se aplicará en forma individual o acumulativamente las siguientes sanciones: ● Multa diaria equivalente según tabla de infracciones. ● Paralización de la obra con impedimento de acceso a proveedores, contratistas, arquitectos, personal de obra, etc. ● Denuncia a la Municipalidad, a la Dirección de Obras Particulares y/o a la Secretaría de Obras Públicas, según corresponda. ● Prohibición de acceso a personal o contratistas que cometan infracciones al presente reglamento. ● Suspensión de los servicios que presta el barrio hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas 6. El titular de dominio no podrá alegar desconocimiento de lo actuado por el personal que ha sido contratado por él, por su profesional o empresa constructora, siendo el único y total responsable ante el barrio del accionar de dichas personas o entidades dentro del complejo residencial.

7. Cuando la obra incumpla con el reglamento y lo solicitado, la misma será suspendida, no pudiendo ingresar personal ni materiales, y el Barrio colocará una faja de cierre que declare OBRA SUSPENDIDA. Se informará verbalmente a cada responsable de obra y se enviará acta vía mail al Propietario y Arquitecto. Listado de Infracciones, Plazos y Multas - Obras Particulares

INFRACCION PLAZO MULTA

CERCO DE OBRA FRENTE FENOLICO (COLOR VERDE OSCURO 1,80 MTS) 24HS 1/2 EXP

CERCO DE OBRA FONDO RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,80 MTS 100 % OPACA)

24HS 1/2 EXP

CERCO DE OBRA LATERALES RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,80 MTS 100 % OPACA)

24HS 1/2 EXP

CERCO DEFINITIVO (alambrado romboidal de 2" de altura 1,5 mts.) 72HS 1 EXP.

FALTA PORTÓN DE ACCESO (metálico o madera 1,80 de altura) 24HS 1/2 EXP.

FALTA CADENA Y CANDADO (PORTÓN DE INGRESO OBRA/PUERTA OBRADOR) 24HS 1/2 EXP.

CARTEL DE OBRA 1 X 0,70 SIN PUBLICIDAD 48HS 1/2 EXP.

CORTE DE PASTO 48 HS 1/2 EXP.

ILUMINACIÓN DE OBRA (LED FRENTE OBRA CON FOTOCELULA, OBRADOR 24HS 1/2 EXP.


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EXTERIOR Y OBRA PLANTA BAJA/ALTA) toda luminaria deberá tener fotocelula

OBRADOR (CERRAMIENTO EN MAL ESTADO / FALTA PINTAR VERDE OSCURO) 24HS 1/2 EXP.

BAÑO QUIMICO 24HS 1/2 EXP.

CONEXIÓN ELÉCTRICA EN MAL ESTADO / CLANDESTINO SIN AUTORIZACIÓN DIRECTA 1 EXP.

VEHÍCULO O CAMIÓN FUERA DE RAMPA O EN LOTE VECINO DIRECTA 1 EXP.

LIMPIEZA DE OBRA / VOLQUETE EN VEREDA 24HS 1/2 EXP.

ACOPIOS DE MATERIALES FUERA DEL LOTE 24HS 1/2 EXP.

LIMPIEZA / CALLE / VEREDA / ACCESO VEHICULAR 48HS 1/2 EXP.

COLOCACIÓN DE 2 CAÑOS DE PVC 4" (1 m de retiro cordón 0,70 profundidad) 24HS 1/2 EXP.

CERCADO DE ÁRBOLES / CESTO DE RESIDUOS/ CONEXIÓN INTERNA DE AGUA 24HS 1/2 EXP.

QUEMA DE BASURA / TORSO DESNUDO / CHALECO DIRECTA 1/2 EXP.

RESPONSABILIDAD CIVIL 72HS 1 EXP.

PILETAS / PERGOLAS / AMPLIACIONES / NIVELACIÓN 1 EXP.

PERSONAL FUERA DE HORARIO DIRECTA 1 EXP.


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ANEXO A RED DE AGUA POTABLE – RECOMENDACIONES TÉCNICAS

1 Conexión Domiciliaria: Las parcelas cuentan con las conexiones domiciliarias ya realizadas. Sin embargo el instalador sanitario de la obra particular deberá completar la instalación incluyendo el niple distanciador correspondiente apto para ser reemplazado por el medidor y procederá a amurar la caja plástica en hormigón de acuerdo al croquis siguiente. De ésta forma en el caso en que la Administración comience a colocar medidores simplemente se reemplazará el niple con sus acoples roscados por el medidor correspondiente.

2 Recomendaciones generales: - El servicio de suministro de agua al barrio y por consiguiente el suministro del barrio al propietario, no contempla ni garantiza el suministro de “agua a presión”. Es por ello que los propietarios deberán instalar un Tanque de Bombeo (Cisterna enterrada, con bomba y bypass conectado) cercano a la línea de frente del lote. - Entre los sistemas que se recomiendan para la distribución de agua dentro de la casa pueden mencionarse, entre otros, el de tanque elevado con bomba elevadora, tanque hidroneumático con bomba, etc. Cabe mencionar que éste último


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tiene como desventaja que ante un corte en el suministro de electricidad, la vivienda puede quedarse sin agua aún estando llena la cisterna. - No está permitido el uso de bombas succionando directamente de la red de agua del barrio (chupadoras). - Se recomienda realizar un control periódico de las instalaciones internas de cada vivienda y de la red del barrio, minimizando la posibilidad de fugas visibles o semi-visibles. Es conveniente reparar éstas pérdidas antes que pagar por agua no usada.

Cómo detectar fugas 1. Asegúrese de que todas las canillas estén cerradas. 2. Fíjese si, luego de un tiempo prudencial, se enciende automáticamente el sistema de bombeo que posea la vivienda (bomba elevadora a tanque elevado o bomba con hidroneumático): • Si se enciende significa que está entrando agua a la casa y, por lo tanto, es posible que haya alguna pérdida visible (canillas o inodoros goteando) o no visible. Si la pérdida no es visible, haga revisar las cañerías de su domicilio para detectarla. • Si los equipos de bombeo se mantienen apagados significa que no ingresa agua al inmueble, lo cual indica pocas posibilidades de existencia de fugas. - Se recomienda controlar las situaciones de derroche. Tenga en cuenta los siguientes datos:

Consumos domésticos:

Canilla goteando 46 litros/día

Depósito de inodoro con deficiencia en flotante 4.500 litros/día

Tanque de reserva con deficiencia en flotante 2.600 litros/día

Lavarropas 100 litros /ciclo

Baño de inmersión 150 litros

Lavado de auto mediano 500 litros

Una ducha 80 litros

Cada descarga de inodoro 20 litros/vez

Consumos familiares: (estimados según cantidad de personas)

Consumo por grupo

familiar:

Personas Mínimo (litros por día) Promedio (litros por día)

Una 480 720

Dos 730 1.100

Tres 900 1.350

Cuatro 1.000 1.500

Cinco 1.200 1.800

Seis 1.350 2.000


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3 Reserva de agua: Las normas vigentes exigen al usuario una reserva de capacidad suficiente para 24 hs. de consumo. Según Normas para Instalaciones Sanitarias Domésticas e Industriales de Obras Sanitarias de la Nación (1987) o Volumen de reserva básico (total): 600 litros para la unidad de vivienda básica (baño principal, baño de servicio, pileta de cocina, pileta de lavar y pileta lavacopas). o Agregado por baño adicional: 250 litros. o Agregado por lavatorio, pileta de cocina o de lavar adicional: 100 litros. Según las recomendaciones de AySA S.A.: o 250 litros por persona (no incluye riego ni piletas de natación). De acuerdo a las normas vigentes , en el caso que la instalación sea del tipo: Tanque de bombeo (cisterna bajo nivel) + bomba elevadora + tanque elevado, la reserva puede repartirse entre ambos tanques con ciertos mínimos. Sin embargo es siempre recomendable que toda la reserva se garantice con la capacidad del tanque de bombeo (cisterna bajo nivel). En el caso que la instalación sea con tanque hidroneumático u otro sistema de bombeo directo, el tanque de bombeo (cisterna bajo nivel) deberá tener por sí sola la capacidad equivalente a la reserva total. Un tanque limpio le asegura la calidad del agua que llega a su casa. Tenga en cuenta que cada seis meses es la frecuencia ideal para la limpieza de su tanque de agua. En caso de falta de agua en la vivienda: 1.- Constate que haya agua en la cisterna de reserva. En caso que la misma tenga agua, el problema puede estar en sus instalaciones de bombeo al tanque elevado o en el sistema hidroneumático de su vivienda. 2.- En caso que la cisterna esté vacía, verifique que no haya quedado trabado el flotante que habilita el ingreso de agua a la cisterna. 3.- E

reglamento de construcciÓn junio 2019 · 2019. 6. 14. · consorcio pilar del este ii barrio san...

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