Curso: “Los desafíos del nuevo código en la práctica notarial y registral”

PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO. PEQUEÑOS CONSORCIOS.

AUTORIZACIÓN A SOBREELEVAR. Marcela H. TRANCHINI

DEL CÓDIGO CIVIL AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

1870: Código Civil

1998: Proyecto de Código Civil y

Comercial

2012: Proyecto de Código Civil y

Comercial

L1948: Ley 13.312 de P. H

PROPIEDAD HORIZONTAL: TÍTULO V DEL LIBRO CUARTO.

TEMAS:

1) Principales innovaciones en Propiedad Horizontal.

2) Definición, elementos y contenido del derecho real de propiedad horizontal.

3) Objeto del derecho real.4) Reglamento de propiedad horizontal.5) Consorcio.6) Derecho de sobreelevar

vsTítulo V del Libro Cuarto

1) Principales innovaciones

20 Artículos (incluye 2 de forma). Carece de Capítulos. Ley 19.724: Prehorizontalidad

Título V: 35 Artículos. Distribuido en 10 Capítulos. Incluye la Prehorizontalidad.

Definición de la propiedad horizontal

No define a la propiedad horizontal

La define en el art. 2037

Reglamento Se ocupa escuetamente del reglamento de copropiedad y administración

• El reglamento de propiedad horizontal integra el título de propiedad.

• Se regulan extensamente sus cláusulas.

Objeto del derecho real de propiedad horizontal:

Regula el objeto en los arts. 1 y 2

Regula el objeto en los arts. 2039 a 2043.

vsTítulo V del Libro Cuarto

Principales innovaciones

Consorcio • Se polemizaba sobre la personalidad jurídica del consorcio.

• Se consagra expresamente la personalidad del consorcio (art. 2044) .

• Se discutía sobre la existencia de patrimonio

• La composición de sus bienes se debe incluir en el reglamento (art. 2056 inc. e).

Administrador • Se polemizaba si representaba a los propietarios o al consorcio.

• Es el representante legal del consorcio, frente a los propietarios y terceros (art. 2065) .

• Sólo se regulaba el certificado de deuda por expensas (Dec. 18.734).

• Se regula el cert. de deudas, créditos, reclamos y seguros (Art. 2067 inc. l).

vsTítulo V del Libro Cuarto

Principales innovaciones

Asambleas 1) Contenía normas dispersas (en la ley y en el D. 18.734).

2) Las decisiones sólo se tomaban en Asamblea.

3) Cómputo de las mayorías: En defecto de previsión en el reglamento, cada unidad tenía n voto.

4) La asamblea judicial sólo podía convocarse cuando no era posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, para casos graves y urgentes.

1) Se regula en el Título V.

2) A) Decisiones tomadas en asamblea: se regula la convocatoria y autoconvocatoria sin citación previa. (art. 2059)

B) Decisiones tomadas sin asamblea. (art. 2059).

3) Cómputo de las mayorías: Doble exigencia del número de unidades y de la proporción de dominio (art. 2060), salvo previsión en contrario. (art. 2056 inc. p).

Mecanismo de reunión de mayorías por adhesión (art. 2060)

4) Se regula la asamblea judicial. (art. 2063)

vsTítulo V del Libro Cuarto

Principales innovaciones

Consejo de Propietarios

No lo regulaba. Los reglamentos los organizaban en algunos casos

Arts. 2044 y 2064. Es optativo.

Expensas diferenciadas

Expensas diferenciadas: No estaban reguladas. Podían convenirse en el reglamento, de acuerdo al tipo de edificio.

El reglamento puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios. (art. 2049 in fine).

Subconsorcios No los regulaba. Los reglamentos los organizaban en algunos casos.

Son sectores con independencia económica, funcional o administrativa. (art. 2068)

2) Concepto: (art. 2037)

• Definición: Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio

que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y

jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de

un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el

respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes

del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son

interdependientes y conforman un todo no escindible.

• Definición del P. 1998 (art. 1972): Es más escueta. Sólo menciona la

palabra inmueble y no incluye la facultad de disposición material.

3) Objeto:

El derecho real de propiedad horizontal recae sobre una

unidad funcional (parte privativa o exclusiva) consistente en

pisos, departamentos, locales u otros espacios, y su

proyección en las cosas y partes comunes. (art. 2039).

En los artículos 2039 a 2043 se desarrollan las características

del objeto exclusivo y del objeto común.

Las cuotas o partes ideales representan el derecho que se

atribuye a cada propietario respecto de los sectores y partes

comunes. (art. 2056 inc. f).

Partes exclusivas O propias

• Art. 2039. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios …..

Extensión del concepto de

unidad

Unidad complementaria

• Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

• Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria

• Art. 2056 inc. q) ¿?

Cosas y partes necesariamente

propias o privativas

• Art. 2043. Son las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado entre las paredes divisorias …. incluso los balcones.

Unidad Funcional

1- Edificio divido en pisos

HORIZONTALIDAD

Terreno necesariamente común (art. 2039)

Espacio Aéreocomún

2- Edificio divido en pisos

y departamentos

Terreno común

Espacio Aéreocomún

Unidad Funcional

Terreno:común

Espacio Aéreo: común

Unidad Funcional3- Edificio divido en dos o más

torres con pisos y departamentos

4- Departamentos de una sola planta

Terreno común

Espacio Aéreocomún

A B

A

B

Unidad Funcional

Unidad Funcional

4- Departamentos

de una sola planta

ESPACIO AÉREO COMÚN

TERRENO COMÚN

Unidad Funcional

TERRENO COMÚN

ESPACIO AÉREO COMÚN 5- Espacios determinados de un

inmueble

Unidad Funcional

TERRENO COMÚN

ESPACIO AÉREO COMÚN 5. Espacios determinados de un inmueble

TERRENO COMÚN

5. Espacios determinados de un

inmueble

Unidad Funcional

ESPACIO AÉREO COMÚN

5. Espacios determinados: Unidades a construir o en construcción

Unidad Complementaria

Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria

Art. 2056 inc. q) ¿?

Objeto: Partes comunes• Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes

a …. algunas de las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común de ellas. b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad …..

Partes comunes sólo a algunas unidades

funcionales: Parámetros

• Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas … las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común de ellas. b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad …..

Partes comunes a todas las unidades:

Parámetros

• Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a / art. 2039), el resto de la enumeración está condicionado a que se cumplan los parámetros del art. 2040

• También se enumeran las no indispensables (art. 2042)

Cosas y Partes necesariamente comunes y no

indispensables. Enumeración

3) Objeto: Relación Entre Partes Privativas y Comunes

INSEPARABILIDAD.

PROPORCIONES:

Se fija a fin de determinar la proporción para el pago de expensas. (8 L.P.H./ 2056 inc. g y 2049 último párr.)

DE DOMINIO Refleja el derecho de cada propietario sobre

los bienes comunes. (3 L.P.H/ 2039, 2056 inc. f)

FISCAL

DE EXPENSAS

Se fija al solo efecto de la percepción del impuesto inmobiliario. (3 L.P.H)

La ley 13.512 hacía referencia a tres tipos. La misma distinción puede hacerse en el CCCN.Las 3 proporciones pueden coincidir, o no.

4) Reglamento de propiedad horizontal Concepto: Es el estatuto que regla los derechos y obligaciones de los consorcistas. Importancia:

El derecho real se rige por el título V) y el reglamento (art. 2037).

El reglamento integra el título de la unidad (art. 2038).

Sus cláusulas determinan el carácter común o propio de las partes y cosas, salvo las calificadas como necesariamente comunes, o necesariamente propias ( arts. 2040, 1ra. parte; 2041 y 2042).

Sus cláusulas pueden eximir parcialmente del pago de expensas (art. 2049, último párrafo), designar un consejo de administración), o crear subconsorcios (art. 2068).

Puede determinar facultades especiales para la asamblea (art. 2058) y para el administrador (art. 2067). Ver inc. l) y r) art. 2056.

Reglamento de propiedad horizontal Legitimados para su otorgamiento: 1) El dueño. 2) Los

condóminos. 3) Superficiario (art. 2120, párr. 2).

Forma: Escritura pública. (Art. 2038)

Naturaleza: Contractual.

Consecuencias de su otorgamiento:

a) División Jurídica del edificio (art. 2038)

b) Nacimiento del estado de propiedad horizontal.

c) Nacimiento del consorcio: No lo establece expresamente. Los Arts. 142, 148 inc. h., 150 y la aplicación analógica de la sociedad anónima unipersonal, nos persuaden de que el consorcio nace con otorgamiento del reglamento.

CláusulasObligatorias (art. 2056)Facultativas

Necesarias: Incisos: a) a k); m); ñ) a p); r ); s); t)Eventuales:l); n); q); t)

Reglamento de propiedad horizontal

Estatutarias

ReglamentariasCláusulas

Pueden distinguirse tres partes: 1) La afectación al régimen horizontal, con la descripción

de las partes privativas y comunes, proporciones.2) Las normas de convivencia entre los consorcistas,

obligaciones y prohibiciones.3) Las normas referidas a los órganos del consorcio,

funcionamiento, derechos y obligaciones.

Reglamento de propiedad horizontal

La inscripción del reglamento hace nacer lo que en doctrina se

denomina “estado de propiedad horizontal”, situación que

corresponde distinguir del “derecho real de propiedad

horizontal”.

•Solicitud de certificados• Medidas cautelares• Asentimiento

Incidencia

Recaudos previos al reglamento sin actos dispositivos.

Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal. Certificado catastral por el inmueble.

Certificación registral: solamente la relativa al estado de dominio. (DTR.: Arts. 1 a 4)

Titular inhibido: No imposibilita la realización el acto.

Inmueble embargado: No impide el otorgamiento e inscripción, pero el acto es inoponible al acreedor.

Inmueble hipotecado: Tampoco lo impide, pero esinoponible al acreedor hipotecario.

Asentimiento conyugal: No es necesario (DTR.: Art. 17)

Recaudos previos al reglamento con acto dispositivo simultáneo

Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal.

Certificado catastral por el inmueble y por las unidades que se adjudican o se transmiten.

Certificado de anotaciones personales por el titular o los titulares registrales en virtud del acto dispositivo. (Art. 3° DTR)

Certificado de dominio solicitado para el reglamento y para el acto dispositivo individualizando las unidades.

El embargo, la hipoteca sobre el inmueble o la inhibición de uno de los futuros adjudicatarios: Impiden llevar adelante la adjudicación, salvo conformidad del acreedor con la sustitución.

Asentimiento conyugal: Es necesario.

5) El consorcio

PERSONALIDAD: Se consagra expresamente la

personalidad del consorcio (arts. 148 inc. h) y 2044).

INICIO DE LA PERSONALIDAD: El nuevo código no se

expide sobre su inicio; puede interpretarse que

comienza con el otorgamiento del reglamento (art.

142), aun cuando el inmueble tenga un solo propietario,

por analogía con lo que ocurre en materia de

sociedades anónimas.

Órganos obligatorios

• Es el representante del consorcio.• Tiene a su cargo la gestión de los

intereses comunes.

• Es la reunión de los consorcistas constituidos, en principio, en cuerpo deliberante.

• Sus resoluciones, válidamente tomadas, son obligatorias para los ausentes y los disidentes.

ADMINISTRADOR

ASAMBLEA

Patrimonio

• Sumas recaudadas por expensas y fondo de reserva.

• Intereses que devenguen esas sumas.

• Créditos por expensas y fondo de reserva.

• Unidades destinadas a rentas u otros destinos que encuadren en sus fines.

• Créditos por medianería.

• Créditos derivados de contratos de utilización del edificio (paredes, azoteas) con fines publicitarios.

Integración

Las cosas y bienes comunes no son patrimonio del consorcio

El nuevo Código no contempla la integración del patrimonio y lo delega a lo que se incluya en el reglamento. (art. 2056 inc. e)

Titularidad de inmuebles.

Atribución en el propio Reglamento. Mayoría: Unanimidad. Adquisición posterior. No limitada a la adquisición por compensación en subasta judicial.Mayoría: Mayoría absoluta del conjunto de los propietarios (Art. 2060), salvo previsión de una mayoría superior en el reglamento

Unidades del inmueble

Debe admitirse, en la medida que su destino concuerde con los fines del consorcio

Otros inmuebles

El Registro NO califica si la adquisición se encuentra dentro de los fines del consorcio. Tampoco corresponde dicha calificación al Autorizante.

Clausula genérica: art. 2056 inc. e

CLÁUSULA….PATRIMONIO. El patrimonio del consorcio se

integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los

créditos contra los consortes o terceros, las unidades

funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y

en general las cosas y bienes afectados en su beneficio

dentro de los fines que justifican su existencia.

(Corresponde al art. 1890 del Proyecto de 1998)

6) El derecho de sobreelevarCONCEPTO

Es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas superiores del edificio (Art. 2052 ), o en otros espacios libres o superficies descubiertas como jardines, terrazas de uso exclusivo, cocheras, etc.

1) Consentimiento unánime de los consorcistas (Art. 2052). 2) No debe perjudicar la seguridad o solidez del edificio (arg.

Art. 2051)

3) Debe realizarse de conformidad con las normas urbanísticas.

REQUISITOS

El derecho de sobreelevarTITULARIDAD:

La facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas, salvo que por unanimidad, decidan otra alternativa. Ello puede ocurrir en dos oportunidades:

En ambos casos, los titulares del derecho pueden, a su vez, ceder el derecho de sobreelevar, salvo que esté prohibido

En el Reglamento

Luego del Reglamento

•Reserva: del dueño del inmueble.

•Autorización: a un consorcista o innominadamente al titular de determinada unidad.

•Cesión: a un tercero

• Autorización: a un consorcista

• Cesión: a un tercero

Derecho de sobreelevar

NATURALEZA:

No es un derecho real

Si el autorizado es un tercero ajeno al consorcio: Es un derecho creditorio.

Si el autorizado en uno de los consorcistas: Es una nota emergente del derecho de copropiedad sobre las partes comunes

Derecho de sobreelevar

Por el principio de accesión (ART.

1945 II AP.)

Pertenecen al dueño del terrenoConsorcistas

Por ello: La reserva, autorización o cesión deben establecer a quien corresponderán las nuevas construcciones

¿A QUIEN PERTENECEN LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES?