éxico dispone en la actualidad de una estructura más sólida, tanto económi-ca como inmobiliaria, para afrontar la situación que en circunstancias de mer-cado similares ocurridas en momentos anteriores. La fuerte dependencia de la economía estadounidense se tenía que reflejar tarde o temprano en la mexicana, incidiendo la situación internacional en las expectativas negativas que tienen consumidores y empresas, como se está produciendo a nivel global. La contrac-ción económica se ha producido a partir de finales del año 2007, registrándose a lo largo de 2008 un decrecimiento nota-ble en el PIB que conduce a perspectivas negativas para 2009. Las previsiones del gobierno sitúan el descenso en el 2,8%. El Banco de México publicó en enero un abanico entre el 0,8% y el -1,8%, mientras que recientemente el FMI prevé una contracción del 3,7%, que podría agravar las perspectivas actuales. Intentar prever cual será la situación real en un momento de incertidumbre como el actual es muy complicado, pero no cabe duda que la velocidad de recuperación de la economía de Estados Unidos marcará una pauta importante a la mexicana, que

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m e r c a d o

México, un mercado latente afectado por la crisis

La situación de crisis internacional que se está viviendo actualmente a nivel mundial, ha terminado por reflejarse en el mercado inmobiliario mexicano, si bien con cierto retardo y marcadas diferencias respecto a lo que está sucediendo en España, lo que permite tener una perspectiva optimista respecto a lo que acontecerá en el futuro. No obstante, los síntomas más apreciables se están produciendo en los últimos meses, por lo que seguramente queda todavía algún tiempo para poder apreciar su fondo y el momento de su vuelta a la recuperación que, como en nuestro país, depende de la salida del estancamiento económico en el que actualmente se encuentra el estado mexicano

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Por Raúl García García, director de Desarrollo de Negocio y Marketing de TINSA

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expresará cierto retardo respecto a la pri-mera en mostrar signos de mejoría.

Las consecuencias de esta situación son similares a las acontecidas en otros paí-ses: descenso de los niveles de actividad, incremento del desempleo, caída de la confianza de los consumidores y de la demanda interna y endurecimiento de las condiciones crediticias. Como nota positi-va, los niveles de inflación presentan una notable contención, frente a la fluctuación que era común años atrás, si bien se tie-nen perspectivas ascendentes. Esta mayor fortaleza de la economía mexicana se produce gracias a las medidas políticas adoptadas por su gobierno, tanto fiscales como monetarias.

En este contexto, el sector inmobiliario se ve afectado presentando los indicadores relativos a la construcción síntomas eviden-tes de freno, reflejo de la situación econó-mica actual que modera la demanda y el crédito, la inferior inversión privada y una

situación de encarecimiento de las mate-rias primas. No obstante la industria no se haya paralizada y continúa siendo uno de los motores de la economía debido a las importantes necesidades potenciales de desarrollo inmobiliario, que conforma-rán una importante base para transformar el país.

El sector residencial mexicano, por su tamaño, presenta particularidades muy notables en cada submercado, por lo que emitir una opinión globalizada sobre el mismo resulta complicado. No obstante, 2008 ha sido un año en el que se ha pro-ducido un ajuste notable en la actividad, que ha moderado las ventas y la oferta.

La diferencia más importante respecto al mercado español viene determinada por el importante compromiso adquirido por el Gobierno Federal para el desarrollo del mercado residencial que estructura fundamentalmente a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los

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f i c h a t é c n i c a

Autor: Por Raúl García García, director de Desarrollo de Negocio y Marketing de TINSA

Título: México, un mercado latente afectado por la crisis

Fuente: Directivos Construcción, nº 223. Pág. 32. Junio 2009.

Descriptores: México / Mercado inmobiliario / Economía global

Resumen: México continúa siendo uno de los mercados inmobiliarios más prometedores de Latinoamérica. Sin embargo, el carácter global de la crisis actual y la depen-dencia de su economía respecto a la estadounidense ha provocado que a partir sobre todo del segundo semestre de 2008, los diversos sectores inmobiliarios del país comiencen a presentar síntomas de desaceleración que tienen que ver con los factores que afectan hoy día a todos los mercados. No obstante, la situación particular del país y el impulso que recibe el sector, sobre todo resi-dencial, por parte de la administración, hace que continúe siendo atractivo para la inversión inmobiliaria, siendo ahora más necesario el análisis para descubrir la existencia de oportunidades.

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Trabajadores (Infonavit). La financiación que aporta a los niveles de renta más desfavorecidos hace que los segmentos de vivienda social y media cobren un protagonismo creciente en la situación actual, orientando los promotores su estra-tegia hacia los mismos. Infonavit es un organismo que adapta continuamente sus políticas a la situación que presenta el mercado, creando por ejemplo en fechas recientes la “hipoteca verde” destinada a financiar viviendas sostenibles dentro del segmento en el que actúa. Constituye por lo tanto la principal herramienta del gobierno para luchar contra el actual ciclo, si bien no es la única.

El pasado año se reformó la ley de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) con la finalidad de que se continúe impulsan-do el crédito tanto a las familias vía hipo-tecaria, como a los promotores. El apoyo que esta institución va a prestar al sector se sitúa en un máximo de 40.000 millo-nes de pesos (unos 2.300 millones de euros). Además, otras instituciones como el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) están gestionando ayudas directas a

la financiación en el sector encaminadas al mismo propósito.

La medida más reciente adoptada por el gobierno del presidente Calderón en referencia al sector, se produce en el contexto del Acuerdo Nacional en Favor de la Economía Familiar y el Empleo. Presenta un marco de medidas desarrolla-das en cinco pilares fundamentales, que en su apartado “Apoyo a la economía familiar” recoge el incremento de las ayudas crediticias para la adquisición de vivienda popular, a través de aumentos en la financiación proporcionada por Infonavit y Fovissste (Fondo de la Vivienda es el órgano desconcentrado del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE)), con

incrementos del 28% y de la SHF que crece en un 40%. Este acuerdo conlleva medidas colaterales de impulso a la demanda, referidas al empleo, congela-ción y reducción de precios en bienes como la gasolina, el gas o la electricidad, apoyo a las pymes o el fomento de inver-siones en infraestructuras, que pueden mejorar las perspectivas de las familias a corto y medio plazo incentivando el consumo.

Como en otros mercados, las entidades financieras también están tomando posi-ciones respecto a la concesión de crédi-tos hipotecarios, eliminando de su cartera de productos aquellos que representan más riesgo, como las hipotecas a un número de años elevado o los préstamos de carácter individual, siendo mucho más cautelosos a la hora de examinar y con-ceder uno de estos préstamos. El plantea-miento de ofertas para captar más cuota de mercado se ha frenado, dirigiéndose la financiación a productos tradicionales y que cuenten, en muchos casos, con el respaldo de las instituciones de carácter estatal que se han mencionado.

Su papel, como en España, resulta fun-damental como elemento dinamizador del mercado. Las políticas que desde el gobierno permitan estimular la inyección de recursos a la banca para que el crédi-to continúe fluyendo y se canalice, tanto a proyectos de inversión inmobiliaria como a los particulares, apoyarán las ya adop-tadas respecto a los organismos estatales, consiguiendo acotar la sensación de falta de crédito.

En este contexto, se está produciendo una situación de ajuste en el mercado residen-cial, si bien la misma no es generalizada dadas las particularidades del mercado mexicano. La situación está afectando más a la vivienda del segmento resi-dencial y residencial plus que al resto,

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El gobierno mexicano ha adquirido un compromiso con el desarrollo del mercado residencial

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de modo que las viviendas que gozan de subvención estatal están encontrando mejor salida en el mercado. Los tradicio-nales programas de apoyo estatal a estos últimos productos provocan un menor retroceso en épocas de recesión, de modo que su impulso en el pasado año hace que las cifras de venta de viviendas en 2008 llegasen a los máximos históri-cos que se habían alcanzado cuatro años antes. El producto que se enmarca en el segmento intermedio de precio también se contrae.

Los datos que refleja el Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) en el Distrito Federal, elaborado por TINSA, reflejan esta situación. Es un mercado en el que más del 90% de los proyectos de vivienda nueva son de departamentos (vivienda multifamiliar), siendo solo un 8% de los proyectos de vivienda unifamiliar. En un mercado en el que el tamaño medio de las promociones es pequeño, en torno a 32 viviendas, el número de ellas con producto a la venta ha disminui-do un 14% en el primer trimestre de 2009 respecto al anterior, lo que se traduce en un descenso del 25% en el volumen de viviendas a la venta, resultando que en las promociones activas se cuenta en este omento con un promedio de solo 12 viviendas a la venta.

Estas cifras corroboran el ajuste en ofer-ta que los promotores mexicanos están realizando, que se aprecian mejor si se tiene en cuenta que en el primer trimestre del año se inician sólo 11 nuevas promo-ciones, finalizando su comercialización 146. Los cálculos de consumo del stock actual según los ritmos de venta de este primer trimestre del año son de unos 10 meses en la vivienda de semilujo y de 8 en el residencial, bastante diferentes a la situación española. Si la tendencia en la disminución de proyectos continua se estará generando una situación de nuevas oportunidades de negocio en delegaciones (distritos) y sectores donde el stock tenderá a agotarse, manteniéndo-se la demanda.

Comparando los resultados que aloja este informe y comparándolo con un

mercado algo más avanzado como el de Santiago de Chile, se puede establecer una idea aproximada del potencial que presenta el mercado mexicano. El área analizada en el Distrito Federal, cuenta con una población de 8,4 millones de habitantes, localizándose en ella un total de 972 proyectos, que suponen un total de 11,5 por cada 100.000 habitantes. Para la misma fecha, Santiago de Chile cuenta con 1.150 promociones a la venta, que suponen para sus 6,8 millones de habitantes, 16,9 por cada 100.000 personas.

El esfuerzo del promotor se está reflejando además en la estabilización del precio, que prácticamente no ha variado en los últimos seis meses, no trasladando al com-prador final el incremento de los costes de construcción y reduciendo el margen. El esfuerzo se realiza con la clara estrategia de mantener las ventas en un mercado en el que continúa existiendo demanda.

Los esfuerzos se están dedicando ahora a una mayor acomodación entre el pro-ducto y las necesidades de la demanda, incrementándose los recursos dedicados al marketing e investigación para resultar más competitivos en un mercado más exigente y con una mayor incertidumbre

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Fuente: INCOIN (Tinsa) Gráfico 1

EvOLuCIóN dEL NúmErO dE vIvIENdas EN vENTa pOr TrImEsTrE y sEGmENTO EN méxICO dF

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en la toma y tiempos de decisión ante la situación general de la economía. Identificar los nichos de mercado exis-tentes ante la nueva situación constituye el primero de los retos, para después realizar una correcta definición del pro-ducto que permita disponer de alguna ventaja competitiva respecto a su com-

petencia, buscando finalmente los cana-les de comercialización adecuados con incentivos, como en el caso español, que ayuden a la financiación de la compra y por tanto a la decisión final.

México cuenta además con un importante mercado de vivienda vacacional, sobre todo en los estados de Baja California y Quintana Roo. Este mercado tiene una elevada dependencia de demandantes procedentes de Estados Unidos y, en menor medida, Canadá, siendo uno de los más afectados por el impacto de la cri-sis. El segmento que parece sobrevivir es el dirigido a propiedades con un nivel de calidad más elevado. Es un mercado diri-gido a los denominados ‘baby boomers’, jóvenes estadounidenses y canadienses con un elevado nivel económico que les permite viajar la distancia que les separa de México con asiduidad estando dis-puestos por tanto a adquirir una residen-cia en el país. Este segmento residencial se ve completado por la propia demanda interna que algunas fuentes cifran en torno a los 15 millones de personas.

El escenario que presenta el segmento vacacional en los últimos meses ha sido de un claro descenso en las ventas,

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Fuente: INCOIN (Tinsa) Gráfico 2

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manteniéndose más o menos estancado el volumen de compras en las viviendas de mayor calidad y con una oferta más dirigida a una demanda que busca la diferenciación en el producto. El conoci-miento adquirido por las compañías inmo-biliarias en el mercado español ha hecho que algunas de ellas se embarcaran en proyectos de este tipo que actualmente se están desarrollando en México, eri-giéndose en actores destacados de este segmento.

Los mercados no residenciales presentan también un panorama claro de descenso de la actividad, con fuertes caídas en la inversión que no hacen sino reflejar el contexto de crisis global que impulsa a las compañías a reducir sus inversiones. Además, también las entidades financie-ras mantienen cierta moderación en la concesión de préstamos, incrementando la revisión que se hace de las solicitudes de los mismos y por lo tanto de los proyec-tos en curso, lo que provoca la detención de un elevado porcentaje de proyectos previstos.

La situación del mercado de oficinas viene marcada por la incertidumbre global. Ya el año 2008 ha presentado un descenso importante en la nueva superficie puesta a disposición de la demanda que supera el 20% respecto a 2007.

El mercado mexicano vivía una situación en la que los ratios de desocupación des-cendieron considerablemente iniciándose numerosos proyectos que venían a cubrir las necesidades de espacio provocadas por una demanda creciente. Actualmente, algunos de los proyectos en desarrollo se han ralentizado o paralizado, existe un menor número de transacciones y los pla-nes de expansión de muchas compañías se han detenido penalizando el consumo de metros. El sector servicios, importan-te generador de demanda puesto que contaba con niveles de expansión por encima de la media de la economía, ha visto frenada su actividad creciente, con-sumiendo de igual modo menor espacio.

El sector industrial ha sido uno de los más afectados por la crisis. Las perspectivas

que presentaba México para el sector eran de franco desarrollo, con un entorno en el que el desarrollo industrial, la indus-tria del automóvil y el creciente progreso de la actividad logística, apuntaban a un futuro favorable. La situación económica global provoca la paralización de las inversiones, que se reflejan de forma sig-nificativa en la industria de automoción y otras muchas actividades que dependen directamente de la economía estadouni-dense. La expectativa de menor actividad mantiene al sector paralizado a la espera de acontecimientos, manteniendo latente un potencial que se podrá desarrollar efectivamente con el paulatino regreso a niveles de actividad más normalizados. Será interesante ver cómo se adapta el propietario a esta situación de mercado, en la que su flexibilidad puede constituir un elemento importante que dinamice e impulse un poco más la actividad.

Ante la situación económica existente, el consumo de los hogares ha disminuido de forma notable, lo que afecta de manera importante al retail, tanto en locales comer-ciales, como en grandes centros. El dina-mismo que mostraba el sector, comienza a mostrar signos de agotamiento a partir de la segunda mitad del pasado año. En los últimos años se estaban realizando un entorno de 35 nuevas aperturas anuales de centros comerciales, pasándose ahora a una reducción del 25% según los datos

previstos para 2009. En definitiva la situación se invierte, pasando de unos años en los que el comercio presentaba un crecimiento sostenido, basado en una sólida situación económica y de empleo, al freno provocado por el empeoramiento de ambas variables.

En la actividad comercial México presenta oportunidades fuera de lo que podríamos considerar sus grandes metrópolis como México DF, Guadalajara o Monterrey, que con la actividad desarrollada años atrás presentan cierta saturación. Las oportunidades que se presentan pueden estar vinculadas al desarrollo de espacios mixtos con superficie destinada a oficinas e incluso residencial.

En definitiva, el escenario no es alentador, como en casi todos los mercados, pero representa una buena oportunidad de posicionamiento en una economía sólida y con perspectivas importantes de creci-miento después de este cambio de ciclo en la que existen oportunidades de desa-rrollar actividad inmobiliaria incluso en este momento, que se ven reforzadas gracias a la fortaleza de la estructura crediticia y financiera. Los indicadores confirman que será importante en un futuro inmediato identificar claramente las situa-ciones y evolución de cada sector, para aprovechar oportunidades que se traduz-can en fortalezas.

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Fuente: INCOIN (Tinsa) Gráfico 3

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